蘇州工業(yè)園區(qū)住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)定

1、蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)局文件蘇園規(guī)200642號(hào)關(guān)于印發(fā)蘇州工業(yè)園區(qū)住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)定的通知 園區(qū)各房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司：為了進(jìn)一步提升園區(qū)的住宅品質(zhì)，創(chuàng)造優(yōu)良的居住環(huán)境和城市形象，根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50183-93），江蘇省城市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，園區(qū)總體規(guī)劃要求，參照北京、上海等城市的做法，結(jié)合園區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)原園區(qū)住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)定（1999年試行）進(jìn)行了修訂、補(bǔ)充，經(jīng)蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)局批準(zhǔn)發(fā)布試行。特此通知。附件：蘇州工業(yè)園區(qū)住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)定(試行) 二六年十二月十三日主題詞:住宅區(qū) 規(guī)劃 規(guī)定 通知打印:華 沁 校對(duì)：祁

2、東曄 共印100份蘇州工業(yè)園區(qū)住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)定 (試行) 第一章 總則 第一條 為提高蘇州工業(yè)園區(qū)（以下簡稱園區(qū)）居住生活條件的居住性、舒適性和安全性，創(chuàng)造園區(qū)城市景觀和諧統(tǒng)一的品質(zhì)，根據(jù)我國有關(guān)建設(shè)法規(guī)、規(guī)范，結(jié)合園區(qū)實(shí)踐，并借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，特制定本技術(shù)規(guī)定。 第二條 園區(qū)內(nèi)住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要體現(xiàn)“以人為本”的思想，并具有21世紀(jì)居住水準(zhǔn)的住宅為目標(biāo)。為社會(huì)提供多樣化可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造出具有良好居住環(huán)境和完善的基礎(chǔ)設(shè)施文明衛(wèi)生的現(xiàn)代化住宅區(qū)。 第三條 在住宅區(qū)規(guī)劃及住宅設(shè)計(jì)中，應(yīng)按照建設(shè)現(xiàn)代化、國際化、園林化園區(qū)的要求，按照建設(shè)蘇州東部新城的城市規(guī)劃及居住區(qū)規(guī)劃的要求，充分

3、體現(xiàn)園區(qū)“開放、便捷、和諧、有序”的風(fēng)格和特色。 第四條 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)以近期使用要求為主，同時(shí)有超前意識(shí)并適當(dāng)考慮今后功能的需求。應(yīng)采用成熟、先進(jìn)、適用的新技術(shù)、新材料、新結(jié)構(gòu)、新設(shè)備，做到節(jié)約用地、節(jié)約能源、節(jié)約材料。第五條 園區(qū)內(nèi)的住宅區(qū)規(guī)劃及住宅設(shè)計(jì)均應(yīng)遵守本技術(shù)規(guī)定。凡本技術(shù)規(guī)定未作闡述的有關(guān)內(nèi)容、指標(biāo)，可依照相關(guān)的法規(guī)、規(guī)定、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等執(zhí)行。第二章                   規(guī)劃布局 第六條 住宅

4、區(qū)功能組織合理，用地配置得當(dāng)，結(jié)構(gòu)清晰，整合有序。 第七條 處理好住宅區(qū)與四周地區(qū)的功能關(guān)系，避免相互間不良環(huán)境影響，起到協(xié)調(diào)互補(bǔ)的作用。 第八條 要提高園區(qū)住宅區(qū)的空間結(jié)構(gòu)及其建筑文化內(nèi)涵，融合中外優(yōu)秀建筑文化。 第九條 在以住宅為主兼有其他功能設(shè)施用地的住宅區(qū)，對(duì)于非居住性城市設(shè)施的設(shè)置，應(yīng)保證住宅區(qū)結(jié)構(gòu)的完善和居住環(huán)境質(zhì)量，避免相互間的影響。 第十條 住宅區(qū)道路出入口設(shè)置應(yīng)在符合規(guī)劃的前提下，進(jìn)行交通組織設(shè)計(jì)，以方便居民為主。住宅區(qū)應(yīng)進(jìn)行交通組織規(guī)劃，道路系統(tǒng)應(yīng)構(gòu)架清晰，分級(jí)明確，有利于區(qū)內(nèi)各類用地的劃分和便捷聯(lián)系及建筑物布置的多樣化。 第十一條 住宅區(qū)道路應(yīng)使內(nèi)外聯(lián)系“順而不穿，通而不

5、暢”，避免往返迂回，同時(shí)應(yīng)滿足消防、救護(hù)、搬家及垃圾清運(yùn)的要求。 第十二條 道路布置應(yīng)避免過境車輛的穿行，以減少交通噪聲對(duì)居民的干擾。 第十三條 為適應(yīng)汽車交通日益增多的趨勢，要組織好住宅區(qū)內(nèi)的人行、自行車及汽車的流向，選擇適當(dāng)?shù)暮狭骷胺至鞣绞?，盡可能考慮人車分流，減少人車的相互干擾，既保證交通的安全，又營造出住宅區(qū)內(nèi)寧靜的居住環(huán)境。第十四條 住宅區(qū)內(nèi)小汽車的停車位，應(yīng)近遠(yuǎn)期結(jié)合。長期停車位的數(shù)目要求符合規(guī)劃的停車要求。停車場地要保證必要的相對(duì)集中設(shè)置，安全停放，減少對(duì)住宅環(huán)境的影響。宜考慮遠(yuǎn)期多層停放，其地塊大小尺寸至少為30米乘以70米，停車場應(yīng)盡量接近汽車出入口。住宅架空層不得作為汽車停

6、放處。要為住戶設(shè)置方便而隱蔽的自行車停放庫（位），不得在住宅群落或住棟之間留有搭建車棚的余地。停車場應(yīng)有綠化種植并以植草磚鋪地。各類停車位應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置：停車類型停車位要求備 注住宅1）小汽車經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房90m2及以下住宅0.5輛/戶另需配置一定數(shù)量地面訪客車輛。一般住宅1輛/戶別墅區(qū)2輛/戶2）非機(jī)動(dòng)車2輛/戶商業(yè)小汽車1輛/100平方米建筑面積住宅區(qū)地面停車位數(shù)量應(yīng)按如下進(jìn)行控制：多層住宅區(qū)地面停車數(shù)量不宜超過總停車位數(shù)的20%；高層住宅區(qū)地面停車數(shù)量不宜超過總停車位數(shù)的10%。第十五條 應(yīng)對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的道路標(biāo)高及室內(nèi)外標(biāo)高作統(tǒng)一考慮設(shè)計(jì)，保證排水和管線布置的順暢，不得對(duì)周邊地塊造成影響。

7、原則上沿主干道場地地坪標(biāo)高不低于3.12米，最高不宜高過3.5米，場地其它地坪標(biāo)高不低于2.82米（黃海高程）。 第十六條 住宅區(qū)內(nèi)道路、公共建筑的出入通行應(yīng)符合殘疾人無障礙通行的要求。 第十七條 住宅的間距應(yīng)滿足國家相關(guān)規(guī)定要求，兼顧住宅群落的通風(fēng)，保證室內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量，做到節(jié)地、節(jié)能，同時(shí)保障相鄰建筑、相鄰地塊的建筑日照。建筑日照間距要求：建筑類型日照間距備 注低 層多層住宅1.3倍南側(cè)住宅高度 高 層中 高 層 住 宅1）需做日照分析報(bào)告，滿足大寒日累計(jì)3小時(shí)建筑日照要求；同時(shí)報(bào)批方案不得影響周邊已獲批準(zhǔn)（以規(guī)劃批準(zhǔn)書日期排列先后）或已建住宅的建筑日照。 2）地塊東西相臨，建筑退相臨公共地

8、界15米； 同時(shí)應(yīng)布置點(diǎn)式住宅（面寬<30米）3）地塊南北相臨，建筑退相臨公共地界15米； 南側(cè)地塊最北側(cè)建筑：(a)必須為點(diǎn)式住宅（面寬<30米）；(b)建筑山墻間距25米；(c）與北側(cè)地塊最南側(cè)建筑規(guī)劃退線間距0.6倍南側(cè)地塊最北側(cè)建筑高度。如北地塊為有日照要求的公共設(shè)施，參照此規(guī)定實(shí)施行。4）長邊臨城市市政道路時(shí)，長邊須小于50米 第十八條 創(chuàng)造性地組織住宅群體空間、視覺通廊，以底層架空空間組織居民共享活動(dòng)。提高住宅群落或院落的功能與環(huán)境質(zhì)量，充分注意住宅群體形態(tài)的標(biāo)識(shí)性。 第十九條 各住宅間，住宅至鄰里中心、停車場及鄰近的公交車站宜以有蓋走廊相連接。第二十條 住宅區(qū)綠化是提

9、高住宅區(qū)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的必要條件和自然基礎(chǔ)。綠化面積指標(biāo)應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定，并盡可能地增大，綠地率最少不低于45%。充分利用空間，發(fā)展垂直綠化及屋頂綠化，提高綠化質(zhì)量。（具體規(guī)定詳見第三十五條主要技術(shù)指標(biāo)）。綠地率計(jì)算除應(yīng)滿足國家相關(guān)規(guī)范外，還應(yīng)滿足以下要求：1.地下設(shè)施實(shí)行覆土綠化的計(jì)算方法建設(shè)工程對(duì)其地下設(shè)施實(shí)行覆土綠化，在符合以下規(guī)定時(shí)，可按一定比例計(jì)入該 工程 的綠化用地面積指標(biāo)：實(shí)行覆土綠化必須保持必要的覆土厚度，形成以喬木為主的合理種植結(jié)構(gòu)，保證綠地效益的發(fā)揮。凡符合上述規(guī)定的地下設(shè)施實(shí)行覆土綠化的，其地下設(shè)施頂板上部至室外地坪覆土厚度達(dá) 2米（含2米）以上

10、，其綠化面積可按1：1計(jì)入該工程的綠化用地面積指標(biāo)；覆土厚度達(dá)1-2米（含1米），其綠化面積可按1/2計(jì)入該工程的綠化用地面積指標(biāo)。 覆土厚度小于1米不計(jì)入綠化用地面積指標(biāo)；2.株行距在6米×6 米以下栽有喬木、鋪設(shè)植草磚且無地下設(shè)施的地面的停車場, 計(jì)入綠化用地面積指標(biāo)。 第二十一條 綠地分布應(yīng)采取集中與分散，點(diǎn)、線、面相結(jié)合的方式，便于居民就近使用。綠化應(yīng)做一些坡地變化，既減少行人對(duì)綠地的破壞，又豐富空間形式。 第二十二條 住宅區(qū)內(nèi)的集中綠地（小游園）應(yīng)布置有花木草坪、花壇水面、雕塑、兒童設(shè)施和鋪裝地面等，布局應(yīng)有一定的功能劃分，最小規(guī)模不宜小于4000平方米；組團(tuán)綠地

11、內(nèi)應(yīng)布置花木草坪、桌椅、簡易兒童游戲設(shè)施，可靈活布局，面積不小于400平方米。 第二十三條 公共綠地內(nèi)的綠化面積（含水面）不宜低于70%。組團(tuán)綠地的設(shè)置應(yīng)滿足不少于1/3的綠地面積在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線范圍之外的要求，便于設(shè)置兒童設(shè)施和成人游憩活動(dòng)。 第二十四條 公共綠地為住宅區(qū)的主要休閑中心，必須是可使用的，而不是單純作為景觀之用。公共綠地要為老人安排休閑與交往的場所，要為兒童設(shè)置游戲活動(dòng)場地；綠地需辟筑部分鋪裝地面以及活動(dòng)設(shè)施用地，綠地可多功能復(fù)合使用，但應(yīng)以綠為主。 第二十五條 住宅區(qū)綠化景觀設(shè)計(jì)必須進(jìn)行專業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)，有設(shè)計(jì)主題并配合住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)程，一體作業(yè)。 第二十六條 住宅區(qū)綠

12、地應(yīng)以常綠品種為主，花卉及樹木的配置應(yīng)考慮四季景觀效果。沿城市主干道兩側(cè)應(yīng)種植高大喬木。 第二十七條 住宅區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施要適應(yīng)家務(wù)勞動(dòng)社會(huì)化趨向給予合理配置，并符合居民的活動(dòng)規(guī)律，方便居民日常使用。便民店等的商業(yè)行為與住宅用途須協(xié)調(diào)，不能對(duì)居民造成任何干擾，并考慮合理規(guī)模及服務(wù)半徑。第二十八條 公共設(shè)施的布置要避免對(duì)居住生活的干擾，保證環(huán)境的清潔安寧。其中的公益性設(shè)施和營利性設(shè)施可按照不同環(huán)境特點(diǎn)作適當(dāng)安排、調(diào)整。公益和商業(yè)配套設(shè)施要求：分 類備 注占住宅建筑面積的1%-3%其中0.3%為物業(yè)管理服務(wù)用房； 商業(yè)設(shè)施必須相對(duì)獨(dú)立，一般不得沿主要市政道路設(shè)置。 居住區(qū)內(nèi)商住樓中不得設(shè)置餐飲、娛

13、樂等有油煙、噪音及其它污染的擾民商業(yè)用房。其中0.1%為居民委員會(huì)用房（由開發(fā)商建設(shè)，產(chǎn)權(quán)歸管委會(huì)所有；用房無償使用）；其中0.25%為社區(qū)多功能活動(dòng)用房；其中0.05%為社區(qū)便民診所用房；其中0.3%為住宅區(qū)便民商業(yè)用房；其中0%-2%為視具體情況設(shè)置住宅區(qū)配套商業(yè)注：其它社區(qū)配套用房及設(shè)施也應(yīng)根據(jù)相關(guān)文件要求進(jìn)行設(shè)置 第二十九條 住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)有完備的環(huán)衛(wèi)及市政設(shè)施系統(tǒng)，并應(yīng)在景觀設(shè)計(jì)方案中詳細(xì)標(biāo)明其位置、功能、面積。創(chuàng)造文明衛(wèi)生的園區(qū)居住環(huán)境。同時(shí)住宅區(qū)應(yīng)進(jìn)行消防規(guī)劃。第三十條 住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的配置，應(yīng)根據(jù)住宅區(qū)的檔次、居民的層次、按照?qǐng)@區(qū)的規(guī)劃要求，確定其規(guī)模。具有一定規(guī)模的公共建筑，如

14、中學(xué)、小學(xué)、幼托及老年活動(dòng)中心等，由規(guī)劃部門統(tǒng)一考慮、布置。 第三十一條 住宅區(qū)的供水、雨水、污水、電力、電訊、有線、燃?xì)?、消防等，及其它按?guī)定設(shè)置的管線也應(yīng)配套齊全，敷設(shè)一次到位。 第三十二條 住宅應(yīng)考慮智能化設(shè)計(jì)的線路布置，將信息設(shè)施直接提供給用戶。 第三十三條 鼓勵(lì)住宅區(qū)內(nèi)采用集中供熱、制冷和中水系統(tǒng)。 第三十四條 工程管線要進(jìn)行管網(wǎng)綜合設(shè)計(jì)，合理安排，一次建成，便于管理和維修。住宅區(qū)建成后如無特殊情況，未經(jīng)批準(zhǔn)，五年內(nèi)不能開挖。第三十五條 住宅區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括土地使用指標(biāo)、密度指標(biāo)、設(shè)施指標(biāo)等三方面。其計(jì)算方法，可參照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)：容積率分

15、 類容積率數(shù)值1）低密度居住區(qū)<0.42）中密度居住區(qū)0.5-1.23）中高密度居住區(qū)1.2-1.84）高密度居住區(qū)1.8-2.5綠地率分 類綠地率數(shù)值1）低密度居住區(qū) 452）中密度居住區(qū)3）中高密度居住區(qū) 504）高密度居住區(qū)建筑密度分 類數(shù) 值1）低密度居住區(qū) 352）中密度居住區(qū) 303）中高密度居住區(qū) 254）高密度居住區(qū) 20 建筑層數(shù)分 類層 數(shù)1）低密度居住區(qū) 3 層2）中密度居住區(qū) 4-6 層3）中高密度居住區(qū)（小高層） 8-18層4）高密度居住區(qū) （高層）18-25層（部分最高處33層）第三十六條 建筑退線。建筑退線要求： 道路及邊界類型建筑退紅線距離一般市政道路（道

16、路紅線<40米）的道路 10米主要市政道路（道路紅線40米）的道路15米相臨非同性質(zhì)地塊公共地界15米河道邊線 5-10米高 層中高層住宅主要市政道路（道路紅線40米）的道路從道路中心線至建筑長邊頂層檐口連線不超過45度視線限高。地下建筑退道路紅線地下建筑離界最小間距為5米，同時(shí)在施工過程中確保安全前提下，開挖不得突出道路紅線。第三十七條 建筑面積計(jì)算。建筑面積計(jì)算除滿足建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T503532005），還須滿足如下規(guī)定：1.     地下室面積不計(jì)入容積率面積；半地下室面積應(yīng)按1/3面積計(jì)入容積率；地面車庫（層高2.2m及以

17、上者應(yīng)計(jì)算全面積；高度不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積）應(yīng)計(jì)入容積率面積。2.     作為公共活動(dòng)空間的架空層不計(jì)入容積率面積。3.     建筑底層有蓋走廊面積可不計(jì)入容積率面積。4.     其它嚴(yán)格按建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T503532005）進(jìn)行建筑面積計(jì)算。第三章                &#

18、160;   住宅設(shè)計(jì) 第三十八條 住宅設(shè)計(jì)要滿足居住生活行為需求，一切從人的生活需要出發(fā)，充分保證居民小康文明生活的實(shí)現(xiàn)。第三十九條 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)建立在當(dāng)?shù)鼐幼∷降膶?shí)際調(diào)查、預(yù)測的基礎(chǔ)上，并應(yīng)符合園區(qū)居住水平發(fā)展的多元化、多層次的面積標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、性能標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)。第四十條 園區(qū)內(nèi)的住宅要適應(yīng)園區(qū)當(dāng)前核心家庭為主的人口結(jié)構(gòu)和住房市場的需求，同時(shí)要超前考慮到住宅功能變化的趨向，并結(jié)合國家有關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)的相關(guān)規(guī)定，以確定住宅的類型與標(biāo)準(zhǔn)。 第四十一條 住宅具有靈活性、多樣性、適應(yīng)性和可改性，在園區(qū)內(nèi)的住宅設(shè)計(jì)中應(yīng)多采用新結(jié)構(gòu)和新材料。 第四十二條 合理安排各功能的行為空間，實(shí)現(xiàn)

19、公私分離、食寢分離、居寢分離、潔污分離，體現(xiàn)園區(qū)內(nèi)住宅的適居性、舒適性和安全性。 第四十三條 應(yīng)充分考慮園區(qū)的特點(diǎn)和居住發(fā)展需求，采用新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 第四十四條 應(yīng)考慮人口老齡化和園區(qū)外來人口較多等特點(diǎn)，創(chuàng)造適宜的住宅類型。第四十五條 提供住宅類型多樣化，為豐富園區(qū)內(nèi)住宅形式創(chuàng)造條件。第四十六條 住宅的單體設(shè)計(jì)要結(jié)合住宅群落的空間組織加以一體設(shè)計(jì)，使之成為有機(jī)統(tǒng)一的整體，體現(xiàn)園區(qū)的特色。 第四十七條 住宅群體規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)應(yīng)追求特色，使各個(gè)住宅區(qū)具有明顯的識(shí)別性。 第四十八條 應(yīng)設(shè)計(jì)有不同方位入口的住棟類型，以利于組織交通，豐富交往、休憩空間。 第四十九條 住宅區(qū)

20、內(nèi)的公共交通廊燈應(yīng)與區(qū)內(nèi)路燈相連，加強(qiáng)住宅亮化工程，創(chuàng)造優(yōu)美的無光污染的夜景燈光效果。夜景燈光設(shè)計(jì)應(yīng)做專項(xiàng)專業(yè)設(shè)計(jì)，并單獨(dú)報(bào)批。 第五十條 充分利用、發(fā)揮底層、頂層和盡端、轉(zhuǎn)角等特殊部位的特點(diǎn)，豐富住棟內(nèi)外空間和住宅外觀。 第五十一條 住宅區(qū)內(nèi)至少應(yīng)有30%的住宅基底面積進(jìn)行架空，作為公共活動(dòng)空間。沿街建筑應(yīng)有適當(dāng)架空以擴(kuò)展、豐富道路上的視覺空間。第五十二條 建筑立面。建筑立面要求：（1）    高層、中高層板式住宅長邊臨城市市政道路時(shí)，長邊須小于50米。（2）立面色彩宜明快、舒適、暖色調(diào)為主。形態(tài)應(yīng)豐富，與周邊環(huán)境有序協(xié)調(diào)。（3）臨公園、廣場、河湖及主要道路的高層、中