合川商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告精編版

1、合川中學(xué)商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告 第一部分：合川概況 市場調(diào)查說明： 本次市調(diào)目的：了解合川商業(yè)市場現(xiàn)狀于發(fā)展，了解項(xiàng)目周邊價(jià)值趨勢，為項(xiàng)目可行性判斷提供依據(jù)。 調(diào)查時(shí)間： 2010年11月27-29日 調(diào)查范圍：合川合陽區(qū)（學(xué)府路區(qū)域、塔耳門區(qū)域、義烏小商品市場區(qū)域）、南屏區(qū)（南津路區(qū)域、區(qū)府附近區(qū)域）。 調(diào)查方式：政府相關(guān)部門走訪、典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查、商家（經(jīng)營戶）入戶調(diào)查、同業(yè)訪談、資料查閱相結(jié)合。 項(xiàng)目樣本：訪談對象 47人次。 調(diào)查員3人，控制督導(dǎo) 1人。 合川區(qū)位及發(fā)展方向 合川，重慶六大中心之一，1小時(shí)重慶，人口排位第三，北部中心區(qū)。 合川，重慶北部區(qū)域性中心城市，地處重慶西北部，緊鄰

2、重慶主城區(qū)，地處嘉陵江、涪江、渠江三江交匯處，是重慶通往川北、陜西、甘肅等地的交通樞紐、經(jīng)濟(jì)走廊。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以能源開發(fā)，食品、輕紡、建材、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)為主。 合川 合川房地產(chǎn)版塊：東渡、合陽、南屏 東渡： 旅游和保護(hù)型開發(fā)并行 合陽： 黃金十年，把解放碑搬進(jìn)合陽城 合陽片區(qū)仍以繁華的商業(yè)作為重點(diǎn)定位，同時(shí)予以便捷的交通、完善的設(shè)施配套、合理的人口規(guī)劃作為支撐。商圈規(guī)劃占地面積約2平方公里，將充分利用商業(yè)歷史傳統(tǒng)的優(yōu)勢，具體細(xì)劃為6個(gè)商業(yè)區(qū)，分別突出特色餐飲、綜合購物、休閑娛樂、生活服務(wù)等功能，使其成為服務(wù)城區(qū)、輻射周邊、具有現(xiàn)代化城市商業(yè)氣息的綜合購物消費(fèi)區(qū)。 南屏： 把握合川未來 95%比

3、例的合川區(qū)級行政部門的落戶，讓南屏成為了新合川絕對的行政核心區(qū)域。規(guī)劃將以中、下什字老城中心區(qū)為依托，逐步完善城市配套，將南屏發(fā)展成為集行政辦公、商務(wù)金融、會(huì)議會(huì)展、商業(yè)文娛、居住為主要功能的綜合城區(qū)。 打造成為世界級旅游品牌、中國西部休閑旅游名城，大重慶文化高地和精神展示平臺(tái)，休閑宜居森林城市 按照“一心”“兩片”“七板塊”構(gòu)建?！耙恍摹笔侵羔烎~城核心景區(qū)，“兩片”為文化旅游區(qū)和旅游主題地產(chǎn)區(qū)；“七板塊”包括釣魚城軍事主題旅游區(qū)、體育運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)、濱江碼頭商業(yè)旅游區(qū)、旅游地產(chǎn)區(qū)、宋城風(fēng)情區(qū)、學(xué)士山文化公園區(qū)和鹽溫泉養(yǎng)生休閑旅游區(qū)。同時(shí)配套星級賓館、會(huì)展中心、博物館等，最終形成一個(gè)集文化、旅游、

4、居住、休閑及服務(wù)為一體的高檔休閑旅游區(qū)。 合川規(guī)劃版塊 大 學(xué) 城 合陽 本案 東渡 南屏 區(qū)委區(qū)府 工業(yè)拓展區(qū) 小結(jié)： 從城市規(guī)劃來看，但本項(xiàng)目的位置處于兩個(gè)片區(qū)的邊緣地帶，對于商業(yè)非常尷尬。 第二部分：合川商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查與分析 南屏區(qū) 市場容量/價(jià)值參考/購鋪特點(diǎn) 南屏區(qū)市場調(diào)查數(shù)據(jù) 下什字45平米門面出租。每月800元 上什字東路42平米門面出租。每月700元 信訪辦對面60平米底商，售1.8萬每平米，租每月約1500元 鴻運(yùn)小區(qū)45平米底商，售1.68萬每平米 怡濤雅苑220平米底商。每月4000元 南城華府46平米挑高6米，售1.5萬每平米 南屏區(qū)在售商業(yè)項(xiàng)目 1、紅狐 美立方 2萬多

5、方集中式商業(yè)，4層，內(nèi)步行街，60-120平米，5000-2.5萬。 開發(fā)商承諾（合同約定）購鋪即可反利，首付50%，三年內(nèi)每年返利6%；首付80%，三年內(nèi)每年返利8%。3年后交房，可選擇付清余款或退款。 如100萬的鋪，首付50%，即50萬，2011-2013年，每年返利3萬，2013年交房后可補(bǔ)交50萬購鋪，或全額退款50萬；首付80%，即80萬，2011-2013年，每年返利8%即6.4萬，2013年交房后可補(bǔ)交20萬購鋪，或全額退款80萬。 紅狐美立方 2萬多方集中商業(yè) 南屏區(qū)在售商業(yè)項(xiàng)目 2、茂田國際建博城 合川區(qū)南津街梨園路（上什字轉(zhuǎn)盤南側(cè)），規(guī)劃占地約102畝，總 建筑面積約12

6、萬平方米大型綜合商場項(xiàng)目，現(xiàn)剩余約十幾個(gè)門面。 臨街門面，兩層套售，均價(jià)13000元每平米。 茂田國際建博城 12萬方 南屏區(qū)潛在商業(yè)項(xiàng)目 三江希望城 47萬方城市綜合體/16萬方綜合商業(yè) 文峰塔歷史街區(qū) 總體量25萬方 合川輕紡城 總體量80萬方，綜合商業(yè)22萬方 下什字45平米門面出租。每月800元 文峰塔仿古歷史街 25萬方 三江希望城 47萬方城市綜合體 商業(yè)16萬方 上什字東路42平米門面出租。每月700元 紅狐美立方 2萬多方集中商業(yè) 鴻運(yùn)小區(qū)45平米底商，售1.68萬每平米 怡濤雅苑220平米底商。每月4000元 南城華府46平米挑高6米，售1.5萬每平米 茂田國際建博城 12萬

7、方 信訪辦對面60平米底商，售1.8萬每平米，租每月約1500元 合陽區(qū) 市場容量/價(jià)值參考/周邊情況 合陽區(qū)市場調(diào)查數(shù)據(jù) 重郵移通學(xué)院大門附近157平米門面出租。每月3950元 將軍路126平米門面出售148萬（租金4700元） 瑞山路門面租金25-40元 瑞山路門面出售每平米1.5-2.5萬 交通街100平米門面出售150萬 學(xué)府路45平米門面租金1200-2000元 本案 蘇家街轉(zhuǎn)角門面45平米，每月3500元 營盤街49平米門面出售36萬 邱家巷28平米門面轉(zhuǎn)讓45000元，租金1600元 四維街40平米門面出售，每平米1.8萬 嘉陵路40平米門面出租。每月2000元 嘉陵路46平米門

8、面出售。16800元 校場壩附近60平米門面，出售每平米8500元 合陽區(qū)市場調(diào)查數(shù)據(jù) 義烏小商品批發(fā)市場 145萬方 重郵移通學(xué)院大門附近157平米門面出租。每月3950元 將軍路126平米門面出售148萬（租金4700元） 瑞山路門面租金25-40元 瑞山路門面出售每平米1.5-2.5萬 交通街100平米門面出售150萬 學(xué)府路45平米門面租金1200-2000元 本案 蘇家街轉(zhuǎn)角門面45平米，每月3500元 營盤街49平米門面出售36萬 邱家巷28平米門面轉(zhuǎn)讓45000元，租金1600元 四維街40平米門面出售，每平米1.8萬 嘉陵路40平米門面出租。每月2000元 嘉陵路46平米門面出

9、售。16800元 校場壩附近60平米門面，出售每平米8500元 合陽區(qū)部分在售商業(yè)項(xiàng)目 義烏小商品批發(fā)市場 市場一期 9# 10# 11# 4# 5# 1#中心商業(yè)區(qū) 3#商業(yè)區(qū) 6# 2#商業(yè)區(qū) 門前廣場 1#樓中心市場：項(xiàng)目核心，只租不售，是市場最大的小商品交易平臺(tái)。 2#樓科技五金城：專營燈飾、五金、廚衛(wèi)、通訊、電子產(chǎn)品及設(shè)備交易平臺(tái)。 3#樓義烏精品城：女人購物一條街（精品化妝類產(chǎn)品）、日用百貨、精品服飾等。 4#/5#/6#樓餐飲娛樂休閑一條街：集飲食、休閑、娛樂、副食品、干貨批發(fā)于一體的長廊商業(yè)形態(tài)。 現(xiàn)銷售商鋪為：4#/5#/6#樓剩余商鋪，1、2層合賣，6000多元每平米；11

10、#商鋪為層高6.5-7.5米，10000元每平米。 中心商業(yè)區(qū)租賃：交一年免一年租金；前三年免稅；五年內(nèi)租金不變。租金范圍25-60元/平米月。 合陽區(qū)市場調(diào)查數(shù)據(jù) 義烏小商品批發(fā)市場 145萬方 重郵移通學(xué)院大門附近157平米門面出租。每月3950元 將軍路126平米門面出售148萬（租金4700元） 瑞山路門面租金25-40元 瑞山路門面出售每平米1.5-2.5萬 交通街100平米門面出售150萬 學(xué)府路45平米門面租金1200-2000元 本案 蘇家街轉(zhuǎn)角門面45平米，每月3500元 營盤街49平米門面出售36萬 邱家巷28平米門面轉(zhuǎn)讓45000元，租金1600元 四維街40平米門面出售

11、，每平米1.8萬 學(xué)府嘉苑3期 嘉陵路40平米門面出租。每月2000元 嘉陵路46平米門面出售。16800元 校場壩附近60平米門面，出售每平米8500元 合陽區(qū)部分在售商業(yè)項(xiàng)目 學(xué)府嘉苑3期 剩余部分商鋪，8180元/平米，明年底交房。 本案 學(xué) 府 路 學(xué) 院 路 鵬源鞋業(yè) 學(xué)府嘉苑3期 合陽區(qū)潛在商業(yè)項(xiàng)目 1、合陽新城 位于合陽涼亭片區(qū)，100萬方大型項(xiàng)目，其中商業(yè)約40萬方。 義烏小商品批發(fā)市場 145萬方 2、中奧地產(chǎn)塔耳門項(xiàng)目 40萬方城市綜合體 3、寶龍地產(chǎn)項(xiàng)目 合陽新城 100萬方 60萬方城市綜合體 4、卓然翡翠城 住宅4300-4500元，部分臨街商業(yè)預(yù)計(jì)明年推出。 卓然翡

12、翠城 本案 中奧地產(chǎn)項(xiàng)目 40萬方 學(xué)府嘉苑3期 合陽新城 100萬方 市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析 區(qū)域 南屏區(qū) 項(xiàng)目 下什字45平米門面 上什字東路42平米門面 怡濤雅苑220平米底商 信訪辦對面60平米底商 鴻運(yùn)小區(qū)45平米底商 南城華府46平米挑高6米 紅狐美立方 茂田國際建博城 合陽區(qū) 嘉陵路40平米門面 蘇家街轉(zhuǎn)角門面45平米 邱家巷門面 瑞山路門面 學(xué)府路門面 重郵移通學(xué)院大門附近157平米門面 50 75 40-60 25-40 18-50 25 大學(xué)城 出租（元/平米月） 18 16 18 25 18000 16800 15000 9000-24000（一樓） 13000 出售（元/平米

13、） 備注 老區(qū) 老區(qū) 新區(qū) 新區(qū)核心 新區(qū)核心 新區(qū)核心 新區(qū)中心新鋪 1、2樓套售 老城 老城中心 老城中心 將軍路126平米門面 義烏小商品市場 嘉陵路46平米門面 交通街100平米門面 營盤街49平米門面 四維街40平米門面 瑞山路門面 學(xué)府嘉苑門面 37 25-60 11700 6000-10000 16800 15000 7300 18000 15000-25000 8180 老城 新鋪 老城 老城 老城 老城中心 新鋪 市場特點(diǎn)小結(jié)： 1、典型的街鋪為主的區(qū)縣市場，客戶對于街鋪的認(rèn)可度比較高。 2、普遍租金水平低，銷售價(jià)格與租金倒掛，投資收益率顯得很低。如：瑞山路目前商鋪銷售價(jià)格在

14、 1.5萬-1.8萬，租金水平才 25-40，年回報(bào)率僅僅 2-3%。 3、目前商鋪供應(yīng)量較小，未來 2-3年商業(yè)市場放量巨大，多個(gè)城市綜合體角力合川。 4、除了老城中心步行街外，其余版塊區(qū)域的價(jià)格差異并不明顯。 5、商鋪面積以 40-50之間最多，最為市場所接受。 6、市場操作比較不規(guī)范。 第三部分：項(xiàng)目及周邊商鋪調(diào)查分析 項(xiàng)目及周邊商鋪區(qū)位 A B C 面館、小餐館為主租金1200-1800元，約25-40元/平米月 江湖菜餐館與小賣部、藥店、干洗等社區(qū)配套各占50%，約25-45元/平米月 A 重師商貿(mào)學(xué)院 學(xué)校大門學(xué)府 江湖菜餐館、小餐館為主，租金約25-45元/平米月 路 面館、小餐

15、館為主租金1700-2200，約35-50元/平米月 電腦、美發(fā)、文具書店、體育用品、超市等（學(xué)生配套服務(wù)） 部分商家訪談： 約45平米小餐館，月租1200元，轉(zhuǎn)讓費(fèi)45000元（含店內(nèi)所有設(shè)施），生意一般。 砂鍋飯，約45平米，月租2000，生意火爆，據(jù)老板說他們中段這幾家是租金最高的，向兩邊走租金在1700-1800之間。 老麻抄手，約45平米，租金25000一年，生意火爆，與老板交流主要消費(fèi)來自中學(xué)，因?yàn)槠渌蛞D(zhuǎn)讓門店，轉(zhuǎn)讓費(fèi)60000元（含店內(nèi)所有設(shè)施）， 。 單位辦公 潮流服飾、精品店、美發(fā)、小超市，租金約25-40元/平米月 B 學(xué)合川中學(xué)學(xué)校大門府 瑞 山 路 茶樓、餐飲、超

16、市、銀行、及社區(qū)配套商業(yè)，租金約25-40 路 餐館、電腦、美容美發(fā)、汽車美容等租金約25-40元/平米月 部分商家訪談： 服飾店約30平米，月租1200元，生意清淡，考慮轉(zhuǎn)手，轉(zhuǎn)讓費(fèi)40000。 避風(fēng)塘約25平米，月租1200元，正對學(xué)校校門，生意被旁邊幾家避風(fēng)塘分流不少，跟風(fēng)在這里很常見。 二手門店，約20平米，月租800，問及周邊商鋪情況，幾乎很少有出售或出租房源。 家常餐館，約45平米，月租1800，生意一般。 部分商家訪談： 理發(fā)店店約40平米，月租800元，生意清淡，據(jù)老板說前不久有個(gè)門面賣價(jià)為6000-7000元，旁邊的倉儲(chǔ)租金比他們高一到兩百。 學(xué)府嘉苑，剩余4、5個(gè)門面，8180元，明年底交房。 學(xué)校大門學(xué) 府合川中學(xué)本項(xiàng)目藥房、小超、倉儲(chǔ)、理發(fā)店、美容保健等700-1000元，約18-25元/平米月 酒業(yè)代理，廣告制作、不銹鋼制作等 路 學(xué) 院 路 學(xué)府嘉苑8180元每平米 C