XX物業(yè)弱電系統(tǒng)管理規(guī)程

1、XX物業(yè)弱電系統(tǒng)管理規(guī)程1.0目的規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序，確保高效率、高質(zhì)量地完成弱電系統(tǒng)的維修工作。2.1 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)維修。2.2 職責(zé)2.3 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)抽查維保實(shí)施情況。2.4 工程維修部主管負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)維修工作的組織實(shí)施。2.5 維修工負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)的維修工作。4.1 程序要點(diǎn)4.2 維修工注意事項(xiàng)4.2.1 應(yīng)熟悉維修設(shè)施的電路原理及功能方框圖。4.2.2 應(yīng)注意安全操作：a)確保人身安全：維修如需帶電作業(yè)(電壓高于36V時(shí))，應(yīng)做好相應(yīng)的絕緣措施;b)確保維修設(shè)備的安全：測(cè)量某焊點(diǎn)電壓時(shí)切忌與相鄰焊點(diǎn)相碰；維修設(shè)施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰，最好用

2、絕緣板托起；注意合理放置維修工具以免引起意外。4.1.3必須正確判斷故障部位、故障元器件，切忌亂換亂拆、胡亂調(diào)整。4.2 基本維修方法4.2.1 觀察法：a) 有無虛焊、松脫、燒焦的元器件；b) 有無異常的聲音；c) 觀察圖象效果。4.2.2 靜態(tài)測(cè)量法：a) 短路電阻測(cè)量法；b) 電流測(cè)量判斷法；c) 電壓測(cè)量判斷法。4.3 有線閉路系統(tǒng)維修4.3.1 放大器維修a)檢查輸入、輸出插頭是否松弛、氧化、生銹，如是則應(yīng)整修或更換插頭；b）檢查輸入信號(hào),一般應(yīng)為90db,如相差（15db以上）應(yīng)通知廣播站解決；c）如果輸入信號(hào)滿足（90db），調(diào)整低頻增益、高頻增益至最大，而輸出仍不能達(dá)到（104

3、db）則應(yīng)通知廣播站拆修放大器。1.1.2 分配器：a） 檢查輸入、輸出插頭是否松弛、氧化、生銹，如是則應(yīng)整修或更換插頭；b） 檢查分配器輸入、輸出信號(hào)強(qiáng)弱，如果輸出信號(hào)比輸入信號(hào)減少5db以上，則應(yīng)更換分配器。1.1.3 分接盒：a） 檢查分接盒輸入、輸出插頭是否松弛、氧化、生銹，如是則應(yīng)整修或更換插頭；b） 檢查分接盒輸入、輸出信號(hào)強(qiáng)弱，如果輸出信號(hào)比輸入信號(hào)減少2db以上，則應(yīng)更換分接盒。1.1.4 插座：a） 檢查插座接線是否牢固，插孔是否太松弛，如是則應(yīng)整改插座，整改達(dá)不到要求則應(yīng)更換；b） 檢查插座輸入與輸出信號(hào)，如果輸出信號(hào)比輸入信號(hào)減少2db以上，則應(yīng)更換插座。1.1.5 饋線

4、：a）檢查饋線對(duì)地絕緣電阻應(yīng)大于2MQ,線間絕緣電阻應(yīng)大于10MQ;b）檢查饋線100米內(nèi)的信號(hào)衰減應(yīng)不超過10db,否則應(yīng)更換饋線。電話線維修4.4 電話維修4.4.1 檢查電話線接頭有無氧化、生銹或發(fā)霉斷火，如是則應(yīng)重接接頭（燙錫處理）。4.4.2 檢查電話線有無斷線，如有則應(yīng)更換一根電話線（有兩根備用線）。4.4.3 檢查電話線有無短路或漏電，如有則應(yīng)更換電話線。4.5 門禁系統(tǒng)4.5.1 運(yùn)行操作4.5.1.1 通訊聯(lián)網(wǎng)：管理中心機(jī)可帶多個(gè)門口主機(jī)，便于小區(qū)多個(gè)出入口的管理，門口機(jī)可以呼叫管理機(jī)，管理中心機(jī)也可自由呼叫各樓棟的用戶機(jī)，用戶機(jī)（可視分機(jī)用戶），也通過分機(jī)上的報(bào)警按鈕呼叫管

5、理中心機(jī)，并可實(shí)現(xiàn)雙向?qū)χv，在一個(gè)小區(qū)內(nèi)就建立了通訊聯(lián)網(wǎng)。4.5.1.2 監(jiān)視監(jiān)控：來訪者要找管理人員時(shí)，只按下“保安”型按鈕，即可與管理人員通話。住戶按室內(nèi)可視機(jī)的監(jiān)視鍵可監(jiān)視本棟樓的門口情況。4.5.1.3 選呼：來訪者按動(dòng)門口主機(jī)面板上對(duì)應(yīng)的房間號(hào)碼鍵,相對(duì)應(yīng)的住戶家分機(jī)發(fā)出振鈴聲。通過該門口機(jī)與住戶通話，由住戶確認(rèn)后開啟單元電控門。4.5.1.4 雙方對(duì)講：住戶在聽到分機(jī)振鈴聲，可按通話按鈕與來訪者進(jìn)行對(duì)講，若為可視對(duì)講，分機(jī)顯示屏還可顯示來訪者圖像。4.5.1.5 電控開鎖：住戶在確認(rèn)了來訪者的身份后，可根據(jù)需要按壓分機(jī)上的開門按鈕打開大門的電控鎖。4.5.1.6 密碼開鎖：本系統(tǒng)的

6、門口機(jī)可以編設(shè)一個(gè)公共密碼，輸入該密碼可以開啟電控門。4.5.1.7 感應(yīng)卡開鎖：住戶將IC卡靠在近門口主機(jī)感應(yīng)區(qū)，當(dāng)聽到“嘀”聲即可，電控鎖自動(dòng)打開。4.5.1.8 應(yīng)急報(bào)警：如住戶家需要幫助時(shí)，可摘下話筒按壓分機(jī)上的報(bào)警按鈕向管理中心求助。當(dāng)報(bào)警傳感器被觸發(fā)時(shí)，管理中心電腦顯示相關(guān)信息。4.5.2 維護(hù)保養(yǎng)4.5.2.1 接線端子及音頻、視頻線路：端子無松動(dòng)，接觸良好，各導(dǎo)線完好無破損。4.5.2.2 主機(jī)面板按鍵：按鍵無阻滯，通斷良好。4.5.2.3 主機(jī)選呼：音質(zhì)清楚、無雜音，畫面清晰。4.6 道閘系統(tǒng)4.6.1 閘桿：若閘桿不水平或不垂直，需調(diào)整道閘桿限位位置；若閘桿有彎曲變形應(yīng)予糾

7、正，反光膜有破損的地方進(jìn)行修復(fù)。4.6.2 平衡調(diào)節(jié)：在斷電確保安全的情況下，手工轉(zhuǎn)動(dòng)減速機(jī)輸入軸皮帶輪，判斷升桿與降桿的力度，若有明顯差別，可通過調(diào)節(jié)平衡臂上的鏈、條掛接的位置來增加或減小彈簧的拉力，從而達(dá)到平衡。平衡彈簧的拉力與閘桿的長度有關(guān)。4.6.3 皮帶調(diào)節(jié)：如果傳動(dòng)皮帶太松而打滑，可松開電機(jī)座與箱體之間的固定螺絲，將電機(jī)向下移動(dòng)。皮帶要保持松馳狀態(tài)，不可繃緊。4.6.4 控制電路：PCB空制板在確保供電的情況下，PCBK上RUN但行），指示燈應(yīng)點(diǎn)亮，操彳PC噴上的“升”、“降”“?！苯逾o，“UP（升）"、“DOWN!）”“STOP停）”燈應(yīng)點(diǎn)亮，電閘應(yīng)作相應(yīng)動(dòng)作。若不動(dòng)作

8、，則需檢修。4.6.5 運(yùn)轉(zhuǎn)電容：在PCB控制板正常的情況下，路閘動(dòng)作時(shí)，電機(jī)接線端子上有220V交流輸出，電機(jī)發(fā)出嗡嗡電流聲但不轉(zhuǎn)動(dòng)或轉(zhuǎn)動(dòng)無力，即使在無皮帶空載的情況下亦如此，此可能為運(yùn)轉(zhuǎn)電容失效需更換。4.6.6 保險(xiǎn)絲：PCB上保險(xiǎn)絲為220V2A熔斷后應(yīng)更換同規(guī)格的保險(xiǎn)絲。4.6.7 加油：拆開控制箱頂蓋打開箱門，補(bǔ)充齒輪箱內(nèi)機(jī)油，對(duì)各傳動(dòng)部件加油潤滑。4.6.8 其他：打開齒輪箱蓋，檢查齒輪磨損情況及限位開關(guān)動(dòng)作的可靠性；全面堅(jiān)固各電線接頭，全面清潔控制箱和擋車桿的灰塵；檢查控制箱箱門，箱蓋密封是否良好4.7 防盜監(jiān)視系統(tǒng)的保養(yǎng)4.7.1 維修內(nèi)容：4.7.1.1 監(jiān)視器圖像不清晰，

9、首先調(diào)節(jié)監(jiān)視器上的各旋鈕；如果還不清晰，則檢查視頻線有無松動(dòng)，校正鏡頭焦距，清理鏡片和防塵罩上灰塵；如果仍不清晰，則檢查攝像頭或鏡頭是否損壞。4.7.1.2 監(jiān)視器沒有圖像，首先檢查攝像頭是否通電；如果通電還不正常，則檢查視頻連線有無斷裂；如果還不正常，檢查攝像頭是否損壞。4.7.1.3 控制器不能控制云臺(tái)，首先檢查控制器有無控制電壓輸出，若無控制電壓輸出則確定是控制器損壞，應(yīng)更換或修理控制器；如有電壓輸出，則檢查云臺(tái)輸入有無控制電壓，如云臺(tái)輸入端有控制電壓輸入，則檢查云臺(tái)輸入插件，如插件損壞，則更換插件；如插件正常，則云臺(tái)損壞，需更換或修理云臺(tái)。4.7.2 日常巡查：每月一次實(shí)施日常巡查并作

10、記錄，確保系統(tǒng)正常工作。4.7.2.1 室外攝像系統(tǒng)a) 每月檢查室外防雨、防風(fēng)、防塵罩的密封是否完好，擦洗鏡頭及冷卻風(fēng)扇；校調(diào)鏡頭焦距，確保圖像清晰。b) 檢查支撐桿的腳螺絲是否松動(dòng)(螺絲加黃油保護(hù))；檢查避雷針接地是否良好檢查轉(zhuǎn)動(dòng)部分的電線是否有破裂、拉斷現(xiàn)象；檢查轉(zhuǎn)動(dòng)的部分的潤滑情況。c) 由于室外攝像系統(tǒng)長期風(fēng)吹、雨淋、日曬，預(yù)防生銹尤為重要，凡是鐵件部分要定期刷防銹漆。4.7.2.2 室內(nèi)攝像系統(tǒng)a) 每月檢查防塵罩，并清理干凈；清潔鏡頭及冷卻風(fēng)扇；校調(diào)鏡頭焦距。b) 檢查支撐桿的固定與防腐。c) 監(jiān)視與控制系統(tǒng)：檢查各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連線接觸是否良好。4.8 維修工作結(jié)束后，維修工應(yīng)及時(shí)清潔工作場(chǎng)地，把小的垃圾裝入塑料袋內(nèi)，用干凈干抹布擦拭弄臟了的部位。4.9 向住戶試驗(yàn)維修后的效果，試驗(yàn)應(yīng)不少于3次，并向住戶說明使用中的注意事項(xiàng)，如住戶有不滿意的地方（合理要求），維修工應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改直至住戶滿意為止。4.10 一切正常后請(qǐng)住戶在派工單上簽名確認(rèn)。如住戶對(duì)此次維修收費(fèi)有異議，維修工應(yīng)向住戶出示公司“特約服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，并向住戶作出解釋，盡量打消住戶的疑慮。4.11 維修工回到工程維修部后，應(yīng)及時(shí)填寫好值班記錄（內(nèi)