房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用構成估算

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用構成估算1、土地費用估算(1)土地使用權出讓金土地出讓金的底價估算一般可參照政府同期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標與協(xié)議。(2)土地征用及拆遷安置補償費新條例規(guī)定：拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行產(chǎn)權調(diào)換。貨幣補償?shù)慕痤~，應根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定；實行產(chǎn)權調(diào)換的，應計

2、算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結清產(chǎn)權調(diào)換的差價。依法通過土地出讓土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權轉(zhuǎn)讓費?；蜣D(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。(4) 土地租用費土地租用費是指土地租用方向土地出租房支付的費用。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中不多見，但在房地產(chǎn)置業(yè)投資中(如購入酒店以作出租經(jīng)營之用時)經(jīng)常采用。(5) 土地投資折價非常常見的合作開發(fā)項目的模式。2、前期工程費前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及通一平”等土地開發(fā)工程費支出。(1)項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，

3、規(guī)劃及設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的0.1%-0.3%,水文、地質(zhì)勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結合有關收費標準估算，一般為設計概算的0.5%左右。（2） “三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。一般為設計概算的0.35%。3、基礎設施建設費基礎設施建設費又稱為紅線內(nèi)外工程費，是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等設施的建設費用以及各項設施與市政設施干線、干管和干道

4、的接口費用。基礎設施費通常采用單位指標估算法來計算。粗略估算時，則各項基礎設施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價計算。4、建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費用等。5、公共配套設施建設費公共配套設施費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營業(yè)性的公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。6、開發(fā)間接費開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場

5、組織管理所發(fā)生的各項費用。包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。7、管理費用管理費用是指房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。主要包括：管理人員工資、工會經(jīng)費、業(yè)務接待費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房產(chǎn)稅、土地使用稅（企業(yè)管理用房）、車船使用費、技術開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷等各種費用。管理費用可按項目投資或前述15項直接費用為基數(shù)，取一個百分比計算。這個百分數(shù)一般為3%。主要包括借款和債券的財務費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用,利息、金融機

6、構手續(xù)費、保險費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)為項目籌資發(fā)生的其他財務費用。長期借款利息、流動資金借款利息的計算詳見“借款還本付息估算”。利息外的財務費用可按利息10%估算。9、銷售費用銷售費用是指開發(fā)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括如下三項。(1)廣告宣傳及市場推廣費約為銷售U入的2%-3%(住宅銷售物業(yè)較高，寫字樓物業(yè)較低)(2)銷售代理費約為銷售U入的1.5%-2%(3)其他銷售費用約為銷售U入的0.5%1%以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的4%6%。其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公

7、證費、施工執(zhí)照費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的2%3%。11、開發(fā)期間稅費開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分稅費已成為開發(fā)建設項目投資構成中占較大比重的費用。各項稅費應當根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。以廣州為例，這些稅費一般包括：(1)配套設施建設費(小區(qū)建安造價的5.5%，單體11%)(2)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(按總投資額30%-5%計征，目前暫停征收)（3） 土地使用稅(4)建筑工程質(zhì)安監(jiān)督費(5)供水增容費(已免征)(6)供電增容費(已免征)(7)物業(yè)管理基金(按售價2%計收，用于出租的物業(yè)，開發(fā)商交，用于出售的,買家交)12、不可預見費不可預見費包括備用金（不含工料價格上漲備用金）、不可預見的基礎或其他附加工程增加的費用、不可預見的自然災害增加的費用。它依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和為基數(shù)，按3%5%計算。如果是開發(fā)項目完成后出租或自