關(guān)于成立物業(yè)管理公司的可行性報(bào)告

1、關(guān)于成立物業(yè)責(zé)任有限公司的可行性分析報(bào)告分析人:2015年11月04日目錄1、 項(xiàng)目市場(chǎng)背景02、 企業(yè)創(chuàng)辦的行業(yè)分析03、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性13.1 成立物業(yè)責(zé)任有限公司的必要性13.2 成立物業(yè)責(zé)任有限公司對(duì)明晰股權(quán)的重要意義23.3 成立物業(yè)責(zé)任有限公司的前景展望44、 物業(yè)責(zé)任有限公司的組建模式及投資方式54.1 物業(yè)責(zé)任有限公司的組建模式54.2 項(xiàng)目的基本概況54.3 公司投資方案55、 物業(yè)責(zé)任有限公司的管理方式55.1 董事會(huì)對(duì)物業(yè)責(zé)任有限公司的管理65.2 物業(yè)責(zé)任有限公司的日常管理86、 投資估算和資金籌措96.1 本次經(jīng)濟(jì)測(cè)算范圍96.2 投資估算范圍96.3 資金籌措9

2、7、 風(fēng)險(xiǎn)初評(píng)分析及對(duì)策107.1 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策107.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策107.3 宏觀層面防范建議：從長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光追求項(xiàng)目未來(lái)升值。11八、結(jié)論11、項(xiàng)目市場(chǎng)背景商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)系統(tǒng)而復(fù)雜的工程，每一個(gè)環(huán)節(jié)之間都有著緊密的聯(lián)系。隨著商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)難度的逐步加大，我們?cè)絹?lái)越認(rèn)識(shí)到通過(guò)物業(yè)責(zé)任有限公司這一平臺(tái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)策劃、運(yùn)營(yíng)規(guī)劃（包括市場(chǎng)包裝、銷(xiāo)售推廣、商鋪銷(xiāo)售到招商、運(yùn)營(yíng)管理）的重要性。部分商業(yè)地產(chǎn)商依托現(xiàn)有資源紛紛自建物業(yè)責(zé)任有限公司，負(fù)責(zé)企業(yè)開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)研判、規(guī)劃、開(kāi)展物業(yè)銷(xiāo)售、前期及中期招商、租賃及后期營(yíng)運(yùn)推廣、經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)管理工作，確保項(xiàng)目

3、成功招商、順利開(kāi)業(yè)、正常運(yùn)營(yíng)，完成公司下達(dá)的銷(xiāo)售、招商、營(yíng)運(yùn)任務(wù)。二、企業(yè)創(chuàng)辦的行業(yè)分析近幾年樓市在新政的影響下，市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)觀望的階段，而越來(lái)越多的消費(fèi)者，放棄了以前價(jià)格低就好的舊觀念，開(kāi)始注重后期的物業(yè)服務(wù)?，F(xiàn)行市場(chǎng)讓許多本來(lái)要選擇進(jìn)駐的商戶選擇了觀望，但也有許多經(jīng)營(yíng)者，特別是第二、第三次置業(yè)的，對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)可度非同一般。他們會(huì)覺(jué)得后續(xù)的服務(wù)能使得他們的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)更加貼心和完美，與此同時(shí)，品質(zhì)服務(wù)也逐漸成為眾多商戶關(guān)注的一部分，成為商戶選擇進(jìn)駐的重要因素。近幾年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造

4、了發(fā)展的機(jī)遇，同時(shí)使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)。并且隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，人們對(duì)居住質(zhì)量的要求越來(lái)越高，物業(yè)管理被提到了越來(lái)越重要的地位。杭州下沙作為一個(gè)宜學(xué)、宜業(yè)、宜居的城市，各類(lèi)商業(yè)綜合體近幾年發(fā)展非?？欤瑢?duì)物業(yè)服務(wù)給物業(yè)管理提出了更高的要求，這也給物業(yè)公司的發(fā)展提供了很大的空間。三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性3.1成立物業(yè)責(zé)任有限公司的必要性商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的價(jià)值提升要靠?jī)?yōu)秀的物業(yè)服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)，成立物業(yè)責(zé)任有限公司的主要目的在于打造企業(yè)自己的專(zhuān)業(yè)平臺(tái)，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，同時(shí)優(yōu)化資源配置，培育和提升投資公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展的能力。主要有以下幾方面積極作用：1、完善企業(yè)業(yè)務(wù)鏈，提高商業(yè)地產(chǎn)

5、項(xiàng)目策劃、運(yùn)營(yíng)能力對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，就該項(xiàng)目，現(xiàn)存在較大缺陷，利潤(rùn)空間有限。而如果只是把商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)簡(jiǎn)單理解為把物業(yè)管理，期望能盡早退出項(xiàng)目另謀發(fā)展。往往會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目操作難度加大、風(fēng)險(xiǎn)增加，甚至出現(xiàn)了爛尾樓、空置和死盤(pán)。目前商業(yè)地產(chǎn)如萬(wàn)科等大品牌商業(yè)綜合體普遍成立了附屬物業(yè)責(zé)任有限公司，通過(guò)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理的開(kāi)展，完成商業(yè)招商和經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，設(shè)立物業(yè)責(zé)任有限公司，在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，單一的為企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)，負(fù)責(zé)為企業(yè)旗下商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展進(jìn)行功能及市場(chǎng)定位建議、執(zhí)行租售、運(yùn)營(yíng)管理、日常管理等工作，可以有效整合商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)專(zhuān)業(yè)能力，保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、運(yùn)營(yíng)的完整性和

6、專(zhuān)業(yè)性，提升企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全案把控的能力，有效降低企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在招商、營(yíng)銷(xiāo)策劃、資本運(yùn)營(yíng)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的顧慮，有利于提升企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，獲得長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)收益和品牌價(jià)值提升。2、有利于提升品牌價(jià)值，提高企業(yè)項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值物業(yè)責(zé)任有限公司的設(shè)立，符合現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作規(guī)律，將使項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)更加專(zhuān)業(yè)化，從而提升項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益及品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益和物業(yè)價(jià)值的提升，并提升企業(yè)所擁有的固定資產(chǎn)價(jià)值，更好的為企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要服務(wù)。3、專(zhuān)職處理商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)問(wèn)題，主動(dòng)為企業(yè)承擔(dān)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)在銷(xiāo)售、招商、營(yíng)運(yùn)、管理過(guò)程中所涉及到的關(guān)系和環(huán)節(jié)比較復(fù)雜，涉及到大量

7、的合同簽訂與相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)物業(yè)責(zé)任有限公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，可便利的協(xié)調(diào)和調(diào)控各方面的關(guān)系，處理可能發(fā)生的各種問(wèn)題，避免企業(yè)直接面對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)和不良影響的情況下。4、有利于打造專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，為企業(yè)儲(chǔ)備相關(guān)專(zhuān)業(yè)人才資源和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)階段市場(chǎng)上的商業(yè)地產(chǎn)人才極度缺乏，企業(yè)要大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，除了“引進(jìn)人才”之外，培養(yǎng)自己的商業(yè)地產(chǎn)人才勢(shì)在必行。通過(guò)物業(yè)責(zé)任有限公司的組建，不斷通過(guò)項(xiàng)目實(shí)操積累經(jīng)驗(yàn)，才更鍛煉員工在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商、運(yùn)營(yíng)、管理方面的把握力與判斷力，培養(yǎng)屬于自己的人才。3.2成立物業(yè)責(zé)任有限公司對(duì)明晰股權(quán)的重要意義1、成立物業(yè)責(zé)任有限公司可使得該項(xiàng)目股權(quán)清

8、晰化，改善股東互相依賴，在位而不作為，企業(yè)內(nèi)部人浮于事的現(xiàn)狀，避免企業(yè)資產(chǎn)縮水；2、成立的物業(yè)責(zé)任有限公司可定義嚴(yán)格的制度，使企業(yè)上下統(tǒng)一思想，提高職工執(zhí)行力，最大限度地避免物料浪費(fèi)，維修、維保費(fèi)用逐年增加的可能性；3、成立的物業(yè)責(zé)任有限公司可以從根本上影響企業(yè)收益增減，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量獲得大幅度提高，避免物產(chǎn)價(jià)值縮水的嚴(yán)重后果。一個(gè)好的物業(yè)責(zé)任有限公司能夠提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體價(jià)值，明確股權(quán)歸屬不僅可有效挽回收益流失，也可避免物產(chǎn)進(jìn)一步縮水。綜上所述，具體到本項(xiàng)目：項(xiàng)目現(xiàn)狀本項(xiàng)目物業(yè)條件較陳舊，各方面都需要修繕，設(shè)施、設(shè)備及消防系統(tǒng)均到了疲勞期，有些部分已經(jīng)在“帶病”工作，如不能進(jìn)行科學(xué)的管理，該

9、項(xiàng)目的價(jià)值將大幅度下降，后期投入也將大幅攀升。因此，建立股權(quán)清晰的物業(yè)責(zé)任有限公司，適時(shí)地進(jìn)行股權(quán)析產(chǎn)是該項(xiàng)目的唯一出路。成立物業(yè)責(zé)任有限公司可有效避免現(xiàn)有運(yùn)作模式造成的人力浪費(fèi)、物力浪費(fèi)、收益消失等危害。另外，物業(yè)公司成立初期可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)深入的析產(chǎn)。但是，析產(chǎn)只能是將現(xiàn)有面積（除公共部分以外）進(jìn)行析產(chǎn)。在析產(chǎn)過(guò)程中，中央空調(diào)、客梯、手扶梯、配電、水、公共通道及法律要求不能分割的部分不能析產(chǎn)。經(jīng)營(yíng)難度以現(xiàn)有模式運(yùn)作必然造成人力浪費(fèi)、物力浪費(fèi)和收益消失這三大浪費(fèi) 人力浪費(fèi)最突出的情況是，沒(méi)有將合適的人放在合適的崗位上，管理的各個(gè)模塊沒(méi)有有效整合，員工的崗位職責(zé)不明確，工作量不飽和，造成人浮于

10、事，達(dá)不到人崗匹配的最基本要求； 企業(yè)關(guān)鍵物資被挪用或閑置，沒(méi)有被利用在關(guān)鍵事項(xiàng)中，造成物力資源被浪費(fèi)； 企業(yè)各項(xiàng)浪費(fèi)嚴(yán)重，導(dǎo)致企業(yè)正常收益縮水甚至消失，企業(yè)進(jìn)入惡性循環(huán)。3.3成立物業(yè)責(zé)任有限公司的前景展望從市場(chǎng)角度看，中國(guó)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展面臨全所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，設(shè)立物業(yè)責(zé)任有限公司具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，前景看好在經(jīng)濟(jì)全球化和信息化的推動(dòng)下，現(xiàn)代商業(yè)的核心是以現(xiàn)代科技、管理和信息技術(shù)為支撐的綜合商業(yè)服務(wù)。而以服務(wù)業(yè)為核心的現(xiàn)代商業(yè)已發(fā)展成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。中國(guó)憑借其區(qū)位優(yōu)勢(shì)和自身經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基礎(chǔ)，較早地制定了區(qū)域中心城市的發(fā)展戰(zhàn)略，率先將發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的支

11、柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過(guò)幾年的快速發(fā)展，我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已駛上了高速發(fā)展的快車(chē)道。隨著城市商業(yè)的發(fā)展，必將帶來(lái)對(duì)集中式商場(chǎng)、國(guó)際級(jí)寫(xiě)字間、高端酒店等商業(yè)物業(yè)的大規(guī)模需求，項(xiàng)目的建立將改善周邊區(qū)域的現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施較為落后的局面，有著巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。企業(yè)成立專(zhuān)業(yè)的物業(yè)責(zé)任有限公司，通過(guò)項(xiàng)目招商、運(yùn)營(yíng)和管理過(guò)程緊密銜接，立足于運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)，在為企業(yè)公司帶來(lái)一定經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也將打造一支專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理精英團(tuán)隊(duì)。四、物業(yè)責(zé)任有限公司的組建模式及投資方式4.1 物業(yè)責(zé)任有限公司的組建模式由原股東出資組建物業(yè)管理有限責(zé)任公司，出資具體數(shù)額由董事會(huì)決定，但出資總資本以不超過(guò)500萬(wàn)為宜。

12、建議物業(yè)責(zé)任有限公司組織架構(gòu)為其中物業(yè)安保部負(fù)責(zé)保潔和警衛(wèi)的管理，但建議保潔和警衛(wèi)采取外包形式，以降低管理難度和法律風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)稽核部由董事會(huì)直接任命，配合物業(yè)責(zé)任有限公司各項(xiàng)工作，向總經(jīng)理提供必要財(cái)務(wù)報(bào)表和數(shù)據(jù)。4.2 項(xiàng)目的基本概況項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積為1.8萬(wàn)平方米，每年預(yù)算600萬(wàn)的費(fèi)用支出為宜（人力成本、維修、維保等費(fèi)用）。4.3 公司投資方案三位股東按48%、32%和20%比例出資，成立董事會(huì)。作為物業(yè)公司的出資方，董事會(huì)對(duì)物業(yè)責(zé)任有限公司具有決策權(quán)。五、物業(yè)責(zé)任有限公司的管理方式由三位股東按產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行出資成立的物業(yè)管理有限責(zé)任公司，公司將在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)開(kāi)展工作。董事會(huì)對(duì)物業(yè)公司各項(xiàng)方向

13、性決策具有絕對(duì)的權(quán)力，但物業(yè)公司也具有其日常管理權(quán)力。由于三股東同時(shí)又是業(yè)主，在日常管理中，股東作為業(yè)主單位，必須服從物業(yè)公司的管理。5.1 董事會(huì)對(duì)物業(yè)責(zé)任有限公司的管理董事會(huì)不能參與物業(yè)責(zé)任有限公司的日常管理，但對(duì)其重大決策享有決定權(quán)物業(yè)責(zé)任有限公司及董事會(huì)各自的權(quán)限可參照下圖所示：類(lèi)別在舁廳P授權(quán)事項(xiàng)下屬公司職能部門(mén)總經(jīng)理董事會(huì)備注計(jì)劃管理1年度、季度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制及調(diào)整審核審核經(jīng)營(yíng)計(jì)劃由下屬公司負(fù)責(zé)歸納管理，經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)后正式下發(fā)執(zhí)行員工聘免2下屬公司總經(jīng)理的聘免審核公司總經(jīng)理提名，董事會(huì)審批確定3總監(jiān)、副總經(jīng)理職位聘免審核批準(zhǔn)下屬公司提名，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，由下屬公司卜文任命4總監(jiān)（不含）

14、以下人員聘免備案、審核批準(zhǔn)5公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人委派總部委派，董事會(huì)批準(zhǔn)6財(cái)務(wù)管理人員聘免審核董事會(huì)批準(zhǔn)薪資福利7薪酬力榮及福利制度的制定審核批準(zhǔn)超出總經(jīng)理權(quán)限的，董事會(huì)批準(zhǔn)8員工獎(jiǎng)勵(lì)方案審核批準(zhǔn)超出總經(jīng)理權(quán)限的，董事會(huì)批準(zhǔn)9節(jié)日促銷(xiāo)、日常采購(gòu)審核3萬(wàn)以上，批準(zhǔn)3萬(wàn)以上需董事會(huì)批準(zhǔn)組織管理10組織架構(gòu)審核批準(zhǔn)超出總經(jīng)理權(quán)限的，董事會(huì)批準(zhǔn)11止岡止編力殺審核批準(zhǔn)超出總經(jīng)理權(quán)限的，董事會(huì)批準(zhǔn)財(cái)務(wù)管理12財(cái)務(wù)預(yù)算審核批準(zhǔn)13資金計(jì)劃編制及調(diào)整審核審核年度、季度資金計(jì)劃需董事會(huì)批準(zhǔn)14融資配合審核董事會(huì)批準(zhǔn)15財(cái)務(wù)管理制度審核審核董事會(huì)批準(zhǔn)物業(yè)工程16改進(jìn)維修、維保、裝修審核3萬(wàn)以下，批準(zhǔn)3萬(wàn)以上需董事會(huì)批

15、準(zhǔn)5.2 物業(yè)責(zé)任有限公司的日常管理物業(yè)責(zé)任有限公司建議設(shè)立總經(jīng)辦、物業(yè)安保部、現(xiàn)管部、招商部和人力資源部幾個(gè)部門(mén)，其中總經(jīng)辦分管采購(gòu)和企劃，物業(yè)安保部包含保潔、警衛(wèi)、中控、維修、配電、工程，人力資源部分管行政，具體的組織結(jié)構(gòu)圖如下：其中，保潔和警衛(wèi)建議外包，僅保留一個(gè)主管人員。根據(jù)以上組織結(jié)構(gòu)圖，建議成立共61人的物業(yè)責(zé)任有限公司六、投資估算和資金籌措6.1 本次經(jīng)濟(jì)測(cè)算范圍本項(xiàng)目主要為成立商業(yè)管理公司，不涉及建設(shè)內(nèi)容，前期主要投資為人員投資。參考當(dāng)前絕大多數(shù)商業(yè)公司注冊(cè)資本金在200-1000萬(wàn)區(qū)間，根據(jù)項(xiàng)目投資估算，建議本物業(yè)責(zé)任有限公司的注冊(cè)資本金取上限為人民幣500萬(wàn)元。6.2 投資

16、估算范圍項(xiàng)目投資估算范圍主要包括以下內(nèi)容：1 .成立公司的人員工資及社保福利費(fèi)用；2 .公司開(kāi)辦費(fèi)用；3 .管理費(fèi)用；4 .購(gòu)置商務(wù)車(chē)5 .購(gòu)置電腦、復(fù)印機(jī)、打印機(jī)；6 .推廣費(fèi)用；7 .稅費(fèi)6.3 資金籌措物業(yè)責(zé)任有限公司由董事會(huì)以自有資金注資的方式設(shè)立。七、風(fēng)險(xiǎn)初評(píng)分析及對(duì)策7.1 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策1、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)不擅長(zhǎng)，管理不善的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)責(zé)任有限公司的建設(shè)以及運(yùn)營(yíng)模式屬于企業(yè)內(nèi)部首次，缺乏相應(yīng)管理經(jīng)驗(yàn)，因此在團(tuán)隊(duì)組建以及運(yùn)營(yíng)管理方面存在風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)的解決措施：提升內(nèi)部員工專(zhuān)業(yè)知識(shí)，組織專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，外請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行集中培訓(xùn)，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)水平。2、招商失利，導(dǎo)致物業(yè)閑置。項(xiàng)目具體運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，存在招商失利，導(dǎo)致物業(yè)閑置，造成企業(yè)損失的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)的解決措施：企業(yè)應(yīng)前期全面參與招商代理機(jī)構(gòu)招商工作，提高招商水平，加強(qiáng)客戶評(píng)估，儲(chǔ)備客戶資源，專(zhuān)人對(duì)接服務(wù)。并且強(qiáng)化招商，加強(qiáng)宣傳推廣，多途徑、多角度推進(jìn)招商工作的開(kāi)展。7.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策1、管理費(fèi)收繳存在困難。在收取相關(guān)管理費(fèi)時(shí)，存在商家故意拖欠，引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)的解決措施：提升管理服務(wù)水平，適度控制管理費(fèi)減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問(wèn)題。2、代收代繳費(fèi)用收取困難問(wèn)題。由于部門(mén)收入以業(yè)態(tài)收入為基準(zhǔn)收取相關(guān)傭金，存在收取基數(shù)不真實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)的解決措施：充分估計(jì)代收代繳費(fèi)用有哪些，防止偷漏情況。7.