峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)課件

1、2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)1峨眉院子商業(yè)定位及招商運(yùn)營(yíng)思路(初稿)申明申明:本文檔系峨眉山藍(lán)光文化旅游置業(yè)有限公司為經(jīng)營(yíng)、管理之需要而制定，其知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸四川藍(lán)光實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司所有，屬本公司商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)許可不得外傳。任何人擅自復(fù)制、拷貝、摘抄、對(duì)外傳播或未經(jīng)本公司許可擅自使用本文檔的全部或部分內(nèi)容皆視為對(duì)本公司商業(yè)秘密的侵犯，是觸犯中華人民共和國(guó)刑法的行為，當(dāng)事人將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。審審 批：批：審審 核：核：編編 制：制：峨眉山藍(lán)光文化旅游置業(yè)有限公司峨眉山藍(lán)光文化旅游置業(yè)有限公司2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)2目目 錄錄第一部分第一部分

2、峨眉院子峨眉院子 第二部分第二部分 業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局 第三部分第三部分 租售定位租售定位第四部分第四部分 招商及運(yùn)營(yíng)策略招商及運(yùn)營(yíng)策略2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)3第一部第一部 峨眉院子峨眉院子n A峨眉院子定位n B峨眉院子作用2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)4A峨眉院子定位峨眉院子定位 峨眉山水間峨眉山水間 . . 院落慢生活院落慢生活在峨眉山的腳下建造一座以晝、夜旅游休閑旅游休閑商業(yè)形態(tài)為主體，大峨眉民俗休閑、民俗娛樂(lè)、民俗活動(dòng)、本地特色小吃等穿插其間的酒樓、客棧、酒吧、茶樓、戲臺(tái)、風(fēng)味小吃、工藝品、土特產(chǎn)，真正體現(xiàn)大峨眉閑生活、慢生活、新生活

3、的風(fēng)情底韻風(fēng)情底韻、精致華麗類(lèi)似公館中高端消費(fèi)的商業(yè)院落街區(qū)。 2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)5B峨眉院子作用峨眉院子作用n 品牌支撐作為峨秀湖國(guó)際度假區(qū)內(nèi)的子品牌，為整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)篇力作，增 色添彩。n 土地增值成功的商業(yè)氛圍為后期一級(jí)土地開(kāi)發(fā)提供支持n 利潤(rùn)獲取成功的商業(yè)開(kāi)發(fā)，往往會(huì)獲得豐厚利潤(rùn)。n 吸引買(mǎi)房人有商業(yè)配套的物業(yè)，能更好的吸引買(mǎi)房人。n 服務(wù)業(yè)主及游客完善的商業(yè)配套，作為旅游地產(chǎn)的峨秀湖項(xiàng)目提供很好的商業(yè)服務(wù)。2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)6第一部分第一部分 峨眉院子峨眉院子 第二部分第二部分 業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局 第三部分第三部分 租售

4、定位租售定位第四部分第四部分 招商及運(yùn)營(yíng)策略招商及運(yùn)營(yíng)策略 目目 錄錄2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)7第二部分第二部分 業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局 n A市場(chǎng)分析n B商業(yè)定位n C業(yè)態(tài)組合n D規(guī)劃布局2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)8A市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析n 項(xiàng)目SWOT分析n 峨眉山旅游消費(fèi)數(shù)據(jù)n 峨眉山旅游消費(fèi)地 2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)9項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅資源：依山水，佳通便利，面朝景區(qū).產(chǎn)品：峨秀湖項(xiàng)目整體是由世界頂級(jí)創(chuàng)作管理團(tuán)隊(duì)打造，國(guó)際知名品牌入駐，產(chǎn)品組合豐富，水準(zhǔn)高。政府：大力支持，政企強(qiáng)

5、強(qiáng)聯(lián)合。企業(yè)投入：藍(lán)光集團(tuán)百億巨資打造。資源整合：文化旅游操作經(jīng)驗(yàn)不足，距離城市距離較遠(yuǎn)，短期內(nèi)較難吸引長(zhǎng)期客戶。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，壓力大。高檔會(huì)議,餐飲長(zhǎng)期受紅珠山等老牌酒店先入為主的影響,尚需時(shí)間改變消費(fèi)觀念。后期配套產(chǎn)品未形成集群效應(yīng)。峨眉山擁有相當(dāng)數(shù)量的中高檔消費(fèi)群和旅客群暫時(shí)未有同等類(lèi)型和體量的項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，我們具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，品牌就有了早期導(dǎo)入的優(yōu)勢(shì)和可能。峨眉當(dāng)時(shí)有高端商業(yè)消費(fèi)的訴求.對(duì)于文化旅游地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)和運(yùn)作,我們尚在起步階段,如此大型旅游地產(chǎn)在全國(guó)都是很罕見(jiàn)的,經(jīng)驗(yàn)不足。相繼會(huì)有同類(lèi)型項(xiàng)目入市，對(duì)我們會(huì)是威脅鋁廠的影響。2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)10200

6、9年，峨眉山景區(qū)，按照門(mén)票數(shù)量計(jì)算，共接待中外游客280萬(wàn)人次。散客和團(tuán)隊(duì)客人比例為：8：2外賓和國(guó)內(nèi)客人比例為：1：9外賓中東南亞游客占總量的80%，以臺(tái)灣、新加坡、香港和日本為主以色列客源呈上升趨勢(shì)：2009年達(dá)3萬(wàn)人次國(guó)內(nèi)游客以：北京，上海、江浙及廣東地區(qū)游客為主：比例超過(guò)50%未進(jìn)山門(mén)客源總數(shù)在80萬(wàn)人次：自駕游與會(huì)議人群比例為3：7自駕游人群主要來(lái)自：成都、重慶和周邊地區(qū)；會(huì)議人群主要來(lái)自省內(nèi)占65%的比例自駕游人群主是以周末為高峰，消費(fèi)以溫泉和吃為主；旅游人群高峰期在每年的4月至11月 2009年峨眉山市旅游人數(shù)達(dá)360360萬(wàn)萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)8.8%；實(shí)現(xiàn)旅游收入35.65億元，

7、同比增長(zhǎng)23%。環(huán)峨眉區(qū)域自駕游的散客120萬(wàn)/年（成渝自駕游數(shù)量840萬(wàn)X艾肯弘揚(yáng)提供的估算比例14.5%得出），平均來(lái)訪游客在峨眉山留宿時(shí)間為1.5天/人。數(shù)據(jù)來(lái)源：峨眉山旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：峨眉山旅游局統(tǒng)計(jì)旅游消費(fèi)數(shù)據(jù)旅游消費(fèi)數(shù)據(jù)2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)11市中心：名山中路、商業(yè)街、綏山中路，營(yíng)業(yè)時(shí)間：9：0021：00峨眉山市共有飯店196家市區(qū)：9家星級(jí)飯店 4星一家；3星四家；2星級(jí)四家，景區(qū)17家： 5星一家，4星級(jí)兩家，3星級(jí)四家，2星級(jí)八家，1星級(jí)2家旅游目的地類(lèi)旅游目的地類(lèi) 象城、易鎮(zhèn)、大佛禪院、溫泉?dú)g樂(lè)谷酒店類(lèi)酒店類(lèi) 餐飲類(lèi)餐飲類(lèi) 大型餐飲點(diǎn)三

8、個(gè)：美食村、美食街、好吃街以峨眉當(dāng)?shù)靥厣朗碁橹鳎阂安?、雪魔芋、燒烤等城市商業(yè)城市商業(yè)娛樂(lè)演藝娛樂(lè)演藝 旅游演藝三臺(tái)，淡季為一臺(tái)；以川劇、峨眉武術(shù)為主交通交通 旅游專(zhuān)項(xiàng)客運(yùn)中心一個(gè)吃吃住住行行娛娛樂(lè)樂(lè)購(gòu)購(gòu)旅游消費(fèi)地旅游消費(fèi)地小結(jié)：峨眉山市還沒(méi)有一個(gè)旅游商業(yè)綜合體，市場(chǎng)需求所在。2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)12B商業(yè)定位商業(yè)定位n 峨眉院子一期市場(chǎng)定位n 峨眉院子一期消費(fèi)定位2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)13市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位是最重要定位之一，主要有以下三種：n 功能定位：彌補(bǔ)市場(chǎng)缺口,以吃、住、行、游、購(gòu)、娛為一體的旅游地產(chǎn)綜合體旅游地產(chǎn)綜合

9、體；n 業(yè)態(tài)類(lèi)型：以高中檔餐飲餐飲和風(fēng)情客棧風(fēng)情客棧為主；休閑、娛樂(lè)為補(bǔ)，兼有日常生活消費(fèi)、社區(qū)配套等；n 形象定位：峨眉山高檔特色商業(yè)高檔特色商業(yè)示范；2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)14 消費(fèi)定位消費(fèi)定位消費(fèi)特點(diǎn)： 峨眉山過(guò)夜的異地游客以泡溫泉為主，現(xiàn)暫無(wú)其它綜合性配套商業(yè)項(xiàng)目，本案之峨眉院子項(xiàng)目填補(bǔ)這一市場(chǎng)空白，將會(huì)有較大的市場(chǎng)空間。消費(fèi)水平350-750元超過(guò)52%，本案以中高端商業(yè)定位為佳，市調(diào)數(shù)據(jù)自艾肯公司資料2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)15業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合n 高中檔特色餐飲（吃）、風(fēng)情客棧（住）、茶道文化（樂(lè)）、民俗精品展區(qū)（游）、服務(wù)

10、配套（娛）五大業(yè)態(tài)構(gòu)成了峨眉院子一期的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)16業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)市調(diào)據(jù)市調(diào)餐飲、住宿餐飲、住宿在消費(fèi)比例當(dāng)中占據(jù)44%，峨眉山旅游對(duì)餐飲和住宿的需求還在增加，所以，餐飲與住宿在本案業(yè)態(tài)比例中應(yīng)該會(huì)超過(guò)44%2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)17類(lèi)型作用 特點(diǎn) 租金承受能力 所占比例租售策略旗艦店提升形象各業(yè)態(tài)中的旗艦品牌,知名品牌通常承受租金能力一般，主要作用在于提升檔次，招商應(yīng)該給圈套優(yōu)惠 先租后售提升利潤(rùn)價(jià)值空間主力店人流貢獻(xiàn)具有一定知名度，行業(yè)中有一定影響力具有一定帶動(dòng)作用，租金貢獻(xiàn)主力之一 先租后售次主力店租金

11、貢獻(xiàn)能吸引游客前來(lái)，完善業(yè)態(tài)配比結(jié)構(gòu)完善檔次配套的類(lèi)型，租金貢獻(xiàn)主力之一 連租帶售群羊店功能配套以服務(wù)配套類(lèi)為主，以完善一站式的商業(yè)需求豐富業(yè)態(tài)，貢獻(xiàn)租金的主力之一 連租帶售其它填空補(bǔ)漏以消化富裕面積為考慮一般很低 連租帶售業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合按角色來(lái)劃分業(yè)態(tài)2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)18D業(yè)態(tài)分區(qū)及規(guī)劃建議業(yè)態(tài)分區(qū)及規(guī)劃建議n 人流動(dòng)線的規(guī)劃n 業(yè)態(tài)分區(qū)n 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議n 各業(yè)態(tài)的物業(yè)條件2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)19借用830資料已經(jīng)確定的動(dòng)線規(guī)劃一期人流動(dòng)線規(guī)劃人流動(dòng)線規(guī)劃2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)20業(yè)態(tài)分區(qū)業(yè)態(tài)

12、分區(qū)注：各分區(qū)可適當(dāng)疊加，相互交叉，以達(dá)到業(yè)態(tài)最佳搭配。2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)21 根據(jù)各業(yè)態(tài)的布點(diǎn)，則主要有以下基本要求：業(yè)態(tài)規(guī)劃建議業(yè)態(tài)規(guī)劃建議單體要求業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)面積（平米）（平米）經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)營(yíng)樓層位位置置餐飲50-2000一至二層主力餐飲在項(xiàng)目主人流進(jìn)出口較佳，能作 為項(xiàng)目形象店加以點(diǎn)綴客棧500-3000一至三層較靠近里面安靜的地方休閑吧150-400一至二層延干道旁邊餐飲區(qū)后面茶道館200-400一至二層延干道旁邊餐飲區(qū)后面民俗精品展銷(xiāo)30-200一層介于餐飲區(qū)后，住宿區(qū)前的中間位置便利店100左右一層配套展區(qū)內(nèi)配套10-80一層配套展區(qū)內(nèi)20

13、22-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)22業(yè)態(tài)規(guī)劃建議業(yè)態(tài)規(guī)劃建議建議引進(jìn)商家名錄業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài)商商 家家茶道峨眉茶道金剛石老師住宿風(fēng)情客棧千里走單騎、閱古樓等快捷酒店如家、漢庭等餐飲特色餐飲御膳宮、欽善齋等高檔中餐紅杏、銀杏、大蓉和等中西式快餐麥當(dāng)勞、肯德基、味千拉面等便利店社區(qū)標(biāo)超紅旗、好鄰居、紅艷等民俗精品展銷(xiāo)區(qū)服務(wù)配套藥店、相片沖印、銀行、書(shū)店等民俗精品峨眉山本地收集特色民俗文化精品休閑吧休閑水吧避風(fēng)塘、清風(fēng)茶藝、沐浴保健中心等2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)23各業(yè)態(tài)的物業(yè)條件各業(yè)態(tài)的物業(yè)條件n 高檔餐飲n 風(fēng)情客棧n 中式快餐n 西式快餐n 便利店n 服務(wù)

14、配套n 生活?yuàn)蕵?lè)類(lèi)2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)24技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）1,000-2,000單層面積（）5001,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1-3結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）1-2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車(chē)位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯高檔餐飲物業(yè)條件高檔餐飲物業(yè)條件2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)25風(fēng)情客棧物業(yè)條件風(fēng)情客棧物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（） 2000-3000單層面積

15、（）1000 經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1-3 結(jié)構(gòu)層高要求（m）2.8-3.2進(jìn)深 10-20樓板承重（Kg/） 500給排水市政給排水 供配電 市政配電中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電梯 1-2電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位貨區(qū)（） 20停車(chē)位（個(gè)） 30-50物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯/或按照裝修要求提供2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)26技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）150-400單層面積（）100-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）12結(jié)構(gòu)層高要求（m）4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井

16、、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯中式快餐物業(yè)條件中式快餐物業(yè)條件2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)27技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）12單層面積（）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯西式快餐物業(yè)條件西式快餐物業(yè)條件2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)28技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）50-100經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4開(kāi)間

17、（m）49進(jìn)深（m）15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒(méi)有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修便利店物業(yè)條件便利店物業(yè)條件2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)29技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體要求需求面積（）30200 部分商家30以下亦可經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4開(kāi)間（m）310物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯服務(wù)配套物業(yè)條件服務(wù)配套物業(yè)條件2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)30 娛樂(lè)類(lèi)業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，一般一、二、三樓均可，對(duì)給排水、供配電、排污、停車(chē)場(chǎng)車(chē)位等要求較高，同時(shí)，面積的需求也相對(duì)較大。技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)具體要求具體

18、要求需求面積（）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）23結(jié)構(gòu)層高要求（m）4給排水市政給排水供配電市政配電排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼?chē)場(chǎng)車(chē)位50個(gè)以上物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯生活?yuàn)蕵?lè)類(lèi)物業(yè)條件生活?yuàn)蕵?lè)類(lèi)物業(yè)條件2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)31第一部分第一部分 峨眉院子峨眉院子第二部分第二部分 業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局 第三部分第三部分 租售定位租售定位 第四部分第四部分 招商及運(yùn)營(yíng)策略招商及運(yùn)營(yíng)策略 目目 錄錄2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)32第三部分第三部分 租售定位租售定位 n A租售定位n B租售價(jià)格策略2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定

19、位及策略(初稿)33A A租售定位租售定位租售定位原則：p 以目前項(xiàng)目周邊商業(yè)氣氛不濃厚，商業(yè)項(xiàng)目不成熟的問(wèn)題為依據(jù)；p 以公司的開(kāi)發(fā)意圖為準(zhǔn)： 產(chǎn)品以最終銷(xiāo)售，利潤(rùn)最大化最終銷(xiāo)售，利潤(rùn)最大化的經(jīng)營(yíng)目的。 *項(xiàng)目租售策略建議如下： 2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)34A A租售定位租售定位贏利模式策略 商業(yè)的贏利模式純銷(xiāo)售模式租售結(jié)合的模式純租賃模式售后返租策略先租后售策略分割式銷(xiāo)售策略分層與分散結(jié)合策略分散出租策略分層(片)出租策略整體出租策略拍賣(mài)銷(xiāo)售策略建議采取租售結(jié)合模式考慮到周邊無(wú)類(lèi)似商業(yè)存在及一期的開(kāi)篇作用，最佳方式2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初

20、稿)35具體操作：1、首先對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體包裝2、通過(guò)適當(dāng)?shù)男麄骱屯茝V，按合理的價(jià)格定位，以5%-6%的年回報(bào)率，以五年返租方式進(jìn)行銷(xiāo)售。3、同時(shí)進(jìn)行租賃和銷(xiāo)售的方式,”旺租旺售”策略.（先出租的帶租出售）A A租售定位租售定位連租帶售策略 優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：A：最大限度的保證項(xiàng)目的整：最大限度的保證項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)形像和檔次體經(jīng)營(yíng)形像和檔次B：最大限度的提高項(xiàng)目最終：最大限度的提高項(xiàng)目最終整體銷(xiāo)售利潤(rùn)整體銷(xiāo)售利潤(rùn)C(jī)：可在經(jīng)營(yíng)前期回籠部分資：可在經(jīng)營(yíng)前期回籠部分資金金 缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：A：項(xiàng)目前期需要投入一定的：項(xiàng)目前期需要投入一定的包裝與推廣、宣傳費(fèi)用包裝與推廣、宣傳費(fèi)用B：存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，銷(xiāo)：存在一

21、定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，銷(xiāo)售受市場(chǎng)周期制約售受市場(chǎng)周期制約2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)36B B租售價(jià)格策略租售價(jià)格策略市場(chǎng)比較法名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)檔次商業(yè)形態(tài)主力面積（）經(jīng)營(yíng)模式租金 經(jīng)營(yíng)情況佛光西路餐飲、副食、雜貨中低端臨街商鋪50-70 租賃為主，自營(yíng)為輔30元/.月一般，出租率70%名山牌坊周邊餐飲、旅社、酒店、副食、紀(jì)念品中低端臨街商鋪30-50自營(yíng)為主由于租賃經(jīng)營(yíng)租金太高，將會(huì)入不敷出，其周邊商業(yè)多為當(dāng)?shù)鼐用褡誀I(yíng)名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)檔次商業(yè)形態(tài)面積（） 經(jīng)營(yíng)模式租金 經(jīng)營(yíng)情況峨眉象城酒店、餐飲、紀(jì)念品、玉器、小吃、會(huì)所中端集中式商業(yè)街30-150租賃70-130元/. 月 目前尚未

22、正式營(yíng)業(yè)，但小戶型商鋪已租完易鎮(zhèn) 餐飲、藥材、酒店、娛樂(lè)會(huì)所、咖啡廳、紀(jì)念品等中端集中式商業(yè)街30-120可售可租售價(jià)：9980元/起，最高12800；租金：60-130 較差，入住率20%計(jì)算得出均價(jià)為：53-97元/平/月市調(diào)數(shù)據(jù)自CRIC:2010-8-30報(bào)告目前峨眉山新興商業(yè)主要集中于峨眉象城和易鎮(zhèn)，同區(qū)域在名山門(mén)周邊和佛光西路.2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)37*收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來(lái)確定售價(jià)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般按照6計(jì)算：均價(jià)租金/投資回報(bào)率；*根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，在市中心三條街及易鎮(zhèn)的價(jià)格參考,商鋪售價(jià)案例:易鎮(zhèn):4000-10000元/平

23、米 紅華苑商鋪 :5517元/平米中醫(yī)院附近商鋪:8750元/平米 狀元街商鋪 :6521元/平米X元/12月6%=6197元/（市調(diào)最低平均價(jià)格）X元/12月6%=7697元/（市調(diào)最高平均價(jià)格）*根據(jù)收益還原法，得出租價(jià)在 31383138元/月之間。*市場(chǎng)比較法租金：53-97元/月* *保守保守租價(jià)租價(jià)建議為建議為: : 42-67 42-67元元/ /平米平米/ /月月* *由此方法推算保守由此方法推算保守售價(jià)售價(jià)建議為建議為: :8400-134008400-13400元元/ /平米平米B B租售價(jià)格策略租售價(jià)格策略收益還原法2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)38

24、預(yù)計(jì)1期商鋪均價(jià)銷(xiāo)售收入: 10900元平8900平 =0.97億預(yù)計(jì)1期商鋪均價(jià)租金收入: 54.5元平月 12 月 8900平 15年=0.87億*未考慮租金15年內(nèi)每年的遞增及高低租金劃分等因素，租金體系符合回報(bào)率要求*根據(jù)前面整體推廣思路，因涉及項(xiàng)目整體定位及推廣，因此一期總體營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比例占總銷(xiāo)售額的2。項(xiàng)目整體推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)：194194萬(wàn)萬(wàn)B B租售價(jià)格策略租售價(jià)格策略營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用測(cè)算2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)39目目 錄錄第一部分第一部分 峨眉院子峨眉院子第二部分第二部分 業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局 第三部分第三部分 租售定位租售定位 第四部分第四部分 招商及運(yùn)營(yíng)策略招

25、商及運(yùn)營(yíng)策略 2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)40第四部分第四部分 招商及運(yùn)營(yíng)策略招商及運(yùn)營(yíng)策略n A招商策略n B運(yùn)營(yíng)策略2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)41n a總體思路n b招商策略n c招商政策n d租賃合同A招商策略招商策略 2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)42總體思路：總體思路：先主后次，多元招商。商家準(zhǔn)入要求商家準(zhǔn)入要求：1 、經(jīng)營(yíng)的品牌必須有一定的知名度，主力店要求為知名品牌。2、入場(chǎng)商家必須具有品牌意識(shí)和有一定的品牌推廣意識(shí)，能參 與商業(yè)街的整體營(yíng)銷(xiāo)。4、具有高檔形象店的裝修標(biāo)準(zhǔn)，具有優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)理念。5、能配合商業(yè)街

26、的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理。a a總體思路總體思路2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)43b b招商策略招商策略 品牌招商分行業(yè)招商優(yōu)惠招商定向招商品牌商家可以為項(xiàng)目帶來(lái)大量人流，創(chuàng)造良好商業(yè)氛圍根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布，民俗精品區(qū)商家數(shù)量較多，便于商業(yè)氣氛的營(yíng)造，所以集中招商招商優(yōu)惠的措施有免租期、管理費(fèi)優(yōu)惠、送廣告位、租金折扣等，對(duì)于主力商家，招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。周邊商業(yè)氛圍不濃厚，本項(xiàng)目主題較強(qiáng)，因此對(duì)商家都具有較高的要求，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)招商難以滿足定位的要求，所以定向招商是本項(xiàng)目招商活動(dòng)的必要方式。2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)44a、針對(duì)主力店針對(duì)主

27、力店，它是整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)與維系項(xiàng)目整體招商成功率的前提，是項(xiàng)目整體策劃定位的支持點(diǎn)和保障，應(yīng)實(shí)行局部區(qū)域性低價(jià)招商策略，可考慮以低于面價(jià)30%作為優(yōu)惠。b、針對(duì)次主力店針對(duì)次主力店，它是項(xiàng)目整體租金的主要來(lái)源，租金可考慮以接近面價(jià)或略低于面價(jià)5%10%作為招租標(biāo)準(zhǔn)。c、針對(duì)群羊店針對(duì)群羊店，服務(wù)業(yè)態(tài)，它是項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)的必要組成部分，租金可依據(jù)相應(yīng)產(chǎn)品或業(yè)態(tài)在面價(jià)的基礎(chǔ)上作相應(yīng)調(diào)整。 c招商政策招商政策租金策略建議1、針對(duì)業(yè)態(tài)招商租金策略2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)45本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)各商鋪位置差異、視覺(jué)效果差異、動(dòng)線組織差異等因素來(lái)制定各商鋪的具體租金價(jià)格。a、位置

28、差異位置差異：按商鋪門(mén)前經(jīng)過(guò)人流量大小，商鋪位置優(yōu)劣的租金單價(jià)差異，差價(jià)比例控制在5-10%之間。b、視覺(jué)效果視覺(jué)效果：消費(fèi)者在入口處或節(jié)點(diǎn)位置直接注意到的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于其它內(nèi)鋪，差價(jià)比例控制在5-10%之間。c、流通情況流通情況：人流疏導(dǎo)良好的商鋪?zhàn)鈨r(jià)高于其它商鋪，差價(jià)比控制在3-8%之間 c招商政策招商政策租金策略建議2、針對(duì)不同因素差異招商租金策略2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)46 c招商政策招商政策租金分區(qū)策略建議-單體面積出來(lái)后劃分2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)47經(jīng)歷了培育期后，隨著項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)步入正軌、經(jīng)營(yíng)狀況蒸蒸日上、商業(yè)氛圍形成，在

29、續(xù)簽租賃合同時(shí)，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為5%10%。 c招商政策招商政策租金遞增策略2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)48 c c招商政策招商政策招商優(yōu)惠條件建議優(yōu)惠形式細(xì) 分內(nèi) 容扣率形式扣率即從營(yíng)業(yè)額中提取一部份作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的回報(bào)(含稅)，開(kāi)發(fā)商跟商戶共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)。在聯(lián)營(yíng)合作中體現(xiàn)。其它形式租期租金一般行業(yè)1-3年固定合約，餐飲、客棧一般3-5年固定合約.租金收取方式可采取年付款半年付款季度付款月付款，遞增方式一般至少年增漲5%-10%。免租期項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)氣氛缺乏，基于此，要吸引商家特別是品牌商家進(jìn)駐，使本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，必須減

30、少其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，降低其進(jìn)駐門(mén)檻。因此在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)初期，必須給予租戶足夠而合理的免租期。建議本項(xiàng)目一般免租期為6個(gè)月。管理費(fèi)商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，建議免租期內(nèi)免管理費(fèi)。裝修補(bǔ)貼除公共地方裝修外，可考慮為優(yōu)質(zhì)主力商家分擔(dān)部份裝修費(fèi)用，建議5000-10000元的補(bǔ)貼，開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)一年后返。以租帶租進(jìn)場(chǎng)的商家介紹商家進(jìn)場(chǎng)，給予一定經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)，建議介紹主力商家獎(jiǎng)勵(lì)5000元（面積300以上），次主力商家3000元（面積200以上），一般商家1000元（面積100以上）?；顒?dòng)期簽約優(yōu)惠在招商推介會(huì)或其他特定推廣時(shí)段中，可對(duì)前若干位簽約客戶給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費(fèi)優(yōu)惠等，可商榷。一般以增加一個(gè)月免租期為底。營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)商業(yè)要持續(xù)濃厚的氣氛，宣傳推廣是必不可少的，一般以年租金的2%收取。也可作為優(yōu)惠條件。贈(zèng)廣告位建議對(duì)本項(xiàng)目的知名品牌商家贈(zèng)送期限為一年的外立面廣告位使用權(quán)（廣告發(fā)布費(fèi)、制作費(fèi)、電費(fèi)等直接費(fèi)用租戶自行承擔(dān)）2022-1-30峨眉院子商業(yè)業(yè)態(tài)定位及策略(初稿)49A招商策略招商策略租賃合同初稿2022-1-