買房子的整個過程

1、買房子的整個過程，詳細流程，謝謝，還有注意事項？ EMBED Forms.HTML:Hidden.1 EMBED Forms.HTML:Hidden.1 EMBED Forms.HTML:Hidden.1 收房注意事項一 在驗房入住前查看房屋的住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書和竣工驗收備案表： 管線分布圖 -查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設計圖相同。房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有 差異。 -查看所購商品房整棟樓的北京市建設工程竣工驗收備案表，有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗收合格。 -和開發(fā)商共同對所購商品房進行驗收交接工作。主

2、要注意以下幾點： 第一，詳細檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象； 第二，核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符； 目前現(xiàn)房已經(jīng)確定開發(fā)商沒有按合同履行的項目有：A開發(fā)商承諾天然氣集中供暖、水暖、分戶計量而現(xiàn)房無法分戶計量；B開發(fā)商承諾在每戶主臥室及客廳 預留電話插孔、寬帶網(wǎng)插孔和有線電視插孔而現(xiàn)房的主臥室沒有寬帶網(wǎng)插孔和有線電視插孔；C開發(fā)商承諾供水系統(tǒng)用北新牌PPR冷熱供水管材而現(xiàn)房 則用的是鍍鋅管；）根據(jù) 約定開發(fā)商應在交房時補償業(yè)主的差價，并估算賠償由于供暖不能分戶計量，而造成的無形損失。賠償費用為：安裝 分戶計量設備的價格請政府相關(guān)部門來驗收的

3、費用裝修時要開槽改動的寬帶網(wǎng)插孔和有線電視插孔（即改動線路長度每米開槽改動費50元費用舉證見開發(fā) 商推薦的裝修公司東易日盛報價）PPR管與鍍鋅管的差價（即屋內(nèi)露出地表的管的長度與地下部分和公攤部分管的長度之和兩種管每米的差價無形損失） 第三，檢查水、電、煤氣天然氣、上下水管道等是否開通和能正常使用； 各種表的實際度數(shù) 墻壁除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。 測量一下樓宇的層高 3招：門窗靈活嚴又亮 試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時也了解了它們的密封程度。查看密封膠條是否完整牢固 6招：陽臺裂縫危險大 7招：保溫不好墻滴水 冬天

4、，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。 8招：大開龍頭查漏堵 盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。 驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好 樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。 管道，指的是排水/污管道。猶其是陽臺之類的排污口，驗收時，預先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯?。 10招：供暖管道要套管 供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管 11招：拉閘斷電不可少。驗電線，除了看

5、看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標質(zhì)量。再就是電線的截面面積是否符合要求。 電閘及電表在戶外的，應檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應同樣分別檢查各個分閘是否完全控 制各分支線路。 13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多 衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應是防潮插座并有防濺措施衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座洗手盆的上方不應有插座。 15招：開關(guān)接口拉一拉 檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設。 第四，對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、

6、蓋章。 -向開發(fā)商索要住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約要求維修。 竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案，缺少一項都不能入住的。 二 2。開發(fā)商是否有資格收取“契稅”？什么時候收??？ 3。開發(fā)商是否有資格收取“公共維修基金”？什么時候收??？ 4。面積增加的依據(jù)和明細（套內(nèi)和公攤） 5。物業(yè)管理費收費明細（電梯房和非電梯房的收費差異） 6。周轉(zhuǎn)金（200元）的收取依據(jù)？是否交過此費意味著業(yè)主以后就再也不用交納水費？ 7。有線初裝費的收取依據(jù).。144元收費依據(jù)。用戶有權(quán)利選擇有線電視開通使用時間 8。收房流程的倒置。交納一切費用前應先驗房，此乃商業(yè)常識 2、公共維修

7、基金只有房地局有權(quán)在房屋過戶時收繳。 3、契稅只能在過戶時交納 4、房產(chǎn)證代辦費沒有法定依據(jù)，也沒有在合同中約定，不必交納 商品住宅購房者應在辦理立契過戶手續(xù)時將維修基金足額交至房地局；房地局代收維修基金時，須向購房者出具北京市財政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專 用發(fā)票。 北京市契稅管理規(guī)定 第八條 契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得具有合同效力的契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認書以及由市 財政局確定的其他憑證的當天。 第十二條 根據(jù)征收管理的需要，契約征收機關(guān)可以委托有關(guān)單位代扣代繳和代征契約。具體辦法由市財政局制定。 筆者注：代征收機關(guān)應出具征收

8、單位的委托授權(quán)書 有線光纜初裝費 筆者注： 此費用應是合同中規(guī)定標準設施，不應重復征收。 有線電視收視費 筆者注： 用戶有權(quán)利選擇有線電視開通使用時間。 三 第十條物業(yè)管理合同應當明確： （一）管理項目； （二）管理內(nèi)容； （三）管理費用； （四）雙方權(quán)利和義務； （五）合同期限； （六）違約責任； （七）其他。 第十條 物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公布。 物業(yè)管理單位應當定期（一般為6個月）向住戶公布收費的收入和支出帳目，公布物業(yè)管理年度計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán) 人、使用人的監(jiān)督。 物管合同怎樣簽訂 根據(jù)城市新建住

9、宅小區(qū)管理辦法和有關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理的合同是進行物業(yè)管理的根據(jù)和標準，它具有以下條款： （1）雙方當事人的姓名或名稱、住所 合同的甲方（委托人）為某物業(yè)的業(yè)主或使用人選舉產(chǎn)生的物業(yè)管理委員會，乙方（受委托人）為物業(yè)管理公司。 （2）管理項目 即接受管理的房地產(chǎn)名稱、坐落位置、面積、四至界限。 （3）管理內(nèi)容 即具體管理事項。包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護、消防、電梯、機電設備、路燈、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設 施的使用、維修、養(yǎng)護和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛及停泊；公共秩序；房地產(chǎn)主管部門規(guī)定或委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。 （4）管理費用

10、 即物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人收取的管理費。物業(yè)管理的收費情況比較復雜，不同的管理事項，收費標準也不同。有的收費項目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季 節(jié)性的供暖收費。有的收費項目是同物業(yè)管理委員會洽商決定的，如停車的停車費。這些收費，最好都應當在合同中明確規(guī)定。 （5）雙方的權(quán)利和義務 （6）合同期限。即該合同的起止日期。 （7）違約責任。雙方都應切實履行合同中約定的義務，如果雙方中有任何一方違反合同的約定，則應承擔違約責任。 （8）其他。雙方可以根據(jù)各自的需要在合同中約定其他事宜，如仲裁、風險責任、合同的補充等。 (十)對于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計入建筑面積。 公用建筑面積分攤原則： 1

11、、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。 2、為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積 的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。 3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。 可分攤的公用建筑面積： 1、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房

12、、水箱間、冷凍機房、 消防通道、交（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務 的專用設備用房。 2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。 不應入的公用建筑空間： 1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。 2、售房單位自營、自用的房屋。 3、為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。 其他原則：其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。 售

13、房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量 報告。 售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補充協(xié)議）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。 原作者：hard-rock 1收房應向開發(fā)商索要住宅使用說明書和質(zhì)量合格證書. 2驗收應以合同書及附件規(guī)定的為準. 3面積應以有資質(zhì)的測繪單位出具的證明為準注意使用面積與建筑面積不同. 4層高以合同規(guī)定為準實際層高比標注值少以內(nèi)均為正常. 5花園面積是否大于其承諾的最小值. 6門窗安裝是否端正與墻壁的接縫是否密封牢固?門窗質(zhì)量是否合格

14、(平直度密封性牢固性等)? 7各層防水是否做好?(可以從天花板是否有水漬判斷) 8各種管線功能要了解如空調(diào)管路要保溫等. 9內(nèi)外墻面是否有裂紋地面墻面是否平整. 10陽臺露抬的地磚是否牢固有否破碎裂紋活動等現(xiàn)象. 11安裝的安全護欄是否牢固. 12電路水路是否接通? 13電水暖煤氣等表具是否齊全指示數(shù)字是多少? 14空調(diào)運轉(zhuǎn)冷熱試驗. 15合同規(guī)定的贈送器具是否齊全? 16電視電話寬帶接口是否齊全? 17廚房衛(wèi)生間的通風孔是否具備? 18信報箱是否安裝? 19可視對講遠程遙控煤氣火災報警窗磁門磁等控制和安全設施是否安裝到位? 20社區(qū)環(huán)境及合同中的其它約定. 在驗房入住前還應查看房屋的住宅質(zhì)量

15、保證書、住宅使用說明書及竣工驗收備案表。 住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而住宅使用說明書則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標，如抗震指 數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。業(yè)內(nèi)人士介紹，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在質(zhì)量保證書和使用說明書上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前 在交樓入住當中出現(xiàn)問題比較多的主要是竣工驗收備案表。一些發(fā)展商甚至連消防這樣的關(guān)鍵環(huán)節(jié)都沒有送交主管部門備案就已經(jīng)通知業(yè)主入住了。按照有 關(guān)規(guī)定，竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。消防這種關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一旦 出了問題，就是

16、人命關(guān)天的大事故。而對于業(yè)主來說，人身安全才是第一位的，因此購房者驗房的時候不能只看發(fā)展商有沒有這張備案表，一定還要仔細察 看各個分項有沒有都備案?？⒐を炇諅浒副韺Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，即使是十年 二十年以后出了問題，查下來如果是發(fā)展商的過失，一樣可以追究其責任。 另外，“兩書兩表”又增加了實測面積登記表 新房查驗三十六招 買房子，最重要的是所購房屋質(zhì)量要有保證，否則價格再便宜、朝向再理想，都會給自己生活帶來無窮的后患和煩惱，房屋內(nèi)在質(zhì)量如何檢查，這里綜合有關(guān)專 家經(jīng)驗，附上36條驗查房屋質(zhì)量的簡易方法，均是新樓容易發(fā)生的問題。你

17、不妨記住并逐條檢查看一看。 關(guān)于門 1門的開啟關(guān)閉是否順暢？ 2門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊） 3門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時有無特別聲音？ 4大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊？ 關(guān)于窗 5窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實，不能有縫隙。 6開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？ 7窗戶玻璃是否完好？ 8窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。 關(guān)于地板 9地板有無松動、爆裂、撞凹？行走時是否吱吱作響？ 10地板間隙是否太大？ 11柚木地板有無大片黑色水漬？ 12地腳線接口是否妥當，有無松動？ 13地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象？ 關(guān)于頂棚

18、 14頂上是否有裂縫？沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使 用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。 15看頂部是否有麻點。這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。 16頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。 17特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。 18墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲？ 1

19、9墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方？ 20墻身、墻角接位有無水漬、裂痕？21內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點？ 關(guān)于廚廁 22廁、浴具有無裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時細如毛發(fā)，要仔細觀察。 23坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲？ 24浴缸、面盆與墻或柜的接口處防 水是否妥當？ 25廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。 26磚縫有無滲水現(xiàn)象？ 27廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？ 28水池龍頭是否妥當，下水是否順暢？ 29衛(wèi)生、廚房內(nèi)有否地漏，坡度

20、是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內(nèi)。 30出水是否通暢，會不會出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？ 31您住的房間底下的鄰居家是否漏水？否則您家的日子也一定不好過。 其他 31廚柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合？ 32試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應仔細了解。30的火災是由于電氣事故引起的，這與電氣線路 的設置有相當?shù)年P(guān)系。為了用電的安全和方便，國家出臺了住宅設計規(guī)范，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于5個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短 路火災事故的發(fā)生。 33供水管的材質(zhì)？上海市建委發(fā)文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大

21、部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。另一個無可比擬的優(yōu)點是凈化管內(nèi)水 質(zhì)，銅可以抑制細菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。 34試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當？ 35居室、客廳有否各種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線穿過，因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。 36自來水水質(zhì)怎么樣？ 上海市房屋土地資源管理局 關(guān)于預售商品住房交付時建筑面積增減處理辦法的通知 滬房地資市0263號 各區(qū)縣房地局、各房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)： 近年來，本市房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，但商品住房面積糾紛仍較突出，已成為當前商品住房交易中主要矛盾之一。為進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)商品住房銷售 行為，切實保障購房者權(quán)益，現(xiàn)根據(jù)建設部商品房銷售管理辦法、上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法，就預售商品住房交付時建筑面積增減處理辦法作如下規(guī)定： 一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與購房人簽訂的商品住房預售合同必須明確載明房屋建筑面積（即總面積，下同）、套內(nèi)建筑面積、共用部位分攤的建筑面積。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在簽訂商品住房預售合同時應向購房者提供房屋建筑面積計算表，交房時應向購房者提供房屋建筑面積測算表。 二、商品住房預售時合同約定的房屋建筑面積和交付時的實測房屋建筑面積不一致時，按共用部位分攤的建筑面積、套內(nèi)建