土地規(guī)劃管理(一)土地估價(jià)師考試復(fù)習(xí)

1、2010 年土地估價(jià)師考前輔導(dǎo)（精講班）學(xué)習(xí) （土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)）土地規(guī)劃管理一、考試目的 測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)土地規(guī)劃管理的概念和內(nèi)容的理解與掌握程度。 考試大綱無(wú)變化。二、考試基本要求 掌握：土地用途管制及土地利用總體規(guī)劃的概念、目的、作用和內(nèi)容； 熟悉：土地利用專項(xiàng)規(guī)劃及土地利用詳細(xì)規(guī)劃的概念和內(nèi)容； 了解：其他土地專項(xiàng)規(guī)劃的概念和內(nèi)容，土地規(guī)劃與其他規(guī)劃的關(guān)系。三、章節(jié)框架1土地規(guī)劃的概念與類型2土地規(guī)劃的作用3影響土地利用的因素4土地可持續(xù)利用的準(zhǔn)則5土地用途管制制度的概念6土地用途管制的作用和意義7土地用途管制的內(nèi)容8土地利用總體規(guī)劃的概念9土地利用總體規(guī)劃的意義10土地利用總體規(guī)劃編

2、制原則 11土地利用總體規(guī)劃的內(nèi)容12土地利用總體規(guī)劃編制程序 13土地利用總體規(guī)劃的評(píng)審、報(bào)批、修改14土地利用專項(xiàng)規(guī)劃15土地利用詳細(xì)規(guī)劃16土地利用規(guī)劃實(shí)施與管理的途徑17土地規(guī)劃與其他規(guī)劃的關(guān)系18土地利用計(jì)劃內(nèi)容輔導(dǎo)一、土地規(guī)劃的概念 規(guī)劃通常兼有兩層含義： 一是描繪未來(lái)，根據(jù)現(xiàn)在的認(rèn)識(shí)對(duì)未來(lái)目標(biāo)和發(fā) 展?fàn)顟B(tài)提出構(gòu)想；二是行為決策，即為實(shí)現(xiàn)未來(lái)目標(biāo)或達(dá)到未來(lái)發(fā)展?fàn)顟B(tài)作出 行動(dòng)步驟的決策，從政府層面看，一般都需要對(duì)國(guó)家、區(qū)域和城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展和資源配置從總體上作出長(zhǎng)期戰(zhàn)略部署和安排。土地規(guī)劃是以土地資源的合理利用為核心，以最佳經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益為 目標(biāo)， 根據(jù)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地

3、的自然、經(jīng)濟(jì)特性，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的 土地開(kāi)發(fā)、利用、整治、保護(hù)所作出的具體部署和安排。 其實(shí)質(zhì)是對(duì)未來(lái)土地 利用及其發(fā)展趨勢(shì)所作的預(yù)先估算的過(guò)程。土地規(guī)劃體系是由不同類型、性質(zhì)、等級(jí)、層次以及不同內(nèi)容和時(shí)序的土 地利用規(guī)劃所組成，并形成相互聯(lián)系的有機(jī)整體。完善的土地利用規(guī)劃體系是 科學(xué)編制土地利用規(guī)劃、科學(xué)管理土地的基礎(chǔ)。 我國(guó)土地利用規(guī)劃體系是在 20 世紀(jì) 50 年代提出的， 當(dāng)時(shí)是以農(nóng)村土地利用規(guī)劃為主， 并參考蘇聯(lián)土地規(guī)劃的 體系，分為企業(yè)間土地規(guī)劃和企業(yè)內(nèi)土地規(guī)劃，后來(lái)又把企業(yè)間土地規(guī)劃延伸 為區(qū)域性土地規(guī)劃。我國(guó)現(xiàn)行的土地規(guī)劃是以土地利用總體規(guī)劃為主體的一個(gè)多層次的規(guī)劃體 系，具

4、體包括以下分類：1根據(jù)時(shí)限長(zhǎng)短不同，土地規(guī)劃可分為長(zhǎng)期規(guī)劃、中期規(guī)劃和短期規(guī)劃 一般來(lái)說(shuō)， 長(zhǎng)期規(guī)劃的年限一般都在 10年以上，短期規(guī)劃的年限少于 5 年，中 期規(guī)劃的年限 5-10 年。其中，土地利用總體規(guī)劃屬于長(zhǎng)期規(guī)劃，它是編制中、 短期土地規(guī)劃和年度用地計(jì)劃的依據(jù)。2根據(jù)規(guī)劃范圍的大小，可將土地規(guī)劃分為國(guó)家規(guī)劃和地方規(guī)劃。3根據(jù)行政區(qū)域范圍的不同， 我國(guó)將規(guī)劃分為全國(guó)、 省級(jí)、地市級(jí)、縣（ 市） 級(jí)、鄉(xiāng) （鎮(zhèn)） 級(jí)五個(gè)層次。全國(guó)性土地利用總體規(guī)劃 應(yīng)該為國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 調(diào)控提供依據(jù)，它應(yīng)該 屬于戰(zhàn)略性、政策性規(guī)劃。 省級(jí)行政區(qū)在我國(guó)其區(qū)域范 圍都比較大，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、土地利用結(jié)

5、構(gòu)都比較完整， 省級(jí)土地利用 總體規(guī)劃仍然屬于政策性規(guī)劃的范疇。地市級(jí)土地利用總體規(guī)劃就其深度而言 應(yīng)屬于政策性規(guī)劃范疇， 它是由省級(jí)規(guī)劃向縣級(jí)規(guī)劃的過(guò)渡層次。 縣（市）級(jí) 土地利用總體規(guī)劃作為總量控制的最基本層次，屬于管理型規(guī)劃， 重在定性、 定量、定位的落實(shí)，提高規(guī)劃的可操作性 。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)土地利用總體規(guī)劃處于 規(guī)劃的最低層次，屬實(shí)施型規(guī)劃，規(guī)劃成果以規(guī)劃圖為主，為用地管理提供直 接依據(jù)。例題： 全國(guó)、省級(jí)、地市級(jí)和縣級(jí)土地利用總體規(guī)劃屬宏觀控制性規(guī)劃， 鄉(xiāng)級(jí)土地利用總體規(guī)劃是實(shí)施性、管理性規(guī)劃。 （ ） （2008 年土地管理 基礎(chǔ)與法規(guī)試題）答案：X解析： 縣（市）級(jí)土地利用總體規(guī)劃作

6、為總量控制的最基本層次，屬于管 理型規(guī)劃，重在定性、定量、定位的落實(shí)，提高規(guī)劃的可操作性。4根據(jù)分級(jí)管理的原則， 土地利用總體規(guī)劃可以分為行政區(qū)土地利用總體 規(guī)劃和跨行政區(qū)的土地利用總體規(guī)劃。5根據(jù)規(guī)劃的性質(zhì)，土地規(guī)劃可分為土地利用總體規(guī)劃、土地利用專項(xiàng)規(guī) 劃和土地利用詳細(xì)規(guī)劃。 土地利用總體規(guī)劃圖的比例尺大多是小于1： 1 萬(wàn)；而土地利用詳細(xì)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，其比例尺往往大于l ：1 萬(wàn)。土地規(guī)劃與國(guó)土規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、城市規(guī)劃、農(nóng)業(yè)規(guī)劃、土地利用計(jì)劃之 間既有明顯的區(qū)別，又存在著密切的聯(lián)系。例題： 按規(guī)劃性質(zhì)，土地規(guī)劃可分為 ( ) 。A. 短期規(guī)劃B.土地利用總體規(guī)劃C. 土地利用專項(xiàng)規(guī)劃D

7、 .土地利用詳細(xì)規(guī)劃E.長(zhǎng)期規(guī)劃答案 ：解析：按規(guī)劃性質(zhì)，土地規(guī)劃可分為土地利用總體規(guī)劃、土地利用專項(xiàng)規(guī) 劃和土地利用詳細(xì)規(guī)劃。二、土地規(guī)劃的作用 土地規(guī)劃在強(qiáng)化城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理、生產(chǎn)力布局調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、土 地保護(hù)、土地利用方式轉(zhuǎn)變以及對(duì)于緩解人口，增長(zhǎng)、資源短缺、環(huán)境惡化與 區(qū)域發(fā)展的矛盾等方面都具有重要作用。 具體地說(shuō)，其作用主要表現(xiàn)在對(duì)土地 利用的控制、協(xié)調(diào)、組織和監(jiān)督三個(gè)方面。1. 控制作用 土地規(guī)劃是一個(gè)多層次的分級(jí)體系，不同層次的規(guī)劃有各自的任務(wù)，起著不同的作用。但上下層次之間存在著緊密的聯(lián)系 ，上一層次的土地利用規(guī)劃對(duì) 下一層次的規(guī)劃起著控制作用， 因此土地利用規(guī)劃一般應(yīng)該

8、是自上而下逐級(jí)控 制進(jìn)行的，國(guó)家必須通過(guò)土地利用規(guī)劃，控制部門、行業(yè)的用地結(jié)構(gòu)和規(guī)模， 對(duì)土地利用實(shí)行有效的控制。2. 協(xié)調(diào)作用土地在人口、資源、環(huán)境三者中處于基礎(chǔ)地位。 土地是人類不可缺少的最 重要的自然資源，同時(shí)也是自然環(huán)境的主體，土地資源的可持續(xù)利用是經(jīng)濟(jì)社 會(huì)可持續(xù)發(fā)展的前提。我國(guó)人多地少的基本國(guó)情、經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的用地需 求和改善土地生態(tài)環(huán)境的迫切需要， 客觀上決定了我們必須從長(zhǎng)遠(yuǎn)和全局出發(fā)， 綜合協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌安排各業(yè)、各類用地，妥善處理保護(hù)與發(fā)展的關(guān)系，實(shí)行土地 用途管制，加強(qiáng)土地的宏觀管理。 正是根據(jù)這一客觀需要， 土地管理法強(qiáng)化 了土地利用總體規(guī)劃的法律地位和作用。可見(jiàn)，不能將

9、土地利用規(guī)劃簡(jiǎn)單理解 為一項(xiàng)部門規(guī)劃或地方規(guī)劃，而是國(guó)家加強(qiáng)土地管理，統(tǒng)籌安排各業(yè)用地，保 障經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的一項(xiàng)重要措施。總之，通過(guò)土地規(guī)劃，可以實(shí)現(xiàn)區(qū)域 內(nèi)人口、資源、環(huán)境的和諧統(tǒng)一?？梢詤f(xié)調(diào)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門、各行業(yè)土地需求 的矛盾，保證各個(gè)產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。3組織和監(jiān)督組織土地有效利用，是土地利用規(guī)劃最基本、最主要的功能。 通過(guò)組織土 地規(guī)劃利用，正確處理好土地開(kāi)發(fā)、利用、整治、保護(hù)間的關(guān)系，達(dá)到合理分 配土地資源、提高土地利用效益最大化的目的。同時(shí)， 土地規(guī)劃是土地管理的 “龍頭”和依法監(jiān)督的基本依據(jù)。 土地規(guī)劃是法定的國(guó)家權(quán)力，是依法實(shí)行土 地用途管制制度的重要依據(jù)。法律明確規(guī)定

10、，基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的劃定、建設(shè)項(xiàng) 目用地預(yù)審、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征用審批、土地開(kāi)發(fā)整理、土地執(zhí)法監(jiān)察等， 都要以土地規(guī)劃為依據(jù)。例題： 土地利用規(guī)劃是對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)、利用、整治、保護(hù)所作 出的具體部署和安排。其作用不包括 ( ) 。2009 年土地管理基礎(chǔ)與法規(guī) 試題)A.控制作用 B .協(xié)調(diào)作用C .分異作用 D .組織和監(jiān)督作用答案： C解析： 土地規(guī)劃作用主要表現(xiàn)在對(duì)土地利用的控制、協(xié)調(diào)、組織和監(jiān)督三 個(gè)方面。三、影響土地利用的因素1自然因素土地利用直接受制于自然因素的影響。 這些因素主要包括氣候、地貌、水 文、土壤、植被、礦藏、景觀和位置等。2經(jīng)濟(jì)因素自然因素決定了不同土地利用的物

11、質(zhì)基礎(chǔ)，而不同的經(jīng)濟(jì)因素則決定了土 地利用的方式、結(jié)構(gòu)及如何利用 。經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、投 入水平等。3制度因素 制度、人口、法規(guī)、政策、教育、技術(shù)乃至風(fēng)俗和宗教都對(duì)土地利用構(gòu)成 較大的影響。其中，土地制度、人口和國(guó)家政策對(duì)土地利用的影響尤其明顯。例題：影響土地利用的主要因素有 （ ） 。（2007 年土地管理基礎(chǔ)與法規(guī) 試題）A. 自然因素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素B. 社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和制度因素C. 自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素以及制度因素D. 總體因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素答案： C解析： 影響土地利用的因素包括： 1）自然因素。 2）經(jīng)濟(jì)因素。 3）制度 因素。四、土地可持續(xù)利用的準(zhǔn)則 土地可

12、持續(xù)利用主要包括以下準(zhǔn)則：1. 生產(chǎn)性準(zhǔn)則 。生產(chǎn)性準(zhǔn)則主要是指保持和加強(qiáng)土地的生產(chǎn)和服務(wù)功能。土地的一項(xiàng)重要功能就是為人類提供衣食住行的產(chǎn)品。無(wú)論是作為生態(tài)系統(tǒng)的 土地，還是作為勞動(dòng)對(duì)象的土地，土地利用的根本目標(biāo)就是利用土地進(jìn)行各類 生產(chǎn)。2保護(hù)性準(zhǔn)則。 保護(hù)性準(zhǔn)則要求保護(hù)土地資源的潛力和防止土壤與水質(zhì)的 退化。 廣義的土地資源包括大氣、植物、動(dòng)物、土壤等資源。持續(xù)的土地利用 方式應(yīng)該實(shí)現(xiàn)資源的有效利用和適宜的開(kāi)發(fā)，資源的保護(hù)性一方面包括在代內(nèi) 對(duì)開(kāi)發(fā)利用的資源采取經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行政、法律等措施使土地資源保持良性發(fā) 展。另一方面，資源的保護(hù)性是指土地資源所謂分配實(shí)現(xiàn)代際公平，如果后代 享有比當(dāng)

13、代更多的資源，或至少不能少于當(dāng)代享有的資源，則實(shí)現(xiàn)了土地的持 續(xù)利用。土地持續(xù)利用以耕地資源、土壤和水質(zhì)的保護(hù)為重點(diǎn)。如農(nóng)業(yè)用地的 目標(biāo)是保護(hù)耕地資源，工礦用地的主要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)礦產(chǎn)資源的持續(xù)開(kāi)采。3社會(huì)可接受性準(zhǔn)則。 社會(huì)可接受性是指某種土地利用方式能否被社會(huì)所 接受，如果不能被接受，則這種土地利用方式必然是失敗的。 影響社會(huì)接受能 力的因素有很多，如政策法規(guī)、 政策保障、 個(gè)體接受能力、 團(tuán)體的接受能力等， 這些因素難以度量使得社會(huì)接受能力的直接度量比較困難，其中一項(xiàng)重要內(nèi)容 是收益分配的代內(nèi)公平性和資源利用的代際公平性。如果土地收益的分配與占 有人群之間的關(guān)系呈現(xiàn)正態(tài)分布，那么該土地利用方

14、式具有收益分配代內(nèi)相對(duì) 公平性；如果少數(shù)人占有大量的土地收益，這樣的土地收益分配是不公平的， 如果過(guò)度開(kāi)發(fā)或不合理的利用而損害了后代利用同一資源和環(huán)境的權(quán)利，那么 這樣的方式也是不公平的。4安全性準(zhǔn)則。安全性準(zhǔn)則也稱穩(wěn)定性準(zhǔn)則，主要在于減少生產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程 度，保障穩(wěn)定生產(chǎn)。 由于自然條件、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等因素的變動(dòng)，土地生產(chǎn)難免 會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，持續(xù)利用的土地應(yīng)該是在一定的時(shí)間尺度上使生產(chǎn)力的波動(dòng)控制 在一定的范圍內(nèi)，出現(xiàn)大的波動(dòng)的土地必然是不穩(wěn)定的。5經(jīng)濟(jì)可行性準(zhǔn)則。經(jīng)濟(jì)可行性要求土地可持續(xù)利用并具有經(jīng)濟(jì)活力們利用土地的目的在于獲得一定的經(jīng)濟(jì)收益，所以，如果某種土地利用方式在 當(dāng)?shù)厥强尚械模敲催@種土

15、地利用方式一定有經(jīng)濟(jì)效益，其收益必須大于投資 成本，否則肯定不能存在下去。 土地持續(xù)利用需要考慮的經(jīng)濟(jì)含義是綜合效益， 是土地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出和外部經(jīng)濟(jì)性的綜合，并非土地產(chǎn)品的價(jià)值。如果某種土地利 用方式，如鄉(xiāng)村土地城鎮(zhèn)化，具有絕對(duì)的經(jīng)濟(jì)效益，但帶來(lái)生態(tài)和社會(huì)的外部 不經(jīng)濟(jì)性大于單純的經(jīng)濟(jì)收益，則這樣的土地利用方式依然是不可持續(xù)的。從 經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度考慮，土地持續(xù)利用要求投人產(chǎn)出比大于1。相對(duì)于一定投入，產(chǎn)出越大說(shuō)明土地利用給予人類的回報(bào)越高。五、土地用途管制制度的概念(掌握) 土地用途管制制度是土地管理法確定的加強(qiáng)土地資源管理的基本制度。通過(guò)嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途和土地利用計(jì)劃的安排使用土

16、地， 嚴(yán)格控制占用農(nóng)用地特別是耕地，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置，合理利用，從而保 證耕地?cái)?shù)量穩(wěn)定。土地用途管制制度是 指國(guó)家為保證土地資源的合理利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì) 和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過(guò)編制土地利用規(guī)劃，規(guī)定土地用途，明確土地使用限 制條件，實(shí)行用途變更許可的一項(xiàng)強(qiáng)制性的管理制度。 其核心是依據(jù)土地利用 總體規(guī)劃對(duì)土地用途轉(zhuǎn)變實(shí)行嚴(yán)格控制。 按照土地用途管制的要求，對(duì)土地 資源的利用，特別是各類非農(nóng)建設(shè)占用耕地，就要嚴(yán)格按土地利用總體規(guī)劃和 年度計(jì)劃供地，嚴(yán)格把好農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行耕地“占一 補(bǔ)一”的補(bǔ)償制度，嚴(yán)格依法征地和執(zhí)行征地補(bǔ)償安置制度。土地利用規(guī)劃是實(shí)施用途管制的依據(jù)，

17、而用途管制是落實(shí)土地利用規(guī)劃的 手段和措施。例題： 土地用途管制制度是 ( ) 確定的加強(qiáng)土地資源管理的基本制度。A.城市房地產(chǎn)管理法B .土地管理法C.建筑法D.城鄉(xiāng)規(guī)劃法答案 ： B解析：土地用途管制制度是土地管理法確定的加強(qiáng)土地資源管理的基 本制度。六、土地用途管制的作用和意義(掌握)國(guó)家實(shí)行土地用途管制的目的和作用在于強(qiáng)制性地嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建 設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式和土地 利用方式由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，保障糧食安全、保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保障生態(tài)安 全，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。在我國(guó)目前人地矛盾十分緊張的情況下，實(shí)施土地用途管制制度有其現(xiàn)實(shí) 的

18、必然性和重要意義。1.土地用途管制制度是一種比較先進(jìn)的土地資源管理制度。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展，工業(yè)化和城市化程度提高，土地的不合理利用和浪費(fèi)現(xiàn)象十分嚴(yán)重，必須 強(qiáng)化土地利用的政府調(diào)控力度，逐步形成了以土地規(guī)劃為依據(jù)，對(duì)土地用途變 更實(shí)行嚴(yán)格控制的土地用途管制制度。2. 土地用途管制制度可以解決我國(guó)分級(jí)限額審批制的弊端。3. 可以實(shí)現(xiàn)利用整體效率最大化。4. 協(xié)調(diào)“吃飯”與“建設(shè)”的矛盾。 土地是人類賴以生存和生活的基礎(chǔ)， 具有有限性和不可再生性的特點(diǎn)，因此，它是最珍貴的自然資源，最寶貴的物 質(zhì)財(cái)富。在征收土地時(shí)，必須堅(jiān)持“一要吃飯、二要建設(shè)”的方針，必須堅(jiān)持 “十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕

19、地”的基本國(guó)策。5. 消除土地利用中不利的外部性影響， 保護(hù)環(huán)境， 實(shí)現(xiàn)土地的可持續(xù)利用。例題：以下土地管理目的中， ( ) 不是土地用途管制的目標(biāo)。 (2008 年土 地管理基礎(chǔ)與法規(guī)試題)A. 土地利用整體效率最大化B. 協(xié)調(diào)建沒(méi)與保護(hù)的矛盾C. 消除土地利用中負(fù)外部性影響D. 確保被征地農(nóng)民生活水平不降低答案： D解析： 實(shí)施土地用途管制制度有其現(xiàn)實(shí)的必然性和重要意義： 1.土地用途 管制制度是一種比較先進(jìn)的土地資源管理制度。 2.土地用途管制制度可以解決 我國(guó)分級(jí)限額審批制的弊端。 3.可以實(shí)現(xiàn)利用整體效率最大化。 4.協(xié)調(diào)“吃 飯”與“建設(shè)”的矛盾。 5.消除土地利用中不利的外部性影

20、響，保護(hù)環(huán)境，實(shí) 現(xiàn)土地的可持續(xù)利用。七、土地用途管制的內(nèi)容（掌握）1.按用途對(duì)土地進(jìn)行分類 為實(shí)施土地用途管制， 土地管理法將土地按用途分為三大類型，即農(nóng)用 地、建設(shè)用地和未利用地，不同用途的土地，其用途管制的具體內(nèi)容不同。（1）農(nóng)用地用途管制可分為農(nóng)地農(nóng)用管制和農(nóng)地非農(nóng)用管制兩個(gè)方面。 農(nóng)地農(nóng)用管制是使用土 地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的農(nóng)用地用途使用土地， 農(nóng)用地內(nèi)部地類變更必須依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)依法批準(zhǔn)后進(jìn)行；農(nóng)地非 農(nóng)化管制在于限制農(nóng)地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)地，特別是嚴(yán)格限制耕地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)地。（2）建設(shè)用地用途管制 是要按土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的用途合理使用土地；控制建設(shè)用

21、地總量；城市建設(shè)用地規(guī)模符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地、不占或少占 農(nóng)用地；嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理。3）未利用地土地用途管制包括禁止不符合土地利用總體規(guī)劃，破壞自然生態(tài)環(huán)境的土地開(kāi)發(fā)；鼓勵(lì) 對(duì)未利用地進(jìn)行科學(xué)的開(kāi)發(fā)利用；鼓勵(lì)對(duì)廢棄渠道、公路、零星坑塘水面、鹽 堿地的利用，利用各種方式進(jìn)行土地整理。2土地利用總體規(guī)劃規(guī)定土地用途國(guó)家通過(guò)法律途徑賦予土地利用總體規(guī)劃高度的調(diào)控權(quán)威。全國(guó)性和省級(jí) 規(guī)劃是在全國(guó)或省域范圍內(nèi)從宏觀上統(tǒng)籌安排用地， 重點(diǎn)是制定土地利用政策、 確定土地利用約束性控制指標(biāo)，確保各類用地結(jié)構(gòu)、規(guī)模與布局的宏觀控制， 實(shí)現(xiàn)土地的合理利用?？h、鄉(xiāng)級(jí)土地利用總體規(guī)劃依據(jù)上級(jí)規(guī)

22、劃下達(dá)的控制指 標(biāo)和本地的土地利用狀況、自然條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r劃分土地利用區(qū)，確定各 區(qū)利用規(guī)模與布局，制定分區(qū)管制規(guī)則，為土地用途管制提供依據(jù)。 土地利用 總體規(guī)劃劃分的土地用途分區(qū)一般有基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、一般農(nóng)田區(qū)、園地利用 區(qū)、林業(yè)用地區(qū)、牧草地用地區(qū)、城鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)、農(nóng)村居民點(diǎn)用地區(qū)、工礦 用地區(qū)、交通水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地區(qū)、生態(tài)保護(hù)用地區(qū)等。3土地登記注冊(cè)土地用途土地用途登記是土地用途管制的權(quán)利保障。實(shí)行土地用途管制，要求明確 土地權(quán)利人的土地用途，進(jìn)行土地用途登記，使權(quán)利人土地用途的權(quán)利內(nèi)容在 法律上得到保障。這樣，即保證土地權(quán)利人的土地權(quán)利，又規(guī)定權(quán)利人土地用 途義務(wù)，在土地權(quán)利登記

23、中實(shí)現(xiàn)土地用途管制。城鎮(zhèn)土地登記中土地用途主要 分為工業(yè)用地、居住用地和商業(yè)用地，每類用地中還可以進(jìn)一步細(xì)分。農(nóng)村土 地登記中土地用途主要有宅基地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地參照城鎮(zhèn)用地用途劃分，農(nóng)村 集體土地所有權(quán)登記土地用途按土地利用現(xiàn)狀分類用途和面積進(jìn)行登記。4土地用途變更實(shí)行審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批是實(shí)現(xiàn)土地用途管制的關(guān)鍵。建設(shè)需要占用農(nóng)用地的，必 須在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)安排，符合土地利用總體規(guī)劃和 產(chǎn)業(yè)政策的建設(shè)項(xiàng)目，按照法定審批程序和權(quán)限，依法批準(zhǔn)后，方可將農(nóng)用地 轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；不符合土地利用總體規(guī)劃的不予批準(zhǔn)，確需占用的必須按土 地管理法的有關(guān)規(guī)定，調(diào)整土地利用總體規(guī)劃，并經(jīng)原批準(zhǔn)

24、機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方 可辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。5對(duì)不按照規(guī)定的土地用途使用土地的行為進(jìn)行處罰國(guó)家制定嚴(yán)厲的土地管制法律， 特別是對(duì)國(guó)家如何管理耕地應(yīng)有法律依據(jù)， 法律責(zé)任是土地用途管制的強(qiáng)有力后盾。對(duì)于非法占用土地，擅自改變土地用 途的行為要按照土地管理法等有關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)厲處罰。例題：土地管理法規(guī)定，按用途劃分，我國(guó)的土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用 地和 （ ） 。（2000 年土地管理基礎(chǔ)試題 ）A. 耕地 B .建設(shè)用地 C .已利用地 D 未利用地答案 ： D解析：在土地管理法中，土地利用總體規(guī)劃將土地分為三類，即農(nóng)用地、 建設(shè)用地和未利用地。八、土地利用總體規(guī)劃的概念（掌握） 土地利用總體規(guī)劃是各

25、級(jí)人民政府，根據(jù)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求 和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，依法組織對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地的開(kāi)發(fā)、利用、整 治、保護(hù)在空間和時(shí)間上所作的綜合部署和統(tǒng)籌安排。土地利用總體規(guī)劃是實(shí)行最嚴(yán)格土地管理制度的綱領(lǐng)性文件， 是落實(shí)土地 宏觀調(diào)控和土地用途管制， 規(guī)劃城鄉(xiāng)建設(shè)和統(tǒng)籌各項(xiàng)土地利用活動(dòng)的重要依據(jù)。 土地利用總體規(guī)劃是土地利用管理工作的“龍頭” ，是各級(jí)人民政府對(duì)土地利 用進(jìn)行協(xié)調(diào)和控制的重要手段。土地利用總體規(guī)劃依法由各級(jí)人民政府組織編 制，國(guó)土資源行政主管部門具體承辦。 土地利用總體規(guī)劃的核心是確定或調(diào)整 土地利用結(jié)構(gòu)和用地布局，它的作用是宏觀調(diào)控和均衡各業(yè)用地，重點(diǎn)是確定 關(guān)系國(guó)計(jì)民

26、生的土地利用約束性控制指標(biāo)，實(shí)施土地利用宏觀控制，劃分土地 利用區(qū)，為土地用途管制提供依據(jù)。土地利用總體規(guī)劃的實(shí)質(zhì)是對(duì)有限的土地 資源在國(guó)民經(jīng)濟(jì)部門間的合理配置， 即土地資源部門間的時(shí)空分配 （ 數(shù)量、質(zhì)量、 區(qū)位 ） ，具體借助于土地利用結(jié)構(gòu)加以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)行政區(qū)劃，土地利用總體規(guī)劃分為全國(guó)、省 （ 自治區(qū)、直轄市 ） 、 市、縣和鄉(xiāng)五級(jí)。上下級(jí)規(guī)劃必須緊密銜接，上一級(jí)規(guī)劃是下級(jí)規(guī)劃的依據(jù)， 并指導(dǎo)下一級(jí)規(guī)劃，下級(jí)規(guī)劃是上級(jí)規(guī)劃的基礎(chǔ)和落實(shí)。 土地管理法規(guī)定： 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土整治和資源環(huán)境保護(hù)的 要求、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)對(duì)土地的需求， 組織編制土地利

27、用總體規(guī)劃。例題： 縣級(jí)土地利用總體規(guī)劃由 （ ） 組織編制，其核心是確定和調(diào)整土 地利用結(jié)構(gòu)和布局。 （2009 年土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)試題）A.上一級(jí)人民政府B .上一級(jí)土地行政管理部門C.縣級(jí)人民政府D .縣級(jí)土地行政管理部門答案： C解析：土地管理法規(guī)定：各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī) 劃、國(guó)土整治和資源環(huán)境保護(hù)的要求、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)對(duì)土地的需 求，組織編制土地利用總體規(guī)劃。土地管理法規(guī)定：地方各級(jí)人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃中的建 設(shè)用地總量不得超過(guò)上一級(jí)土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標(biāo)，耕地保有量不 得低于上一級(jí)土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標(biāo)。省、自治區(qū)、直轄市人

28、民政 府編制的土地利用總體規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)確保本行政區(qū)域內(nèi)耕地總量不減少。下級(jí)土 地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)依據(jù)上一級(jí)土地利用總體規(guī)劃編制。土地利用總體規(guī)劃包括長(zhǎng)期性、綜合性、戰(zhàn)略性、控制性、權(quán)威性等基本 特性。1長(zhǎng)期性土地利用總體規(guī)劃是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的組成部分，其規(guī)劃期限應(yīng) 與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)，它必須對(duì)對(duì)與土地利用有關(guān)的重要經(jīng)濟(jì)活 動(dòng)的長(zhǎng)期變化趨勢(shì) ( 如人口變化、城鎮(zhèn)化、 工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、 旅游事業(yè)的發(fā) 展等 ) 做出預(yù)測(cè)， 進(jìn)而制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的土地利用規(guī)劃。 一般來(lái)說(shuō)， 土地利用總體規(guī)劃 期限在10年以上，可展望2050年。為了便于規(guī)劃的實(shí)施，其規(guī)劃目標(biāo)必須 通過(guò)制定階段性目標(biāo)來(lái)落實(shí)，重點(diǎn)是確定 5 年的近期規(guī)劃目標(biāo)。2綜合性(1) 從規(guī)劃的對(duì)象上看， 土地利用總體規(guī)劃是針對(duì)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的全部土地資 源，而不是某一類土地或某一局部土地。(2) 從規(guī)劃內(nèi)容上看， 總體規(guī)劃要對(duì)土地的開(kāi)發(fā)、利用、整治、整理、復(fù)墾 和保護(hù)，同時(shí)結(jié)合時(shí)間結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)籌安排、全面考慮。 綜合各部門對(duì)土地的需求，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)和布局，使土地利用符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和 社會(huì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)的需要，以促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。(3) 從規(guī)劃的目標(biāo)上看， 土地利用總體規(guī)劃強(qiáng)調(diào)的是綜合效益的最大化，即 兼顧經(jīng)濟(jì)