(萬科內(nèi)部資料)萬科四季花城產(chǎn)品設(shè)計(jì)附加值總結(jié)ppt課件

1、產(chǎn) 品 設(shè) 計(jì) 附 加 值 總 結(jié)以四季花城為例設(shè)計(jì)部:金曉龍1、緣 起2、定 義3、營銷關(guān)系4、本錢關(guān)系4、設(shè)計(jì)開展5、客戶贊揚(yáng)6、風(fēng)險(xiǎn)控制產(chǎn)品附加值目 錄產(chǎn)品附加值緣 起私家花園地下文娛室露臺(tái)私家天面您看過有復(fù)式花園、2樓帶地下室、有天窗的洋房嗎？-花城七期廣告語為什么銷售宣傳喜歡偏重附加值？附加值(Value Added)是附加價(jià)值的簡(jiǎn)稱，是在產(chǎn)品的原有價(jià)值的根底上，經(jīng)過消費(fèi)過程中的有效力動(dòng)新發(fā)明的價(jià)值，即附加在產(chǎn)品原有價(jià)值上的新價(jià)值。 定義產(chǎn)品附加值哈佛大學(xué)出版的中對(duì)附加價(jià)值的解釋如下:附加價(jià)值是企業(yè)經(jīng)過消費(fèi)過程所新添加的價(jià)值;或者，從企業(yè)的銷售額中扣除供消費(fèi)之用而自其他企業(yè)購人的原資

2、料本錢，也就是企業(yè)的純消費(fèi)額。 對(duì)應(yīng)以上兩種附加價(jià)值的概念，產(chǎn)品附加值應(yīng)該包括兩個(gè)方面的內(nèi)容，即經(jīng)過企業(yè)的內(nèi)部消費(fèi)活動(dòng)等發(fā)明的產(chǎn)品附加值消費(fèi)環(huán)節(jié)和經(jīng)過市場(chǎng)戰(zhàn)略在流通領(lǐng)域發(fā)明的商品附加值銷售環(huán)節(jié)。廣義附加值： 經(jīng)過營銷手段，賦予室內(nèi)空間更多的功能意義，同時(shí)為業(yè)主帶來附加的生活方式。狹義附加值： 經(jīng)過設(shè)計(jì)手段，在規(guī)那么允許的范圍內(nèi)，為業(yè)主帶來 產(chǎn)權(quán)外的額外可運(yùn)用建筑面積。定義產(chǎn)品附加值附加值帶來一種附加的生活方式，比房子本身更富有生活情調(diào)和想象空間；更容易從情感上打動(dòng)客戶！產(chǎn)品附加值營銷2005年5月6日廣州四季花城銷控表優(yōu)點(diǎn)：1樓和6樓有附加值的單位銷售速度比普通樓層快 丹桂苑單元1單元2單元3

3、單元5單元6單元7單元8單元合計(jì)樓層01020301020301020102010201020102036層111 1 11 1185層111 11 163a層111 11 163層11111 11 72層 1111 151層11111111111111 14合計(jì)4661561111122126046161222338產(chǎn)品附加值營銷丹桂苑價(jià)目表實(shí)際價(jià)格單元房號(hào)套內(nèi)面積建筑面積 原始單價(jià) 原始總價(jià) 附加價(jià)值 定價(jià)總價(jià) 定價(jià)單價(jià) 1單元30195.8105.78 4,427 468,241 2,000.00 470,241 4,445 1單元3a0195.8105.78 4,417 467,183

4、 2,000.00 469,183 4,435 1單元50195.8105.78 4,387 464,009 2,000.00 466,009 4,405 1單元60196.03106.05 4,347 460,952 47,722.50 508,674 4,797 1單元10280.9589.38 4,088 365,359 73,910.00 439,269 4,915 1單元20280.9589.38 4,148 370,722 10,000.00 380,722 4,260 1單元30280.9589.38 4,188 374,297 10,000.00 384,297 4,300 1

5、單元3a0280.9589.38 4,178 373,404 10,000.00 383,404 4,290 1單元50282.0290.57 4,148 375,658 10,000.00 385,658 4,258 1單元60285.8294.76 4,108 389,246 94,448.00 483,694 5,104 1單元103102.81113.52 3,651 414,484 152,162.00 566,646 4,992 1單元203102.81113.52 3,711 421,295 13,352.00 434,647 3,829 1單元303102.81113.52 3

6、,751 425,836 13,352.00 439,188 3,869 1單元3a03102.81113.52 3,741 424,701 13,352.00 438,053 3,859 1單元503102.81113.52 3,711 421,295 13,352.00 434,647 3,829 1單元603102.81113.52 3,671 416,755 88,432.00 505,187 4,450 首層單價(jià)提高了134元平米頂層閣樓毛胚提高了45元平米優(yōu)點(diǎn)：有附加值的單位有賣點(diǎn)，價(jià)錢也高于其它樓層；利潤也高.頂層私家天面提高了78元平米產(chǎn)品附加值營銷丹桂苑單元房號(hào)建筑面積家庭娛

7、樂室下沉式花園(m2)大單位閣樓小單位閣樓閣樓露臺(tái)面積閣樓樓梯平臺(tái)陽光室頂層私家天面露臺(tái)(m2)小結(jié)構(gòu)平臺(tái)附加價(jià)值1單元301105.781 2,000.00 1單元3a01105.781 2,000.00 1單元501105.781 2,000.00 1單元601106.051.00 22.94 47,722.50 1單元10289.3849.58 15.76 73,910.00 1單元20289.381.00 10,000.00 1單元30289.381.00 10,000.00 1單元3a0289.381.00 10,000.00 1單元50290.571.00 10,000.00 1單

8、元60294.761.00 80.56 1.00 94,448.00 1單元103113.5239.06 73.36 1 152,162.00 1單元203113.521 13,352.00 1單元303113.521 13,352.00 1單元3a03113.521 13,352.00 1單元503113.521 13,352.00 1單元603113.5296.35 88,432.00 實(shí)踐附加值詳表產(chǎn)品附加值營銷假凸窗陽光室構(gòu)造平臺(tái)實(shí)踐這部分空間等同臥室效果85% 即100平米可以做17.6平米的附加值面積. 85%的可售比是針對(duì)全期而言,不是針對(duì)每一套.是個(gè)宏觀概念. 各產(chǎn)品類型的可售

9、比產(chǎn)品類型一梯二多層洋房(小三房)華南版情景洋房TH疊加TH可售面積540 450 250 370 附加值面積50 100 50 74 可售比91.5%81.8%83.3%83.4%附加值類型成本控制單方建安成本單方銷售價(jià)格財(cái)務(wù)效能說明家庭娛樂室（地下室）1500(毛坯）按1000元/平米(三A期), 1300元/平米(三B期),1700元/平米(六期)中有部分成本屬結(jié)構(gòu)被動(dòng)成本,附加值成本會(huì)比測(cè)算成本低.首層私家花園1、1925（下沉式）；2、700（非下沉式）下沉式花園按1200元/平米,普通按1700元/平米計(jì)高普通花園成本屬景觀被動(dòng)成本,附加值可視為零成本.頂層閣樓850大三房按450

10、元/平米，小三房及兩房按650元/平米低有部分成本屬結(jié)構(gòu)被動(dòng)成本,附加值成本會(huì)比測(cè)算成本低.樓梯間頂平臺(tái)70020000元/個(gè)高露臺(tái)/頂層私家天面166按600元/m2,天面按800元/m2高該部分成本屬結(jié)構(gòu)被動(dòng)成本,附加值可視為零成本.贈(zèng)送結(jié)構(gòu)平臺(tái)8508m2以下按10000元/個(gè)；8m2以上按12000元/個(gè)高該部分成本屬結(jié)構(gòu)被動(dòng)成本,附加值可視為零成本.陽光室1500統(tǒng)一按2000元/個(gè)低有些陽光室進(jìn)深尺度太大,結(jié)構(gòu)成本增加明顯.進(jìn)深需控制在? 85% ?銷售總價(jià)的提高會(huì)引起目的客戶人群的轉(zhuǎn)變(低端產(chǎn)品尤其要留意). 比銷售總價(jià)更重要的是附加值單價(jià)的高效區(qū)間;這與客戶的實(shí)踐運(yùn)用需求有關(guān).

11、產(chǎn)品附加值成本附加值應(yīng)該做多大? 售價(jià)與本錢的相對(duì)關(guān)系產(chǎn)品類型單元房號(hào)套內(nèi)面積建筑面積 原始價(jià) 原始總價(jià) 家庭娛樂室附加價(jià)值 初始成交總價(jià) 初始成交單價(jià) 原始總價(jià)銷售總價(jià)面積可售比華中版情景洋房首層帶地下室文竹軒1單元101146.9159.816,6991,070,567112.17112,1701,182,7377,40190.50%58.76%華中版情景洋房首層帶地下室雅竹軒15單元101146.9159.816,9301,107,48370.5870,5801,178,0637,37294.00%69.36%華南版情景洋房首層帶地下室文竹軒3單元102124.25133.257,407

12、987,036128.24128,2401,115,2768,37088.50%50.96%華南版情景洋房首層帶地下室文竹軒8單元102124.25133.627,074945,28192.2992,2901,037,5717,76591.10%59.15%原始總價(jià)/銷售總價(jià) 90% 單套的面積可售比60% ?最終這幾套房子以銷售總價(jià)的90%銷售出去.產(chǎn)品附加值成本附加值應(yīng)該做多大? 附加值的實(shí)踐運(yùn)用要求變卦前地下室92平米變卦后地下室128平米附加值的實(shí)踐運(yùn)用要求是有一個(gè)合理面積范圍的,超越這個(gè)面積附加值的單價(jià)會(huì)下降;成為低效區(qū)間或者無效區(qū)間;產(chǎn)品附加值多出來的空間怎樣辦? 變卦前地下室92

13、平米變卦后地下室128平米設(shè) 計(jì)二層地下室一層地下室一層地下室質(zhì)量提升部分二層地下室質(zhì)量提升部分附加值有一個(gè)合理面積范圍的, 這個(gè)面積是以客戶實(shí)踐運(yùn)用要為根底的;設(shè)計(jì)上充分利用已有的空間來合理利用;地下室的設(shè)計(jì) 在地下室的設(shè)計(jì)中，大三房面積控制在50平米，小三房控制在35平米;在功能上既可以作為一個(gè)大功能室，同時(shí)也為業(yè)主以后改成一房一廳提供了能夠。40004000 客廳房間42005900將花園下沉作為采光井將花園下沉作為采光井此處的門需求做防火門產(chǎn)品附加值設(shè) 計(jì)將地下室多出來的部分設(shè)計(jì)成工具間,作為車位的附加值附加值的設(shè)計(jì)要充分注重功能設(shè)計(jì),以客戶實(shí)踐運(yùn)用為前提.陽 光 室：陽光室通常位于主

14、臥，為戶主發(fā)明了一個(gè)不受干擾的休憩、交流空間。風(fēng) 險(xiǎn)：目前的規(guī)范做了調(diào)整，高于2200算全面積，低于2200算一半，那么 做陽臺(tái)適宜還是做陽光房適宜還需求做進(jìn)一步的思索。設(shè)計(jì)留意點(diǎn)：陽光房的進(jìn)深需求一致為550，為做假凸窗發(fā)明條件。設(shè) 計(jì)產(chǎn)品附加值附加值的設(shè)計(jì)結(jié)合立面外型，立面更豐富多變。私 家 天 面：為業(yè)主發(fā)明了一個(gè)與自然接觸的室外空間。設(shè)計(jì)留意點(diǎn)：在向業(yè)主贈(zèng)送私家天面時(shí)，留意消防規(guī)范對(duì)屋面的規(guī)定。 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范第5.3.3條 超越六層的組合式單元住宅和宿舍， 各單元的樓梯間均應(yīng)通至平屋頂，如戶門采用乙級(jí)防火門時(shí)，可 不通至屋頂。 案例:海棠苑2單元將公共天面當(dāng)作私家 天面送給業(yè)主，引

15、起消防驗(yàn)收問題。公共天面產(chǎn)品附加值設(shè) 計(jì)附加值設(shè)計(jì)要留意銷售承諾,銷售資料的產(chǎn)品附加值部分要重點(diǎn)審查.構(gòu)造板構(gòu)造平臺(tái):由于構(gòu)造抗震需求，在銜接處要有構(gòu)造板，留意板面標(biāo)高與室內(nèi)標(biāo)高的關(guān)系。案例:14組團(tuán)8單元銜接體構(gòu)造板作為出陽臺(tái)附加值。設(shè) 計(jì)產(chǎn)品附加值附加值設(shè)計(jì)要充分利用原由構(gòu)造要素，花小錢辦好事。大部分屬于產(chǎn)權(quán)外的面積建筑面積外 ，“可以做不能明說。 普通是利用原有空間或建筑構(gòu)件，稍加改造而成，不是當(dāng)作功能用房來設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)隱患缺陷多，要加強(qiáng)功能設(shè)計(jì)。 附加值設(shè)計(jì)的特點(diǎn)設(shè) 計(jì)產(chǎn)品附加值有些附加值設(shè)計(jì)還有“二次設(shè)計(jì)或者“兩套圖紙，要把后續(xù)操作明確給下游部門。 附加值設(shè)計(jì)是銷售資料的一個(gè)重要部分，

16、也是最容易出錯(cuò)的部分，要重點(diǎn)關(guān)注193cm1.加設(shè)小柱子2.將梁由600減少到4003.凈空由1730添加到19304.技術(shù)處置方案如圖產(chǎn)品附加值投 訴案例：花城芙蓉苑在閣樓的設(shè)計(jì)大梁?jiǎn)栴}。坡屋頂閣樓：利用坡屋頂下的空間設(shè)置閣樓，為業(yè)主主預(yù)留了可改造的生活空間。設(shè)計(jì)留意點(diǎn)：閣樓的構(gòu)造設(shè)計(jì)對(duì)未來改造呵斥影響。返修辦： 玻璃雨篷長(zhǎng)度不當(dāng)，下雨時(shí)雨水經(jīng)玻璃面下來正好落在木扶手上，再折射入相鄰室內(nèi)。高達(dá)7/8M處理措施： 重新定做，加寬玻璃。閱歷教訓(xùn)： 此部分雨蓬因銷售承諾問題后續(xù)加裝，導(dǎo)致較大的設(shè)計(jì)缺陷。 產(chǎn)品附加值投 訴業(yè)主： 二層露臺(tái)銷售承諾時(shí)是陽臺(tái)，但頂層陽臺(tái)與二層上下間隔有三層高度，無法遮得

17、住二層的陽臺(tái)，雨水不打招呼就入戶了。上下達(dá)三層處理措施： 給業(yè)主加裝玻璃雨棚。 閱歷教訓(xùn)： “三層高陽臺(tái)在廣州雖然還算陽臺(tái)，但確實(shí)不符實(shí)本地客戶對(duì)陽臺(tái)的認(rèn)可和了解。 實(shí)踐上設(shè)計(jì)初衷也為露臺(tái)，一戶一圖上應(yīng)該標(biāo)示為露臺(tái)，此問題是審圖不細(xì)導(dǎo)致。產(chǎn)品附加值投 訴業(yè)主： 影湖居一樓陽臺(tái)，欄桿外為普通玻璃，人假設(shè)從此缺口上玻璃很容易出事故。處理措施： 改造最后一段欄桿以封堵缺口。 業(yè)主： 影湖居10樓01單位入戶陽臺(tái)上設(shè)置了煙囪及其透氣帽，嚴(yán)重影響了歸家感受。處理措施： 由于涉及其它樓層，已無法從本質(zhì)上進(jìn)展全面改善；只能加高煙囪及透氣帽防止過大影響。閱歷教訓(xùn)： 多層及情花產(chǎn)品平面變化較多，審圖時(shí)需對(duì)變化處

18、多加留心。 產(chǎn)品附加值投 訴業(yè)主： 主人房外的陽臺(tái)為公共休憩區(qū)，空間不夠私密且影響休憩，還存在平安隱患。處理措施： 公共區(qū)域與陽臺(tái)間作綠化隔離帶。閱歷教訓(xùn)： 景觀設(shè)計(jì)師應(yīng)充分了解建筑施工圖，尤其是首層平面圖，重點(diǎn)關(guān)注高差關(guān)系及戶內(nèi)外的功能關(guān)系 。 私人區(qū)域與公共區(qū)域之間設(shè)一定的高差及平安間隔，并添加綠化隔斷。 入戶高差控制在20mm60mm之間， 高差過小思索坡道處置，高差過大思索分段步級(jí)或調(diào)整場(chǎng)地關(guān)系。 業(yè)主： 漣山233入戶門前臺(tái)階過多，要求退房。處理措施： 在不影響整體效果及其它住戶的情況下對(duì)場(chǎng)地進(jìn)展整改。產(chǎn)品附加值投 訴業(yè)主： 院墻太矮，有的甚至缺乏一米，呵斥可視門鈴裝得過低，運(yùn)用不便

19、。明確圍墻情況以后再收樓。處理措施： 根據(jù)建筑外型將部分墻體加高，將門鈴置于適宜的高度，方便運(yùn)用。業(yè)主： 小鐵門向梯段方向開啟而又沒有平臺(tái)空間，上樓開門時(shí),需求往后退一兩步臺(tái)階,才干開得了門，很容易發(fā)生摔人的危險(xiǎn)。處理措施： 調(diào)整鐵門的開啟方向；假設(shè)空間缺乏，改換鐵門為雙開門。閱歷教訓(xùn)： 門扇開啟方向上及進(jìn)出口前方都必需求有1.2米以上的平臺(tái)空間，功能需求同時(shí)也是心思上的緩沖空間。產(chǎn)品附加值投 訴 業(yè)主： 漣海湖邊護(hù)欄平安系數(shù)比較低，不整改不收樓。業(yè)主： 部分院墻未封鎖，湖邊無防護(hù)措施。 處理措施： 加高院墻。閱歷教訓(xùn)： 臨水區(qū)域要留意平安問題，設(shè)置到達(dá)規(guī)范的平安護(hù)欄及具有邊境提示作用的線光源

20、，公共區(qū)域思索設(shè)平安標(biāo)示，讓業(yè)主了解水深。產(chǎn)品附加值投 訴產(chǎn)品附加值投 訴附加值類型客戶投訴投訴量投訴點(diǎn)解決方案及成本家庭娛樂室（地下室）3戶業(yè)主要求增加網(wǎng)線及電視插座600元首層私家花園？戶一期私家花園的形狀表示不清；私家花園內(nèi)有公共管井；私家花園被人工濕地遮擋；頂層閣樓？戶坡屋頂梁太高，加樓板后閣樓層高太矮，不實(shí)用；樓梯間頂平臺(tái)1戶銷售時(shí)沒講清楚歸屬左右哪戶，露臺(tái)/頂層私家天面1戶業(yè)主投訴私家天面排水管在其私家花園內(nèi),要求改管才收樓；煙囪和糞管排氣管太矮；要加高1300元贈(zèng)送結(jié)構(gòu)平臺(tái)1戶業(yè)主要求增加景觀屏風(fēng)遮擋北面的墳?zāi)箞?chǎng)；進(jìn)入結(jié)構(gòu)平臺(tái)的墻面安裝有配電箱及可視對(duì)講,業(yè)主需要更改位置;陽光室

21、21戶合同附圖對(duì)于陽光室或窗臺(tái)的表現(xiàn)不清楚,有的業(yè)主想要窗臺(tái),有的想要陽光室.親水平臺(tái)8戶安全性需求空中合院34戶+100戶業(yè)主想將空中合院封閉,我們經(jīng)設(shè)計(jì)師同意允許業(yè)主退后60公分封閉無框玻璃;業(yè)主想將空中合院封閉,但我們不允許結(jié)構(gòu)空腔3戶戶部分無結(jié)構(gòu)空腔,導(dǎo)致客戶心理不滿（花城）,作為儲(chǔ)藏室沒有開門洞造成業(yè)主投訴（藍(lán)山）二層高陽臺(tái)（計(jì)露臺(tái)）？戶頂蓋無法遮得住二層的陽臺(tái)，雨水不打招呼就入戶了；曬衣服不方便備注附加值引發(fā)贊揚(yáng)的主要緣由有:1.功能設(shè)計(jì)不到位;2.部門之間的信息傳送不到位;3.操作思緒(物業(yè)管理)沒有事先明確.案例:影湖居的二層高陽臺(tái)的設(shè)計(jì)二層高陽臺(tái)：豐富了建筑立面，同時(shí)為部分戶

22、型帶來了露臺(tái)的附加值。風(fēng) 險(xiǎn)：在佛山，二層高陽臺(tái)面積按照露臺(tái)計(jì)算，在廣州，二層 高陽臺(tái)面積依然按照陽臺(tái)計(jì)算面積，在佛山規(guī)劃局和國土局計(jì)算面積方法不一致。設(shè)計(jì)留意點(diǎn)：二層高陽臺(tái)對(duì)飄雨的遮擋較差，要留意對(duì)出陽臺(tái)門的影響。產(chǎn)品附加值風(fēng) 險(xiǎn)附加值與政府政策關(guān)聯(lián)親密，與各地執(zhí)行力度也有很大關(guān)系，要及早與相關(guān)部門溝通。產(chǎn)品附加值風(fēng) 險(xiǎn)附加值類型附加值描述風(fēng)險(xiǎn)控制成本控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)類型風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)風(fēng)險(xiǎn)控制做法財(cái)務(wù)效能家庭娛樂室（地下室）利用地下室或半地下室不計(jì)容積率面積的特點(diǎn)1.地下室正常層高的住宅要計(jì)容積率;2.層高層高規(guī)劃局計(jì)一半面積測(cè)繪不計(jì)面積.報(bào)建/驗(yàn)收高要按規(guī)范真正做地下室或半地下室;中首層私家花園公共花園的一部分封閉給首層業(yè)主用與物權(quán)法的規(guī)定不一致，有客戶投訴風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)管理低設(shè)計(jì)時(shí)平衡好公共花園和私家花園的面積比例.高頂層閣樓利用坡屋頂斜面空間，增加層高，可改造成兩層住宅1.高于4500的層高要計(jì)算兩層面積,2.加夾層后的房間功能設(shè)計(jì).設(shè)計(jì)/物管中低樓梯間頂平臺(tái)頂層建筑造型構(gòu)筑物加頂蓋封閉成房間加頂蓋的做法銷售和物業(yè)管理要先明確,歸屬問題要事先明確.設(shè)計(jì)/物管低高露臺(tái)/頂層私家天面把屋頂天面/露臺(tái)設(shè)計(jì)成頂層單位的私家花園注意煙囪和糞管排氣管的的高度要超過2800,滿足業(yè)主天面活動(dòng)的需求.無無1.提供一些構(gòu)筑物,限定空間,真正讓露臺(tái)能充分利用.高