房地產(chǎn)開發(fā)-招標流程

1、房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖招投標管理流程市交屋中心招標入市招樂辦市交品中心招標入市招標辦但是涉及的稅種很房地產(chǎn)行業(yè)會計核算不向商業(yè)企業(yè)那么瑣碎，它所涵蓋的稅種除生產(chǎn)銷售及修理需要采取一定手段合理規(guī)避，多，基本包括了國家稅法規(guī)定的所有稅修配行業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅增值稅外，房地產(chǎn)開發(fā)公司從取得土地使用權(quán)起至開發(fā)銷售完畢期間各階段種。應(yīng)納各稅種及各稅種應(yīng)納稅額如何進行核算做詳細闡述。一、土地使用權(quán)取得階段：需繳納契稅、印花稅(還有政府相關(guān)部門收取的交易費等)，但有時土地轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓時會要求拿凈值，而把按照稅法規(guī)定應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔的營業(yè)稅及附加、土地增值稅等也要求對方承擔。(1)契稅：是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地

2、、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。契稅按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時的成交價格為計稅依據(jù)，基本稅率為3%。應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)成交價格或評估價格X稅率(2)印花稅：是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應(yīng)納稅額=合同金額X0.05%注：印花稅的繳納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段，公司成立繳納注冊資本金的印花稅，立賬時賬本印花稅、土地取得時繳納土地轉(zhuǎn)讓合同印花稅，開發(fā)階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑證的印花稅等。二、取得土地使用權(quán)后至房屋銷售并交付使用之

3、日止，每年繳納土地使用稅。土地使用稅：城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應(yīng)納稅額=土地使用面積X單位稅額三、預(yù)售階段：需繳納營業(yè)稅及附加，預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。(1)營業(yè)稅：在中華人民共和國境內(nèi)提供營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人。銷售不動產(chǎn)應(yīng)納稅額=納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用X5%(2)營業(yè)稅附加稅：城市維護建設(shè)稅=營業(yè)稅額X7%教育費附加=營業(yè)稅額X3%(3)土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物

4、并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。海南省地方稅務(wù)局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)預(yù)繳土地增值稅，海口、三亞每月按銷售額的2%預(yù)繳，其它市縣按銷售額的1%預(yù)繳。企業(yè)所得稅的征稅對象是以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)企業(yè)所得稅：）3（.及銷售不動產(chǎn)所取得收入及其他所得。25%=應(yīng)納稅所得額X應(yīng)納稅額每季度預(yù)繳稅額根房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段應(yīng)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅，200829931號以及國稅函據(jù)國稅發(fā)（2006）號規(guī)定預(yù)繳10%=期間費用）一一每季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅額（季度銷售額x預(yù)

5、繳的土地增值稅一營業(yè)稅及附加22%x25%稅率，老備注：新企業(yè)所得稅法執(zhí)行后，海南地區(qū)執(zhí)行企業(yè)所得稅過渡期政策，新辦企業(yè)執(zhí)行25%201022%201124%2012年，企業(yè)年年以后執(zhí)行四、當年度有完工樓盤，則完工年度進行企業(yè)所得稅匯算清繳，。日之前申報（詳見國稅發(fā)（2009）31號文）每年5月3125%$年度應(yīng)納企業(yè)所得稅額=應(yīng)納稅所得額X=以年年度彌補虧損免稅收入一各項扣除應(yīng)納稅所得額一收入總額一不征稅收入一或銷售完畢，進行土地增值稅清算。五、項目銷售達到85%）（一）、土地增值稅的清算條件：（1已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可85%85%但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；以上，或該比例雖未超過售建筑面積的比例在2（）取得銷售（預(yù)售）許可證三年仍未銷售完畢。算的計納稅（額二）、應(yīng)增值額=收入額、計算增值額扣除項目金額12、計算增值率增值率=增值額+扣除項目金額3、依據(jù)增值率確定適用稅率。4、依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。速算扣除系X扣除項目金額一適用稅率X應(yīng)納稅額=增值額數(shù)備注：實行四級累進稅率;為30%稅率(1)增值額未超過扣除項目金額50%部分，,未超過扣除項目金額)增值額超過扣除項目金額250%(100%的部分，稅率為40%;速算扣除系數(shù)為5%;(3