某地房地產市場基本情況分析

1、 房地產市場基本情況一、 房地產基本經濟指標（一）房地產與國民經濟協(xié)調發(fā)展情況2005年全市經濟穩(wěn)定較快增長，綜合經濟實力進一步增強。2005年實現(xiàn)地區(qū)生產總值1852億元，按可比價格計算，增長，高于全國增速個百分點，比全省增速高個百分點。第一產業(yè)平穩(wěn)增長，實現(xiàn)增加值247億元，增長；第二產業(yè)增速較快，實現(xiàn)增加值927億元，增長，第三產業(yè)實現(xiàn)增加值678億元，增長。人均GDP達到20082元，比上年增加3215元。（二）房地產開發(fā)投資情況建設項目投資完成668億元，增長；施工項目個數3330個，增長，新開工項目2745個，增長；房地產開發(fā)完成投資122億元，增長，施工面積和竣工面積達到698萬

2、平方米和108萬平方米，分別比上年增長和。（三）商品住房市場供求總量情況1、2005年1-4月登記銷售套數3017套，銷售面積萬；辦理商品住房交易手續(xù)套數4445套，面積萬。2006年1-4月批準預售4705套，預售面積萬，同比增長44；已辦理商品住房交易手續(xù)套數2190套，面積萬，同比增長，契稅同比增長；本年度可售套數1468套，可售面積萬，同比增長21。供求增量比（14月批準預售面積）/（14月登記銷售面積）。同期供應與銷售比例為：1，供應與銷售形式良好，購買需求旺盛。2、經濟適用住房1-4月石家莊市市區(qū)未有預售經濟適用住房項目。經濟適用住房（含集資建房）銷售套數共888套，面積萬，同比增

3、長-43。3、商品住房可售面積（含經濟適用住房）2004年2006年4月共批準預售面積萬，截止目前可售面積共計萬。其中2004年可售面積為萬，2005年可售面積為萬，2006年1-4月可售面積共計萬；從住房分類來看，普通住房可售面積萬，非普通住房和別墅占到商品住房可售面積的。數據反映目前市場仍有萬的商品住房可供銷售，年底前預計還有140萬商品住房（含經濟適用住房）可供預售，能夠在一定程度上緩解市場供求矛盾。（四）、商品住房市場結構情況1、套型結構單位：萬、面積套型6060-8080-100100-120120-150150-180批準預售0占比020登記銷售7占比從銷售情況看，120以下中小戶

4、型占銷售總量的，從供應情況看，120以下中小戶型占供應總量的，80以下供求比為，80-120供求比為，120以上供求比為，說明120以下中小戶型的商品住房供應不足，尤其是80以下的商品住房供應偏少。2、價位結構面積價位1000-1500（元/）1500-2000（元/）2000-2500(元/)2500-3000(元/)3000-4000(元/)4000-5000(元/)5000（元/）批準預售00占比02.41%34.12%15.79%45.4%0登記銷售0占比7.76%29.09%37.71%20.17%4.92%0從供應情況看，2500元/以下中低價位占供應總量的，2500-3000元/

5、中等價位占，3000元/以上占；從銷售情況看2500元/以下占銷售總量的，2500-3000元/占，3000元/以上占。3、購買者結構1-4月本市購買比例為，本省以內購買比例為，本省以外購買比例為。（五）、商品住房市場價格情況商品住房預售分類結構項目多層（7層以下）小高層（8-12層）高層（13層以上）類別面積占比面積占比面積占比2005年1-4月2006年1-4月2006年1-4月商品住房登記銷售均價2719元/,同比增長，商品住房保持了穩(wěn)中有升的態(tài)勢。其均價上漲的主要原因：一是高層、小高層商品住房比例增加。今年1-4月高層、小高層商品住房預售面積占商品住房市場的，高層住房建安成本遠高于多層

6、，對房價上漲產生直接的影響；二是住房需求旺盛。從供給上看，1-4月份商品住房批準預售面積為萬，同比下降23。而1-4月份商品住房登記銷售面積大幅上升為萬，同比增長44，需求增加，導致房價上漲，加上媒體炒作，開發(fā)商利用一些不正當手段，誘發(fā)房價非正常上漲，導致人們“買漲不買落”的心理恐慌，形成超前消費；三是土地及其它因素成本上漲。（六）、二手住房市場交易情況1-4月成交6360套，面積萬，同比增長。均價1927元/，同比增長。二手住房交易面積與同期商品住房交易面積比例：1，二手房交易活躍。建筑業(yè)呈現(xiàn)較好的發(fā)展態(tài)勢。年末全市建筑企業(yè)個數289個，全年完成總產值281億元，比上年增長，其中建筑工程完成

7、產值164億元，比上年增長，竣工產值141億元，增長。竣工面積811萬平方米，比上年減少。 （七）商品房買賣情況供應與銷售形勢良好，購買需求旺盛。數據顯示，今年1-4月，石家莊市商品住房(不含經濟適用住房)批準預售套數4705套，預售面積萬平方米，同比增長-23%；登記銷售套數4345套，銷售面積萬平方米，同比增長44%。同期供應與銷售比例為：1。第二部分 房地產市場調控效果一、調控政策下的結構變局“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要

8、調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整?！?今年1-4月石家莊市商品住房登記銷售均價為2914元/平方米，同比增長17.7%。雖然房價上漲是最受市民關注的焦點，但深層的問題還在供應結構上。據該市房管局有關人士介紹，主城區(qū)一批高端項目的集中上市，是導致該市住房均價上漲的重要原因。由于去年房產調控政策確定的享受政策優(yōu)惠普通住宅面積標準是140平方米，該市在調整住房供應結構時，也把80140平方米的住房作為主要戶型。而開發(fā)商受利益驅動，則是盡量把戶型做大。省會一位不愿透露姓名的開發(fā)商介紹，開始時公司也是計劃建設100平方米左右的

9、中小戶型為主，后來從市場角度出發(fā)，考慮到更多收益，最終還是決定將主要戶型建為120平方米以上。反映在統(tǒng)計數據上就是，石家莊市前4個月120平方米以上大戶型占供應總量的54.56%。大戶型供應比例過半，造成中小戶型供不應求，接連出現(xiàn)開盤搶購現(xiàn)象。很多購房者為了購買一套合適的小戶型，不惜徹夜排隊。這次，九部委調控細則明確規(guī)定，“6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上?！睋I(yè)內人士指出，控制套型建筑面積的政策對石家莊市房產市場影響非常大，如果得到徹底執(zhí)行，將完全改變住房供應結構，為中低收入者購房帶來

10、希望。對此，省會有關部門表示，對國家一系列新房產政策中的硬性要求會不折不扣地執(zhí)行。目前，正在加緊研究，結合實際情況，力爭于6月份出臺地方調控政策。二、調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅“調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。”據介紹，“國六條”實施細則關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的

11、意見(后稱意見)進入實施期后，石市房產市場供需結構發(fā)生微妙變化。6月的第一周，房產交易量比6月1日前的火暴情況驟減80%。第二周，房產交易量逐漸升溫，基本與3、4月份持平。第三周，石市產權交易中心大廳一改往日冷清，又出現(xiàn)了排隊辦理房產交易的現(xiàn)象。石市地稅部門統(tǒng)計顯示，2006年6月16日房產交易量由6月1日“大限”首日的3040套上漲至100套，漲幅高達3倍。由于多數投資者在去年“兩年內交易收全額營業(yè)稅”的消息出臺后，選擇封盤等待，將房源囤積至今，尤其是最近兩年買房的短線投資者，由于受去年“新政”影響，已在去年采取封盤等待的舉措，等待兩年期間的到來，市場上積壓了大量次新房源。意見出臺后，從投資

12、成本考慮，五年才能免營業(yè)稅交易的政策讓不少業(yè)主打消了封盤的想法，將房產出手。據石市地稅部門統(tǒng)計，從6月1日至今，在1243戶前來辦理房產交易中，有189戶是五年內需繳營業(yè)稅的二手房，共計繳納營業(yè)稅253萬元。三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度據規(guī)劃局表示舊城改造提速，對槐安西路振頭段，槐安東路尖嶺和槐底段、中華南大街西三教段、建華南大街尖嶺段等主要道路兩側的城中村實施改造。四、進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序6月23日，市國土資源局對10起土地違法案件進行了公開曝光。據了解，這些案件主要涉及公司企業(yè)非法占地、村級組織非法占用和破壞耕地及擅自改變土地用途等行為。對于這10宗土地違法案件，市國土資源局有關負責人表示，他們將和縣（市）國土資源局依照中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國刑法、河北省土地管理條例的有關規(guī)定依法按照法律程序嚴肅查處，同時對涉嫌土地犯罪的違法當事人依法移送公安機關處理，對其它相關責任人也將依法依規(guī)嚴肅處理。五、完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度河北省省會市區(qū)內開發(fā)建設的商品