銷售人員專項(xiàng)培訓(xùn)體系

1、銷售人員培訓(xùn)體系目錄一、公司各部門職能及職責(zé)2- 6二、銷售中心的架構(gòu)及職責(zé)碼7- 7三、銷售代表的工作職責(zé)及銷售技巧（一）銷售代表工作手冊學(xué)習(xí)8- 8（二）銷售的含義8- 8（三）銷售代表具備的基本素質(zhì)和儀容儀表要求9-15（四）銷售流程16-20（五）客戶的分類及解決的方法21-23（六）銷售能力和談判技巧24-24（七）吸引客戶的交談方式25-30（八）銷售中注意的問題31-33（九）銷售專業(yè)禮貌用語34-37四、房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)（一） 房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)38-42（二） 房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)概述43-4647-6162-63三） 建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)知識四） 銀行按揭所需資料及各項(xiàng)費(fèi)用

2、一、公司各部門職能及職責(zé) 1市場調(diào)研部部門主要目的和部門具體職責(zé)甘情愿 部門目的： 通過房地產(chǎn)市場及消費(fèi)者調(diào)研建交數(shù)據(jù)庫， 為項(xiàng)目提供市 場依據(jù)。部門具體職責(zé)：I負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期市場調(diào)研，并將調(diào)研成果提交相關(guān)委托單位；I負(fù)責(zé)公司在售樓盤的跟蹤調(diào)研，并將調(diào)研成果提交項(xiàng)目經(jīng)理；I 負(fù)責(zé)深圳市主要媒體的廣告臨測分析， 并將分析結(jié)果在 * 、* 上發(fā)布，供相關(guān)部門參閱；I定期編撰*沢*2 策劃部部門主要目的和部門具體職責(zé) 部門目的：對項(xiàng)目進(jìn)行整體規(guī)劃、定位，并在銷售執(zhí)行中協(xié)助基礎(chǔ)上 經(jīng)理進(jìn)行策劃方面跟進(jìn)，確保項(xiàng)目銷售能夠順暢、按時的完成。 部門具體職責(zé)： 在項(xiàng)目前期進(jìn)行整體規(guī)劃，定位；I組織人員對項(xiàng)目進(jìn)

3、行踏勘，派設(shè)項(xiàng)目策劃人員；I為商務(wù)部提供策劃方面的書面專業(yè)參考意見；I為市調(diào)部提供策劃方面的書面專業(yè)參考意見；I負(fù)責(zé)基礎(chǔ)上前期策劃方案的制定、撰寫；I為發(fā)展商提供基礎(chǔ)上規(guī)劃、建筑、園林等方面的參考意見； 在項(xiàng)目開盤前制定銷售解決方案；I協(xié)助市研部定期向發(fā)展商提供基礎(chǔ)上所屬片區(qū)的市場分析及競爭 樓盤跟蹤；I協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理制定銷售執(zhí)行方案；I為發(fā)展商提供廣告、室內(nèi)設(shè)計(jì)、制作、模型等方面專業(yè)意見； 在銷售執(zhí)行過程中對項(xiàng)目進(jìn)行跟進(jìn)；I分周、月、季、年定期提交基礎(chǔ)上執(zhí)行過程中關(guān)于宣傳推廣方面的 各項(xiàng)總結(jié)；I協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理制定各階段宣傳推廣方案的制定； 項(xiàng)目結(jié)束后進(jìn)行全方案策劃總結(jié)；I在項(xiàng)目完成后，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)

4、理向發(fā)展商提供項(xiàng)目操作過程中策劃方面的總結(jié); 針對市場進(jìn)行專業(yè)研究；I針對市場片區(qū)，熱點(diǎn)產(chǎn)品類型進(jìn)行專業(yè)研究；3 評估部部門主要目的和部門具體職責(zé)部門目的：通過推廣公司評估、咨詢業(yè)務(wù)，逐漸實(shí)現(xiàn)公司效益，提升公司核心竟?fàn)?；部門具體職責(zé)：I負(fù)責(zé)制訂評估業(yè)務(wù)的推廣計(jì)劃和實(shí)施方案，拓展能力、業(yè)務(wù)關(guān)系維護(hù)；I培訓(xùn)員工推廣的基本技能和專業(yè)知識；I搜集整理房地產(chǎn)法律、法規(guī)及相關(guān)信息；I與不動產(chǎn)估價(jià)協(xié)會、房地產(chǎn)估價(jià)中心交流溝通；I配合公司其他部門業(yè)務(wù)的推廣；I建立并培養(yǎng)做人業(yè)務(wù)梯隊(duì)；4、商務(wù)部部門主要目的和部門具體職責(zé)部門目的： 簽定新的合作項(xiàng)目； 維護(hù)客戶；部門具體職責(zé)：I項(xiàng)目信息搜集、篩分；I市場推行、業(yè)

5、務(wù)拓展；I客戶關(guān)系維護(hù)；I項(xiàng)目前期的工作說明及策劃方案的組織；I合同的洽談、起草、簽署；I客戶投訴處理；I協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理回款計(jì)劃跟進(jìn)。5、項(xiàng)目管理部部門主要目的和部門具體職責(zé)部門目的 ：保證公司利益的實(shí)現(xiàn)部門具體職責(zé)： 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的銷售準(zhǔn)備與完成； 負(fù) 責(zé)完成各基礎(chǔ)上的執(zhí)行方案制定并跟進(jìn)； 負(fù) 責(zé)完成各基礎(chǔ)上的銷售額； 負(fù)責(zé)各基礎(chǔ)上銷售回款的收??； 負(fù)責(zé)與發(fā)展商溝通，并提高客戶滿意度；6銷售管理部部門主要目的和部門具體職責(zé)部門目的：培養(yǎng)與培訓(xùn)銷售人員為公司各項(xiàng)目輸送合格的銷售人員；部門具體職責(zé)： 人員管理方面：I負(fù)責(zé)定期制定銷售培訓(xùn)計(jì)劃并組織實(shí)施；I負(fù)責(zé)銷售人員各項(xiàng)目之間的調(diào)配與協(xié)調(diào)；I 負(fù)責(zé)銷售

6、人員的評估（考核） ；I負(fù)責(zé)定期對各樓盤巡盤與考核； 項(xiàng)目檔案管理方面I 負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)目成交狀況整理I負(fù)責(zé)整理各銷售人員檔案；I負(fù)責(zé)整理各基礎(chǔ)上的原始檔案并留檔;7人力資源部部門主要目的和部門具體職責(zé)部門目的：I 為公司提供高效的行政支持平臺；I通過健全人力資源管理體系以提高公司的人員投資回報(bào)率；部門具體職責(zé)：具體職責(zé)：人事：I 根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)、 預(yù)測人力資源需求， 并與高層確定人員 定編規(guī)劃；I 負(fù)責(zé)人員招聘計(jì)劃的制定與實(shí)施，實(shí)施人員篩選錄用程序；I 組織公司績效考核的制定、調(diào)整、督導(dǎo)考核執(zhí)行，并將結(jié)果進(jìn)行 統(tǒng)計(jì)分析、備案，為人員配置決策提供依據(jù)；I負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)員工薪酬和福利的審核、調(diào)整、

7、保障薪酬與福利待遇符合 人力資源總體策略；I負(fù)責(zé)制定、實(shí)施并評估本部員工及項(xiàng)目經(jīng)理的培訓(xùn)計(jì)劃， 協(xié)助部門 經(jīng)理管理員工的職業(yè)生涯規(guī)劃，參與銷售代表培訓(xùn)計(jì)劃的制定實(shí)施；I組織建立公司企業(yè)體系，并督導(dǎo)推廣；I負(fù)責(zé)制定公司人力資源管理的體系和流程。行政：I負(fù)責(zé)辦公用品的維護(hù)和采購、配發(fā)，控制辦公費(fèi)用；I負(fù)責(zé)車輛的日常管理及相關(guān)費(fèi)用的控制，負(fù)責(zé)公司后勤保障管理；I組織安排公司工商登記、注冊等工作，建立并維護(hù)與工商部門的公 共關(guān)系；I根據(jù)項(xiàng)目安排，為銷管及公司相應(yīng)活動提供日常行政保障；I完善公司行政管理體系。I組織建立企業(yè)文化，督導(dǎo)實(shí)施。二、銷售中心的架構(gòu)及職責(zé)1、組織架構(gòu)：2、主要職責(zé)： 參與項(xiàng)目前期

8、市場、產(chǎn)品的定位； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目招待過程中營銷問題的解決; 負(fù)責(zé)項(xiàng)目產(chǎn)品的開始過程的控制； 負(fù)責(zé)銷售人員的組織和培訓(xùn)； 負(fù)責(zé)銷售人員績效的考證； 負(fù)責(zé)每月代理費(fèi)的結(jié)算；三、銷售代表的工作職責(zé)及銷售技巧（一）銷售代表工作手冊（內(nèi)容參照*銷售代表手冊）（二）銷售的含義直接與企業(yè)利潤相關(guān)聯(lián)，是自下而上的命脈所系，所需要的不僅 僅是去工作，它是最容易被低估的職業(yè)，主要是因?yàn)閺氖落N售的人往 往意識不到要成為一名專業(yè)銷售人員所需要的比談話要多得多，銷售需要最高水平的人際交往的能力；它需要那些從事此項(xiàng)職業(yè)的人們能 夠立即發(fā)現(xiàn)自己的言辭及非言辭行為對潛在客戶所產(chǎn)生的影響銷售實(shí)質(zhì)就是發(fā)現(xiàn)需求和滿足需求的過程。在銷售

9、時，最初幾分鐘內(nèi)，潛在客戶通過五種知覺接受刺激， 即味覺、觸覺、視覺、聽覺和嗅覺；其中視覺和聽覺特別重要，銷售 中外表的重要性不宜過分強(qiáng)調(diào)，我們指的并不是漂亮而富有魅力的外 表，而是通過衣著，整體外表、修飾自己的行為而流露出的一種專業(yè) 化氣質(zhì)。三）銷售代表具備的基本素質(zhì)及儀容儀表要求1、銷售代表具備的基本素質(zhì)銷售人員必須具備良好的職業(yè)道德、 品德素質(zhì)、 心理素質(zhì)和 業(yè)務(wù)素質(zhì)。強(qiáng)烈的服務(wù)意識現(xiàn)代營銷重視產(chǎn)品推銷， 但它的著眼點(diǎn)不是產(chǎn)品而是服務(wù)。 銷售 人員要時刻想著“我能為客戶提供哪些服務(wù)？要以自己的誠意和行動 打動顧客，尊重顧客的想法、知識、人格、職業(yè)、地位等。 敏銳的洞察力對市場行情有高度職

10、業(yè)敏感性，即對當(dāng)前市場需求有敏銳的觀察 力對未來市場需求的發(fā)展趨勢有科學(xué)的預(yù)測力， 銷售人員敏銳的洞察 能力和深刻的判斷能力是適應(yīng)環(huán)境。 挖掘需求的能力好的銷售人員是需求的發(fā)掘者，創(chuàng)造者一一讓潛在需求變成現(xiàn)實(shí)需求，讓微弱需求變成強(qiáng)烈需求，甚至讓無需求變?yōu)橛行枨蟆?靈活的應(yīng)變能力善于預(yù)測人們在特定環(huán)境下和特定時間內(nèi)的特定需要， 以投其所需； 熟練的社交能力要學(xué)會說服、善于傾聽、能夠與各種性格的人友好相處，推銷產(chǎn) 品，必須推銷自己。實(shí)際上是銷售人員所具備的一種能使顧客接近自 己的社交能力。要通過自己的言談舉止給客戶一種親切良好的印象。 高超的語言表達(dá)能力要有高超的語言表達(dá)能力，能因時、因地、因不同

11、推銷對象而選 擇恰當(dāng)?shù)脑~匯和語言技巧。 自我控制能力良好的心理素質(zhì)、沉著、冷靜。 豐富的業(yè)務(wù)知識了解樓盤所有詳解，其它區(qū)域及相關(guān)的法律知識、市場知識。2、銷售代表的儀容儀表要求在房地產(chǎn)中介行業(yè)中， 我們常常絞盡腦汁想到營銷， 卻往往忽略 其自身的形象和修養(yǎng)的問題， 從事這行業(yè)的人員除了要有專業(yè)的房地 產(chǎn)知識外， 面對客戶時自身形象和修養(yǎng)也是相當(dāng)重要的， 有些人可能 會反問，我的形象不好嗎？沒必要改變自己什么， 這是一種主觀狹隘 的思維，深圳是個移民城市，人員來自五湖四海，每個人的性格和品 味都是不相兩樣的， 當(dāng)我們面對不同性格品味的顧客時， 我們的自身 形象和修養(yǎng)是否同顧客相融洽， 和能否達(dá)到

12、客戶的要求， 就顯得十分 重要了，隨著公司不斷向前發(fā)展，新聘人員不斷增加，有必要和人家 探討一下我們面對顧客時自身的形象和修養(yǎng)的問題， 這對提高公司整 體人員的素質(zhì)，塑造完美的公司形象也是非常有益的。個人的形象是個意義廣泛的詞語，它是相對的、抽象的、 從某種 程度來說，包括了個人外表、服飾、言行舉止、個性等等，現(xiàn)在我們 繼續(xù)探討以上的詞語。外貌篇 當(dāng)我們接觸客戶推銷商品時，客戶第一眼看到的是我們的外表， 個人的形象好與差是從外表開始的， 所以我們的外表是不可不修邊幅 的，如精神要飽滿，要顯得容光煥發(fā)、富有朝氣、充滿活力；衣著美 觀潔凈整齊，不能流露出疲態(tài)盡顯的神態(tài)（如打呵欠、擦眼睛、伸懶 腰、

13、萎靡不振）等動作；頭發(fā)不能凌亂、不宜過長（男士尤其注意） 、 不能留長指甲，女士要化淡裝，切忌濃裝，可有體味的人士要用輕淡 的香水加以中和， 不然的話客戶就要捂著臉和你言談了。 經(jīng)常留意褲 裙拉鎖是否拉好，男士的領(lǐng)帶是否端正。 個人衛(wèi)生應(yīng)注意必需常洗澡、 刮胡子、修面、勤換衣褲、襪子等，茶余飯后要漱口。如果我們的外 表能達(dá)到以上要求，客戶就會第一眼對你有一種朝氣蓬勃、穩(wěn)重、整齊大方的感覺。這樣就能為我們接下來的推銷工作有一個良好的開 始。服飾篇個人的服飾是因人而定的，服裝除了潔凈整齊外，還要莊重大方 得體，切忌穿上花枝招展，不倫不類的服裝（女士尤其注意），如低胸裝、超短迷你裙、牛仔衣等。如在夜

14、總會上班一樣，個人的飾品不 宜帶得過多，免得讓人覺得你有一種輕浮、吊兒郎當(dāng)?shù)母杏X。男士夏 天一般是西褲、襯衣，打領(lǐng)帶；冬天就要穿上西裝，西裝不能顯得皺 紋多多，皮鞋要光亮；女士們鞋跟不能過高，不然的話走起路來一搖 一擺，安全也成問題。言談篇語言是傳遞信息的工具，我們的語言表達(dá)能力是否清楚、有說服 力，是我們銷售人員推銷商品的重要一環(huán)，不能否定，有些人的口才 天生很好，但對大部份人來說不防反問一下自己， 顧客滿意自己說的 東西嗎？自己有多種語言的能力嗎？所講的和顧客的品味相同嗎？ 所有的這一切，都要我們深思。談吐講究語文藝術(shù)，不同的接待對象 說不同的話語。因?yàn)槊總€人都有他的文化差異，不同的文化背

15、景造成 不同的生活習(xí)慣與思維方式，所以言談要迎合客戶的品味，才能拉近 和客戶之間的距離。和客戶言談、聲音要文雅、溫和、充滿自信、多用適當(dāng)?shù)木凑Z， 委婉靈活、流暢清昕、節(jié)奏快慢則由客戶決定。言談要禁忌的地方很 多，要杜絕四語：蔑視語、煩躁語、斗氣語、否定語。有四忌：花言 巧語、言而無信、口沫橫飛、口不對心。不要講有損客戶自尊心的話， 不講對客戶使用貶義稱呼、不搶話、不打斷對方的話語、不控苦帶諷 刺指責(zé)客人、不能畫蛇添足，如有位年輕小姐看樓，我們應(yīng)該說：不 姐，你好，看房子嗎？”足以，不要畫蛇添足加上一句“就你一個人 嗎？”類似這樣的話是不能說的。第一次接觸客戶時，因?yàn)槊粶?zhǔn)客戶的內(nèi)心，所以語言的

16、應(yīng)變能 力對我們來說也是相當(dāng)重要的，而語言的應(yīng)變能力來源于自己的文化 修養(yǎng)，要多講、多思考、多學(xué)，才能有靈活的語言應(yīng)變力。一般來說, 認(rèn)真負(fù)責(zé)、嚴(yán)肅、幽默風(fēng)趣的語言，是能給予廣大客戶所接受的，要 提醒一點(diǎn)就是，流暢的語言表達(dá)能力，有條理的文句，不是我們一天 學(xué)得會的，只有天天提高自己的文化素質(zhì)，磨練、參透自己的口才， 就能在百變的顧客中出口成章，充滿說服力，顧客對自己好的印象自 然會加深為銷售的工作的成功前進(jìn)一大步。舉止篇在和客戶接觸時，舉止要彬彬有禮，熱情莊重大方，站要挺胸立 腰，雙止平視，但不能僵硬呆板。走路要節(jié)奏感鮮明，干脆利落，穩(wěn) 健優(yōu)美的步子。由于工作需要我們走在顧客前面作介紹、引路

17、，要不 時回望客戶，看客戶能否跟得上自己，不搶道等。步子快慢因客戶而 定，招呼客戶入座時要等客戶先座下，自己方可入座。切記不要讓客 戶看到我們走路如風(fēng)擺柳（女士尤其注意），拖泥帶水、老態(tài)龍鐘內(nèi) 八字腳、外八字腳等。更不能當(dāng)客人的面做一些不雅的習(xí)慣動作，眨 眼、瞇眼、挑鼻子、挖耳朵、挑牙、咬唇、咬物、作怪臉、坐時尤其 不要蹺二郎腿、上下踮腳、晃腿、兩手漫不經(jīng)心拍手等。當(dāng)你站立東歪西倒，腳在地上劃來劃去，坐時二郎腿加兩腳晃來 晃去，走路如隨風(fēng)擺柳，再加上面的不良習(xí)慣動作。這些不良的舉動 留給客戶的印象是無法得回的，更談不上如何做銷售了。接待顧客篇切忌以貌取人，當(dāng)我們看到一些外表不起眼的顧客時， 千

18、萬不能 怠慢，這會使我們產(chǎn)生一種錯覺，發(fā)覺已為時晚矣，因?yàn)樵接袑?shí)力的 人服飾和外表往往是不起眼的，切忌用輕視的眼神，懷疑的口吻和顧 客說話，這是服務(wù)行業(yè)的一大忌，當(dāng)我們的見解和顧客出現(xiàn)分歧時， 要耐心講解，不能和客人頂撞。如遇到脾氣不好的顧客時，要笑臉相迎，笑臉加輕松的談吐， 是能化解火爆脾氣的。 如遇到聰明的顧客時， 要用恭維的說話。如遇到嚴(yán)肅表情的客人時，我們要反應(yīng)快，適當(dāng)?shù)?幽默言詞，就能化解嚴(yán)肅的表情， 但適可而止。 如遇到多疑的顧客時， 我們就以誠待之，誠心能解多疑的。接聽電話篇電話是我們聯(lián)系客戶的主要工具， 除了基本的口語禮貌外， 要用 愉快、微笑的心情去接聽電話，言談中因?yàn)椴恢獙?/p>

19、方是什么人，所以 我們要機(jī)靈活躍、 小心翼翼地去應(yīng)付每人咨詢電話。 電話聯(lián)絡(luò)的技巧 和要注意的東西也很多。如電話響聲不能超過兩次，首先自報(bào)家門， 免得打錯電話。 嘴與電話的距離約為三寸左右。 如果聽不清客人的意 思時，應(yīng)該說：“對不起！先生（小姐） ，請你重復(fù)一遍好嗎？ ”不能 說：喂！誰呀？你找誰？干什么？或怪聲怪氣， 切忌口中含有香口膠、 糖果之類的東西 ;或吸煙、分神、詞語不清或快得讓人不知所云。打 電話過程中不能做另外事情， 應(yīng)專心一致語言要簡練明了， 不能拖泥 帶水，節(jié)省客戶和自己的時間，如遇到語言表達(dá)不暢者，要安慰對方 不要急，慢慢講清楚。 如果吸引對方到現(xiàn)場售樓處， 應(yīng)說：“先生

20、（小 姐），現(xiàn)場資料齊全，你到現(xiàn)場看一看好嗎？”有需要時做好電話記 錄，不能過于相信自己的記憶力， 書面記錄，交班時向接班人員清楚， 切勿疏忽人意。電話中如要查找資料，要對客戶說： “請您稍等片刻 好嗎？”不要把電話放于一邊，只顧埋頭查找資料，免得產(chǎn)生誤會。 電話交談不要以為對方看不到你。但記住，對方能感覺到你。個性篇 個性是一種內(nèi)在的心理歷程，能給客戶感受到的他是人一種本 性，千萬不能把“江山易改、本性難移”的負(fù)面體向著客戶，我們的 本性脾氣一定要隨和，給客戶感到有一種親切和安全感，要以微笑、 熱情、和藹、耐心的個性去接待客戶。急燥、漫不經(jīng)心、情緒化的個 性是不可取的，成熟穩(wěn)重的性格，才是我

21、們永恒的定義。修養(yǎng)篇每個人都有他的人生觀， 對自身的修養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)也不同， 每個人的生 活習(xí)慣、文化背景、對世界的理解能力都會決定他的修養(yǎng)水平高低， 好與差，修養(yǎng)是內(nèi)在的和外在的，個人的外表、服飾、言行舉止是外 在修養(yǎng)，內(nèi)在修養(yǎng)講的是我們的心靈和人格。 修養(yǎng)好的人心胸會如天 地般開闊?；プ鸹ブ捜荽蠖?、信守諾言、不妒不忌、不驕不躁、 不折不算、不要對別人以人身攻擊、 不無中生有講別人的隱私和是非， 要誠實(shí)、要勇氣、言必信、行必果、不貪不法之利，不取不義之財(cái)， 這樣腳踏實(shí)地才能有所發(fā)展。愛說假話、撒謊、偽善、陰奉陽違，是要被我們每個人所嫌棄的。 我們只有不斷提高自己的文化素質(zhì)， 不斷滲透自己、 培養(yǎng)

22、自己堅(jiān) 強(qiáng)的個人意志。 如果一個人的思維能裝得下這些， 他的個人修養(yǎng)就會 達(dá)到一個相當(dāng)高的水平。后語對于我們每位新加入公司的職員來說， 要樹立起一個良好的個人 形象，培養(yǎng)好自身的修養(yǎng)去接待客戶，要學(xué)以致用，嚴(yán)格要求自己， 持之以恒，提倡敬業(yè)樂業(yè)、吃苦耐勞、勤儉節(jié)約、認(rèn)真負(fù)責(zé)、恪守職 業(yè)道德的工作作風(fēng)， 養(yǎng)成禮貌待客的良好職業(yè)習(xí)慣。 融會貫通了實(shí)際 情況而應(yīng)變的中介從業(yè)員的素質(zhì)。（四）銷售流程 1初訪時的策略 吸引新顧客的注意力是極重要的，所以要用誠懇、友善自信和 合作的態(tài)度獲取顧客的好感及贊賞。銷售成功的第一步就是，銷售人員要完全熟悉和了解他們將會推 銷的樓盤情況， 因此在介紹樓盤時； 和顧客

23、所說的每一句話都要言之 有物。如樓盤的結(jié)構(gòu)、 單位面積、單位朝向、 樓層的間隔、 建筑材料、 樓宇售價(jià)、樓宇的周圍環(huán)境、設(shè)施及其它同類樓盤的情況，銷售人員 都要清楚， 否則被客戶的問題難倒而不知所措， 將會失去一個銷售的 機(jī)會。銷售人員須自覺地去尋找所需在和參考資料，通常在公司中已 有豐富的資料， 還可向外界的資料作一個比較， 從而得出本樓盤的特 色。你還可試圖以顧客的角度去考慮購房者的心態(tài)， 觀察他們對你所 銷售房子有什么要求，總結(jié)銷售重點(diǎn)。在銷售工作的進(jìn)行中，銷售人員必須具有說服力，一個有效的 “說服”是通過一些事例， 充分的證據(jù)及對客戶需求的確切了解，去 引導(dǎo)他作出購樓房的決定。要注意培

24、養(yǎng)個人的信心， 即你在答復(fù)問題與處理異議時的信心， 這種信心就來自于本身的豐富的專業(yè)知識和清晰的表達(dá)能力。2 顧客購房的訊號 與客戶交談時，通常都能發(fā)現(xiàn)一些購房決定的訊號，有時這些 訊號會以問題形式出現(xiàn)，還有，從顧客的面部表情及其他動態(tài)中，便 會表露出想購房的訊號， 如果有興趣購買的人比較注意銷售人員的說 話，因此作為一位銷售員首先要留意顧客的反應(yīng)， 因很多人的訊號都 是在下意識地表達(dá)出來的。在客戶細(xì)心看資料及價(jià)目表時，請不要分散他的精神?？蛻艏?xì) 心看資料后，如很詳細(xì)地分析和計(jì)算購買樓房所需的費(fèi)用詢問關(guān)于購 買樓房的問題也很多，這就是購房的訊號。問題：（1）什么時候入伙？（2）房產(chǎn)證什么時候辦

25、理？（3）交通是否方便？（4）臨近是否有商場，學(xué)校幼兒園、醫(yī)院及市場。 另外從客戶的動作中亦可觀察，例：（1）再次細(xì)心地到現(xiàn)場看樓，或多次到訪。（2）仔細(xì)研究售樓資料。（3）記錄樓宇資料。3完成交易的適合時機(jī)當(dāng)顧客表露出想購買的意圖時， 這就是最適合完成交易的時刻； 因?yàn)橛行╊櫩鸵詾橘徺I它可以帶來所需之利益， 因此他們才會作出購 習(xí)的決定，但有些顧客在銷售人員開始推銷不久便會作出購買決定； 而有些就要在整個過程完成后才會作出決定。 亦有些顧客要到訪數(shù)次 后才會作出決定。 不過很少顧客是主動要求購買的， 大多數(shù)都是需要 銷售人員的推銷及協(xié)助才能完成。 當(dāng)顧客明白及愿意購買時， 便應(yīng)立 即開始交易

26、和盡快把交易完成，以免影響顧客對購房的決定和信心。4 完成交易 當(dāng)發(fā)覺到下決心的訊號便應(yīng)立刻把交易完成，切勿繼續(xù)推銷。完 成交易的方法有下面的映射點(diǎn)供參考：（1 ） 重復(fù)所提優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)的比較。（2 ） 提供一個多選擇的建議，提供特惠價(jià)付款辦法。 （折扣）（3 ） 暗示這可能是最后的購買機(jī)會。 （指這是好單位）（4）引述一個滿意客戶的事例。（轉(zhuǎn)手可賺XX元，可租XX元）（5）把顧客選擇的范圍縮小。（6）直接請客戶落訂。5 簽訂認(rèn)購書經(jīng)過你的努力及推銷，客戶訂購該物業(yè)，雙方則可簽訂認(rèn)購書。（ 1） 要求客戶出示身份證（或護(hù)照）填寫認(rèn)購書。（ 2） 要求客戶確定房號，選定付款方式。（ 3 ） 簽訂認(rèn)

27、購書后自己應(yīng)復(fù)核一遍， 看首期樓款是否含定金， 然后 簽上自己的姓名及日期， 給售樓處負(fù)責(zé)人審核無誤后， 最后讓客戶確 認(rèn)簽名。4 ） 認(rèn)購書上另外有注明的，買賣雙方都須簽名確認(rèn)。6 客戶交訂金后，銷售人員應(yīng)注意事項(xiàng)：（ 1） 客戶的姓名、房號、付款方式請客戶一一確定，如的確一時不 能定的，應(yīng)在認(rèn)購書上注明， 但必須在付首期前確定， 否則不予更改。（2） 簽訂認(rèn)購書前應(yīng)給客戶解釋一次， 除樓價(jià)以外的費(fèi)用及購房后 有關(guān)辦事程序和時間，并提供準(zhǔn)確的交款帳號、抬頭、開戶行、地址 給客戶。（ 3） 如果是交臨時定金 （未簽認(rèn)購書） 在收款收據(jù)應(yīng)注明補(bǔ)清定金 的期限，否則過期或自愿放棄權(quán)處理， 定金不予

28、退還， 雙方簽名確認(rèn)。 全部定金付清時應(yīng)將臨是定金收據(jù)收回。（ 4） 認(rèn)購書上如有特別的內(nèi)容增加， 須經(jīng)公司同意后， 方可增加并 雙方簽名確認(rèn)。7、售后服務(wù)（1） 簽定認(rèn)購書后，應(yīng)讓客戶清楚知道銀行地址， 銀行帳號及抬頭； 應(yīng)在何時將首期或其它樓款存入或轉(zhuǎn)入指定銀行內(nèi)。（2） 應(yīng)讓客戶清楚知道在交完全部樓款或部分樓款后， 憑付款票據(jù) 到指定辦公點(diǎn)，辦理簽訂買賣合同，（按揭的還需簽訂按揭合同， 貸款申請表，辦理抵押登記，及須交清有關(guān)按揭費(fèi)用）和有關(guān) 手續(xù)，給客戶開出所交樓款收據(jù)和入伙通知書。（ 3） 若是一次付清樓款的，則讓客戶將身份證、購房資料、付清樓 款證明書及購樓的發(fā)票交給指定部門，待辦房

29、產(chǎn)證。（ 4） 應(yīng)讓客戶清楚知道辦理入伙手續(xù)時， 所要交的款項(xiàng)及應(yīng)注意的 有關(guān)事項(xiàng)，并協(xié)助客戶辦理入伙事宜。8、銷售人員在上班時須留意事項(xiàng)：（ 1） 公司內(nèi)部所發(fā)出的通知，文件等要認(rèn)真看、收好、放好，不可 以隨便亂放或給客戶或外人取閱。2) 當(dāng)發(fā)現(xiàn)售樓資料有不清楚或錯誤時，應(yīng)及時通知現(xiàn)場加以改 正，決不能當(dāng)著客人的面前指出錯誤。3) 已經(jīng)優(yōu)惠了的客戶認(rèn)購書，不能讓別的客戶知道。4) 售樓處保持清潔衛(wèi)生，文具資料的分類、排放要一目了然，取 閱方便。5) 戒失信于人、不遵守時間，如果不把這些壞習(xí)慣戒除，便會失 去他人的信賴，影響情誼。6) 在上班時間發(fā)現(xiàn)難題或其它事情應(yīng)當(dāng)天記載，累積資料研究、 解

30、決。五)客戶的分類及解決的方法1、猶豫性的客戶a、不能逼得太緊;b、慢慢溝通，給其購買信心;c、不近不離。2、自尊自大的客戶a 、希望別人贊揚(yáng)它;b 、要抓住一切機(jī)會將談話引入正題。3 、問題型客戶a、有意向的客戶；b、認(rèn)真、嚴(yán)肅對待其提出所有的問題解決。4 、沖動型客戶a、沒想好、直接步入正題不要繞圈子，可以提出建議;b 、工作的解釋在后面5、沉默的客戶a、引導(dǎo)開口，要提出一些不能僅僅是有“是”或“否 問題；b 、了解購買意向。6 、不同意型盡量不要與其爭論和回?fù)簟⒈３掷潇o，聽他把話說完， 微笑。7 、精明型 這類客戶常常搬出其他的銷售策略對付某個銷售人員， 妙的恭維來表達(dá)對他的判斷和討價(jià)能

31、力的贊賞。8 、牢騷型回答的同時面帶要應(yīng)用巧要特別快樂， 不要被他的心情所影響， 力圖找到困擾他的麻煩是什么9、條理型做事緩慢， 似乎對你提出的每句話都在權(quán)衡， 調(diào)整你的步伐和他 保持一致，放慢速度，盡量向細(xì)節(jié)上擴(kuò)展。10 、挑剔型從來不會同意你的報(bào)價(jià)， 必須強(qiáng)調(diào)質(zhì)量和服務(wù)來表明你的產(chǎn)品值 這個價(jià)錢。11 、分析型喜歡數(shù)據(jù)、事實(shí)和詳盡的解說，這些客戶富有耐心，不慌不忙、 需要作出正確結(jié)論，給他們的信息越多越好。12 、感情型顧客對個人感情看得極度重， 你應(yīng)該和這類顧客逐漸熟識， 全身心投入談話并且保持自己的個性。13 、固執(zhí)型這類顧客總是裝出很重要的樣子，向客戶表明你認(rèn)同這種重要 感，抬高顧客

32、，同時抬高你自己，有可能的向他致以真摯的夸獎。六）銷售能力和談判技巧1、何謂銷售員必備的銷售能力 ：I 所謂銷售員，就是擁有去接近尚未有購買商品之欲求的顧客， 告 訴他商品價(jià)值及效用， 在相互的利益中， 激發(fā)其購買行動之能力的人，這就是專業(yè)的銷售員。I 銷售成功的關(guān)鍵在于 說服要激發(fā)對方的購買欲望，使其采取購 買行動，就必須知道說服的程序。I 說服要從擁有自信開始著手， 銷售員若對自己所賣的商品沒有信 心，便無法說服對方。認(rèn)為自己所賣的商品對對方而言是有價(jià)值的， 這種自覺和自信心是不可缺少的。I 貫徹專業(yè)意識，所謂 專業(yè)的 ，是別人所無法取代、對于當(dāng)事者 實(shí)力的評價(jià)，好好地培養(yǎng)符合于銷售員的說

33、話方式，使顧客信賴，以 獲得公司 不可缺少的人才 之評價(jià)吧！2、銷售人員必須具備的談判技巧I以銷售談判技巧激發(fā)其購買欲望；I 給予好的感覺（激發(fā)其情緒性反應(yīng)） ；I使其了解詳情（激發(fā)其趣味性反應(yīng)）；I使其在意而購買（激發(fā)其行動性反應(yīng)）；能激發(fā)對方購買的行動，才是專業(yè)的銷售談判技巧（七）吸引客戶的交談方式1、滿足客戶的【三大渴望】忽視人性的基本原理，則不論在銷售或人際關(guān)系上都將無法成 功。 接納（希望被接受）顧客會對善解人意的銷售員有好感， 相反地， 他們也會討厭采取拒絕態(tài)度的銷售。人類必定會有短處、缺點(diǎn)，若老是雞蛋里挑骨頭地吹毛求疵，便無法喜歡他 認(rèn)可（希望被認(rèn)同）顧客都希望銷售員能對自己表示

34、關(guān)心、認(rèn)同自己的存在，因此， 不認(rèn)同對方、以傷人自尊心的說話方式的銷售員是不會令人喜歡的。 重視（希望被重視）任何一個人都是最愛自己的， 正因如此， 感覺到自己被銷售員輕 視或侮辱的顧客， 其后一定再也不想開口了。 對顧客經(jīng)常要有不忘感 謝與尊敬的念頭， 且必須以有誠意的態(tài)度與之接觸， 外表的態(tài)度是最 容易令人了解的。2、要有提升說話技巧的意愿 培養(yǎng)說話技巧對銷售員而言， 說話技巧 是絕對不可缺少的。無論再怎么表示 誠意，且熱忱地談話，但是如果言語笨拙，便無法吸引顧客。 問題與說話技巧的提升有關(guān)聯(lián)由于銷售業(yè)績不能如愿地提升，將自己言語的笨拙置之不 理，而去找尋 機(jī)運(yùn)不好 、 商品房拙劣 、 碰

35、上了非常吝嗇的顧 客，沒辦法 等其他原因，因此，其說話一直無法長進(jìn)。若真想 在說話技巧上有所長進(jìn)，則必須練習(xí)說話的時間；另外，即使是 看電視或電影，也能夠抓著說話方式的要點(diǎn)。 成功體驗(yàn)會使說話方式更順利 話題仍舊無法順利進(jìn)行 、在首次的訪問地點(diǎn)變得好生硬 等， 與其如此體驗(yàn)挫折感，還不如對自己說 今天講得很順利 、毫不生硬 地與對方洽談了 ，較能增強(qiáng)提高說話技巧的意愿。 別 以令對方疲勞的方式說話 只有以令對方輕松的說話方式商洽，方能順利進(jìn)行。令人不耐煩的說話方式 以太小的聲音說話，對方會因?yàn)槁牪磺宄?而變得不耐煩；冗長而又持續(xù)不斷的話題也會惹人不耐煩， 對方會因而感到精神疲勞， 而不愿聽下

36、去羅唆的說話方式當(dāng)對方?jīng)]有產(chǎn)生自己所期待的反應(yīng)時， 自己便會感到不滿意， 而 絮絮叨叨地反覆同樣的話；理所當(dāng)然地，這種類型的人，即使在有期 待的反應(yīng)時，也會由于太過興奮而仍舊重覆同樣的話題?？谌魬液拥恼f話方式說話太流暢， 甚至令人懷疑舌頭是如何打轉(zhuǎn)的， 不但令對方?jīng)]有 思考的余地，且亦無法使這些話停駐在對方心中。 使人不愉快的三種口頭禪難聽的副詞如：I總之、姑且不論、究竟、也就是說、非常、仍然、那樣也 難聽的連詞如：I因?yàn)?、因而、其次、然而、因?難聽的感動詞如：I實(shí)在是、嗯-、唉一哎呀、嗯、那個那個等。口頭禪自己是不會發(fā)現(xiàn)的，試著將自己的話錄在空白帶上聽聽看，一定會發(fā)現(xiàn)口頭禪多得令人厭煩。

37、別以令人反感的方式說話a. 反駁的說話方式有些銷售員很喜歡對對方所說的話一一提出反駁。b. 負(fù)面表達(dá)的說話方式即使是相同的現(xiàn)象 ,也會因看法不同而有正面與負(fù)面的結(jié)果 .c. 傷人自尊心的說話方式有些人喜歡指出對方微小的錯誤 ,夸耀自己的知識 ,毫不在乎地傷 害顧客的自尊心 ;人類一旦自尊心被傷害了 ,感情上便會反彈 ,如此一 來 ,便很難說服了 .d. 單方面的說話方式忽視顧客的想法或感情 ,單方面拼命地說話 ,這真是愚蠢透了 ,沒有對話就想推銷成功是沒有道理的3、吸引客戶交談的方式 以可獲信賴的方式說話欲得到顧客的信賴 ,要好好活用果斷、反覆、傳染的效果。a、果斷將事情有信心且直截了當(dāng)?shù)卣f出

38、，說 這個絕對是您的利益 要比 大概或恐怕更能令顧客接受。 如果顧客的反駁是錯誤的， 也應(yīng)該斷言說 絕對沒有那回事 ，只是，要注意別令對方感到太 過直接地否定其意見。b 、反覆 將一件事反覆數(shù)次，便會深植于潛在意識中，最后終于將深 信此事，這叫作 反覆效果的原則 。推銷員若反覆敘說自己所深 信的事， 在不知不覺間就會將之當(dāng)作信念， 顧客而言也是同樣的 道理。反覆地說服同一件事，遲早顧客也會有同感的，但是切忌 嘮叨，請?jiān)谡f服的方式上作變化。C、傳染銷售員對自己或商品抱持信念，而使其反覆，其信念將會表 現(xiàn)在自己的行動或說話方式上， 因而給予顧客正面的暗示； 相反 地，若不信任自己或商品，則亦將外表

39、，傳達(dá)給顧客，顧客亦將 不會信任你。為取得信賴的說話方式列舉下列幾條：d 、說話的進(jìn)行方式I是否絮絮叨叨地說話？I是否突然改變話題？I是否話說到旁岔去了？I是否將之歸納要領(lǐng)說明？I是否按順序說話？e、聲音、語詞I發(fā)聲是否清晰明了?I說話速度是否過快?I說話聲是否太??？I是否使用正確的措辭？I是否使用適當(dāng)?shù)恼Z詞？f 、話題、內(nèi)容I說話是否抓住要點(diǎn)？I有無真實(shí)性？I內(nèi)容是否太抽象化？I知識是否豐富？I目的是否清晰表達(dá)出來?g 、人與人之間的關(guān)系I是否好好地理解對方？I說話的目的是否共通？I是否處在友好的氣氛?I是否太過意識到對方的存在?I是否自以為是地談話？f 、人品I是否采取不認(rèn)真的態(tài)度？I是否

40、并非純工作的表現(xiàn)？I是否有不可靠的感覺？I是否自我意識太強(qiáng)烈？I是否怕生？4 、改善說話方式I若對自己的說話方式?jīng)]有自信，便要訓(xùn)練自己的自信心。 養(yǎng)成說話清晰的習(xí)慣I為了使話題內(nèi)容清晰，并使對方產(chǎn)生好感，這是需要努力 的。a、多活動嘴唇、下巴、舌頭，使這些部份的動作流暢。b、注意語調(diào)變化、抑揚(yáng)頓挫。c、以正確的姿態(tài)說話，這些平常便要多加留意。 注意用字遣辭語辭會引發(fā)人類的喜怒哀樂、反感、愛憎等情緒性反應(yīng)，并 擁有支配人類命運(yùn)的力量。 正因如此， 所以要注意使用對方能了 解的語辭、聽起來感覺好的語辭。一旦說出了的話，絕對無法消 失，若不用心用語辭，便無法成為職業(yè)推銷員。 使用手勢只用語言是無法打

41、動人心的，表情當(dāng)然是不用說了，動作亦 扮演了相當(dāng)重要的角色。 有時候用言語表達(dá)覺得吃力的場合， 若 加上手勢，則會變得輕而易舉，只是，夸大的手勢有時反而會有 負(fù)面效果，所以要注意。（八）銷售中注意的問題 首先，自己要欣賞自己所銷售的樓盤。如果，自己都不了解，又 不覺得樓盤很好的話，就無法推銷給對方。要擁有豐富的房地產(chǎn)知識， 一旦客戶有所質(zhì)問時， 應(yīng)該能夠立即 回答出商品房的優(yōu)點(diǎn)、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等。在說話技巧上多下些工夫，最好從對方關(guān)心的話題開始。 發(fā)現(xiàn)對方有購買意思時，一定要確認(rèn)商品房名稱、樓層、朝向、 面積、價(jià)格、付款方式等要領(lǐng)。1、對付客戶反駁的要領(lǐng) 不管是哪一種買賣，都會遭到反駁的，

42、要事先有所預(yù)測，做好事 前準(zhǔn)備。 誠實(shí)處理。沒有誠意的話語，是無法說服對方的。 話 中要帶有權(quán)威。一位擁有充分房地產(chǎn)知識的售樓員，所說出 來的話很自然地會帶有申訴力，可以讓客戶理解。 在事前就預(yù)想客戶的意見，所以，也可以事前就準(zhǔn)備好答覆客 戶的一套詞。 借用多樣的舉例，做好客戶的切身問題，說服對方。 盡早掌握住反對意見的根據(jù)在哪里。 不要太多話，把重點(diǎn)放在質(zhì)問上。 專心聆聽客戶所說的話。 保持著真心接受的心情，來聆聽客戶的反駁。 答 覆客戶的反駁，是銷售人員的重要任務(wù)。2、處理客戶怨言的要訣 以適當(dāng)?shù)臅r機(jī)、要領(lǐng)、誠意、來處理客戶的怨言 就算發(fā)生索賠狀況，也絕不可和客戶有所爭論。即使?fàn)広A了， 卻

43、失去了客戶，得不償失的。 對索賠問題，要盡可能抱持寬大的心緒，一直要聆聽到最后， 即使是很明顯地錯在對方，也要當(dāng)場圓滑處理。 盡快處理客戶怨言。藉此讓客戶了解你的公司之誠意，不要辨 解。 誠懇地感謝對方指出你不周到之處，并給予你改善的機(jī)會；大 多數(shù)的索賠都和商品本身的改良有關(guān)連。 不要把索賠一事認(rèn)為是朝著你個人而來。因?yàn)椋绻J(rèn)為這是 個人攻擊的話，就會做出不必要的辨解，或者，會失去一位客戶。 對于無法以銷售人員個人身分來處理的索賠問題，不要任意給 予答覆，先向上司或部門的負(fù)責(zé)人說明。3、處理客戶怨言的順序 首先，恭聽對方的不滿 a、聆聽所有的方面（一直聽到最后）b、專注且恭聽c、不可帶有先入

44、之見的觀念d、記錄重要的事情 分析原因 a、掌握中心問題b、和前例做比較c 、 對照方針、政策 找出解決方案 a、 檢討在權(quán)限內(nèi)是否可以解決b、 調(diào)查客戶的反應(yīng)c、有關(guān)于同性質(zhì)的抱怨，調(diào)查其他客戶的反應(yīng)d、注意不可重蹈覆策（九）銷售專業(yè)禮貌用語1、歡迎用語：歡迎您的光臨！ 歡迎您來我們售樓處！歡迎您來XX （花園）大廈! 歡迎您來我們這里購樓！2、問候用語：您好！早（上）晨好！上午好！下午好！晚上好！3、告別用語歡迎您再來！您慢走！您走好！再見！明天見！希望您再來看我們 XX 房（花園、大廈）。4、祝賀用語：節(jié)日快樂！新年快樂！周末愉快！5、征詢用語：您喜歡這套房嗎？您找什么？我來幫您？我來幫

45、您計(jì)算？先生（太太、小姐） ，他不在，請問有什么可以幫您？他正好走開了，我可以幫您嗎？請問您想了解那方面的問題。6、答應(yīng)用語：好的/ 是的 這是我應(yīng)該做的。歡迎批評，指正。我（們）做的不好，請指教。好的，我打電話給您。 是的，我一定 XXX。7、道歉用語：打擾您了！實(shí)在對不起（不好意思） ，請?jiān)彛≈x謝您的提醒！ 對不起，是我計(jì)算（搞、看、弄）錯了！對不起，讓您久等了！我（們）對此表示歉意！對不起，請稍稍等我一會。8、答謝用語：感謝（謝）您的支持！謝謝您！ 感謝您的光臨！為您服務(wù)（選房）感到榮幸！9、指引用語：請這邊走，先生（太太、小姐）。 在拐彎處朝左（右）拐彎。 請?jiān)谀沁叧耍ㄗ╇娞萆希ㄏ?/p>

46、）樓。 請?jiān)谶@里上（下）樓。 請往這（那）邊看。 請看這套（間）房。10 、回答電話用語：您好！這里是 XXX 花園（大廈）售樓處。 請您先不要掛電話，我?guī)湍?jì)算（看、找）一下。我要先問一下我們經(jīng)理。請問您貴姓。 請您留下聯(lián)系電話。XXX 花園（大廈）售樓處，很高興為您服務(wù)。請問您找那一位。 謝謝您打電話過來，希望您抽時間親自來我們這里實(shí)地參觀有什么需要請?jiān)俅螂娫拋怼Ｈ绻奖愕脑?，請記下我（們）的電話和地?四、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人基礎(chǔ)知識培訓(xùn)內(nèi)容 （一）房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)， 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。 房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié) 為一體的，具有整體性和不可分割性。1）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房

47、屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地 使用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占 有、使用、收益和處分的權(quán)利。2）土地類型：深圳市土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、 倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資微利房用地。3）土地使用權(quán)的出讓年限：居住用地 70 年； 工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或其它用地 50 年；4）三通一平：是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通、場地平整。5）七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通訊通、煤氣通、電 通熱力通、場地平整。6）土地使用權(quán)年限：是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方

48、式，將國有 土地使用權(quán)在一定權(quán)限內(nèi)出讓給土地使用者 （深圳市土地使用權(quán) 年限以最新的通知為準(zhǔn)） 。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符 合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的， 土地使用者可申請續(xù)用， 經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清 地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。7）土地使用費(fèi)：土地使用者因使用土地按規(guī)定每年支付給政論的費(fèi) 用。按現(xiàn)時的收費(fèi)是：居住用地 2元/M 2占地/年（由用地單位 支付，個人尚未收?。?）房地產(chǎn)市場：分一級市場、二級市場、三級市場；一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份， 將土地使用權(quán) 出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。 二級市場是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后

49、， 從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。 三級市場是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。9）國土局：代表國家行使土地所有者的職權(quán)，以及對房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個政府部門。10）公證處：是一個國家的證明機(jī)關(guān)，是法律公證的機(jī)構(gòu)。11 ）國土局產(chǎn)權(quán)登記處：辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登 記、變更、繼承、贈與等手續(xù)的部門。12）發(fā)展商：專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營企業(yè)。13）代理商：經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評估等 業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托，代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出 租，承租及物業(yè)咨詢評估報(bào)告，銷售等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)。14）傭金：是中介機(jī)構(gòu)完成一宗房

50、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后獲取的報(bào)酬，它 是一種勞動收益、風(fēng)險(xiǎn)收益和經(jīng)營收益的結(jié)果。根據(jù)深圳市經(jīng) 濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例 規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時，有權(quán)獲取傭金 1.5% 。15 ）商品房：是指開發(fā)商以市場地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè) 并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)， 它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn) 證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。 （我化 司現(xiàn)時只接受此類房地產(chǎn)委托銷售） 。16）福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價(jià)， 按房屋的成本造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工， 帶有福利性質(zhì)的 房屋。17 ）微利商品房：與福利房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn) 成本的微利，

51、 這類房屋由市政府主管單位籌資建設(shè)， 用來解決企 業(yè)職工住宅困難戶，價(jià)格由政府確定，實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格政策。18）自建房（集資房）：是指各單位自籌資金或合資興建房屋。產(chǎn)權(quán) 由投資單位所有，一般自用為主，不得在市場上流通（按規(guī)定已 補(bǔ)交地價(jià)的除外）。19 ）房地產(chǎn)證：是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法 律憑證。20 ）商品房預(yù)售制度：是指開發(fā)商在建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場 銷售，由國土局制定的一項(xiàng)提前銷售制度。只有取得了預(yù)售許 可證才能銷售。申請預(yù)售須備下列文件： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書副本及復(fù)印件 房地產(chǎn)正本或土地使用權(quán)出讓合同書和付清地價(jià)款證明 投資許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證開工許可證21

52、）外銷許可證：凡對境外隨預(yù)售的房屋都要辦理此證才可銷售。22 ）深圳房地產(chǎn)買賣合同：是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙 方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議， 所有的商品房銷售都須簽訂此合同， 內(nèi)銷 的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。23 ）房地產(chǎn)抵押合同：是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定。24 ）銀行按揭：是指購房者購買樓房時與銀行達(dá)成抵押貸款的一種 經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部份樓款，余款由銀行代購房者支付，購 房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行， 購房者將分期償還銀行的貸款 及利息，這種方式稱為銀行按揭。25 ）房地產(chǎn)證公證：公證機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押

53、、贈與、 繼承等行為的合法性作法律公證。26 ）樓花抵押登記：是指已辦銀行按揭的樓花送到國土局產(chǎn)權(quán)登記 科辦理押登記手續(xù)。 抵押人將貸款與利息還清后， 須將已辦抵押 登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷抵押。27）建筑面積：房屋實(shí)用面積與分?jǐn)偣裁娣e之和。28）公攤面積：屬于公共部份的面積29）實(shí)用面積：建筑面積與公攤面積的差28）實(shí)用率：房屋實(shí)用面積與建筑面積之比。29）容積率：規(guī)定地塊上全部建筑總面積與地塊面積之比。30）預(yù)售樓花：將未建好的樓房提前出售，稱為售樓花。31 ）樣板房：是指與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的 售樓書而定的房間。32 ）示范單位：與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客房戶裝 修參考而經(jīng)過精心裝修的。33 ）復(fù)式房：上、下兩層標(biāo)準(zhǔn)層二合為一，結(jié)構(gòu)與標(biāo)準(zhǔn)房結(jié)構(gòu)有區(qū) 別。34 ）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)人通過買賣、交換、贈與等形式將 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。 按現(xiàn)時有關(guān)規(guī)定， 預(yù)售及現(xiàn)售的 房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓， 但必須到國土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)， 房地產(chǎn)公司不 得給預(yù)購房者更改姓名