北京北部商業(yè)圈重點(diǎn)分析

1、北部區(qū)域商圈明顯是由產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)而形成的，其中尤以高科技電子產(chǎn)業(yè)為主的中關(guān)村商圈、以體育產(chǎn)業(yè)為主的亞奧商圈最為突出。 北部商圈之一亞奧商圈奧運(yùn)商圈最早的概念則始于2004年，范圍特指在奧運(yùn)村地區(qū)形成一個(gè)新的具有鮮明特色的中心商務(wù)區(qū)，環(huán)繞奧林匹克公園的東、南、西三面，從奧林匹克公園向城區(qū)方向，沿中軸線(xiàn)直抵亞運(yùn)村和國(guó)家?jiàn)W林匹克體育中心，成為文化、體育和旅游產(chǎn)業(yè)的活躍區(qū)。結(jié)合原有的亞運(yùn)商圈，目前亞奧商圈概念南可輻射北三環(huán)，北則發(fā)散到了立水橋，甚至是亞北更遠(yuǎn)的區(qū)域。亞奧商圈的范圍：亞奧商圈南起小關(guān)路，北到五環(huán)路，西起京昌高速，東至京承高速。亞奧商圈概況：亞奧商圈不僅涵蓋了2008奧運(yùn)會(huì)的絕大部分比賽場(chǎng)館，

2、而且還包括一個(gè)國(guó)家級(jí)森林公園和數(shù)千個(gè)中高檔成熟社區(qū)。亞奧商圈是2008年的熱點(diǎn)區(qū)域，近幾年發(fā)展迅速，既有第五大道、北辰購(gòu)物中心、陽(yáng)光廣場(chǎng)、飄亮廣場(chǎng)等特色商業(yè)項(xiàng)目，亦集中了有“美食長(zhǎng)城”之美譽(yù)的亞奧美食圈。該區(qū)域日車(chē)流量將達(dá)到100萬(wàn)輛、人流量500萬(wàn)人次，因此具有極大的商業(yè)空間，亞奧商圈的服飾、休閑商業(yè)潛力將難以估計(jì)。亞奧商圈的特點(diǎn)：1、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館資源優(yōu)勢(shì)明顯，體育文化氛圍濃厚亞奧商圈運(yùn)動(dòng)體育的氛圍濃厚，其周邊如奧林匹克體育中心、英東游泳館、國(guó)家體育館、國(guó)家體育場(chǎng)、國(guó)家游泳中心、奧林匹克網(wǎng)球場(chǎng)等各大奧運(yùn)場(chǎng)館林立，在今后數(shù)年，該區(qū)域都將受到強(qiáng)大體育經(jīng)濟(jì)的支撐。2、傳統(tǒng)的富人區(qū)，消費(fèi)水平高亞奧區(qū)域是

3、京城知名的富人區(qū)之一，高檔地產(chǎn)項(xiàng)目云集，銷(xiāo)售價(jià)格一直居高不下。大量的常住人口形成了強(qiáng)大穩(wěn)定的消費(fèi)力量。隨著城市的發(fā)展和奧運(yùn)會(huì)的成功，還將有大量的高端業(yè)主在區(qū)域內(nèi)置業(yè)，消費(fèi)力水平極度提升。3、交通便利，品種豐富的美食圈亞奧美食圈北起科薈東路，南到奧體中心和北四環(huán)中路的安惠橋，西起北苑東路，東到北苑路，如果細(xì)細(xì)數(shù)一數(shù)，有“三縱、五橫”八條交通干道貫通此地，“三縱”是南北走向的北辰路、安立路和北苑路，“五橫”是東西走向的北四環(huán)中路（安惠橋）、惠中路、惠中北路、大屯路、科薈路，一共八條大路，算得上實(shí)至名歸的“四通八達(dá)”。其最大的特點(diǎn)，就是選擇多，不敢說(shuō)這里囊括了所有五湖四海、世界各地的美食，但基本上，

4、能想到的美食口味、地方風(fēng)味，這里差不多都可以找到相近、相似的餐廳。另一方面，從小門(mén)臉的快餐到豪華的酒樓飯莊也是應(yīng)有盡有，可以說(shuō)滿(mǎn)足了所有高、中、低檔消費(fèi)的需要。4、零售業(yè)態(tài)規(guī)模和檔次明顯不足，消費(fèi)外流問(wèn)題嚴(yán)重 對(duì)于如此龐大的消費(fèi)人流和很強(qiáng)的消費(fèi)能力而言，目前的商圈內(nèi)的商業(yè)供應(yīng)量略顯不足，北辰購(gòu)物中心和飄亮購(gòu)物廣場(chǎng)加起來(lái)的商業(yè)面積不過(guò)五、六萬(wàn)平方米，與望京、海淀等地區(qū)許多大型居住區(qū)比較，購(gòu)物中心較少，存在大量消費(fèi)外流的問(wèn)題，尤其是休閑娛樂(lè)及較為高檔的購(gòu)物場(chǎng)所更加缺乏。典型商業(yè)項(xiàng)目：北辰購(gòu)物中心、第五大道、飄亮廣場(chǎng)北京北部商圈之二立水橋商圈立水橋商圈范圍：北面是朝陽(yáng)與昌平交界處，西面與海淀清河相鄰

5、，由天通苑組團(tuán)、北苑/北辰組團(tuán)和奧北別墅區(qū)組成，現(xiàn)有常住人口50萬(wàn)，流動(dòng)人口超過(guò)20萬(wàn)。立水橋商圈概況：立水橋商圈位于海淀區(qū)、昌平區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)三個(gè)區(qū)交界地的北京“三不管三角地”，以前是“臟、亂、差”和“堵車(chē)”的代名詞。隨著天通苑、北苑家園、傲城、頂秀清溪、塞納維拉、保利壟上、溫和華森林等大型居住區(qū)的形成，以及地鐵五號(hào)線(xiàn)、13號(hào)線(xiàn)，立湯路等城市交通干道的修建而發(fā)生變化，是亞奧商圈北移的時(shí)代產(chǎn)物。明天第一城、龍德廣場(chǎng)、北方明珠大廈等集中式商業(yè)，更加帶動(dòng)了商圈的發(fā)展，匯聚了家樂(lè)福、百安居、立水橋商圈特點(diǎn)：1、高檔項(xiàng)目林立，消費(fèi)人流數(shù)量龐大立水橋商圈內(nèi)云集了明天第一城、頂秀清溪、世茂奧臨花園等中、高檔住

6、宅項(xiàng)目，目前樓盤(pán)總建筑面積已超過(guò)1400萬(wàn)平米，常住和流動(dòng)人口達(dá)到150萬(wàn)人以上，再加上北部緊鄰的天通苑和回龍觀兩大居住社區(qū)，消費(fèi)人流更加龐大。2、配套完備，交通便捷商圈內(nèi)的配套設(shè)施隨著區(qū)域的發(fā)展不斷完善，其周邊的商業(yè)、市政、綠化，包括清河的改造等工程都已完成，區(qū)域未來(lái)升值的預(yù)期同樣吸引著眾多商家、居住人群的大量進(jìn)駐，尤其是隨著城鐵13號(hào)線(xiàn)及地鐵5號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通，立水橋商圈已經(jīng)成為京北惟一集三條軌道交通與多條快速公交線(xiàn)路于一體的樞紐中心，商圈發(fā)展的硬件條件已經(jīng)具備。3、成為亞奧商圈的新核心亞奧商圈目前的商業(yè)核心在安定路、大屯路、慧忠路、慧忠北路，商業(yè)供應(yīng)量?jī)H10萬(wàn)平方米，與幾百萬(wàn)平方米的住宅相比懸

7、殊。，這種商業(yè)的需求正在依靠立水橋商圈的發(fā)展隨之改變，明天第一商城、龍德廣場(chǎng)兩個(gè)10萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目正表明亞奧商業(yè)核心近幾年將北移至立水橋區(qū)域。典型項(xiàng)目：明天第一商城、龍德廣場(chǎng)北部商圈之三中關(guān)村商圈中關(guān)村商業(yè)圈是近年來(lái)發(fā)展最為迅速的商業(yè)圈之一，已經(jīng)從北三環(huán)延展到四環(huán)地區(qū)，隨著產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)，業(yè)態(tài)類(lèi)型也從傳統(tǒng)百貨向購(gòu)物中心、shopping mall轉(zhuǎn)化，該商圈已經(jīng)逐漸發(fā)展成集科技、商務(wù)、購(gòu)物、信息、休閑及第三產(chǎn)業(yè)匯集于一體的北京最全面的多功能商業(yè)區(qū)。中關(guān)村商圈的范圍：中關(guān)村商圈位于海淀區(qū)中關(guān)村，東至大鐘寺，西至蘇州街，北至北四環(huán)，南至北三環(huán)，規(guī)劃占地面積約1.8平方公里。區(qū)域內(nèi)商業(yè)的總建筑

8、面約60萬(wàn)平方米，總營(yíng)業(yè)面積47萬(wàn)平方米。中關(guān)村商圈概況：中關(guān)村商圈一直以來(lái)以“IT商貿(mào)”為核心，是中關(guān)村商圈區(qū)別與其它商圈的最主要的特性，也是北京市眾多商圈中為數(shù)不多的由單一業(yè)態(tài)支撐起來(lái)的商圈，隨著以海淀鎮(zhèn)為核心的中關(guān)村西區(qū)不斷開(kāi)發(fā)和完善，中關(guān)村商圈已日漸成熟，而且伴隨著家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)攘闶凵痰倪x址布店，中關(guān)村購(gòu)物中心等大量體商業(yè)的開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，中關(guān)村商圈的業(yè)態(tài)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，電子市場(chǎng)的格局已經(jīng)被多元化商業(yè)業(yè)態(tài)所取代。中關(guān)村商圈的特點(diǎn)：1、商圈內(nèi)的消費(fèi)能力較高。 商圈內(nèi)的從業(yè)人員大多從事的是行業(yè)收入水平較高的電子、科技等行業(yè)，并且所在單位也是報(bào)酬和福利較好的國(guó)有大型企業(yè)、外資企業(yè)，這部分人

9、群占中關(guān)村人口的一半以上；同時(shí)幾十萬(wàn)大學(xué)生和高校的教職員工組成另一股不容忽視的學(xué)院消費(fèi)客群，這部分人群具有時(shí)尚的消費(fèi)欲望，擁有高檔消費(fèi)的能力，約占總?cè)丝诘?0。區(qū)域消費(fèi)力水平較高，可以和燕莎、CBD、金融街幾大高消費(fèi)商圈并列。2、中關(guān)村西區(qū)的建設(shè)，帶來(lái)更多的商務(wù)消費(fèi)人群西區(qū)中心(原中關(guān)村西區(qū))是北京市十五規(guī)劃中科技園區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目,也是國(guó)家級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，位于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)，總占地面積51.44公頃，總建筑面積150萬(wàn)平方米，地上100萬(wàn)平方米，地下50萬(wàn)平方米。中關(guān)村西區(qū)中心的主要功能是金融資訊、科技貿(mào)易、行政辦公、科技會(huì)展，并配有商業(yè)、酒店、文化、康體、娛樂(lè)、大型公共綠地等配套公共服

10、務(wù)設(shè)施。西區(qū)的大規(guī)模建設(shè)帶來(lái)了更多的商務(wù)消費(fèi)人群，更快的帶動(dòng)了區(qū)域地塊的價(jià)值提升，使商圈的人群結(jié)構(gòu)更豐富，商圈的發(fā)展基礎(chǔ)更加強(qiáng)大。3、配套居住不足，催生萬(wàn)柳商圈。 中關(guān)村商圈商務(wù)辦公的氛圍極為濃厚，而居住區(qū)明顯不足，且存在一定的空間距離，自2003年以來(lái)，新建的住宅項(xiàng)目已很少，而核心范圍新建住宅更是少的可憐。因此，離商圈最近的萬(wàn)柳區(qū)域成為各開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，并且吸引了大量的“村民”入住，逐步形成了以居民消費(fèi)為核心的萬(wàn)柳商圈。典型項(xiàng)目：海龍大廈、太平洋大廈、中關(guān)村E世界、翠宮飯店、當(dāng)代商城北部商圈之四萬(wàn)柳商圈萬(wàn)柳商圈范圍：巴溝村路以南，蘇州街以西，遠(yuǎn)大路以北，昆玉河以東萬(wàn)柳商圈概況：萬(wàn)柳商圈緊鄰

11、中關(guān)村商務(wù)區(qū)，周邊密集分布著萬(wàn)泉新新家園、陽(yáng)春光華、光大國(guó)際公寓、楓尚公寓、蜂鳥(niǎo)社區(qū)等諸多成熟高檔社區(qū)，是北京人均儲(chǔ)蓄最高、消費(fèi)最高、文化層次最高、購(gòu)買(mǎi)能力最強(qiáng)、接受新事物意識(shí)最強(qiáng)的商圈之一，被譽(yù)為北京富人區(qū)，是高消費(fèi)群體聚居地的集中消費(fèi)之所。萬(wàn)柳商圈特點(diǎn)：1、 中關(guān)村“村民”聚集地，消費(fèi)力水平高 由于中關(guān)村居住配套的嚴(yán)重不足，與之鄰近的萬(wàn)柳區(qū)域成為中關(guān)村區(qū)域的居住配套區(qū)，這里是中產(chǎn)階級(jí)及高端人才居住的地區(qū)，主要以IT、金融等精英為主。大部分在中關(guān)村內(nèi)工作，經(jīng)過(guò)多年的財(cái)富積累，已經(jīng)擁有了了相對(duì)高段的消費(fèi)能力，是商圈發(fā)展的基礎(chǔ)。2、 缺乏大量體多元化的商業(yè)集中體由于商圈內(nèi)以住宅開(kāi)發(fā)為主，區(qū)域內(nèi)商

12、業(yè)設(shè)施主要以底商形式存在，分布較散亂，缺乏集中型的大量體商業(yè)，商圈影響力無(wú)法有效擴(kuò)展，消費(fèi)外流的現(xiàn)象也比較嚴(yán)重。3、 餐飲需求強(qiáng)烈，娛樂(lè)休閑缺乏目前各業(yè)態(tài)的發(fā)展極不平衡，除餐飲由于需求強(qiáng)烈而異?；鸨猓瑠蕵?lè)、休閑等絕對(duì)缺乏，是商圈內(nèi)的巨大空白點(diǎn)，這也與商圈內(nèi)缺少集中商業(yè)有關(guān)。典型項(xiàng)目：萬(wàn)貿(mào)購(gòu)物中心（由于定位高端，招商困難較大，至今仍未開(kāi)業(yè)，一旦入市，將改變商圈的商業(yè)格局，必將成為商圈發(fā)展的領(lǐng)軍項(xiàng)目）北部商圈之五上地商圈上地商圈范圍：上地商圈位于海淀區(qū)圓明園西路附近，東至上地信息路、南至農(nóng)大南口，西至圓明園西路，北至百旺新城。 上地商圈概況：上帝商圈位于海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)。距中關(guān)村約7公里。功能定位

13、為集軟件研發(fā)、企業(yè)孵化和綜合管理服務(wù)于一體的國(guó)家級(jí)軟件研發(fā)、生產(chǎn)基地。日后將建設(shè)成為集企業(yè)孵化、軟件研發(fā)、軟件測(cè)評(píng)、技術(shù)支持、信息公用平臺(tái)及軟件培訓(xùn)和管理的綜合功能為一體的促進(jìn)軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的，國(guó)際一流的園林式軟件園。 上地商圈特點(diǎn)：1、住宅項(xiàng)目眾多，消費(fèi)潛力巨大 目前，上地的住宅項(xiàng)目有中海楓漣山莊、博雅德園、楓潤(rùn)家園、博雅西園、當(dāng)代城市家園、圓明園花園、青庭等，創(chuàng)業(yè)園、上地佳園、上地東里、上地西里住宅小區(qū)等住宅總量已經(jīng)超過(guò)200萬(wàn)，而且由于小戶(hù)型較多，人口密度更大，消費(fèi)人群數(shù)量相當(dāng)巨大。而且業(yè)主大多是高學(xué)歷高素質(zhì)高收入人群，商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)相當(dāng)強(qiáng)大。2、 交通方便，更像以前的望京上地地理位置優(yōu)越

14、，交通便捷，八達(dá)嶺高速路是連接上地和三環(huán)的主干道，同時(shí)，近條公交車(chē)、空調(diào)大巴可直達(dá)三環(huán)內(nèi)各個(gè)重要區(qū)位，城市輕軌的開(kāi)通使得出行更加方便，人流的聚集和疏散都非常方便，個(gè)人認(rèn)為，某些地方像起步階段的望京區(qū)域。3、甲級(jí)寫(xiě)字樓和商業(yè)配套嚴(yán)重不足上地商圈目前寫(xiě)字樓較多，但是由于入住公司以成長(zhǎng)型科技公司為主，因此，以乙級(jí)為主的寫(xiě)字樓為主，高檔的寫(xiě)字樓稀缺。目前很多寫(xiě)字樓以科技公司總部的形式出現(xiàn)，如四方集團(tuán)大廈、科利華網(wǎng)絡(luò)大廈、方正大廈等等，還有諸如金隅科技中心、上地南天大廈、辰光大廈、科實(shí)大廈、華勝大廈、康得大廈等等，商務(wù)人群數(shù)量可觀，但是商業(yè)配套嚴(yán)重不足，基本上都是自己項(xiàng)目解決項(xiàng)目?jī)?nèi)部商業(yè)消費(fèi)需求，對(duì)外的

15、商業(yè)配套基本沒(méi)有，甚至連像樣的餐館也很少見(jiàn)。4、商圈正在逐步成熟，發(fā)展前景樂(lè)觀隨著一些大型綜合新商業(yè)項(xiàng)目的入駐使用，區(qū)域商業(yè)配套已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)一步完善，硅谷亮城、萬(wàn)霖購(gòu)物廣場(chǎng)，等復(fù)合型多元化的項(xiàng)目正試圖改變商圈內(nèi)以往的頹勢(shì)，這就有效地推動(dòng)了上地區(qū)域商業(yè)朝多元化發(fā)展，再加上自身的消費(fèi)基礎(chǔ)和路通條件，商圈的發(fā)展將無(wú)可限量。典型項(xiàng)目：硅谷亮城、萬(wàn)霖購(gòu)物廣場(chǎng)北部商圈之六望京商圈望京商圈的范圍：東臨機(jī)場(chǎng)高速，北鄰五環(huán)路，西至京承高速，南至北四環(huán)望京商圈概況：望京商圈西接亞奧商圈，南鄰燕莎商圈，東臨機(jī)場(chǎng)高速路和京順路，北接北五環(huán)路，地理位置優(yōu)越，是北京新興的富人區(qū)，曾經(jīng)由于居住量體巨大，商業(yè)氛圍冷清，被戲稱(chēng)為

16、亞洲最大的“睡城”望京商圈特點(diǎn)：1、 高消費(fèi)人群聚集，消費(fèi)力強(qiáng)目前居住在望京地區(qū)的40萬(wàn)人中包括近9萬(wàn)外籍人士和8萬(wàn)韓國(guó)人，主力人群為青年人，包括公司高層、白領(lǐng)、外籍人士、海歸人員、演藝圈人士等。這部分人群教育程度較高，收入較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)。2、交通組織發(fā)達(dá)望京商圈交通條件優(yōu)于其它商圈，擁有絕對(duì)便利的交通，四通八達(dá)的公交車(chē)輛：404、409、707、710、939等多條公交線(xiàn)路遍布望京的各個(gè)角落，使商圈內(nèi)的人流順暢無(wú)阻。3、商業(yè)格局改變加速商圈發(fā)展2003年，望京商圈還不能稱(chēng)之為商圈，應(yīng)定義為“住圈”，沒(méi)有形成有規(guī)模有檔次的品牌商業(yè)中心，消費(fèi)力外流嚴(yán)重，商圈內(nèi)的商業(yè)多以小面積底商為主，規(guī)模檔

17、次較低且同質(zhì)化嚴(yán)重。但是隨著望京區(qū)域的飛速發(fā)展，區(qū)域的商業(yè)價(jià)值很快被挖掘。出現(xiàn)了多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目。繼宜家家居、華堂商場(chǎng)、嘉茂廣場(chǎng)、沃爾瑪、家樂(lè)福等國(guó)際知名商業(yè)紛紛進(jìn)駐望京區(qū)域之后，包括悠樂(lè)匯、六佰本步行街、嘉茂購(gòu)物中心、北京香頌商業(yè)街等項(xiàng)目也依次開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，望京區(qū)域大型的商業(yè)項(xiàng)目已達(dá)十多個(gè)，商業(yè)開(kāi)發(fā)面積達(dá)到50萬(wàn)平方米以上。除此之外，區(qū)域內(nèi)的東湖灣、融科橄欖等住宅項(xiàng)目也都推出了規(guī)模不小的商業(yè)配套，新增的住宅商業(yè)配套在10萬(wàn)平方米左右，曾經(jīng)的睡城已經(jīng)依托區(qū)域內(nèi)良好的消費(fèi)基礎(chǔ)加速發(fā)展起來(lái)。4、五大商業(yè)區(qū)域合力打造商圈望京商圈未來(lái)將形成五大主要商業(yè)區(qū)：一是以宜家為中心的商業(yè)區(qū)域；二是望京國(guó)際商業(yè)中心、

18、嘉美風(fēng)尚二期商業(yè)、方恒國(guó)際中心組成的望京東南部商業(yè)組團(tuán)；三是由華聯(lián)、嘉茂購(gòu)物中心、沃爾瑪項(xiàng)目及其周邊商業(yè)組成的望京中部商業(yè)組團(tuán)；四是六佰本及華彩國(guó)際中心組成的望京北部商業(yè)組團(tuán)；再就是以北京香頌為代表的望京西部商業(yè)組團(tuán)。這五個(gè)商業(yè)區(qū)域在各自良好發(fā)展的前提下，形成整個(gè)商圈內(nèi)的五大亮點(diǎn)，合力使望京商圈的影響力擴(kuò)大到更大的范圍。典型項(xiàng)目：望京國(guó)際商業(yè)中心、方恒國(guó)際中心、華聯(lián)、嘉茂購(gòu)物中心、華彩國(guó)際中心北部商圈之七大鐘寺商圈大鐘寺商圈范圍：西土城路以西，聯(lián)想橋以東，財(cái)經(jīng)學(xué)院路以北，至北四環(huán)路周邊的區(qū)域大鐘寺商圈概況：上世紀(jì)80年代大鐘寺商圈就已經(jīng)形成，其核心商業(yè)就是大鐘寺農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。其憑借特殊的地理及交通位置，每天吸引著全國(guó)各地的農(nóng)副產(chǎn)品進(jìn)京，不僅豐富著北京市民的菜籃子，成為聞名全國(guó)的十大批發(fā)市場(chǎng)之一。隨著城市的變遷和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，2003年，大鐘寺農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)撤市，這個(gè)以批發(fā)聞名的大鐘寺商圈逐漸退出人們的視野。北三環(huán)電子市場(chǎng)、購(gòu)書(shū)中心、建材購(gòu)物廣場(chǎng)、音像廣場(chǎng)、服裝市場(chǎng)、蘇寧電器、國(guó)美電器和愛(ài)家國(guó)際收藏品交流市場(chǎng)則相繼入主大鐘寺商圈。但由于整個(gè)大鐘寺商圈的商業(yè)定位和特色并不明晰，商氣難以聚攏，商圈的發(fā)展一度停滯不前。大鐘寺商圈特點(diǎn)：1、 地理位置優(yōu)越，交通