房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)核算概要

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財務(wù)核算概要財務(wù)核算概要第一部分第一部分 房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)會計記錄規(guī)則房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)會計記錄規(guī)則n一、會計假設(shè)及基本原則一、會計假設(shè)及基本原則n（一）、會計假設(shè)：（一）、會計假設(shè)：n1 1、會計主體：會計主體是指會計工作為其服務(wù)的特定、會計主體：會計主體是指會計工作為其服務(wù)的特定單位或組織。單位或組織。 n2 2、貨幣計量：貨幣計量是指會計主體在會計核算過程、貨幣計量：貨幣計量是指會計主體在會計核算過程中采用貨幣作為計量單位，記錄、反映會計主體的經(jīng)營中采用貨幣作為計量單位，記錄、反映會計主體的經(jīng)營情況。情況。n3 3、會計分期：會計分期是指將會計主體持續(xù)不斷的經(jīng)、會

2、計分期：會計分期是指將會計主體持續(xù)不斷的經(jīng)濟(jì)活動分割為一定的期間。濟(jì)活動分割為一定的期間。n4 4、持續(xù)經(jīng)營：持續(xù)經(jīng)營是指會計主體的生產(chǎn)經(jīng)營活動、持續(xù)經(jīng)營：持續(xù)經(jīng)營是指會計主體的生產(chǎn)經(jīng)營活動在可預(yù)見的將來將延續(xù)下去。在可預(yù)見的將來將延續(xù)下去。（二）、會計核算一般原則，分別是：（二）、會計核算一般原則，分別是：n1 1、客觀性原則、客觀性原則 n2 2、實質(zhì)重于形式原則、實質(zhì)重于形式原則 n3 3、相關(guān)性原則、相關(guān)性原則n4 4、一貫性原則、一貫性原則 n5 5、可比性原則、可比性原則 n6 6、及時性原則、及時性原則n7 7、明晰性原則、明晰性原則 n8 8、權(quán)責(zé)發(fā)生制原則、權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 n

3、9 9、配比原則、配比原則n1010、歷史成本原則、歷史成本原則 n1111、支出劃分原則、支出劃分原則 n1212、謹(jǐn)慎性原則、謹(jǐn)慎性原則n1313、重要性原則、重要性原則（三）、現(xiàn)行稅法規(guī)定亦體現(xiàn)這些原則的要求，（三）、現(xiàn)行稅法規(guī)定亦體現(xiàn)這些原則的要求，例如：企業(yè)所得稅法及實施條例中：例如：企業(yè)所得稅法及實施條例中：n1 1、法第一條：、法第一條：“在中華人民共和國境內(nèi)企業(yè)和其他取得在中華人民共和國境內(nèi)企業(yè)和其他取得收入的組織收入的組織”，體現(xiàn)納稅主體的規(guī)定。，體現(xiàn)納稅主體的規(guī)定。n2 2、法第六條：、法第六條：“企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式的各種來企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式的各種來源取得的

4、收入源取得的收入”，體現(xiàn)貨幣計量的規(guī)定。，體現(xiàn)貨幣計量的規(guī)定。n3 3、法第八條：、法第八條：“企業(yè)實際發(fā)生的與收入取得收入有關(guān)的企業(yè)實際發(fā)生的與收入取得收入有關(guān)的合理的支出合理的支出”，體現(xiàn)配比原則、客觀性原則、相關(guān)性，體現(xiàn)配比原則、客觀性原則、相關(guān)性原則。原則。n4 4、法第十條至第十四條內(nèi)容、實施細(xì)則第九條，體現(xiàn)支、法第十條至第十四條內(nèi)容、實施細(xì)則第九條，體現(xiàn)支出劃分原則和權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。出劃分原則和權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。（四）、會計與稅法這些原則從本質(zhì)上是一致，但（四）、會計與稅法這些原則從本質(zhì)上是一致，但具體運用上是存在差異的，比如：具體運用上是存在差異的，比如：n1 1、收入的方面：征管

5、法第五十四條對關(guān)聯(lián)方關(guān)系的交易、收入的方面：征管法第五十四條對關(guān)聯(lián)方關(guān)系的交易的規(guī)定，第五十五條規(guī)定用適當(dāng)方法調(diào)整計稅收入。的規(guī)定，第五十五條規(guī)定用適當(dāng)方法調(diào)整計稅收入。n2 2、成本費用方面、成本費用方面 （1 1）、扣除標(biāo)準(zhǔn)差異：如攤提費用方法、年限差異、加計）、扣除標(biāo)準(zhǔn)差異：如攤提費用方法、年限差異、加計比率比率 （2 2）、謹(jǐn)慎原則運用：如準(zhǔn)備金提取。）、謹(jǐn)慎原則運用：如準(zhǔn)備金提取。 （3 3）、確認(rèn)條件差異：如投資損益的確認(rèn)條件。）、確認(rèn)條件差異：如投資損益的確認(rèn)條件。 （4 4）、成本費用的范圍：如罰沒支出、滯納金支出等不得）、成本費用的范圍：如罰沒支出、滯納金支出等不得扣除?？鄢?/p>

6、。n3 3、稅法基本不考慮謹(jǐn)慎會計原則。、稅法基本不考慮謹(jǐn)慎會計原則。二、房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)會計記錄基本流程：二、房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)會計記錄基本流程： （三）、會計帳戶與稅收的關(guān)系（三）、會計帳戶與稅收的關(guān)系n1 1、預(yù)收帳款：是營業(yè)稅及企業(yè)所得稅預(yù)征的計稅基礎(chǔ)。、預(yù)收帳款：是營業(yè)稅及企業(yè)所得稅預(yù)征的計稅基礎(chǔ)。n2 2、應(yīng)付帳款和其他應(yīng)付款：有關(guān)代收代付項目結(jié)余、不需支付的應(yīng)、應(yīng)付帳款和其他應(yīng)付款：有關(guān)代收代付項目結(jié)余、不需支付的應(yīng)付款等會影響企業(yè)所得額，另外單位間融資應(yīng)計利息支出影響營業(yè)稅付款等會影響企業(yè)所得額，另外單位間融資應(yīng)計利息支出影響營業(yè)稅及教育費附加。及教育費附加。n3 3、待攤費用和預(yù)提

7、費用：影響計入當(dāng)期損益的費用。、待攤費用和預(yù)提費用：影響計入當(dāng)期損益的費用。n4 4、開發(fā)成本和開發(fā)間接費：其中土地征用及拆遷費用影響土地使用、開發(fā)成本和開發(fā)間接費：其中土地征用及拆遷費用影響土地使用稅、契稅的計繳。開發(fā)總成本和單位成本影響企業(yè)所得稅的計繳。稅、契稅的計繳。開發(fā)總成本和單位成本影響企業(yè)所得稅的計繳。n5 5、經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)收入：影響營業(yè)稅及附加的計繳。、經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)收入：影響營業(yè)稅及附加的計繳。n6 6、損益類帳戶：影響當(dāng)期企業(yè)所得稅的計繳。、損益類帳戶：影響當(dāng)期企業(yè)所得稅的計繳。第二部分：房地產(chǎn)經(jīng)營收入的核算第二部分：房地產(chǎn)經(jīng)營收入的核算 房地產(chǎn)經(jīng)營收入分類：房地產(chǎn)

8、經(jīng)營收入分類：n1 1、商品房銷售收入：包括各種以轉(zhuǎn)讓商品房所有權(quán)為目的的經(jīng)營收入。、商品房銷售收入：包括各種以轉(zhuǎn)讓商品房所有權(quán)為目的的經(jīng)營收入。 （1 1）、住宅）、住宅 （2 2）、商業(yè)用房）、商業(yè)用房 （3 3）、）、營業(yè)性產(chǎn)權(quán)車庫營業(yè)性產(chǎn)權(quán)車庫 （4 4）、在建項目整體轉(zhuǎn)讓收入）、在建項目整體轉(zhuǎn)讓收入n2 2、其他收入：包括各種除所有權(quán)轉(zhuǎn)讓以外的業(yè)務(wù)收入。、其他收入：包括各種除所有權(quán)轉(zhuǎn)讓以外的業(yè)務(wù)收入。n（1 1）、營業(yè)性車庫的使用權(quán)租賃收入）、營業(yè)性車庫的使用權(quán)租賃收入n（2 2）、非營業(yè)性車庫及配套設(shè)施交付前的租賃收入）、非營業(yè)性車庫及配套設(shè)施交付前的租賃收入n（3 3）、營業(yè)性配

9、套設(shè)施租賃收入）、營業(yè)性配套設(shè)施租賃收入n（4 4）、拆遷變價收入）、拆遷變價收入n（5 5）、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入）、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入n（6 6）、其他收入，如）、其他收入，如代收費用收入，代收代付結(jié)余收入代收費用收入，代收代付結(jié)余收入等。等。3 3、房地產(chǎn)經(jīng)營收入會計數(shù)據(jù)失真原因分析：、房地產(chǎn)經(jīng)營收入會計數(shù)據(jù)失真原因分析：n（1 1）、隱匿商品房銷售、其他收入）、隱匿商品房銷售、其他收入n（2 2）、降低銷售價格）、降低銷售價格n（3 3）、推遲經(jīng)營收入實現(xiàn)時間）、推遲經(jīng)營收入實現(xiàn)時間n（4 4）、用商品房直接用于分配股東利潤、用于職工福利及）、用商品房直接用于分配股東利潤、用于職工福利及

10、獎勵、抵充工程款、材料款、應(yīng)付勞務(wù)支出、規(guī)費支出及獎勵、抵充工程款、材料款、應(yīng)付勞務(wù)支出、規(guī)費支出及其他債務(wù)。其他債務(wù)。n（5 5）、通過銷售代理、包銷、買斷等形式將商品房銷售收）、通過銷售代理、包銷、買斷等形式將商品房銷售收入轉(zhuǎn)化為營銷公司的勞務(wù)收入。入轉(zhuǎn)化為營銷公司的勞務(wù)收入。n（6 6）、其他應(yīng)稅收入長期掛帳）、其他應(yīng)稅收入長期掛帳n（7 7）、其他）、其他二、可供銷售面積確定二、可供銷售面積確定n1 1、房地產(chǎn)開發(fā)項目可供銷售房源數(shù)量確定依據(jù)主要有：、房地產(chǎn)開發(fā)項目可供銷售房源數(shù)量確定依據(jù)主要有： （1 1）、容積率）、容積率 （2 2）、控制規(guī)劃圖）、控制規(guī)劃圖 （3 3）、預(yù)銷售許

11、可證）、預(yù)銷售許可證 （4 4）、房屋測繪報告）、房屋測繪報告 （5 5）、項目竣工及交付表）、項目竣工及交付表n2 2、規(guī)劃可供銷售房源面積規(guī)劃可供銷售房源面積與實際銷售面積差異分析，主要原因：與實際銷售面積差異分析，主要原因： （1 1）、拆遷原地返回安置用房）、拆遷原地返回安置用房 （2 2）、分配給聯(lián)合開發(fā)股東的房屋）、分配給聯(lián)合開發(fā)股東的房屋 （3 3）、用于職工福利、獎勵等用房）、用于職工福利、獎勵等用房 （4 4）、非貨幣性交易，如抵充工程款、材料款等）、非貨幣性交易，如抵充工程款、材料款等 （5 5）、抵充規(guī)劃規(guī)定的公共配套用房）、抵充規(guī)劃規(guī)定的公共配套用房 （6 6）、測繪報

12、告差異）、測繪報告差異 （7 7）、規(guī)劃調(diào)整）、規(guī)劃調(diào)整 （8 8）、其他因素）、其他因素3 3、已銷售房源的確定的主要依據(jù)：、已銷售房源的確定的主要依據(jù)：（1 1）、）、銷售部門銷控表銷售部門銷控表、銷售臺帳、銷售臺帳（2 2）、銷售合同匯總表）、銷售合同匯總表（3 3）、預(yù)收帳款匯總表）、預(yù)收帳款匯總表4 4、開發(fā)項目不可銷售房屋及設(shè)施主要是屬于小區(qū)公建配套項目，一般、開發(fā)項目不可銷售房屋及設(shè)施主要是屬于小區(qū)公建配套項目，一般包括：包括：（1 1）、供電、供水、供氣、電信網(wǎng)絡(luò)等機(jī)房）、供電、供水、供氣、電信網(wǎng)絡(luò)等機(jī)房 （2 2）、公共廁所）、公共廁所（3 3）、消防、保安用房）、消防、保安

13、用房 （4 4）、架空結(jié)構(gòu)層）、架空結(jié)構(gòu)層 （5 5）、物業(yè)管理用房）、物業(yè)管理用房（6 6）、配套設(shè)施（如游泳池、健身設(shè)施）、配套設(shè)施（如游泳池、健身設(shè)施） （7 7）、非營業(yè)性車庫、車位）、非營業(yè)性車庫、車位（8 8）、人防設(shè)施）、人防設(shè)施 （9 9）、）、大配套項目（如糼兒園、小學(xué)、衛(wèi)生所等大配套項目（如糼兒園、小學(xué)、衛(wèi)生所等）（1010）、公共會所）、公共會所 （1111）、其他）、其他三、房地產(chǎn)經(jīng)營收入的核算三、房地產(chǎn)經(jīng)營收入的核算n（一）、房地產(chǎn)經(jīng)營收入基本業(yè)務(wù)的核算：（一）、房地產(chǎn)經(jīng)營收入基本業(yè)務(wù)的核算：n（二）、銷售價格明顯偏低分析：（二）、銷售價格明顯偏低分析： 1 1、關(guān)聯(lián)

14、方交易、關(guān)聯(lián)方交易 2 2、銷售趨勢變動、銷售趨勢變動 3 3、限價房、限價房 4 4、房屋結(jié)構(gòu)、朝向、位置的影響、房屋結(jié)構(gòu)、朝向、位置的影響 5 5、銷售方式（如批量銷售、一次性付款等）、銷售方式（如批量銷售、一次性付款等） 6 6、非貨幣性交易、非貨幣性交易 7 7、其他、其他 四、房地產(chǎn)特殊經(jīng)營收入核算四、房地產(chǎn)特殊經(jīng)營收入核算n1 1、拆遷返回安置用房收入：、拆遷返回安置用房收入： （1 1）、預(yù)收帳款確認(rèn)時間：拆遷安置結(jié)算日、房屋預(yù)銷）、預(yù)收帳款確認(rèn)時間：拆遷安置結(jié)算日、房屋預(yù)銷售許可日、房屋交付日。售許可日、房屋交付日。 （2 2）、安置用房價格）、安置用房價格n2 2、土地使用權(quán)

15、收入、土地使用權(quán)收入n3 3、項目整體轉(zhuǎn)讓收入、項目整體轉(zhuǎn)讓收入n4 4、拆遷變價收入、拆遷變價收入n5 5、拆遷范圍內(nèi)原有建筑物出讓收入、拆遷范圍內(nèi)原有建筑物出讓收入n6 6、開發(fā)產(chǎn)品出租收入、開發(fā)產(chǎn)品出租收入n7 7、營業(yè)性車庫（成本配比的新規(guī)定）、設(shè)施使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、營業(yè)性車庫（成本配比的新規(guī)定）、設(shè)施使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入收入n8 8、其他收入、其他收入第三部分第三部分 房地產(chǎn)經(jīng)營成本費用核算房地產(chǎn)經(jīng)營成本費用核算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用項目一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用項目（一）、開發(fā)直接費用項目（一）、開發(fā)直接費用項目 1 1、土地征用費、土地征用費 2 2、前期工程費、前期工程費 3 3、建筑

16、安裝工程費、建筑安裝工程費 4 4、基礎(chǔ)設(shè)施費、基礎(chǔ)設(shè)施費 5 5、配套設(shè)施費、配套設(shè)施費 6 6、開發(fā)間接費（、開發(fā)間接費（含交付后期費用含交付后期費用）（二）、期間費用（二）、期間費用n1 1、銷售費用、銷售費用 2 2、管理費用、管理費用 3 3、財務(wù)費用、財務(wù)費用（三）、房地產(chǎn)經(jīng)營成本費用會計數(shù)據(jù)失真（三）、房地產(chǎn)經(jīng)營成本費用會計數(shù)據(jù)失真原因分析：原因分析：n1 1、虛列成本費用支出項目、虛列成本費用支出項目n2 2、虛增建筑安裝工程成本造價、拆遷安置補(bǔ)償支出、虛增建筑安裝工程成本造價、拆遷安置補(bǔ)償支出n3 3、隱瞞土地拍賣返還收入、隱瞞土地拍賣返還收入n4 4、混淆不同開發(fā)項目成本費

17、用支出、混淆不同開發(fā)項目成本費用支出n5 5、混淆同一地塊不同開發(fā)期成本費用支出、混淆同一地塊不同開發(fā)期成本費用支出n6 6、混淆不同成本核算對象之間的成本費用支出、混淆不同成本核算對象之間的成本費用支出n7 7、混淆開發(fā)直接成本與期間費用、混淆開發(fā)直接成本與期間費用n8 8、混淆開發(fā)現(xiàn)場經(jīng)營管理人員與行政銷售管理人員人工費支出、混淆開發(fā)現(xiàn)場經(jīng)營管理人員與行政銷售管理人員人工費支出n9 9、列支代收代付費用支出、列支代收代付費用支出n1010、多計甲供材料及設(shè)備采購支出、多計甲供材料及設(shè)備采購支出n1111、錯誤分?jǐn)傞_發(fā)間接費用、公共配套設(shè)施費用、土地征用及拆遷、錯誤分?jǐn)傞_發(fā)間接費用、公共配套

18、設(shè)施費用、土地征用及拆遷費用、利息支出、前期工程費及基礎(chǔ)設(shè)施費費用、利息支出、前期工程費及基礎(chǔ)設(shè)施費n1212、多計預(yù)提費用及多提待攤費用、多計預(yù)提費用及多提待攤費用n1313、其他、其他二、房地產(chǎn)開發(fā)總成本的核算二、房地產(chǎn)開發(fā)總成本的核算（一）、多項目開發(fā)成本劃分（一）、多項目開發(fā)成本劃分 開發(fā)公司多個項目同時開發(fā)，不同項目之間成本可能存在開發(fā)公司多個項目同時開發(fā)，不同項目之間成本可能存在交叉重復(fù)問題，防止交叉重復(fù)的重點是：交叉重復(fù)問題，防止交叉重復(fù)的重點是：n1 1、明確開發(fā)項目主體、明確開發(fā)項目主體n2 2、核對承發(fā)包、采購合同內(nèi)容與開發(fā)項目的關(guān)聯(lián)性、核對承發(fā)包、采購合同內(nèi)容與開發(fā)項目的

19、關(guān)聯(lián)性n3 3、合理計算利息支出及資本化金額、合理計算利息支出及資本化金額n4 4、正確分配甲供材供應(yīng)數(shù)量及成本、正確分配甲供材供應(yīng)數(shù)量及成本n5 5、正確歸集各項政府規(guī)費、正確歸集各項政府規(guī)費 （二）、同一地塊分期開發(fā)成本劃分（二）、同一地塊分期開發(fā)成本劃分 項目一次取得土地，分期開發(fā)項目成本主要是正確劃分項目一次取得土地，分期開發(fā)項目成本主要是正確劃分不同開發(fā)期開發(fā)成本，劃分關(guān)注重點是：不同開發(fā)期開發(fā)成本，劃分關(guān)注重點是：n1 1、土地拆遷費、前期工程費等、資本化利息支出等成本、土地拆遷費、前期工程費等、資本化利息支出等成本在不同開發(fā)期開發(fā)成本的分配在不同開發(fā)期開發(fā)成本的分配n2 2、公共

20、配套設(shè)施項目成本在不同開發(fā)期開發(fā)成本的分配、公共配套設(shè)施項目成本在不同開發(fā)期開發(fā)成本的分配n3 3、綠化環(huán)境工程成本在不同期開發(fā)成本的分配、綠化環(huán)境工程成本在不同期開發(fā)成本的分配n4 4、市政工程成本在不同期開發(fā)成本的分配、市政工程成本在不同期開發(fā)成本的分配n5 5、合理計算利息支出及資本化金額、合理計算利息支出及資本化金額 （三）、不同開發(fā)成本對象開發(fā)成本的劃分（三）、不同開發(fā)成本對象開發(fā)成本的劃分n1 1、開發(fā)成本對象確定的原則、開發(fā)成本對象確定的原則nA A、會計規(guī)定的成本核算對象的確定原則、會計規(guī)定的成本核算對象的確定原則nB B、稅法規(guī)定規(guī)定了成本核算對象的確定原則、稅法規(guī)定規(guī)定了成本核算對象的確定原則 （1 1）、可銷售原則）、可銷售原則 （2 2）、分類歸集原則）、分類歸集原則 （3 3）、功能區(qū)原則）、功能區(qū)原則 （4 4）、定價差異原則）、定價差異原則 （5 5）、成本差異原則）、成本差異原則 （6 6）、權(quán)益區(qū)分原則）、權(quán)益區(qū)分原則 向主要稅務(wù)機(jī)關(guān)備案向主要稅務(wù)機(jī)關(guān)備案2 2、開發(fā)成本對象成本歸集關(guān)注要點、開發(fā)成本對象成本歸集關(guān)注要點n（1 1）、有明確開發(fā)成本對象的發(fā)包工程成本直接計入）、有明確開發(fā)成本對象的發(fā)包工程成本直接計入n（2 2）、土地及征用拆遷費、前期工程費、政府規(guī)費及為）、土地及征用拆遷費、前期工程費、政府規(guī)費及為該期綜合相關(guān)的費用按合理標(biāo)準(zhǔn)分