農(nóng)村法律講座(一)

1、農(nóng)村法律講座（一）整合農(nóng)村土地資源中的幾個法律問題提綱一 、農(nóng)村土地資源整合中存在的問題；二 、農(nóng)資交易平臺的介紹（文件依據(jù)及法律效力）三 、不經(jīng)過農(nóng)資交易平臺的合同法律上并沒有規(guī)定其無效，而是違反了合同法、土地承包法、村民組織法的土地承包合同無效。四 、農(nóng)資交易平臺是有效預(yù)防違法違規(guī)發(fā)包的重要保障；五 、村委會如何合法收回已經(jīng)發(fā)包的土地；六 、如何合法合理利用農(nóng)資交易平臺，通過招投標(biāo)方式選定投資商；附：開平市農(nóng)村集體資產(chǎn)資源交易辦法，并根據(jù)實際情況予以重點講解。開平市農(nóng)村集體資產(chǎn)資源交易辦法（試行）為鞏固我市農(nóng)村集體資金資產(chǎn)資源規(guī)范管理成果，進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村集體資產(chǎn)資源交易秩序，發(fā)展壯大農(nóng)村集

2、體經(jīng)濟(jì)，保護(hù)農(nóng)民利益，依據(jù)中華人民共和國村民委員會組織法、中華人民共和國農(nóng)村土地承包法、廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理規(guī)定等法律法規(guī)和有關(guān)政策，結(jié)合我市實際，制定本辦法。 一、適用對象 本市所有村、組兩級集體經(jīng)濟(jì)組織為發(fā)展壯大集體經(jīng)濟(jì)而開展的集體資產(chǎn)資源交易活動適用本辦法。 村、組兩級集體經(jīng)濟(jì)組織包括經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社、經(jīng)濟(jì)合作社，以及代行集體經(jīng)濟(jì)組織職能的村民委員會、居民委員會（村改社區(qū)）和村民小組、居民小組。 二、交易要求和標(biāo)準(zhǔn) 凡屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有或統(tǒng)一經(jīng)營管理的資產(chǎn)資源的發(fā)包、出租、出讓（出售）等必須進(jìn)入開平市農(nóng)村集體資產(chǎn)管理交易平臺（以下簡稱“資產(chǎn)交易平臺”），按照本辦法規(guī)定的程序，通過招標(biāo)

3、、競投（競價）等方式組織公開交易。交易過程接受鎮(zhèn)（街）“三資”辦（“三資”服務(wù)中心）統(tǒng)一監(jiān)督管理。 符合下列條件之一的交易必須由鎮(zhèn)（街）“三資”服務(wù)中心組織，進(jìn)入指定（或同意）的場所開展交易活動。 （一）單宗合同林地面積30畝以上（含30畝，下同）或10畝以上的農(nóng)用地（包括耕地、魚塘、水庫等）的發(fā)包交易； （二）單個商鋪、單套公寓樓或單套商品房建筑面積30以上或其他集體物業(yè)（含廠房、倉庫、辦公樓、市場、舊校舍等）建筑面積100以上所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的出售或出租交易； （三）現(xiàn)值估價（底價）在2萬元以上的資產(chǎn)出售交易。 （四）農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租和抵押，要按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行

4、。相關(guān)資料（包括民主議事記錄、交易方案、合同文本和交易結(jié)果等）要同步報鎮(zhèn)“三資”服務(wù)中心備案，納入資產(chǎn)交易平臺統(tǒng)一管理。 未達(dá)到以上標(biāo)準(zhǔn)的交易視為小額交易，可按小額交易程序通過公開協(xié)商的方式進(jìn)行交易：首先由村組集體經(jīng)濟(jì)組織制訂交易方案和合同文本并公示7天；公示完畢報鎮(zhèn)“三資”服務(wù)中心審核批準(zhǔn)；召開成員大會或成員代表會議（意向承包人可以列席）對發(fā)包事項進(jìn)行討論并表決；表決通過后，與意向承包人簽訂承包合同；交易完成5個工作日內(nèi)到鎮(zhèn)（街）“三資”服務(wù)中心備案或辦理相關(guān)手續(xù)。 各級政府負(fù)責(zé)的重大招商項目（總投資1億元以上）或非營利性機構(gòu)（如國家行政機關(guān)、公益性事業(yè)單位和其他公益性社會團(tuán)體）需要租用或受

5、讓的農(nóng)村集體物業(yè)、土地等資產(chǎn)資源的，可在嚴(yán)格執(zhí)行民主決策程序的基礎(chǔ)上，通過公開協(xié)商的方式進(jìn)行。簽訂相關(guān)經(jīng)濟(jì)合同應(yīng)及時報鎮(zhèn)（街）“三資”辦備案。 除此之外，凡涉及農(nóng)村集體資產(chǎn)資源處置，禁止以任何借口或通過拆零方式規(guī)避進(jìn)入資產(chǎn)交易平臺組織公開交易。 三、交易步驟和程序 （一）梳理即將到期合同和其他閑置資產(chǎn)資源信息 在鎮(zhèn)（街）“三資”服務(wù)中心的指導(dǎo)下，村組集體經(jīng)濟(jì)組織要及時梳理六個月內(nèi)到期的經(jīng)濟(jì)合同信息和其他閑置資產(chǎn)資源，做好開展資產(chǎn)交易的前期各項準(zhǔn)備工作。 （二）擬定并公示資產(chǎn)交易方案和合同文本 在鎮(zhèn)（街）“三資”服務(wù)中心的指導(dǎo)下，根據(jù)合同期限信息和集體資產(chǎn)資源狀況，村組集體經(jīng)濟(jì)組織要提前3個月醞

6、釀擬定集體資產(chǎn)交易方案和合同文本，并上墻公示7天。村級（經(jīng)聯(lián)社）資產(chǎn)交易信息公示范圍要涵蓋村委會和下屬村小組；組級（合作社）資產(chǎn)交易信息公示范圍可以限于本村小組。 在醞釀擬定集體資產(chǎn)交易方案和合同文本的過程中，要全面合理評估資產(chǎn)資源（標(biāo)的）的市場價值，并參考相似或相鄰資產(chǎn)資源的最新市場交易價格確定交易底價（標(biāo)底）。 （三）召開會議表決資產(chǎn)交易方案和合同文本 對經(jīng)公示無異議的集體資產(chǎn)交易方案和合同文本，村組集體經(jīng)濟(jì)組織要及時組織召開成員大會或成員代表會議進(jìn)行表決，形成集體資產(chǎn)交易會議決議記錄表。會議決議記錄表必須記錄資產(chǎn)交易方案的主要條款，如交易底價（標(biāo)底）、發(fā)包期限和起止日期、資產(chǎn)資源用途、違

7、約責(zé)任等。 對一定時間內(nèi)（指一年內(nèi)或半年內(nèi)）集體資產(chǎn)交易數(shù)量較多的村組集體經(jīng)濟(jì)組織，可以采取“集中表決”形式進(jìn)行，即通過適時召開一次成員大會或成員代表會議，對期內(nèi)（一年內(nèi)或半年內(nèi)）多宗擬開展交易的資產(chǎn)資源的交易底價、交易方式、期限和起止日期等交易事項進(jìn)行集中逐一表決。 1、召開成員大會，要有本組織具有選舉權(quán)的成員的半數(shù)以上參加，或者有本組織2/3以上的戶的代表參加，所作決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)到會人員的半數(shù)以上通過。 召開成員代表會議，要有本組織2/3以上的成員代表參加，所作決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)到會代表2/3以上通過。 2、將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人承包的，須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員大會2/3以上

8、成員或者2/3以上成員代表（戶代表）同意，并報鎮(zhèn)（街）人民政府批準(zhǔn)。 （四）集體資產(chǎn)交易立項申請 所有集體資產(chǎn)交易事項須經(jīng)村民依法表決通過，方可到鎮(zhèn)（街）“三資”服務(wù)中心提出立項申請，并提交以下資料： 1、準(zhǔn)予開展交易的證明資料。包括集體資產(chǎn)交易方案(附件1.1)、集體資產(chǎn)交易會議決議記錄表(附件1.2) 、資產(chǎn)交易立項申請表（附件1.3）、合同文本(附件1.4-1.10)和相關(guān)公示過程證明材料（如公示現(xiàn)場圖片、視頻等）等； 2、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織證明書副本、組織機構(gòu)代碼證副本和法人身份證等證件原件及復(fù)印件； 3、交易標(biāo)的的詳細(xì)說明及其有效的權(quán)屬證明資料。一是物權(quán)材料，如集體土地所有權(quán)證、集體建

9、設(shè)用地使用權(quán)證、房產(chǎn)證、林權(quán)證等；二是經(jīng)營權(quán)證明材料，如資產(chǎn)捐贈證明、資產(chǎn)購買和建造證明（購買合同、施工合同、合作開發(fā)合同、工程預(yù)決算資料等）以及上期無發(fā)生經(jīng)營權(quán)糾紛的經(jīng)濟(jì)合同等； 4、法律、法規(guī)規(guī)定需要提交的其他資料。 對于因歷史或其他原因未能辦到相關(guān)權(quán)屬證明文件，但沒有權(quán)屬爭議的集體資產(chǎn)資源，要在尊重歷史和依法處置的前提下，全部納入資產(chǎn)交易平臺，按照規(guī)定程序組織公開交易。 （五）集體資產(chǎn)交易立項審批 鎮(zhèn)（街）“三資”服務(wù)中心對村組集體經(jīng)濟(jì)組織所提交交易立項資料的真實性、完整性、合理性、合規(guī)性和合法性進(jìn)行審核。審核通過的，鎮(zhèn)（街）“三資”服務(wù)中心在資產(chǎn)交易立項申請表中加具“同意立項”意見，加

10、蓋公章予以確認(rèn)，準(zhǔn)許進(jìn)入組織交易的下一個環(huán)節(jié)；沒有通過的，不予立項，退回資料并說明原因或要求補充其他必需的交易資料。 鎮(zhèn)（街）“三資”服務(wù)中心工作人員在審核交易立項申請的過程中，重點加強對交易方案中以下事項的審核： 1、交易標(biāo)的的描述是否全面、客觀、準(zhǔn)確； 2、交易底價（標(biāo)底）是否合理，是否接近市場參考價格（以相似或相鄰資產(chǎn)資源的最新市場交易價格確定）； 3、表決通過是否符合法定程序和要求。 （六）集體資產(chǎn)交易信息發(fā)布 對立項審批通過的集體資產(chǎn)交易，鎮(zhèn)（街）“三資”服務(wù)中心負(fù)責(zé)編制資產(chǎn)交易文本，包括招標(biāo)公告（附件2.1）、競投規(guī)則（附件2.2）等，并通過資產(chǎn)交易平臺和村組信息公開欄及時發(fā)布交易

11、公告（招標(biāo)公告）。公告時間應(yīng)不少于1個月。公告期滿無人報名或交易不成功的，可以在保持原交易方案主要條款（包括交易底價、發(fā)包期限和起止日期、資產(chǎn)資源用途、違約責(zé)任等）不變的情況下延長公告期。延長公告的時間應(yīng)不少于7天。 制作交易公告（招標(biāo)公告），必須詳細(xì)描述標(biāo)的物現(xiàn)狀和相關(guān)情況，同時附上標(biāo)的物的近期圖片（照片）。 （七）接受意向競投人報名 1、索取交易資料。意向競投人（可以是法人、自然人或其他組織）按照招標(biāo)公告、競投規(guī)則的要求，攜帶身份證明資料（身份證明原件）到鎮(zhèn)（街）“三資”服務(wù)中心或村組集體經(jīng)濟(jì)組織索取參加競投的相關(guān)紙質(zhì)文本資料，包括招標(biāo)公告、競投規(guī)則和報價確認(rèn)書（附件2 .3）等。 2、繳

12、納競投保證金。意向競投人要在招標(biāo)公告規(guī)定的時間內(nèi)以銀行轉(zhuǎn)賬或匯款的方式將競投保證金單筆匯入指定的銀行賬戶。然后憑銀行轉(zhuǎn)賬或存款憑證原件及復(fù)印件到鎮(zhèn)（街）“三資”服務(wù)中心或村組集體經(jīng)濟(jì)組織辦理報名手續(xù)。 一般情況下，出租和發(fā)包交易競投保證金按交易底價一年租金計算；出讓（出售）交易按交易底價20%計算。 對有可能出現(xiàn)圍標(biāo)、串標(biāo)或惡意抬價的情況，可以提高競投保證金的額度，具體金額由村組集體經(jīng)濟(jì)組織按照民主決策程序研究決定。 3、提交參加競投資料。意向競投人在躉繳競投保證金后，在規(guī)定的時間內(nèi)到鎮(zhèn)（街）“三資”服務(wù)中心或村組集體經(jīng)濟(jì)組織辦理競投報名手續(xù)，同時提交以下資料： （1）身份證明材料。指單位營業(yè)

13、執(zhí)照和組織機構(gòu)代碼證書正本及加蓋公章的復(fù)印件、法定代表人身份證原件及復(fù)印件或自然人的身份證原件及復(fù)印件等。 （2）競投保證金繳納憑證（銀行轉(zhuǎn)賬或存款憑證）。 （3）報價確認(rèn)書。意向競投人在報名階段按照招標(biāo)公告要求以遞增報價方式依次簽訂報價確認(rèn)書。鎮(zhèn)（街）“三資”服務(wù)中心或村組集體經(jīng)濟(jì)組織現(xiàn)場書面公告（附件2.4）標(biāo)的的最新報價。對該標(biāo)的其后報價的必須按幅度高于公示的最新報價（首位報價的可以按底價報價，其后報價需按最新報價加上加價幅度之和進(jìn)行報價）。 （4）招標(biāo)公告規(guī)定的其他資料。 4、審核意向競投人提交的資料。鎮(zhèn)（街）“三資”服務(wù)中心或村組集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)審核意向競投人提交的資料，填寫競投人報

14、名登記及資格條件審查表（附件2.5）。審核通過的，由鎮(zhèn)（街）“三資”服務(wù)中心或村組集體經(jīng)濟(jì)組織向意向競投人發(fā)放競投資格確認(rèn)書（附件2.6），確認(rèn)意向競投人的競投資格，成為合格競投人（競買人）。 （八）組織資產(chǎn)競投交易現(xiàn)場 1、現(xiàn)場簽到。村組集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)人、合格競投人、見證人（一般是村組集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表）在開展交易當(dāng)天，于規(guī)定時間內(nèi)到達(dá)指定競投場所辦理簽到手續(xù)（詳見競投人簽到表（附件3.1）。 簽到時，合格競投人需提供以下資料： （1）合格競投人的有效身份證明（如委托他人競投的，需提交委托人和被委托人的有效身份證明及委托書原件（附件3.2）。委托競投時，委托人只能委托1人參加競投，被委托

15、人不能再委托他人參加競投。）； （2）競投保證金繳納憑證； （3）競投資格確認(rèn)書。 合格競投人沒有按照約定前來辦理簽到手續(xù)并參加競投的，視為自動放棄現(xiàn)場競價權(quán)利，其所躉繳的競投保證金不予退還。 2、發(fā)放競投號牌及入場證。鎮(zhèn)（街）“三資”服務(wù)中心的工作人員負(fù)責(zé)審核合格競投人提交的簽到資料，并向合格競投人發(fā)放競投號牌和入場證。 合格競投人可帶2名以下（含2名）的陪同人員進(jìn)場參加競投，具體陪同人數(shù)可根據(jù)組織交易現(xiàn)場的實際情況而定。 所有參加競投會的人員必須憑入場證進(jìn)場。 3、開展競投交易。每場競投交易活動，鎮(zhèn)（街）“三資”服務(wù)中心要安排3名以上工作人員現(xiàn)場參加競投組織工作。其中，主持人1人，記錄人1

16、人，另外1人負(fù)責(zé)維持并記錄現(xiàn)場秩序，協(xié)助主持人開展工作。記錄人根據(jù)合格競投人應(yīng)價（報價）情況即時登記競投會記錄表（附件3.3）。競投交易結(jié)束后，由記錄人及時填寫交易結(jié)果匯總表（附件3.4）。 競投起拍價為全部進(jìn)場的合格競投人（競買人）的最高報價。合格競投人（競買人）應(yīng)價（報價）按照規(guī)定的幅度整數(shù)倍遞增，并不得撤回。 對評估競投氣氛激烈，參與人數(shù)眾多，情況復(fù)雜的競投交易活動，鎮(zhèn)（街）“三資”服務(wù)中心要認(rèn)真研判，周密部署，提前做好應(yīng)對各種突發(fā)情況的準(zhǔn)備，確保競投交易活動順利進(jìn)行。 4、確認(rèn)競投交易結(jié)果。所有資產(chǎn)交易活動，按照下列規(guī)定確認(rèn)交易結(jié)果： （1）有兩位或兩位以上的意向競投人有效報名并報價的

17、，該標(biāo)的必須按程序通過組織現(xiàn)場競價交易方式，按“價高者得”原則確定受讓人（買受人。在同等條件下，原承租方、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)）； （2）現(xiàn)場競價開始后，所有合格競投人（競買人）都沒有應(yīng)價（報價）的，交易標(biāo)的根據(jù)合格競投人（競買人）簽訂報價確認(rèn)書時的有效報價，按“價高者得”原則確定受讓人（買受人）； （3）只有一位意向競投人報名參加競投，并簽訂報價確認(rèn)書的，交易標(biāo)的以其有效報價作為成交價格直接確定受讓人（買受人）。 （4）招標(biāo)公告發(fā)布后，在規(guī)定的時間內(nèi)沒有人報名參加競投的，經(jīng)村組集體經(jīng)濟(jì)組織民主議事后，再按規(guī)定另行組織交易。 5、簽訂成交確認(rèn)書。競投交易結(jié)束后，村組集體經(jīng)濟(jì)組織要與受

18、讓人（買受人）現(xiàn)場簽訂成交確認(rèn)書（附件3.5），并由見證人（一般是村組集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表）簽名見證。 6、發(fā)布成交信息。鎮(zhèn)（街）“三資”服務(wù)中心、村組集體經(jīng)濟(jì)組織要及時通過“開平市農(nóng)村三資網(wǎng)”和村組信息公開欄同步發(fā)布中標(biāo)公告（附件3.6），公示時間不少于7天。 7、簽訂交易合同。村組集體經(jīng)濟(jì)組織與受讓人（買受人）要在中標(biāo)公告公示期滿7天內(nèi)到鎮(zhèn)（街）“三資”服務(wù)中心簽訂資產(chǎn)交易合同，并辦理合同鑒證或登記備案手續(xù)。 受讓人（買受人）在上述規(guī)定時間內(nèi)主動提出放棄交易的，其所躉繳的競投保證金不予退還。 受讓人（買受人）在上述規(guī)定時間內(nèi)無正當(dāng)理由拒與村組集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂資產(chǎn)交易合同的，視為主動提出放棄

19、交易，其所躉繳的競投保證金不予退還。交易標(biāo)的經(jīng)村組集體經(jīng)濟(jì)組織民主議事后，再按規(guī)定另行重新組織交易。 8、發(fā)布合同信息。村組集體經(jīng)濟(jì)組織通過村組信息公開欄及時發(fā)布合同信息，公示時間不少于7天。 （九）資產(chǎn)交易資料歸檔管理 資產(chǎn)交易合同簽訂后，鎮(zhèn)（街）“三資”服務(wù)中心、村組集體經(jīng)濟(jì)組織要及時將資產(chǎn)交易的所有文本資料整理歸檔，并通過資產(chǎn)交易平臺及時更新資產(chǎn)和合同管理臺賬。 四、交易見證和監(jiān)督責(zé)任 （一）所有村組集體經(jīng)濟(jì)組織開展資產(chǎn)交易活動，除村組干部等經(jīng)辦人員外，還必須組織部分成員代表到現(xiàn)場見證監(jiān)督交易活動開展情況。資產(chǎn)交易的準(zhǔn)備情況應(yīng)由集體經(jīng)濟(jì)組織社委會以書面形式提前5日通知有關(guān)人員。收到通知但不能及時到場見證交易活動的，視為自動放棄該項集體資產(chǎn)交易見證監(jiān)督權(quán)。 （二）成員代表見證交易的具體人數(shù)由村組集體經(jīng)濟(jì)組織按照公開、合理的原則自行決定，并在交易活動開展前1天將人員名單報鎮(zhèn)（街）“三資”服務(wù)中心備案。原則上對村級（經(jīng)聯(lián)社）集體資產(chǎn)交易，須由村務(wù)監(jiān)督委員會全體成員和轄內(nèi)每個村小組（合作社）各1名成員代表到場見證監(jiān)督；組級（合作社）集體資產(chǎn)交