論政府調(diào)控杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的理論依據(jù)與現(xiàn)實(shí)必要性

1、論政府調(diào)控杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的理論依據(jù)與現(xiàn)實(shí)必要性一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的缺陷性：政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的理論依據(jù) 房地產(chǎn)業(yè)本身的特殊性以及市場(chǎng)機(jī)制的天然缺陷致使無(wú)法依靠市場(chǎng)自身的力量解決這些問(wèn)題，這為政府利用一切可行手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了理論依據(jù)。 (1)土地市場(chǎng)的易壟斷性與土地投機(jī)：政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依據(jù)之 土地不僅是一種非常重要的社會(huì)財(cái)富，更是種極為稀缺的生產(chǎn)要素，其社會(huì)財(cái)富的價(jià)值正是由其生產(chǎn)要素價(jià)值或其經(jīng)濟(jì)潛力所決定的。因此，土地及其形成的要素市場(chǎng)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系中占有十分重要的地位，土地市場(chǎng)是否正常運(yùn)行關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)能否正常運(yùn)行。 由于土地自然供給的零彈性、經(jīng)濟(jì)供給的低彈性以及區(qū)位的固定性，決定了

2、土地具有天然的易壟斷性；土地供給的低彈性、土地產(chǎn)權(quán)交易的分散性以及交易過(guò)程中信息的不完全性共同決定了土地極易成為投機(jī)追逐的對(duì)象。 土地投機(jī)沒(méi)有增加社會(huì)財(cái)富，卻導(dǎo)致了社會(huì)財(cái)富的重新分配；沒(méi)有提高土地資源的利用效率，卻使資源配置偏離了正常情形下市場(chǎng)地價(jià)所引導(dǎo)的土地資源優(yōu)化配置的軌跡.土地投機(jī)破壞性要求一個(gè)能夠代表公共利益的權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)土地交易進(jìn)行嚴(yán)格的控制和規(guī)范，這種機(jī)構(gòu)只能是政府部門(mén)。因此，土地本身的特殊性、土地市場(chǎng)的易投機(jī)性是政府采用各種政策手段干預(yù)土地市場(chǎng)的一個(gè)重要依據(jù)。 (2)土地利用中的外部性：政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依據(jù)之二 在土地經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，不僅會(huì)產(chǎn)生許多正向的外部效應(yīng)，如政府對(duì)城市土地的

3、投資開(kāi)發(fā)，改善了整個(gè)城市地區(qū)的投資環(huán)境，提高了鄰近地區(qū)的土地價(jià)值這是政府利用稅收手段(如土地增值稅或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅)分配土地增值收益的依據(jù)；而且還會(huì)產(chǎn)生諸如生態(tài)環(huán)境質(zhì)量惡化，土地過(guò)度開(kāi)發(fā)導(dǎo)致建筑垃圾增多，綠地減少，噪聲污染等城市環(huán)境問(wèn)題以及城市景觀的美學(xué)和生態(tài)學(xué)價(jià)值降低等負(fù)面效應(yīng)這是政府利用規(guī)劃、計(jì)劃、稅收等手段調(diào)整土地開(kāi)發(fā)利用行為的依據(jù)。 從資源配置效率方面看，土地開(kāi)發(fā)利用中存在的外部效應(yīng)使得私人的成本收益與社會(huì)的成本收益發(fā)生偏離，導(dǎo)致土地資源配置處于低效甚至無(wú)效狀態(tài)。這是政府干預(yù)土地市場(chǎng)、調(diào)節(jié)和引導(dǎo)土地利用，雇戀厥褂謎叩乃餃順殺居肷緇岢殺廄饔諞恢?jǐn)n植故諧渲米試吹牟蛔愕撓忠桓鮒匾睦礪垡讕蕁

4、?nbsp; (3)住宅市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性及其缺陷：政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的依據(jù)之三 與其他產(chǎn)品顯著不同的是，由于土地本身的稀缺性、位置的固定性以及土地住宅利用的規(guī)劃控制共同造成了一定區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)位的獨(dú)特性、稀缺性以及住宅產(chǎn)品的差異性。正是住宅的這種區(qū)位特征和產(chǎn)品差異性的存在，決定了即便是不存在資本性、技術(shù)性和政策性進(jìn)入壁壘，房地產(chǎn)市場(chǎng)也難以成為充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。換言之，將房地產(chǎn)市場(chǎng)看作壟斷競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)更為符合實(shí)際。 理論分析表明，在壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，開(kāi)發(fā)商憑借對(duì)房地產(chǎn)區(qū)位的壟斷和產(chǎn)品差異化的天然優(yōu)勢(shì)，利用交易雙方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息占有的不對(duì)稱性，享有住宅供給和定價(jià)的主導(dǎo)性優(yōu)勢(shì)，目前杭州市樓市存在的

5、所謂“惜售”現(xiàn)象，其實(shí)質(zhì)是一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)并利用了房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種不完全競(jìng)爭(zhēng)性，特別是樓市信息占有的不對(duì)稱性，人為制造住宅供應(yīng)稀缺性以抬高樓市價(jià)格的一種自利行為。 住宅市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性及其市場(chǎng)結(jié)果的無(wú)效性無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)自身的力量加以糾正，外部力量的介入就成為必然選擇。在住宅市場(chǎng)上買(mǎi)方占據(jù)劣勢(shì)的情況下，政府干預(yù)幾乎成為唯一可行的選擇。 (4)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)的雙重性：政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的依據(jù)之四 與其他產(chǎn)業(yè)相比，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)歷來(lái)是雙重的：既有促進(jìn)資源有效配置以推動(dòng)整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，又有保障社會(huì)中低收入階層住房權(quán)利的社會(huì)目標(biāo)。 前面的分析表明，追逐利潤(rùn)最大化使得市場(chǎng)提供的住宅產(chǎn)品

6、無(wú)論是數(shù)量和價(jià)格均難以達(dá)到社會(huì)要求的最優(yōu)水平，而住宅產(chǎn)品作為一種生活必需品，它沒(méi)有替代品可供人們選擇。這種情況下，住宅保障的社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須考慮市場(chǎng)以外的機(jī)制。這種機(jī)制就是政府的直接干預(yù)和間接調(diào)控。 在實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的社會(huì)目標(biāo)方面，政府當(dāng)然有多種選擇：比如直接為中低收入者提供廉租或廉價(jià)住房、提供住房補(bǔ)貼等，這些福利性措施都屬于政府轉(zhuǎn)移支付的范疇。另外，政府還可以利用公共權(quán)利調(diào)整、控制和引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商的供給行為，讓其為中低收入居民提供他們的購(gòu)買(mǎi)力可以承受的普通住房。這個(gè)意圖既可以通過(guò)政府對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)行歧視性稅收或補(bǔ)貼政策來(lái)間接地實(shí)現(xiàn)，也可以通過(guò)直接的行政干預(yù)來(lái)達(dá)到：比如政府可以通過(guò)控制住宅用地的供

7、給來(lái)實(shí)現(xiàn)其建立住宅保障體系的目標(biāo)。在城市土地為國(guó)家所有的制度前提下，政府作為土地一級(jí)市場(chǎng)的唯一供給主體，它有權(quán)利按照公共利益的要求決定其土地的投放量和用途。 (5)房地產(chǎn)業(yè)的特殊性：政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的依據(jù)之五 房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)，其在第三產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中都具有舉足輕重的地位。作為先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的健康穩(wěn)定發(fā)展會(huì)給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展提供重要基礎(chǔ)。相反，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生重大波動(dòng)，其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的平穩(wěn)發(fā)展所帶來(lái)的危害也是巨大而深刻的。 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)土地與金融兩種要素高度密切結(jié)合的特殊產(chǎn)業(yè)，土地是一種極為缺乏供給彈性且位置固定的要素，而金融資源則是理論上可以無(wú)限

8、供給且極具流動(dòng)性的要素。一旦房地產(chǎn)業(yè)滲入投機(jī)因素，將會(huì)在較短時(shí)期內(nèi)形成經(jīng)濟(jì)泡沫，經(jīng)濟(jì)泡沫的過(guò)度集聚將導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的形成，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期因某種擾動(dòng)而逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)資金鏈條會(huì)突然中斷，泡沫經(jīng)濟(jì)會(huì)立即崩潰。這會(huì)給關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)致命性破壞。顯然，政府著眼于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，建立針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)甄別機(jī)制，采用適當(dāng)?shù)耐恋亟灰卓刂?、金融與稅收手段調(diào)控，甚至必要的行政性干預(yù)都是必要的、合理的。 (6)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控國(guó)際通行做法 針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的缺陷和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獨(dú)特規(guī)律性，世界上大多數(shù)國(guó)家或地區(qū)均用嚴(yán)格的政府調(diào)控措施加以應(yīng)對(duì)。這些手段既包括稅收與補(bǔ)貼、信貸與利率管制、價(jià)格

9、與租金控制等經(jīng)濟(jì)性手段，也包括土地利用計(jì)劃、區(qū)劃與規(guī)劃手段、交易管制、強(qiáng)制性公開(kāi)交易信息等行政性手段，還包括道義勸告手段，不一而足。政策手段組合運(yùn)用基于對(duì)各國(guó)或地區(qū)房地產(chǎn)制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)具體情況的分析。 二、杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題：政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)之必要 應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，目前杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體是健康的。近年來(lái)，隨著杭州經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展、城市環(huán)境的不斷優(yōu)化，特別是隨著“住在杭州”品牌的日益打響，杭州市的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，產(chǎn)銷兩旺，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。與此同時(shí)，城市居民的住房條件也得到了很大改善。 但必須清醒地看到，當(dāng)前杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在一些亟待解決的問(wèn)題，主要表現(xiàn)為

10、： 供求矛盾突出。住宅產(chǎn)品總體上的供不應(yīng)求與住宅品種的供求結(jié)構(gòu)性失衡并存。目前杭州市各種檔次的住宅均出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，賣(mài)方市場(chǎng)特征十分突出。在這種總體市場(chǎng)特征下，掩蓋著另一個(gè)影響樓市健康發(fā)展的顯著特征是，住房供給的結(jié)構(gòu)性矛盾日趨尖銳，其表現(xiàn)是高檔住房與低價(jià)位住房、特別是經(jīng)濟(jì)適用房比例不協(xié)調(diào)，與高檔次住宅相比，后者的供需矛盾更為突出，已經(jīng)嚴(yán)重地制約了杭州市廣大中低收入居民居住條件的改善。 房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。近四年杭州房?jī)r(jià)年平均上漲18%左右，而GDP一直保持在12%-13%的增長(zhǎng)速度。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度超過(guò)GOP增長(zhǎng)速度的2倍以上，就有嚴(yán)重泡沫。杭州的房?jī)r(jià)上漲率雖然沒(méi)有達(dá)到這一警戒線，但已經(jīng)

11、小幅偏離了宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面。 從收入增長(zhǎng)速度來(lái)看，杭州市居民入均可支配收入2002年增長(zhǎng)了8.1%，遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)的上漲率，使杭州市的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了10倍以上的水平。 從租售比價(jià)來(lái)看，反映房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的是房地產(chǎn)的租金收益，杭州市房?jī)r(jià)一直在上漲，而租金水平漲幅緩慢。租金與房?jī)r(jià)的比值下降到4%-5%，甚至有些只有2%-3%，已經(jīng)小幅偏離了由租金決定的房地產(chǎn)理論價(jià)值。 市場(chǎng)惜售和投機(jī)性交易增多，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。住宅具有二重性，既是消費(fèi)品，又是投資品。當(dāng)房產(chǎn)品處于供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)處于上升通道，市場(chǎng)普遍預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)漲時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生惜售心理，產(chǎn)生許多潛在的投機(jī)性需求，這部分需求是一種虛擬性

12、需求，它增加市場(chǎng)交易的環(huán)節(jié)，增加實(shí)現(xiàn)真實(shí)需求的成本，加劇市場(chǎng)波動(dòng)性。 市場(chǎng)惜售和投機(jī)性交易帶來(lái)的另一直接后果是導(dǎo)致稀缺資源低利用率。投機(jī)者與投資者、自用者的根本性區(qū)別是前者購(gòu)房是為了賣(mài)房。投機(jī)者為了確保住宅能隨時(shí)變賣(mài)，往往以空關(guān)房這種低利用率來(lái)保有住宅。根據(jù)杭州市電力局提供的數(shù)據(jù)，市區(qū)有4.5萬(wàn)套住宅3個(gè)月累計(jì)電力消耗費(fèi)在10元以下，其中的絕大多數(shù)為空關(guān)房。一面是買(mǎi)不到房，導(dǎo)致社會(huì)稀缺資源的極大浪費(fèi)，同時(shí)又減少了市場(chǎng)上住宅的有效供給，進(jìn)一步加劇房?jī)r(jià)上漲。杭州一些新建小區(qū)為什么入住率低，其中一個(gè)原因就是一部分炒房者持房待沽。 加大了住宅保障體系建立的難度。一方面是住宅供求的結(jié)構(gòu)性矛盾和房?jī)r(jià)持續(xù)攀

13、升，一方面是居民收入增長(zhǎng)的相對(duì)滯后，造成了廣大中低收入階層居民難以通過(guò)商品房市場(chǎng)來(lái)解決其住房困難，給政府加快建立城市住房保障體系造成了更大的壓力。在這種情況下，政府直接增加面向中低收入居民的有效住宅供給將是一個(gè)理想選擇。 部分開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)新意識(shí)、用戶意識(shí)淡薄。住宅供不應(yīng)求以及高房?jī)r(jià)帶來(lái)的高利潤(rùn)使部分開(kāi)發(fā)商放松了對(duì)房產(chǎn)品品質(zhì)、品牌的追求，同時(shí)也吸引了大量新手進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)面臨下降之風(fēng)險(xiǎn)。且在嚴(yán)重賣(mài)方市場(chǎng)條件下，購(gòu)房者完全處于弱勢(shì)地位，其合法權(quán)益得不到很好的保護(hù)。 科學(xué)認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的這些問(wèn)題，并采取有效措施予以應(yīng)對(duì)是政府義不容辭的職責(zé)。 三、政府調(diào)控時(shí)機(jī)選擇正確 基于對(duì)杭州市房地

14、產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的認(rèn)真研究和理性判斷，政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)采取有效措施提前調(diào)控，以實(shí)現(xiàn)杭州房?jī)r(jià)的軟著陸，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成重大沖擊。這在杭州房地產(chǎn)理論界和實(shí)踐界已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。“杭州新政”的出臺(tái)或房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的時(shí)機(jī)選擇是很恰當(dāng)?shù)摹?第一，問(wèn)題的急迫性與市場(chǎng)調(diào)節(jié)缺陷性。當(dāng)前杭州樓市的主要問(wèn)題已從四年前的如何啟動(dòng)消費(fèi)、培育市場(chǎng)、使房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)，轉(zhuǎn)向如何解決供需矛盾、抑制房?jī)r(jià)快速上漲、防止房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在不容忽視的問(wèn)題，市場(chǎng)機(jī)制的自發(fā)性和盲目性又決定了它無(wú)法依靠自身的力量加以糾正或解決?？梢栽O(shè)想，若杭州市政府不及時(shí)表明調(diào)控的態(tài)度，沒(méi)有提出實(shí)質(zhì)性的調(diào)控措施，即將召開(kāi)

15、的房交會(huì)又是一次漲價(jià)會(huì)。針對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的問(wèn)題，立即采取應(yīng)對(duì)措施當(dāng)是一個(gè)負(fù)責(zé)任的政府理性反應(yīng)。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控實(shí)際選擇的最主要的現(xiàn)實(shí)依據(jù)。 第二，政策效果的時(shí)滯性。任何社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策作用于實(shí)際均存在一定的時(shí)滯，只是時(shí)滯不同而已。房地產(chǎn)政策也是如此，稅收、金融手段雖然同屬于經(jīng)濟(jì)性手段，但對(duì)改變市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)而調(diào)整供求關(guān)系來(lái)講具有即時(shí)性：而以改變土地供應(yīng)計(jì)劃和土地利用規(guī)劃為主要內(nèi)容的行政性手段發(fā)揮作用相對(duì)滯后。比如，一般而言，利率的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響時(shí)滯最短，因而被稱作經(jīng)濟(jì)政策中的“猛藥”；房地產(chǎn)稅收次之；相對(duì)而言，新增住宅用地投放量的控制既是一種政府行為、又是一種廣義的市場(chǎng)供給行為，它的實(shí)施效果反應(yīng)

16、在住宅市場(chǎng)供給變化上一股需要1年半到2年的時(shí)間。 上述情況表明，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅要認(rèn)真研究各種手段的組合應(yīng)用，同時(shí)要認(rèn)真對(duì)待各種手段的時(shí)滯特征，科學(xué)預(yù)斷、把握時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)超前調(diào)控。 第三，未來(lái)幾年宏觀經(jīng)濟(jì)和杭州市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繼續(xù)向好。按照可比價(jià)格計(jì)算，2002年杭州市GDP增長(zhǎng)率為13.26，高于全國(guó)平均水平約5個(gè)百分點(diǎn)(全國(guó)平均約為8%)，2003年第一季度GDP的同比增長(zhǎng)率為14.2%，盡管受到“非典”的影響，第二季度仍然實(shí)現(xiàn)了13.8%的較高增幅，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)。另?yè)?jù)杭州市城調(diào)隊(duì)抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，2004年1-9月份杭州市區(qū)居民人均可支配收入達(dá)到了9813元，比去年同期增長(zhǎng)IL7%。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行和居民收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)，使杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求得以繼續(xù)保持旺盛發(fā)展態(tài)勢(shì)。在這樣的經(jīng)濟(jì)景氣形勢(shì)下，杭州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的承受能力較強(qiáng)，十分有利于調(diào)整各方利益(政府、銀行、投資者、購(gòu)買(mǎi)者)關(guān)系，政府這時(shí)候出臺(tái)調(diào)控政綴所遇到的阻力最小，調(diào)整和規(guī)范的成本最低。 第四，及時(shí)貫徹中央政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與管理的重要指示精神的要求。2003年8月12日中央政府頒發(fā)了國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知(即國(guó)發(fā)2003)18號(hào)文)。該文件對(duì)目前如何加快提高普通商品房的有效供給和建立城市住宅保障體系、盡快建立和完善房地產(chǎn)市