崇文公寓投標

1、投標函杭州鳳祥房地產開發(fā)：首先感謝貴公司對我公司的信任,給予我們這次參加投標的時機.根據貴公司提供的招標文件、樓書、總平圖及答疑資料,并實地勘察崇文公寓現場,我 公司針對崇文公寓工程特點,通過調查分析,結合我公司多年治理實踐,對小區(qū)物業(yè)治理服 務的開展進行了仔細分析研討.根據招標文件要求,認真編寫了本投標書,現正式遞交?崇 文公寓物業(yè)治理投標書?3份.承諾：如我公司中標一、將繳納履約保證金貳仟元整；二、遵循本投標書的內容,與貴公司簽訂前期物業(yè)效勞合同,并執(zhí)行；三、負責辦理小區(qū)物業(yè)治理費的物價審批工作.總經理簽字：浙江贊成物業(yè)治理章2004年02月10日公司地址：杭州市慶春路139號慶聯大廈五樓

2、郵 編：310003第二局部整體方案及籌劃思路編制依據?崇文公寓招標文件?、總平圖、物價批復及答疑資料；?物業(yè)治理條例?；?前期物業(yè)治理招投標治理方法?；?業(yè)主大會規(guī)程?；?杭州市物業(yè)治理行業(yè)標準效勞達標考核標準?；?杭州市物業(yè)治理效勞收費實施方法?；?杭州市優(yōu)秀小區(qū)評分標準?；國家、省、市相關物業(yè)治理的其它政策、法規(guī)；GB/T19001-2000 idt ISO9001: 2000質量保證體系.2.1 崇文公寓物業(yè)治理定位高標準、高起點、創(chuàng)品牌效勞.? 以?全國物業(yè)治理示范住宅小區(qū)標準及評分細那么?為小區(qū)日常治理工作的指導,并制 定詳細的創(chuàng)優(yōu)方案.保證在前期物業(yè)治理期內,使小區(qū)榮獲“杭州市物

3、業(yè)治理優(yōu)秀小區(qū)稱號.并爭創(chuàng)“杭州市物業(yè)治理優(yōu)秀示范小區(qū),獲此項榮譽后爭創(chuàng)國家級優(yōu) 秀小區(qū).? 自接管之日起導入ISO9001: 2000質量體系標準,對各項治理目標進行全面跟蹤,確保治理效勞的專業(yè)化、標準化,使治理效勞質量得到循序漸進的提升.在 18個月內 通過第三方現場審核,?通過良好的治理效勞,使物業(yè)保值增值,真正讓業(yè)主滿意并得到實惠.2.2 崇文公寓物業(yè)治理整體籌劃與設想2.2.1 工程概況地理位置：位于杭州市西湖區(qū)馬騰路,東臨馬騰路,南臨東部軟件園,西接中大文錦苑, 北至信息產業(yè)部電子第五十二所.物業(yè)類型：住宅小區(qū),7幢小高層、2幢多層.總占地面積：24322平方米總建筑面積：5929

4、7平方米包含地下 8940平方米,半地下室2690平方米,架空層1076 平方米綠地率：35.2%容積率：2.30總戶數：422戶停車位：238個,其中地下198個,地面40個.公用設施及公共場所：社區(qū)效勞用房134、物業(yè)治理辦公用房與經營用房0.7%,行車及 機動車車庫,圾房3間,梯23臺,用配電房及設備,用水泵房及設備,防設施 系統(tǒng)自動噴淋、消火栓、火災報警及防排煙系統(tǒng)和安保設施系統(tǒng)電子巡更、周界報警、閉路電視、可視對講系統(tǒng)及地下車庫治理系統(tǒng)等.戶內配套：有線電視系統(tǒng), 及網絡終端,預留管道煤氣接口,水、電表出戶,安防門對講系統(tǒng).物業(yè)前期參謀；> 小區(qū)的治理、經營及房屋和公共配套設施

5、的養(yǎng)護；> 小區(qū)內公共場所的照明、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講IC 一卡通系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)、LED系統(tǒng)、樓宇BA系統(tǒng)及消防設備的治理和維修養(yǎng)護；> 小區(qū)內公共的效勞設施、文化、娛樂及體育活動場所的治理；小區(qū)內的清潔衛(wèi)生和環(huán)境維護；小區(qū)內的公共綠化的維護和治理；對小區(qū)內的各種車輛包括機動和非機動車的統(tǒng)一治理；> 協助公安部門對小區(qū)進行治安防范工作,對違章違法行為進行制止并及時報告；> 對小區(qū)內住戶裝修活動進行監(jiān)督和治理；> 對小區(qū)內商業(yè)效勞網點的治理；> 社區(qū)文化治理；> 小區(qū)檔案資料治理；> 法律政策及合同規(guī)定的其他事項.> 工

6、程以小高層住宅為主,> 小區(qū)地處繁華的文教區(qū),交通便捷,但 2個主入口都設在單行線馬騰路上.> 小區(qū)門禁采用智能化樓宇可視對講IC 一卡通系統(tǒng).> 結合小區(qū)自身的特點,已有的停車位能根本滿足現階段的停車需要. 但隨著車輛增加,考慮到周邊道路狹窄,停車難有可能會成為日后治理的問題.> 小區(qū)設施設備配置較全,有 23臺電梯及配電房、消防系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)等設施設備.整個小區(qū)將配備電子巡更系統(tǒng),合理制定保安巡邏路線.根據物業(yè)本身的特點,增強對小區(qū)平安治理是工程治理的第一重點,公司將通過各種 舉措和手段進行治理.小區(qū)設施設備齊全,有電梯、水泵、消防系統(tǒng)、安保系統(tǒng)等重要公

7、共設備.且杭城近年來用電、用水形勢日益緊張,夏秋冬三季時有拉閘限電、限水現象發(fā)生,每次停電、 停水都給廣闊業(yè)主的正常生活造成了嚴重的影響,對物業(yè)公司所治理的小區(qū)公共設備設施也是一次考驗,特別是如發(fā)生電梯運行時忽然斷電而關人等現象,因此如何保證 電梯等重要設備的正常運行,在出現突發(fā)事件時能及時得到處理,是小區(qū)物業(yè)治理的 重點.?消防治理關系到業(yè)主的生命財產平安,高層建筑的消防治理尤其重要,因此做好本小區(qū)的消防工作是物業(yè)治理的重點.?由于小區(qū)地理位置的局限性,對進出小區(qū)的車輛要做好引導工作,車輛治理也將成為日后治理的重點.?盡力擴大、完善各種配套效勞設施,要小區(qū)內的效勞呈多樣化開展.?開發(fā)商、代理

8、公司、物業(yè)治理公司三者的工作出發(fā)點各有重心,代理商會力求多賣房而少考慮其它事宜、物業(yè)治理公司會力求日后治理的正常,因此在前期介入中增強和 開發(fā)商、代理商的溝通,及時協調三方的利益,提前預防日后治理隱患的存在,是管 理效勞的重點> .3物業(yè)治理效勞的具體舉措我公司中標后,由開發(fā)商以合同形式全權委托我公司實行前期物業(yè)治理,治理期限至 小區(qū)業(yè)主委員會成立并確定下屆物業(yè)治理期限止.前期物業(yè)治理期間接受開發(fā)商和行 政主管部門的監(jiān)督指導.我公司在崇文公寓設立治理處,全權負責工程的治理效勞工作,治理處下設保安班、 綠化班、保潔班、工程班等班組,公司總部負責對治理處工作的指導、考核、監(jiān)督、 檢查,并負責

9、對重大事件或突發(fā)事件的處理,并予以在人、財、物上的保證.在工程技工安排中,安排水電工等常駐人員,負責處理小區(qū)的日常工作,包括設施設 備運行保證、晚間值班、一般維修等,對方案性的土建維修等工作由公司統(tǒng)一派員處 理.保安和工程技工以安排在小區(qū)內或附近住宿為主,可處理突發(fā)事件又可解決員工的實 際生活方便.崇文公寓實行單獨財務核算,維修基金使用接受開發(fā)商的檢查和監(jiān)督.前期物業(yè)治理工作接受開發(fā)商的監(jiān)督檢查,根據招標文件的獎懲舉措實施.> .4崇文公寓爭創(chuàng)“杭州市物業(yè)治理優(yōu)秀小區(qū)實施規(guī)劃為標準和提升崇文公寓的物業(yè)治理行為, 提升崇文公寓的品質和知名度,根據市優(yōu)秀的 標準,初步設想在交房后二年內參加評

10、選,并獲得稱號,現根據標準制定本方案.交房后六個月內完成以下工作：a.組織機構確定創(chuàng)優(yōu)組織機構,成立專門班子,并對具體工作進行分解,責任落實到各部門、每位員工.領導掛帥,全民發(fā)動創(chuàng)優(yōu)領導小組設組長、副組長二名,成員假設干名.其中組長由公司副總經理擔任、副組 長由治理處主任、公司物業(yè)治理部經理擔任,成員為治理處員工,公司各職能部門做好 配合工作.定期例會創(chuàng)優(yōu)領導小組每二周召開一次工作例會,總結上一時期的創(chuàng)優(yōu)工作,發(fā)現問題及時尋求 解決方案,安排本期的創(chuàng)優(yōu)工作,檢查方案的落實情況.b.宣傳發(fā)動創(chuàng)優(yōu)工作需全體員工積極參與,上下一心,齊心協力,分工合作.各班組要召開班組會 議,將創(chuàng)優(yōu)工作的目的內容,要

11、求時間安排等向全體員工講解,使他們認清目標,朝著 同一目標努力.c.班組落實各班組按領導小組的要求,列出工作表,并將方案的落實和實施情況記錄在案.d.評測現狀時間安排：準備階級結束后開始目 的：通過自評找差距,查原因,落實情況,限期整改.內容：根據“杭州市物業(yè)治理優(yōu)秀住宅小區(qū)驗收標準,并按達標評分細那么嚴格評分.2.4.2 創(chuàng)優(yōu)實施階段a.時 間：準備階級結束、評測現狀后b.對照檢查內容,缺什么、補什么包括軟、硬件；c.創(chuàng)優(yōu)領導小組制定創(chuàng)優(yōu)倒計時工作表,根據部門自查的情況進行逐條檢查與考核結合 d.班組將落實內容和評分標準層層分解到每一個員工,責任清楚,誰負責、誰落實.2.4.3 迎檢階段a.

12、時間安排：根據實際檢查時間確定b.目 的：為通過考評驗收,做好最后的準備.c.內 容：自評、自檢、請專家同行檢查,迎接驗收.d.根據“創(chuàng)市優(yōu)的評分標準,組織創(chuàng)優(yōu)領導小組成員、員工代表進行自評、自檢,邀請 兄弟單位或專家來小區(qū)進行檢查.2.4.4 總結階段a.時 間：通過最后考評進行總結b.目 的：總結經驗,積累資料,以全面提升我們的治理水平和效勞水準.c.內 容：根據評審的結果,對到達的標準加以長期維持,對未到達標準的加以修改.并對在“創(chuàng)優(yōu)中涌現出來的先進事跡加以表彰、對給“創(chuàng)優(yōu)工作造成損害 的予以批評和處分.2.4.5 獎勵對在創(chuàng)優(yōu)工作中積極主動,并使所負責的“創(chuàng)市優(yōu)評選工程全部達標的班組和

13、個 人,對其進行表彰和獎勵.對在創(chuàng)優(yōu)工作中表現突出的員工,在年度考核中優(yōu)先考慮晉 級.2.4.6 處分對在創(chuàng)優(yōu)工作中不負責任、人為地使其所負責的“創(chuàng)市優(yōu)評選工程未達標的班組 和個人,將給予經濟處分和職務降級,情節(jié)嚴重者直至辭退.第三局部治理人員配備及員工治理3.1物業(yè)治理人員配備部門崗位人數備注治理室治理處主任1接待/收費人員1出納兼文員保安班主管1負責小區(qū)安保、消防治理領班3設門崗、車庫、監(jiān)控、巡邏等崗位保安員9工程班主管1水電、土建、其中肩一人懂綠化2保潔班班長1保潔員4合 計23人3.2擬派往崇文公寓 治理效勞 人員的任職要求根據招 標文件要求 及崇文公寓 即將交付的 實際,如我公 司中

14、標,將組 織專門人員開展前期籌備工作,由富有治理經驗的人員擔任主要治理人員.公司將嚴格遵守勞動法,與 員工簽訂勞動合同,按相關政策規(guī)定為員工辦理勞動保證.讓崇文公寓治理處的每位員工能 安心、盡心盡責地效勞于小區(qū)業(yè)主1.1.1 治理處主任簡歷王建元,男,1974年11月出生,1997年畢業(yè)于浙江農業(yè)大學經濟治理專業(yè).從事過 二年的星級飯店治理工作.98年開始進入我公司從事物業(yè)治理工作,現擔任公司物業(yè) 治理部副經理,曾先后擔任過青春坊治理處治理員,海月花園治理處副主任,物業(yè)部 副經理,公司治理者代表等職.持有九千質量體系內審員資格證書,熟悉 ISO9000標 準質量體系工作.組織參與過海月花園創(chuàng)優(yōu)

15、、公司九千質量體系導入等工作.王建元 同志工作積極認真,對物業(yè)治理工作有較豐富的經驗.能勝任崇文公寓治理處主任一 職.1.1.3 接待/收費文員女性,30歲以下,具有中專以上學歷,持有物業(yè)治理上崗證,身體健康、品貌端正, 有較強的溝通水平和效勞意識,熟悉一般會計業(yè)務知識,能正確辦理各項收費業(yè)務, 能熟練使用計算機,有較強的文字組織水平,工作認真負責.男性,45歲以下,身體健康,精力充分.具有中專/高中以上學歷,有多年工作經驗, 持有水電等相關工種上崗證書,熟悉水電、土建、管道、各類電器等維修保養(yǎng)工作.了解工程預算和有關定額的核算及其程序.有較強的領導和組織水平,工作忠于職守, 認真負責.1.1

16、.5 工程技工男性,45歲以下,身體健康,責任心強,精力充分,具有初中以上學歷.熟悉水電安 裝、維修等業(yè)務知識,能看懂各種施工圖紙,了解一般工程設備的工作原理以及保養(yǎng) 檢修的程序.有專業(yè)崗位培訓經歷,持上崗證.有較強的效勞意識.1.1.6 保安主管男性,35歲以下,身體健康,責任心強,精力充分,身高 173厘米左右,高中以上文 化程度,有三年以上住宅小區(qū)保安領班工作經驗, 有較強的領導水平,熟悉小區(qū)治安、 消防、交通治理效勞的工作程序,能處理突發(fā)性事件的水平,退伍軍人優(yōu)先考慮.1.1.7 保安領班男性,35歲以下,身體健康,責任心強,精力充分,身高 173厘米左右,高中以上文 化程度,有一年以

17、上保安工作經驗,熟悉小區(qū)治安、消防、交通治理效勞的工作程序, 能處理突發(fā)性事件的水平,退伍軍人優(yōu)先考慮.1.1.8 保安員男性,35歲以下,身體健康,責任心強,精力充分,身高 170厘米以上,初中以上文 化程度,普通話標準,能協調處理一般的事件和糾紛,有一年以上工作經驗或專業(yè)培 訓經驗,有較強的效勞意識,退伍軍人優(yōu)先考慮.1.1.9 清潔員40歲以下,身體健康,責任心強,有一定的文化程度,普通話標準,有專業(yè)培訓經驗, 有較強的效勞意識,工作不怕苦、不怕累,能嚴格遵守勞動紀律.3.3 員工培訓嚴格根據ISO9001質量體系文件規(guī)定要求,結合工作實際進行培訓,以保證新西湖花園 治理處各崗位人員能勝

18、任自己的本職工作,提升員工的綜合素質.根本素質培訓：思想素質、職業(yè)道德、作風建設.業(yè)務培訓：注重培養(yǎng)一專多能的全面型人才,提升崗位工作水平與效勞水平.3.3.1 培訓內容a.崗前培訓上崗前對小區(qū)全體治理效勞員工進行為期120小時清潔工培訓20小時有針對性的培訓,包括熟悉新西湖花園情況、公司的規(guī)章制度,操作標準、程序、工作標準, 并組織嚴格的測試,合格者方能正式上崗.b、跟班作業(yè)上崗前進行為期1個月的跟班作業(yè)清潔工為期7天o老員工通過傳、幫、帶促 使新員工能盡快適應本崗位工作.c、崗內培訓I公司物業(yè)治理部全面負責新西湖花園治理處的員工培訓工作,并將制定詳細的年度培訓方案,公司各相關部門按方案協助

19、做好培訓工作.3.3.2 培訓方案a.新員工培訓方案新員工培訓方案序號培訓內容培訓對象時間培訓方式備注1工程概況、公司質量 方針、目標,公司概 況,作業(yè)指導書和公 司規(guī)章制度等全體新員工24小時內培以測試方式進行考核2接管前期進行員工強化培訓全體新員工40小時內培3崗位責任及治理制度全體新員工8小時內培要求熟悉本職工作程序、治理運作程序4工作標準及標準全體新員工8小時內培要求對物業(yè)治理 肩較深層次的認識5各工種專業(yè)培訓全體新員工40小時內培要求熟悉掌握本 專業(yè)的工作技 巧,適應工作之要求6跟班作業(yè)全體新員工一個月清潔工一星期內培要求學習、會基 本操作方法為正 式上崗提供經驗b.接管前期員工培訓

20、方案接管前期員工培訓方案廳P培訓內容培訓對象時間培訓方式備注1治理目標及投標書的啟美內容全體員工16小時內培要求明確各項工作要求、目標模式2崗位責任和物業(yè)管理運作制度全體員工16小時內培要求掌握崗位要求和考核標準3小區(qū)整體布局、公 共設施設備、消防 設施等內容介紹全體員工16小時公司本部內部培訓要求熟悉小區(qū)設施、設備及整體布局4房屋驗收交接程序治理、維修技術人員8小時內培要求掌握房屋交換的全過程5設施設備維護標準及作業(yè)程序治理、維修人員8小時內培明確公用設施維修范圍及標準6平安工作目標及作業(yè)程序全體員工8小時內培熟悉治安保衛(wèi)的范圍和責任7清潔衛(wèi)生標準及作業(yè)程序保潔員保安員8小時內培熟悉清潔衛(wèi)生

21、范圍和責任8綠化標準及作業(yè)程序治理人員8小時內培熟悉綠化范圍和目標9工作技巧及效勞規(guī)范全體員工8小時公司考核內部培訓仃為、語百規(guī)氾和技巧10消防治理制度及滅火急救常識全體員工12小時內培要求掌握應急方案及常識C.正常治理期員工培訓方案正常治理期員工培訓方案序號培訓內容培訓對象時間培訓方式培訓目標1治理軟件應用治理人員及相關工種64小時內培了解掌握計算機 網絡治理概述及 應用2物業(yè)治理技巧員工分批進行8小時/月內培提升員工與業(yè)主、客戶的溝通技巧和治理水平3保安員隊列、及體能等培訓保安隊隊 長、班長及骨干24小時外部輪流培訓掌握保安知識、提高防衛(wèi)水平4各特殊工種培訓相關人員根據實 際情況 安排公司

22、本部 外部培訓根據規(guī)定要求以 提升業(yè)務治理水 平5勞動平安衛(wèi)生培訓全體員工8小時內部培訓熟悉、了解勞動安全衛(wèi)生知識6消防技練習及演習治理處全 體義務消 防員24小時內部輪流培訓掌握消防技能知識和實戰(zhàn)水平3.4 員工鼓勵和制約人才是公司開展的資本.本公司的宗旨是標準治理、人盡其才,運用鼓勵機制量才錄用, 知人善任,為人才的培養(yǎng)營造良好的空間.做好人才的儲藏工作,做到用事業(yè)留人、用待遇 留人、用感情留人.a.鼓勵機制企業(yè)要想保持長久的活力,就要有良好的獎勵機制,鼓勵員工發(fā)奮向上、努力工作；通 過致力于開展企業(yè)文化建設,增強上下級和同事之間的溝通和交流,培養(yǎng)集體主義精神,增 強團隊意識和群體的凝聚力

23、.本公司在人力資源配置上堅持精神鼓勵和物質鼓勵雙管齊下的員工鼓勵原那么.鼓勵每位員工都能成為各自崗位上的專家能手,倡導競爭上崗,讓每一位優(yōu)秀員工能有時機脫穎而出, 形成員工能上能下,職位能升能降、待遇能高能低,實行以崗定薪的員工治理機制,盤活人 力資源,做好物業(yè)效勞工作.b.制約機制本公司制定合理的工作標準和考核標準, 推出一整套突出績效和綜合測評相結合的考核 實施方法,使考核起到獎勵先進、鞭策后進的作用,同時也使員工有壓力感、責任感和緊迫 感.為了使崇文公寓的物業(yè)治理隊伍更加優(yōu)秀, 在保持隊伍相對穩(wěn)定的同時,及時優(yōu)化隊伍 結構,結合考核,實行末位淘汰機制,年淘汰率在10流右.3.5 員工儀容

24、、儀表及著裝a,所有員工都必須注意保持儀表端正；b.員工在辦公室和工作場所不得穿短褲、背心、超短裙拖鞋；c.員工必須穿戴公司統(tǒng)一的制服,將工作證件佩帶于左前胸,并保持整潔；d.員工必須保持必要的效勞禮儀.第四局部治理機構設置及治理制度4.1崇文公寓治理機構圖公司將在崇文公寓設治理處,負責實施崇文公寓的物業(yè)治理工作.公司將對治理處的工 作進行指導、檢查、監(jiān)督和考核.治理機構圖總經理 物業(yè)治理部浙江贊成物業(yè)治理 崇文公寓治理處保安班3 | 工程班 保潔班4.2樸理方式及工1 乍#劃公司制定小區(qū)物業(yè)治理方案及年度T作方案制定全年經濟指標和各項效勞指標業(yè)務監(jiān)督指導政府主管部門定期匯報開發(fā)制委托、監(jiān)督檢

25、查物業(yè)公司VIBS崇文公寓1治理處14.2.3工作方案前期介入工作方案前期介入工作方案廳P工程工作內容方案時間備注1簽訂委托合同簽訂前期物業(yè)效勞委托合同中標后一周內2跟進工程施工建設A.協助開發(fā)商制定落實小區(qū)業(yè)主 公約.B.與物業(yè)買受人簽訂前期 物業(yè)效勞協議.C收集整理各類圖 紙資料,熟悉小區(qū)情況,并記錄相 關資料；D.增強與開發(fā)商、施工 單位、各分供商的聯系,參加工程 例會；E.就物業(yè)治理方面,對小 區(qū)當時階段提出專業(yè)意見和建議； F.參與現場施工檢查及各類設備 的選用與調試,發(fā)現問題及時報開 發(fā)商；G.與各分供商簽訂售后服 務協議,落實后期維修事宜.合同簽訂起至 物業(yè)交付參與人員 多、工作

26、量大 的工作自 2006年6月 起3治理處籌建A.人員招聘；B.培訓及跟班作業(yè)；C.上崗.2006年6月起至物業(yè)交付4辦公后勤工作A.治理用房裝修；B.安排工程、保安等各工作問；C.物資配備.2006年6月起至物業(yè)交付5制定業(yè)主使用 守那么和各項管理規(guī)章制度A.制定崇文公寓業(yè)主使用守那么和 各項公共治理規(guī)定；B.以公司質量治理制度為根底, 制定工程的各項,作制度.C.公示和上墻.2006年6月起至物業(yè)交付續(xù)前表6銷售配合A.對銷售人員就物業(yè)治理方面 進行溝通協調；B.派員參加房展等樓盤展示促 銷活動,解答購房客戶物業(yè)管 理方面提問；C.進行有關問卷調查及回饋意 見收集工作.物業(yè)銷售全過程7物業(yè)

27、驗收與接管A.依據接管驗收標準,逐項嚴 格進行驗收；B.對不合格工程,提交責任部 門整改；C.符合接管標準后按?物業(yè)管 理條例?辦理書面移交手續(xù).物業(yè)交付前入伙階段工作方案入伙階段工作方案廳P工程工作內容方案時間備注1入伙實施A.制定小區(qū)創(chuàng)優(yōu)方案,與當地 街道、房管、環(huán)衛(wèi)、公安、物價 等有關部門取得聯系并得到相 關批義,開展有關工作； B,各項入伙資料的準備；C.明確入伙流程及各崗位責任； D.入伙手續(xù)辦理.物業(yè)交付 使用前后 三個月2初次業(yè)主意見調查A. 了解業(yè)主各類信息,增強與 業(yè)主交流；B.針對業(yè)主合理意見,制定糾 正舉措并實施；C.回訪與回饋意見收集.物業(yè)交付使用三個月內3二次裝修治理

28、A.與行政主管部門取得聯系, 落實小區(qū)的裝修審批的治理事 宜；B.裝修方案審批,宣傳裝修規(guī) 定；C.裝修手續(xù)辦理；D.裝修活動治理；E.裝修工程驗收.物業(yè)交付前二個月起4檔案建立與治理A,收集業(yè)主資料檔案；B.分類歸檔.物業(yè)交付使用起治理期內工作方案治理期內工作方案治理期主要方案工程備注第一年A.導入ISO9000質量體系,修訂和完善各項治理規(guī)章制度；B.員工系統(tǒng)培訓開展；C.開展宣傳教育活動,增強精神文明建設,普及物業(yè)治理 相關政策法規(guī)；D.物業(yè)治理軟件應用,實現辦公自動化；E.每月向開發(fā)商提供收支情況；F.開展多種便民活動；G.根據年度社區(qū)活動方案,開展各項,作H.有償、無償效勞開展；I

29、.按“杭州市物業(yè)治理優(yōu)秀小區(qū)標準落實相關工作,并 進行自查；J. “創(chuàng)市優(yōu)準備工作.第二年A.爭創(chuàng)“杭州市物業(yè)治理小區(qū)稱號；B.根據首年度收支預決算,合理調整收支,開展各項增收 節(jié)支工作；C.總結上年治理效勞指標完成情況并努力提升；D.開展各項便民效勞活動；E.治理水平朝“杭州市物業(yè)治理示范住宅小區(qū) 標準努力；F.維修方案制定實施；G.特色效勞推廣；H.對照“國優(yōu)標準提升治理效勞質量.第三年A.總結上年治理效勞指標完成情況并努力提升；B.治理處各項日常工作；C.朝“杭州市物業(yè)治理示范住宅小區(qū)努力.4.3 崇文公寓各項治理規(guī)章制度崇文公寓的公共治理制度主要包括下述條款,在中標后將根據我公司現有的

30、同類制度為 根底,結合崇文公寓的實際制訂,完成初稿后將交開發(fā)商審核,開發(fā)商代表全體業(yè)主的利益 審核同意下述公共制度后,將形成正式文本,作為崇文公寓物業(yè)治理的根底和依據,由全體 業(yè)主、物業(yè)治理公司和開發(fā)商共同遵守執(zhí)行.具體條款的內容將不在投標文件中一一列明.崇文公寓業(yè)主公約由開發(fā)商制定崇文公寓物業(yè)使用守那么崇文公寓精神文明建設公約崇文公寓房屋治理規(guī)定崇文公寓二次裝修治理規(guī)定崇文公寓公共設備治理規(guī)定崇文公寓公用設施治理規(guī)定崇文公寓車輛治理規(guī)定崇文公寓園林綠化治理規(guī)定崇文公寓環(huán)境衛(wèi)生治理規(guī)定崇文公寓消防治理規(guī)定崇文公寓人員出入治理規(guī)定崇文公寓平安治理規(guī)定崇文公寓物品搬出入治理規(guī)定崇文公寓檔案資料治理

31、規(guī)定4.4 物業(yè)治理設備及物品等裝備的配備方案行政辦公用品序號名稱數量1計算機1臺2打印機1臺3 機1臺4對講機1只5復印機1臺6文件柜2只7保險箱1只8告示牌、標識一批1批9辦公、會議桌椅家具1套10飲水機1臺11驗鈔機1只12計算器2只13 機2只14其它辦公用品1批1批15員工制服每款各2套加一線人員雨具各1套保安設備和工具廳P名稱數量1對講機4只2橡皮棍5根3電筒5支4其它裝備一批1批工程維修設備工具序號名稱數量1登高梯1臺2無線對講機調劑使用1只3電錘1把4管道疏通機1臺5管子鉗1把6潛水泵2只7鉗型表1只8插線板1個9鋁合金梯子長短各一把2把10電鉆1把11活絡扳頭、梅花扳頭、呆扳

32、頭各一套1套12萬用表1只13皮尺(30m)2把14電烙鐵1支15充電式手提燈2只16手工工具套3套17工具箱2只18手1輛清潔設備和工具序號名稱數量1洗地機和公司拼用2輕型推車1輛3塵推5把4玻璃刮刀5把5水槍清洗路面用1套6雨具5套7零星工具及易耗品1批第五局部前期治理及二次裝修治理5.1 物業(yè)前期治理方案為優(yōu)化設計方案,改良物業(yè)存在的一些不當之處,能及時向開發(fā)商提出合理化的建議,減 少日后治理的難度,我公司打算在2006年6月開始對崇文公寓實行前期介入,并擬定初步的 治理方案如下：跟進施工進度,收集熟悉各類圖紙資料,熟悉物業(yè)情況；參與現場施工,增強與開發(fā)商、施工單位的聯系,發(fā)現問題及時溝

33、通；就物業(yè)治理方面,對小區(qū)當時階段提出專業(yè)化、合理化的意見和建議；負責崇文公寓治理處的籌建和人員招聘、培訓工作；負責對物業(yè)的接管驗收,對不合格工程報責任部門整改；制定業(yè)主使用守那么和各項治理規(guī)章制度.5.2 業(yè)主入住治理方案各種公約、公開治理制度分發(fā)到戶并進行公示,內部規(guī)章制度健全；應用專業(yè)物管軟件,小區(qū)檔案資料齊全；辦公場地干凈整潔,員工服裝統(tǒng)一、持證上崗；小區(qū)環(huán)境干凈整潔,營造歡送業(yè)主的歡樂氣氛；內部工作準備就緒,協助業(yè)主做好二次裝修審批等相關工作；業(yè)務接待每天8: 0017: 00 開通24小時值班 ；公司組織小區(qū)文化活動一年不少于 3次；生活垃圾日產日清.5.3 二次裝修治理方案裝修的

34、各項規(guī)定分發(fā)到戶;裝修的相關手續(xù)流程公示；裝修人員嚴格治理,出入小區(qū)憑出入證；裝修垃圾集中堆放,及時清理；每套房子裝修經審批,無違章搭建；室外無建筑材料和垃圾亂堆放；每天對裝修戶進行巡查,發(fā)現問題及時與業(yè)主取得聯系.5.4 違章處理方法及舉措對裝修過程中違反?崇文公寓二次裝修治理規(guī)定?的行為,予以勸阻制止,或根據?崇文公寓二次裝修協議?作出相應的處理；對于違章裝修、違章搭建、破壞公共管線和設施、破壞結構和外觀的裝修行為開?違 章通知單?,要求恢復原狀；對在巡查過程中發(fā)現的問題及時與裝修單位和業(yè)主聯系.第六局部房屋及共用設備設施治理6.1 房屋維修治理方案? 增強日常養(yǎng)護,有方案地組織房屋按年輪

35、修；? 組織查勘、鑒定,掌握房屋完損情況,按房屋設計用途和完損情況,擬定修繕方案；? 對于局部受損,因施工質量原因造成房屋承重結構問題的及時處理；? 每兩年對較大面積滲漏、久修無效的房屋及墻面,應局部翻新,預防擴大；? 每年對屋面隔熱層和防水層檢修一次, 反老化局部,定期疏通屋面雨水口,保證屋面安 全,不滲漏,排水通暢.6.2 設備平安運行治理方案? 全面了解設備的性能和用途,以便正常的檢修；? 每周對泵房清掃一次,保持室內的清潔；? 生活泵、噴淋泵、潛水泵等在正常情況下選擇開關位置及自動位置, 所有操作標志等均 應簡單明確；? 暴露于室外的管道及設備,須定期檢查,涂刷防腐材料；? 每年對使用

36、的設備進行至少一次的使用試驗；?冬季前應做好室內、室外設備的防凍保溫工作.6.3 弱電及智能化系統(tǒng)治理方案?要保證弱電系統(tǒng)狀態(tài)良好,維修要及時,質量要過硬；?小區(qū)監(jiān)控室閉路電視24小時錄制,專人值班,做好日常維護工作及記錄,保證監(jiān)控設備的正常運行；?做好外部通訊設備的保養(yǎng),配合專業(yè)單位按時完成周期檢測；?配合專業(yè)治理人員對智能化設置進行治理和保養(yǎng),發(fā)現故障及時排除或與專業(yè)單位取得聯系；?對重要的停車場治理系統(tǒng)采取定點定專人監(jiān)控,記錄運行狀態(tài),合理調整.6.4 供電系統(tǒng)治理方案?保證24小時正常運行,出現故障,立即排除；? 限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)主；?配電室治理嚴格根據國家標準 操作運行；?

37、配有專業(yè)工程技術人員,變配電操作維護人員均需持證上崗；?定期維修、保養(yǎng)、并由供電局電氣試驗,有記錄報告；?制定配電室治理規(guī)定,并嚴格執(zhí)行.6.5 消防系統(tǒng)治理方案?消防系統(tǒng)配備齊全,完好無損,可隨時起用；?定期對噴頭、消防水泵等設施進行系統(tǒng)檢查；?定期對設備運行情況、報警性質、報警部位進行檢查；-?定期對保安隊伍進行消防演練,開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育；?制訂突發(fā)性火災的應急方案,設立消防疏散圖；?保證消防通道的暢通,照明設施、引路標志完好；6.6 電梯設備治理方案?保證電梯的正常運行,轎箱內干凈、通風,照明良好,設施信號正常;?電梯由專業(yè)隊伍保養(yǎng)、維修,運行修理有記錄存檔；?每天對電梯進行

38、巡視檢查,發(fā)現問題,及時處理；?制定并貫徹維修人員的日常維護和預件檢修制度；?落實電梯緊急故障的救援工作.6.7 給排水系統(tǒng)治理方案? 對給排水系統(tǒng)中使用的設施、設備必須定期檢查其開關靈活性、密封性,如發(fā)生問題要 立即修理；? 檢查設備閥門、管道有無跑、滴、漏現象,并及時處理；?保證所有排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,樓內、地下室及車庫無積水發(fā)生.?高壓水泵有嚴密的治理舉措,保持周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生；?增強用水治理,用水有方案,按時抄錄水表讀數,發(fā)現異常,及時找出多用水的原因,及時整改.6.8 公共配套設施治理方案?保證小區(qū)道路的干凈整潔,無坑洼,無積水,無缺損；?對于公共照明設備要定期檢查,隨壞

39、隨修,保證燈泡正常使用,無破損；?公共標示、警示牌要清楚、干凈,無破損,安放要牢固；?小區(qū)內所有的窖井要每周檢查,保證井內無積物,無堵塞,井蓋完好；?對消防設施管網要定期檢修,保證開啟靈活,能正常有效使用.第七局部治安及車輛治理7.1 平安防范治理方案實施24小時保安值班制度,著裝統(tǒng)一,用語標準,文明值勤；實行人防、技防相結合,定時、定點、定人進行巡邏保衛(wèi),并有巡邏記錄；對外來人員進出小區(qū)實行嚴格的治理,要做好來訪登記；制定治安事故及其他突發(fā)情況的處理方法,保證業(yè)主人身財產的平安；協助當地轄區(qū)派出所的治安工作；落實平安舉措預防和制止重大事件的發(fā)生.7.2 停車場及地面車輛治理方案裝有易燃、易暴

40、、或裝有污染物品的車輛,嚴禁進入小區(qū)；嚴格執(zhí)行車輛出入規(guī)定,發(fā)現可疑情況及時報告；進入小區(qū)的車輛應減速行駛,不得隨意鳴號,如果車輛損壞路面或公用設施,須照價賠償；合理規(guī)劃地面車輛停放位置,以滿足停車需要及交通部門的有關規(guī)定;交通標志設置合理、明顯,車輛進出停放有序；正確、合理的應用地下停車庫治理系統(tǒng).7.3 警示標志治理系統(tǒng)警示標志布置要合理,對險要路口要重點設立；保持警示標志清楚,無破損；對出現松動的標志牌要及時加固,以免對業(yè)主及外來車輛造成不便.第八局部衛(wèi)生治理8.1 環(huán)境衛(wèi)生治理方案小區(qū)內環(huán)衛(wèi)設施完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站等保潔設備；小區(qū)實行標準化清掃保潔,垃圾日產日消；小區(qū)內

41、不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜；房屋的公共樓梯、扶攔、走道等部位保持清潔,不得隨意堆放雜物和占用;8.2 綠化養(yǎng)護治理方案小區(qū)無雜草明顯雜草,綠化帶上無垃圾雜物.由專業(yè)人員養(yǎng)護.做好除蟲、施肥、修枝、澆灌等工作.綠化成?S率在96犯上,有枯死及時補種.草坪、灌木定期修剪,保持整潔；喬木定期修枝養(yǎng)護.8.3 商業(yè)網點治理方案商業(yè)網點治理有序,無亂設攤點、廣告牌,舌L貼、亂畫現象；對商鋪門前的車輛停放要治理得當,不得影響小區(qū)內車輛的進出；商業(yè)網點門口喲做好門前三包8.4 排煙、排污及噪音的限制方案增強車輛治理,限制外來機動車進入,既減少尾氣排放,減少噪音污染；做好地下停車庫的通風處理,有利于汽車尾氣的

42、排放；禁止在小區(qū)內設立產生噪音污染的生產、經營工程；保持污水井的通暢,搞好清潔工作,預防堵塞；對已經出現的排煙、排污問題要及時做好善后處理工作.8.5 滅蟲及消毒方案保持小區(qū)環(huán)境的整潔,杜絕衛(wèi)生死角的產生；定期對水溝、下水道、害井等蟲蠅較多的地方進行消毒；在小區(qū)內搞好除“四害的宣傳活動,加深熟悉；治理處可針對業(yè)主的需要,對住戶家里進行消毒.第九局部根底治理舉措9.1 檔案治理方案收集時要保證檔案資料內容的豐富及渠道的廣泛；保證檔案資料的完整、準確、新鮮、平安；完整即不殘缺、遺漏、空白、分散；準 確即帳實相符,真實可靠；新鮮即動態(tài)性和客觀記錄；平安即嚴格遵守借閱制度； 資料要分類裝訂并整理成冊,

43、做到條理清楚、分類合理、易于檢索；檔案室應保持枯燥、通風、清潔,注意防盜.9.2 財務治理負責治理處的各項費用的收繳、統(tǒng)計與核算工作,做到帳目清楚準確、帳據相符, 如遇拖欠或自己無法催回欠款的要及時上報；建立和健全各項財務治理制度；遵守各項財務治理制度,接受公司財務部的監(jiān)督與指導；負責保管庫存現金和各種結算憑證、收據發(fā)票和有關印章.9.3 協助業(yè)主委員會的籌建工作成立一個業(yè)主委員會籌建小組,可由開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司的人員組成;起草?業(yè)主委員會章程?和?業(yè)主公約?草案,并向業(yè)主代表征求意見,修改、完善章程和公約；在小區(qū)內開展籌建宣傳工作,同時要做好候選人的推薦工作；確定會議的各項準備工作是否完

44、成.9.4 便民效勞方案便民效勞能給業(yè)主以方便,以能給公司增加收益.崇文公寓業(yè)主經濟條件相對較好,在 便民效勞中很有潛力.為方便業(yè)主和住戶,公司將開展全方位、多層次、綜合性的各類效勞,并把便民效勞作 為治理工作內容的一個重要方面.公司在總結以往治理工作的根底上,根據崇文公寓的地理 特點,針對住戶和業(yè)主生活中的熱點和難點,擬在崇文公寓進一步拓寬效勞范圍,豐富效勞 內容,改良效勞方法,為廣闊業(yè)主和住戶提供全面的便民效勞工程.廳P工程內容備注1介紹保姆2代訂飲用水3代訂牛奶4代為保管小件物品5物業(yè)咨詢效勞6組織各類咨詢活動7組織郊游8開設棋類活動場所9組織健身體育活動10宣傳消防活動11義務宣傳家庭

45、平安用電常識9.4.2 代辦性效勞不僅含下述工程廳P工程內容備注1代請家教收費標準,雙方協商確定下同2代租汽布3代購車船、飛機票4代辦旅游手續(xù)5代訂報刊、雜志6小區(qū)內代購、代送禮品、鮮花7提供居室臨時性特約平安護衛(wèi)9.4.3直接有償效勞不僅含下述工程類別編號工程內容參考價格以雙方協商為準安 裝 維 修 類1疏通排污管50元/處.次2疏通廢水管地漏30元/處.次3更換排污、廢水管100元/處次4修理更換水籠頭5元/只5修理更換水表10元/只6修理更換水閥15元/只7拆裝座便器100元/只8修理座便器10元/只9更換各類開關、插座10元/只10檢修室內線路15元/小時11更換燈具15元/只12安裝

46、線路照線3元/米13檢修燈具15元/小時14修理門鈴5元/次15換防盜門鎖10元/把16換信報箱鎖5元/把17修理鋁合金窗20元/扇18貼向情、地磚20元/平方19快餐市價20 2元/張21打字3.0元/張22復印0.5元/張23洗車10元/輛24車打臘面議家政奧25市場價說明：1、以上價格均為人工費.2、材料費另計.3、以上工程有特殊工作難度的和不在工程之內的價格需面議9.5 社區(qū)活動的設想和方案公司所崇尚的是一種富有人情味的住宅文化, 將現代居住理念融入社區(qū)意識,最終轉化 為社區(qū)居民的歸屬感.朝著這一目標,治理處將盡心竭力推行極富人情味的治理方法,使業(yè) 主享受最大的便利.公司將十分重視小區(qū)

47、社區(qū)文化活動.我公司憑借多年來治理小區(qū)所積累的社區(qū)工作開展經驗,根據崇文公寓業(yè)主的實際需 要,與當地居委會配合,以社區(qū)居委會為主,開展社區(qū)文化活動.我公司承諾每年將定期組 織不少于三次的文化活動,再根據實際情況不定期組織.活動形式、參加對象、活動地點將 根據實際情況確定.9.5.1 制度保證為保證崇文公寓文化活動的順利開展, 豐富業(yè)主的文化生活,我公司在原社區(qū)文化工作 制度、精神文明建設公約等根底上,結合崇文公寓的實際,加以完善,從制度上保證社區(qū)文 化生活開展.9.5.2 組織舉辦與自發(fā)參與相結合隨著住戶對文化休閑要求的增長,我公司聯合居委會定期舉辦一些有品味的專業(yè)性活 動,讓居民能在小區(qū)享受

48、到有一定品味的文化活動,陶冶情操,營造崇文公寓的文化氣氛. 同時讓居民參與各種興趣活動,尤其是老年和青少年活動,以表達我們尊老愛幼的好傳統(tǒng), 健康他們的身心.9.5.3 室外活動與室內活動相結合9.5.4 硬件建設社區(qū)文化活動的硬件設施是社區(qū)文化生活的重要保證.良好的居住環(huán)境,不知不覺地提高自身的素質修養(yǎng),而大家的素質都得到了提升,那么整個崇文公寓的社區(qū)文化氣氛自然而 然地得以表達.以現有健身活動場地為根底,再爭取增加小區(qū)的健身設施.9.5.5 軟件建設公司將十分注重軟件建設,軟件建設是社區(qū)文化活動的中央組成局部, 它包括活動方案、 實施效果及相關治理制度、治理處人員的效勞精神、各項活動籌備人

49、員的組織協調水平、居 民的參與配合及對公益活動的熱心程度等.9.5.6 活動的劃分我們將崇文公寓的社區(qū)文化活動分為兩局部：一是一些常規(guī)活動工程的開展,包括各 項球類活動、棋類活動、牌類活動、圖書閱覽、兒童娛樂、健身及節(jié)目專題文藝活動等； 二是由治理處和居委會單獨籌劃的活動,通過某些節(jié)假日來集中調動居民參與社區(qū)活動的 熱情.我們將根據居民的人口結構、文化素質和特殊需求,創(chuàng)造高尚住宅的社區(qū)文化生活 和精神文明活動,爭創(chuàng)一流文明住宅小區(qū).9.5.7 組織設置為能使小區(qū)的文化活動持久健康開展,公司將協助社區(qū)居委會成立社區(qū)文化活動小組, 邀請社區(qū)居委會、業(yè)主、活動愛好者等人員參加.組員必須熟悉社區(qū)文化,

50、熱心公益事業(yè), 不計薪酬.物業(yè)公司主要任務是組織協調并解決活動中的有關問題.9.5.8 活動經費的來源我公司對社區(qū)文化活動有專門預算,再加居委會的局部經費,并爭取局部贊助.有這三 方面的保證,肯定能得到順利地開展.9.6 個性化優(yōu)質效勞方案根據崇文公寓的特點,針對小區(qū)內不同業(yè)主的不同需求,采用非同一般的、以突出個性 化效勞為主的、深入全面的效勞形式.日常治理中也將推出多樣化的效勞工程,特別是在二 次裝修中,盡可能站在業(yè)主的角度看待問題,在保證小區(qū)整體外觀不受破壞的條件下,對優(yōu) 秀的設計給予支持,并制定美觀、統(tǒng)一的方案.第十局部企業(yè)經濟效益10.1 崇文公寓物業(yè)治理費收取及考核標準廳P工程物業(yè)治理費能消耗合計1多層住宅0.8元/月 M無0.80 元/月 M2小高層住宅1.0元/月 M按實分攤1.00 元/月 M3商鋪1.60 元/月 M無1.60 元/月 M4地下停車位70元/月輛已含在內70元/月輛5地面停車位40元/月輛已含在內40元/月輛說明：1、我公司對住宅物業(yè)治理費和能消耗分開預算、統(tǒng)一收取.由于分開預算有利于物價審批、有利于業(yè)主能普遍接受；統(tǒng)一收取有利于物管公司的操作, 有利于物管公