北京雙井商圈商業(yè)的調查報告

1、精品文檔北京雙井商圈商業(yè)的調查報告新地標的前世今生坐落在北京東三環(huán)上緊鄰國貿的雙井地區(qū)，是因CBD商圈的擴張而崛起的外延商圈一一向北一公里既是CBD亥心地標國貿，南面毗鄰上世紀八十年代初建成的北京老牌純居住型 社區(qū)一一勁松，其得天獨厚的地理優(yōu)勢而受到商業(yè)地產的青 睞，日益成為一個頻繁見諸于媒體和廣告的地標商圈。在2002年以前，雙井地區(qū)是集合了北京齒輪總廠、北京重型汽車制造廠、北京建筑機械廠、北京重型機械廠等工廠的重工業(yè)工廠區(qū)。2002年，富力地產投資 32億元拿下了 廣渠門外東五廠地塊建設北京富力城，這在當時是建國后公開招標的最大地塊。 隨后雙井地區(qū)的價值逐漸為房地產界所 重視，從廣渠門、雙

2、井一直延伸到東四環(huán)大郊亭橋一線，陸 續(xù)開發(fā)了富力城、富力公館區(qū)、九龍花園、蘋果社區(qū)、樂成 公館、外企公寓、百環(huán)家園、廣渠家園、金港國際、珠江帝 景等新樓盤，尤其是貫穿東三環(huán)沿線的10號線地鐵在2008年開通，結合本就理想的地面公交體系，形成了換乘便利四 通八達的交通網絡，推動雙井地區(qū)商務生活、休閑娛樂隨之 升級，對區(qū)域外的消費形成了巨大吸引。十年華麗蛻變之后的雙井地區(qū)，云集著富力中心、富力雙 子座、東環(huán)國際大廈、樂成中心、優(yōu)士閣等甲級寫字樓，尤 其是隔三環(huán)矗立的富力廣場、樂成中心已然成為新地標與北面的建外soho樓群鼎足而立，購物中心、娛樂場所如 UME 和麥樂迪以及星級酒店點綴其間。富力城、

3、富力公館區(qū)、蘋果社區(qū)、樂成公館、外企公寓、首府會、金茂府等星羅棋布 的高檔樓盤意味著龐大的消費人群和消費實力，商圈東北角的蘋果社區(qū)進駐了今日美術館和眾多藝術品機構。由于消費人群龐大，消費需求強烈、消費力水平高，如今 的雙井商圈，無論是社區(qū)商業(yè)還是商業(yè)綜合體，各業(yè)態(tài)的發(fā) 展都相當穩(wěn)健，尤其是零售和餐飲已經成為商圈內的主流， 并逐步形成商業(yè)亮點。以高檔百貨、精品超市、大賣場、家 電連鎖為代表的零售業(yè)態(tài)，尚留有空白還是存在著重復建設的現象？目前商圈內的零售業(yè)態(tài)對區(qū)域外消費是否能維持持續(xù)的吸引？商圈5大零售業(yè)態(tài)現狀雙井商圈位于CBD商圈的南部，是隨著CBD商圈的發(fā)展而 崛起的外延商圈。傳統(tǒng)意義上的雙井

4、商圈界定為：百子灣路 以南，華威南路和松榆南路以北，東南二環(huán)以東，東南四環(huán) 以西所包括的區(qū)域。該區(qū)域包括雙井、勁松、潘家園和南磨 房的一部分，約12平方公里。貫穿東三環(huán)沿線的 10號線地鐵開通之后，雙井地區(qū)形成 以地鐵站為圓心輻射地面的商業(yè)和交通網絡。記者就以雙井站為原點，以步行15分鐘的距離，向東南西北各延伸1公里來界定本次調查范圍為：北至百子灣路鐵路閘道處；南至八棵楊中街（與10號線地鐵終點站勁松站的中線 ）； 西至廣渠門外大街富力公館區(qū) （未來7號線地鐵站）； 東至九龍山（2.95,0.03,1.03%）（西大望與廣渠路交界路口）。在此區(qū)域內的地產項目和零售業(yè)態(tài)（家電連鎖、百貨、超市賣場

5、、便利店等）包括：從調查可以看由，作為住宅與商務混搭的雙井地區(qū)，配套 設施已經完備，從最早的餐飲、家電、超市等瞄準居家需求 而形成的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，到如今鱗次櫛比的寫字樓和服務于更多更廣泛人群的大型購物廣場、酒店、文化娛樂設施。（一）高檔百貨“雙城記”隨著分別坐落于三環(huán)路兩側富力廣場購物中心和樂成購 物中心的全面運營， 商圈內高檔百貨業(yè)態(tài)的環(huán)境和品質得到 了顯著提升o以富力廣場為例，ZARA C&A等服裝類快時尚、 家電、家具等專賣店和全城熱戀、施華洛世奇、CKJ G-STARMassimo Dutti 、港麗餐廳等時尚知名品牌的進駐，拉動廣 場近年銷售業(yè)績迅速增長。“環(huán)境很好，很敞亮，

6、牌子多，逛街、吃飯、看電影，還是蠻方便的。”家住附近的李女士對記者說。（二）超市賣場差異化本次調查數據顯示，目前雙井商圈擁有超市大賣場2家， 分別是營業(yè)面積12000平方米以上、地理位置明顯，擁有大 型停車場的家樂福雙井店和與地鐵站地下貫通的世紀聯華 雙井店；此外還有富力 blt、樂成BHG這樣的精品超市，和 屈臣氏、萬寧等特色超市作為與大賣場差異化的補充。記者在工作日晚7時左右走訪家樂福雙井店，此時店內客流仍然較密集，生鮮、奶制品的促銷也很有吸引力。家樂福 收銀員小李表示：在這家店經常能碰到外國人。“他們買的都是生活用品，都是住在附近的人，可能就在雙井附近上班 吧。”來自上海的世紀聯華超市面

7、臨著兩站地之外的外資零售 巨頭家樂福超市的競爭。事實上，世紀聯華在超市行業(yè)中并 無明顯競爭優(yōu)勢。記者隨機采訪附近寫字樓上班的王小姐， “去的次數不多，收銀臺開的太少，排隊時間長。平時都在 離寫字樓更近的7-11買東西，去富力廣場逛街、吃飯。(三)家電連鎖搶席位比較引人注意的是，在雙井地鐵站到廣渠路九龍山大約 1 平方公里的范圍，國內知名的家電連鎖企業(yè)內密集開設門店 多達5家，包括：大中電器雙井店、大中電器廣渠路店、蘇 寧電器(6.19,-0.03,-0.48%)西大望路店、國美電器雙井店，同時在富力廣場購物中心的 5層有蘇寧精品店 SUNINGELITE 正在營業(yè)。門店之間價格戰(zhàn)激烈，每逢節(jié)假

8、日各種品牌促銷 活動輪番登場。SUNING ELITE的門店經理表示，“這個店的發(fā)展和我們的 預期還是比較一致的，開業(yè)當年就已經能夠盈利了，客戶忠 誠度很高，平均每位客人購買商品的數量是蘇寧其他店面的 一倍。”（四）便利店百花齊放與傳統(tǒng)的居住型社區(qū)相比，雙井商圈內的商業(yè)氣息濃郁，與寫字樓和白領生活息息相關的商業(yè)配套設施比較齊全。區(qū)域內共有4家24小時7-11便利店、35家左右的社區(qū)便利店， 工作節(jié)奏快，需要經常加班的白領可以通過便利店滿足日常 生活品的隨機消費， 而且在寫字樓周邊或者底商都有機票代 理點。（五）家居連鎖是盲點商圈內與高檔社區(qū)關系緊密的家居零售業(yè)態(tài)相對匱乏，只有百安居一家單一品牌

9、的家居賣場，形成了一定的市場空白。不過這與雙井地區(qū)交通早晚高峰的擁堵，停車位緊張有 很大關系，而且從雙井向東延伸至東四環(huán)大郊亭，便有紅星 美凱龍這樣的大型家居購物廣場，可能是導致其他家居賣場謹慎進入雙井核心地區(qū)的原因。商住混搭的原動力“社區(qū)”是一個舶來的概念，西方學者最初將其定義為一 種由同質人口組成的具有價值觀念一致、關系密切的富有人情味的社會群體，其可能是處于同一地理區(qū)域， 也可能不是。引入我國以后，其往往是作為一個地理概念和社會管理工具 而存在。社區(qū)的人口特征和經濟結構決定了其社區(qū)內占主流 的價值取向，而這一取向也就決定了什么樣的商業(yè)能夠在這 一社區(qū)內生存。隨著經濟和社會的變遷，北京城市

10、社區(qū)布局也不斷調整，雙井就是在這一盤整過程中形成的特征鮮明的新興社區(qū)。富力城、蘋果社區(qū)、樂成公館、外企公寓等社區(qū)均為單價處于 3500040000元/平方米價格區(qū)間的高端住宅，入住該區(qū)域 住宅的業(yè)主多為中高收入階層，有著“高收入、高消費、高 品位”的共性，對該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供了穩(wěn)定的高階層消 費支撐。富力viva商業(yè)運營中心推廣部的負責人在接受記者采訪時表示：目前富力中心寫字樓入駐率接近 100%有50多家 公司進駐，富力廣場由租率也接近 100%,有接近200家商戶。富力廣場的消費人群覆蓋了周邊寫字樓上班人群、社區(qū)居民，同時因其交通方便，地鐵交通的客流也不容忽視。逐年增長的白領、金領商務人

11、群和外籍人士， 相似的學歷、 工作和生活背景，決定了其相似的生活方式和需求，更加凸 顯生了這一社區(qū)的性格和價值取向。消費行為特征可概括為以下4點：1 .高檔社區(qū)云集，消費客流穩(wěn)定，2 .消費相對高端，商家經營穩(wěn)定，3 .消費人流眾多，消費力水平高，4 .業(yè)態(tài)復合多元，區(qū)域活力四射。好前景需瞄準差異化從CBD目前的情況看，無論是從寫字樓本身還是區(qū)域的相 關配套，以及交通都形成了一定的飽和，密度相當之大。作 為一個老牌商圈，CBD區(qū)域不斷向外擴，隨著中央電視臺、 北京電視臺的東遷，CBD東線已擴展到大望路區(qū)域甚至更東 邊，北部已基本與燕莎區(qū)域相接壤。隨著北京CBD商業(yè)地產新供應的斷頓，地處CBD南

12、面的雙井地區(qū)滿足了大批 CBD外 溢的商業(yè)需求，已成為目前發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域之一。理論上講，對于雙井這樣人口密度高的大型商務居住復合 區(qū)域，多元化的零售業(yè)態(tài)才能夠更好的適應和把握這一區(qū)域 內的新一輪商機。從西方發(fā)達國家的經驗來看，專業(yè)店數量 多、分類細，是零售市場的主體業(yè)態(tài)之一，也是人們追求高 品質生活的重要購物場所之一。富力viva的發(fā)言人在接受記者采訪時表示：一個商圈無 論大小，總是要有一定的豐富度才能吸引消費者，這個豐富 度既包含了品類的多樣化，同時也包含了同一品類或同一業(yè)態(tài)下的多品牌，這樣才能讓消費者有選擇權。不同的消費者 有不同的偏好，喜歡不同的購物環(huán)境，這就需要商業(yè)地產項 目不斷了解目標消費群自然屬性及其購買偏好、消費能力的基礎上，調整自身定位，逐步適應市場，滿足消費者需求。以精品超市為例，方便性很重要，富力廣場的blt開業(yè)以后業(yè)績在逐月提升，而一街之隔的樂成 BHG勺生意也沒有下降。 這也從側面印證了區(qū)域內仍有待挖掘引導的消費潛力。目前富力廣場還有個別店鋪在調整中，未來主要會發(fā)展一些有設計特色的、個性化的時尚品類。隨著兩廣路的多次拓寬，雙井東南側占地面積為 52893平方米，總建筑面積近 331276平方米的冠城名敦道的全面入 住，預計未來會給雙井地區(qū)帶來更多利好，尤其值得一提的 是正在建設中的地鐵 7號線將為雙井區(qū)域