物業(yè)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)

1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng) 內(nèi)容 制度 標(biāo)準(zhǔn) 計劃1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管 理、維修和更新l根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共 用部位的使用狀況l需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修 復(fù)l屬于開發(fā)商保修范圍的，按保修工作流程 及時向開發(fā)商提出報告與建議，并協(xié)助開發(fā)商維 修l編織合理的維修養(yǎng)護計劃，建立共用設(shè)施 設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng) 等記錄齊全l合理使用，不任意拆動原房屋結(jié)構(gòu)，不任 意改變原建筑的用途l各類設(shè)備設(shè)施信息記錄清晰明確，臺帳清楚l及時保養(yǎng)維修，保持房屋及公共設(shè)備設(shè)施 的完好l因房制宜，有計劃地安排保養(yǎng)維修任務(wù)l完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、

2、公共設(shè) 備設(shè)施保養(yǎng)制度l完善的管理、檢查、考核制度l給類房屋、共用設(shè)備設(shè)施部位基本保持完 好狀態(tài)l建立和貫徹各項規(guī)章制度及各項標(biāo)準(zhǔn)l搞好維修保養(yǎng)計劃管理，科學(xué)安排施工進2、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護的管理規(guī)定【房屋、建筑設(shè)施】l建物維修工按房屋、設(shè)施維修養(yǎng)護規(guī)程與房屋、 設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表的內(nèi)容要求進 行修繕養(yǎng)護；每月一次按房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與 要求對小區(qū)房屋建筑，公用部位、設(shè)施進行巡 查；將周期巡查、養(yǎng)護結(jié)果記錄于共用部位巡 查、養(yǎng)護記錄表內(nèi)；房屋、設(shè)施修繕工作記錄于房屋、設(shè)備、 設(shè)施維修記錄表內(nèi)；房屋、設(shè)施發(fā)生異常，及時報告設(shè)備主管，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常l設(shè)備

3、主管負責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集， 負責(zé)零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯(lián) 系工作；每年12月按房屋完好情況制訂下一年度 房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表；組織實施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對房 屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督；對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢 查驗證；每季度組織建物維修工檢查房屋、設(shè)施的使 用狀況，記錄房屋、設(shè)施檢查表，根據(jù)日常 巡視及季度檢查記錄按照房屋完好程度評定辦 法，填寫房屋完好程度鑒定表、房屋完好 情況分類記錄表，經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管 部門；【供配電設(shè)備】l電工每日一次按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容 與程序巡視配電房設(shè)備，并記錄配電房巡視

4、記錄表；配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一 次。雙電源柜（箱）“運行”與“備用”每月切換 檢查一次，并記錄設(shè)備定期啟動表；按房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、 保養(yǎng)計劃表和供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié) 果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表 內(nèi)；供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于房屋、 設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備 主管，記錄設(shè)備故障記錄表，并在設(shè)備主管 協(xié)同下排除異常和故障。l設(shè)備主管負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管； 負責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計劃的編制， 外委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度房屋、設(shè)備、

5、設(shè) 施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運行 情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃 表；組織實施供配電設(shè)備的運行管理及維修保 養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查；每周巡視配電房設(shè)備，檢查巡視記錄、交接 班記錄；每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運行 狀況，填寫供配電系統(tǒng)檢查表。按日常巡視 記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn) 填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表交經(jīng)理審核后報 公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障 記錄進行檢查驗證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記 錄（季度）匯總表，報經(jīng)理審核后，交公司主 管部門；按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負責(zé)處理應(yīng)急事件?！鞠涝O(shè)備】l日常巡視a.設(shè)備維修工每日一次按

6、照房屋、設(shè)備、 設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視泵房及風(fēng)機房設(shè)備， 記錄水泵房巡視記錄表和風(fēng)機設(shè)備巡視記 錄表。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表，并在設(shè)備主管協(xié)同下 排除異常和故障；l定期檢查a. 由設(shè)備維修工負責(zé)每月一次消火栓 泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機、雙電源啟動測試，記 錄設(shè)備定期啟動記錄表；b. 由設(shè)備主管組織，并由保安主管、保安人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進行消 火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試； 電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。 記錄消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表，消防送 風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試記錄表。l維修保養(yǎng)a.設(shè)備維修工負責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；b.

7、設(shè)備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟 動后交替更換一次；c. 按房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期 檢查、保養(yǎng)計劃表和消防設(shè)備（設(shè)施）維修 保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并 將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄 表內(nèi)；d. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)。l設(shè)備主管a. 負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編 制，委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年12月制訂下一年度房屋、設(shè) 備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并 按運行情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維 修計劃表；c. 組織實施消防設(shè)備的運

8、行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查；d. 每周巡視消防設(shè)備，檢查巡視記錄；e. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運行狀況，填寫消防及報警系統(tǒng)檢查 表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄， 根據(jù)設(shè) 備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表 交經(jīng)理審核后報公司主管部門【給排水設(shè)備】l管道工每日一次按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容 與程序巡視泵房設(shè)備，并記錄水泵房巡視記 錄表；水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次 生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次;按房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、 保養(yǎng)計劃表和給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié) 果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、

9、保養(yǎng)記錄表 內(nèi)；給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于房屋、 設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；l設(shè)備主管負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管， 負責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委 托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè) 施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運行 情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃 表；組織實施給排水設(shè)備的運行管理及維修保 養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查；每周巡視水泵房設(shè)備，檢查巡視記錄、交接 班記錄；每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運 行狀況，填寫給排水系統(tǒng)檢查表。按日常巡 視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn) 填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表交經(jīng)理審核后報 公司主管部門

10、；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障 記錄進行檢查驗證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記 錄（季度）匯總表，報經(jīng)理審核后，交公司主 管部門；每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢 測工作，記錄水箱清洗消毒記錄表；按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負責(zé)處理應(yīng)急事件【弱電設(shè)備】l分承包方維保人員按房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、 保養(yǎng)計劃表和弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī) 程的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果 記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi);弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄房屋、設(shè)備、 設(shè)施維修記錄表；弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主 管，記錄設(shè)備故障記錄表，及時排除異常和 故障。l電工每日按照房屋、設(shè)

11、備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程 序巡視信號接收機房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄信號收視設(shè)備巡視記錄表；信號接收機房每周打掃一次，信號接收設(shè)備 每月清潔一次；發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時通知分承包 方維保人員并報告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)。l保安人員負責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運行操作， 每班清 潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時巡視周界報 警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系 統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄監(jiān)控、對講 設(shè)備巡視記錄表；發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設(shè)備主 管。l設(shè)備主管負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；每年12月制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè) 施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運行

12、 情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃 表；組織實施弱電設(shè)備的運行管理并按設(shè)備維 修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法對分承包方 進行監(jiān)管。對弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進行檢查、 驗證；每周巡視弱電房設(shè)備，檢查巡視記錄；每月定期組織分承包方維保人員和電工檢 查弱電設(shè)備的運行狀況，填寫保安防盜系統(tǒng)檢 查表和攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表。按日常巡視 記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn) 填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表交經(jīng)理審核后報 公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記 錄（季度）匯總表，報經(jīng)理審核后，交公司主 管部門；按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負責(zé)處理應(yīng)急事件；

13、【水泵設(shè)備】l管道工a. 每日一次按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡 視內(nèi)容與程序巡視泵房設(shè)備，并記錄水泵房 巡視記錄表；b. 水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替 更換一次；c. 按房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期 檢查、保養(yǎng)計劃表和給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng), 并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記 錄表內(nèi)；d. 給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于 房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；e. 給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表，并在設(shè) 備主管協(xié)同下排除異常和故障。l設(shè)備主管a. 負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負責(zé)

14、零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編 制，委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年12月制訂下一年度房屋、設(shè) 備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并 按運行情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維 修計劃表；c. 組織實施給排水設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查；d. 每周巡視水泵房設(shè)備，檢查巡視記錄、交接班記錄；e. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運行狀況，填寫給排水系統(tǒng)檢查表。按 日常巡視記錄及定期檢查記錄， 根據(jù)設(shè)備完好 率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表交經(jīng)理 審核后報公司主管部門；f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季

15、度）匯總表，報經(jīng)理審核后，交 公司主管部門；i.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄水箱清洗消毒記錄表j.按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負責(zé)處理應(yīng)急事件。3、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 計劃及實施方案【辦公樓】對辦公樓玻璃落地門（或不銹鋼、塑鋼落地 門）進行巡檢養(yǎng)護：每周一次落地門開啟靈活，自動定位正確，關(guān)閉速度 在3s15s范圍內(nèi)，無阻滯現(xiàn)象；落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整， 無明顯劃痕；落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松 動，密封膠平整，五金配件齊全，安裝牢固。對大樓門廳內(nèi)照明、應(yīng)急照明燈具進行巡 檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈 具 飾品無 殘缺。每周一次【樓道】

16、對樓道照明、應(yīng)急照明燈具進行巡檢，保持 照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無 殘缺。每周一次對樓道內(nèi)防火門進行安全檢查，防火門應(yīng)保 持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊器，防火門玻璃 無 破 碎。每月一次對樓道、扶梯進行巡查：每月一次a.扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動;b. 樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳， 無開裂；c. 樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)的地磚（大理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，及時修補破損 地磚（大理石）；樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無斷裂、 殘缺、上口平順、接縫嚴密平整。對 樓 面 進 行 巡查：每季一次a. 內(nèi)墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，

17、凡修補的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一 致，窗戶玻璃、五金配件完好；b. 各類標(biāo)牌齊全，標(biāo)識清晰，油漆無剝落、破損現(xiàn)象?！居晡鬯偣芗拔菝嫱鈮Α繉ξ菝嬗晁偣?，污水總管進行疏通保養(yǎng)， 屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落每季一次對污水總管出墻管進行疏通，保持出墻橫管無堵塞。每季一次對屋面進行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平 整，無破損，屋面排污溝無堵塞、開裂現(xiàn)象，排 水暢每年二次對屋面女兒墻勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。每年二次【市場內(nèi)道路、側(cè)石、圍墻】對區(qū)內(nèi)路面，側(cè)石進行巡 檢：每月一次a. 區(qū)內(nèi)道路路面強度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆腳，排水暢通，修補路面接縫嚴密，無積水、 泛水現(xiàn)象

18、；b. 混凝土路面不起砂，無脫皮、斷裂，明溝不斷裂；c.路邊側(cè)石平直，保持高低一致無缺對圍墻柵欄檢查保養(yǎng)，修復(fù)斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄表面無嚴重銹蝕。每年二次油 漆 鐵 柵 欄。每年一 次【雨污水窖井、下水道】對區(qū)內(nèi)雨、污水管進行檢查、清 撈。每季二次雨污水窖井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。每年一次疏通小區(qū)內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通,同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。每季二次汛期前應(yīng)對下水道進行疏通，清撈窖井內(nèi)淤 積物。汛期前一個月【屋頂避雷帶】對屋頂避雷裝置及接地裝置進行測試，接地 電阻符合相關(guān)規(guī)定，高層在12層以上應(yīng)有防雷 專業(yè)單位進行測試，防雷測試單位應(yīng)具有專業(yè)資 質(zhì)，完成測試工作后，應(yīng)出具測試報 告°每年一次對屋頂避雷帶進行勘查，避雷帶應(yīng)保持完好 無斷裂，局部銹蝕應(yīng)除銹、補油 漆。每年二次【市場