豐縣房地產(chǎn)行業(yè)某商城銷售代理提案報告

1、 豐縣中陽商城銷售代理提案報告一、 市場概述 A、豐縣區(qū)域商業(yè)概述 1、以中抵擋商品為主，商業(yè)形態(tài)以集貿(mào)市場為代表，商場和專賣店等現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)僅占極小比例。 2、商品銷售主要集中在日用百貨、小商品和農(nóng)副產(chǎn)品，中高檔和品牌商品消費(fèi)量有限。 B、豐縣區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu) 1、解放路，向陽南路以中高檔商品銷售為主，集中了豐縣主要的商場和品牌店。解放路是豐縣的主要商業(yè)街。人民路以中低擋商品銷售為主。2、隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大面積商業(yè)開發(fā)，以商城和大型綜合市場為代表的商業(yè)物業(yè)將大量供應(yīng)市場，豐縣商業(yè)形態(tài)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型，但由于商業(yè)消費(fèi)市場增長和消費(fèi)水平提升有限，導(dǎo)致部分商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)滯銷，經(jīng)營戶的盈利能力開

2、始下降（如漢城現(xiàn)在還有部分物業(yè)沒有賣出，商城經(jīng)營人氣也不旺）。 C、豐縣商業(yè)物業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀和趨勢 1、根據(jù)初步統(tǒng)計，豐縣2003-2004年度開發(fā)的大規(guī)模商業(yè)項目主要是中陽商城（12萬平方米），加上原來漢城和招商城未售出的，如果再加上和商住樓底商的大量供應(yīng)，預(yù)計今明兩年在豐縣開發(fā)銷售的商業(yè)樓盤總面積將突破20萬平米。對于縣域110萬人口，非農(nóng)業(yè)17萬人口的豐縣而言，要消化這些樓盤即需要34年時間（按歷史銷售可比量計算），市場壓力和過剩情況可想而知。 2、隨著豐縣政府推進(jìn)東進(jìn)南移的城市規(guī)劃建設(shè)發(fā)展，從商業(yè)發(fā)展趨勢判斷，豐縣商業(yè)區(qū)域進(jìn)一步向中陽商城區(qū)域集聚，依托原有的商業(yè)環(huán)境，以及中陽商城的建筑形態(tài)

3、，將是中高檔定位的商城，開發(fā)面積在12萬平米左右，按豐縣現(xiàn)有的消費(fèi)水平統(tǒng)計，中高檔商業(yè)市場將面臨過剩局面。 3、中陽商城區(qū)域憑借集貿(mào)市場和大型綜合賣場，形成商場、大型超市、和集貿(mào)市場，步行街等多種業(yè)態(tài)結(jié)合的商業(yè)開發(fā)模式，使該片區(qū)的商業(yè)規(guī)模和商區(qū)競爭力進(jìn)一步提升，核心商圈的地位早已建立，但大量和時間相對集中的開發(fā)，也給該片區(qū)商業(yè)樓盤銷售帶來巨大壓力。 D、消費(fèi)者狀況 1、農(nóng)村人口占絕對比例，消費(fèi)水平不高。2、中低檔商品仍是市場消費(fèi)的主體。 3、日用品等生活必需品是消費(fèi)的主流商品。 4、隨著外出打工、經(jīng)商的人員增加，縣城居民收入水平正在提高，中檔和非生活必需品消費(fèi)增長顯著。5、全年城鎮(zhèn)以上在崗職工

4、平均工資7568元，農(nóng)民人均純收入3479元（引自豐縣2002年統(tǒng)計公報）6、經(jīng)營戶狀況 經(jīng)營戶普遍存在一種矛盾的心理對豐縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的看好和對經(jīng)營狀況每況愈下的憂慮。造成這種現(xiàn)象的主要原因，是商業(yè)市場發(fā)展的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了消費(fèi)增長的速度，同時宏觀經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對消費(fèi)的貢獻(xiàn)不可能同步產(chǎn)生，一般會出現(xiàn)遲滯效應(yīng)。伴隨著商業(yè)樓盤的大量供應(yīng)，這種矛盾將更加突出，并導(dǎo)致經(jīng)營戶盈利水平進(jìn)一步降低，商戶對經(jīng)營投資的信心將更顯不足，持幣觀望的心態(tài)也將加重。二、 項目介紹（在此略。因為中陽商城開發(fā)有限責(zé)任公司有詳細(xì)的項目介紹）三、 競爭物業(yè)A、漢城不論建筑規(guī)模、建筑形態(tài)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中陽商城。至今還余一個街區(qū)

5、的商鋪無人經(jīng)營。B、在經(jīng)營上最大的競爭對手就是豐縣招商場，在經(jīng)營面積上是中陽商城的2-3倍，招商場商鋪開盤銷售時的房價是600多元每平方米，但設(shè)計理念落后，商住混居，據(jù)走訪了解，一些業(yè)主想轉(zhuǎn)賣自己的物業(yè)，原價都賣不掉。但是它的租金很便宜，平均每平米68元/月。對經(jīng)營戶很有吸引力，且是批零兼營的大型綜合性市場。漢城的房租也很便宜，一間門面上下三層，月租金才400元。隨著縣城的東進(jìn)，很有發(fā)展?jié)摿Γ虼苏猩虉鍪侵嘘柹坛堑淖畲筇魬?zhàn)。在我們的走訪中，大多數(shù)商戶都拿招商場和中陽商城比較，大家都認(rèn)可中陽商城的地理位置，但認(rèn)為中陽商城的房價太高。四、SWOT分析 A、優(yōu)勢和機(jī)會點(diǎn) 1、商業(yè)背景優(yōu)勢，地處以前成

6、熟的商業(yè)區(qū)；前身是名聲遠(yuǎn)揚(yáng)的古豐商業(yè)街； 2、地段優(yōu)勢，三面鄰街，直面中陽大道、向陽南路、人民西路；位于城區(qū)中心地帶；3、規(guī)模優(yōu)勢，總開發(fā)面積接近25萬平米，便于形成集聚效應(yīng)； 4、政府的大力支持，給予的一系列優(yōu)惠政策是其他項目所沒有的。5、隨著國家的城市化進(jìn)程的推動，減少農(nóng)村人口等富民強(qiáng)國的政策實施 ，進(jìn)城人口的增加，宏觀經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會，使豐縣投資開發(fā)潛力巨大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景良好，為商業(yè)經(jīng)營和商業(yè)投資創(chuàng)造了巨大的市場機(jī)遇。B、問題與威脅點(diǎn) 1、 開發(fā)面積過大，豐縣市場容量有限，給銷售帶來極大的壓力；2、 沒有價格優(yōu)勢，價位偏高，超過豐縣一般消費(fèi)者的心理價位；3、 面臨商業(yè)過剩威脅，經(jīng)營

7、和投資戶信心不足，持幣觀望心態(tài)嚴(yán)重；4、現(xiàn)在處于招商階段，大范圍的銷售還沒開始，雖然“先造市、聚人氣，促銷售”的策略是正確的， 但存在著一定的經(jīng)營風(fēng)險，處理不好，會影響以后的銷售。5、信息傳播不明確，一般的商戶不了解商城的經(jīng)營定位。宣傳理念沒有以銷售為主。工地圍墻上應(yīng)該是中陽商城廣告宣傳的很好載體，但沒利用好，寫的都是政府口號如：“做大城市規(guī)?！?、“做美城市環(huán)境”“爭做二個率先領(lǐng)頭羊”等等和商城廣告無關(guān)的政府口號和標(biāo)語。公司開發(fā)房產(chǎn)就是為了銷售，一切宣傳都應(yīng)以銷售為龍頭。五、項目定位：中陽商城的項目定位和經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分基本合理，在此就不做表述。六、營銷計劃A、商城的前期招商工作，由于商城對入住的

8、經(jīng)營戶實行第一年免房租的政策，以及工商管理費(fèi)、其他行政事業(yè)收費(fèi)第一年全免，所以招商工作進(jìn)行的不錯，已有80%的商鋪招商出去。B、開業(yè)時間的確定，建議定在10月中旬。如：10月18。那時農(nóng)忙已經(jīng)結(jié)束，農(nóng)村已進(jìn)入農(nóng)閑時節(jié)，開業(yè)能聚到人氣。1、 做好開業(yè)期間的廣告和促銷，形成旺盛的人氣和良好的經(jīng)營氛圍；2、 做好開業(yè)后的市場管理、廣告促銷和活動推廣，保證市場旺盛人氣的持續(xù)；3、 在市場開業(yè)以后，每天策劃、組織促銷和群眾性文化活動；4、 市場招商率達(dá)到80%以上，商戶進(jìn)駐率達(dá)到招商的100%；5、 市場按計劃順利開業(yè)，市場經(jīng)營管理步入良性循環(huán)；6、 充分利用大戶進(jìn)駐、市場開業(yè)等有利點(diǎn)，進(jìn)行營銷推廣，促

9、進(jìn)銷售； 7、 完成工作重點(diǎn)由招商向銷售的轉(zhuǎn)移，加大銷售力度，擴(kuò)大銷售成果；C、開盤時間，建議定在開業(yè)的一個月后，時間太久會加大銷售風(fēng)險。營銷籌備階段（） 1、 現(xiàn)場包裝，包括售樓處、工地功能牌、導(dǎo)視牌、形象識 別、大賣場店面和門頭等； 2、銷售人員工作分工和潛在客戶摸底； 3、制訂詳細(xì)的廣告和促銷計劃； 4、銷售物料到位，包括海報、樓書、銷售手冊； 5、廣告創(chuàng)意、設(shè)計；6、售樓員現(xiàn)場接待D、重點(diǎn)銷售期 12月起至春節(jié)期間為重點(diǎn)銷售期，此間外出經(jīng)商以及打工人員回家，應(yīng)做好宣傳鼓動工作，要在徐州市區(qū)做宣傳推案工作，吸引徐州的投資客。六、 廣告策略 1、媒體組合 整體銷售階段以戶外T形旗造勢、影視廣告做全面覆蓋配合。 分階段銷售期內(nèi)，以印刷品廣告、報紙廣告做階段內(nèi)銷售渲染。 2、廣告區(qū)域 電視廣告：豐縣對農(nóng)村輻射為主，縣城人一般不看本縣臺。報紙廣告：徐州印刷品廣告：豐縣以及周邊地區(qū)3、廣告形式 印刷品：海報、樓書、招商手冊（或折頁）； 戶外廣告：布標(biāo)、T型旗； 影視廣告：促銷廣告配合專題新聞； 報紙廣告：硬廣告、軟文、新聞； 4、公關(guān)策略 政府公關(guān) ：獲得免稅、免費(fèi)等多項優(yōu)惠政策； 大戶公關(guān) ：協(xié)助政府組織招商團(tuán)，在全國進(jìn)行大戶招商； 市場公關(guān) ：長期在現(xiàn)場舉行各