房地產(chǎn)開發(fā)成本核算難點(diǎn)問題總結(jié)

1、財務(wù)人員學(xué)習(xí)成本核算一般是從學(xué)習(xí)工業(yè)企業(yè)成本核算開始的,而房地產(chǎn)開發(fā)其業(yè)務(wù)流程、成本構(gòu)成、核算方法等都與工業(yè)企業(yè)和其他企業(yè)相差甚遠(yuǎn)。針對目前許多房地產(chǎn)企業(yè)成本核算混亂現(xiàn)狀，本文作者經(jīng)過認(rèn)真思索并結(jié)合工作經(jīng)驗，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)成本核算會計在學(xué)習(xí)好一般企業(yè)成本核算方法后還需要重點(diǎn)掌握房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中的幾個難點(diǎn)：1.核算對象的確定。這是正確核算房地產(chǎn)開發(fā)成本的關(guān)健，核算對象太小工作量太大并且不利于間接成本的分?jǐn)?；成本對象太大則不利于及時結(jié)轉(zhuǎn)成本等。2配套設(shè)施成本的核算。由于許多財務(wù)人員不懂房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，配套設(shè)施的建設(shè)多數(shù)時候與房地產(chǎn)產(chǎn)品的建設(shè)又并不同步，造成配套設(shè)施成本不能合理的在各期、各種產(chǎn)品

2、之間分配。3.房地產(chǎn)成本核算中的其他特殊性。本文沒有按傳統(tǒng)方法去介紹房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法，而是抓住幾個重點(diǎn)難點(diǎn)去介紹具有較強(qiáng)的針對性和實用性。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)成本核算難點(diǎn)財務(wù)人員學(xué)習(xí)成本核算一般是從學(xué)習(xí)工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品成本核算開始的，而房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品恰是一般企業(yè)會計核算中的固定資產(chǎn)，其業(yè)務(wù)流程、成本構(gòu)成、核算方法都有其特殊性。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)成本核算這一塊還比較混亂，這其中有一些企業(yè)是為偷稅有意不正確結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本的原因，但更多的還是一些財務(wù)人員未能把一般企業(yè)成本核算方法同房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性有機(jī)結(jié)合起來所致。筆者在房地產(chǎn)行業(yè)從事財務(wù)工作多年，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)成本核算應(yīng)重點(diǎn)掌握以下幾個難點(diǎn)：一、成本核

3、算對象的確定：房地產(chǎn)開發(fā)投資大、開發(fā)周期長，經(jīng)常多個項目、幾個開發(fā)期間的成本費(fèi)用交織在一起，如何確定成本核算對象往往成為正確計算產(chǎn)品成本的關(guān)鍵。以每一棟房子作為成本核算對象大多時候不太現(xiàn)實，因為許多費(fèi)用很難分?jǐn)偟矫恳粭澐孔?，這樣不僅工作量大，成本分?jǐn)偮闊?，而且對需要預(yù)提的成本費(fèi)用往往還估計不準(zhǔn)，造成計算出的成本偏差很大。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)為準(zhǔn)確核算小區(qū)產(chǎn)品成本，則常以整個小區(qū)作為一個成本核算對象，整個小區(qū)開發(fā)完后再辦決算再計算項目盈虧，但這種方法也不科學(xué)，因為其顯而易見有以下弊端：1 .它違反了會計核算的及時性原則。會計信息要為企業(yè)管理、決策服務(wù)，而市場變化迅速，多年以后可能貨幣價值、銷售價格

4、、成本構(gòu)成等都發(fā)生了很大變化，這時候才結(jié)出的成本信息可能已意義不大；2 .它也違反了會計核算的客觀性原則。收入成本不及時結(jié)轉(zhuǎn)，銷售款長期掛在預(yù)收賬款中，已銷售的產(chǎn)品還長期放在存貨項目中，這樣各期財務(wù)報表勢必不能真實地反映該期財務(wù)狀況、經(jīng)營成果；時間拖得太長，最后的小區(qū)結(jié)算大多也是草草收場。3 .它更不利于成本分析考核。它使小區(qū)內(nèi)不同項目的盈虧利潤最后抵消，使不同項目、子項目的成本控制效果最后混淆，不利于對項目、對責(zé)任人的考核，不利于成本分析，不利于總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)。所以房地產(chǎn)成本核算對象不能過細(xì)但也不能時間空間范圍跨度太大，而應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點(diǎn)、開發(fā)時間、用途、結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)責(zé)任等因素綜合考慮，滿足管理的

5、需要。例如小區(qū)滾動開發(fā)的，可先區(qū)分不同的開發(fā)期間，同一期的土地可再以不同地點(diǎn)、不同客戶作為一個成本核算對象；同一期的房屋可以不同結(jié)構(gòu)類型、不同的項目責(zé)任人作為一個成本核算對象；先開發(fā)土地再建房子的可先以土地作為成本核算對象，再以不同類型的房屋作為成本核算對象等等。二、配套設(shè)施成本的核算：一些房地產(chǎn)企業(yè)在土地拆遷完畢、房屋竣工驗收完畢后只根據(jù)其實際已發(fā)生的成本費(fèi)用來確定產(chǎn)品成本，未考慮其應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施成本，造成計算出的產(chǎn)品成本不實、品質(zhì)相近的各處、各期產(chǎn)品成本相差很大。配套設(shè)施成本本質(zhì)上相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品成本中的輔助生產(chǎn)成本，但它比輔助生產(chǎn)成本更為復(fù)雜。配套設(shè)施成本現(xiàn)已普遍占房地產(chǎn)開發(fā)成本的相

6、當(dāng)大比例，一些配套完善的高檔小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)用甚至超過50%,而配套設(shè)施的建設(shè)與開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)多數(shù)時候又并不同步，財務(wù)人員大多也不了解小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，配套設(shè)施先行建好的不知道如何成本分?jǐn)?，配套設(shè)施后期開發(fā)建設(shè)的不知道如何成本預(yù)提，分配標(biāo)準(zhǔn)也不知道怎樣確定，這就使得配套設(shè)施成本的核算錯綜復(fù)雜。要想正確核算配套設(shè)施成本著重應(yīng)從以下幾個方面入手：1 .熟悉房地產(chǎn)開發(fā)流程，了解小區(qū)規(guī)劃設(shè)計。房地產(chǎn)會計不僅要掌握會計知識，還應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的一般知識，熟悉開發(fā)流程，了解小區(qū)規(guī)劃設(shè)計，要取得規(guī)劃報建、工程預(yù)算等部門的配合，只有這樣才能對房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成心中有數(shù)；才能對配套設(shè)施的構(gòu)成分布、開發(fā)進(jìn)度、成本分配

7、有個初步的思路；才能按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則合理分配預(yù)提配套設(shè)施成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的配套設(shè)施主要分兩類：一類是小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、垃圾站、物管用房、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓或另有投資來源的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)施項目，包括商店、銀行、郵局、學(xué)校、文化站、醫(yī)院、交通道路等。2 .正確歸集配套設(shè)施成本。對受益對象明確的配套設(shè)施成本我們可直接計入該成本又象“開發(fā)成本一xx項目（配套設(shè)施費(fèi)）”賬戶。對需要在多個成本對象間分配的配套設(shè)施成本我們可先以該配套設(shè)施作為一個成本核算對象，計入“開發(fā)成本一配套設(shè)施成本（XX配套設(shè)施）”賬戶，完工后

8、再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配轉(zhuǎn)入具體成本對象成本賬戶一“開發(fā)成本一配套設(shè)施成本（配套設(shè)施費(fèi)）”中，對于有部分收入的配套設(shè)施則先用收入沖減成本后，再將余額分配。對于收入完全可以彌補(bǔ)成本的配套設(shè)施則視同普通開發(fā)產(chǎn)品核算。3 .合理分配配套設(shè)施成本。幾個成本對象共同負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施成本需要在各成本對象間進(jìn)行分配，分配標(biāo)準(zhǔn)主要有：(1)受益程度：對受益對象明確的應(yīng)在各受益對象之間進(jìn)行分配，對受益程度明顯不同的，應(yīng)按受益程度進(jìn)行分配；(2)土地面積或建筑面積：對受益程度不能明顯區(qū)分的配套設(shè)施費(fèi)我們可按土地面積或建筑面積來分配；(3)銷售價格：對售價相差懸殊的各開發(fā)產(chǎn)品我們可考慮按售價來分配配套設(shè)施費(fèi)，這是基于公平和承

9、受能力原則。需要注意的是需要分配的配套設(shè)施不應(yīng)僅局限于當(dāng)期同步建設(shè)的配套設(shè)施，還應(yīng)包括先期建好和后期待建的配套設(shè)施，分配對象也應(yīng)不僅局限當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品，這是配套設(shè)施成本核算中最容易搞錯的地方。對于配套設(shè)施已建好，需要在已完工和未完工產(chǎn)品之間進(jìn)行分配的，對未完工產(chǎn)品可以按預(yù)算面積來分?jǐn)偱涮自O(shè)施成本；對于開發(fā)產(chǎn)品已完工，而配套設(shè)施尚未完工的，已完工開發(fā)產(chǎn)品需要預(yù)提未完工配套設(shè)施費(fèi)，未完工配套設(shè)施以預(yù)算收入或計劃成本為基數(shù)進(jìn)行分配。三、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中的其他特殊性：企業(yè)發(fā)生的成本費(fèi)用首先要區(qū)分產(chǎn)品成本和期間費(fèi)用，期間費(fèi)用直接在當(dāng)期扣除，產(chǎn)品成本則先要按不同項目歸集，產(chǎn)品成本分直接成本和間接成本，直

10、接成本根據(jù)有關(guān)憑證、記錄直接記入成本對象中，間接成本要以合理的分配方法分配記入有關(guān)成本核算對象中。這是一般的成本核算方法，房地產(chǎn)成本核算也同樣適用，但房地產(chǎn)成本核算還有其特殊性：1 .成本構(gòu)成及成本項目：工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品成本一般設(shè)置“直接人工”“直接材料”“制造費(fèi)用”等成本項目。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本構(gòu)成不同于工業(yè)企業(yè)等一般企業(yè)，其成本一般由以下六項構(gòu)成，成本核算中大體可設(shè)置這六個成本項目：(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(2)前程工程費(fèi)(3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(4)建筑安裝工程費(fèi)(5)配套設(shè)施費(fèi)(6)開發(fā)間接費(fèi)(相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)中的制造費(fèi)用)2 .間接費(fèi)用分配標(biāo)準(zhǔn)：工業(yè)企業(yè)間接費(fèi)用分配大多按工時、產(chǎn)量等進(jìn)行分配，房

11、地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品分配間接費(fèi)用時采用較多的標(biāo)準(zhǔn)為土地面積、建筑面積、產(chǎn)品售價等。3 .利息處理：一般企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品借入的資金利息進(jìn)財務(wù)費(fèi)用，不計入產(chǎn)品成本，但房地產(chǎn)成本核算中，為開發(fā)產(chǎn)品專門借入的資金利息在產(chǎn)品完工前可計入房地產(chǎn)產(chǎn)品成本。4 .會計期間：企業(yè)要正確劃分各個會計期間的成本費(fèi)用，這里的會計期間一般企業(yè)是指月，房地產(chǎn)企業(yè)由于產(chǎn)品開發(fā)周期長，實際工作中各月之間弁不嚴(yán)格劃分成本費(fèi)用，一般只以年為單位來嚴(yán)格劃分各期成本費(fèi)用，完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)、銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)、利潤的結(jié)轉(zhuǎn)大多也是以年為單位結(jié)轉(zhuǎn)。平時只嚴(yán)格區(qū)分各月銀行賬、期間費(fèi)用等。5 .稅金：房地產(chǎn)開發(fā)過程中各種稅金較多，有的要計入產(chǎn)品成本如購進(jìn)

12、房屋土地的契稅，有的計入期間費(fèi)用如印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅計入管理費(fèi)用；營業(yè)稅、土地增值稅計入經(jīng)營稅金及附加（或主營業(yè)務(wù)稅金及附加）?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅收管理政策是營業(yè)稅、土地增值稅隨房屋預(yù)售收入預(yù)征，但我們在核算成本費(fèi)用時不能按預(yù)售收入的稅金核算，只能在產(chǎn)品收入已經(jīng)實現(xiàn)、對應(yīng)的產(chǎn)品成本已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)，才能將其應(yīng)交的營業(yè)稅、土地增值計入經(jīng)營稅金及附加。57710018030900120955790368228596330825771001803090012386576137399735760696577100180309001359457807757990251551257710018030900123

13、8757716498260181805157710018030900121385721311921589183265771001803090012359579036822361076053577100180309001235657613528614379174257710018030900123555750878697046932791708810034335527410122994432583337917088100343355275101866732938832008170881003433561071015811525015005221708810034335610810100018005987173217088100343354295101074194142687017170881003433561841018786608696288021708810034335618510177583117408667