有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本核算的調(diào)研報(bào)告范本

1、. .一、 調(diào)研的意義與背景（一）調(diào)研的意義房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。作為一個(gè)以營(yíng)利為目的會(huì)計(jì)核算主體，為了加強(qiáng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開(kāi)發(fā)過(guò)程耗費(fèi)的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，在各環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出。成本核算與成本預(yù)測(cè)、成本計(jì)劃、成本控制、成本分析和成本考核有機(jī)構(gòu)成了成本管理系統(tǒng)。組織好成本核算,對(duì)全面提高企業(yè)管理水平,落實(shí)企業(yè)各部門(mén)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益,有很大的推動(dòng)作用。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型和知識(shí)密集型企業(yè)，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中如何確保利潤(rùn)最大化，是每一個(gè)老板都需要首先考慮的問(wèn)題。我

2、們知道“利潤(rùn)收入成本”，地產(chǎn)企業(yè)在外部市場(chǎng)環(huán)境良好，銷(xiāo)售火爆的時(shí)候，利潤(rùn)掩蓋了一切，此時(shí)很少有人會(huì)去關(guān)注成本的問(wèn)題。但隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的趨緊、市場(chǎng)環(huán)境的變化，控制成本，提升管理水平，加強(qiáng)項(xiàng)目成本核算,將是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入成本競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代的有力武器,所以成本管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)就尤顯重要。 （二）調(diào)研的背景那么，目前地產(chǎn)行業(yè)成本管理普遍存在的問(wèn)題是什么？我們又該如何去化解這些問(wèn)題呢？房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化必須因時(shí)利導(dǎo)完善措施，控制成本性消耗開(kāi)支，降低運(yùn)營(yíng)成本，提升服務(wù)質(zhì)量，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。只有真正地明確了成本核算的相關(guān)知識(shí)，才能在具體的工作實(shí)踐中有目的、有意識(shí)地對(duì)成本進(jìn)行核算、管理。通過(guò)加強(qiáng)成

3、本控制，克服盲目性，增強(qiáng)主動(dòng)性，理智性，有效地降低成本。在成本核算的過(guò)程中找出經(jīng)營(yíng)問(wèn)題所在，從而改善經(jīng)營(yíng)，節(jié)約開(kāi)支。永泰地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是集開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理于一體的一家公司。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，是嚴(yán)格按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建、現(xiàn)代化管理的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。該公司成立于2003年1月，具有二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，擁有專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員54人（其中:高級(jí)20人，中級(jí)34人）。公司設(shè)有行管、勞動(dòng)人事、財(cái)務(wù)、計(jì)劃預(yù)算、征地拆遷、工程管理、銷(xiāo)售、質(zhì)量安全、房屋維修、材料管理等十個(gè)職能部門(mén)，下轄建筑、建筑工程公司、工程建設(shè)監(jiān)理公司、物業(yè)管理公司、新型建材、環(huán)能建材、勞動(dòng)服務(wù)中心等七個(gè)子公司。公司自成立以來(lái)，始終

4、堅(jiān)持“在為民造福中求生存，在回報(bào)社會(huì)中得發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)理念。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中，從小到大，由弱變強(qiáng)，成為融設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、售后服務(wù)、物業(yè)管理、為一體的集團(tuán)公司，AAA信用企業(yè)，重合同守信用單位，專(zhuān)業(yè)門(mén)類(lèi)齊全、管理經(jīng)驗(yàn)成熟，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的綜合性開(kāi)發(fā)企業(yè)。先后開(kāi)發(fā)建設(shè)了紅星小區(qū)、粉蓮街小區(qū)、北門(mén)小區(qū)、櫻花園小區(qū)、鐵塔寺小區(qū)等多個(gè)小區(qū)。所開(kāi)發(fā)的小區(qū)均被評(píng)為優(yōu)良開(kāi)發(fā)小區(qū)，其中兩個(gè)小區(qū)被評(píng)為“省級(jí)文明小區(qū)”，“并獲得了“全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理示小區(qū)”榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。公司一躍跨入全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合效益百?gòu)?qiáng)行列，連年被市建委評(píng)為“先進(jìn)集體”和“先進(jìn)黨組織”。 二、調(diào)研的方法經(jīng)過(guò)了一段時(shí)間，我采用了一系列方法，

5、對(duì)市永泰地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的會(huì)計(jì)核算等容進(jìn)行了調(diào)研，了解到該行業(yè)在土地開(kāi)發(fā)成本，房屋開(kāi)發(fā)成本，配套設(shè)施開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理成本等相關(guān)信息。 （一）文獻(xiàn)檢索法文獻(xiàn)檢索法是指研究問(wèn)題時(shí)，研究者借助文獻(xiàn)，對(duì)問(wèn)題進(jìn)行進(jìn)一步的論證。我通過(guò)該方法取得了中國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)和永泰公司的基本資料、概況信息和相關(guān)財(cái)務(wù)資料，包括資產(chǎn)負(fù)債表、收入支出總表、業(yè)務(wù)收支明細(xì)表、發(fā)生額和余額表、他貸款相關(guān)資料、以與在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，固定資產(chǎn)總值，設(shè)備總值，科室設(shè)置，職工工資，福利保險(xiǎn)，辦公以與財(cái)政補(bǔ)助收入等各項(xiàng)支出和收入的資料。 （二）實(shí)地調(diào)查實(shí)地調(diào)查法是在沒(méi)有明確理論假設(shè)的基礎(chǔ)上，研究者直接參與收集資料，然后依靠本人

6、的理解和抽象概括，從經(jīng)驗(yàn)資料中得出一般性結(jié)論的研究方法。我走訪了部分科室，和一些相關(guān)人員談話并查看資料，歸納整理收入和支出以與各種費(fèi)用與消耗資料。包括：土地征用與撤遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)，建筑安裝費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。 （三）專(zhuān)人詢(xún)問(wèn)法專(zhuān)人詢(xún)問(wèn)法可通過(guò)自己本專(zhuān)業(yè)的學(xué)長(zhǎng)學(xué)姐有調(diào)研相關(guān)實(shí)習(xí)經(jīng)驗(yàn)的，對(duì)其請(qǐng)教和提問(wèn)，從而對(duì)調(diào)研項(xiàng)目加深認(rèn)識(shí)和與用其他方法所收集的材料進(jìn)行分析和篩選，從而歸納實(shí)際有用的信息。因此我向有實(shí)習(xí)經(jīng)驗(yàn)的學(xué)姐與向我的實(shí)習(xí)單位的一位工作人員進(jìn)行了請(qǐng)教，讓我對(duì)關(guān)于企業(yè)成本核算容和方法的應(yīng)用有了更深入的了解 三、調(diào)研的時(shí)間與容 （一）調(diào)研的時(shí)間我于2010年11月1

7、8日至12月20日，通過(guò)對(duì)永泰房地產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)核算等容進(jìn)行了調(diào)研，了解到該行業(yè)在土地開(kāi)發(fā)成本，房屋開(kāi)發(fā)成本，配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本等相關(guān)信息。 （二）調(diào)研的容我本次調(diào)研的具體容包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本和房屋開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象與方法。1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用的核算開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每個(gè)獨(dú)立核算單位與開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，由于這些費(fèi)用是多項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品共同發(fā)生的，需按照適當(dāng)?shù)姆峙錁?biāo)準(zhǔn)，將其分配計(jì)入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用主要包括： （1）職工薪酬：包括提供給職工本人的薪酬，以與提供給職工配偶、子女或其他被贍養(yǎng)人的福利等。 （2）折舊費(fèi)

8、：企業(yè)部核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。 （3）修理費(fèi)：企業(yè)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。 （4）辦公費(fèi)：包括各管理部門(mén)辦公用的文具、紙、印刷、郵電、書(shū)報(bào)、會(huì)議、差旅交通，燒水和集體取暖煤等費(fèi)用。 （5）水電費(fèi)：各管理部門(mén)耗用的水電費(fèi)。 （6）勞務(wù)保護(hù)費(fèi)：包括核算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購(gòu)置、攤銷(xiāo)和修理費(fèi)，供職工保健用營(yíng)養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購(gòu)置費(fèi)和補(bǔ)助費(fèi)，以與工地上職工洗澡、飲水的燃料費(fèi)。 （7）利息支出：企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的利息支出與相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入

9、。 （8）周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)：指不能確定為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷(xiāo)費(fèi)用。 （9）其他費(fèi)用：上述費(fèi)用以外的其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用支出。這些間接的費(fèi)用屬于相對(duì)的固定費(fèi)用，其費(fèi)用總額并不隨著開(kāi)發(fā)成本產(chǎn)品量的增減而成比例的增減，但就該行業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來(lái)說(shuō)，則隨著開(kāi)發(fā)產(chǎn)品量的變動(dòng)而成反比例的變動(dòng)。通過(guò)對(duì)永泰公司的部分項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，該公司開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)，按月份各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本（包括土地征用與拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）進(jìn)行，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的總分類(lèi)核算，在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)進(jìn)行。企業(yè)所屬各部獨(dú)立核算單位發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，

10、都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“銀行存款”、“遞延資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“周轉(zhuǎn)房-周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)”等賬戶(hù)的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)的借方。根據(jù)該公司一項(xiàng)業(yè)務(wù)作如下分錄：借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 20 800 貸：應(yīng)付工資 4 000 應(yīng)付福利費(fèi) 560銀行存款 4 240累計(jì)折舊 5 000遞延資產(chǎn) 1 750周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo) 5 250該企業(yè)在2010年5月共發(fā)生了開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用20800元，應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品編號(hào)名稱(chēng) 直接成本101商品房 40 000131出租房 45 000201大配套設(shè)施商店 40 000301商品性土地 65 000合 計(jì) 19

11、0 000根據(jù)公式，即可為各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：101商品房： 40000元*20800元/190000元=40000元*11%=4400元131出租房： 45000元*11%=4950元201大配套設(shè)施商店：40000元*11%=4400元301商品性土地：65000元*11%=7050元 根據(jù)上面的計(jì)算，就可以編制如下圖所示的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配表：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配表 2010年5月 單位：元開(kāi)發(fā)項(xiàng)目編號(hào)名稱(chēng)直接成本分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)101商品房400004400131出租房450004950201大配套設(shè)施商店400004400301商品性土地650007050合 計(jì)20800

12、190000根據(jù)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配表，即可將各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用記入各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目，并將它記入“開(kāi)發(fā)成本”各二級(jí)賬戶(hù)的借方和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)的貸方，作如下分錄入賬：借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本 9 350開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 4 400 開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本 7 050 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 20 8002.土地開(kāi)發(fā)成本的核算土地開(kāi)發(fā)成本指對(duì)土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，包括供水、供電、供熱、排水、排污等地下管線的鋪設(shè)以與地面道路的平整等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，按其經(jīng)濟(jì)用途可將它分為兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性用地（也叫商品

13、性建設(shè)用地）；另一種是為了開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的自用土地。而通過(guò)調(diào)查，目前永泰公司開(kāi)發(fā)的土地均是為了該公司開(kāi)發(fā)商品房、出租房而開(kāi)發(fā)的自用土地，所以該公司的土地開(kāi)發(fā)成本核算的具體容是先將整塊土地作為一個(gè)成本核算對(duì)象,在“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本” 賬戶(hù)中歸集其發(fā)生的全部開(kāi)發(fā)支出,計(jì)算其總成本和單位成本,并于土地開(kāi)發(fā)完成時(shí),將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)。待使用土地時(shí),再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)成本,從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”漲戶(hù),計(jì)入商品房、出租房等房屋的開(kāi)發(fā)成本。 3.配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)配套設(shè)施可以分為兩類(lèi)：一類(lèi)是開(kāi)發(fā)小區(qū)開(kāi)發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的

14、公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、車(chē)棚等；另一類(lèi)是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：商店、銀行、醫(yī)院等。為了正確核算和反映企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開(kāi)發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：(1).對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類(lèi)配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本，并在“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)中歸集其發(fā)生的支出；(2).對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的第一類(lèi)配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)進(jìn)行歸集，于開(kāi)發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本；(3).對(duì)能

15、有償轉(zhuǎn)讓的第二類(lèi)大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)進(jìn)行歸集。而該公司對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本全部直接計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本，并在“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)中歸集。4.房屋開(kāi)發(fā)成本的核算房屋的開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類(lèi)：一是為銷(xiāo)售而開(kāi)發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營(yíng)而開(kāi)發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開(kāi)發(fā)的周轉(zhuǎn)房。另外有的企業(yè)還受其他單位的委托代為開(kāi)發(fā)如職工住等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用的性質(zhì)和用途，都大體一樣，在成本核算上也采用了一樣的方法。企業(yè)在房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，按房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)

16、目進(jìn)行歸集。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房屋開(kāi)發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個(gè)核算核算項(xiàng)目：（1）土地征用與拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)：（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。上述費(fèi)用能分清成本核算對(duì)象的應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋的開(kāi)發(fā)成本，分不清核算對(duì)象的，應(yīng)先進(jìn)行歸集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。 四、調(diào)研結(jié)果 （一）、永泰房地產(chǎn)成本核算工作的優(yōu)點(diǎn) 1.成本核算的基本程序正確第一步：根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。第二步：設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用

17、在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。第五步：編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。第六步：正確劃分已完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。第七步：編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。 2.正確歸集開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本由于永泰公司開(kāi)發(fā)規(guī)模的不同，該企業(yè)開(kāi)發(fā)的成本歸集對(duì)象也是不同的。小規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開(kāi)發(fā)，可以將全部開(kāi)發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下，該公司并沒(méi)有把成

18、本核算做的過(guò)細(xì)，因?yàn)樵S多直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用很難分?jǐn)偟矫看狈课?，相反，也沒(méi)有簡(jiǎn)單地以小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開(kāi)始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，而其中所開(kāi)發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后，失去其成本結(jié)算和管理上的作用。永泰集團(tuán)是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對(duì)象的主要依據(jù)，對(duì)大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該按不同的開(kāi)發(fā)期進(jìn)行分塊，便于費(fèi)用的歸集和成本結(jié)算，充分發(fā)揮成本核算的作用。（1）在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用，直接計(jì)入各成本核算對(duì)象，即借記“開(kāi)發(fā)成本”總分類(lèi)賬戶(hù)和明細(xì)分類(lèi)賬戶(hù)，貸記有關(guān)賬戶(hù)。（2）為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，可先歸集

19、在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶(hù)，即借記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”總分類(lèi)賬戶(hù)和明細(xì)分類(lèi)賬戶(hù)，貸記有關(guān)賬戶(hù)。（3）將“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶(hù)歸集的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，按一定的方法分配計(jì)入各開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，即借記“開(kāi)發(fā)成本”總分類(lèi)賬戶(hù)和明細(xì)賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶(hù)。通過(guò)上述程序，將應(yīng)計(jì)人各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，歸集在“開(kāi)發(fā)成本”總分類(lèi)賬戶(hù)和明細(xì)分類(lèi)賬戶(hù)之中。 3.正確劃分成本項(xiàng)目客觀地反映產(chǎn)品成本的結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。永泰公司是按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，把“開(kāi)發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。對(duì)金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用單獨(dú)設(shè)立科目

20、核算。為核算企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，永泰公司設(shè)置下列賬戶(hù)：（1）“4301開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)。本賬戶(hù)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本賬戶(hù)借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開(kāi)發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。（2）“4302開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶(hù)。本賬戶(hù)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，本賬戶(hù)借方登記企業(yè)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記分配計(jì)入開(kāi)發(fā)成本各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。月末本賬戶(hù)無(wú)余額。本賬戶(hù)應(yīng)按企業(yè)部不同的單位、部門(mén)（分公司）設(shè)置明細(xì)賬戶(hù)。 4.能夠

21、正確計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本永泰公司能夠正確計(jì)算已完開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開(kāi)發(fā)成本，并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)，即借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)。按已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶(hù)。即借記“經(jīng)營(yíng)成本”、“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)。 （二）、成本核算中存在的一些問(wèn)題1.合同過(guò)程管理不到位，變更難以控制(1).合同缺乏規(guī)化管理。規(guī)化管理主要從兩個(gè)方面理解：一是“合理”的簽訂合同；二是合同的分類(lèi)授權(quán)與審批。以前該公司都喜歡簽大合同，跨分期、跨科目。在簽訂的時(shí)候，沒(méi)有從成本管理與控制的角度

22、考慮，不為后面的工作著想。簽的時(shí)候很方便，到合同執(zhí)行過(guò)程中，成本拆分的時(shí)候就遇到了問(wèn)題，一份合同搞不清楚要拆分到多少個(gè)項(xiàng)目的多少個(gè)科目中去，工作量巨大無(wú)比，且易出錯(cuò)。缺少合同分類(lèi)授權(quán)與審批機(jī)制。合同分類(lèi)不同、金額不同，其負(fù)責(zé)的部門(mén)不同、授權(quán)不同。永泰公司需清晰定義授權(quán)、責(zé)任體系，建立預(yù)警、審批機(jī)制，以保證合同簽訂的質(zhì)量。(2).變更難以過(guò)程管理。變更控制難在兩個(gè)方面：一是時(shí)效性強(qiáng)；二是難以與時(shí)測(cè)算。許多現(xiàn)場(chǎng)簽證均有時(shí)效性強(qiáng)的特點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)變更一旦發(fā)生，現(xiàn)場(chǎng)工程經(jīng)理就得決策做或不做，做了成本就進(jìn)去了，不做工期就可能會(huì)延遲。同時(shí)，變更發(fā)生前往往無(wú)法精確測(cè)算其成本，只有等到變更發(fā)生后才可以。這就會(huì)導(dǎo)致變

23、更測(cè)算只能事后進(jìn)行，而事前只能估算，這為成本控制帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。而公司管理更加粗放，變更發(fā)生后也不與時(shí)測(cè)算成本，等到結(jié)算時(shí)再進(jìn)行“算總賬”，這就給成本管理帶來(lái)了更大的風(fēng)險(xiǎn)。(3).付款管理效率底。施工單位大都反映公司付款周期長(zhǎng)，效率低，有時(shí)有故意拖欠款項(xiàng)的嫌疑。不排除該公司確實(shí)故意如此，但更多的情況下是地產(chǎn)公司部管理的問(wèn)題導(dǎo)致的。地產(chǎn)公司是資金密集型企業(yè)，如果前期不做好款項(xiàng)的預(yù)備工作，付款時(shí)沒(méi)有計(jì)劃和節(jié)奏，難免會(huì)出現(xiàn)周期長(zhǎng)，效率底的情況。再加上層層的審批機(jī)制又沒(méi)有信息化的手段支持，效率就更加低下了。2.各種原始記錄不完善原始記錄，在生產(chǎn)過(guò)程中來(lái)源于最基層的施工地點(diǎn)，在物資采購(gòu)方面來(lái)源于各級(jí)物資部門(mén)。

24、原始記錄真實(shí)與否，直接影響核算的真實(shí)程度。因此，能否與時(shí)正確地反映成本情況，關(guān)鍵取決于原始記錄的可靠程度。由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)多，工程量也大，企業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中的原始記錄存在兩種種情況：一是有的施工工地核算建立了原始記錄，但流于形式的多，原始記錄也有假的。二是有的根本沒(méi)有施工工地核算，也就沒(méi)有最基層的原始記錄，預(yù)算成本沒(méi)有明確，擴(kuò)大比例，成本核算不能反映真實(shí)情況。3.欠缺有“綜合能力”的成本管理人員 成本管理崗位是地產(chǎn)企業(yè)隨著精細(xì)化管理，逐漸分離出來(lái)的新型管理崗位。該崗位一般都是從工程概況預(yù)算、財(cái)務(wù)等其他崗位轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。 既然是“全成本”管理，那么就要求這個(gè)崗位需要具備一定的“綜合能力”，如：設(shè)計(jì)、工

25、程造價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)管理、財(cái)務(wù)等。而目前這樣的人才在該公司還比較稀缺，如不能夠很好解決這個(gè)問(wèn)題，將會(huì)成為企業(yè)未來(lái)發(fā)展的瓶頸。 （三）、完善成本核算的基礎(chǔ)工作的幾點(diǎn)建議 1.合同管理環(huán)節(jié)是成本兌現(xiàn)的一個(gè)過(guò)程，該過(guò)程主要由“合同執(zhí)行”與“合同付款”兩部分構(gòu)成。（1）合同訂立合同的訂立可以采用招投標(biāo)、議標(biāo)、戰(zhàn)略協(xié)議采購(gòu)等多種方式。隨著管理的規(guī)化，現(xiàn)在很多地產(chǎn)公司逐漸采用招投標(biāo)方式簽訂合同，中標(biāo)后，再由發(fā)包方與承包單位簽訂合約。由于合同的簽訂是成本實(shí)現(xiàn)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，所以，在合同簽訂時(shí)要清晰界定雙方的權(quán)責(zé)，確保合同順利執(zhí)行。合同簽訂過(guò)程需要走審批流程，審批通過(guò)后記錄備檔。此時(shí)作為成本管理人員，需要將該份合同的成

26、本拆分到科目體系中去。（2）合同結(jié)算項(xiàng)目施工完成后，即進(jìn)入工程結(jié)算環(huán)節(jié)。工程結(jié)算由各項(xiàng)目職能部門(mén)上報(bào)結(jié)算申請(qǐng)，由成本管理部牽頭組織竣工結(jié)算的相關(guān)工作。在工程竣工結(jié)算造價(jià)審定階段，可委托造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工圖造價(jià)審定。其中，咨詢(xún)費(fèi)用采用造價(jià)核減額的方式計(jì)取。就是測(cè)算出來(lái)造價(jià)金額與承包單位上報(bào)的偏差值來(lái)計(jì)算咨詢(xún)費(fèi)用的金額，這樣可以形成相互監(jiān)督的機(jī)制。此模式適用于沒(méi)有采用“總價(jià)包干”方式進(jìn)行的竣工結(jié)算審定。（3）應(yīng)付進(jìn)度款應(yīng)付進(jìn)度款管理是當(dāng)合同達(dá)到了付款條件或工程施工達(dá)到了形象進(jìn)度以后，在對(duì)合同進(jìn)行付款之前，審定其應(yīng)付進(jìn)度款的情況。該工作在合同執(zhí)行過(guò)程中，由各項(xiàng)目職能部門(mén)的合同經(jīng)辦人，根據(jù)合同約定的

27、形象進(jìn)度付款條件，階段性對(duì)合同應(yīng)付款情況進(jìn)行審定，即階段性申請(qǐng)“產(chǎn)值”，為合同付款做好準(zhǔn)備。（4）合同付款付款貫穿合同執(zhí)行的整個(gè)過(guò)程，如何使款項(xiàng)與時(shí)、準(zhǔn)確的支付出去，是保證工程施工順利開(kāi)展的一個(gè)因素，同時(shí)也避免了資金拿在手中而負(fù)擔(dān)高額利息的情況。做合同付款一定要制定付款計(jì)劃，付款計(jì)劃是保證企業(yè)資金合理調(diào)配的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，也是企業(yè)資金計(jì)劃管理的重點(diǎn)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。付款計(jì)劃制定后，需對(duì)計(jì)劃進(jìn)行審批。2.為解決好各種原始記錄的問(wèn)題，我認(rèn)為在核算方面，應(yīng)當(dāng)建立實(shí)物量日統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬、機(jī)械設(shè)備工時(shí)利用臺(tái)賬、材料收付保管賬、用工記錄等。已實(shí)行施工工地核算的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善原始記錄，建立互相制約的制度，解決好數(shù)字對(duì)口問(wèn)題。

28、企業(yè)的物資部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立倉(cāng)庫(kù)物資到貨原始記錄，作為物資已經(jīng)到貨，尚未付款，還不屬于自己資產(chǎn)的一種過(guò)渡。待發(fā)貨票到達(dá)付款時(shí)應(yīng)當(dāng)立即辦理正式驗(yàn)收，入保管賬，同時(shí)注銷(xiāo)到貨記錄。3.針對(duì)最后一個(gè)問(wèn)題，我認(rèn)為永泰公司應(yīng)加大對(duì)會(huì)計(jì)人員，尤其是具有綜能力的會(huì)計(jì)人才的引進(jìn)以與培訓(xùn)。將會(huì)計(jì)核算與企業(yè)的部管理有效的結(jié)合起來(lái)，來(lái)滿(mǎn)足企業(yè)的管理需要，反過(guò)來(lái)促進(jìn)企業(yè)部管理水平的提高，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的總目標(biāo)。 五、調(diào)研體會(huì) 1.調(diào)研讓我明白了成本核算在企業(yè)中的重要地位。成本核算是成本管理的核心，加強(qiáng)成本核算是企業(yè)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境的要求。如果企業(yè)的成本核算工作做的好，那么也就為企業(yè)總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)打下了很好的基礎(chǔ)成本核算的正確與否，直接影響企業(yè)的成本預(yù)測(cè)、計(jì)劃、分析、考核和改進(jìn)等控制工作，同時(shí)也對(duì)企業(yè)的成本決策和經(jīng)營(yíng)決策的正