小區(qū)質(zhì)量保修階段工程和設(shè)備管理監(jiān)控規(guī)程

1、小區(qū)質(zhì)量保修階段工程和設(shè)備管理監(jiān)控規(guī)程 小區(qū)質(zhì)量保修階段工程和設(shè)備管理監(jiān)控規(guī)程 1.0目的 為入伙后房屋、設(shè)備設(shè)施進(jìn)入免費(fèi)保修階段供應(yīng)操作指引，以便準(zhǔn)時(shí)處理客戶報(bào)修和確保各類設(shè)備設(shè)施正常安全運(yùn)行。 20范圍 適用于房地產(chǎn)開發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司（以下稱地產(chǎn)、物業(yè)）。 3.0職責(zé) 3.1物業(yè)公司負(fù)責(zé)編制、發(fā)布和修訂本工作規(guī)程。 3.2地產(chǎn)公司工程部負(fù)責(zé)對(duì)入伙及保修階段工程質(zhì)量問題的處理。 3.3地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)監(jiān)督、督促各施工單位工程質(zhì)量問題的處理工作。 3.4地產(chǎn)對(duì)保修期內(nèi)的房屋和設(shè)備質(zhì)量問題擔(dān)當(dāng)管理責(zé)任。 3.5物業(yè)公司負(fù)責(zé)在保修階段對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常管理和巡查。 40方法和過程掌握 4

2、.1工程質(zhì)量問題處理方法 4.1.1地產(chǎn)在入伙前，需結(jié)合詳細(xì)狀況確定工程質(zhì)量返修的管理方法。目前工程質(zhì) 量返修問題的處理主要有兩種方式：A、由地產(chǎn)直接負(fù)責(zé)跟進(jìn)處理；B、地產(chǎn)委托物業(yè)代理跟進(jìn)服務(wù)。 4.1.1.1由地產(chǎn)直接負(fù)責(zé)跟進(jìn)處理 1)物業(yè)任一部門接到客戶反映的工程質(zhì)量問題時(shí)，須予以記錄，并反饋至地產(chǎn)相關(guān)部門； 2)地產(chǎn)相關(guān)部門通知施工方并會(huì)診、商定修理時(shí)間，跟進(jìn)、驗(yàn)收、交付、記錄等，并將處理信息反饋給物業(yè)，以便協(xié)助處理和跟進(jìn)； 3)地產(chǎn)工程部每月需統(tǒng)計(jì)并填報(bào)工程質(zhì)量保修記錄表，并報(bào)地產(chǎn)總公司； 4)在處理過程中，積極與客戶進(jìn)行溝通，防止問題的升級(jí)。 4.1.1.2地產(chǎn)委托物業(yè)代理跟進(jìn)服務(wù)

3、1)地產(chǎn)與物業(yè)在入伙前簽訂工程返修委托代理合同或施工方、地產(chǎn)、物業(yè)簽定三方協(xié)議，明確工作方法及相關(guān)責(zé)任； 2）為物業(yè)便于管理，地產(chǎn)并將施工方的保證金轉(zhuǎn)至物業(yè)直接管理。物業(yè)內(nèi)部須制訂保證金的扣罰審批流程，并將扣罰標(biāo)準(zhǔn)通知施工方； 3）物業(yè)負(fù)責(zé)受理業(yè)主報(bào)修、聯(lián)系施工方會(huì)診、商定修理時(shí)間，跟進(jìn)、驗(yàn)收、交付、記錄等工作，物業(yè)服務(wù)中心指定工程修理助理負(fù)責(zé)處理工程質(zhì)量問題， 4）服務(wù)中心接到工程質(zhì)量問題時(shí)，須進(jìn)行記錄，并開具房屋返修工作記錄單，交工程修理助理負(fù)責(zé)處理。 5）工程修理助理聯(lián)系業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，并將查看結(jié)果記錄在房屋返修工作記錄單上。如查看結(jié)果為業(yè)主誤報(bào)或業(yè)主自身原因造成，無(wú)須修理或業(yè)主自行解

4、決的，工程修理助理將房屋返修工作記錄單進(jìn)行存檔。 6）確認(rèn)為工程質(zhì)量問題，工程修理助理通知施工單位負(fù)責(zé)人支配返修，施工單位負(fù)責(zé)人制定返修方案填寫在房屋返修工作記錄單上，并簽名確認(rèn)。 7）如保修單位不履行責(zé)任，或多次返修不成功的，由物業(yè)制定返修方案，支配返修，并填寫扣款通知單交返修單位確認(rèn)。 8）如為小修項(xiàng)目（五金配件、門窗配件等），返修完畢后，工程修理助理需對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪，并將回訪結(jié)果的填寫在房屋報(bào)修登記表的備注欄。如較大修理，工程修理助理需與業(yè)主商定修理時(shí)間，與施工隊(duì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交底，并與施工隊(duì)負(fù)責(zé)人在房屋修理任務(wù)書上簽名確認(rèn)。工程修理助理支配施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)修理。修理完畢后，工程修理助理隨即進(jìn)行初驗(yàn)

5、，合格后會(huì)同業(yè)主、施工隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收，并請(qǐng)業(yè)主在房屋返修工作記錄單上簽名確認(rèn)。 9）工程修理助理每月需匯總填報(bào)工程質(zhì)量保修記錄表報(bào)地產(chǎn)工程部。 10）工程修理助理將返修資料歸檔。 4.1.2對(duì)于業(yè)主反映的普遍公共設(shè)施配套等問題，由物業(yè)提交專題報(bào)告報(bào)地產(chǎn)，由地產(chǎn)負(fù)責(zé)處理。 4.2設(shè)備保修期內(nèi)的管理工作 4.2.1地產(chǎn)與物業(yè)根據(jù)新建物業(yè)接管驗(yàn)收指引，辦理驗(yàn)收手續(xù)，對(duì)部分在物業(yè)管理委托合同中未明確的設(shè)備設(shè)施免費(fèi)維保的管理工作可一并交接給物業(yè)，同時(shí)對(duì)供應(yīng)商保證金的扣罰流程共同進(jìn)行確定。 4.2.2為在接管初期設(shè)備設(shè)施免費(fèi)維保期內(nèi)對(duì)施工或安裝單位的維保工作進(jìn)行有效監(jiān)控，地產(chǎn)應(yīng)確保移交時(shí)，供應(yīng)設(shè)備設(shè)施選

6、購(gòu)及安裝的合同復(fù)印件、維保作業(yè)計(jì)劃、維保期限及內(nèi)容和其它服務(wù)承諾的復(fù)印件，設(shè)備設(shè)施供應(yīng)商及安裝單位的聯(lián)系人、電話、地址等資料。 4.2.3物業(yè)應(yīng)制定各類設(shè)備的保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書，包含對(duì)保修期內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的修理、保修監(jiān)督工作，并嚴(yán)格根據(jù)作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行操作，填寫相關(guān)質(zhì)量記錄。 4.2.4保修期內(nèi)是由安裝單位/供應(yīng)商進(jìn)行日常保養(yǎng)修理的，服務(wù)中心應(yīng)根據(jù)維保方供應(yīng)保養(yǎng)計(jì)劃，將修理方每次到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保養(yǎng)的狀況記錄在服務(wù)供方設(shè)備保養(yǎng)修理記錄表上，并將日常出現(xiàn)的故障和服務(wù)不準(zhǔn)時(shí)等狀況在記錄表中記錄。 4.2.5電梯保修期結(jié)束后如物業(yè)公司仍須分包給社會(huì)專業(yè)公司維保的，物業(yè)公司應(yīng)在電梯保修到期前二個(gè)月，著手預(yù)備供方的評(píng)估工作,確定有資格的合格供方。 4.2.6對(duì)于保修期內(nèi)的各類設(shè)備，在出現(xiàn)或發(fā)覺故障和問題時(shí)，服務(wù)中心應(yīng)準(zhǔn)時(shí)通知安裝單位處理，如影響到業(yè)主使用的，應(yīng)同時(shí)做好防范措施。服務(wù)中心將故障及處理狀況進(jìn)行具體記錄在保修期內(nèi)設(shè)備故障處理記錄表，報(bào)送物業(yè)公司和地產(chǎn)公司相關(guān)部門。 5.0支持性文件 QP-15-02工程質(zhì)量和設(shè)備保修協(xié)議書 6.0質(zhì)量記錄 QP-15-01-F001保修期內(nèi)設(shè)備故障處