項目各階段前期工作都有哪些？

1、項目各階段前期工作都有哪些?一、開工前的前期工作開工前階段的前期工作主要目的是取得 建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證 建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證 以及各建設管理職能部門對項目建設的 批準文件，以確保項目合法開工建設。涉及建設管理職能部門：發(fā)改委、規(guī)劃、國土、建委、人防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園文、 市政、消防、交警、招標辦等。(一)前期工作1.方案設計審查方案審查主要內(nèi)容包括(但不限于)：(1)是否符合選址意見書以及附圖各項要求。(2)是否達到設計深度規(guī)范要求。(3)總圖設計是否完整。包括總平圖圖簽和設計單位蓋章是否完整；是否標注道路紅 線、征地紅線、用地紅線、建筑紅線等。(4)是否

2、標明技術經(jīng)濟指標，技術指標有無超標。(5)是否與當年有效計劃一致。(6)是否符合建筑安全間距和居民日照。(7)消防登高和環(huán)通場地是否滿足規(guī)范要求，消控中心設置是否合理性，消防室內(nèi)設 計是否滿足規(guī)范要求。(8)人防應建面積是否達到規(guī)范要求；人防疏散是否滿足需求；其它設計是否符合地 下人防建設要求。(9 )機動車和自行車車位設計數(shù)量和標準是否達到規(guī)范要求，機動車進出口及車道設 置是否符合設計規(guī)范。(10)綠化指標是否達到要求，計算是否準確。(11 )排氣、排煙、排污、排水是否符合設計規(guī)范要求，排水、排污與市政接口是否合 理。(12)是否因建筑功能布局等原因產(chǎn)生噪音，噪音是否進行處理，并符合規(guī)范要求

3、。(13)電力變配電房位置設計是否合理。(14)生活和消防水池設置是否符合規(guī)范，供水是否能滿足需求。(15)天然氣室內(nèi)設置是否合理。(16 )場地管線布置是否合理。(17)公建配套是否滿足政策和規(guī)范要求。2.初步設計審查初步設計審查前必須取得交通評價批復和地質(zhì)勘探資料。初步設計審查主要內(nèi)容包括：(1)是否符合選址意見書以及附圖的各項要求。(2)是否對方案設計批復提出的意見進行修改和完善。(3)是否達到設計深度規(guī)范要求。其余審查內(nèi)容參照方案設計審查的內(nèi)容。3 .申領建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證可在方案或初步設計審查通過后進行，各公司可根據(jù)自己項目 的實際情況進行安排。 需要準備的材料主要

4、包括地形圖、勘設紅線圖、方案或初步設計批復等。4 .申領國有土地使用權(quán)證在領取國有土地使用權(quán)證前根據(jù)方案或初步設計批復以及 建設用地規(guī)劃許可證 先行用地預審查，同步可委托用地測繪。預審通過后，進入建設項目用地審批，取得建設 用地批準書。最后，根據(jù)建設用地批準書申領國有土地使用權(quán)證，申領期間還需要按 規(guī)定辦理用地界址確認、土地公告、契稅繳交。5 .施工圖設計審查建設工程規(guī)劃許可證申領前必須進行項目建筑預定位計算和預定位、施工圖交叉審 核，并根據(jù)定位計算成果修正總平面圖，報衛(wèi)生防疫、消防、人防、環(huán)保先行施工圖審查， 審查依據(jù)是方案和初步設計批復以及各項專業(yè)設計規(guī)范。交通以及綠化審查不作為建設工程規(guī)

5、劃許可證申領的前置條件，其中綠化審查可在景觀施工圖通過公司內(nèi)部評審后再行報 批。6 .申領建設工程規(guī)劃許可證在通過環(huán)境影響評價報告審批、建筑工程消防審核、建設項目設計衛(wèi)生審查、人民防空 工程設計審核、取得國有土地使用權(quán)證， 同時有日照影響的項目還必須完成對日照受影 響住戶的處理工作后，可申領建設工程規(guī)劃許可證。7 .申領建筑工程施工許可證在項目通過施工和監(jiān)理招標、取得中標通知書、簽定施工和監(jiān)理合同，并按規(guī)定繳交各 項規(guī)費，按照市建委的要求準備各項資料后，可申領建筑工程施工許可證。（二）應注意的工作1 .應認真審查取得的建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設工程規(guī) 劃許可證、建筑工程施工許可

6、證及附件、附圖，不要因筆誤而造成證件失真。2 .在委托項目方案設計前， 前期人員要弄清楚待開發(fā)項目用地及周邊地上附著物和地下 綜合管線的現(xiàn)狀以及室內(nèi)外場地標高等；熟悉項目選址意見書以及附圖中的各項內(nèi)容， 并與控制性規(guī)范做比較， 確保項目選址意見書 以及附圖中的各項要求得到合理落實。對 于需要突破的指標， 要在有效把握規(guī)范的前提下，提前和相關政府部門溝通， 確保整個項目的順利推進。3 .根據(jù)公司慣例，一般項目都是由自己的設計公司負責設計。前期工作人員要做好市建 委設計處的工作，優(yōu)先采取1家單位多方案競選。如建委認為項目規(guī)模大，地理位置特殊等原因要求招投標的，則應根據(jù)項目規(guī)模與自己的設計公司協(xié)商確

7、定符合資質(zhì)要求的陪標單 位，做好邀請招標的各項準備工作。4 .在各審查階段，要隨時跟蹤各部門審批情況，對于審批人員臨時提出的各類預計在后 期設計階段或施工或現(xiàn)狀無法規(guī)避的問題，要以最快的速度與政府、設計師進行有效溝通， 確保后期設計和施工可以落實。為確保項目設計的進度，在各設計階段經(jīng)辦人基本有一個意見后，可委托進入下一道工作（設計或施工安排）。5 .方案設計期間，為準確把握設計方向，減少日后圖紙修改，在方案設計中期，可根據(jù) 項目的實際情況，請日照分析、景觀分析、環(huán)境影響分析、交通影響分析相關專業(yè)單位介入， 對方案設計提出建議，并不斷完善方案設計。同時，由于方案批復前，必須進行方案公示， 并由街

8、道（社區(qū)）證實公示過程，因此，在項目開始確立后，要協(xié)調(diào)和維護好項目所在地政 府關系，以確保公示順利通過。6 .為確保整個圖紙設計的進度，在初步設計階段要按照方案設計批復的有關意見落實設計，同時要做好設計單位與政府之間的溝通協(xié)調(diào)工作，在初步設計階段盡可能細化各項設計成果，特別是外立面以及公共區(qū)域和功能用房定位設計。為了節(jié)省時間，每個項目公司可結(jié)合項目的實際情況，在施工圖基本完成前， 抽取施工圖中間成果作為初步設計方案報批，對初步設計出圖面積進行核算，若有小幅增加，應在此階段圖紙予以反映。7 .施工圖總平圖將作為建設工程規(guī)劃許可證的附圖，因此要協(xié)調(diào)設計單位嚴格規(guī)范 總圖繪制，主要包括經(jīng)濟指標、住宅

9、配套公建、報批建筑單體明細以及建筑內(nèi)外關聯(lián)數(shù)據(jù)。 總圖應根據(jù)預定位成果進行校對。一般情況，施工圖將作為項目預售面積圖紙，根據(jù)目前杭州市凹凸陽臺以及架空層等面積計算規(guī)則，建議委托相關機構(gòu)對指標進行計算，對各項文字標注嚴格把關，確保后期工作的主動。8 .施工圖設計內(nèi)審后要進行招投標工作。邀請經(jīng)驗豐富的工程管理人員進行施工單位及施工項目班組的考察和選擇；選用費率招標還是工程量清單招標，要征求集團成本管理部的意見。此階段前期人員要協(xié)調(diào)好政府招標部門的工作，盡量縮短招投標時間， 為盡早開工創(chuàng)造條件。二、施工過程中的前期工作施工過程中的前期工作包含五大方面工作內(nèi)容：在政策允許范圍內(nèi)的設計變更備案；施 工過

10、程中配合工程做好現(xiàn)場協(xié)調(diào)和相關手續(xù)辦理，確保工程順利施工；預售許可證的申領； 督促和協(xié)調(diào)施工圖建審意見的落實；大市政配套與內(nèi)部管線對接的協(xié)調(diào)。（一）主要工作1 .規(guī)劃變更備案為確保銷售圖紙與實際相吻合，減少客戶投訴。在施工過程中，特別是項目銷售和面積 預測繪前，對不改變建筑性質(zhì)、不調(diào)整建筑面積、住宅戶數(shù)和戶型不改變的建筑內(nèi)部平面的 修改，杭州市規(guī)劃允許變更備案。前期人員要協(xié)調(diào)設計單位出具變更聯(lián)系單，進行規(guī)劃變更備案，并及時催促區(qū)規(guī)劃局報市規(guī)劃局檔案備案。杭州市規(guī)劃局目前規(guī)定可以變更備案的有：建筑內(nèi)部增加或減少隔墻、建筑門窗移位或增減、 建筑內(nèi)部房間尺寸變化、住宅套內(nèi)各功能用房位置調(diào)整。2 .施

11、工過程中的協(xié)調(diào)為確保項目工程建設的順利推進，在項目施工過程中要主動配合工程部協(xié)調(diào)施工臨時出入口、城市道路挖掘、占用城市道路、夜間施工許可、0.000檢測、中間結(jié)構(gòu)驗收、施工期間投訴處理等工作。（1）臨時施工出入口：是指在施工過程中供施工用機動車從市政道路進出工地的出入 口。(2)城市道路挖掘：是指在項目基礎設施施工過程中，因敷設地下管線或開設出入口 而挖掘市政道路，需辦理相關審批手續(xù)。(3)占用城市道路：是指因施工需要占用城市道路而向交警和城管部門辦理的審批手 續(xù)。(4)夜間施工許可：因趕工需要，超出環(huán)保部門正常允許(如：澆灌地下室和屋面碎) 的情況外，需前期人員進行協(xié)調(diào)，施工單位負責辦理。(

12、5) 0.000檢測：是指工程進度達到 0.000時，通過主管部門的檢測，對建筑定 位和標高進行確認，為工程施工和規(guī)劃驗收提供依據(jù)。(6)中間結(jié)構(gòu)驗收：當項目建設主體結(jié)構(gòu)完工后(或根據(jù)項目公司實際情況施工至一 定樓層時)，向建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督站申請中間結(jié)構(gòu)驗收。(7)施工期間投訴處理：是指在施工過程中對周邊住戶造成噪音影響或揚塵污染或深 基坑施工對周邊道路和建筑的影響而引起的投訴進行協(xié)調(diào)和處理。3 .預售許可證申領預售許可證是商品房合法預售的法律依據(jù)，預售許可證的申領是項目開始銷售，實現(xiàn)資 金回流的重要環(huán)節(jié)。在申領過程中，各職能部門在工程進度、面積預測、物業(yè)用房和物業(yè)基 金核定(繳納)、銷售

13、房號核查等方面有許多規(guī)定和要求。一般情況下，前期工作人員要積 極跟進工程進度，提前準備相關審批材料，提前安排面積預測繪、人防紅線確認、拆遷安置說明，提前和房管部門確認各項報批材料的有效性，一旦項目工程形象進度符合要求，就可確保比較快的速度進入預售許可證申領。4 .為確保項目建設后期各項工程單體驗收能順利通過，在施工過程中要督促和協(xié)調(diào)施工圖審批意見的落實，在施工落實中確有難度的工作要積極和驗收管理部門進行溝通，做到心中有數(shù)，確保后期驗收順利通過。5 .根據(jù)項目進展狀況，配合工程部協(xié)調(diào)電力、自來水、電信、網(wǎng)通、排水、排污等專業(yè) 單位或市政部門，做好大市政配套與內(nèi)部管線對接工作。(二)應注意的工作1

14、 .在施工過程中，為確保項目建設進度，前期管理人員一定要具備全局意識，主動關心 工程進展狀況，協(xié)助工程部做好外圍協(xié)調(diào)工作，為工程部提供一個良好的施工環(huán)境。2 .注重施工圖建審意見，跟蹤工程管理落實情況。3 .預售許可證辦理前房屋面積測繪一定要按照實事求是的原則進行，即符合設計功能定位，協(xié)調(diào)進行面積分攤， 確保預測繪成果與面積實測分攤原則一致。同時，要善于把握總建筑面積和分項面積在合理誤差內(nèi)。三、項目建設后期前期工作項目建設后期前期工作：組織各項單體工程驗收，達到銷售合同約定的交付標準；取得 商品房產(chǎn)權(quán)初始登記證書，為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)登記提供證明材料。涉及建設管理職能部門：質(zhì)檢站、消防、規(guī)劃、國土、

15、建委、人防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、 園文、市政、交警、檔案館、房管等部門。(一)主要工作1 .與工程相關的驗收：消防驗收、環(huán)保驗收、人防驗收、衛(wèi)生防疫驗收、交通驗收、綠 化驗收、工程竣工檔案移交、質(zhì)檢驗收、工程竣工備案。2 .與規(guī)劃和用地相關的驗收有：規(guī)劃驗收、面積測繪、土地復核驗收、配套用房和物業(yè) 用房確認等。3 .與產(chǎn)權(quán)有關：初始產(chǎn)權(quán)登記。（二）應注意的工作1 .前期人員要依據(jù)項目驗收要求，結(jié)合工程進度提前安排各項驗收工作，主要包括消防、規(guī)劃、質(zhì)檢、衛(wèi)生、人防、環(huán)保、交警、綠化等。如果條件允許的話，可先請相關驗收管理 人員進行現(xiàn)場驗收指導，對在指導中提出的各類問題要督促和協(xié)調(diào)工程部盡早落實。2

16、.注重驗收會議安排、驗收工具和資料的準備以及現(xiàn)場配合。3 .面積實測是一項工作量較大、工作要求較高、審核環(huán)節(jié)較多的工作，因此，要協(xié)調(diào)測 繪單位盡早介入。4 .規(guī)劃驗收圖紙最終將作為面積實測和產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)，因此，規(guī)劃驗收圖紙一定要確 保與現(xiàn)場一致，同時規(guī)劃驗收通過后，要緊盯規(guī)劃管理部門人員將圖紙送規(guī)劃局檔案館備案， 才算規(guī)劃驗收完成。5 .去年年底，浙江省出臺了物業(yè)保修金管理辦法，要求建設單位在物業(yè)交付使用辦理權(quán) 屬初始登記手續(xù)前，一次性向所在地保修金管理機構(gòu)按照物業(yè)建筑安裝總造價2%的比例交納保修金，保修金存儲期限為8年。因此，建議省內(nèi)各單位在施工招標前妥善考慮。四、與電力相關的前期工作（一

17、）戶外配電和戶內(nèi)配電戶外配電由電力開關站、電纜管溝、10KV電力電纜等組成。戶內(nèi)配電由高低配、計量表計箱、計量電能表、配電箱、電纜、用電終端等組成。（二）公變與專變一般居民生活用電設置公變，商業(yè)用電設置專變。1 .公變是指所在地的線路、變壓器、到每戶的電表全部由供電部門安裝、維護、管理的 統(tǒng)稱。使用公變的小區(qū)，每戶的電表都是直接由供電部門負責安裝，每度電的電價按國家規(guī)定收取。電表以外的供電設備， 包括線路變壓器等都是由供電局負責安裝并終生由供電部門 維護、管理。2 .對于專變供電部門只裝一個總電表，而總表下面分表不歸供電部門管理，供電部門只 按總表收取電費?？偙硪院蟮木€路、變壓器包括用戶安裝電

18、表都是由項目公司購買負責安裝， 不歸供電部門維護保養(yǎng)。 在電價方面，專變每度電的電價比公變要高，這是因為專變用戶電表以外到總電表這段的損耗不歸供電局承擔，而由專變用戶承擔，專變的線路變壓器不歸供電局維護管理，出現(xiàn)問題要由業(yè)主或相應的機構(gòu)承擔。（三）與電力部門工作界面的劃分1 .設計工作戶外配電、戶內(nèi)公變一般都由電力部門的設計單位進行設計；專變由項目公司委托設計 院進行設計，電力部門審查。2 .設備米購般情況下電力部門都會對公變部分的高、低壓電氣設備實行壟斷采購、安裝。專變可 以由項目公司自行招標采購。3 .施工室外開關站由電力部門投資建設；戶外配電、公變施工一般都由電力部門指定施工單位 進行施工，費用由項目公司承擔； 公變以外除電能計量表由電力部門提供并安裝，其余均由項目公司自行確定電氣產(chǎn)品和施工單位。(四)權(quán)屬的劃分戶外配電設備、管線、戶內(nèi)公變產(chǎn)權(quán)屬于電力部門；戶內(nèi)專變產(chǎn)權(quán)在建設期屬于項目公 司。由于產(chǎn)權(quán)歸屬不同，專變高低配及計量部分可以設在同一個配電房內(nèi)，公變高低