投資分析報(bào)告模版

1、*項(xiàng)目投資分析報(bào)告一、說明：1、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求及對市場的調(diào)查與分析，在該地塊興建。2、報(bào)告中有關(guān)成本的明細(xì)換算科目基本參考*市市場行情及有關(guān)國家地方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)確項(xiàng)目面積參數(shù)表表4-1頃目總占地（m2）總建筑面積（m2）沿街商業(yè)建筑（m2）住宅面積（m2）配套設(shè)施面積（m2）地下停車場（m2）二、項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用的估算：本項(xiàng)目開發(fā)由土地成本，前期開發(fā)費(fèi)，建安工程成本費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)，管理、銷售及財(cái)務(wù)費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)等構(gòu)成。鑒于工程建設(shè)周期不長，本案采用靜態(tài)分析法進(jìn)行估算，各項(xiàng)費(fèi)用詳見以下列表：（一）土地費(fèi)用表4-2序號項(xiàng)目金額（萬元）備注1土地使用權(quán)出讓金2征地費(fèi)3

2、喬遷安置補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)（二）前期工程費(fèi)估算表表4-3序號項(xiàng)目金額（萬元）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)1.1規(guī)劃費(fèi)2.001.2殳計(jì)費(fèi)20.001.3可研費(fèi)5.002K文、地質(zhì)勘察費(fèi)2.1則繪費(fèi)0.102.2勘探費(fèi)1.003費(fèi)劃費(fèi)合計(jì)（三）建安工程費(fèi)表4-4序號建安項(xiàng)目總造價（萬元）單方造價（元/m2）1行街商業(yè)建筑土建6702農(nóng)貿(mào)市場土建6703西側(cè)二層門面土建4804他下車庫17005水電設(shè)備806內(nèi)部裝修合計(jì)（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)表4-5序號項(xiàng)目單方造價（元/m2）總造價（萬元）基礎(chǔ)設(shè)施（含道路、綠化、配電房、化糞池、室外管網(wǎng)）（五）開發(fā)期稅費(fèi)估算表表4-6序號項(xiàng)目金額（萬元）估算說明（

3、元/m2）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅5%2配套費(fèi)803貢檢費(fèi)34建筑管理費(fèi)1.25衛(wèi)評費(fèi)1.46聯(lián)評費(fèi)1.27嗇改基金128彖化費(fèi)0.19白蟻防治費(fèi)2.310土地使用費(fèi)411再就業(yè)基金1012效育專項(xiàng)基金1013端標(biāo)費(fèi)214招標(biāo)費(fèi)115機(jī)劃許可工本費(fèi)0.516土地證工本費(fèi)0.517施工許可證0.5合計(jì)（六）不可預(yù)見費(fèi)表4-7序號項(xiàng)目金額（萬元）說明1土地費(fèi)2建安工程費(fèi)3前期工程費(fèi)（一）+（二）+（三）+（四）*3%4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總計(jì)（七）管理銷售費(fèi)用表4-8序號項(xiàng)目金額（萬元）估算說明（元/m2）1廣告2售樓處3售樓許可6監(jiān)理費(fèi)157物業(yè)管理基金8公用設(shè)施維修基金259管理費(fèi)16合計(jì)（八）投資與成

4、本費(fèi)用估算匯總表表4-9項(xiàng)目金額（萬元）單方成本（元/m2）占總投資比例（）（地費(fèi)用前期費(fèi)用u安費(fèi)用,礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)-F發(fā)間稅費(fèi)"預(yù)見費(fèi)管理銷售費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)合計(jì)三、投資計(jì)劃與資金籌措：本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資的部分。本案開發(fā)商自有資金*萬元作為啟動資金，需貸款*萬元，總投資*萬元，將項(xiàng)目投資進(jìn)程分為前期、中期和后期，投資計(jì)劃與資金籌措詳見表5-10。投資計(jì)劃與資金籌措表4-10序號項(xiàng)目合計(jì)（萬元）前中后1開發(fā)投資2資金籌措2.1自有資金2.2借貸資金2.3預(yù)售資金再投入四、項(xiàng)目銷收入的測算本項(xiàng)目以*市同類*房可比案例，參照*市房地

5、產(chǎn)物業(yè)平均價格水平運(yùn)用市場比較分析法，并經(jīng)實(shí)地調(diào)查確定：沿街商業(yè)建筑1-3層商鋪連賣，其中1-2層，建議售價*元/m2,三層建議售價*元/m2,（均價*元/m2）。地下停車場，建議售價*萬元/車位。表4-11笠齡王項(xiàng)目面積（m2）建議單位平均售價（元/m2）銷售收入（萬元）沿街商鋪?zhàn)≌＼噲鰝€車位合計(jì)說明：以上銷售收入都是在項(xiàng)目進(jìn)展順利，營銷也同時取得成功，房屋全部租售的條件下取得。但（際的銷售進(jìn)度，樓盤的銷售率及出租率存在不確定因素。特別是在目前市場條件下的沿街商業(yè)辦公房J出售，地下車位的租售有一定的風(fēng)險(xiǎn)，難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，所以在營銷時必須給予足夠的重視。1、項(xiàng)目投資收益分析：根據(jù)估算的開發(fā)

6、成本費(fèi)用以及銷售收入，本案投資損益及靜態(tài)投資分析利潤率的分析計(jì)算如下：（一）銷售稅金及附加估算表4-12序號類別計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1才業(yè)稅銷售總收入*5.68%2陵育費(fèi)附加營業(yè)稅額*11%3成建稅4印花稅銷售總收入*0.05%5交易管理稅銷售總收入*0.5%合計(jì)（二）土地增值稅計(jì)算表表4-13序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1銷售收入2扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)和2.1開發(fā)費(fèi)用2.2開發(fā)成本2.3銷售稅及附加2.4其他開發(fā)成本*20%3曾值額(1)-(2)4曾值率/5曾值稅率(4)<50%6土地增值稅增值額X30%（三）損益表表4-14序號項(xiàng)目計(jì)算金額（萬元）1銷售收入2總成本費(fèi)用3銷售稅金及附

7、加4土地增值稅5利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)6所得稅(5)*33%7稅后利潤(5)-(6)8公積金(7)*10%9可分配利潤(7)-(8)（四）全部投資的投資利北月率=利潤總額/投資總額*100%=自有資金的投資利潤率=利潤總額/自有資金總額*100%=六、不確定因素分析：有重點(diǎn)地加強(qiáng)對投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制，保證項(xiàng)目的決策成功是開發(fā)商所追求的目標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定因素較多，本案主要從成本、收入、單價等幾個方面，運(yùn)用平衡分析法和敏感性分析法進(jìn)行了不確定因素的分析，詳見下表：（一）盈虧平衡分析表4-15序號項(xiàng)目面積成本收入平衡點(diǎn)銷售面積經(jīng)營安全率（）1沿街商業(yè)建筑2住宅3地下停車場（二）

8、安全性判別標(biāo)準(zhǔn)-10%表4-16安全率>30%2530%1525%1015%<10%安全狀態(tài)安全較安全有危險(xiǎn)較危險(xiǎn)危險(xiǎn)說明：地下停車場由于存在人防工程的要求，所以財(cái)務(wù)上看成本高于收入，但為近鄰的府的人防配套費(fèi)，并產(chǎn)生了一定的社會效益。（三）投資利潤率敏感性分析表*節(jié)約了*元/表4-17項(xiàng)目變幅敏感度-10%-5%05%10%單價投資額說明：從敏感性分析表中看出，當(dāng)銷售單價提高5%寸，投資利潤率增長*%,即*X*%=*萬元，當(dāng)投資成本降低5必，投資利潤率提高*%,即*X*%=*萬元，可見銷售單價與投資額在本案中對投資效益的影響還是較為明顯的。在本項(xiàng)目實(shí)施過程中，控制成本和制定適宜的價

9、格策略較為關(guān)鍵。七、結(jié)論與建議：1、本項(xiàng)目是*,按本項(xiàng)目的測算依據(jù)和方法、靜態(tài)分析的投資利潤率回報(bào)還是十分可觀的。特別是投資前景中、長期看好，但必須注意近期可能的風(fēng)險(xiǎn)，總體項(xiàng)目投資是適宜、可行的。2、對于以上的評價結(jié)論，為增強(qiáng)投資信心，建議*3、由于時間較短，原始資料不盡完備等原因，因此本投資分析難免有不足之處，建議投資方在本報(bào)告的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步深化研究，尤其在實(shí)施中不斷完善。致父母！出門在外，最牽掛最擔(dān)心我們的人是父母。不管飛到哪里，父母的愛就如手中的線始終牽著我們。父母在，人生尚有歸處，父母去，人生只剩遺憾。錢再多有何用？不如多陪陪父母，今生和他們的緣分只有一次，下輩子再也見不到了。中秋節(jié)

10、，祝愿天下所有父母：身體健康，幸福開心！致愛人！因?yàn)橛芯?，才相遇，因?yàn)橛袗郏畔喟椤７蚱奘巧陷呑友永m(xù)的緣分，今生能在一起過日子，就是最好的福分。雖然也會有磕磕絆絆，爭爭吵吵，但是只要互相包容，彼此理解，就能恩愛幸福的走完一生。親愛的，感謝你一直陪著我，只要有你在，日子再苦，也是幸福，生活再難，也感覺甜！中秋節(jié)，許下心愿，愿我們白首偕老，恩愛永遠(yuǎn)！致友人！久未聯(lián)系的朋友，你們還好嗎？雖然天各一方聯(lián)系少了，但你們永遠(yuǎn)在我心里，不會忘，不會變，不會不思念！陪在我身邊的朋友，謝謝你的信賴，雖然我們沒有血緣關(guān)系，但卻像手足一樣親，希望此生永不分離！中秋節(jié)，祝認(rèn)識我和我認(rèn)識的所有朋友們：事業(yè)步步高升，愛情

11、甜甜蜜蜜！致自己！月亮下面的金錢，從沒有使勞碌的人們有片刻的安靜。天是一大天，人是一小天，人隨天轉(zhuǎn)，天盡人意！千里煙波追逐心中的夢想。既然做出了選擇就要義無反顧、充滿信心，直至完全信了自己、信了未來、信了肩負(fù)的使命，才能走向圓滿。中秋節(jié),祝自己心想事成，幸福滿滿，相信自己，你一定行！皎月桂香迎中秋，花兒月圓合家歡；喜逢佳節(jié)福相顧，心情快樂悠閑步；窗含明月思飛度，幸福頻頻不止步；祝所有為愛打拼的人中秋節(jié)快樂！2019中秋佳節(jié)，我要送你最美的月色，但愿人長久千里共嬋娟。是緣分讓兩顆孤單的靈魂，穿越昔日無盡的等待，直到彼此相遇在時間的荒野里。然后，焚香凈手，清空寂寥，敞開心扉，以真誠，用遇見，滋養(yǎng)這

12、片緣分的天空。這世間最好的愛情，應(yīng)該是既能兩兩相吸，又能兩兩相惜。愛情，是紅塵里最美的情感，它是人生不可缺少的精神需要和心靈寄托。因?yàn)橛袗?，這塵世上的飲食男女，才會相依相戀。是真愛讓兩顆漸漸靠近的心，遼闊了生活，柔軟了歲月。愛情，若撩人的春色，滿足了人們對美好情愫的所有想象。當(dāng)我們青澀的心靈，慢慢注入愛的元素，說不上在哪一時，那個有緣人便會被我們請進(jìn)自己的生命里！不過，并非所有的人，都能在恰好的年華遇見恰好的緣分。也不是所有恰好相愛的人，就一定會相守到白頭。倘若緣分可以安排，假如愛情可以解釋，就不會有這句：緣來緣去緣如水。愛情，本是一種很玄的東西。就連最厲害的心理學(xué)家，也無法掌控它的發(fā)展和走向

13、。人與人相愛，充滿了無數(shù)未知的沒有理智的意外。于大千世界里，在茫茫人海中，有人是過盡千帆的等待，有人是一瞥驚鴻的尋找，有人是落花時節(jié)又逢花的驚艷，還有人是驀然回首，那人卻在燈火闌珊處的驚喜俗話說，情人眼里出西施。凡是愛過的人都深有體會，我們喜歡并且真正愛上一個人的時候，是沒有任何附加條件的。一顆純粹的心，想的念的，都是他（她）最好的樣子。但所有以風(fēng)花雪月開始的浪漫愛情，最終都會回到柴米油鹽的現(xiàn)實(shí)中來。日子長了，相戀時彼此隱藏的缺點(diǎn)，慢慢的全部顯露出來，時間久了，難免會有意見分歧，發(fā)牢騷抱怨，把吵架升級到不可收拾的時候。張愛玲說，生在這世上，沒有一樣感情不是千瘡百孔的。是的，人生的完美和圓滿只是

14、保留在人的心理，愛情也無法脫離這個宿命。當(dāng)愛情走遠(yuǎn)，何人能甘于寂寞，能珍惜這份情緣？當(dāng)激情不在，曾經(jīng)驚天地泣鬼神的情感，往往是最先消亡于內(nèi)心的空虛和日子的平淡。主持人涂磊曾經(jīng)說過，相戀的時候，是欣賞彼此的優(yōu)點(diǎn)，但相愛就是，接受對方缺點(diǎn)的過程。我們深信愛情的美好。但人是會變的，環(huán)境也在變。誰能給自己的愛情上個萬能保險(xiǎn)？誰又能保證愛上的那個人會一成不變？幾乎所有相愛后的分手，都是因?yàn)殡p方?jīng)]有了初見時的心動，后來又得不到彼此應(yīng)有的珍惜而結(jié)束。生活中有很多事情，我們只有經(jīng)歷了才知道，愛情也是如此。惟有通過時光的梳理，歲月的打磨，以及思想的沉淀，方能領(lǐng)悟，在愛情的世界里，緣是天定，份在人為。愛是互相欣賞

15、，亦是彼此珍惜。浮云歡愛，算不得真愛。只有深愛一個人時，才會為他（她）低到塵埃。是緣分讓兩顆孤單的靈魂，穿越昔日無盡的等待，直到彼此相遇在時間的荒野里。然后，焚香凈手，清空寂寥，敞開心扉，以真誠，用遇見，滋養(yǎng)這片緣分的天空。這世間最好的愛情，應(yīng)該是既能兩兩相吸，又能兩兩相惜。愛情，是紅塵里最美的情感，它是人生不可缺少的精神需要和心靈寄托。因?yàn)橛袗郏@塵世上的飲食男女，才會相依相戀。是真愛讓兩顆漸漸靠近的心，遼闊了生活，柔軟了歲月。愛情，若撩人的春色，滿足了人們對美好情愫的所有想象。當(dāng)我們青澀的心靈，慢慢注入愛的元素，說不上在哪一時，那個有緣人便會被我們請進(jìn)自己的生命里！不過，并非所有的人，都能

16、在恰好的年華遇見恰好的緣分。也不是所有恰好相愛的人，就一定會相守到白頭。倘若緣分可以安排，假如愛情可以解釋，就不會有這句：緣來緣去緣如水。愛情，本是一種很玄的東西。就連最厲害的心理學(xué)家，也無法掌控它的發(fā)展和走向。人與人相愛，充滿了無數(shù)未知的沒有理智的意外。于大千世界里，在茫茫人海中，有人是過盡千帆的等待，有人是一瞥驚鴻的尋找，有人是落花時節(jié)又逢花的驚艷，還有人是驀然回首，那人卻在燈火闌珊處的驚喜俗話說，情人眼里出西施。凡是愛過的人都深有體會，我們喜歡并且真正愛上一個人的時候，是沒有任何附加條件的。一顆純粹的心，想的念的，都是他（她）最好的樣子。但所有以風(fēng)花雪月開始的浪漫愛情，最終都會回到柴米油鹽的現(xiàn)實(shí)中來。日子長了，相戀時彼此隱藏的缺點(diǎn)，慢慢的全部顯露出來，時間久了，難免會有意見分歧，發(fā)牢騷抱怨，把吵架升級到不可收拾的時候。張愛玲說，生在這世上，沒有一樣感情不是千瘡百孔的。是的，人生的完美和圓滿只是保留在人的心理，愛情也無法脫離這個宿命。當(dāng)愛情走遠(yuǎn)，何人能甘于寂寞，能珍惜這份情緣？當(dāng)激情不在，曾經(jīng)驚天地泣鬼神的情感，往往是最先消亡于內(nèi)心的空虛和日子的平