【廣告策劃-】夏日風(fēng)情活動策劃案

1、佛山市淺潛文化傳播有限公司佛山市淺潛文化傳播有限公司 項(xiàng)目概況藍(lán)天藍(lán)天下，美麗的下，美麗的芭提雅芭提雅海灘，陽傘如花；海灘，陽傘如花；晚霞中，岸邊晚霞中，岸邊的的棕櫚棕櫚樹為樹為游客們輕吟低唱；游客們輕吟低唱；月色中月色中，熱情奔放的人們在盡興狂歡。熱情奔放的人們在盡興狂歡。這里擁有陽光、海灘、美食、熱辣的舞蹈；這里擁有陽光、海灘、美食、熱辣的舞蹈；湛藍(lán)的天空、溫暖的和風(fēng)及動人的景致；湛藍(lán)的天空、溫暖的和風(fēng)及動人的景致；它能令人身心完全放松，親切而愉快。它能令人身心完全放松，親切而愉快。在這個號稱微笑的國度里，在這個號稱微笑的國度里，我們一起雙手合什，微笑說一聲：我們一起雙手合什，微笑說一聲：

2、Sa-wa-dee-krab！歡迎來到歡迎來到 君蘭江山情迷芭提雅繽紛君蘭江山情迷芭提雅繽紛SHOW！活動時間：活動時間：2011年4月30日-5月2日活動地點(diǎn)：活動地點(diǎn)：君蘭江山銷售中心、板房園林廣場、樣板房活動對象：活動對象：美的君蘭江山客戶、業(yè)主、嘉賓活動形式：活動形式：情迷芭提雅繽紛SHOW美的美的 君蘭江山情迷芭提雅活動君蘭江山情迷芭提雅活動通過舉辦充滿符合特色的芭提雅異域情調(diào)主題活動，配合樣板間的開放與產(chǎn)品推介，令人記憶深刻之余，更彰顯美的君蘭江山的品牌形象，突顯君蘭江山產(chǎn)品優(yōu)勢，為項(xiàng)目制造口碑效應(yīng)。因地制宜，結(jié)合功能與美觀進(jìn)行場地規(guī)劃及設(shè)計(jì)包裝緊湊順暢、細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)、亮點(diǎn)突出，凸顯項(xiàng)

3、目優(yōu)勢所在科細(xì)致的服務(wù)學(xué)規(guī)劃統(tǒng)籌、專業(yè)執(zhí)行團(tuán)隊(duì)、強(qiáng)大資源調(diào)配，確?；顒油昝缊?zhí)行一、活動目的一、活動目的二、策劃思路二、策劃思路1、現(xiàn)場包裝、現(xiàn)場包裝2、流程內(nèi)容、流程內(nèi)容3、執(zhí)行保障、執(zhí)行保障1、充滿歡樂芭提雅異域風(fēng)情的系列活動，結(jié)合樣板房開放，在高品質(zhì)感、熱鬧與歡樂的氛圍下，給客戶與眾不同的參觀感受。2、現(xiàn)場精致的花藝裝飾、彰顯美的君蘭江山的高端品質(zhì)，樣板房廣場熱帶水果與清涼飲料結(jié)合、外國風(fēng)情的演藝凸顯高品位的客戶群體，項(xiàng)目推介形式，一改樓盤推介的沉悶氣息，令樣板房的開放更具吸引力；3、現(xiàn)場抽取大獎王菲五月演唱會超值門票，各類型精美禮品，為您的假期帶來無限驚喜與快樂4、現(xiàn)場體驗(yàn)式DIY，給來

4、賓留下深刻印象，樹立項(xiàng)目無可比擬的優(yōu)勢所在。三、活動亮點(diǎn)三、活動亮點(diǎn)活動鋪排整體基調(diào)9：30 15：00銷售中心品質(zhì)演出王菲演唱會門票精美禮品抽獎活動鋪排活動鋪排樣板間參觀精美餐飲花藝布置現(xiàn)場花藝布置外國風(fēng)情演繹高品質(zhì)DIY互動現(xiàn)場將以芭提雅風(fēng)情特色作為包裝基調(diào)，給來客帶來別具風(fēng)情的仲夏夜體驗(yàn)之旅。場地規(guī)劃全場平面示意圖全場平面示意圖迎賓大道迎賓大道參觀路線候車處參觀路線行車路線行車路線DIY電能車電能車花藝布置銷售中心區(qū)域海洋堆頭位置海洋堆頭位置水晶盆花布置位置水晶盆花布置位置樓梯立柱花藝裝飾樓梯立柱花藝裝飾立柱花藝效果參考照片立柱花藝效果參考照片效果（一）效果（一）效果（二）效果（二）吧臺

5、區(qū)餐飲布置吧臺區(qū)餐飲布置吧臺區(qū)參考照片吧臺區(qū)參考照片效果（一）效果（一）效果（二）效果（二）樣板房舞臺區(qū)舞臺效果參考照片舞臺效果參考照片舞臺效果（一）舞臺效果（一）舞臺效果（二）舞臺效果（二）水果繽紛SHOW板房區(qū)熱帶水果區(qū)位置板房區(qū)熱帶水果區(qū)位置水果飲料區(qū)堆頭效果參考照片水果飲料區(qū)堆頭效果參考照片吧臺花藝布置吧臺花藝布置區(qū)域：飲食區(qū)區(qū)域：飲食區(qū)/看樓通道看樓通道吧臺花藝效果參考照片吧臺花藝效果參考照片噴泉廣場區(qū)域體驗(yàn)式體驗(yàn)式DIY位置位置體驗(yàn)式體驗(yàn)式DIY效果參考照片效果參考照片我型我秀我型我秀- -馬克杯馬克杯DIYDIY新西蘭杜佰瑞冰淇淋效果參考照片新西蘭杜佰瑞冰淇淋效果參考照片新西蘭新

6、西蘭冰淇淋清涼體驗(yàn)冰淇淋清涼體驗(yàn)雙輪電能車活動區(qū)域雙輪電能車活動區(qū)域騎行表演、客戶體驗(yàn)騎行表演、客戶體驗(yàn)雙輪電能車效果參考照片雙輪電能車效果參考照片我型我秀我型我秀- -馬克杯馬克杯DIYDIY這項(xiàng)研發(fā)計(jì)劃名為這項(xiàng)研發(fā)計(jì)劃名為“都市個人機(jī)動與可達(dá)性都市個人機(jī)動與可達(dá)性”(Personal Urban Mobility and Accessibility)，英文縮寫，英文縮寫為為PUMA，意為，意為美洲獅美洲獅。通用公司在美國紐約街頭展出這款電動雙輪車樣車，引得路人駐足觀看。通用公司在美國紐約街頭展出這款電動雙輪車樣車，引得路人駐足觀看。 高端節(jié)目SHOW羅馬尼亞風(fēng)情舞蹈團(tuán)羅馬尼亞風(fēng)情舞蹈團(tuán)歐美

7、拉丁樂隊(duì)歐美拉丁樂隊(duì)弦樂重奏弦樂重奏近景魔術(shù)近景魔術(shù)幸運(yùn)大抽獎獎項(xiàng)設(shè)置獎項(xiàng)設(shè)置特等獎：特等獎：王菲演唱會王菲演唱會VIP票票一等獎：一等獎：王菲演唱王菲演唱會看臺超會看臺超值門票值門票二、三、二、三、四等獎各四等獎各類型類型精美禮品精美禮品抽獎流程客戶到達(dá)銷售中心登記客戶信息領(lǐng)取體驗(yàn)券項(xiàng)目介紹、美食品鑒坐電瓶車前往樣板房欣賞演出、DIY體驗(yàn)參觀樣板房水果飲料品嘗候車回到銷售中心幸運(yùn)大抽獎備注：參觀完樣板房后在體驗(yàn)券上蓋章后，方有資格參加備注：參觀完樣板房后在體驗(yàn)券上蓋章后，方有資格參加抽獎抽獎抽獎方法邀請客戶參與抽獎 客戶將體驗(yàn)券交給抽獎工作人員從抽獎箱中抽出乒乓球每張?bào)w驗(yàn)券只能抽取一次抽獎箱

8、中有六種顏色的乒乓球按抽中乒乓球的顏色獲得相應(yīng)禮品工作人員憑乒乓球登記中獎?wù)吲砂l(fā)獎品給獲獎?wù)咴缟铣楠剷r間11：00-11：30下午抽獎時間16：00-16：30備注：備注：每次抽獎箱中有六種顏色的乒乓球特等獎：紅色 王菲廣州演唱會VIP門票一張 （共1張） 一等獎：黃色 王菲廣州演唱會普通坐區(qū)門票一張（共2張）二等獎：藍(lán)色 銀兔公仔一個（共5個）三等獎：綠色 價值50元禮品一份 （共7個）四等獎：橙色 價值30元禮品一份（共15個）歡樂獎：白色 送掌聲與歡笑一次四等獎以上抽完即止區(qū)域指示系統(tǒng)指示系統(tǒng)參考圖指示系統(tǒng)參考圖現(xiàn)場設(shè)置芭提雅風(fēng)情的畫架指示牌，引導(dǎo)人流方向，指示現(xiàn)場設(shè)置芭提雅風(fēng)情的畫架指

9、示牌，引導(dǎo)人流方向，指示會場區(qū)域，協(xié)助維持活動秩序。會場區(qū)域，協(xié)助維持活動秩序。迎賓接待迎賓接待體驗(yàn)式互動體驗(yàn)式互動參觀品鑒參觀品鑒美食互動美食互動幸運(yùn)抽獎幸運(yùn)抽獎活動流程活動流程費(fèi)用預(yù)算詳細(xì)報(bào)價表另附詳細(xì)報(bào)價表另附謝謝觀賞謝謝觀賞 THANKS!如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報(bào)告慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報(bào)告市場市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？為什

10、么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境評估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會，挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。評估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提整合與提煉煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和

11、消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路。思路 三個層次三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目市場 兩個方面兩個方面供給、需求

12、 三個時段三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項(xiàng)目市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項(xiàng)目所在地市場例如：競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟。步驟第一步：市場區(qū)域界定第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析析考察整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第

13、三步：專業(yè)市場分析第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場分析第四步：項(xiàng)目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分環(huán)境分析析區(qū)域房地產(chǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場分析市場分析（一）基（一）基本內(nèi)容本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分

14、析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（二）基本資（二）基本資料的獲得料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷

15、售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和環(huán)境和市場分市場分析析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均人均GDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDPGDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段

16、減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法異常異?；净菊ＵＵＵ＿\(yùn)行運(yùn)行基本基本正常正常異常異常房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開發(fā)投資額發(fā)投資額增幅增幅25%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)投資/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15

17、房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)投資/固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資投資37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消

18、費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748較上年增速20082008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房

19、地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第三步第三步專業(yè)市場專業(yè)市場分析（分析（住宅）住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價格交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價格分析、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第四步第四步項(xiàng)目市場項(xiàng)目市場分析分析（微觀層（微觀層面）面）對每一個可能影響

20、項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評對每一個可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價。價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析分析)競爭對手分析競爭對手分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項(xiàng)目的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好和偏好找出項(xiàng)目面對競爭市找出項(xiàng)目面對競爭市場的機(jī)會點(diǎn)場的機(jī)會點(diǎn)最終目標(biāo)

21、最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素內(nèi)部因素外部因素外部因素SWOT分析分析SWOT工具（項(xiàng)目工具（項(xiàng)目+環(huán)境環(huán)境+競爭）競爭）SWOT分析的價值要素分析的價值要素S/W（優(yōu)勢（優(yōu)勢/劣勢）劣勢）的價值要的價值要素素 地段要素 環(huán)境要素 地塊要素 項(xiàng)目要素具體地說，針對一個具體地說，針對一個地塊地塊的價值要素的價值要素包括：包括： 地段要素地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） 項(xiàng)目要素目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可

22、利用資源等O/T（機(jī)會（機(jī)會/威威脅）的價值要脅）的價值要素素 宏觀要素經(jīng)濟(jì)形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素行業(yè)形勢（一、二、三級市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等） 微觀要素市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向觀點(diǎn)的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。在分析的過程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機(jī)會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機(jī)會這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。SWOT分析分析我們的戰(zhàn)略我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會利用機(jī)會，克服劣勢減少劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢優(yōu)勢 S機(jī)會機(jī)會 O威脅威脅 T劣勢劣勢 W進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤進(jìn)行房地產(chǎn)市

23、場分析時常犯的錯誤1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視過分倚重宏觀資料來論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性項(xiàng)目差異性3。 過于偏重對過于偏重對“二手資料二手資料”的應(yīng)用的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好別人做什么賣得好，我們做也會賣得好房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個項(xiàng)目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！補(bǔ)充幾

24、點(diǎn)市場分析方法的建議：補(bǔ)充幾點(diǎn)市場分析方法的建議：市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實(shí)勝于雄辯！市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實(shí)勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目），表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目），便于整理分析；便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)

25、為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報(bào)告慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報(bào)告市場市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境評估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會，挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能

26、性。評估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提整合與提煉煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場

27、中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路。思路 三個層次三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目市場 兩個方面兩個方面供給、需求 三個時段三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項(xiàng)目市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項(xiàng)目所在地市場例如：競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟。步驟第一步：市場區(qū)域界定第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)

28、域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析析考察整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場分析第四步：項(xiàng)目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第

29、二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分環(huán)境分析析區(qū)域房地產(chǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場分析市場分析（一）基（一）基本內(nèi)容本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（二）基本資（二）基本資料的獲得料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3

30、、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第二步第二步

31、區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和環(huán)境和市場分市場分析析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均人均GDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDPGDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法異常異常基本基本

32、正常正常正常正常運(yùn)行運(yùn)行基本基本正常正常異常異常房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開發(fā)投資額發(fā)投資額增幅增幅25%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)投資/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)投資/固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資投資37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場分析

33、的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城

34、市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748較上年增速20082008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第三步第三步專業(yè)市場專業(yè)市場分析（分析（住宅）住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價格交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)、住宅商品房成交結(jié)

35、構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價格分析、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法。方法第四步第四步項(xiàng)目市場項(xiàng)目市場分析分析（微觀層（微觀層面）面）對每一個可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評對每一個可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價。價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析分析)競爭對手分析競爭對手分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項(xiàng)目的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好和偏好找出項(xiàng)目面對競爭市找出項(xiàng)目