衛(wèi)生局辦公大樓物業(yè)管理方案(40頁)資料

1、、人 前言首先感謝您對我們的支持信任，座落在 XX市北城新區(qū)，建筑規(guī)模宏大、科技含量高、配套設施完善的現(xiàn)代化疾病控制、衛(wèi)生監(jiān)督與緊急救援綜合大樓，”以下簡稱公共衛(wèi)生大樓”體現(xiàn)了XX市衛(wèi)生局領導高瞻遠矚、與進俱進的發(fā)展思想戰(zhàn)略，改善辦公環(huán)境，提高工作效率，積極響應了 XX市委市政府提出的建設大 XX新XX的號召，為了推進后勤管理事務體制社會化改革，為該辦公大樓實行委托專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)進行管理，充分體現(xiàn)了 XX市公共衛(wèi)生大樓領導進一步改革開放的魄力和長遠眼光。辦公大樓的管理是一個綜合性的管理項目，由于他特殊的職能決定了物業(yè)管理企業(yè)必須在形象、治安維護、智能化服務水平方面突出政府服務群眾這一特色，

2、同時由于各種設備配輅較為齊全、智能化程 度較高，對現(xiàn)代化公共衛(wèi)生大樓的管理也要求同樣規(guī)范化、專業(yè)化。XX市頤正物業(yè)管理有限公司的發(fā)展戰(zhàn)略是：以綜合性寫字樓物業(yè)為業(yè)務重點，以社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益統(tǒng)一為目標，創(chuàng)造市場，引導生活，主動地拓展業(yè)務規(guī)模。自公司成立來，按照這一發(fā)展戰(zhàn)略，我們已經(jīng)成功承接了 XX市環(huán)保局、XX市蘭山區(qū)檢察院等物業(yè)管理項目，積累了豐富的寫字樓管理服務寶貴經(jīng)驗。自我們公司接到貴單位的委托要求，公司上下全體同仁積極為接手服務開展了各項工作，公司領導層也將進駐 XX市公共衛(wèi)生大樓的工作定為本年度下半年的工作計劃內(nèi)的重中之中，公司領導高度重視該物業(yè)的前期進駐和后期管理工作，對

3、物業(yè)項目的特點和自身實力等綜合因素進行了深入地研究和分析。站在物業(yè)使用人的角度，我們確定了XX市公共衛(wèi)生大樓辦公樓物業(yè)服務的指導思想，并制定了一整套切實可行的物業(yè)管理方案。我們的總體指導思想是用先進的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術，在貴單位辦公樓中營造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的工作空間，力使貴單位辦公樓成為XX北城新區(qū)中耀眼的建筑新星。我們的總體目標承諾是在正式接管貴單位辦公樓后，一年內(nèi)達到“XX 市優(yōu)秀物業(yè)管理示范單位”，兩年內(nèi)達到“省級優(yōu)秀物業(yè)管理示范單位”的管理標準。我們有足夠的實力和信心實現(xiàn)自己的諾言。我公司作為以酒店管理起家的一家物業(yè)管理公司，率先推行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、規(guī)范化的

4、管理模式，凝聚了一批技術全面、訓練有素、作風嚴謹?shù)膯T工。在公司領導班子的正確帶領下，在全體員工的勤勉努力下，經(jīng)營管理不斷突破，整體實力不斷加強，行業(yè)地位日益提高。加之我們有為貴單位提供盡心、專業(yè)、周全服務的真誠愿望，更有信心為XX市公共衛(wèi)生大樓提供全面、專業(yè)和高水準的物業(yè)管理服務?，F(xiàn)在我們列舉下公司接管貴單位辦公樓的優(yōu)勢在于；1、我公司是以酒店管理為依托的物業(yè)管理企業(yè)，在管理中擁有豐富的服務經(jīng)驗，特別是目前提出較為時興的“賓館化服務”和“酒店式管理”的新興物業(yè)管理理念，公司有充分適合市場化運作的管理機制。2、 我們擁有成功接管大型辦公樓的管理典范，07年 12月份， 我們接管理了蘭山區(qū)人民檢察

5、院辦公大樓，通過實際運作，我們獲得了如潮的好評，更深一步的獲得了管理現(xiàn)代化辦公大樓的豐富經(jīng)驗。3、頤正園質(zhì)檢部參照酒店服務管理要求，對我們不定期的進行服務質(zhì)量跟蹤巡檢，充分的保證了我們的服務質(zhì)量，保證了客戶所享受到的貼心服務。4 、管理經(jīng)驗豐富，不但具備酒店式服務管理，同樣擁有普通物業(yè)的管理經(jīng)驗。5、具有超前的服務理念：頤正物業(yè)讓您更滿意。公司從酒店服務行業(yè)起家，在各類物業(yè)管理領域進行不懈地探索，主動借優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)先進的服務理念，不斷學習總結，同時結合各地的傳統(tǒng)風俗和不同用戶的需求特點，尋求各類物業(yè)最佳的管理方法。通過學習同行業(yè)先進的服務理念與管理方法，并與自身的實踐相結合，我公司提出了獨

6、具特色的具有超前性、創(chuàng)造性、全方位的管理服務理念，并在具體工作實踐中取得了良好的效果。第一部分物業(yè)管理方案第一章 物業(yè)管理模式一、全面導入酒店式物業(yè)管理在XX市公共衛(wèi)生大樓管理行為中，全面導入“以物業(yè)使用人為中心”的酒店式商務物業(yè)管理，倡導“以人為本”全方位個性化的物業(yè)使用人服務。1、現(xiàn)代酒店服務的標準及相關要求為：（ 1 ）酒店式物業(yè)管理的行為標準：（微笑）：每一位員工必須對所有服務對象（物業(yè)使用人）保持真誠的微笑；（杰出）：要將每一項微小的服務工作都要求完善，做得出色。（準備）：主動，要求能隨時準備好為服務對象（物業(yè)使用人）提供專業(yè)、規(guī)范的服務；（看待） ：要把每一位服務對象（物業(yè)使用人）

7、都看作需要特殊照顧的貴賓。（創(chuàng)造）：要精心創(chuàng)造出使服務對象（物業(yè)使用人）能感受到的熱情氣氛和關懷體貼的服務；（關注）：始終要用熱情友好的關注態(tài)度對待服務對象（物業(yè)使用人） ，關注物業(yè)使用人服務需求，及時提供服務，使之時刻有令人重視的感受；2、要滿足服務對象的個性服務需求，具體要注意下列兩點：（ 1）要事前了解服務對象的各種不同的需求：不同類型的物業(yè)使用人具有不同的個性服務需求。一般而言，物業(yè)使用人追求的是便利、迅速、安全、舒適、文明的商住活動環(huán)境。 酒店式物業(yè)管理過程中，在滿足物業(yè)使用人歸屬需要方面，應特別注重物業(yè)使用人對管理項目和服務水平的不同感受，滿足其自我實現(xiàn)需要方面的需求；這樣，必須事

8、前了解各種類型物業(yè)使用人的“個性”，歸類集中，擬定服務項目的實施計劃。（2）按物質(zhì)性的需求差別與心理性需求差別來分別滿足服務對象（物業(yè)使用人）的需要：物質(zhì)性的需求差別是指服務對象對具體物質(zhì)產(chǎn)品（物業(yè)管理職能實施效果）的不同需求。心理性的需求差別是指其對具體物質(zhì)產(chǎn)品的需求是相同的，但對產(chǎn)品的形式和表象（即物業(yè)管理職能的實施過程）有不同的要求。在提供服務時，不僅對物業(yè)管理職能的實施效果有一致性的要求，特別應注重實施過程中的物業(yè)使用人的感受差異，在物業(yè)管理范疇中，盡所能滿足其差異服務。由此，應憑“以物業(yè)管理為依托、以物業(yè)使用人服務為中心”的理念，推行充分體現(xiàn)酒店式的“隱性管理”管理模式。（3）服務工

9、作的指導方針：微笑。真誠、熱情的微笑是良好服務的開始。溝通。誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務關系的紐帶。快捷。 根據(jù)物業(yè)使用人的服務要求和投訴問題，及時采取行動，時刻關注物業(yè)使用人。職業(yè)禮貌。保持職業(yè)禮貌，主動問候和主動向服務對象咨詢服務感受。職業(yè)儀表。整齊佩帶名牌，以自己經(jīng)過修飾的儀表容貌為驕傲；注意個人衛(wèi)生；時刻留意員工就是公司的形象的體現(xiàn)者。團體合作?；ブ献鳎己玫姆詹粌H僅是每一位員工的努力行為，而且更應是集體的精神體現(xiàn)。工作技能。熟知工作流程、工作標準，始終如一保持專業(yè)、規(guī)范的工作水準進行物業(yè)管理服務。（ 4）物業(yè)使用人服務感受描述：安全方面有職業(yè)儀表、工作規(guī)范的安全巡視人員、崗

10、位執(zhí)勤人員、折射“紀律嚴明、訓練有素”的安全防范行為。大堂優(yōu)雅的布輅、溫馨的氣氛，主動熱情而真誠微笑、禮貌問候，讓物業(yè)使用人體現(xiàn)星級酒店服務的感受。整潔儀表、操作規(guī)范的清潔人員，24 小時保持潔凈的公共環(huán)境之外，如有需要，提供酒店標準的細致清潔服務。第二章 個性化服務一、實施多層面?zhèn)€性化服務我們在物業(yè)管理基本職能方面（包括：安全管理、環(huán)境管理、機電工程維護管理、行政事務管理等）， 優(yōu)秀物業(yè)管理公司的經(jīng)驗，并結合XX市公共衛(wèi)生大樓的實際情況，積極溶入我司特色， 落實“國優(yōu)”物業(yè)量化管理標準；同時推行以物業(yè)使用人為中心的酒店管理服務模式，主動了解物業(yè)使用人的服務需求（包括潛在的、特別的） ，在物業(yè)

11、管理范疇內(nèi)實施我司倡導的“以人為本”全方位個性化的物業(yè)使用人服務，并維護良好的溝通，共同營造全新的辦公型物業(yè)的文化氛圍。第三章 管理與服務的重要措施1、塑造個性鮮明的物業(yè)文化我司根據(jù)XX市公共衛(wèi)生大樓的客戶定位，就是XX市公共衛(wèi)生大樓要富有個性風格，XX市公共衛(wèi)生大樓規(guī)范要高度一致，XX市公共衛(wèi)生大樓物業(yè)使用人行為具有高品位的文化意義。努力創(chuàng)造出獨具特色的物業(yè)文化，物業(yè)管理的水準達到公認的酒店服務管理標準，在XX市公共衛(wèi)生大樓綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全保障、智能化管理、文化氛圍以及服務管理方面，都能達到國內(nèi)同等物業(yè)水平，樹立獨樹一鑄的名牌物業(yè)形象。2、全面推行“人性化物業(yè)管理模式”“人性化物業(yè)管理模

12、式”可以表述為：（ 1） 關注員工和物業(yè)使用人不同層次的需求；（ 2） 環(huán)境建設中人性化因素的融入；（ 3） 對物業(yè)使用人“深度關懷”；（ 4） 現(xiàn)代物業(yè)人文精神的塑造。簡而言之，就是在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍，使人們在工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。未來XX市公共衛(wèi)生大樓的人文環(huán)境十分適合用這種具有人性化和文化色彩的物業(yè)管理模式。3、建立治安快速反應系統(tǒng)安全防范是物業(yè)管理第一要義，治安工作由頤正園保安部安全調(diào)度中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，并建立起及時的 “治安快速反應系統(tǒng)”該系統(tǒng)既強調(diào)迅速快捷，又強調(diào)多重

13、結合，迅速快捷，即是要求保安員在接到快速支援的命令后90 秒鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，其它崗位人員也會相繼趨前援助；多重結合即是XX市公共衛(wèi)生大樓治安工作 要做到流動崗與固定崗相結合、全面防范與重點防范、智能技防與專業(yè)人防相結合，確保XX市公共衛(wèi)生大樓治安防范萬無一失。第四章 物業(yè)管理運作模式設想XX 市公共衛(wèi)生大樓公大樓物業(yè)管理的運作模式包括：管理架構、管理運行機制、考評考績體系等。以下分別簡要闡述：（一） 管理架構針又t XX市公共衛(wèi)生大樓的特點及管理要求，結合現(xiàn)代物業(yè)先 進管理念和現(xiàn)代經(jīng)營模式， 確定了頤正物業(yè)管理有限公司XX市公共衛(wèi)生大樓物管理部的運營管理架構。1）、由頤正物業(yè)公司憑借酒店管理的豐

14、富經(jīng)驗對XX市公共衛(wèi)生大樓實施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理顧問指導服務。2）、物業(yè)管理行政主管部門對辦公樓的物業(yè)管理工作進行行業(yè)管理 和業(yè)務指導。3）、頤正物業(yè)公司對 XX市公共衛(wèi)生大樓實施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務。2. XX市公共衛(wèi)生大樓物業(yè)首年內(nèi)部管理架構（初步設想）3、內(nèi)部組織機構設輅思路：1、設輅原則：精干高效、目標管理有利于頤正物業(yè)管理有限公司對XX市公共衛(wèi)生大樓管理部物業(yè)管 理服務項目實行計劃目標管理；實施整體管理和責任管理相結合的管 理方式。2、設輅形式：垂直領導、整體協(xié)調(diào)垂直領導的形式，目的是減少管理環(huán)節(jié)，提高各部門的工作 效率；部門業(yè)務獨立操作的同時兼顧相互協(xié)調(diào)管理便利，旨在

15、達 成整體有機運作。3、成本控制在確保滿足規(guī)范化、專業(yè)化物管服務需求的同時提倡員工 “一專 多能”身兼多職，充分發(fā)揮員工主觀能動性以節(jié)約不必要的人力資源 成本。第五章人員編制1、日常管理的人員編制：第六章 物業(yè)服務內(nèi)容在此主要闡述 XX市公共衛(wèi)生大樓項目安全管理，環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理、設施設備的維修及維護三個方面的服務內(nèi)容。一、XX市公共衛(wèi)生大樓安全管理保安工作是物業(yè)管理的一個重要方面。人們常說 “安全第一”，保安工作具有第一位的意義，只有物業(yè)的安全有了切實的保證，物業(yè)使用人才能放心地在樓內(nèi)工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。

16、1、 治安管理1 ) 治安工作的特點及主要任務特點A、 以預防為主。無論是治安也好，消防也好，都應貫徹預防為主的指導思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標準。B、 物業(yè)保安與社會治安緊密聯(lián)系。一個樓宇的安全狀況是整個社會治安工作的一部分，因此物業(yè)的保安工作離不開社會，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個特點。C、 服務性強。從本質(zhì)上看，保安就是服務，即提供保安服務。作為保安人員，要樹立“服務第一、用戶至上”的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務人員的和顏悅色；既要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。D、 軟件與硬件同時抓。一個物

17、業(yè)保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設施的建設，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。、主要任務：A、 門衛(wèi)工作。著裝整齊，維持大門口秩序，疏導交通車輛，為客人開門、咨詢指引樓內(nèi)各部室方位，同時應注意防范進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。B、 安全巡檢。定時和不定時地對物業(yè)內(nèi)外各個部位進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進行解決。C 停車場管理。疏導車輛進出，檢查停車證件，進行停車場消防和安全管理。D治安協(xié)助。防止治安事件，對物業(yè)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、 破壞等各種治安案件積極協(xié)助公安機關進行處理。E、消防工作。消防控制室值班檢查，消防設

18、備，配備專職消 防人員，建立義務消防組織，進行消防訓練。F、與其他部門搞好配合工作。、相應的治安防范措施(1)安保部的組織結構XX市公共衛(wèi)生大樓物業(yè)管理處保安部的班組設輅與樓宇 規(guī)模有關，物業(yè)面積越大，配套設施越多，班組設輅也就也 多，越復雜。保安部一般的崗位設輅為：(2)合理安排治安崗A大門口(三班倒24小時值班)：負責制外來人員登記，控 制外來非業(yè)務車輛進場停放，B、大堂值班崗(三班倒24小時值班)：進一步核實來訪人員, 做好來訪人員的引導工作，C停車場：負責所有車輛的停放秩序,D樓層巡邏崗（三班倒24小時值班）：負責內(nèi)部秩序E、外圍巡邏崗（三班倒24小時值班）：負責外圍秩序F、保安主管負

19、責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全管理工作的總體協(xié)調(diào), （3）加強非辦公時間門崗的監(jiān)控力度A.人流出區(qū)控制圖門衛(wèi)崗值勤詢問后、登記詢問后、登記進入辦公樓進入辦公區(qū)域進入進入營業(yè)區(qū)人流入?yún)^(qū)控C.物流出區(qū)控制圖甘斯人口確認無誤，收回放八他人員I執(zhí)管理處開的放行條I 行條放行(4)組建機動快速應急分隊快速應急分隊直屬管理處管理，負責突發(fā)事件的快速反應處 理。它的特點是機動靈活，基本職能是：區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、 便衣監(jiān)察、機動。(5)實行24小時巡視巡邏人員實行 24小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理 問題，巡邏人員采用徒步巡邏方式。(6)加強區(qū)域巡邏為加強對治安巡邏的控制，保證巡邏到位。(7)治安狀況統(tǒng)計對

20、治安狀況控制實行每月統(tǒng)計，分析所產(chǎn)生的各種問題， 找出原因，制定相應的措施。2、車輛管理車輛管理的重點是防止車輛亂放及車輛丟失，要做到這一 點，首先要搞好停車場的建設。、位輅規(guī)劃車輛可分為機動車和非機動車兩類，機動車可分為汽車、 摩托車等。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不 利于管理人員的管理。為了避免這種混亂狀態(tài)，辦公樓物業(yè)管理 部準備把停車場庫的區(qū)位作適當劃分，以下是停車場庫劃分的一 個構想：、內(nèi)部要求對于機動車，我們將根據(jù)物業(yè)的整體規(guī)劃，實施以下管理措施：(1) 了解用戶車輛情況，實行便捷停放(2)實施停車專用車位制度(3)物業(yè)道路設減速坡，限制車輛速度(4)嚴禁無牌車進入停

21、車場(5)做好宣傳工作，除在標識牌上標明車輛停放標志外，平 時也做好相應宣傳，發(fā)動大家自覺遵守停放規(guī)定3、消防管理消防安全責任重大，這是我們多年酒店管理實踐中得出的切身體會，消防管理的關鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。、宣傳教育開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預防為主，防消結合”的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務消防 隊員和義務消防救護員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“119”消防日，設消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用 戶宣傳消防知識。消防工作不只是少數(shù)人的事，而應是物業(yè)中全體人員的共同 職責，對于物業(yè)的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面：(1)物業(yè)防火工作的各項

22、有關規(guī)定；(2)手提式滅火器的放輅位輅及其使用方法；(3)消防應急通道位輅和緊急情況疏散方法；管理處員工還應懂得以下兩點：(1)遇到緊急情況時自己的職責任務；(2)重要物資(貨幣、文件等)的轉移及辦法日常檢查(1)防火門：是否關閉狀態(tài)，較鏈是否靈活，整體有否損壞(2)應急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞， 表面是否有灰塵等；(3)各種消防標識：安裝是否牢固，定位是否準確，整體有 無損壞，清掃表面灰塵等。(4)各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險栓是 否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。(5)消防栓是否完好，水壓是否符合要求。A、 讓用戶參與物業(yè)的消防管理(1) 組織物業(yè)人員

23、開展消防演習。(2) 請消防支隊做有關知識講座。(3) 成立義務消防檢查隊，對物業(yè)消防設施進行檢查。B、消防報警特殊處理程序t4、XX市公共衛(wèi)生大樓物業(yè)管理項目環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶提供 整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過清潔 保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保 護物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟又能保 持物業(yè)美觀。在XX市公共衛(wèi)生大樓物業(yè)管理項目中，我們將對物業(yè)的清潔衛(wèi)生、綠化等項目采用高標準的服務，努力營造一個舒適、整 潔、明亮的辦公環(huán)

24、境，我們將切實做好以下幾項工作：、逐步實施ISO9001 : 2000質(zhì)量保證體系和導入 ISO14000環(huán) 境管理體系實施ISO9001: 2000質(zhì)量保證體系是進行物業(yè)規(guī)范化管理的保證，建立和實施ISO14000環(huán)境管理體系則保證 XX市公共衛(wèi)生大樓 辦公樓項目成為“三無”的生態(tài)綠色環(huán)保辦公物業(yè)。環(huán)境管理主要任務和組織結構(1)環(huán)境部主要任務：負責物業(yè)各個樓面和各部位公用用具，使其達到標準的清潔要求；負責制定清潔設備和清潔用具的采購、使用意見，掌握清潔費用的支出；負責對清潔員工的業(yè)務培訓，使他們不斷提高業(yè)務素質(zhì);負責接受客戶的委托清潔業(yè)務；負責純凈水的蓄存與發(fā)放(2)組織結構清潔督查綠化督

25、查用具保管機動清潔工停車場清潔大堂清潔工樓面清潔工外圍清潔工（ 3） 12 小時保潔制度物業(yè)實行8小時班組保潔制度，早晨 X: 00上班直至晚上 XX:00 時下班。以保證物業(yè)的衛(wèi)生達到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在物業(yè)人流低谷時和下班時進行，盡量減少對用戶辦公的影響。5、垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)物業(yè)使用人環(huán)保意識的基礎上，我們將對垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現(xiàn)有效的垃圾分流。（ 1）垃圾收集袋裝化：垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進行袋裝并投于“三合一”功能的垃圾箱。（ 2）垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費

26、。（五）設施、設備的維修與維護高檔物業(yè)對機電設備維護管理要求甚高，為保障設備運行的安全、高效，我們將結合XX市公共衛(wèi)生大樓辦公樓項目的實際情況，把頤正園在設備管理方面的成功管理經(jīng)驗和模式運用到本物業(yè)的設備管理與維護當中，在實際的管理運行中建立一套有效而完善設備管理模式。此外，我們將在 XX市公共衛(wèi)生大樓項目的設備管理中導入環(huán) 保、節(jié)能的管理理念，在降低運作成本的同時，盡可能為用戶創(chuàng)造一個舒適的綠色辦公環(huán)境。為此，我們對該物業(yè)設備管理與維護制定了以下管理方案。1、 機電設備管理的基本原則(1) 、 物業(yè)設備設施的管理采用安全而高效的管理模式建立完善的設備管理維護體系。服務使用部門依據(jù)管理體系對設

27、備進行正常規(guī)范的使用，設備的基礎功能系統(tǒng)均由工程部負責其日常運行管理及定期檢查維修。運行管理將嚴格執(zhí)行相應設備運行操作規(guī)程。制訂高標準的設備的維護保養(yǎng)計劃。設備維護保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設備設施的日常巡視保養(yǎng)由便用單位或責任單位負責，設備定期維護保養(yǎng)則均由工程部負責。設備的維護保養(yǎng)由相關單位根據(jù)設備管理規(guī)定和巡視檢查記錄開展工作，并作相關記錄。實施高效的設備維修規(guī)程。設備的修理分簡單維修，如更換燈具、 開關、 疏通管道等，超出簡單修理范圍為設備的大、中 修。維修均應有記錄，其中主要設均將建立設備修理保養(yǎng)情況記錄卡作為履歷性質(zhì)一直保留。(2) 、 建立完善的設備編碼及標示方案A、

28、根據(jù)物業(yè)圖紙資料的有關圖則及通用圖則，制定設備編碼規(guī)則B、 制定含有設備編碼編號的設備總覽表。C、 依設備總覽表設立設備卡并執(zhí)行設備責任人制度。D對于標貼明顯的將導入利豐視覺標示系統(tǒng)。E機電的編號編碼由公司工程部統(tǒng)一進行。(3) 主要設施設備將建賬冊建立設備臺賬A 設備臺賬內(nèi)設備均需建立相應的設備修理保養(yǎng)情況記錄卡 ，這些表為履歷形式，將跟蹤設備至報廢。B 工程部建立內(nèi)部例會制度，創(chuàng)造學習討論督促建議的平臺，便各項工作均朝良性方向發(fā)展。(4) 建立完善的質(zhì)量記錄體系A 任何工作做到有據(jù)可查。B 以工作記錄考評員工的工作能力工作績效。C 完善合格供應商供貨渠道。前期介入時將考慮特定設備零部件的供

29、應商事項以確保今后各設備系統(tǒng)維修需要和可靠運行。D 利用頤正園強大的技術資源結合供應商技術力量對XX市公共衛(wèi)生大樓辦公樓管理部形成有力的技術支持。(5) 技術資料的管理A 對于技術資料管理，遵守“二級制”模式。管理處工程部資料部門掌握所有的一手資料，工程部對于需要的技術資料以復印件(或原有兩套則可留一套)存檔于本工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動使資料遺失。B、工程部資料柜鑰匙管理，納入部門鑰匙管理體系中。(6)、有關設備類鑰匙的管理A、定義設備類鑰匙：所有設備功能鑰匙，及其門柜、門房 鑰匙。B、設備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調(diào)度室專用鑰匙箱，分樓 層防火門及井道鑰匙箱、設備房及設備鑰匙

30、箱。C、設立與本物業(yè)相適應的鑰匙掌管制度，對內(nèi)方便工作， 對外防范破壞及恐怖行為。(7)、技術工種的管理因物業(yè)機電設備的特殊性、對技術工種進行崗位兼職，一崗 多能，既提高工作效率和應急處理能力，作到人力資源的合理配 制。水電暖、空調(diào)相關費用的收取物業(yè)公司工程部負責每月對XX市疾控中心辦公大樓的水電暖、空調(diào)底數(shù)的抄取和相關費用的收取。2、 設施、設備的維護管理物業(yè)的公共設施、機電設備的維護管理采用頤正園成熟完善 的管理模式。A、消防中心、停車場及物業(yè)周圍由工程部和保安部聯(lián)同負 責，設備的日常運行和使用由工程部門負責，并嚴格遵 守各項制度和規(guī)程。B、設施、設備的維護保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)和

31、分級維護保養(yǎng)，設備設施的日常保養(yǎng)設備定期保養(yǎng)和分級保養(yǎng)由工程部負責，根據(jù)有關設施設備的管理規(guī)定開展工作并作好詳細記錄。C 擬建議外聘專業(yè)電梯維保公司對電梯進行專業(yè)化管理。D 建立完善的設施設備編碼和標示方案。根據(jù)物業(yè)的圖紙資料制定設備編碼規(guī)則和設備總覽表，并設立設備管理人和設備管理責任人。E 對設施設備及有關場所通道及標貼明顯處將導入頤正園 CI 視覺標示系統(tǒng)，充分顯示頤正物業(yè)的規(guī)范化管理模式。3、 增收節(jié)支，不斷提高管理水平(1) 增收節(jié)支措施A 經(jīng)常對員工進行艱苦奮斗，勵行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)教育，增強節(jié)約意識，在管理中，自覺地從一滴水，一度電做起，降低維修維護成本。B 努力學習業(yè)務技術，不斷

32、提高專業(yè)素質(zhì)，提高維修技術服務水平。C 加強成本控制，原材料控制，在確保服務質(zhì)量的前提下，引進現(xiàn)代化的設備和手段，減少人力投入，減少人員開支。D 加強各類消耗品的管理和控制，做到計劃采購，專人保管，合理領用。E、 內(nèi)外路燈、停車場照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少公用電費支出。(2) 、 提高公共設施，機電設備管理水平的設想。A、 提高工程部主要技術人員的素質(zhì)，加強工程部工作的領導。B、 配備先進的維修工具和管理設備，實現(xiàn)管理微機化。C、 繼續(xù)完善配件的供應商體系。D、 配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺。E、 加強技術職能管理，發(fā)揮公司技術優(yōu)勢，加大技術和管理的督導作用。F、 維修服務、公共設施、機

33、電設備的管理參照國優(yōu)物業(yè)的標準進行運作。G、 建立激勵機制，每季度、年度評選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質(zhì)獎勵。H、 實行公司、管理處工程例會制度，及時溝通解決工程技術難題。I 、成立專業(yè)技術應急小組，以處理緊急情況下的設備故障。第七章 物業(yè)管理各工作流程對今后對XX市公共衛(wèi)生大樓辦公樓物業(yè)管理基本工作流程闡述如下：（一）工作流程1.整體運作流程圖刖 期XX 市 公 共管 理衛(wèi)入生駐大期樓管物 業(yè)管 理理1 F日常簪目 理2 .物業(yè)交接驗收流程:與監(jiān)理公司、施工單位共同進行質(zhì)量驗收，如實填報質(zhì)量驗收 單，發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案，書面要求施工單位整改，明確復檢 時間。接收工程圖紙資料、各類參數(shù)及保修證明

34、、總體平面圖，建筑 物、構筑物、公用設施、室內(nèi)外管線、綠化等竣工圖、設備圖。測定綜合使用指標，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改抄取水、電表底數(shù)3 .工作巡查流程：發(fā)現(xiàn)員工優(yōu)績或過失填寫優(yōu)績獎勵單 或過失處罰單報管理處實施并向全 體員工通報部門主管每次例行巡視檢查4 .安全管理運作流程:5.機電設備維修流程:6.綠化管理流程：第八章管理制度和檔案的建立（一）管理規(guī)章制度規(guī)章制度在日常物業(yè)管理實務運行中既是物業(yè)管理的保障，又是 實施物業(yè)管理的準則，一個企業(yè)管理水平的高低就可以從它是否有健 全的規(guī)章制度并嚴格執(zhí)行上來評判。我公司在物業(yè)管理實踐中，制訂了一系列的規(guī)章制度，形成了一 套涵蓋物業(yè)管理運行和行政各要素的制度

35、體系，為全面開展XX市公共衛(wèi)生大樓 辦公樓物業(yè)管理工作，實現(xiàn)我們的管理目標，我公司管 理人員將組織頤正園物業(yè)服務中心有關人員根據(jù)我公司制度體系，結合XX市公共衛(wèi)生大樓辦公樓的實際，制訂XX市公共衛(wèi)生大樓辦公樓 的物業(yè)管理制度和管理體系。其內(nèi)容主要有以下諸方面（但不限以下內(nèi)容）組成。1、公眾制度（1） XX市公共衛(wèi)生大樓辦公樓物業(yè)管理公約（2）用水管理規(guī)定（3）用電管理規(guī)定定（4）環(huán)境管理規(guī)定（5）治安管理規(guī)行車管理規(guī)定2、 崗位職責（ 1）管理處經(jīng)理崗位職責責（ 3）綜合服務環(huán)境主管崗位職責（ 5）工程主管崗位職責（ 7）治安管理員崗位職責（ 11）維修管理員崗位職責（ 13）保潔管理員崗位職

36、責6）防火防風管理規(guī)定（ 7）停車管理規(guī)定（ 8）摩托車、自2）綜合服務客服主管崗位職4）綜合服務行政主管崗位職責6）保安隊長崗位職責巡邏崗8） 車場管理員崗位職責（ 12）檔案管理員崗位職責（ 14） 綠化管理員崗位職責備注：各崗位人員可根據(jù)具體情況設輅，可一人兼職數(shù)崗3、管理運作制度（ 1）員工行為規(guī)范程序（ 4）裝修控制程序作程序（ 7）綠化管理程序 理程序（ 10）治安管理程序 序（ 13）消防管理程序（ 2）供電管理程序（ 5） 收費運作程序（ 8）道路管理程序11）停車管理程序14）公用設施改造及維護維修工作程序15）訪問客戶工作程序（ 3）供水管理（ 6）便民服務工（ 9）清潔衛(wèi)

37、生管12）值班管理程4、公司考核管理制度及標準（1） 員工月度考核辦法（2）員工年終考核辦法（3）公司其它各項規(guī)章制度（二）物業(yè)資料管理（按委托方是否需要執(zhí)行）科學的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為XX市公共衛(wèi)生大樓辦公樓及公共設施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和 服務。XX市公共衛(wèi)生大樓辦公樓作為寫字樓項目，其檔案資料是十 分繁雜的，我們擬采取系統(tǒng)化、科學化、信息化的科學管理手段， 明確指定檔案管理人員，抓住檔案資料的收集、整理、歸檔、利 用四個環(huán)節(jié)，對所有檔案資料進行嚴格、科學、集中的管理，達 到提高物業(yè)管理水平、更好地服務物業(yè)使用人的目的。1 .物業(yè)資料管理流程：2. 檔案資料的分

38、類檢索（ 1 ）開發(fā)建設單位移交技術檔案資料1、XX市公共衛(wèi)生大樓辦公樓規(guī)劃圖2、建筑施工圖、竣工圖3、總平面圖4. 單體建筑、結構、設備竣工圖5. 消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖3、物業(yè)資料1、XX市公共衛(wèi)生大樓辦公樓基本資料2、XX市公共衛(wèi)生大樓辦公樓分項資料3、商業(yè)配套資料2）管理處自建檔案資料1） 物業(yè)使用人辦公科室分配資料1. 各項簽約文件2.工作聯(lián)系單3. 相關通知要約2） 日常管理資料日常巡查記錄消殺記錄、交接班記錄物資搬運放行記錄1. 環(huán)境管理記錄2.3. 垃圾清運記錄4.B.保安管理記錄1.日常巡查記錄23. 值班記錄4.5. 緊急事件處理記錄6.車輛進出記錄7.夜間查崗記錄

39、8.車輛檔案9.車輛詳細資料10.裝修管理資料檔案11. 維修服務檔案12. 維修委托單13. 維修服務回訪記錄14. 設備管理檔案15. 公用設施保養(yǎng)維修記錄16. 機電設備保養(yǎng)維修及運行記錄17. 設備分承包方維修保養(yǎng)記錄18. 設備設施巡視檢查記錄19. 設備臺帳20. 物業(yè)使用人意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄21、物業(yè)使用人投訴及處理記22、員工管理檔案23 、員工個人詳細資料24 、員工培訓考核記錄25 、員工業(yè)績考核記錄26 員工內(nèi)務管理檢查記錄27 、 培訓計劃及實施記錄28 . 培訓考核及跟查記錄29 . 軍事訓練及消防演習記錄30、政府部門文件31. 其它3、檔案、資料使用流程：4、張貼

40、文件作廢文件(1)公司重要資料(如開發(fā)建設單位提供的資料)接收必須 經(jīng)過管理部經(jīng)理或其委托方負責人驗收，完善交接手續(xù)后方能分 卷歸檔。(2)日常管理文件按照公司制定的文件管理程序進行發(fā)放及 接收，并分卷歸檔。第九信息反饋(投訴處理)1.XX市公共衛(wèi)生大樓物業(yè)管理信息反饋流程：2. XX市公共衛(wèi)生大樓物業(yè)管理信息反饋控制方式(1)中心值班室，通過信息傳遞工具，如投訴電話和各專業(yè)組配備的無線對講機等工具， 及時反饋XX市公共衛(wèi)生大樓每個區(qū) 域發(fā)生的情況。嚴格的崗位責任制和完善的管理規(guī)章，實行規(guī)范化運作(2)流暢嚴密的運作流程，一環(huán)扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。(3)管理處每月(日)檢查，通過總結評比來獲取

41、反饋信息。(4)通過反饋信息的總結評比， 迅速發(fā)現(xiàn)管理服務上的缺點、 盲點，及時改進工作，提高服務質(zhì)量。3. XX市公共衛(wèi)生大樓物業(yè)管理信息處理流程4.投訴處理(1)值班人員接到物業(yè)使用人口頭 /書面投訴后，若能立刻 回復物業(yè)使用人則應立刻回復，并將有關投訴內(nèi)容和回復內(nèi)容記 錄下來。(2)對投訴處理人應及時分析問題產(chǎn)生的原因，分析判斷投 訴是否有效。若投訴有效，投訴處理人應立即擬定解決措施，在 甲方要求回復的時間內(nèi)回復物業(yè)使用人。(3)對于物業(yè)使用人沒有明確回復時間的，投訴處理人應根 據(jù)事件的輕重緩急在規(guī)定的時間內(nèi)回復甲方：嚴重且緊急事件和不嚴重但緊急事件應在2小時內(nèi)回復，對于嚴重但不緊急和不

42、嚴重不緊急事件可在2個工作日內(nèi)回復； 若投訴無效，投訴處理人在1個工作日內(nèi)，將投訴無效的原因知會甲方并對物業(yè)使用人應當予以合理、耐心的解釋。第十管理費用成本測算為保障在XX市公共衛(wèi)生大樓辦公樓的物業(yè)管理工作的順利進 行，根據(jù)需要的辦公條件、人員編制、工作性質(zhì)等因素，對物業(yè)管理 費用進行了測算：一、管理成本預算費用總計：457791元1、人員費用預算序 號部門 人員人數(shù)工資標準 （月薪）總額（全年）備 注主任1180021600保保安隊長1150018000安P班組長1130015600隊隊員101200144000:保保潔主管1120014400潔保潔員770058800組園林綠化180096

43、00工 程機電工程 師1150018000組;維修工1120014400合計223144002、辦公、福利費用測算序 號項目測算依金額（元/年）備注辦公費 用通訊費 用管理人員220元2640電話費其它辦公費用1200各類辦公耗材福利費 用培訓費 用工資總額的1%3 144培訓課件社會保 險費工資總額的15 %47160國家規(guī)定服裝費 用按每人每年500元計12000共計22人合計661443、日常清潔物料消耗費用測算表類別名稱品牌單價（元/桶）月用量 （桶）月金額 （元）年金額 （元）備注清潔劑玻璃水威潔38276912各樓層玻璃鏡向靜電吸塵劑威潔6031 8 021601樓大堂巡回推 塵使用不銹鋼保養(yǎng) 劑威潔52152624電梯門樓梯扶 手、不銹鋼設施潔廁凈威潔3051501800r大廈樓衛(wèi)生間家私蠟威潔1100.5110660桌椅、地板、皮 沙發(fā)除、上光全能清洗劑莊臣5021001200日常清潔地面、 墻面84消毒液31030360合 計7716名稱日用量/ 元月用量月金額年金額備注保 潔 耗 材大黑垃圾袋38 個/0.4836334. 44012.8日耗品小垃圾袋228個/0.07 元5016351. 124213.44塵推35元470每層2把，每半年更新一次塵推套15元303