房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算難點(diǎn)問(wèn)題總結(jié)

1、財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)成本核算一般是從學(xué)習(xí)工業(yè)企業(yè)成本核算開(kāi)始的,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)其業(yè)務(wù)流程、成本構(gòu)成、核算方法等都與工業(yè)企業(yè)和其他企業(yè)相差甚遠(yuǎn)。針對(duì)目前許多房地產(chǎn)企業(yè)成本核算混亂現(xiàn)狀，本文作者經(jīng)過(guò)認(rèn)真思索并結(jié)合工作經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算會(huì)計(jì)在學(xué)習(xí)好一般企業(yè)成本核算方法后還需要重點(diǎn)掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算中的幾個(gè)難點(diǎn)：1.核算對(duì)象的確定。這是正確核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的關(guān)健，核算對(duì)象太小工作量太大并且不利于間接成本的分?jǐn)偅怀杀緦?duì)象太大則不利于及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本等。2配套設(shè)施成本的核算。由于許多財(cái)務(wù)人員不懂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，配套設(shè)施的建設(shè)多數(shù)時(shí)候與房地產(chǎn)產(chǎn)品的建設(shè)又并不同步，造成配套設(shè)施成本不能合理的在各期、各種產(chǎn)品

2、之間分配。3.房地產(chǎn)成本核算中的其他特殊性。本文沒(méi)有按傳統(tǒng)方法去介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算方法，而是抓住幾個(gè)重點(diǎn)難點(diǎn)去介紹具有較強(qiáng)的針對(duì)性和實(shí)用性。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)成本核算難點(diǎn)財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)成本核算一般是從學(xué)習(xí)工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品成本核算開(kāi)始的，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品恰是一般企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的固定資產(chǎn)，其業(yè)務(wù)流程、成本構(gòu)成、核算方法都有其特殊性。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)成本核算這一塊還比較混亂，這其中有一些企業(yè)是為偷稅有意不正確結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本的原因，但更多的還是一些財(cái)務(wù)人員未能把一般企業(yè)成本核算方法同房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性有機(jī)結(jié)合起來(lái)所致。筆者在房地產(chǎn)行業(yè)從事財(cái)務(wù)工作多年，認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算應(yīng)重點(diǎn)掌握以下幾個(gè)難點(diǎn)：一、成本核

3、算對(duì)象的確定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，經(jīng)常多個(gè)項(xiàng)目、幾個(gè)開(kāi)發(fā)期間的成本費(fèi)用交織在一起，如何確定成本核算對(duì)象往往成為正確計(jì)算產(chǎn)品成本的關(guān)鍵。以每一棟房子作為成本核算對(duì)象大多時(shí)候不太現(xiàn)實(shí)，因?yàn)樵S多費(fèi)用很難分?jǐn)偟矫恳粭澐孔?，這樣不僅工作量大，成本分?jǐn)偮闊?，而且?duì)需要預(yù)提的成本費(fèi)用往往還估計(jì)不準(zhǔn)，造成計(jì)算出的成本偏差很大。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)為準(zhǔn)確核算小區(qū)產(chǎn)品成本，則常以整個(gè)小區(qū)作為一個(gè)成本核算對(duì)象，整個(gè)小區(qū)開(kāi)發(fā)完后再辦決算再計(jì)算項(xiàng)目盈虧，但這種方法也不科學(xué)，因?yàn)槠滹@而易見(jiàn)有以下弊端：1 .它違反了會(huì)計(jì)核算的及時(shí)性原則。會(huì)計(jì)信息要為企業(yè)管理、決策服務(wù)，而市場(chǎng)變化迅速，多年以后可能貨幣價(jià)值、銷(xiāo)售價(jià)格

4、、成本構(gòu)成等都發(fā)生了很大變化，這時(shí)候才結(jié)出的成本信息可能已意義不大；2 .它也違反了會(huì)計(jì)核算的客觀性原則。收入成本不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，銷(xiāo)售款長(zhǎng)期掛在預(yù)收賬款中，已銷(xiāo)售的產(chǎn)品還長(zhǎng)期放在存貨項(xiàng)目中，這樣各期財(cái)務(wù)報(bào)表勢(shì)必不能真實(shí)地反映該期財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果；時(shí)間拖得太長(zhǎng)，最后的小區(qū)結(jié)算大多也是草草收?qǐng)觥? .它更不利于成本分析考核。它使小區(qū)內(nèi)不同項(xiàng)目的盈虧利潤(rùn)最后抵消，使不同項(xiàng)目、子項(xiàng)目的成本控制效果最后混淆，不利于對(duì)項(xiàng)目、對(duì)責(zé)任人的考核，不利于成本分析，不利于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。所以房地產(chǎn)成本核算對(duì)象不能過(guò)細(xì)但也不能時(shí)間空間范圍跨度太大，而應(yīng)結(jié)合開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、開(kāi)發(fā)時(shí)間、用途、結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)責(zé)任等因素綜合考慮，滿足管理的

5、需要。例如小區(qū)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的，可先區(qū)分不同的開(kāi)發(fā)期間，同一期的土地可再以不同地點(diǎn)、不同客戶作為一個(gè)成本核算對(duì)象；同一期的房屋可以不同結(jié)構(gòu)類(lèi)型、不同的項(xiàng)目責(zé)任人作為一個(gè)成本核算對(duì)象；先開(kāi)發(fā)土地再建房子的可先以土地作為成本核算對(duì)象，再以不同類(lèi)型的房屋作為成本核算對(duì)象等等。二、配套設(shè)施成本的核算：一些房地產(chǎn)企業(yè)在土地拆遷完畢、房屋竣工驗(yàn)收完畢后只根據(jù)其實(shí)際已發(fā)生的成本費(fèi)用來(lái)確定產(chǎn)品成本，未考慮其應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施成本，造成計(jì)算出的產(chǎn)品成本不實(shí)、品質(zhì)相近的各處、各期產(chǎn)品成本相差很大。配套設(shè)施成本本質(zhì)上相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品成本中的輔助生產(chǎn)成本，但它比輔助生產(chǎn)成本更為復(fù)雜。配套設(shè)施成本現(xiàn)已普遍占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的相

6、當(dāng)大比例，一些配套完善的高檔小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)用甚至超過(guò)50%,而配套設(shè)施的建設(shè)與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)多數(shù)時(shí)候又并不同步，財(cái)務(wù)人員大多也不了解小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，配套設(shè)施先行建好的不知道如何成本分?jǐn)偅涮自O(shè)施后期開(kāi)發(fā)建設(shè)的不知道如何成本預(yù)提，分配標(biāo)準(zhǔn)也不知道怎樣確定，這就使得配套設(shè)施成本的核算錯(cuò)綜復(fù)雜。要想正確核算配套設(shè)施成本著重應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：1 .熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，了解小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)不僅要掌握會(huì)計(jì)知識(shí)，還應(yīng)熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般知識(shí)，熟悉開(kāi)發(fā)流程，了解小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，要取得規(guī)劃報(bào)建、工程預(yù)算等部門(mén)的配合，只有這樣才能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成心中有數(shù)；才能對(duì)配套設(shè)施的構(gòu)成分布、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、成本分配

7、有個(gè)初步的思路；才能按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則合理分配預(yù)提配套設(shè)施成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的配套設(shè)施主要分兩類(lèi)：一類(lèi)是小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、垃圾站、物管用房、消防、幼托、自行車(chē)棚等；另一類(lèi)是能有償轉(zhuǎn)讓或另有投資來(lái)源的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，包括商店、銀行、郵局、學(xué)校、文化站、醫(yī)院、交通道路等。2 .正確歸集配套設(shè)施成本。對(duì)受益對(duì)象明確的配套設(shè)施成本我們可直接計(jì)入該成本又象“開(kāi)發(fā)成本一xx項(xiàng)目（配套設(shè)施費(fèi)）”賬戶。對(duì)需要在多個(gè)成本對(duì)象間分配的配套設(shè)施成本我們可先以該配套設(shè)施作為一個(gè)成本核算對(duì)象，計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本一配套設(shè)施成本（XX配套設(shè)施）”賬戶，完工后

8、再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配轉(zhuǎn)入具體成本對(duì)象成本賬戶一“開(kāi)發(fā)成本一配套設(shè)施成本（配套設(shè)施費(fèi)）”中，對(duì)于有部分收入的配套設(shè)施則先用收入沖減成本后，再將余額分配。對(duì)于收入完全可以彌補(bǔ)成本的配套設(shè)施則視同普通開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算。3 .合理分配配套設(shè)施成本。幾個(gè)成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施成本需要在各成本對(duì)象間進(jìn)行分配，分配標(biāo)準(zhǔn)主要有：(1)受益程度：對(duì)受益對(duì)象明確的應(yīng)在各受益對(duì)象之間進(jìn)行分配，對(duì)受益程度明顯不同的，應(yīng)按受益程度進(jìn)行分配；(2)土地面積或建筑面積：對(duì)受益程度不能明顯區(qū)分的配套設(shè)施費(fèi)我們可按土地面積或建筑面積來(lái)分配；(3)銷(xiāo)售價(jià)格：對(duì)售價(jià)相差懸殊的各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品我們可考慮按售價(jià)來(lái)分配配套設(shè)施費(fèi)，這是基于公平和承

9、受能力原則。需要注意的是需要分配的配套設(shè)施不應(yīng)僅局限于當(dāng)期同步建設(shè)的配套設(shè)施，還應(yīng)包括先期建好和后期待建的配套設(shè)施，分配對(duì)象也應(yīng)不僅局限當(dāng)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，這是配套設(shè)施成本核算中最容易搞錯(cuò)的地方。對(duì)于配套設(shè)施已建好，需要在已完工和未完工產(chǎn)品之間進(jìn)行分配的，對(duì)未完工產(chǎn)品可以按預(yù)算面積來(lái)分?jǐn)偱涮自O(shè)施成本；對(duì)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工，而配套設(shè)施尚未完工的，已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品需要預(yù)提未完工配套設(shè)施費(fèi)，未完工配套設(shè)施以預(yù)算收入或計(jì)劃成本為基數(shù)進(jìn)行分配。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算中的其他特殊性：企業(yè)發(fā)生的成本費(fèi)用首先要區(qū)分產(chǎn)品成本和期間費(fèi)用，期間費(fèi)用直接在當(dāng)期扣除，產(chǎn)品成本則先要按不同項(xiàng)目歸集，產(chǎn)品成本分直接成本和間接成本，直

10、接成本根據(jù)有關(guān)憑證、記錄直接記入成本對(duì)象中，間接成本要以合理的分配方法分配記入有關(guān)成本核算對(duì)象中。這是一般的成本核算方法，房地產(chǎn)成本核算也同樣適用，但房地產(chǎn)成本核算還有其特殊性：1 .成本構(gòu)成及成本項(xiàng)目：工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品成本一般設(shè)置“直接人工”“直接材料”“制造費(fèi)用”等成本項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本構(gòu)成不同于工業(yè)企業(yè)等一般企業(yè)，其成本一般由以下六項(xiàng)構(gòu)成，成本核算中大體可設(shè)置這六個(gè)成本項(xiàng)目：(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(2)前程工程費(fèi)(3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(4)建筑安裝工程費(fèi)(5)配套設(shè)施費(fèi)(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)(相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)中的制造費(fèi)用)2 .間接費(fèi)用分配標(biāo)準(zhǔn)：工業(yè)企業(yè)間接費(fèi)用分配大多按工時(shí)、產(chǎn)量等進(jìn)行分配，房

11、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分配間接費(fèi)用時(shí)采用較多的標(biāo)準(zhǔn)為土地面積、建筑面積、產(chǎn)品售價(jià)等。3 .利息處理：一般企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品借入的資金利息進(jìn)財(cái)務(wù)費(fèi)用，不計(jì)入產(chǎn)品成本，但房地產(chǎn)成本核算中，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品專門(mén)借入的資金利息在產(chǎn)品完工前可計(jì)入房地產(chǎn)產(chǎn)品成本。4 .會(huì)計(jì)期間：企業(yè)要正確劃分各個(gè)會(huì)計(jì)期間的成本費(fèi)用，這里的會(huì)計(jì)期間一般企業(yè)是指月，房地產(chǎn)企業(yè)由于產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，實(shí)際工作中各月之間弁不嚴(yán)格劃分成本費(fèi)用，一般只以年為單位來(lái)嚴(yán)格劃分各期成本費(fèi)用，完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)、銷(xiāo)售成本的結(jié)轉(zhuǎn)、利潤(rùn)的結(jié)轉(zhuǎn)大多也是以年為單位結(jié)轉(zhuǎn)。平時(shí)只嚴(yán)格區(qū)分各月銀行賬、期間費(fèi)用等。5 .稅金：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各種稅金較多，有的要計(jì)入產(chǎn)品成本如購(gòu)進(jìn)

12、房屋土地的契稅，有的計(jì)入期間費(fèi)用如印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅計(jì)入管理費(fèi)用；營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅計(jì)入經(jīng)營(yíng)稅金及附加（或主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加）?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅收管理政策是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅隨房屋預(yù)售收入預(yù)征，但我們?cè)诤怂愠杀举M(fèi)用時(shí)不能按預(yù)售收入的稅金核算，只能在產(chǎn)品收入已經(jīng)實(shí)現(xiàn)、對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品成本已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)，才能將其應(yīng)交的營(yíng)業(yè)稅、土地增值計(jì)入經(jīng)營(yíng)稅金及附加。57710018030900120955790368228596330825771001803090012386576137399735760696577100180309001359457807757990251551257710018030900123

13、8757716498260181805157710018030900121385721311921589183265771001803090012359579036822361076053577100180309001235657613528614379174257710018030900123555750878697046932791708810034335527410122994432583337917088100343355275101866732938832008170881003433561071015811525015005221708810034335610810100018005987173217088100343354295101074194142687017170881003433561841018786608696288021708810034335618510177583117408667