全階段詳盡房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及業(yè)務(wù)流程

1、全階段詳盡房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及業(yè)務(wù)流程一、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)建設(shè)程序（四大階段、十個過程）階段程 序需準(zhǔn)備的資料行政管理部門備注提出項目建設(shè)的必要性和依據(jù)、發(fā)改委：以計劃管擬建規(guī)模和地點、資源、條件、項目建議書（申請報告）理為主； 規(guī)劃、土投資估算和資金籌措、 建設(shè)進度地、環(huán)保、水利、安排、效應(yīng)分析。項目林業(yè)、旅游等部門前期項目選址方案項目核準(zhǔn)或備案資料 ：階段參與 選址；規(guī)劃、設(shè)計任務(wù)書、投資計劃申請報告、 城市規(guī)劃意見、 用地建設(shè)等部門參與預(yù)審意見、 環(huán)境影響評價、 水土初步設(shè)計和方案初步設(shè)計（建設(shè)方案）保持方案、 占用林地審核、 礦藏審批。壓覆評估等營業(yè)執(zhí)照。辦土地使用證 ：土地出讓合同、

2、施工圖設(shè)計、圖紙審查交費證明等；國土局辦規(guī)劃許可證 ：申請報告和發(fā)改委批文、 用地規(guī)劃許可證、 土地項目證、已審批規(guī)劃圖和建筑設(shè)計土地、環(huán)保、準(zhǔn)備階段圖；消防、人防、項目征地、報建、招標(biāo)辦施工許可證 ：土地證、 規(guī)劃許規(guī)劃、建設(shè)等可證、 招標(biāo)確定施工隊、 施工圖行政管理部門審查證明、質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)等。項目施工組織施工（安全、監(jiān)理）質(zhì)量監(jiān)督記錄、分項（分階段）住建局階段工程質(zhì)檢報告、 隱蔽工程驗收記錄等。驗收備案資料 ：驗收備案表、 竣建設(shè)、規(guī)劃、工驗收報告、 驗收原始文件、 質(zhì)驗收、結(jié)算、備案消防、環(huán)保等量檢測證明， 規(guī)劃、消防、 環(huán)保行政管理部門項目驗收證明、質(zhì)量保修書?？⒐べY料整理歸檔建

3、設(shè)檔案館內(nèi)部資料室驗收階段辦產(chǎn)權(quán)證資料 ：土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、 施工許可證、 竣工產(chǎn)權(quán)登記、物業(yè)管理房地產(chǎn)管理局驗收資料、 面積測繪成果、 消防和環(huán)保驗收證明等。二、房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的內(nèi)部工作流程節(jié)工作點階段大類主要工作內(nèi)容工作部門主項主辦主辦協(xié)辦備注小類分項崗位部門說明部門土地信息收集土地價值初判土地獲取階段土地價值深判地塊現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周邊情況規(guī)劃設(shè)計條件落實規(guī)劃條件， 了解限制性條件對地塊現(xiàn)狀、 地質(zhì)條件、 是否有現(xiàn)場踏勘地下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細(xì)了解了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交了解周邊配套情況通等情況了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以了解未來發(fā)展規(guī)劃后項目開發(fā)的影響和支

4、撐同土地所有方進行接觸，了解土了解地塊的上市方地出讓方式和土地款，以及能否式和土地款調(diào)整了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費了解項目開發(fā)成本項目和具體情況了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排市場狀況現(xiàn)狀圖（四至電子文件）市場深度調(diào)研項目最終定位可行性研究報告銷售部 ：參與市場調(diào)查，進行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分析等；研發(fā)部 ：負(fù)責(zé)協(xié)助進行區(qū)域市場調(diào)研。根據(jù)以往及周邊項目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對項目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等，提出策略性建議。項目部項目部研發(fā)部項目部工程部項目部項目部研發(fā)部項目部項目部項目部銷售部項目部銷售部項目部研發(fā)部銷售部研發(fā)部項目部工程部成本測算：

5、針對多個方案進行初進行項目開發(fā)的方成 本控制部步成本測算、 利潤率分析及比選案設(shè)計和成本測算。各部門會同研討 ：根 研發(fā)部項目部開發(fā)周期及付款計劃據(jù)土地的開工條件、銷售部市場情況，共同制定工程部開發(fā)節(jié)奏。項目方案確定總經(jīng)理各部門現(xiàn)金流測算財務(wù)部各部門節(jié)工作點階段大類尋找合作資金投標(biāo)摘牌土地主要工作內(nèi)容主項小類說明項目招商報告區(qū)域宏微觀市場研究（前期階段）項目招商文本中盈利能力分析明確合作伙伴、尋項目商業(yè)策劃書合作伙伴確定找合作方式合作方案確定（招商階段）合作細(xì)節(jié)確定項目引資簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議（商業(yè)計劃書）合作實施合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理（實施階段）投方案標(biāo)項目方案確定投經(jīng)濟標(biāo)確定土地上限拍賣競

6、爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、 制定拍賣戰(zhàn)術(shù)摘牌競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、 制定出價戰(zhàn)術(shù)分項制定項目財務(wù)數(shù)據(jù)制定合作方式、投資回報方式、草擬合同行政辦 ：協(xié)議蓋章，存檔。財務(wù)部 ：協(xié)助辦理股權(quán)、增資等相關(guān)財務(wù)問題；行政辦 ：工商局辦理公司注冊。工作部門主辦 主辦 協(xié)辦 備注部門 崗位 部門項目部財務(wù)部財務(wù)項目部總監(jiān)財務(wù)部財務(wù)上報項目部 Lionful總監(jiān)公司副總項目部財務(wù)部經(jīng)理行政辦獲取獲簽訂土地確定用地圖、樁點交納土地款、契稅、交易費等土地取出讓合同坐標(biāo)、用地條件行政辦法務(wù) ：合同條款的草擬和完善；財務(wù)部 ：提供資金。項目部總經(jīng)理財務(wù)部階用地規(guī)劃段許可證土地確權(quán)

7、提交土地出讓合同和土地出讓準(zhǔn)備材料，辦證金、交易費等交費證明辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審表委托工程咨詢資格機構(gòu)編制企業(yè)投資項目備案項目申請報告向項目備案機關(guān)提交申請報告建設(shè)用地規(guī)劃許可證原地上物土地證登（原有土地證作廢）報聲明土地補償費（原戶主需交納的土地使用費）土地出讓合同核定土地邊界核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖交費證明繳納土地費用1: 500 現(xiàn)狀地形圖需準(zhǔn)備 3份詳規(guī)行政辦 ：提供土地出讓合同；財務(wù)部 ：提供資金繳納出讓金、交易費。研發(fā)部 ：協(xié)助提供相關(guān)項目資料資料室 ：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙研發(fā)：委托設(shè)計詳規(guī)財務(wù)部項目部行政辦項目部研發(fā)部項目部節(jié)工作點階段大類主要

8、工作內(nèi)容工作部門主項主辦主辦協(xié)辦備注小類分項崗位部門說明部門土地獲辦 理取土地證階段區(qū)域市場調(diào)研規(guī)劃設(shè)計階段土地出讓合同交費證明建設(shè)用地規(guī)劃許可證地籍圖 4份土地登記申請書土地確權(quán)來源證明文件土地權(quán)人證明材料房地產(chǎn)市場調(diào)查競爭性樓盤調(diào)查項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）同期操作商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查（商業(yè)部分）公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定市場定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位繳納土地費用（薄膜圖）申請人主體資格證明、 法人代表行政部：提供企業(yè)相證明或個人身份證明關(guān)證明資料。項目所在地房地產(chǎn)市場的總體對項目區(qū)域內(nèi)及周供求現(xiàn)狀、價格水平等邊進行市場分析、客戶需求分析、產(chǎn)品分研發(fā)部項目周邊

9、競爭性樓盤詳細(xì)調(diào)查析、已成交客戶分析、競爭樓盤分析等項目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分針對重點商家，進行布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點、專向訪談，同時組織相關(guān)專業(yè)人士進行預(yù)期發(fā)展方向等專業(yè)論證。商 業(yè)競爭項目開發(fā)規(guī)模、定位種類、重點訪談了解重點運營部操作方式、 開發(fā)周期等； 提取數(shù)商家對競爭項目的相關(guān)看法、同時了解據(jù)庫相關(guān)數(shù)據(jù)進行重點分析、競投資客戶對競爭項爭項目實地調(diào)研了解相關(guān)信息目的投資意向。通過行業(yè)發(fā)展分析、 消費需求分析，確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種商業(yè)運營部 ：配合完成公建部分業(yè)態(tài)選研發(fā)部類。結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供求擇與數(shù)量確定狀況，確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量依據(jù)控規(guī)指標(biāo)， 提出產(chǎn)品類型建商業(yè)運營部 ：配

10、合完總經(jīng)理議，完成項目定位工作成公建類配套定位銷售部項目部研發(fā)部銷售部項目部商業(yè)運營部銷售部各部門項目定位逐步細(xì)化成本測算及利潤率分財務(wù)經(jīng)濟測算各部門析，進行現(xiàn)金流測算總監(jiān)開發(fā)計劃： 研發(fā)、銷售：根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司回款要求，初步制定土地開發(fā)計劃和銷售計劃； 研發(fā)、商業(yè)：結(jié)合市場現(xiàn)狀完成項目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議； 工程：按營銷計劃和工程情況排定工期。項目發(fā)展報告項目考核指標(biāo)初定： 組織討論， 初步擬定的項目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟指標(biāo)要求及各階段經(jīng)濟指標(biāo)要求資金流： 工程：根據(jù)工期制定工程款支付計劃； 項目：制訂配套費及土地款支付計劃。節(jié)工作點階段大類設(shè)計前期工作主要工作內(nèi)容

11、工作部門主項分主辦主辦協(xié)辦備注小類說明項崗位部門部門根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況成 本和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對戶控制部研發(fā)部明確產(chǎn)品設(shè)計思路型設(shè)計、戶型配比、面積區(qū)間、工程部銷售部景觀規(guī)劃、 建筑風(fēng)格、 配套標(biāo)準(zhǔn)商 業(yè)等規(guī)劃設(shè)計提出改善性意見。運營部設(shè)計院初步選擇明確設(shè)計單位選擇標(biāo)準(zhǔn)， 了解相必要時，對設(shè)計單位關(guān)設(shè)計院的價格行情。進行實地考察制定設(shè)計組織計劃方案、規(guī)劃設(shè)計院選擇與合同簽訂設(shè)計任務(wù)書與相關(guān)技術(shù)指標(biāo)初訂法務(wù)：合同文本審核成本：設(shè)計費用審核研發(fā)：依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標(biāo)準(zhǔn)初步確定建安、制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)環(huán)境等成本指標(biāo)；計任務(wù)書、 交工標(biāo)準(zhǔn)， 及規(guī)劃指工程：參與制定交工

12、標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂標(biāo)準(zhǔn)，對主要部位做法、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備方案等提出建設(shè)性意見。規(guī)劃設(shè)計階段方案設(shè)計組織規(guī)劃方案結(jié)合成本測算的研討及確定彩色總平面圖方案送規(guī)劃預(yù)審修建性詳規(guī)成果詳細(xì)性規(guī)劃方案的報建及確定建筑平、立面功能效果及成本測算的研討及確定彩色立面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批建筑方案報建圖景觀概念方案設(shè)計及確定營銷：結(jié)合項目地塊的基本素質(zhì)、成本測算情況和預(yù)期銷售對于初步測算的成本指標(biāo)逐步情況，對項目規(guī)劃設(shè)細(xì)化、結(jié)合市場調(diào)整售價，確保 計提出建議；工程：從施工角度，預(yù)期利潤率。對主要部位做法提出建設(shè)性意見；項目：提供各項配套費用標(biāo)準(zhǔn)。彩色總平面圖（含經(jīng)濟指標(biāo)）研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖紙各部：提供參考意見（含配

13、套場站點）報市政府研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖紙各部門共同商討成本指標(biāo)，逐步 各部 門結(jié)合 項目實際，從不同角度提出深化、細(xì)化。合理化建議。（上報市政府）研發(fā)：負(fù)責(zé)提供圖紙研發(fā)：提供報建圖紙各部門結(jié)合項目實際，從不同角度對客戶景觀需求、 景觀規(guī)劃設(shè)計方案提出合理化建議。節(jié)工作點階段大類主要工作內(nèi)容工作部門主項主辦主辦協(xié)辦備注小類分項崗位部門說明部門項目指標(biāo)確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計階段施工圖設(shè)計組織項目成本指標(biāo)確定項目考核指標(biāo)確定年度考核指標(biāo)調(diào)整施工圖、建筑設(shè)計院選擇與合同簽定制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設(shè)計任務(wù)書（交工標(biāo)準(zhǔn)確定、建筑、景觀限額指標(biāo)確定）結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定地質(zhì)勘察報告施工圖成果 營銷、企劃：

14、對銷售費用指標(biāo)，進行討論確定； 商業(yè)運營部：結(jié)合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營客戶需求，提供有關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、數(shù)量建議； 項目、研發(fā)、工程、財務(wù)、成本等部：項目前期、工程、配套、費用等指標(biāo)落實。 營銷：結(jié)合公司戰(zhàn)略要求和項目自身狀況，協(xié)調(diào)其他各部門制定項目的考核指標(biāo)體系； 工程：制定工期。 營銷：根據(jù)集團發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、新增、新開資源的數(shù)量制定公司年度考核指標(biāo)體系； 工程：制定工期考核標(biāo)準(zhǔn)。 成本控制部：配合研發(fā)進行設(shè)計招投標(biāo)； 工程部：對結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型進行評估； 法務(wù)：合同的審核。按產(chǎn)品型式不同，提供建筑設(shè)計限額指標(biāo)、景觀限額設(shè)計指標(biāo)： 營銷：結(jié)合項目定位和客戶需求及經(jīng)驗判斷，參與建筑、景觀

15、規(guī)劃和交工標(biāo)準(zhǔn)的討論制定； 工程：提供工程技術(shù)專業(yè)建議。 成本：針對不同結(jié)構(gòu)方案進行經(jīng)濟測算，選優(yōu)； 工程：參與結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討。組織現(xiàn)場勘察，并提供地質(zhì)勘察報告 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供規(guī)劃總平面圖總平面圖放線圖樁位圖施工圖報建圖消防、人防報建圖施工圖審查全圖及計算書編制典型樓座建安預(yù)算施工圖會審 成本控制：參與施工圖會審，審核對成本影響較大的項目，提出優(yōu)化意見； 工程：對施工圖的完整性、設(shè)計選材、選型的合理性、經(jīng)濟性及施工的可行性進行審核。施工圖全圖編制典型樓座建安預(yù)算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化： 銷售：根據(jù)項目預(yù)期銷售均價和利潤率要求，根據(jù)不同施工方案的成本情況，討論并加以

16、優(yōu)化； 研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更； 工程：對設(shè)計選材、選型的合理性、經(jīng)濟性及施工的可行性進行審核。節(jié)工作點階段大類主要工作內(nèi)容工作部門主項主辦主辦協(xié)辦備注小類分項崗位部門說明部門規(guī)劃施工圖設(shè)設(shè)計計組織階段綜合管網(wǎng)方案設(shè)計景觀擴初及施工圖設(shè)計景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化規(guī)劃方案及市政方案送審 項目：提供各專業(yè)局設(shè)計條件 成本控制：成本核算及費用控制 銷售：結(jié)合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定 研發(fā)：負(fù)責(zé)圖紙優(yōu)化變更 工程：對選材、工藝做法提出專業(yè)性意見。設(shè)計方案 ( 含總平面圖 ) 申報表研發(fā)：配合提供設(shè)計院的蓋章確認(rèn)項目：提供土地出讓土地出讓合同合同、付款

17、憑證及相關(guān)圖紙修建性詳細(xì)規(guī)劃2 份，電子文件1 份（注：審定前，提交10 本 研發(fā)：提供所需圖紙規(guī)劃設(shè)計方案，電子文件1 份）申報單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書建筑設(shè)計方案申報表研發(fā)：配合提供設(shè)計院的蓋章確認(rèn)1/500 現(xiàn)勢地形圖1 份施工建設(shè)準(zhǔn)工程建筑方案送審備規(guī)劃階許可證段土地出讓合同投資計劃建筑設(shè)計方案2 份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）重要項目需提交模型申報單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書項目：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)圖紙取得許可證投資計劃大配套財務(wù)：提供資金保障小配套財務(wù)：提供資金保障消防證明研發(fā)：負(fù)責(zé)提供消防報建圖人防證明研發(fā)：負(fù)責(zé)提供人防報

18、建圖地名證明研發(fā)：提供總規(guī)劃圖等所需的全部資料；成本： 配合招投標(biāo)、測算成本；法務(wù)：招投標(biāo)文件的法務(wù)審核、合同審核節(jié)工作主要工作內(nèi)容主項點階段項小類分大類說明工作部門主辦 主辦 協(xié)辦 備注部門 崗位 部門準(zhǔn)備相關(guān)文件現(xiàn)場工程放線出放線報告現(xiàn)場保護與移交建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局批復(fù)的項目總平圖及電子文件研發(fā)：出圖及圖紙問首層平面圖題解決；工程：現(xiàn)場配合。按照施工總平圖進行樓座點放工程：配合勘測、清置，出放線報告除現(xiàn)場障礙施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護工程：組織現(xiàn)場保護研發(fā)：現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問移交施工單位題，及時解決；工程：組織交接。準(zhǔn)備相關(guān)文件施工施許可證工準(zhǔn)備施工圖審查階段質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

19、建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工圖紙及技術(shù)資料報告書工程施工中標(biāo)通知書及經(jīng)過簽證的施工合同建設(shè)資金證明（銀行存款證明）注：資金情況需滿足施工中標(biāo)價的 1/3 以上項目年度投資計劃（當(dāng)年計劃）研發(fā)：負(fù)責(zé)提供施工圖及計算書質(zhì)量監(jiān)督登記表工程：配合辦理工程：組織施工單位安全措施做好現(xiàn)場圍墻及現(xiàn)場相關(guān)安全措施。安全施工措施登記表工程：配合現(xiàn)場安全企業(yè)投資規(guī)劃成果項目備案大配套“三通一平”開工施工組織方案前期工作招投標(biāo)、簽訂合同臨水、臨電 工程：確定臨水、臨電位置及數(shù)量； 項目：協(xié)助臨時電送電、接入水接入； 財務(wù)：提供資金； 成本控制：審核相關(guān)費用和成本。場地平整 研發(fā)：配合工程部，負(fù)責(zé)提供所需的全部資料； 成本

20、：確定分包項目及各種特殊材料的檔次價格勘察單位樁基施工單位監(jiān)理單位土建施工單位甲供材、分包商沉降觀測節(jié)工作點階段大類施工開工準(zhǔn)前期備工作階段開工主要工作內(nèi)容工作部門主項主辦主辦協(xié)辦備注小類說明分 項崗位部門部門指土建施工單位的公開招標(biāo)及合同備案招標(biāo)合同備案 工程：確定備選單位、提供招標(biāo)資料及備案合同； 成本：共同確定合同約定的各項條款。組織監(jiān)理、施工單位一起對圖紙研發(fā)：配合會審，并進行會審施工圖會審負(fù)責(zé)提供所需的全會同設(shè)計院進行會審， 簽定圖紙部圖紙。會審記錄設(shè)計交底會同設(shè)計院進行技術(shù)交底，簽定 研發(fā)：負(fù)責(zé)組織設(shè)計交底記錄單位交底和變更。質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)辦理質(zhì)檢委托項目：配合辦理相關(guān)辦理安全檢查委

21、托手續(xù)。項目臨時、永久路口的報建手續(xù)環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān)申辦項目臨時施工用水、 臨時用 項目：配合辦理相關(guān)報建手續(xù)電、排污手續(xù)手續(xù)。辦理施工人員暫住手續(xù)建立平面和高程控制系統(tǒng)。建立研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需施工放線控制主軸線（基線）標(biāo)樁，并在的圖紙和技術(shù)支持。現(xiàn)場清楚標(biāo)明墻、柱軸線位置規(guī)劃驗線監(jiān)理單位組織工程部、 設(shè)計、規(guī)研發(fā)、項目 ：配合劃局驗線項目開工工程建設(shè)階段基礎(chǔ)施工樁基施工樁基檢測開槽地基備案基礎(chǔ)施工基礎(chǔ)驗收備案基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算試樁施工，確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)：配合確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)。樁基全面施工研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需的圖紙和技術(shù)支持。委托樁基檢測單位進行樁基施工質(zhì)量檢測， 并提供樁基檢測報告土方工程支

22、護工程降水工程研發(fā)：配合參與驗收地基處理混凝土墊層研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需地下防水的全部圖紙，配合解決圖紙設(shè)計問題?；炷粱A(chǔ)承建單位自評監(jiān)理對驗評資料審查、 現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收研發(fā)：配合參與驗收簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ)）驗收表核對全部設(shè)計變更、 現(xiàn)場簽證及工程：提供全面的現(xiàn)各項扣款的增減項造價。場簽證、水電扣款等基礎(chǔ)性資料。節(jié)工作點階段大類主要工作內(nèi)容工作部門主項主辦主辦協(xié)辦備注小類分項崗位部門說明部門審核施工方案、施工組織設(shè)計主體施工工程建設(shè)階段變更簽證工程款支付主體驗收鋼筋混凝土工程配套管線預(yù)埋重要分項工程及隱蔽工程質(zhì)量驗收圖紙問題解決施工質(zhì)量問題、事故處理設(shè)計變更工

23、程變更工程進度的確認(rèn)工程款申請表審批工程款支付主體驗收備案施工單位填報材料進場報驗單三證（材料出廠合格證、進入現(xiàn)場的取樣檢驗證明、建委產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證）模板分項工程鋼筋分項工程預(yù)應(yīng)力分項工程混凝土分項工程現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項工程裝配式結(jié)構(gòu)分項工程混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程核心筒剪力墻，裙樓，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，第一層標(biāo)準(zhǔn)層，天面層鋼筋 地下室、裙樓、塔樓第一層的水暖電管線預(yù)埋； 超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預(yù)埋。圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析 研發(fā)：配合分析問題設(shè)計變更 研發(fā)：配合完成設(shè)計變更； 成本：核定成本影響施工質(zhì)量問題、事故的調(diào)查分析 研發(fā)：配合分析問題處理方案的制定、審核、審批 研發(fā)：配合制定方案； 成本 ：核定

24、成本影響處理方案的實施 研發(fā)：配合完成設(shè)計變更； 成本控制 ：核定變更成本影響。工程變更技術(shù)經(jīng)濟分析 研發(fā)：配合技術(shù)分析；成本 ：進行經(jīng)濟分析。工程變更申請 研發(fā)：協(xié)助現(xiàn)場進行變更簽證； 成本：測算變更對成本的影響，對可行性判斷。設(shè)計變更 研發(fā)：配合完成變更；成本 ：核定成本影響 成本控制 ：按合同約定審核付款比例。 財務(wù)：審核工程價款單及發(fā)票，付款。施工單位自評監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收 工程、研發(fā)、成本、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位參與簽定建筑工程分部工程（主體）驗收表節(jié)工作點階段大類銷售許可證項目銷售階段項目亮相前準(zhǔn)備主要工作內(nèi)容工作部門主項主辦主辦協(xié)辦備注小

25、類說明分 項崗位部門部門公司營業(yè)執(zhí)照房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書國有土地使用證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證準(zhǔn)備相關(guān)文件年度投資計劃 ( 計委批文 )研發(fā)：負(fù)責(zé)提供所需建設(shè)工程規(guī)劃許可證的全部圖紙。建設(shè)工程施工許可證公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明獲取前期物業(yè)備案證明物業(yè)：簽訂物業(yè)合同基礎(chǔ)工程形象部位達到正負(fù)零工程：符合形象要求工程施工達到辦證及圖象文件提供基礎(chǔ)驗收證明。要求的形象進度按規(guī)定達到相應(yīng)的形象部位工程：達到形象進度（不同建筑形式，要求不一樣）要求，提供證明。獲取面積計算成果表項目：提供地名批復(fù)及附圖、圖審證等；面積計算及圖紙研發(fā)：提供全套的施項目總平面圖工圖和總平面圖。獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明銷管：配合

26、網(wǎng)上錄入產(chǎn)品策略： 策劃：根據(jù)項目定位、市場狀況和項目推廣策略，對產(chǎn)品推廣排期、階段性重點聚焦提合理化建議； 研發(fā)：根據(jù)產(chǎn)品推廣排期， 提供具體產(chǎn)品的房型圖、戶型賣點、專業(yè)設(shè)計人員支持、講解產(chǎn)品等。價格策略： 銷售：協(xié)助現(xiàn)場根據(jù)具體組團、樓座、樓層、朝向等因素，制定價格體系及制作銷控；推盤策略確定 成本控制部 ：提供產(chǎn)品成本，提出售價建議。推廣策略： 銷售：參與項目推廣策略的討論， 提出合理化建議，實現(xiàn)推廣效果的最大化； 研發(fā)：提供設(shè)計院背景、產(chǎn)品設(shè)計理念、產(chǎn)品賣點及專業(yè)設(shè)計人員的支持。招商策略： 商業(yè)運營 ：整合外部資源，根據(jù)項目銷售需要，制定項目全程招商策略。廣告公司尋找及確定 銷售：參與

27、研究討論廣告公司的選擇，參與溝通。制作公司尋找及確定策略公司尋找及確定 銷售：策略公司的溝通，并進行相關(guān)的培訓(xùn)確定外部資源媒介公司尋找及確定 銷售：根據(jù)目標(biāo)客戶群的日常生活、行為習(xí)慣，選擇和確定有效的媒體形式，監(jiān)控、反饋媒體實施的效果。活動公司尋找及確定 銷售：活動公司的溝通，各個階段活動組織的配合協(xié)調(diào)，活動過程的實時關(guān)注， 反饋調(diào)整后期活動營銷的內(nèi)容。節(jié)工作點階段大類項目項目銷亮相售前準(zhǔn)備主要工作內(nèi)容主項小類說明項目名稱、組團名稱項目推廣定位確定項目核心推廣理念確定Slogon 確定項目核心識別系統(tǒng)Logo 確定確定VI 系統(tǒng)及延展方案確定建筑知識，樓盤背景，項目亮相前項目知識賣點綜述，競爭

28、對手比較，系統(tǒng)培訓(xùn)付款方式，法律手續(xù)，銷售技巧等方面的綜合培訓(xùn)為實現(xiàn)項目宣傳的最大化，銷售分賣場設(shè)立在合理地段設(shè)立商品房銷售展示中心現(xiàn)場房型手冊（亮相版）工作部門主辦主辦協(xié)辦備注分項部門崗位部門研發(fā)：根據(jù)對產(chǎn)品的理解提出合理建議。銷售：根據(jù)對市場客戶的理解提出合理建議。銷管：提供相關(guān)政策培訓(xùn)法務(wù)：提供相關(guān)政策培訓(xùn)及統(tǒng)一口徑的法律審查；研發(fā)：提供建筑設(shè)計單位、景觀設(shè)計公司、 建筑風(fēng)格、各項控規(guī)指標(biāo)、 交工標(biāo)準(zhǔn)、戶型賣點資料、全部圖紙資料等；工程：提供施工材料、施工工藝、重點節(jié)點、工程進度、入住時間、交工標(biāo)準(zhǔn)等資料。企劃：提供外賣場設(shè)計、包裝方案并協(xié)助完成，賣場相關(guān)銷售道具制作。研發(fā)：提供各單體戶

29、型圖和樓層平面圖、小區(qū)擺位圖等。銷售：提出裝飾及指引系統(tǒng)的合理化建議；階段售樓處裝修裝飾及售樓處工程：組織招標(biāo)確定施工單位，協(xié)助企劃部進行售內(nèi)外部指引包裝（精神堡樓處內(nèi)部裝修和項目指引壘、工地圍檔、吊旗、道旗、系統(tǒng)的施工；形象墻、指示牌、資料架、成本控制 ：核算售樓處裝展示架）修成本，進行合同審批和付款工作；財務(wù)：提供裝修及包裝所需資金支持。銷售道具準(zhǔn)備銷售：協(xié)商決定樣板間建造的具體戶型；研發(fā)：提供樣板間戶型的詳細(xì)房型圖和尺寸；樣板間及樣板環(huán)境指示說工程：組織招標(biāo)確定施工單位并施工，組織樣板間明系統(tǒng)施工和節(jié)點支持；成本控制 ：樣板間裝修成本核算及合同審批工作；財務(wù)：提供裝修及包裝所需資金支持研

30、發(fā)：提供規(guī)劃方案圖和沙盤（概念）模型、戶型圖，支持企劃部制作概念沙盤和單體戶型；主力戶型單體模型銷售：與企劃部協(xié)商，選定沙盤方案及主力戶型。節(jié)工作點階段大類主要工作內(nèi)容主項分項小類說明銷售：各種印刷類銷售道具制作的確定；研發(fā)：項目研發(fā)設(shè)計方面資料的提供，如平面規(guī)劃工作部門主辦 主辦 協(xié)辦 備注部門 崗位 部門銷售道具準(zhǔn)備入市前印刷品的設(shè)計、制作 圖、景觀規(guī)劃圖、 房型圖、（概念樓書、房型圖、DM人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等；單、宣傳海報等）工程：提供工程進度及交工標(biāo)準(zhǔn)，施工材料、施工工藝等相關(guān)方面的資料；法務(wù)：相關(guān)印刷文件的法律審核以及合同的審核。項目亮相前準(zhǔn)備項目銷售階段項目亮相項目聯(lián)動工作的準(zhǔn)備意

31、向商家簽約確定項目亮相方案項目亮相銷售內(nèi)部資料項目周邊的主要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng)( 意向 ) 派籌卡及紀(jì)念禮品配備看房車及看房車包裝組織進行聯(lián)動單位人員的培訓(xùn)和包裝進駐意向書項目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定項目亮相細(xì)化方案確定項目亮相媒體確定項目形象出街， 媒介組合應(yīng)用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）新聞媒體新聞信息亮相亮相慶典活動及產(chǎn)品推介會的宣傳和安排房型、房號及面積對照表銷控方案及銷控表行政：提供看房車及司機企劃：提供重點聯(lián)動單位的包裝，相關(guān)銷售道具的制作。法務(wù)：合同談判以及審核項目部、銷售部：參與討論，提出建設(shè)性意見。法務(wù)：相關(guān)印刷文件的法律審核以及合同的審核。新聞中心 ：通過媒

32、體擴大宣傳信息。研發(fā)：項目研發(fā)設(shè)計資料、研發(fā)設(shè)計專業(yè)人士支持；銷售：項目亮相各項工作的配合開展，電話接聽解答，現(xiàn)場客戶接待，活動的協(xié)同組織等。研發(fā)：提供房型本冊、技術(shù)支持；銷管：提供房號及面積表開盤前準(zhǔn)備客戶接待、客戶問題匯總答客戶問及反饋（統(tǒng)一說詞）意向卡銷售，客戶梳理，意客戶積累向銷控制定， 客戶關(guān)系維護研發(fā)、工程 ：配合解釋、解決客戶提出的研發(fā)及工程問題。銷管：意向卡銷售的組織工作；外賣場 ：意向客戶推薦，客戶關(guān)系維護。節(jié)工作點階段大類主要工作內(nèi)容主項分項小類說明工作部門主辦 主辦 協(xié)辦 備注部門 崗位 部門項目項目銷開盤售前準(zhǔn)備階段交工標(biāo)準(zhǔn)確定價格體系確定合同準(zhǔn)備開盤前銷售道具的準(zhǔn)備項

33、目形象的提升及深化開盤信息告知銀行大協(xié)議的簽訂房型附圖交工標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)擺位合同、附加協(xié)議等文本審查確定現(xiàn)場房型手冊深化版及最終版樓書，宣傳海報、折頁，物業(yè)管理公約購房須知，房型圖，詳細(xì)價格表售樓處內(nèi)外展示道具統(tǒng)一更換 ( 道旗、吊旗、背板等)沙盤（細(xì)化景觀及外檐）樣板間、 樣板環(huán)境的指示系統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新銷控表及銷控貼，認(rèn)購書，合同袋戶外媒體發(fā)布 （項目形象及核心理念鍛造與深化）報紙媒體發(fā)布 （項目形象及核心理念鍛造與深化）小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化）媒介組合應(yīng)用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）各部門聯(lián)動 ：討論并確定項目交工標(biāo)準(zhǔn)；法務(wù)：法律風(fēng)險提示。成本控制 ：牽頭制定項目考核指標(biāo)體系，提供項目經(jīng)濟指標(biāo)要求；銷售：對不同組團、不同樓座、不同樓層和戶型制定合理的價格體系。研發(fā)：提供所有房型附圖研發(fā)：提供確定交工標(biāo)準(zhǔn)法務(wù)：交工標(biāo)準(zhǔn)中法律風(fēng)險的提示和規(guī)避；工程：審核合同中的交樓時間及交工標(biāo)準(zhǔn)。研發(fā)：負(fù)責(zé)提供最終版的總平面圖。法務(wù)：商品房合同、附加協(xié)議、補充協(xié)議等文本的審查確定。研發(fā)：提供深化版房型圖手冊及逐步落實形成最終房型圖手冊。研發(fā)：協(xié)助制作樓書、折頁等，提供技術(shù)支持；物業(yè)：提供物業(yè)管理公約