瑞安沈陽天地二期市場研究、項目定位及產(chǎn)品初步建議

1、瑞安品牌獻給沈陽的城市建筑作品【前 言】 在經(jīng)過為期三周的緊張工作、調(diào)研分析、研究討論、頭腦風暴。我們克服沈陽當?shù)財?shù)據(jù)信息不公開、多種業(yè)態(tài)涉及數(shù)據(jù)龐大等困難，經(jīng)過多輪的分析論證，對本項目的價值剖析及定位也逐漸清晰鮮明，面對本項目我們倍感興奮。 本案是一個典型的黃金地段城市綜合體項目，適度的體量、絕佳的區(qū)位、復合的資源都提供了良好的開發(fā)條件，但同時我們又面臨短期過飽和的市場、國內(nèi)外地產(chǎn)大鱷的同臺競技、還需深挖東北地域特征等難題，如何在市場中找準角色站位、打造有競爭力的產(chǎn)品、實現(xiàn)最大化的價值、確立沈陽市場的瑞安品牌標簽，成為本次第一階段報告的核心內(nèi)容。報告基本框架開發(fā)條件研判本體條件分析競爭環(huán)境解

2、析開發(fā)愿景理解核心價值提煉項目整體定位及開發(fā)策略分業(yè)態(tài)可行性研究及定位住宅物業(yè)可行性研究及定位公建物業(yè)可行性研究及定位商業(yè)物業(yè)可行性研究及定位公建市場概述及特點分析商業(yè)市場概述及商圈分析高端住宅市場競爭環(huán)境寫字樓市場研究及定位商業(yè)定位及產(chǎn)品初步建議高端住宅市場目標客群商業(yè)運營保障計劃住宅定位及產(chǎn)品初步建議公寓市場研究及定位銷售型商業(yè)市場研究 一、本體條件分析二、競爭環(huán)境解析三、核心價值提煉四、開發(fā)愿景理解【開發(fā)條件研判】本體條件分析區(qū)位條件地處沈陽市金廊北段，地段堪稱城市“核心中的核心”西側(cè)緊鄰北陵大街：南部與北京街、青年大街組成貫穿沈陽市中心南北向的核心道路，構(gòu)建了“中央都市走廊”金廊；南側(cè)

3、地鐵2號線，周邊數(shù)十條公交線路，形成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)；白龍江路直達沈陽北站。地處核心政務(wù)區(qū)，政務(wù)辦公屬性明顯學區(qū)房區(qū)域，優(yōu)質(zhì)教育資源豐富臨近北陵公園，金廊本案沈陽北站北陵公園二環(huán)一環(huán)地鐵1號線地鐵2號線全運會影響皇姑區(qū)為傳統(tǒng)中心城區(qū)，涵蓋北行商圈，比鄰北站CBD，基礎(chǔ)條件好，城市配套成熟；同時，皇姑區(qū)還云集眾多遼寧省級行政機關(guān)，是遼寧省政治文化中心；受全運會影響，沈陽經(jīng)濟發(fā)展熱點南移，皇姑區(qū)近年處于發(fā)展滯后狀態(tài)，亟待新的區(qū)域熱點激活版塊。本體條件分析交通路網(wǎng)周邊道路發(fā)達，公共交通系統(tǒng)完善，市政配套設(shè)施良好岐山路站西側(cè)緊鄰北陵大街：南部與北京街、青年大街組成貫穿沈陽市中心南北向的核心道路，構(gòu)建了“

4、中央都市走廊”金廊；南側(cè)地鐵2號線，周邊數(shù)十條公交線路:地質(zhì)局站：116/184/228/279/280路；省公安廳站： 163/214/217/220/281/293/800/路，形成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)；白龍江路直達沈陽北站。沈陽天地一期P1板塊P2+P3板塊北陵大街白龍江街黑龍江街寧山東路巴山路地鐵2號線地質(zhì)局站省公安廳站6本體條件分析周邊環(huán)境沈陽北站樂天地塊老居住區(qū)老居住區(qū)天成二小區(qū)（1996年)將軍花園（2000年）地塊北側(cè)地塊西北角P1地塊沈陽天地一期P2+P3地塊黑龍江街北陵大街地塊周邊多為老舊社區(qū)，具備一定的居住氛圍，但生活配套很少且低端本體條件分析地塊規(guī)劃因地制宜，兼顧地塊特征與業(yè)

5、態(tài)合理排布的雙重價值實現(xiàn)P1地塊臨近市政主干路，因此更適合以公建為主的物業(yè)規(guī)劃；西側(cè)臨近北陵大街，具有較好的昭示性、通達性，因此寫字樓、公寓、商業(yè)更適宜在此側(cè)規(guī)劃布局；北側(cè)對望老舊小區(qū)，因此面向?qū)幧綎|路一側(cè)適宜規(guī)劃臨街店鋪。P2P3地塊地塊四周道路均為支路，相對更為靜謐，更適宜居住物業(yè)的規(guī)劃；地塊東北角因黑龍江路可直達沈陽北站，因此可適當規(guī)劃寫字樓業(yè)態(tài)；考慮項目一體化問題，可考慮對白龍江路改造，減少其社會車流人流通行量，以保證住宅的私密性。沈陽天地一期P1板塊P2+P3板塊黑龍江街沈陽北站白龍江街北陵大街寧山東路巴山路本體條件分析技術(shù)指標本案地塊經(jīng)濟技術(shù)指標表P1地塊總建筑面積130850用地

6、面積26170容積率5建筑密度50%控高140米P2+P3地塊總建筑面積269600其中住宅總建筑面積80%用地面積53920容積率5建筑密度30%控高140米本項目體量適中，應(yīng)弱化與金廊沿線大型綜合體的直面競爭，獨辟蹊徑狀態(tài)項目名稱總建筑面積（萬）在售沈陽天地87新地中心34華府新天地160新華國際金融中心30恒隆市府廣場92領(lǐng)先國際30嘉里中心172萬科春河里43華潤中心70佳兆業(yè)中心30茂業(yè)中心40世茂五里河160待售樂天世界149環(huán)球金融中心53裕景中心128夏宮城市廣場32多業(yè)態(tài)的規(guī)劃指標，但體量適中避免同質(zhì)競爭周邊居住氛圍濃厚，但生活配套老舊程度嚴重擁有較好地段優(yōu)勢，但所處區(qū)域熱度

7、有待點爆受地域發(fā)展、周邊環(huán)境、體量指標等客觀因素本體條件分析小結(jié)擺在我們面前的問題：面對一個資質(zhì)優(yōu)越但有待引爆的區(qū)域，如何應(yīng)對強勢同業(yè)競爭，開發(fā)體量適中、有特色、有競爭力的城市綜合體？在本體條件之外，讓我們抬頭看看競爭市場的情況？11隨著沈陽市國際化步伐的邁進，近兩年已經(jīng)具備一定發(fā)展規(guī)模和市場認知，綜合體多集中在金廊沿線、一環(huán)內(nèi)黃金區(qū)位大沈陽經(jīng)濟區(qū)及金廊的概念提出之后，沈陽市的區(qū)域優(yōu)勢和政策優(yōu)勢吸引了眾多開發(fā)企業(yè)的進駐，許多城市綜合體也拔地而起；目前綜合體集中在一環(huán)內(nèi)，以金廊沿線為主，太原街、中街商圈為輔。成熟發(fā)展華潤中心嘉里中心裕景中心新華國際金融中心恒隆市府廣場樂天世界新地中心環(huán)球金融中心

8、華府新天地茂業(yè)中心佳兆業(yè)中心世茂五里河夏宮城市廣場億豐廣場郎勤泰元中心中冶鳳凰城沈陽新天地上新階鑫匯國際中糧大悅城龍之夢亞太中心萬科春河里華豐嘉德廣場領(lǐng)先國際天潤廣場金廊太原街中街鐵西萬達廣場北一路萬達廣場售完在售待售本案本案競爭環(huán)境分析本案競爭環(huán)境分析狀態(tài)項目名稱總建筑面積（萬）容積率業(yè)態(tài)類型開發(fā)商在售沈陽天地87住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓瑞安集團新地中心348商業(yè)、寫字樓、酒店、新地集團華府新天地1608.64住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓、酒店沈陽華銳世紀新華國際金融中心309.3公寓、商業(yè)、寫字樓香港新華集團恒隆市府廣場928.7住宅、商業(yè)、寫字樓恒隆地產(chǎn) 領(lǐng)先國際306.68住宅、公寓、商業(yè)

9、、寫字樓沈陽新拓置業(yè)嘉里中心1727.45住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓、酒店嘉里集團萬科春河里435.3住宅、公寓、商業(yè)萬科地產(chǎn)華潤中心708.6住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店華潤置地佳兆業(yè)中心3010住宅、商業(yè)、寫字樓深圳佳兆業(yè)地產(chǎn)茂業(yè)中心4016住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓、酒店深圳茂業(yè)集團 世茂五里河1605住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓、酒店世茂集團待售樂天世界1496.25住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓、酒店、主題公園韓國樂天集團環(huán)球金融中心5313公寓、商業(yè)、寫字樓、酒店香港恒基兆業(yè)裕景中心12812住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓、酒店菲律賓裕景地產(chǎn)夏宮城市廣場327.5住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓、酒店新加坡維信集

10、團合計1310眾多港資、外資、央企品牌開發(fā)商陸續(xù)搶灘，目前在建開發(fā)體量逾千萬沈陽的快速發(fā)展引來眾多國外及國內(nèi)大型房企進駐；沈陽市金廊沿線城市綜合體市場體量龐大，競爭將越來越激烈；整體呈現(xiàn)的特點：大盤體量、超高容積率、多業(yè)態(tài)組合。綜合體開發(fā)依然在迅速擴張，僅金廊沿線的潛在供應(yīng)量就近數(shù)百萬平米本案競爭環(huán)境分析所屬商圈地塊名稱占地面積（）業(yè)態(tài)規(guī)劃北陵以北訓練中心南地塊80,700綜合性商業(yè)、高端居住模具廠地塊128,700商業(yè)、商貿(mào)、辦公省地震局地塊159,200商務(wù)、辦公、文化展示北站商圈巴山路南地塊71,000大型商業(yè)、辦公綜合體民富小區(qū)地塊65,100金融、商貿(mào)、總部基地、酒店五里河商圈金廊5

11、號地塊15,600金融、酒店、總部辦公、商業(yè)金廊19、20-1號地塊50,300科技創(chuàng)意、高端商務(wù)辦公等熱鬧路北地塊48,400金融、商貿(mào)、總部基地、文化科技金廊7-1號地塊27,200文化創(chuàng)意、辦公、商業(yè)mall等金廊22-1號地塊40,800金融、商貿(mào)、總部基地省電臺西地塊5,100酒店、總部基地、辦公黨校社區(qū)地塊12,700商務(wù)、辦公、酒店合計704,800100萬以上的超大型綜合體，目前多數(shù)尚處在起步開發(fā)階段本案競爭環(huán)境分析大型綜合體（100萬平米以上）華府新天地總建面：150萬 住宅、商業(yè)先行入市亮點規(guī)劃：超高層寫字樓主力在售產(chǎn)品為40-88公寓，部分商業(yè)同時銷售，寫字樓暫未啟動嘉里

12、中心總建面：172萬住宅先行入市亮點規(guī)劃：香格里拉酒店主國在售產(chǎn)品為大面積三四居住宅，其它業(yè)態(tài)暫未啟動裕景中心總建面：128萬首期辦公即將入市樂天世界總建面：149萬首期住宅/商業(yè)即將入市亮點規(guī)劃：娛樂主題公園案例：沈陽嘉里中心依靠優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品的打造，為后期商業(yè)蓄積人氣優(yōu)先推售住宅產(chǎn)品沈陽嘉里中心包含雅頌居住宅產(chǎn)品、嘉里中心寫字樓、購物中心及香格里拉酒店等豐富的業(yè)態(tài)。首期以三四居為主的大面積住宅產(chǎn)品面世，科技豪宅的定位、優(yōu)化的戶型設(shè)計，使之成為沈陽住宅市場的明星產(chǎn)品。通過住宅產(chǎn)品的成功打造，嘉里地產(chǎn)迅速在沈陽占有一席之地，為后期大體量的寫字樓及商業(yè)做足前期鋪墊。本案競爭環(huán)境分析大型綜合體（10

13、0萬平米以上）16本案競爭環(huán)境分析中型綜合體（50-100萬平米）50-100萬平米中型綜合體，均以商業(yè)物業(yè)先行投入使用，且差異化定位華潤中心總建面：70萬 商業(yè)、寫字樓已建成使用，住宅在售亮點規(guī)劃：大眾品牌定位的萬象城MALL、華潤中心超5A寫字樓恒隆市府廣場總建面：92萬商業(yè)已建成使用亮點規(guī)劃：超高端定位的恒隆市府廣場大型MALL案例：華潤中心通過多業(yè)態(tài)優(yōu)化組合，成為沈陽的當?shù)叵M和生活的風向標華潤中心業(yè)態(tài)豐富，含華潤悅府住宅+華潤萬象城購物中心+華潤中心寫字樓+君悅酒店等。項目首先以商業(yè)、公建面世，通過萬象城商業(yè)MALL，成功的吸引了眾多的消費人流，成為沈陽時尚消費第一場所。現(xiàn)已投入使用

14、的華潤中心寫字樓，以其超5A的配置，成為沈陽頂級寫字樓的代表。本案通過商業(yè)、寫字樓物業(yè)，大幅度拉升了項目價值，從而使住宅產(chǎn)品得到了較好的溢價空間，以及良好的去化速度。本案競爭環(huán)境分析中型綜合體（50-100萬平米）小型綜合體普遍設(shè)計無創(chuàng)新、亮點不足的問題，商業(yè)體量龐大，同質(zhì)化競爭嚴重本案競爭環(huán)境分析小型綜合體（30-50萬平米）環(huán)球金融中心新華國際中心夏宮城市廣場佳兆業(yè)中心領(lǐng)先國際茂業(yè)中心本案競爭環(huán)境分析小結(jié)差異化主題性特色點小型綜合體：缺乏亮點，同質(zhì)嚴重中型綜合體：初具規(guī)模，各有所長大型綜合體：起步階段，蓄勢待發(fā)本案啟示方向通過更深層次挖掘本案的價值？從而找到差異化、特色化的突破方向?！竞诵?/p>

15、價值一】 “國際大都市”：東北經(jīng)濟金融中心，最具潛力的經(jīng)濟增長極未來東北區(qū)域最大的國際化大都市，彪悍的民風將逐步接受開放的文化東北地區(qū)的政治、經(jīng)濟、金融、文化、交通、信息和旅游中心，東北最大的國際大都市；地處東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心；東北地區(qū)最大的交通樞紐中心。沈陽擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“一環(huán)五射”高速公路；一小時經(jīng)濟圈：以沈陽為核心，鞍山、撫順、遼陽、鐵嶺、本溪、丹東、營口、阜新8大城市構(gòu)成了高度融合的一小時經(jīng)濟圈；沈陽對周邊城市輻射面的越來越大，沈陽高端消費區(qū)面對的是整個遼寧地區(qū)的高端人群。我們發(fā)現(xiàn)【核心價值二】“稀貴黃金地”：一環(huán)內(nèi)資源

16、高度集中，以一環(huán)為核心向外輻射，未來一環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)稀缺住房建設(shè)規(guī)劃規(guī)劃人均居住建筑面積35平方米。控制一環(huán)以內(nèi)居住用地規(guī)模。商業(yè)金融用地規(guī)劃結(jié)合公共中心體系，渾北主城建設(shè)太原街、中街、金廊沿線等重要城市商業(yè)中心區(qū)。環(huán)路規(guī)劃沈陽的環(huán)城道路包括一環(huán)路，二環(huán)路，三環(huán)路（高速），四環(huán)路，五環(huán)路（高速），六環(huán)路（沈陽經(jīng)濟區(qū)環(huán)線）。其中一環(huán)路又稱中環(huán)路，是沈陽城區(qū)內(nèi)連接和平區(qū)、沈河區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)、鐵西區(qū)五區(qū)的交通干道。沈陽一環(huán)路我們發(fā)現(xiàn)【核心價值三】“財富聚集地”：金廊縱貫?zāi)媳保巧蜿柦?jīng)濟發(fā)展核心帶，投資首選 金廊即“中央都市走廊”,沈陽城市發(fā)展戰(zhàn)略中的核心概念。是完善中心城市功能、提升城市競爭力、創(chuàng)

17、造新的產(chǎn)業(yè)帶和新的投資熱點而推出的一個重要的戰(zhàn)略之舉。 金廊重點發(fā)展金融、商貿(mào)、商務(wù)、文化、體育等功能。 金廊以北陵大街-北京街-青年大街為軸線，全長12公里。分為北金廊（黃河大街北陵以北），中金廊（青年大街），南金廊（渾河大街），西部十字金廊（建設(shè)大路+興華街）。1、遼寧省行政文化中心定位：行政服務(wù)與管理、辦公、生態(tài)公園 2、城市政治經(jīng)濟中心定位：金融貿(mào)易辦公、娛樂休閑、鐵路交通 3、國際金融文化產(chǎn)業(yè)中心定位：金融貿(mào)易、辦公、文化科技娛樂 我們發(fā)現(xiàn)【核心價值四】“人流匯聚地”：周邊由地鐵、鐵路、高速、公路、航空構(gòu)建的立體交通樞紐中心，外部人流導入便捷，沈陽周邊客群捷足先登本案地鐵岐山站沈陽北

18、站22公里一環(huán)北陵大街北京街0.3公里黑龍江街地鐵二號線1公里去往桃仙機場本案緊鄰地鐵二號線岐山站，僅300米輕松到達；距離沈陽北站1公里，盡享北站人流、物流；距離沈陽桃仙機場22公里；臨近市政一環(huán)路線、北陵大街等主干道。我們發(fā)現(xiàn)【核心價值五】“省府政務(wù)區(qū)”：項目周邊省府機構(gòu)林立、政商名流云集，未來蘊涵巨大的商務(wù)、社交、招待、投資需求潛力我們發(fā)現(xiàn)省政府、區(qū)政府、省人大、省國土資源廳、省公安廳等省市級行政機關(guān)環(huán)侍，高官富賈云集；位于金廊中央商務(wù)區(qū)北緣，商務(wù)氛圍濃郁。本案省公安廳皇姑區(qū)政府省法院市政府省糧食局省政府省國土廳省檢察院省人大省司法廳省經(jīng)委省質(zhì)檢局省教育廳省政協(xié)省工商局省商業(yè)廳省公安廳省

19、人大【核心價值六】“首席學府區(qū)”：皇姑區(qū)內(nèi)各類省級、市級重點名校匯聚，盡享得天獨厚的人文、教育資源，隨著生活水平提高必將更受追捧我們發(fā)現(xiàn)本案市第二十四中遼寧大學省實驗中學寧山路小學龍江中英文幼兒園沈陽大學北陵公園遼寧中醫(yī)藥大學市四十中132中學岐山一校市43中市120中黃河大街小學泰山路小學第40中學126中學166中學團結(jié)路小學光明中學岐山三校童暉小學人文教育資源： 名校林立，重點學校有省實驗學校，市重點43中、120中、岐山一校、童輝小學及寧山路小學等，另外還有遼寧大學等。我們發(fā)現(xiàn)【核心價值七】“城市綠肺旁”：臨近沈陽市最大的城市綠肺北陵公園，擁有難得的城市自然資源北陵公園自然資源：1.5

20、公里即可到達沈陽最大的市內(nèi)公園北陵公園，另有北運河附近的將軍公園及寧山公園。北陵公園將軍公園寧山公園本案【核心價值八】“坐鎮(zhèn)北金廊”：本案位于沈陽金廊北段與皇姑區(qū)交匯的黃金地段，傲居龍首的稀貴地脈之上我們發(fā)現(xiàn)沈陽，隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，在城市核心地段匯集了大量國內(nèi)外知名品牌地產(chǎn)大鱷，打造了眾多頂級城市綜合體項目。對于本案，地處沈陽市皇姑區(qū)，在這個素有沈陽起源、清朝龍脈之稱的地方，聚集著遼寧省級政務(wù)機關(guān)。同時也是沈陽“中央都市走廊”金廊的北端起點，是集歷史感、文化感、官府氣、國際化于一體的交匯地。這樣的一個地塊，是注定為瑞安而生的，是其它任何開發(fā)商都無可取代的，因為只有瑞安，能更深刻的理解如何將現(xiàn)

21、代化的建筑風格融入這片龍脈之地。 29我們發(fā)現(xiàn)歷史感、文化味、官府氣、國際化【核心價值一】 “國際大都市”：東北經(jīng)濟金融中心，最具潛力的經(jīng)濟增長極，未來東北區(qū)域最大的國際化大都市【核心價值二】“稀貴黃金地”：一環(huán)內(nèi)資源高度集中，以一環(huán)為核心向外輻射，未來一環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)稀缺【核心價值三】“財富聚集地”：金廊縱貫?zāi)媳?，是沈陽?jīng)濟發(fā)展核心帶【核心價值四】“人流匯聚地”：交通樞紐的中心，聯(lián)系地鐵、鐵路、高速、公路、航空構(gòu)建的立體交通網(wǎng)【核心價值五】“省府政務(wù)區(qū)”：項目周邊省府機構(gòu)林立、政商名流云集，未來具備一定的商務(wù)需求潛力【核心價值六】“首席學府區(qū)”：皇姑區(qū)內(nèi)各類省級、市級重點名校匯聚，盡享得天獨厚

22、的人文、教育資源【核心價值七】“城市綠肺旁”：比鄰沈陽市最大的城市綠肺北陵公園，擁有難得的城市自然資源【核心價值八】“坐鎮(zhèn)北金廊”：本案位于沈陽金廊北段，居龍首的稀貴地脈之上共性價值個性價值“區(qū)域氣質(zhì)”北京西單（西貴）北京CBD（東富）金融資本匯集地外資企業(yè)匯聚地沈陽皇姑區(qū)權(quán)貴云集之地沈陽五里河國際財富匯聚北貴：低調(diào)奢華南富：張揚顯富本案南側(cè)緊鄰樂天世界（大型娛樂）、沈陽北站（客運物流），尚不具備打造頂級奢華產(chǎn)品的外部條件，結(jié)合政商、人文地脈特點，反而更彰顯了文化感、國際化、品味感低調(diào)的奢華我們發(fā)現(xiàn)集合瑞安資源，挖掘區(qū)域潛力，制造沈陽金廊北端的新熱點機會之一：皇姑亟待騰飛作為傳統(tǒng)城市核心區(qū)，皇

23、姑區(qū)近年發(fā)展明顯滯后于金廊上的其他發(fā)展帶，市場關(guān)注度較低。但天生麗質(zhì)難自棄，皇姑區(qū)需要新的區(qū)域熱點推動其復興，謀求地產(chǎn)大開發(fā)的機會。機會之二：瑞安再筑地標瑞安上市港企，41年開發(fā)經(jīng)驗，商業(yè)運營資源豐富，為內(nèi)地十余座城市締造了地標級天地系建筑群， 瑞安天地所到之處，都提升了區(qū)域形象，推動了城市的商業(yè)發(fā)展，乃至改變城市的商業(yè)格局。沈陽天地佛山嶺南天地大連天地武漢天地重慶天地上海新天地我們發(fā)現(xiàn)32開發(fā)愿景展望發(fā)揮瑞安企業(yè)資源優(yōu)勢 以特有的時尚品位傳遞瑞安自由、開放、向上的港企文化，引領(lǐng)沈陽當?shù)卣屉A層、財富階層、城市精英人群的國際生活消費新風，為傳統(tǒng)老城皇姑區(qū)注入新鮮活力，帶動區(qū)域價值的提升和人文地

24、脈價值的復興。 打造金廊乃至遼沈地區(qū)的人文城市綜合體第一盤。尊重地脈價值，引領(lǐng)生活風尚，城市經(jīng)典建筑作品 一、項目整體定位二、項目開發(fā)策略【項目整體定位及開發(fā)策略】全盤競爭策略北行版塊北站CBD版塊市府版塊五里河版塊針對其它版塊的競爭策略：最大截流北部高端客群、外區(qū)/外省高端客群，打造品質(zhì)化高端居住社區(qū)，特色化商業(yè)街，升級Lifestyle商業(yè)模式，在沈陽區(qū)域打造標桿型、化城市綜合體。針對地緣版塊的競爭策略：充分吸納地緣升級改善人群，同時借勢樂天、北站大眾人流，對娛樂、休閑、商貿(mào)、物流等業(yè)態(tài)、產(chǎn)業(yè)的延續(xù)性開發(fā)開拓。這里可能有最具人文品質(zhì)的精工華宅面向城市中產(chǎn)和富貴階層打造的城市核心、私密專屬的

25、高端住宅這里可能有最具主題亮點的特色商業(yè)面向權(quán)貴階層和風尚人群打造的特色化休閑娛樂體驗消費中心。37這里可能有足夠氣派的商務(wù)建筑面向政商型大中小型企業(yè)打造的5A級現(xiàn)代化商務(wù)辦公中心。38項目整體定位金廊龍首 精工品質(zhì) 人文風尚城市綜合體尊重地脈文化和地緣需求，通過鮮明的建筑特色和完美的業(yè)態(tài)配置引領(lǐng)沈陽國際消費風尚和優(yōu)質(zhì)生活方式的全盤關(guān)鍵策略關(guān)鍵策略一：“分而治之，聚而不散”一二期綜合考慮，使項目達到一體化。各業(yè)態(tài)相互補充平衡，發(fā)揮整盤做為城市綜合體的優(yōu)勢。關(guān)鍵策略二：“因地制宜，價值最大”根據(jù)各個地塊的特點，合理布局業(yè)態(tài)。同時項目整盤實現(xiàn)價值最大化的基礎(chǔ)，就是各業(yè)態(tài)、各地塊實現(xiàn)價值最大化，因此

26、對各業(yè)態(tài)、各地塊分別研究，選擇最優(yōu)方案，從而保證全盤的價值最大化。全盤開發(fā)策略自持商業(yè)公寓銷售商業(yè)高檔住宅寫字樓業(yè)態(tài)組合流動人流固定人群流動人流相對固定人群吸引客群提升全盤價值實現(xiàn)溢價能力分散風險，適速變現(xiàn)對項目意義實現(xiàn)可觀的現(xiàn)金回流持續(xù)現(xiàn)金流高利潤現(xiàn)金流可觀現(xiàn)金流低利潤現(xiàn)金流利潤模式長期固定收益短期現(xiàn)金收益收益模式平衡模式一期整售寫字樓、散售住宅、公寓、寫字樓為商業(yè)啟動提供資金保證成功的特色商業(yè)帶動溢價空間的提升為后期銷售的物業(yè)提供升值保障通過豐富的業(yè)態(tài)組合實現(xiàn)綜合體價值最大化，從而達到合理資金配置項目整體規(guī)劃建議總體產(chǎn)品指標P1地塊指標地塊用地面積容積率建筑面積建筑密度控高P1261705

27、.013085050%140m其中商業(yè)辦公SOHO住宅合計面積20000420002325045600130850占比15%32%18%35%100%P2P3地塊指標地塊用地面積容積率建筑面積建筑密度控高P2+P3539204.8426076030%140m其中商業(yè)辦公公寓住宅合計面積16000380000206760260760占比6%15%079%100%一期地塊指標地塊用地面積容積率總建筑面積建筑密度控高一期260458.722146748%150m其中商業(yè)辦公公寓住宅合計面積62329665342031572289221467占比28%30%9%33%100%一二期整體指標物業(yè)類型建筑

28、面積（）占比商業(yè)9832916%辦公14653424%公寓435657%住宅32464953%合計613077100%自持10%，銷售90%一、有機整體，業(yè)態(tài)組合最優(yōu)化各地塊的業(yè)態(tài)要求綜合考量，實現(xiàn)業(yè)態(tài)最優(yōu)化組合。充分發(fā)揮綜合體項目的優(yōu)勢，打造沈陽當?shù)厥紫鄻I(yè)態(tài)、一站式的城市高端生活休閑中心。二、因地制宜，實現(xiàn)價值最大化尊重各地塊特點，合理排布物業(yè)。以全部銷售為目標，實現(xiàn)地塊價值和物業(yè)價值的最大化。三、特色獨具，打造創(chuàng)新競爭力集合國際先進的規(guī)劃理念、個性化的景觀設(shè)計、創(chuàng)新性的建筑設(shè)計，締造沈陽當?shù)啬酥翓|北區(qū)域極具特色的綜合體項目。四、以人為本，強調(diào)交流互動性規(guī)劃布局和建筑設(shè)計要尊重人與人、人與

29、自然、人與社會的和諧關(guān)系，根植于市場需求，創(chuàng)造睦鄰友好、方便舒適的城市生活空間。項目整體規(guī)劃原則商業(yè)商務(wù) 商業(yè)/商務(wù) 居住居?。ㄏ律躺献。╉椖空w規(guī)劃建議整體布局P1地塊P2/P3地塊關(guān)鍵點一：社區(qū)大圍合營造住宅私密性，組團小圍合打造鄰里交流空間、促進商業(yè)人流聚集大圍合：通過臨街公建和景觀綠化、道路區(qū)隔形成整體圍合效果，體現(xiàn)項目的整體性。同時通過外圍的公建物業(yè)形成良好的噪音等區(qū)隔，提高住宅物業(yè)的私密性和品質(zhì)感，強化“鬧中取靜”。小圍合：各個組團根據(jù)業(yè)態(tài)分布的比重不同各有側(cè)重形成自身內(nèi)部的完整性。例如P1地塊形成商業(yè)人流的內(nèi)聚、P2P3地塊形成居住物業(yè)的鄰里交融。住宅建筑外觀偏歐式，建議ART-

30、DECO風格，凸顯挺拔氣質(zhì)，樹立高端形象；商業(yè)建筑外觀強調(diào)現(xiàn)代感，體現(xiàn)時尚元素，打造國際化風格，與住宅形成有機對撞。關(guān)鍵點二：住宅與公建立面采取強烈風格對撞，打造獨特城市景觀項目整體規(guī)劃建議建筑風貌注重園林整體性；局部節(jié)點主題性；采取法式園林，尊貴大氣；保障冬季的景觀可觀賞性；弱化建筑森林帶來的視覺疲勞。關(guān)鍵點三：社區(qū)園林與整體建筑風格相統(tǒng)一，建議采用對稱式的法式園林，凸顯尊貴大氣項目整體規(guī)劃建議園林環(huán)境 商業(yè)商務(wù) 商業(yè)/商務(wù) 居住居?。ㄏ律躺献。㏄1地塊P2/P3地塊關(guān)鍵點四：利用P2P3西側(cè)商業(yè)，與社區(qū)大堂結(jié)合，打造沈陽市首家“雙會所”高端社區(qū)社區(qū)大堂為功能性設(shè)施，重在提升社區(qū)入口的儀式感

31、和品質(zhì)感，提升業(yè)主歸家的歸屬感。社區(qū)會所為可對內(nèi)對外經(jīng)營性會所，注重高端私密接待功能，營造商務(wù)會館感覺；以及針對業(yè)主的服務(wù)功能（如泳池、圖書室、紅酒吧等）會所可利用地下開挖解決部分功能區(qū)域；社區(qū)大堂主會所項目整體規(guī)劃建議會所配置建議社區(qū)停車位通過整體開挖全部實現(xiàn)地下布置，實現(xiàn)人車分流；P1P2P3地塊的車位比盡量實現(xiàn)1:1配置。地下車庫需要與本案一期相連通，滿足地下車位共享，補充一期車位不足的需求；通過物業(yè)管理和硬件設(shè)施等手段最大化利用車位，同時要有效區(qū)隔商務(wù)停車位和居住停車位，減少對住宅業(yè)主日常生活的影響。關(guān)鍵點五：一期和二期的地下停車統(tǒng)一考慮，內(nèi)部實現(xiàn)連通，保障車位配比能夠?qū)崿F(xiàn)1:1項目整

32、體規(guī)劃建議地下車庫 商業(yè)商務(wù) 商業(yè)/商務(wù) 居住居?。ㄏ律躺献。╆P(guān)鍵點六：建議利用地塊南部樓間位置，增設(shè)幼兒園，完善教育配套設(shè)施，提高項目附加值幼兒園P1地塊P2/P3地塊按照P1、P2、P3地塊住宅的預計規(guī)劃戶數(shù)，估算本項目的幼兒園需要配置到8-9個班。因此幼兒園的面積需求約在3500平米左右，同時要求與臨街商業(yè)獨立設(shè)置。位置建議選擇在地塊南端兩個樓座之間的位置，即滿足體量需求、又滿足充分日照需求，給寶寶一個明亮、安全、舒適的成長環(huán)境。項目整體規(guī)劃建議教育設(shè)施項目整體規(guī)劃建議規(guī)劃布局示意圖全盤開發(fā)周期建議“先南后北分期開發(fā)”，逐級遞進拉升整盤預期價值考慮地塊周邊環(huán)境影響，地塊間各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的相互

33、促進，保證銷售速度最優(yōu)、價值最大。第一階段：P2P3地塊南段+一期商業(yè)招商第二階段：P2P3地塊北段+P1公建銷售第三階段：P1住宅部分+P2P3公建銷售P1板塊沈陽天地一期P2+P3板塊 P2/P3 第三階段寫字樓住宅第二階段第一階段第一階段第二階段第三階段在全盤主題定位之下，我們的綜合體將涉及高端住宅 + 主題商業(yè) + 品質(zhì)公建。各個業(yè)態(tài)如何開發(fā)？如何規(guī)劃? 【分業(yè)態(tài)可行性研究及定位】一、住宅物業(yè)可行性研究及定位二、商業(yè)物業(yè)可行性研究及定位三、公建物業(yè)可行性研究及定位 住宅是本案的主力產(chǎn)品，體量最大，在短期內(nèi)實現(xiàn)可觀的資金回流，同時為商業(yè)提供穩(wěn)定人流基礎(chǔ)。【住宅之于本案的意義】高端住宅市場

34、競爭環(huán)境高端住宅市場目標客群住宅定位及產(chǎn)品初步建議高端住宅可行性研究及產(chǎn)品定位 沈陽土地市場2012年供應(yīng)量、成交量相比2011年均出現(xiàn)大幅下滑，2011年土地入市量較大，市場去化需要周期，預計2013年將會有大量商品住宅上市。2011-2012年已成交居住用地6105萬，存量近2000萬，考慮到開發(fā)周期，2013年將出現(xiàn)商品住宅大量集中上市的現(xiàn)象住宅市場整體態(tài)勢沈陽市土地供求分析數(shù)據(jù)來源：沈陽市土地局2012年皇姑區(qū)成交土地面積近40萬平米，多在本案輻射區(qū)域，且拿地成本較低，未來可能對本案住宅銷售產(chǎn)生沖擊，也凸顯本案的稀缺性2012年皇姑區(qū)成交土地地塊位置成交時間土地性質(zhì)規(guī)劃土地面積（）容積

35、率限高（米）成交均價（元/）皇姑區(qū)錫山路南2012/8/30居住、商業(yè)35536.72.8452859皇姑區(qū)西江街西2012/8/30居住、商業(yè)9324.33.52321皇姑區(qū)柳條湖街東2012/7/10商業(yè)23361.955.0452391皇姑區(qū)淮河街東2012/6/27居住、商業(yè)6387.67.71002554皇姑區(qū)方溪湖村文大路南2012/6/27居住、商業(yè)25075.52.51396皇姑區(qū)北四臺子村文大路南2012/3/21居住、商業(yè)159512.252.51380皇姑區(qū)北四臺子村文大路南2012/3/21居住、商業(yè)79675.892.61385皇姑區(qū)昆山路南2012/10/25居住、

36、商業(yè)23101.13.82303皇姑區(qū)汾河街東2012/12/7居住127815.01002032皇姑區(qū)怒江西街2012/12/19居住、商業(yè)200315.026702012年沈陽市，皇姑區(qū)成交商業(yè)、住宅屬性土地10宗，成交區(qū)域主要集中在長客、淮河街、北二環(huán)、道義等版塊。成交地塊多集中于本案輻射區(qū)域，潛在競爭環(huán)境激烈。本案北四合村2-3方溪湖地塊怒江西街地塊昆山路地塊汾河街地塊淮河街地塊西江街地塊柳條湖街街地塊西山南路地塊住宅市場整體態(tài)勢皇姑區(qū)土地供求分析2012年沈陽市商品住宅月均新增供應(yīng)超過130萬平米，銷售量穩(wěn)中有升，月均去化近百萬平米，去化率超過75%，年末銷售超過新增供應(yīng)，以消化存量

37、為主，住宅市場呈現(xiàn)剛性需求。住宅市場需求旺盛，消化能力強，但商品住宅存量較大，長期去化仍存在壓力住宅市場整體態(tài)勢供需走勢2012年前三個季度，沈陽市商品住宅市場庫存量持續(xù)攀升，雖然月均去化速度有所增快，但商品住宅市場供大于求的態(tài)勢并未得到緩解，未來市場競爭仍然激烈。沈陽市主要城區(qū)中以和平區(qū)成交均價最高，鐵西區(qū)商品住宅供需量最大，渾南區(qū)、皇姑區(qū)商品住宅市場整體供需相對平衡。皇姑區(qū)商品住宅市場整體供銷相對平衡，下半年可售面積下降，消化速度提升，住宅市場存在較大需求空間住宅市場整體態(tài)勢區(qū)域去化情況分析2012年1月，皇姑區(qū)可售面積205.61萬，9月下降至182.3萬，而銷售周期也由1月份的23個月

38、下降至9月份的16個月，消化速度相對較快，去化壓力有所減緩。中糧隆璽壹號均價：13000中海寰宇天下/盛京閣均價：8300金地名京均價：10000萬科春河里均價：16000華潤中心悅府均價：22000嘉里雅頌居均價：16000世茂五里河均價：12000沈陽雅賓利花園均價：11000銀河麗灣均價：16000保利康橋均價：10000匯景新世界均價：14000萬達公館均價：14000華發(fā)首府均價：10000河畔公館均價：17000萬科金域藍灣均價：13000一環(huán)二環(huán)高端住宅多為名企開發(fā)，金廊沿線集中分布，形成北疏南密的市場格局御景新世界均價：11500樂天世界均價：待售本案一方盛華公館均價：1100

39、0金廊萬科柏翠園均價：20000競爭環(huán)境分析概述說明 ：所選樣本為沈陽市場當前售價10000元/以上非別墅類中高端住宅項目城市頂級豪宅核心區(qū)高端住宅改善型高檔住宅萬科柏翠園中糧隆璽壹號華潤中心悅府嘉里雅頌居萬科春河里世茂五里河中海盛京閣中海寰宇天下金地名京競爭環(huán)境分析典型案例依據(jù)豪宅應(yīng)具備的“城市資源、自然資源、人文資源、產(chǎn)品創(chuàng)新”四大要素，將市面上的高端住宅項目分為三大類：類別項目名稱容積率樓層狀況戶型區(qū)間梯戶比精裝標準建筑風格立面材質(zhì)銷售均價（元/）城市頂級豪宅隆璽壹號2.38一期9棟20層186三居、256四居一梯兩戶毛坯精裝新古典底部石材高層面磚、仿石漆毛坯13000，精裝22000（

40、含5000精裝）柏翠園3.516棟28層2棟12層175/200三居、260四居一梯兩戶精裝新古典底部石材高層仿石漆20000核心區(qū)高端住宅雅頌居56棟47層140兩居、180/255三居、290四居一梯兩戶一梯三戶精裝現(xiàn)代簡約底部石材高層仿石漆16000（含4000裝修）華潤悅府3.623棟46層2棟34層114兩居，177三居、280四居一梯兩戶一梯三戶精裝現(xiàn)代簡約底部石材高層仿石漆22000（含5000精裝）春河里5.32棟18層3棟31層2棟37層58/68一居、81兩居、180/200三居、203/206四居一梯兩戶一梯八戶精裝現(xiàn)代日式石材，仿石涂料16000（含2500精裝）五里河

41、512棟34、58層96/110兩居、143三居、150四居一梯兩戶一梯四戶毛坯現(xiàn)代簡約底部石材高層仿石漆12000盛京閣1.154棟17層2棟32層247/255四居一梯兩戶毛坯新古典底部石材高層仿石漆12000改善高檔住宅寰宇天下1.1510棟33層18棟7層高層：90/99兩居、118/132三居洋房：99兩居、130/145164三 居、164四居；躍層：182/195/236一梯兩戶一梯四戶毛坯新古典底部石材高層仿石漆高層：8300洋房：11000金地名京2.26層、18層、33層高層：94兩居、123/140三居洋房;147/188三居一梯兩戶毛坯新古典底部石材，高層部分面磚高層：

42、10000元/；洋房：1200013000元/頂級豪宅價格在16000-22000元/（精），高端住宅價格在15000-16000元/（精）競爭環(huán)境分析概述類別項目名稱總建筑面積（萬）已售面積（萬）在售存量（萬）潛在供應(yīng)量（萬）城市頂級豪宅中糧隆璽壹號315323萬科柏翠園369.22.0926.8核心區(qū)高端住宅嘉里雅頌居203.422.816.58華潤中心悅府1110.50.50.5萬科春河里404.82.2535.2世茂五里河7026.6343.4中海盛京閣70.681.026.32改善型高檔住宅中海寰宇天下145812.6964金地名京4039.480.520.52合計400180.68

43、17.87216.32沈陽整體中高端住宅市場未來潛在供應(yīng)量較大，市場競爭激烈；隆璽壹號潛在供應(yīng)量較大，未來對本案有一定競爭壓力；華潤中心悅府和金地名京去化率較高，產(chǎn)品剩余量較少；城市頂級豪宅潛在供應(yīng)量相對較大，去化速度較低。競爭環(huán)境分析橫向?qū)Ρ葷撛诠?yīng)：高端住宅市場未來潛在供應(yīng)量較大，市場競爭激烈城市頂級豪宅萬科柏翠園中糧隆璽壹號競爭環(huán)境分析典型案例項目基本信息占地面積8.3萬平方米 總建筑面積37萬平方米容積率3.5樓層數(shù)量16棟28層高層、2棟12層小高層綠化率40%裝修標準精裝修戶型面積120兩居、200三居、260四居梯戶比一梯兩戶成交均價（元/）20000建筑風格新古典（立面以原石色

44、為主）柏翠園，南臨渾河，西臨植物標本公園，景觀優(yōu)勢明顯；社區(qū)自帶萬平豪華會所，“睿管家”物業(yè)服務(wù)模式，引領(lǐng)五里河版塊高端住宅。城市頂級豪宅萬科柏翠園：五里河首座公園大宅，定義沈陽豪宅格局之作競爭環(huán)境分析典型案例17#1期二期200三居260四居175三居戶型尺度：戶型主要以175/200三居為主，主力戶型面積較大；戶型設(shè)計：注重戶型南北通透性，雙南向臥室設(shè)計，整體戶型客廳面寬做到4.4米以上，三面采光，但次臥緊鄰入戶門，私密性較差；去化概況：三居產(chǎn)品去化相對較好，四居產(chǎn)品總價過高，去化速度較慢。建筑類型戶型面積段（）供應(yīng)（萬）面積比供應(yīng)套數(shù)套數(shù)比銷售（萬）銷售面積比銷售率高層（5、6、8#）三

45、居175/2001.0126.5%5433.3%0.634.9%59.4%四居2602.873.5%10866.7%1.1265.1%40%合計3.81100%162100%1.72100%45.1%項目已售建筑面積：約為9.2萬平方米城市頂級豪宅萬科柏翠園：三居去化略高于四居175/200三居、260四居為主，三面采光、雙臥室南向；次主臥私密性較差競爭環(huán)境分析典型案例項目基本信息占地面積26萬平方米 總建筑面積49萬平方米容積率2.38樓層數(shù)量一期9棟20層 （共計380套房源）綠化率35%裝修標準部分精裝（精裝標準5000元/）戶型面積186三居、251四居梯戶比一梯兩戶成交均價（元/）毛

46、坯房13000；精裝修20000建筑風格新古典（立面以紅色調(diào)為主）一期高層待開發(fā)，規(guī)劃未定18萬大悅城四棟央企總部寫字樓注：因一期銷售緩慢，二期將拆分出部分洋房產(chǎn)品，高層產(chǎn)品面積將縮小城市頂級豪宅隆璽壹號：沈陽龍脈之上的“九五至尊”競爭環(huán)境分析典型案例隆璽壹號是中糧在沈陽首個豪宅項目，亦是中糧在東北定位最高端的項目。項目依托省府政務(wù)區(qū)、緊鄰北陵公園、配有珠江五校，政務(wù)、景觀、教育資源優(yōu)勢明顯。一期產(chǎn)品1#2#3#4#5#6#7#8#9#186三居251四居面寬8.1米戶型尺度：戶型主要以186三居、251四居為主，戶型面積較大，產(chǎn)品單一；戶型設(shè)計：注重戶型南北通透性，三面采光，雙南向主臥設(shè)計，

47、四居產(chǎn)品采取橫廳設(shè)計，8.1米面寬，舒適度較高；去化概況：項目自2011年9月15日首次開盤后，至今整體去化率受僅為65%，其原因主要是總價偏高；四居高因產(chǎn)品較優(yōu)，去化相對三居略好。競爭環(huán)境分析典型案例城市頂級豪宅隆璽壹號：四居略好于三居，剩余產(chǎn)品以一層和高層為主；186 三居、251 四居：大面寬、三面采光、雙臥室南向，高舒適度戶型戶型面積（）供應(yīng)面積（萬）面積配比（萬）去化面積（萬）未售面積（萬）供應(yīng)套數(shù)套數(shù)配比已售套數(shù)未售套數(shù)套數(shù)去化率三室二廳二衛(wèi)1862.66 34%0.91 1.75 10828%377134%四室二廳三衛(wèi)2514.58 58%3.67 0.91 25266%2025

48、080%躍層270/4100.678%0.330.33205%91145%合計7.91100%4.922.99380100%24813265%競爭環(huán)境分析典型案例核心區(qū)高端豪宅華潤中心悅府嘉里雅頌居萬科春河里世茂五里河中海盛京閣項目基本信息占地面積3.14萬平方米 總建筑面積11萬平方米容積率3.62樓層數(shù)量3棟48層、2棟34層綠化率30%裝修標準精裝（3000元/）戶型面積114兩居，178三居，280四居梯戶比一梯兩戶、一梯三戶成交均價（元/）22000建筑風格現(xiàn)代簡約（立面以灰色調(diào)為主）華潤悅府定位城市核心區(qū)高端住宅，是華潤集團“都市綜合體”全國復制第三站，依托自身萬象城等優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源

49、，周邊配套成熟，打造金廊沿線高端綜合體項目。核心區(qū)高端豪宅華潤中心悅府：華潤地產(chǎn)依托萬象城打造的高端住宅競爭環(huán)境分析典型案例20萬萬象城華潤大廈住宅10#8#6#7#9#165三居114兩居280四居核心區(qū)高端豪宅華潤中心悅府：去化主力為三居產(chǎn)品，200以上去化緩慢；各產(chǎn)品線面積配比較為均質(zhì)，大面寬小進身、全明設(shè)計，具備很好的居住舒適性競爭環(huán)境分析典型案例戶型戶型面積（）供應(yīng)面積（萬）面積配比去化面積未售面積供應(yīng)套數(shù)套數(shù)配比已售套數(shù)未售套數(shù)套數(shù)去化率兩居二室一廳1060.42 6%0.16 0.27 408%152538%1132.08 27%0.59 1.49 18438%5213228%三

50、室兩廳兩衛(wèi)1650.66 9%0.46 0.20 408%281270%1773.26 42%1.17 2.09 18438%6611836%四居2800.90 12%0.22 0.67 327%82425%躍層573/6000.35 5%0.00 0.35 61%060%合計7.67100%2.605.07486100%16931735%項目基本信息占地面積4萬平方米 總建筑面積30萬平方米容積率5.0樓層數(shù)量一期6棟47層超高層綠化率50%裝修標準精裝修（4000元/）戶型面積140兩居、180/255三居、290四居梯戶比一梯兩戶、一梯三戶成交均價（元/）16000建筑風格現(xiàn)代簡約（立面

51、以米黃色為主）雅頌居依托嘉里中心全業(yè)態(tài)綜合體配套，以高端形象入市。項目毗鄰青年公園和沈陽二中，教育資源優(yōu)勢明顯，精裝部分對現(xiàn)代科技應(yīng)用較為普遍。核心區(qū)高端豪宅雅頌居：嘉里集團打造科技豪宅競爭環(huán)境分析典型案例在售住宅180三居140兩居255三居290四居戶型尺度：戶型主要以140、175二三居為主，輔以少量200以上產(chǎn)品；戶型設(shè)計：注重戶型南北通透性，大面積戶型采用臥室套系和中西廚分離設(shè)計，180以上戶型客廳面寬做到4.5米以上，三面采光，舒適度較高；去化概況：整體去化較慢，三居產(chǎn)品略好。核心區(qū)高端豪宅雅頌居：銷售產(chǎn)品以低層和偏高樓層為主，中間層去化幾乎為零；主力戶型以二三居為主，少量四居供應(yīng)

52、，全套臥設(shè)計；小面積產(chǎn)品舒適度較差競爭環(huán)境分析典型案例戶型戶型面積（）供應(yīng)面積（萬）面積配比去化面積（萬）未售面積（萬）供應(yīng)套數(shù)套數(shù)配比已售套數(shù)未售套數(shù)套數(shù)去化率二室二廳二衛(wèi)1431.9032%0.341.5513343%2410918%三室二廳三衛(wèi)1751.5426%0.461.09 8828%266230%三室二廳四衛(wèi)2571.1620%0.390.77 4514%153033%四室二廳五衛(wèi)2951.3322%0.151.18 4514%54011%合計5.92100%1.334.59311100%7024123%項目基本信息占地面積8.14萬平方米 總建筑面積43萬平方米容積率5.3樓層

53、數(shù)量1#37層高層，2#3#18層高層，4#6#7#31層高層綠化率35%裝修標準精裝修（2500元/）戶型面積58/68一居，81/123兩居、114/180/200三居、203/206四居梯戶比一梯兩戶，一梯三戶，一梯八戶成交均價（元/）16000建筑風格現(xiàn)代日式風格（立面以灰色調(diào)為主）春河里定位為萬科打造金廊沿線新地標。項目周邊配有沈陽七中、醫(yī)大二院、等教育醫(yī)療配套，日式建筑、園林風格亦是項目一大亮點。項目二期項目三期3#2#1#4#7#6#核心區(qū)高端豪宅萬科春河里：面向剛需客群的TOP級城市豪宅競爭環(huán)境分析典型案例58一居68一居203四居180三居核心區(qū)高端豪宅萬科春河里：100以下

54、二居，120左右三居去化相對較好；產(chǎn)品線豐富，以一居、三居為主，三居設(shè)計南向大主臥套，其它產(chǎn)品無明顯亮點競爭環(huán)境分析典型案例戶型戶型面積（）供應(yīng)面積（萬）面積配比（萬）去化面積（萬）未售面積（萬）供應(yīng)套數(shù)套數(shù)配比已售套數(shù)未售套數(shù)套數(shù)去化率一室兩廳一衛(wèi)580.74 5%0.67 0.07 12720%1151291%690.44 3%0.00 0.44 6410%0640%兩室兩廳一衛(wèi)/兩衛(wèi)81/961.3810%1.160.2214823%1222682%兩室半兩廳一衛(wèi)1230.77 6%0.39 0.38 6310%323151%三室兩廳一衛(wèi)1141.64 12%1.40 0.23 284%

55、24486%三室兩廳兩衛(wèi)180/2026.1845%3.942.248814%315735%四室兩廳兩衛(wèi)204/2272.5318%1.391.1512419%685655%合計13.68 100%8.95 4.74 642.00 100%392.00 250.00 61%項目基本信息占地面積180000平方米 總建筑面積1600000平方米容積率5.0樓層數(shù)量12棟3458層綠化率70%裝修標準毛坯戶型面積96/110兩居、140三居、150四居梯戶比一梯三戶成交均價（元/）12000建筑風格現(xiàn)代簡約（立面色彩相對豐富）兩座5A級寫字樓T3、T4、T5三棟公寓世茂自營五星級酒店住宅部分世茂五

56、里河位于金廊沿線南端，是集商業(yè)、住宅、寫字樓、服務(wù)型公寓、五星級酒店于一體的大型綜合體，五里河版塊高端住宅。核心區(qū)高端豪宅世茂五里河：金廊沿線經(jīng)濟型小豪宅競爭環(huán)境分析典型案例110兩居140三居96兩居150四居核心區(qū)高端豪宅世茂五里河：整體去化較好，最新推出的118、155去化率暫低；100二居、160三居為主，全明設(shè)計、大面積贈送空間競爭環(huán)境分析典型案例戶型戶型面積（）供應(yīng)面積（萬）面積配比（萬）去化面積（萬）未售面積（萬）供應(yīng)套數(shù)套數(shù)配比已售套數(shù)未售套數(shù)套數(shù)去化率兩室兩廳一衛(wèi)962.19 8%2.15 0.04 22815%224498%1181.35 5%0.35 0.99 1147%

57、308426%兩室兩廳兩衛(wèi)1491.73 7%1.48 0.25 1167%991785%三室兩廳兩衛(wèi)160-1695.52 21%4.99 0.53 33221%3003290%1974.22 16%3.72 0.49 21414%1892588%四室兩廳兩衛(wèi)1553.57 14%0.62 2.95 23015%4019017%四室兩廳三衛(wèi)211/236/2467.58 29%6.72 0.86 33621%2973988%合計26.14 100%20.04 6.10 1570 100%1179 39175%項目基本信息占地面積110000平方米 總建筑面積127000平方米（盛京閣約為70

58、000）容積率1.15樓層數(shù)量4棟17層、2棟32層綠化率55%裝修標準毛坯戶型面積247/255（四居）梯戶比一梯兩戶成交均價（元/）12000建筑風格新古典（立面以棕色調(diào)為主）中海盛京閣與盛京府處于同一地塊，享有中海寰宇天下教育資源的同時，也享受中海盛京府別墅級景觀資源與環(huán)境綠化。核心區(qū)高端豪宅中海盛京閣：別墅社區(qū)里的平層豪宅競爭環(huán)境分析典型案例4、5#在售中海盛京閣建筑類型戶型面積段（）供應(yīng)（萬）面積比供應(yīng)套數(shù)套數(shù)比銷售（萬）銷售率高層（4、5#）四居247/2551.7100%68100%0.6840%247四居255四居戶型尺度：戶型以247/255四居為主，注重居住的舒適度；戶型設(shè)

59、計：四居產(chǎn)品采取雙南向主臥套系設(shè)計，南北通透，三面采光；去化概況：在已售產(chǎn)品中低層產(chǎn)品去化速度較慢，剩余貨量較多。項目已售建筑面積：約為0.68萬平方米核心區(qū)高端豪宅中海盛京閣：去化率較低，剩余產(chǎn)品以中低層產(chǎn)品為主；250左右四居，單一產(chǎn)品線，三面采光、大面寬小進深，具有較好的舒適度競爭環(huán)境分析典型案例改善型高檔住宅中海寰宇天下金地名京競爭環(huán)境分析典型案例項目基本信息占地面積770000平方米 總建筑面積2200000平方米容積率3.0樓層數(shù)量6層、18層、33層綠化率55%裝修標準毛坯戶型面積高層產(chǎn)品：76140兩居三居洋房產(chǎn)品;95160三居四居梯戶比一梯四戶；兩梯四戶成交均價（元/）高層

60、：8300元/；洋房：11000元/建筑風格高層為新古典，洋房為法式中海寰宇天下位于皇姑區(qū)一環(huán)內(nèi)，區(qū)域價值顯著，自身產(chǎn)品線豐富；項目配有21世紀雙語幼兒園、岐山一校、四十三中學，教育配套完善。改善型高檔住宅中海寰宇天下：別墅社區(qū)里的改善型產(chǎn)品競爭環(huán)境分析典型案例中海寰宇天下90兩居132三居99兩居建筑類型戶型面積段（）供應(yīng)（萬）面積比供應(yīng)套數(shù)套數(shù)比銷售（萬）銷售面積比銷售率高層（8棟）二室90/995.0225%53832%4.829%95%三室118/1326.936%53832%5.5233.3%80%洋房（13棟）兩居991.15%1107%0.553.3%50%三室130/145/1