中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

1、21世紀(jì)的10年代已經(jīng)開啟,然而,這個(gè) 新時(shí)代開始的冬天對(duì)于熱了好幾年的中 國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),似乎有些嚴(yán)寒.在最近的一個(gè)多月里,中央密集出臺(tái)了信貸、稅收、土地等一系列房地 產(chǎn)調(diào)控政策.證券時(shí)報(bào)發(fā)表中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所助理研究員李春頂博士文章表示, 中國(guó)房地 產(chǎn)在新的時(shí)代將經(jīng)歷怎樣的變化和開展,未來(lái)的走向如何,是一個(gè)重要問(wèn)題.房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)奉獻(xiàn)卓著文章稱,已經(jīng)過(guò)去的10年,是中國(guó)房地產(chǎn)取得飛速開展和巨大成就的 10年. 自1998年中國(guó)住房制度改革以來(lái),正式確立了房地產(chǎn)的全面市場(chǎng)化方向,方案和分配時(shí)代長(zhǎng)期積聚的需求 得到了極大釋放,加上中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和 城市化步伐的邁進(jìn),推動(dòng)了中國(guó)房

2、地產(chǎn)業(yè)的大開展,房地產(chǎn) 規(guī)模和建筑面積逐年遞增.同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步形成、完善和成熟,當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開展成為包含 土地、建筑、交易和金融效勞的多鏈條、多部門的重要產(chǎn)業(yè),同時(shí)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性也已充分的顯 現(xiàn)和發(fā)揮作用.在過(guò)去的10年中,房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)奉獻(xiàn)卓著. 在消費(fèi)、投資和出 口貿(mào)易這三大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力中,投資和出口構(gòu)成了中國(guó)增長(zhǎng)的核心,其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量. 整個(gè)循環(huán)的過(guò)程是,出口形成了國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的開展、解決了就業(yè),增加了居民收入、也給國(guó)家?guī)?lái)了巨 額的外匯儲(chǔ)藏和稅收收入,政府轉(zhuǎn)而將這些收入轉(zhuǎn)化為政府投資用于 根底設(shè)施和民生建設(shè)；實(shí)體經(jīng)濟(jì)開展、 根底設(shè)施建設(shè)和人

3、民收入水平的提升形成了對(duì)城市化的需求, 從而推動(dòng)了房地產(chǎn)的快速開展,進(jìn)而又推 動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng).所以,可以說(shuō),在“中國(guó)式增長(zhǎng)的動(dòng)力中,出口、政府投資和房地產(chǎn)是三大重要力量.出口增加了政府和居民收入,政府收入用于投資,居民收入轉(zhuǎn)化為儲(chǔ)蓄和房地產(chǎn)需求, 同時(shí)房地產(chǎn)又給了政 府土地財(cái)政,逐步升高的房?jī)r(jià)剝奪了居民的多數(shù)儲(chǔ)蓄,讓我們這個(gè)高儲(chǔ)蓄的國(guó)家在缺少消費(fèi)時(shí),同樣能夠 取得驚人的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng).中國(guó)的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣方市場(chǎng)狀態(tài),即使保持了年均20腸的增長(zhǎng)速度,但仍然難以滿足不斷增加的需求.原因是一方面由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速開展, 城市化的進(jìn)程帶動(dòng) 了城市的就業(yè)和人口增加,以與人們收入水平的提升,加上商業(yè)

4、和效勞業(yè)的開展,都形成對(duì)房地產(chǎn)的大量 需求；另一方面,房地產(chǎn)已經(jīng)開展成為重要的投資品,在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下,投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的 進(jìn)入市場(chǎng).目前,投資和投機(jī)已經(jīng)過(guò)度,推動(dòng)房?jī)r(jià)一路非理性快速上漲,嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人民收入 水平的增長(zhǎng)速度.房?jī)r(jià)泡沫毋庸置疑,近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位、其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)不可 小覷.未來(lái)10年開展趨勢(shì)和特點(diǎn)文章指出,展望10年代,房地產(chǎn)的開展空間依然很大,中國(guó)的城市化比率和 國(guó)外相差甚遠(yuǎn),“居者有其屋的目標(biāo)遠(yuǎn)沒(méi)有實(shí)現(xiàn),房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿? 然而,當(dāng)前 問(wèn)題的重點(diǎn),是 高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)與其帶來(lái)的一系列隱患.首先,高房?jī)r(jià)帶來(lái)的資產(chǎn)泡沫一旦破滅

5、, 將影響房地 產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈,嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融平安；其次,高房?jī)r(jià)不利于房地產(chǎn)的進(jìn)一步開展和發(fā)揮對(duì)經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)的推動(dòng)作用,過(guò)高的 價(jià)格將阻礙正常需求,不利于中國(guó)城市化推進(jìn)；再次,高房?jī)r(jià)剝奪了居民的收入,不利于啟動(dòng)內(nèi)需和消費(fèi) 的增長(zhǎng)可以預(yù)期的是,2021與之后的中國(guó)房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的開展趨勢(shì)和特點(diǎn)：第一,房?jī)r(jià)將逐步回歸理性,呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)開展的趨勢(shì).如果相關(guān)調(diào)控政策與時(shí)有力,化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn),并推動(dòng)其健康開展,那么會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過(guò)渡；而如果任由房?jī)r(jià)按 照目前趨勢(shì)推進(jìn),那么未來(lái)的下行和危機(jī)難以預(yù)防；預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在 10年代會(huì)有一個(gè)泡沫破滅和價(jià)格下跌的過(guò) 程,而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展,但下跌的幅

6、度和引起的危機(jī)程度那么取決于市場(chǎng)和政策的組合作用.第二,保證性住房將得到增強(qiáng).從目前的政策舉措看,未來(lái)中國(guó)將加大保證 性住房的建設(shè),但中國(guó)人口眾多的實(shí)際和方案供給帶來(lái)的分配畸形和無(wú)效率決定了依靠保證難以解決中 國(guó)住房的民生問(wèn)題.第三,中國(guó)房地產(chǎn)在10年代會(huì)經(jīng)歷較快的開展過(guò)程.這是由未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增 長(zhǎng)和城市化開展的現(xiàn)實(shí)需 要決定的,所以中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)如 XX和日本的一旦下跌那么一蹶不振的 局面.第四,目前的房地產(chǎn)價(jià)格根本已經(jīng)到達(dá)高位頂點(diǎn).2021年繼續(xù)大幅上漲的局 面應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn),原因是政策已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn)發(fā)力,人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn).當(dāng)前調(diào)控應(yīng)關(guān)注兩個(gè)層面文章認(rèn)為,從中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)

7、前的形勢(shì)看,2021年的調(diào)控政策應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注兩 個(gè)層面,一是嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投資和投機(jī),限制房?jī)r(jià),預(yù)防泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大；二是預(yù)防房地產(chǎn)泡沫破滅引 發(fā)危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn),保持房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的健康穩(wěn)定開展.政策可行的路徑是,一方面限制投資和投機(jī)以限制房 價(jià),另一方面通過(guò)保證住房緩解自住需求,同時(shí)加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和 城市化進(jìn)程,逐步擠壓房地產(chǎn)中的泡沫. 近期中央一系列政策的出臺(tái)已經(jīng)顯示了政策上的重視和關(guān)注, 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整、“國(guó)四條出臺(tái)、土 地出讓收支治理的變動(dòng)等從各個(gè)方面打擊了房地產(chǎn)的投資和投機(jī),保證住房建設(shè)等增加了供給和解決了民生. 沿著這樣的政策路線開展,10年代的中國(guó)房地產(chǎn)將會(huì)更加健康穩(wěn)定和成熟.答復(fù)人的

8、補(bǔ)充 2021-08-29 02:43中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)可能的開展趨勢(shì)和特點(diǎn)中國(guó)房地產(chǎn)近年來(lái)日益成為一個(gè)全社會(huì)關(guān)注的話題,它不僅是國(guó)家和政府面臨的政治、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,也是全社會(huì)和整個(gè)民族面臨的社會(huì)問(wèn)題和嚴(yán)峻的考驗(yàn).由于中國(guó)特殊的國(guó)情和現(xiàn)狀,任何有關(guān)住房問(wèn)題的話題都會(huì)引起國(guó)人乃至國(guó)際關(guān)注,尤 其是近年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)的不斷攀升,房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了諸多的不合理因素和利益爭(zhēng) 奪,價(jià)值市場(chǎng)需求與供給出現(xiàn)的矛盾,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)商和房地產(chǎn)消費(fèi)者的矛 盾和平衡問(wèn)題,中國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)歷眾多的嚴(yán)峻考驗(yàn)中,在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的向前開展中, 也會(huì)出現(xiàn)利好的局面.而評(píng)價(jià)房地產(chǎn)形勢(shì)的指標(biāo)主要為：1、房?jī)r(jià)收入比家庭年均收入和平均房?jī)r(jià)的比值,用以

9、評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)的相對(duì)上下.世界銀行給出的標(biāo) 準(zhǔn)上限是5: 1,也就是一個(gè)地區(qū)年均家庭的收入的 5倍不能買到一個(gè)可滿足居 住90平米的房子的話,房?jī)r(jià)就太高了,對(duì)于一個(gè)中低收入家庭來(lái)說(shuō),這是 極其不利的局面,對(duì)尚未健全社會(huì)保險(xiǎn)制度的國(guó)家和地區(qū)來(lái)說(shuō), 無(wú)疑是一個(gè)重大 的、亟需解決好的問(wèn)題 .2、房租收益率房子總價(jià)格和每月的房租的比值,用以評(píng)價(jià)房產(chǎn)的投資價(jià)值.國(guó)際公認(rèn)的房租收 益率應(yīng)該在150至I 230之間.而,XX, XX, XX的房租收益率一般都在360以上, 而且房租的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)上漲速度,這一數(shù)字還在不停的增大.低的房租收益率一方面反映了租房市場(chǎng)的供求關(guān)系,另一方面也反映了租房者的 消費(fèi)水

10、平.租房者多是那些農(nóng)民打工者,或者出身農(nóng)村的高校畢業(yè)學(xué)生. 他們往 往被認(rèn)為是城市化的執(zhí)行者,而在目前的情況下,前者是不會(huì)考慮在城市定居的, 而后者沒(méi)有了退回農(nóng)村的路,也沒(méi)有水平在城市定居,只能漂在城市里.之所以會(huì)出現(xiàn)這么低的房租收益率,是由于絕大多數(shù)買來(lái)的房子不是用來(lái)住的,而是用來(lái)炒作,所以才導(dǎo)致了租房市場(chǎng)的供大于求. 同時(shí),這也是由于人們把房 地產(chǎn)投資的目光盯在其自身的升值, 而不是房租,這也反映了當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)的 消費(fèi)狀況.3、空置率空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率.根據(jù)國(guó)際通行慣例,商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū),商品房供求平衡,有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健 康開展；空置

11、率在10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū),要采取一定舉措,加大商品房 銷售的力度,以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常開展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在 20%；上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū).中國(guó)目前的房屋空置率是一個(gè)很敏感的話題, 不同目的的持有者對(duì)空置率的數(shù)據(jù) 分歧很大.造成如此高的空置率顯然是房地產(chǎn)的過(guò)度投資造成的.4、還貸/收入比 居民平均用來(lái)還分期貸款支出占收入比例, 具包括各種各樣的按揭貸款,而對(duì)中 國(guó)人來(lái)講根本上就是房貸,這項(xiàng)指標(biāo)用以衡量房地產(chǎn)貸款的金融風(fēng)險(xiǎn). 一般來(lái)講, 國(guó)際上公認(rèn)的還貸收入比平安上線是 28%超出了這個(gè)線,對(duì)于個(gè)人來(lái)講還款壓 力大,幸福指數(shù)降低；對(duì)于整個(gè)金融系統(tǒng)業(yè)存在巨大的平安隱患.一旦

12、有宏觀經(jīng) 濟(jì)的波動(dòng),往往會(huì)造成大面積的不良貸款. 而對(duì)于目前數(shù)量巨大的房奴,還貸收 入比恐怕已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了這個(gè)警戒線.結(jié)合房地產(chǎn)貸款占貸款總比例,可以算出整體的金融風(fēng)險(xiǎn).比方在 2004年底, 中國(guó)房地產(chǎn)貸款占整個(gè)貸款的40%目前這個(gè)比例保守估計(jì)應(yīng)該有 55%而買房 的人,用于投資的比例不會(huì)低于35%這樣來(lái)算,用于投資的住房貸款占所有貸 款的比例應(yīng)該在15.75%.一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降,投資用購(gòu)房的人一定不會(huì)繼續(xù)還 款,這筆錢將由銀行來(lái)買單.這將花完中國(guó)的存款準(zhǔn)備金率.5、房地產(chǎn)投資占GDP比例這個(gè)指標(biāo)反映整體經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度.在大國(guó)的房地產(chǎn)歷史上,美國(guó)在 1950年出現(xiàn)過(guò)6.98%的最高比

13、例,然后一品&小幅波動(dòng),直到 1991年從3.42%開 始,一路上揚(yáng)至2005年的6.2%,隨后發(fā)生了次貸危機(jī).而日本在 70年代中期 由最高的8流右一直降低,到1985年廣場(chǎng)協(xié)議的簽訂,房地產(chǎn)在日本開始過(guò)熱, 房地產(chǎn)投資占GDP比重在1989年到1991年的最高點(diǎn)期間約5.5%,這時(shí)候日本 的房地產(chǎn)崩盤了,從此日本進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)十幾年的低迷,被稱為“失去的十年.而中國(guó)從有據(jù)可查的記錄來(lái)看,從1997年的4.02%開始一路上漲,到2007年時(shí) 這個(gè)比例到了 10.13%,這是任何國(guó)家任何時(shí)候都沒(méi)出現(xiàn)過(guò)的高度.考慮房地產(chǎn) 對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用,其對(duì) GDP勺影響將高達(dá)3.15*10.13%=

14、32%所以說(shuō)房地 產(chǎn)綁架了 GDP 一點(diǎn)都不夸X.以上種種指標(biāo)說(shuō)明,中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)高到了非常嚴(yán)重的地步.關(guān)于中國(guó)的高房?jī)r(jià), 支持者會(huì)有諸如以下的種種理由,認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是特殊的,可以不符合 國(guó)際慣例的.高房?jī)r(jià)的第一個(gè)危害是抑制其它方面的需求,造成畸形經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu).高房?jī)r(jià)造就了 眾多的房奴,他們大多從農(nóng)村走來(lái),十多年學(xué)校生涯之后,他們?nèi)〉昧诉M(jìn)入大城 市的門票一一大學(xué)文憑,同時(shí)也花光父母一生的收入.畢業(yè)之后的他們一方面要 贍養(yǎng)父母,另一方面要攢錢買房子,因此他們會(huì)盡可能的壓縮開支,然而他們又 是工薪階層中的高收入者,也就是未來(lái)的中產(chǎn)階級(jí),他們不消費(fèi),整個(gè)社會(huì)的消 費(fèi)就沒(méi)有了支撐.第二危害就是抑制

15、其它方面投資,造成畸形開展.目前我國(guó)各種尖端技術(shù)的落后 和房地產(chǎn)過(guò)熱不無(wú)關(guān)系,資本總是流向利潤(rùn)率最高的地方,房地產(chǎn)的行業(yè)的暴利 吸引了過(guò)多的社會(huì)資本,從而削弱了其他方面的投資.經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)過(guò)強(qiáng)依 賴,降低了我們?cè)趪?guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的競(jìng)爭(zhēng)力.實(shí)際上GDM不動(dòng)產(chǎn)的成分是虛假的,由于其不能流動(dòng),就失去了價(jià)值衡量的統(tǒng) 一標(biāo)準(zhǔn),其價(jià)值也是得不到國(guó)際公認(rèn)的. 而且由于其不流動(dòng)性,價(jià)格的升高也只 是數(shù)字的變更,不代表持有人可以享受的物質(zhì)的增多.比方說(shuō) XX的房產(chǎn)價(jià)格比 盧森堡的要貴很多,那是否意味著在 XX擁有一套120平米的公寓的人比在盧森 堡擁有一棟別墅的人幸福的多呢 第三就是影響社會(huì)和諧,這一點(diǎn)應(yīng)該是

16、有目共睹的,目前網(wǎng)絡(luò)上流行著一種憤怒, 仇恨的情緒,高房?jī)r(jià)是其一個(gè)重要因素.高房?jī)r(jià)剝奪了眾多房奴的幸福感,消滅 了他們十幾年寒窗的夢(mèng)想,讓他們失去了消費(fèi)的水平的同時(shí),也將他們僅有的業(yè) 余時(shí)間拉到了低本錢的網(wǎng)絡(luò)上,在本應(yīng)該喝咖啡的時(shí)間里在網(wǎng)上發(fā)著牢騷.第四個(gè)危害是投機(jī)盛行,影響社會(huì)的創(chuàng)造力,這是任何一種暴利行業(yè)的通病.只 要社會(huì)結(jié)構(gòu)中存在一種暴利行業(yè),人們就會(huì)對(duì)之產(chǎn)生向往,而當(dāng)這種暴利的收入 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他社會(huì)普通收入的時(shí)侯,就會(huì)造成投機(jī)盛行.而勞動(dòng)是價(jià)值創(chuàng)造的唯 一源泉,當(dāng)勞動(dòng)所得占整體社會(huì)的收入過(guò)低,甚至不能滿足勞動(dòng)者根本生存的時(shí) 候,人們就不會(huì)再勞動(dòng),社會(huì)也就失去了開展的原動(dòng)力.作為業(yè)者,我

17、認(rèn)為隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和社會(huì)的成熟,當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)將來(lái)必然走向規(guī)X化、法制化、公開化、協(xié)調(diào)化,而我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將會(huì)逐步出 現(xiàn)如下特點(diǎn)：1、房地產(chǎn)業(yè)開展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展比較協(xié)調(diào)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開展與整體經(jīng)濟(jì)開展并不協(xié)調(diào). 之所以如此,主 要是房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng), 投資決策不科學(xué),對(duì)經(jīng)濟(jì)開展與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系不能準(zhǔn)確把握.在未來(lái)的規(guī) X、科學(xué)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,投資者在決定房地產(chǎn) 投資的每一項(xiàng)決策之前,往往要作大量的分析研究,從人口增長(zhǎng)、就業(yè)情況、供 求關(guān)系、投資時(shí)機(jī)等等作大量的研究,有時(shí)研究時(shí)間跨度前后十年,對(duì)前十年的 情況和后十年的預(yù)測(cè)都要仔細(xì)研究,然后在研究的根底上,設(shè)計(jì)投資數(shù)學(xué)模

18、型, 進(jìn)行模擬的資金流量檢驗(yàn).加之合理的政府監(jiān)管,因此,我國(guó)房地產(chǎn)雖然也有周 期性波動(dòng),但漲跌幅較小,很少有象日本、XX那樣的大起大落.房地產(chǎn)業(yè)開展與經(jīng)濟(jì)開展的協(xié)調(diào)性還表達(dá)在對(duì)住宅購(gòu)置力的分析方面.隨著我國(guó)房貸市場(chǎng)的成熟和國(guó)民收入的不斷增加, 房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)相應(yīng)的 指標(biāo),結(jié)合對(duì)民眾收入的調(diào)查,對(duì)住宅價(jià)格進(jìn)行定位,就可以較好地保證所建設(shè) 的房屋與民眾購(gòu)置力相協(xié)調(diào).2、商業(yè)房地產(chǎn)以租賃作為主要經(jīng)營(yíng)方式未來(lái)中國(guó)商場(chǎng)、辦公樓、工廠等商業(yè)房地產(chǎn)主要以租賃為主要經(jīng)營(yíng) 方式,雖然有買賣,但比例比較小,而且買賣往往是整幢轉(zhuǎn)讓,受讓者再分租, 分割出售的很少見(jiàn).房地產(chǎn)以租賃為主要經(jīng)營(yíng)方式,有如下優(yōu)點(diǎn)：有利于房

19、地產(chǎn) 的專業(yè)化規(guī)?；?jīng)營(yíng)；可以減少了公共局部產(chǎn)權(quán)分割帶來(lái)的許多麻項(xiàng)； 有利于租 戶盤活資金,資金不會(huì)被套在房地產(chǎn)上,且進(jìn)退容易；有利于房地產(chǎn)證券化的發(fā) 展.房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)的另一個(gè)好處是, 提升房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的“效率性, 由于 房地產(chǎn)租金水平能比較準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系以與社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)形 勢(shì),租賃經(jīng)營(yíng)將使房地產(chǎn)價(jià)格的透明度增加, 收集信息的效率提升,克服了房地 產(chǎn)售價(jià)的易變和不可捉摸性.經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為正常的房地產(chǎn)市場(chǎng),從投資角度來(lái)看, 某一房地產(chǎn)是否值得投資,很大程度上依賴于其產(chǎn)生租金的水平. 這就是為什么 有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理論、估價(jià)方法等一般都是建立在租金分析的根底上的,而比較少用售價(jià)來(lái)

20、分析.3、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)?；瘜I(yè)化程度高現(xiàn)代社會(huì)的開展導(dǎo)致了社會(huì)化、專業(yè)化分工,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā) 展趨勢(shì)也必將表達(dá)這一特色.比方美國(guó),具房地產(chǎn)行業(yè)分工明確,有專門的土地 開發(fā)商、建設(shè)商、中介經(jīng)紀(jì)商、保險(xiǎn)商、抵押效勞等機(jī)構(gòu).土地開發(fā)商負(fù)責(zé)土地 開發(fā),地塊劃分商Subdivider ,負(fù)責(zé)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì),中介經(jīng)紀(jì)負(fù)責(zé)市場(chǎng)銷 售籌劃,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、抵押信用風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn),抵押效勞那么負(fù) 責(zé)抵押貸款的后續(xù)治理.由于分工細(xì),每一市場(chǎng)參與者都對(duì)本行有豐富的經(jīng)驗(yàn)和 知識(shí),而且實(shí)力雄厚,往往都是跨州、甚至跨國(guó)的集團(tuán)公司比方北美地產(chǎn)網(wǎng)的 母公司愛(ài)伊地利集團(tuán),開發(fā)的房地產(chǎn)上規(guī)模、上檔次,房地產(chǎn)治理

21、也上檔次、 高效率.美國(guó)房地產(chǎn)投資的專業(yè)化還表達(dá)在用房的不建房, 建房管房的不用房方 面,例如大型商業(yè)中央,一般都是由大型房地產(chǎn)公司或基金開發(fā)并持有產(chǎn)權(quán), 然后由商家租賃經(jīng)營(yíng).4、房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)以消費(fèi)市場(chǎng)為主當(dāng)今世界第一強(qiáng)國(guó)一一美國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款以消費(fèi)市場(chǎng)為主,主 要是為個(gè)人買房提供資金.2007年上半年統(tǒng)計(jì),個(gè)人購(gòu)房按揭貸款總額占房地產(chǎn)全部抵押貸款總額的76%如果加上多戶型住宅,那么比例高達(dá) 82.4%.其它貸 款包括開發(fā)貸款、建設(shè)貸款、商業(yè)樓貸款、農(nóng)場(chǎng)貸款等等加起來(lái)才占17.6%.這種貸款結(jié)構(gòu)的理由很簡(jiǎn)單：只有購(gòu)房者買得起,開發(fā)的商品房才能賣得出去.商 品房賣得出去,房地產(chǎn)開發(fā)商有了資金

22、,就等于支持了開發(fā)商.相反,如果把錢 貸給開發(fā)商,購(gòu)房者沒(méi)有資金支持,只能是房越建越多,積壓越來(lái)越多,結(jié)果只 能是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)困難,金融機(jī)構(gòu)的爛賬壞賬越來(lái)越多,最后危與金融市場(chǎng)的 平安.另外,貸款流向開發(fā)市場(chǎng)的結(jié)果也可能會(huì)使沒(méi)有資金實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)公 司,玩空手套進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定.實(shí)踐證實(shí),美國(guó)的這種貸 款結(jié)構(gòu)是非常合理的,這也是抵押證券化的基石.中國(guó)也可以參照美國(guó)房地產(chǎn)建 設(shè)的經(jīng)驗(yàn)和合理局部,實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)以消費(fèi)市場(chǎng)為主.5、有健全的房地產(chǎn)保險(xiǎn)制度雖然2007年的次貸風(fēng)暴對(duì)美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了很大的沖擊,但是如果不是有著健全的保險(xiǎn)制度,這次風(fēng)暴的影響力將會(huì)更大.

23、這也使為什么首 當(dāng)其沖的會(huì)是美國(guó)最大的保險(xiǎn)公司 AIG的原因,而美國(guó)政府第一個(gè)注資擔(dān)保的, 也是AIG.保險(xiǎn)業(yè)在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開展過(guò)程中會(huì)扮演著重要角色,是房地產(chǎn) 市場(chǎng)健康開展的保證,房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作靠保險(xiǎn)業(yè)來(lái)分散和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn).有關(guān)房地 產(chǎn)的保險(xiǎn)包括自然災(zāi)害方面的保險(xiǎn)、建筑期保險(xiǎn)、抵押信用擔(dān)保、抵押證券發(fā)行 擔(dān)保、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等方方面面.健全的保險(xiǎn)制度分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn),使房地產(chǎn) 投資、買賣、房地產(chǎn)抵押等平安可靠,房地產(chǎn)成為一項(xiàng)收益穩(wěn)定,風(fēng)險(xiǎn)有保證的 投資工具.6、集約用地,土地利用效率高雖然我國(guó)地大物博,但人口密度極高,人口過(guò)多而土地供給缺乏,這 就要求我國(guó)在土地利用方面充分顯示出經(jīng)濟(jì)家的精打細(xì)想

24、,充分合理利用每寸土地,實(shí)現(xiàn)土地的集約化程度和利用效率很高.美國(guó)的城市用地的開發(fā)比較注重內(nèi) 部挖潛,而不追求外延擴(kuò)展,除住宅建設(shè)按美國(guó)人的習(xí)慣一般一戶一幢外,商業(yè)房地產(chǎn)那么集中在市中央?yún)^(qū),全都是高樓大廈,然后在市中央周圍留足充分的綠化 用地、休閑用地,使城市既環(huán)境優(yōu)美,又生機(jī)勃勃.借鑒美國(guó)成功的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn), 我國(guó)可以利用其先進(jìn)的技術(shù)、科學(xué)的治理方法,實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化.7、房地產(chǎn)電子商在我國(guó)的應(yīng)用電子商務(wù)是計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)與現(xiàn)代商業(yè)的有機(jī)結(jié)合, 而房地產(chǎn)電 子商務(wù)即電子商務(wù)理論和技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用,其應(yīng)用X圍廣泛,包括：房地產(chǎn)建設(shè)、材料采購(gòu)、房地產(chǎn)營(yíng)銷、房地產(chǎn)中介和物業(yè)治理等

25、領(lǐng)域.目前房地產(chǎn) 電子商務(wù)在我國(guó)的應(yīng)用可概括為以下幾個(gè)方面：1) .房地產(chǎn)門戶綜合站點(diǎn)的建立為消費(fèi)者提供了專業(yè)知識(shí)參考. 這類主要 面向購(gòu)房群體,以銷售為導(dǎo)向,提供內(nèi)容主要為物業(yè)開展、業(yè)主論壇等相關(guān)內(nèi)容. 目前這類是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中創(chuàng)立思路最集中的局部,影響很大.2) .電子商務(wù)應(yīng)用到房地產(chǎn)銷售過(guò)程中,方便顧客,提升效率,增強(qiáng)銷售能 力.房產(chǎn)銷售治理和售樓促銷系統(tǒng)的建設(shè), 可以實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上實(shí)景瀏覽、小區(qū)規(guī)劃展 示、在線選房和按揭理財(cái)?shù)榷喾矫娴墓δ?開展商以電子地圖結(jié)合三維動(dòng)畫技術(shù), 展示樓盤的根本資訊,包含社區(qū)內(nèi)環(huán)境、社區(qū)智能化、會(huì)所與周圍環(huán)境、市政、 商業(yè)、文化設(shè)施.客戶可以在網(wǎng)上身臨其境地觀看樓盤樣板房和各種現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景, 通過(guò)與時(shí)更新的圖像,了解樓盤的建設(shè)進(jìn)度；可查看平面布置、戶型、裝修效果 等資料；可上網(wǎng)查詢樓盤的單位銷售情況并隨時(shí)下訂；還可查詢各種按揭方式的 付款情況,以便安排資金確定適宜的置業(yè)投資方式.3) .房地產(chǎn)公司建立自己的門戶,擴(kuò)大宣傳,樹立企業(yè)品牌形象.房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)的品牌形象至關(guān)重要.以