論政府調(diào)控杭州房地產(chǎn)市場的理論依據(jù)與現(xiàn)實必要性

1、論政府調(diào)控杭州房地產(chǎn)市場的理論依據(jù)與現(xiàn)實必要性一、房地產(chǎn)市場的缺陷性：政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的理論依據(jù) 房地產(chǎn)業(yè)本身的特殊性以及市場機制的天然缺陷致使無法依靠市場自身的力量解決這些問題，這為政府利用一切可行手段調(diào)控房地產(chǎn)市場提供了理論依據(jù)。 (1)土地市場的易壟斷性與土地投機：政府干預房地產(chǎn)市場的依據(jù)之 土地不僅是一種非常重要的社會財富，更是種極為稀缺的生產(chǎn)要素，其社會財富的價值正是由其生產(chǎn)要素價值或其經(jīng)濟潛力所決定的。因此，土地及其形成的要素市場在整個經(jīng)濟體系中占有十分重要的地位，土地市場是否正常運行關系到國民經(jīng)濟能否正常運行。 由于土地自然供給的零彈性、經(jīng)濟供給的低彈性以及區(qū)位的固定性，決定了

2、土地具有天然的易壟斷性；土地供給的低彈性、土地產(chǎn)權交易的分散性以及交易過程中信息的不完全性共同決定了土地極易成為投機追逐的對象。 土地投機沒有增加社會財富，卻導致了社會財富的重新分配；沒有提高土地資源的利用效率，卻使資源配置偏離了正常情形下市場地價所引導的土地資源優(yōu)化配置的軌跡.土地投機破壞性要求一個能夠代表公共利益的權威機構(gòu)對土地交易進行嚴格的控制和規(guī)范，這種機構(gòu)只能是政府部門。因此，土地本身的特殊性、土地市場的易投機性是政府采用各種政策手段干預土地市場的一個重要依據(jù)。 (2)土地利用中的外部性：政府干預房地產(chǎn)市場的依據(jù)之二 在土地經(jīng)濟運行中，不僅會產(chǎn)生許多正向的外部效應，如政府對城市土地的

3、投資開發(fā)，改善了整個城市地區(qū)的投資環(huán)境，提高了鄰近地區(qū)的土地價值這是政府利用稅收手段(如土地增值稅或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅)分配土地增值收益的依據(jù)；而且還會產(chǎn)生諸如生態(tài)環(huán)境質(zhì)量惡化，土地過度開發(fā)導致建筑垃圾增多，綠地減少，噪聲污染等城市環(huán)境問題以及城市景觀的美學和生態(tài)學價值降低等負面效應這是政府利用規(guī)劃、計劃、稅收等手段調(diào)整土地開發(fā)利用行為的依據(jù)。 從資源配置效率方面看，土地開發(fā)利用中存在的外部效應使得私人的成本收益與社會的成本收益發(fā)生偏離，導致土地資源配置處于低效甚至無效狀態(tài)。這是政府干預土地市場、調(diào)節(jié)和引導土地利用，雇戀厥褂謎叩乃餃順殺居肷緇岢殺廄饔諞恢攏植故諧渲米試吹牟蛔愕撓忠桓鮒匾睦礪垡讕蕁

4、?nbsp; (3)住宅市場的不完全競爭性及其缺陷：政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的依據(jù)之三 與其他產(chǎn)品顯著不同的是，由于土地本身的稀缺性、位置的固定性以及土地住宅利用的規(guī)劃控制共同造成了一定區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)位的獨特性、稀缺性以及住宅產(chǎn)品的差異性。正是住宅的這種區(qū)位特征和產(chǎn)品差異性的存在，決定了即便是不存在資本性、技術性和政策性進入壁壘，房地產(chǎn)市場也難以成為充分競爭的市場。換言之，將房地產(chǎn)市場看作壟斷競爭性市場更為符合實際。 理論分析表明，在壟斷競爭的市場結(jié)構(gòu)下，開發(fā)商憑借對房地產(chǎn)區(qū)位的壟斷和產(chǎn)品差異化的天然優(yōu)勢，利用交易雙方對房地產(chǎn)市場信息占有的不對稱性，享有住宅供給和定價的主導性優(yōu)勢，目前杭州市樓市存在的

5、所謂“惜售”現(xiàn)象，其實質(zhì)是一些開發(fā)商認識并利用了房地產(chǎn)市場的這種不完全競爭性，特別是樓市信息占有的不對稱性，人為制造住宅供應稀缺性以抬高樓市價格的一種自利行為。 住宅市場的不完全競爭性及其市場結(jié)果的無效性無法通過市場自身的力量加以糾正，外部力量的介入就成為必然選擇。在住宅市場上買方占據(jù)劣勢的情況下，政府干預幾乎成為唯一可行的選擇。 (4)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標的雙重性：政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的依據(jù)之四 與其他產(chǎn)業(yè)相比，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標歷來是雙重的：既有促進資源有效配置以推動整個住宅產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展的經(jīng)濟目標，又有保障社會中低收入階層住房權利的社會目標。 前面的分析表明，追逐利潤最大化使得市場提供的住宅產(chǎn)品

6、無論是數(shù)量和價格均難以達到社會要求的最優(yōu)水平，而住宅產(chǎn)品作為一種生活必需品，它沒有替代品可供人們選擇。這種情況下，住宅保障的社會目標的實現(xiàn)必須考慮市場以外的機制。這種機制就是政府的直接干預和間接調(diào)控。 在實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的社會目標方面，政府當然有多種選擇：比如直接為中低收入者提供廉租或廉價住房、提供住房補貼等，這些福利性措施都屬于政府轉(zhuǎn)移支付的范疇。另外，政府還可以利用公共權利調(diào)整、控制和引導開發(fā)商的供給行為，讓其為中低收入居民提供他們的購買力可以承受的普通住房。這個意圖既可以通過政府對開發(fā)商實行歧視性稅收或補貼政策來間接地實現(xiàn)，也可以通過直接的行政干預來達到：比如政府可以通過控制住宅用地的供

7、給來實現(xiàn)其建立住宅保障體系的目標。在城市土地為國家所有的制度前提下，政府作為土地一級市場的唯一供給主體，它有權利按照公共利益的要求決定其土地的投放量和用途。 (5)房地產(chǎn)業(yè)的特殊性：政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的依據(jù)之五 房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的一個細分產(chǎn)業(yè)，其在第三產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟中都具有舉足輕重的地位。作為先導性產(chǎn)業(yè)和基礎性產(chǎn)業(yè)，它的健康穩(wěn)定發(fā)展會給整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展提供重要基礎。相反，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生重大波動，其對國民經(jīng)濟系統(tǒng)的平穩(wěn)發(fā)展所帶來的危害也是巨大而深刻的。 房地產(chǎn)業(yè)是一個土地與金融兩種要素高度密切結(jié)合的特殊產(chǎn)業(yè)，土地是一種極為缺乏供給彈性且位置固定的要素，而金融資源則是理論上可以無限

8、供給且極具流動性的要素。一旦房地產(chǎn)業(yè)滲入投機因素，將會在較短時期內(nèi)形成經(jīng)濟泡沫，經(jīng)濟泡沫的過度集聚將導致房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的形成，如果房地產(chǎn)市場預期因某種擾動而逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)資金鏈條會突然中斷，泡沫經(jīng)濟會立即崩潰。這會給關聯(lián)產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟帶來致命性破壞。顯然，政府著眼于整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，建立針對房地產(chǎn)市場的投機甄別機制，采用適當?shù)耐恋亟灰卓刂?、金融與稅收手段調(diào)控，甚至必要的行政性干預都是必要的、合理的。 (6)房地產(chǎn)市場調(diào)控國際通行做法 針對房地產(chǎn)市場的缺陷和房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的獨特規(guī)律性，世界上大多數(shù)國家或地區(qū)均用嚴格的政府調(diào)控措施加以應對。這些手段既包括稅收與補貼、信貸與利率管制、價格

9、與租金控制等經(jīng)濟性手段，也包括土地利用計劃、區(qū)劃與規(guī)劃手段、交易管制、強制性公開交易信息等行政性手段，還包括道義勸告手段，不一而足。政策手段組合運用基于對各國或地區(qū)房地產(chǎn)制度和房地產(chǎn)市場具體情況的分析。 二、杭州市房地產(chǎn)市場存在的問題：政府調(diào)控房地產(chǎn)市場現(xiàn)實之必要 應當承認，目前杭州市房地產(chǎn)市場的整體是健康的。近年來，隨著杭州經(jīng)濟社會的快速發(fā)展、城市環(huán)境的不斷優(yōu)化，特別是隨著“住在杭州”品牌的日益打響，杭州市的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，產(chǎn)銷兩旺，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱。與此同時，城市居民的住房條件也得到了很大改善。 但必須清醒地看到，當前杭州市房地產(chǎn)市場確實存在一些亟待解決的問題，主要表現(xiàn)為

10、： 供求矛盾突出。住宅產(chǎn)品總體上的供不應求與住宅品種的供求結(jié)構(gòu)性失衡并存。目前杭州市各種檔次的住宅均出現(xiàn)供不應求的局面，賣方市場特征十分突出。在這種總體市場特征下，掩蓋著另一個影響樓市健康發(fā)展的顯著特征是，住房供給的結(jié)構(gòu)性矛盾日趨尖銳，其表現(xiàn)是高檔住房與低價位住房、特別是經(jīng)濟適用房比例不協(xié)調(diào)，與高檔次住宅相比，后者的供需矛盾更為突出，已經(jīng)嚴重地制約了杭州市廣大中低收入居民居住條件的改善。 房價上漲過快。近四年杭州房價年平均上漲18%左右，而GDP一直保持在12%-13%的增長速度。國際經(jīng)驗認為房價增長速度超過GOP增長速度的2倍以上，就有嚴重泡沫。杭州的房價上漲率雖然沒有達到這一警戒線，但已經(jīng)

11、小幅偏離了宏觀經(jīng)濟的基本面。 從收入增長速度來看，杭州市居民入均可支配收入2002年增長了8.1%，遠低于房價的上漲率，使杭州市的房價收入比達到了10倍以上的水平。 從租售比價來看，反映房地產(chǎn)真實價值的是房地產(chǎn)的租金收益，杭州市房價一直在上漲，而租金水平漲幅緩慢。租金與房價的比值下降到4%-5%，甚至有些只有2%-3%，已經(jīng)小幅偏離了由租金決定的房地產(chǎn)理論價值。 市場惜售和投機性交易增多，嚴重影響房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。住宅具有二重性，既是消費品，又是投資品。當房產(chǎn)品處于供不應求，房價處于上升通道，市場普遍預期房價還會漲時，就會產(chǎn)生惜售心理，產(chǎn)生許多潛在的投機性需求，這部分需求是一種虛擬性

12、需求，它增加市場交易的環(huán)節(jié)，增加實現(xiàn)真實需求的成本，加劇市場波動性。 市場惜售和投機性交易帶來的另一直接后果是導致稀缺資源低利用率。投機者與投資者、自用者的根本性區(qū)別是前者購房是為了賣房。投機者為了確保住宅能隨時變賣，往往以空關房這種低利用率來保有住宅。根據(jù)杭州市電力局提供的數(shù)據(jù)，市區(qū)有4.5萬套住宅3個月累計電力消耗費在10元以下，其中的絕大多數(shù)為空關房。一面是買不到房，導致社會稀缺資源的極大浪費，同時又減少了市場上住宅的有效供給，進一步加劇房價上漲。杭州一些新建小區(qū)為什么入住率低，其中一個原因就是一部分炒房者持房待沽。 加大了住宅保障體系建立的難度。一方面是住宅供求的結(jié)構(gòu)性矛盾和房價持續(xù)攀

13、升，一方面是居民收入增長的相對滯后，造成了廣大中低收入階層居民難以通過商品房市場來解決其住房困難，給政府加快建立城市住房保障體系造成了更大的壓力。在這種情況下，政府直接增加面向中低收入居民的有效住宅供給將是一個理想選擇。 部分開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新意識、用戶意識淡薄。住宅供不應求以及高房價帶來的高利潤使部分開發(fā)商放松了對房產(chǎn)品品質(zhì)、品牌的追求，同時也吸引了大量新手進入房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)水準面臨下降之風險。且在嚴重賣方市場條件下，購房者完全處于弱勢地位，其合法權益得不到很好的保護。 科學認識房地產(chǎn)市場存在的這些問題，并采取有效措施予以應對是政府義不容辭的職責。 三、政府調(diào)控時機選擇正確 基于對杭州市房地

14、產(chǎn)市場形勢的認真研究和理性判斷，政府部門應當采取有效措施提前調(diào)控，以實現(xiàn)杭州房價的軟著陸，避免房地產(chǎn)市場大幅波動對國民經(jīng)濟造成重大沖擊。這在杭州房地產(chǎn)理論界和實踐界已經(jīng)達成共識?！昂贾菪抡钡某雠_或房地產(chǎn)市場調(diào)控的時機選擇是很恰當?shù)摹?第一，問題的急迫性與市場調(diào)節(jié)缺陷性。當前杭州樓市的主要問題已從四年前的如何啟動消費、培育市場、使房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟新增長點，轉(zhuǎn)向如何解決供需矛盾、抑制房價快速上漲、防止房地產(chǎn)業(yè)過熱。杭州房地產(chǎn)市場確實存在不容忽視的問題，市場機制的自發(fā)性和盲目性又決定了它無法依靠自身的力量加以糾正或解決?？梢栽O想，若杭州市政府不及時表明調(diào)控的態(tài)度，沒有提出實質(zhì)性的調(diào)控措施，即將召開

15、的房交會又是一次漲價會。針對已經(jīng)出現(xiàn)的問題，立即采取應對措施當是一個負責任的政府理性反應。這是房地產(chǎn)市場調(diào)控實際選擇的最主要的現(xiàn)實依據(jù)。 第二，政策效果的時滯性。任何社會經(jīng)濟政策作用于實際均存在一定的時滯，只是時滯不同而已。房地產(chǎn)政策也是如此，稅收、金融手段雖然同屬于經(jīng)濟性手段，但對改變市場預期進而調(diào)整供求關系來講具有即時性：而以改變土地供應計劃和土地利用規(guī)劃為主要內(nèi)容的行政性手段發(fā)揮作用相對滯后。比如，一般而言，利率的調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響時滯最短，因而被稱作經(jīng)濟政策中的“猛藥”；房地產(chǎn)稅收次之；相對而言，新增住宅用地投放量的控制既是一種政府行為、又是一種廣義的市場供給行為，它的實施效果反應

16、在住宅市場供給變化上一股需要1年半到2年的時間。 上述情況表明，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場不僅要認真研究各種手段的組合應用，同時要認真對待各種手段的時滯特征，科學預斷、把握時機實現(xiàn)超前調(diào)控。 第三，未來幾年宏觀經(jīng)濟和杭州市經(jīng)濟形勢繼續(xù)向好。按照可比價格計算，2002年杭州市GDP增長率為13.26，高于全國平均水平約5個百分點(全國平均約為8%)，2003年第一季度GDP的同比增長率為14.2%，盡管受到“非典”的影響，第二季度仍然實現(xiàn)了13.8%的較高增幅，國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定增長。另據(jù)杭州市城調(diào)隊抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，2004年1-9月份杭州市區(qū)居民人均可支配收入達到了9813元，比去年同期增長IL7%。國民經(jīng)濟的良性運行和居民收入的穩(wěn)定增長，使杭州市房地產(chǎn)市場的有效需求得以繼續(xù)保持旺盛發(fā)展態(tài)勢。在這樣的經(jīng)濟景氣形勢下，杭州市房地產(chǎn)經(jīng)濟乃至整個國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場調(diào)控的承受能力較強，十分有利于調(diào)整各方利益(政府、銀行、投資者、購買者)關系，政府這時候出臺調(diào)控政綴所遇到的阻力最小，調(diào)整和規(guī)范的成本最低。 第四，及時貫徹中央政府關于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控與管理的重要指示精神的要求。2003年8月12日中央政府頒發(fā)了國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知(即國發(fā)2003)18號文)。該文件對目前如何加快提高普通商品房的有效供給和建立城市住宅保障體系、盡快建立和完善房地產(chǎn)市