關于成立物業(yè)管理公司的可行性報告

1、關于成立物業(yè)責任有限公司的可行性分析報告分析人:2015年11月04日目錄1、 項目市場背景02、 企業(yè)創(chuàng)辦的行業(yè)分析03、 項目建設的必要性13.1 成立物業(yè)責任有限公司的必要性13.2 成立物業(yè)責任有限公司對明晰股權的重要意義23.3 成立物業(yè)責任有限公司的前景展望44、 物業(yè)責任有限公司的組建模式及投資方式54.1 物業(yè)責任有限公司的組建模式54.2 項目的基本概況54.3 公司投資方案55、 物業(yè)責任有限公司的管理方式55.1 董事會對物業(yè)責任有限公司的管理65.2 物業(yè)責任有限公司的日常管理86、 投資估算和資金籌措96.1 本次經(jīng)濟測算范圍96.2 投資估算范圍96.3 資金籌措9

2、7、 風險初評分析及對策107.1 經(jīng)營風險及對策107.2 財務風險及對策107.3 宏觀層面防范建議：從長遠的眼光追求項目未來升值。11八、結論11、項目市場背景商業(yè)地產(chǎn)是一個系統(tǒng)而復雜的工程，每一個環(huán)節(jié)之間都有著緊密的聯(lián)系。隨著商業(yè)地產(chǎn)競爭日趨激烈，項目經(jīng)營難度的逐步加大，我們越來越認識到通過物業(yè)責任有限公司這一平臺對商業(yè)地產(chǎn)項目進行統(tǒng)一的商業(yè)策劃、運營規(guī)劃（包括市場包裝、銷售推廣、商鋪銷售到招商、運營管理）的重要性。部分商業(yè)地產(chǎn)商依托現(xiàn)有資源紛紛自建物業(yè)責任有限公司，負責企業(yè)開發(fā)商業(yè)項目的市場研判、規(guī)劃、開展物業(yè)銷售、前期及中期招商、租賃及后期營運推廣、經(jīng)營管理及物業(yè)管理工作，確保項目

3、成功招商、順利開業(yè)、正常運營，完成公司下達的銷售、招商、營運任務。二、企業(yè)創(chuàng)辦的行業(yè)分析近幾年樓市在新政的影響下，市場進入一個觀望的階段，而越來越多的消費者，放棄了以前價格低就好的舊觀念，開始注重后期的物業(yè)服務?，F(xiàn)行市場讓許多本來要選擇進駐的商戶選擇了觀望，但也有許多經(jīng)營者，特別是第二、第三次置業(yè)的，對物業(yè)服務的認可度非同一般。他們會覺得后續(xù)的服務能使得他們的經(jīng)營活動更加貼心和完美，與此同時，品質服務也逐漸成為眾多商戶關注的一部分，成為商戶選擇進駐的重要因素。近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造

4、了發(fā)展的機遇，同時使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)。并且隨著我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，人們對居住質量的要求越來越高，物業(yè)管理被提到了越來越重要的地位。杭州下沙作為一個宜學、宜業(yè)、宜居的城市，各類商業(yè)綜合體近幾年發(fā)展非?？?，對物業(yè)服務給物業(yè)管理提出了更高的要求，這也給物業(yè)公司的發(fā)展提供了很大的空間。三、項目建設的必要性3.1成立物業(yè)責任有限公司的必要性商業(yè)地產(chǎn)價值的價值提升要靠優(yōu)秀的物業(yè)服務來實現(xiàn)，成立物業(yè)責任有限公司的主要目的在于打造企業(yè)自己的專業(yè)平臺，培養(yǎng)專業(yè)隊伍，同時優(yōu)化資源配置，培育和提升投資公司的核心競爭力，增強可持續(xù)發(fā)展的能力。主要有以下幾方面積極作用：1、完善企業(yè)業(yè)務鏈，提高商業(yè)地產(chǎn)

5、項目策劃、運營能力對于商業(yè)地產(chǎn)項目而言，就該項目，現(xiàn)存在較大缺陷，利潤空間有限。而如果只是把商業(yè)地產(chǎn)運營簡單理解為把物業(yè)管理，期望能盡早退出項目另謀發(fā)展。往往會導致項目操作難度加大、風險增加，甚至出現(xiàn)了爛尾樓、空置和死盤。目前商業(yè)地產(chǎn)如萬科等大品牌商業(yè)綜合體普遍成立了附屬物業(yè)責任有限公司，通過專業(yè)物業(yè)管理的開展，完成商業(yè)招商和經(jīng)營。同時，設立物業(yè)責任有限公司，在商業(yè)地產(chǎn)的運營過程中，單一的為企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)服務，負責為企業(yè)旗下商業(yè)地產(chǎn)開展進行功能及市場定位建議、執(zhí)行租售、運營管理、日常管理等工作，可以有效整合商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理等商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營管理相關專業(yè)能力，保證商業(yè)地產(chǎn)項目策劃、運營的完整性和

6、專業(yè)性，提升企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)項目進行全案把控的能力，有效降低企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)項目在招商、營銷策劃、資本運營、商業(yè)運營的顧慮，有利于提升企業(yè)的項目運作實力和綜合競爭力，獲得長期的運營收益和品牌價值提升。2、有利于提升品牌價值，提高企業(yè)項目物業(yè)價值物業(yè)責任有限公司的設立，符合現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項目運作規(guī)律，將使項目商業(yè)地產(chǎn)的運營更加專業(yè)化，從而提升項目的經(jīng)營效益及品牌價值，實現(xiàn)項目的經(jīng)濟收益和物業(yè)價值的提升，并提升企業(yè)所擁有的固定資產(chǎn)價值，更好的為企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要服務。3、專職處理商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)問題，主動為企業(yè)承擔相關的風險。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)在銷售、招商、營運、管理過程中所涉及到的關系和環(huán)節(jié)比較復雜，涉及到大量

7、的合同簽訂與相關的法律風險。通過物業(yè)責任有限公司對物業(yè)進行運營，可便利的協(xié)調和調控各方面的關系，處理可能發(fā)生的各種問題，避免企業(yè)直接面對項目物業(yè)管理與運營中存在的各種風險和不良影響的情況下。4、有利于打造專業(yè)管理團隊，為企業(yè)儲備相關專業(yè)人才資源和運作經(jīng)驗?，F(xiàn)階段市場上的商業(yè)地產(chǎn)人才極度缺乏，企業(yè)要大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目，除了“引進人才”之外，培養(yǎng)自己的商業(yè)地產(chǎn)人才勢在必行。通過物業(yè)責任有限公司的組建，不斷通過項目實操積累經(jīng)驗，才更鍛煉員工在商業(yè)地產(chǎn)項目招商、運營、管理方面的把握力與判斷力，培養(yǎng)屬于自己的人才。3.2成立物業(yè)責任有限公司對明晰股權的重要意義1、成立物業(yè)責任有限公司可使得該項目股權清

8、晰化，改善股東互相依賴，在位而不作為，企業(yè)內部人浮于事的現(xiàn)狀，避免企業(yè)資產(chǎn)縮水；2、成立的物業(yè)責任有限公司可定義嚴格的制度，使企業(yè)上下統(tǒng)一思想，提高職工執(zhí)行力，最大限度地避免物料浪費，維修、維保費用逐年增加的可能性；3、成立的物業(yè)責任有限公司可以從根本上影響企業(yè)收益增減，物業(yè)服務質量獲得大幅度提高，避免物產(chǎn)價值縮水的嚴重后果。一個好的物業(yè)責任有限公司能夠提高商業(yè)地產(chǎn)項目整體價值，明確股權歸屬不僅可有效挽回收益流失，也可避免物產(chǎn)進一步縮水。綜上所述，具體到本項目：項目現(xiàn)狀本項目物業(yè)條件較陳舊，各方面都需要修繕，設施、設備及消防系統(tǒng)均到了疲勞期，有些部分已經(jīng)在“帶病”工作，如不能進行科學的管理，該

9、項目的價值將大幅度下降，后期投入也將大幅攀升。因此，建立股權清晰的物業(yè)責任有限公司，適時地進行股權析產(chǎn)是該項目的唯一出路。成立物業(yè)責任有限公司可有效避免現(xiàn)有運作模式造成的人力浪費、物力浪費、收益消失等危害。另外，物業(yè)公司成立初期可對項目進行詳細深入的析產(chǎn)。但是，析產(chǎn)只能是將現(xiàn)有面積（除公共部分以外）進行析產(chǎn)。在析產(chǎn)過程中，中央空調、客梯、手扶梯、配電、水、公共通道及法律要求不能分割的部分不能析產(chǎn)。經(jīng)營難度以現(xiàn)有模式運作必然造成人力浪費、物力浪費和收益消失這三大浪費 人力浪費最突出的情況是，沒有將合適的人放在合適的崗位上，管理的各個模塊沒有有效整合，員工的崗位職責不明確，工作量不飽和，造成人浮于

10、事，達不到人崗匹配的最基本要求； 企業(yè)關鍵物資被挪用或閑置，沒有被利用在關鍵事項中，造成物力資源被浪費； 企業(yè)各項浪費嚴重，導致企業(yè)正常收益縮水甚至消失，企業(yè)進入惡性循環(huán)。3.3成立物業(yè)責任有限公司的前景展望從市場角度看，中國現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展面臨全所未有的機遇和挑戰(zhàn)，設立物業(yè)責任有限公司具有良好的經(jīng)濟效益，前景看好在經(jīng)濟全球化和信息化的推動下，現(xiàn)代商業(yè)的核心是以現(xiàn)代科技、管理和信息技術為支撐的綜合商業(yè)服務。而以服務業(yè)為核心的現(xiàn)代商業(yè)已發(fā)展成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。中國憑借其區(qū)位優(yōu)勢和自身經(jīng)濟的發(fā)展基礎，較早地制定了區(qū)域中心城市的發(fā)展戰(zhàn)略，率先將發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟持續(xù)增長的支

11、柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過幾年的快速發(fā)展，我國現(xiàn)代服務業(yè)已駛上了高速發(fā)展的快車道。隨著城市商業(yè)的發(fā)展，必將帶來對集中式商場、國際級寫字間、高端酒店等商業(yè)物業(yè)的大規(guī)模需求，項目的建立將改善周邊區(qū)域的現(xiàn)代商業(yè)服務業(yè)設施較為落后的局面，有著巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。企業(yè)成立專業(yè)的物業(yè)責任有限公司，通過項目招商、運營和管理過程緊密銜接，立足于運營管理優(yōu)質的商業(yè)資產(chǎn)，在為企業(yè)公司帶來一定經(jīng)濟效益的同時，也將打造一支專業(yè)的商業(yè)運營、物業(yè)管理精英團隊。四、物業(yè)責任有限公司的組建模式及投資方式4.1 物業(yè)責任有限公司的組建模式由原股東出資組建物業(yè)管理有限責任公司，出資具體數(shù)額由董事會決定，但出資總資本以不超過500萬為宜。

12、建議物業(yè)責任有限公司組織架構為其中物業(yè)安保部負責保潔和警衛(wèi)的管理，但建議保潔和警衛(wèi)采取外包形式，以降低管理難度和法律風險。財務稽核部由董事會直接任命，配合物業(yè)責任有限公司各項工作，向總經(jīng)理提供必要財務報表和數(shù)據(jù)。4.2 項目的基本概況項目經(jīng)營面積為1.8萬平方米，每年預算600萬的費用支出為宜（人力成本、維修、維保等費用）。4.3 公司投資方案三位股東按48%、32%和20%比例出資，成立董事會。作為物業(yè)公司的出資方，董事會對物業(yè)責任有限公司具有決策權。五、物業(yè)責任有限公司的管理方式由三位股東按產(chǎn)權比例進行出資成立的物業(yè)管理有限責任公司，公司將在董事會領導下進開展工作。董事會對物業(yè)公司各項方向

13、性決策具有絕對的權力，但物業(yè)公司也具有其日常管理權力。由于三股東同時又是業(yè)主，在日常管理中，股東作為業(yè)主單位，必須服從物業(yè)公司的管理。5.1 董事會對物業(yè)責任有限公司的管理董事會不能參與物業(yè)責任有限公司的日常管理，但對其重大決策享有決定權物業(yè)責任有限公司及董事會各自的權限可參照下圖所示：類別在舁廳P授權事項下屬公司職能部門總經(jīng)理董事會備注計劃管理1年度、季度經(jīng)營計劃編制及調整審核審核經(jīng)營計劃由下屬公司負責歸納管理，經(jīng)董事會批準后正式下發(fā)執(zhí)行員工聘免2下屬公司總經(jīng)理的聘免審核公司總經(jīng)理提名，董事會審批確定3總監(jiān)、副總經(jīng)理職位聘免審核批準下屬公司提名，經(jīng)公司批準后，由下屬公司卜文任命4總監(jiān)（不含）

14、以下人員聘免備案、審核批準5公司財務負責人委派總部委派，董事會批準6財務管理人員聘免審核董事會批準薪資福利7薪酬力榮及福利制度的制定審核批準超出總經(jīng)理權限的，董事會批準8員工獎勵方案審核批準超出總經(jīng)理權限的，董事會批準9節(jié)日促銷、日常采購審核3萬以上，批準3萬以上需董事會批準組織管理10組織架構審核批準超出總經(jīng)理權限的，董事會批準11止岡止編力殺審核批準超出總經(jīng)理權限的，董事會批準財務管理12財務預算審核批準13資金計劃編制及調整審核審核年度、季度資金計劃需董事會批準14融資配合審核董事會批準15財務管理制度審核審核董事會批準物業(yè)工程16改進維修、維保、裝修審核3萬以下，批準3萬以上需董事會批

15、準5.2 物業(yè)責任有限公司的日常管理物業(yè)責任有限公司建議設立總經(jīng)辦、物業(yè)安保部、現(xiàn)管部、招商部和人力資源部幾個部門，其中總經(jīng)辦分管采購和企劃，物業(yè)安保部包含保潔、警衛(wèi)、中控、維修、配電、工程，人力資源部分管行政，具體的組織結構圖如下：其中，保潔和警衛(wèi)建議外包，僅保留一個主管人員。根據(jù)以上組織結構圖，建議成立共61人的物業(yè)責任有限公司六、投資估算和資金籌措6.1 本次經(jīng)濟測算范圍本項目主要為成立商業(yè)管理公司，不涉及建設內容，前期主要投資為人員投資。參考當前絕大多數(shù)商業(yè)公司注冊資本金在200-1000萬區(qū)間，根據(jù)項目投資估算，建議本物業(yè)責任有限公司的注冊資本金取上限為人民幣500萬元。6.2 投資

16、估算范圍項目投資估算范圍主要包括以下內容：1 .成立公司的人員工資及社保福利費用；2 .公司開辦費用；3 .管理費用；4 .購置商務車5 .購置電腦、復印機、打印機；6 .推廣費用；7 .稅費6.3 資金籌措物業(yè)責任有限公司由董事會以自有資金注資的方式設立。七、風險初評分析及對策7.1 經(jīng)營風險及對策1、運營團隊業(yè)務不擅長，管理不善的風險。物業(yè)責任有限公司的建設以及運營模式屬于企業(yè)內部首次，缺乏相應管理經(jīng)驗，因此在團隊組建以及運營管理方面存在風險。針對此風險的解決措施：提升內部員工專業(yè)知識，組織專業(yè)培訓，外請專業(yè)公司進行集中培訓，加強團隊業(yè)務水平。2、招商失利，導致物業(yè)閑置。項目具體運營過程中，存在招商失利，導致物業(yè)閑置，造成企業(yè)損失的風險。針對此風險的解決措施：企業(yè)應前期全面參與招商代理機構招商工作，提高招商水平，加強客戶評估，儲備客戶資源，專人對接服務。并且強化招商，加強宣傳推廣，多途徑、多角度推進招商工作的開展。7.2 財務風險及對策1、管理費收繳存在困難。在收取相關管理費時，存在商家故意拖欠，引起財務風險。針對此風險的解決措施：提升管理服務水平，適度控制管理費減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質量問題。2、代收代繳費用收取困難問題。由于部門收入以業(yè)態(tài)收入為基準收取相關傭金，存在收取基數(shù)不真實的風險。針對此風險的解決措施：充分估計代收代繳費用有哪些，防止偷漏情況。7.