世聯(lián)年重慶樵坪山項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體規(guī)劃

1、1樵坪山：中國(zhn u)旅游新地標(biāo)-重慶(zhn qn)樵坪山項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位中國重慶共一百七十七頁2版權(quán)聲明：本研究成果是魯能集團(tuán)與深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司共同研究的成果。未經(jīng)魯能集團(tuán)與深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告(bogo)中的部分或全部內(nèi)容。共一百七十七頁3前言：都市(dsh)生態(tài)休閑，成為一種生活都市生態(tài)休閑：東部華僑成、托樂嘉、圣淘沙成為一種新的生活。山地憑借其優(yōu)越的山、林資源以及高爾夫、國際會議等設(shè)施，成為國際商務(wù)辦公與交流、休閑度假、觀光旅游、居住的選擇，更是城市的象征與標(biāo)簽。重慶是著名的內(nèi)陸城市、

2、國際都會、歷史文化名城、旅游城市。重慶不僅山清水秀 ，更有深厚的文明、商脈底蘊(yùn)，憑借其經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就越來越吸引世界的關(guān)注。樵坪山有無可替代的區(qū)位優(yōu)勢、原生態(tài)的山地條件，具備發(fā)展成集山地旅游、休閑度假、商務(wù)、酒店、居住、節(jié)慶為一體的國際級生態(tài)休閑城。將樵坪山打造成為國際一流的都市休閑區(qū)不僅符合樵坪山的自然條件與區(qū)域開發(fā)要求，提升區(qū)域與城市價值，更能夠塑造全新(qun xn)的都市生態(tài)休閑生活方式。共一百七十七頁4樵坪山：中國(zhn u)旅游新地標(biāo)以“旅游、度假、城市配套”功能的統(tǒng)一為開發(fā)理念，以區(qū)域功能更新、城市價值(jizh)更新、生活形象更新為發(fā)展目標(biāo)， 將區(qū)域最終打造成為以旅游度假、文化展

3、示、生態(tài)保護(hù)和都市休閑為一體的，引領(lǐng)重慶、輻射大西南、享譽(yù)全國的“國際級都市生態(tài)休閑區(qū)”共一百七十七頁5巴南區(qū)位于西部唯一的直轄市重慶(zhn qn)，處于九個主城區(qū)中最南端巴南區(qū)魚洞西部唯一的直轄市，正處在快速城市化階段；重慶主城九大區(qū)都相對獨(dú)立，是典型(dinxng)的組團(tuán)式發(fā)展城市；巴南區(qū)由原巴縣并入重慶市，位于主城最南端，遠(yuǎn)離主城核心區(qū)。南岸九龍坡大渡口江津南充巴南區(qū)共一百七十七頁6巴南區(qū)憑借后發(fā)優(yōu)勢，未來將成為重慶主城區(qū)下一輪的重點發(fā)展(fzhn)區(qū)域，“宜商、宜居、宜業(yè)、宜游、宜娛”是未來的發(fā)力點巴南區(qū)未來發(fā)展四大優(yōu)勢：豐富的旅游資源：巴南區(qū)是中國十大溫泉之鄉(xiāng)和中國優(yōu)秀旅游城區(qū)，有

4、豐富的旅游資源和厚重的文化底蘊(yùn)。 城市化率的發(fā)展：巴南區(qū)2008年城市化率是69%，每年增長2.5%，這個水平遠(yuǎn)高于整個重慶主城各區(qū)的平均水平，增長趨勢良好(lingho) ；交通環(huán)境的改善：巴南區(qū)將隨著二、三、八號輕軌線的開通，將為該區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了強(qiáng)有力的硬件支持 ；房地產(chǎn)價格洼地及投資增速：巴南區(qū)房地產(chǎn)的未來發(fā)展空間遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)意義上的三北一南的區(qū)域，從目前的價格來看，“洼地效應(yīng)”已經(jīng)開始突顯，2009開發(fā)投資完成同比增長36%，從20032008年巴南區(qū)房地產(chǎn)成交面積增長30%，僅次于重慶房地產(chǎn)發(fā)展傳統(tǒng)意義上的優(yōu)秀區(qū)域（渝北、江北和北部新區(qū)）“重慶的九個主城區(qū)有的已經(jīng)注定了不會

5、發(fā)展得很好，主要是因為有的區(qū)域在房地產(chǎn)方面發(fā)展過早，如今已沒有太多可開發(fā)的空間和利用的資源，而以龍洲灣新區(qū)為核心的巴南區(qū)，通過“五宜”于一體的發(fā)展定位，憑借其發(fā)展的空間優(yōu)勢和豐厚的資源，將成為南重慶一顆璀璨的明珠”重慶大學(xué)建筑與房地產(chǎn)管理學(xué)院院長 任宏共一百七十七頁7西片是當(dāng)巴南目前的城市發(fā)展核心，東片由于缺乏(quf)明確定位，豐富的旅游資源與大力發(fā)展工業(yè)的戰(zhàn)略存在潛在矛盾東片以“環(huán)樵坪經(jīng)濟(jì)區(qū)”為核心，發(fā)展裝備制造、現(xiàn)代物流業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)品制造，與南岸的茶園工業(yè)園、長江工業(yè)園連成一片，形成統(tǒng)籌(tngchu)城鄉(xiāng)發(fā)展的重要引擎。巴南東片為南泉鎮(zhèn)為核心，擁有南溫泉，國際高爾球度假區(qū)，

6、樵坪山等旅游資源，具備發(fā)展大旅游的條件；西片未來以“龍洲灣新區(qū)”為核心，作為重慶主城區(qū)的功能延伸區(qū)域，是巴南南部新城的核心功能區(qū)，發(fā)展行政、商務(wù)、會展、居住、商業(yè)、旅游等功能；東片區(qū)西片區(qū)巴南區(qū)分區(qū)結(jié)構(gòu)圖龍洲灣新區(qū)規(guī)劃巴南東片規(guī)劃“兩片區(qū)”是指以燕尾山為界形成具有不同功能特征的東西兩片戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域；共一百七十七頁8樵坪山區(qū)域(qy)位于巴南東部，區(qū)位優(yōu)勢明顯，對外交通便捷，9大主城區(qū)均在其1小時輻射圈之內(nèi)內(nèi)環(huán)高速外環(huán)高速樵坪山渝湘高速渝黔高速大渡口區(qū)南岸區(qū)渝中區(qū)江北區(qū)渝北區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)1小時30分鐘樵坪山北碚區(qū)巴南區(qū)環(huán)樵坪山擁有發(fā)達(dá)(fd)的快速交通設(shè)施9大主城區(qū)均在樵坪山的1小時輻射圈內(nèi)

7、高速：內(nèi)環(huán)高速、外環(huán)高速；輕軌：輕軌2、3、8號線，其中8號線，鹿角北站位于樵坪山下共一百七十七頁9區(qū)域擁有較為完好的、非強(qiáng)勢原生態(tài)山林資源，但整體處于開發(fā)初期，兩大組團(tuán)發(fā)展相對獨(dú)立，缺乏互動，發(fā)展動力(dngl)不足梯田(ttin)村鎮(zhèn)山峰林地溪流山谷土地使用現(xiàn)狀：地勢地貌現(xiàn)狀：鹿角組團(tuán)：以起伏較小的梯田為主，現(xiàn)有可開發(fā)用地約56km2；樵坪山頂：可開發(fā)用地邊界約18km2；平均海拔約650m；最高峰馬鞍山海拔750m；南部高于北部；鹿角組團(tuán)：北部以梯田為主，南部為鹿角鎮(zhèn)，規(guī)劃為商住用地；樵坪山頂：森林面積20.9km2，覆蓋率達(dá)60%；耕地面積4km2；其他用地面積1.1km2；5處小二型

8、及以下水庫和眾多山坪塘；現(xiàn)有4個行政村，約1992戶共5567人；區(qū)域產(chǎn)業(yè)：以農(nóng)業(yè)種植業(yè)為主； 坡地山峰林地溪流山谷樵坪山頂鹿角組團(tuán)共一百七十七頁10同時樵坪山的旅游發(fā)展缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，導(dǎo)致旅游設(shè)施投入少、分布散、檔次低、接待能力(nngl)不足，嚴(yán)重制約了樵坪山旅游的發(fā)展樵坪山旅游資源開發(fā)建設(shè)(jinsh)存在缺乏科學(xué)發(fā)展的規(guī)劃，需要制訂強(qiáng)有力的生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施，特別是古寨現(xiàn)有的古城門及其它文物點保護(hù)措施。 樵坪山旅游資源概況自然以及歷史文化資源豐富，但缺乏保護(hù)，多半已損毀：5眼泉水；十大景點：黑龍灣、 水槽口、白云峰、龍進(jìn)口、老姥洞、碾盤山、將軍嶺、鬼獅崖、老龍洞、馬鞍山；接待能力不足，總床

9、位少于500張重慶報業(yè)集團(tuán)新聞培訓(xùn)中心；樵坪國際鄉(xiāng)村俱樂部；樵坪度假村以及農(nóng)家樂；現(xiàn)已開發(fā)的自然旅游資源：現(xiàn)已投入使用的度假旅游設(shè)施：共一百七十七頁11樵坪山開發(fā)不僅(bjn)是大力發(fā)展旅游業(yè)更是肩負(fù)著區(qū)域崛起的歷史使命最大化發(fā)揮旅游(lyu)開發(fā)帶來的經(jīng)濟(jì)價值同時，充分利用樵坪山所處的特殊區(qū)位以及資源價值的稀缺性，從巴南乃至重慶城市崛起的角度，重新看待樵坪山的城市價值，實現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)、功能、形象”的統(tǒng)一協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)區(qū)域的自我增值共一百七十七頁12區(qū)域發(fā)展(fzhn)必須達(dá)成五大目標(biāo)之一：協(xié)調(diào)與重慶(zhn qn)其他區(qū)域的功能關(guān)系，提升和完善重慶(zhn qn)的城市產(chǎn)業(yè)目標(biāo)城市產(chǎn)業(yè)的完善與升

10、級：項目打造以引入產(chǎn)業(yè)發(fā)展為目標(biāo)，摒棄簡單的地產(chǎn)開發(fā)理念，通過項目區(qū)域的打造帶動巴南城市產(chǎn)業(yè)的升級和完善發(fā)展，提升鹿角組團(tuán)以及環(huán)樵坪山區(qū)域在巴南乃至重慶的城市地位，促進(jìn)巴南東部的城市化進(jìn)程向“五宜”發(fā)展；現(xiàn)狀：鹿角組團(tuán)缺乏明確的城市功能定位，現(xiàn)狀以發(fā)展大量制造加工業(yè)為主；共一百七十七頁13區(qū)域(qy)發(fā)展必須達(dá)成五大目標(biāo)之二：完善和提升鹿角組團(tuán)以及環(huán)樵坪山區(qū)域(qy)作為巴南新區(qū)的城市服務(wù)功能目標(biāo)城市功能的補(bǔ)缺：通過大量的經(jīng)營性設(shè)施的投入，填補(bǔ)鹿角組團(tuán)城市服務(wù)設(shè)施的不足，并使之成為區(qū)域未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力；現(xiàn)狀：除了鹿角鎮(zhèn)、茶園以及周邊工業(yè)外，鹿角組團(tuán)以及環(huán)樵坪山區(qū)域城市基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)滯后

11、，如學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)療、辦公、酒店等城市核心功能缺失；共一百七十七頁14區(qū)域發(fā)展必須(bx)達(dá)成五大目標(biāo)之三：打造成為巴南乃至重慶具有獨(dú)特(dt)城市意象的亮點區(qū)域，宣傳巴南和重慶的窗口目標(biāo)城市名片：充分挖掘和利用區(qū)域內(nèi)豐富的歷史文化資源和山體景觀資源，通過大手筆大投入將樵坪山區(qū)域打造成華西首席，國內(nèi)知名并具有國際水準(zhǔn)的旅游度假目的地；現(xiàn)狀：巴南區(qū)，尤其是樵坪山在重慶的知名度較低，旅游資源的開發(fā)水平較低，甚至多數(shù)重慶人認(rèn)為樵坪山區(qū)域是落后破敗的代名詞；共一百七十七頁15區(qū)域發(fā)展必須達(dá)成(dchng)五大目標(biāo)之四：實現(xiàn)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展(fzhn)，拉動巴南經(jīng)濟(jì)以及就業(yè)目標(biāo)提升周邊居民生活水平：加大

12、旅游業(yè)投入力度，充分發(fā)揮其帶動就業(yè)、拉動消費(fèi)和增加收入的重要作用現(xiàn)狀：當(dāng)前區(qū)域的就業(yè)人口以農(nóng)業(yè)和制造業(yè)工人為主，人均收入水平低于重慶平均水平；共一百七十七頁16區(qū)域發(fā)展必須達(dá)成五大(w d)目標(biāo)之五：通過開發(fā)經(jīng)營的持續(xù)、增值、創(chuàng)新，成就(chngji)魯能戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型里程碑目標(biāo)可持續(xù)發(fā)展：項目打造方向必須是可持續(xù)的，必須經(jīng)得起多年開發(fā)的驗證；必須是增值的，隨著項目的推進(jìn)，區(qū)域及物業(yè)要逐步升值；必須是有創(chuàng)新的，高水準(zhǔn)，與周邊物業(yè)要有差異化發(fā)展；最終使得魯能由單一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，轉(zhuǎn)向區(qū)域旅游以及城市經(jīng)營性物業(yè)的提供者，盈利模式有短期績效向長期績效轉(zhuǎn)變；現(xiàn)狀：區(qū)域開發(fā)尚處在較為原始的狀態(tài)，缺乏科學(xué)的發(fā)

13、展規(guī)劃，魯能具備高起點，高投入，全面位統(tǒng)籌區(qū)域開發(fā)的實力；共一百七十七頁17魯能集團(tuán)憑借雄厚的資本，豐富的開發(fā)經(jīng)驗，國際化的視野以及一系列國內(nèi)外戰(zhàn)略合作伙伴將肩負(fù)起樵坪山開發(fā)的歷史(lsh)重?fù)?dān)在全國運(yùn)營多個度假區(qū)魯能集團(tuán)擁有雄厚的資金實力擁有國際化的視野與資源當(dāng)前運(yùn)營的旅游項目三亞灣新城山海天海藍(lán)(hi ln)椰風(fēng)海藍(lán)富源戰(zhàn)略合作伙伴世聯(lián)地產(chǎn)美國創(chuàng)新王國香港浩華酒店顧問公司美國貝爾高林設(shè)計公司美國6旗主題樂園美國帕爾默高爾夫球會SABIS國際學(xué)校泰國頂級SPA酒店中航航天城共一百七十七頁18為實現(xiàn)五大目標(biāo)(mbio)，完成區(qū)域價值賦予其發(fā)展的歷史使命，世聯(lián)認(rèn)為應(yīng)從兩個層面解決關(guān)鍵的五大問題區(qū)

14、域(qy)發(fā)展戰(zhàn)略層面區(qū)域發(fā)展策略層面2.國際大都市的旅游標(biāo)桿都是怎么發(fā)展的？其主要的面對的消費(fèi)需求有哪些，有哪些功能組成？需要解決的關(guān)鍵問題1.重慶作為國際大都市，其旅游發(fā)展有什么的規(guī)律？需要怎么樣的旅游產(chǎn)品？3.結(jié)合本項目的條件，統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域發(fā)展的“魂”是什么？本項目應(yīng)該如何給自身定位，該怎么協(xié)調(diào)發(fā)展？4.各種功能具體怎樣打造才能在最大化滿足都市人群旅游休閑需求的同時符合區(qū)域未來城市發(fā)展的需要？5.區(qū)域規(guī)劃怎樣落實各功能？共一百七十七頁19研究思路 從國際大都市的旅游發(fā)展入手尋找項目立意以及發(fā)展方向，通過標(biāo)桿案例(n l)研究得出戰(zhàn)略以及開發(fā)策略案例研究方向研究、模式研究區(qū)域發(fā)展背景研究區(qū)域發(fā)

15、展特征研究區(qū)域市場研究尋找(xnzho)定位 區(qū)域發(fā)展策略目標(biāo)客戶需求分析具體項目落實空間布局經(jīng)濟(jì)評價空間布局研究方案經(jīng)濟(jì)評價開發(fā)策略落實戰(zhàn)略層面策略層面從重慶城市地位出發(fā)，通過對國際大都市的旅游發(fā)展的研究，并比照研究得出重慶發(fā)展的缺失，確定項目發(fā)展站位：國際級都市休閑綜合發(fā)展區(qū)確立項目的發(fā)展站位后，從對成功的標(biāo)桿案例的深入研究，確立項目的發(fā)展戰(zhàn)略與定位：旅游度假雙驅(qū)動，旅居業(yè)完善，與城市“時空轉(zhuǎn)換”完全差異的度假城結(jié)合本項目資源和地質(zhì)條件，劃分功能分區(qū)，制定本項目的發(fā)展策略，并確定具體的項目共一百七十七頁20印象(ynxing)重 慶共一百七十七頁21重慶，中國最年輕的直轄市，西部的中心城市

16、，具有極強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(yush)與戰(zhàn)略地位，成為中國發(fā)展的“第四極”重慶地處(d ch)長江上游，是連接中國11個省市區(qū)，跨越東、中、西三大經(jīng)濟(jì)區(qū)，輻射近4億人口的交匯點。對長江經(jīng)濟(jì)帶和西部經(jīng)濟(jì)區(qū)有雙重聚散功能，其承東啟西的區(qū)位優(yōu)勢，使重慶成為西部中心城市的首選地；沿海經(jīng)濟(jì)特區(qū)形似一張弓，長江形似一支箭，西部形似一支強(qiáng)有力的手，重慶正處于扣力點上。可以說，重慶發(fā)展的力度有多大，箭就能射多遠(yuǎn)，能否箭指太平洋，重慶起著舉足輕重的作用。京津冀城市群珠三角城市群重慶長三角城市群東部經(jīng)濟(jì)區(qū)中部經(jīng)濟(jì)區(qū)西部經(jīng)濟(jì)區(qū)長江經(jīng)濟(jì)帶共一百七十七頁22隨著城市化的持續(xù)快速推進(jìn)，預(yù)計到2025年，重慶將成為中國8個巨型(

17、j xn)城市之一，形成國際化大都市區(qū)在過去的15年內(nèi)，中國出現(xiàn)了兩座人口超過1000萬的巨型城市。根據(jù)目前的發(fā)展趨勢，在未來的二十年內(nèi)，還將出現(xiàn)六座這樣的城市，其中有兩座人口將超過2000萬。根據(jù)麥肯錫全球研究院的估計，中國較高收入階層（即在2025年人均年可支配實際收入超過4萬元人民幣的人群）中的41%將在這些超大城市居住，而在2005年，該比例僅為11% 。巨型城市將和中型(zhngxng)城市一同成為中國未來經(jīng)濟(jì)增長的引擎。資料來源：麥肯錫全球研究院“所有中國城市模型”城市人口是指城市主城區(qū)常住人口共一百七十七頁23國際大都市的旅游標(biāo)桿都有什么(shn me)特點？共一百七十七頁24我

18、們對國際大都市的著名(zhmng)旅游目的地進(jìn)行深入的研究 新加坡圣陶沙 美國Talega社區(qū) 深圳東部華僑城 深圳華僑城 廣州番禺長隆度假區(qū) 成都?xì)g樂加州 成都國色天香 成都芙蓉古鎮(zhèn) 廣州南國桃園(to yun) La Jolla，美國加州 Yalong Bay 多摩，日本 帕拉德羅，古巴 La Jolla， 美國加州發(fā)展成功的都市休閑區(qū)頻臨大城市群腹地區(qū)位與區(qū)域發(fā)展基礎(chǔ)要素趨同著重分析了其中幾個具有代表性的CBD區(qū)域圣陶沙，新加坡Talega社區(qū)，美國東部華僑城，深圳深圳華僑城 廣州番禺長隆度假區(qū) 成都?xì)g樂加州主體目標(biāo)投資強(qiáng)度消費(fèi)需求核心功能區(qū)域城市功能從區(qū)域開發(fā)目標(biāo)開始分析研究區(qū)域要素的

19、特征共一百七十七頁25啟示一：國際大都市旅游(lyu)發(fā)展一般要?dú)v經(jīng)“單一觀光”“粗放發(fā)展”“綜合發(fā)展”三個階段周邊自然觀光(gunggung)游活動單一、消費(fèi)水平低粗放式休閑旅游出現(xiàn)餐飲、娛樂等雛形休閑旅游綜合型生態(tài)、休閑旅游區(qū)注重享受和精神放松，休閑活動多元，消費(fèi)水平升級中級發(fā)展階段初級發(fā)展階段高級發(fā)展階段123旅游類型空間分布城市經(jīng)濟(jì)水平人均GDP3000美元以內(nèi)城市近郊、遠(yuǎn)郊均有粗放、功能單一的點式項目出現(xiàn)人均GDP3000-5000美元以內(nèi)功能綜合的大型休閑區(qū)域人均GDP5000-1000美元以內(nèi)共一百七十七頁26啟示二：高站位的目標(biāo)導(dǎo)向(do xin)是大都市綜合型旅游度假項目成功

20、開發(fā)的基礎(chǔ)區(qū)域旅游(lyu)度假resort類目的地型 resort復(fù)合空間和人口的覆蓋廣泛集中本地需求機(jī)場等基礎(chǔ)條件的興建資源條件競爭力的進(jìn)一步提高產(chǎn)品和活動符合更廣泛市場的需求更大范圍的區(qū)域推廣具備區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)勢資源條件和吸引力相對復(fù)合功能，綜合滿足市場需求區(qū)域市場廣泛市場夏威夷本地旅游休閑自住類Resort的功能單一一般性資源具備部分休閑度假功能解放碑 東部華僑城：世界級的旅游度假目的地，客戶全國各地，以珠三角為主圣淘沙，東南亞的旅游勝地共一百七十七頁27啟示三：通過大規(guī)模、大投入構(gòu)建功能復(fù)合(fh)的休閑度假體系主題公園高級酒店配套度假居住大規(guī)模大投入旅游觀光休閑度假商務(wù)會議度假居住商業(yè)

21、配套功能復(fù)合新加坡圣淘沙東部華僑城番禺長隆度假區(qū)主題公園和影視城高新科技和創(chuàng)意理念為主題的大型游樂酒店群、景觀別墅休閑度假區(qū)：茶溪谷、大俠谷、云海谷高級酒店群度假居?。禾炻聪憬吧鷦游锸澜纭㈤L隆歡樂世界度假酒店：長隆酒店旅游觀光休閑度假商務(wù)會議休閑度假商務(wù)會議商業(yè)配套度假居住休閑度假休閑娛樂結(jié)果共一百七十七頁28啟示四：復(fù)合功能滿足都市人群(rnqn)商務(wù)、度假、休閑等多元需求復(fù)合(fh)功能休閑度假休閑娛樂商務(wù)會議商業(yè)配套度假居住都市人群商務(wù)人群度假人群123456休閑需求生態(tài)游樂商務(wù)需求共一百七十七頁29啟示五：旅游(lyu)度假區(qū)的發(fā)展促進(jìn)都市休閑產(chǎn)業(yè)在空間積聚，最終發(fā)展成為城市新型的功

22、能板塊商業(yè)核心行政辦公區(qū)文化娛樂中心區(qū)綜合生活區(qū)商務(wù)核心體育休閑區(qū)都市休閑文化教育區(qū)文 化 產(chǎn) 業(yè)生態(tài)居住區(qū)工業(yè)園郊區(qū)居住資料來源(liyun)：世聯(lián)模型中心圈層：商業(yè)商務(wù)、文化娛樂、休閑中間圈層：都市休閑、體育休閑、生態(tài)居住、文教、文化產(chǎn)業(yè)外圍圈層：工業(yè)、郊區(qū)居住、度假旅游共一百七十七頁30重慶(zhn qn)國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展階段，都市休閑需求處在爆發(fā)式發(fā)展期生活度假休閑度假觀光旅游理念(l nin)需求特征$300Per Capita GDP$1000$3000$5000增長見識，享受視覺愉悅感官接觸表面感受，“拍照留念”的方式旅游是一種奢侈品觀光是旅游的核心旅游是一種選購品休閑放松是

23、主題旅游是一種生活方式，是生活的必需釋放壓力，舒緩心情，自我調(diào)節(jié)住宿酒店，參與活動，融入氛圍體驗生活，享受人生，交際方式旅游置業(yè)，生活化的度假方式度假方式升級路徑消費(fèi)構(gòu)成商務(wù)消費(fèi)為主個人消費(fèi)水平呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢商務(wù)消費(fèi)與個人消費(fèi)相當(dāng)個人消費(fèi)為主據(jù)研究表明，當(dāng)人均GDP達(dá)到1000美元以上時，開始進(jìn)入休閑度假階段，個人休閑和商務(wù)休閑共同發(fā)展；目前重慶市人均GDP已達(dá)到3000美元，消費(fèi)者已進(jìn)入休閑度假的需求階段預(yù)計到2012年重慶人均GDP將達(dá)到4000美元資料來源：重慶市政府公眾信息網(wǎng) 2009年2012年單位：美元共一百七十七頁31當(dāng)前(dngqin)重慶旅游以過境游為主，非目的地型旅游城市

24、，對全國游客吸引力不大重慶在游客關(guān)注的旅游省份(shngfn)未占一席 0 5% 10% 15% 北京廣東上海浙江江蘇云南山東四川遼寧山西12%10%8%7%6%6%5%5%5%3%資料來源：統(tǒng)計年鑒；世聯(lián)分析3.5天3天3.2天3.2天2005重慶 2006重慶 2007重慶 2007 四川279.2321.6413.71179.9 重慶歷年旅游收入僅為四川的1/3游客在重慶逗留時間平均為3天/（億元）/（天）2005重慶 2006重慶 2007重慶 2007 四川共一百七十七頁32重慶相比周邊城市，重慶本地游客(yuk)消費(fèi)力較高，最具發(fā)掘潛力2009年金佛山景區(qū)游客(yuk)來源地重慶游

25、客最能接受的車程范圍周邊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后遵義恩施宜賓示意2007年人均GDP至金佛山路程懷化資料來源：問卷調(diào)查；相關(guān)城市統(tǒng)計年鑒；世聯(lián)分析共一百七十七頁33而縱觀重慶市旅游資源，當(dāng)前重慶旅游以自然、文化(wnhu)等觀光為主，體驗休閑旅游產(chǎn)品開發(fā)不足重慶景區(qū)(jn q)開發(fā)以觀光游為主旅游配套不完善自然風(fēng)光長江三峽仙女山四面山都市旅游解放碑特色古鎮(zhèn)龔灘古鎮(zhèn)大昌古鎮(zhèn)紅色旅游白公館渣滓洞歷史古跡大足石刻小三峽懸棺群依托已有資源進(jìn)行初級開發(fā)，產(chǎn)品以觀光為主，對游客吸引力有限住宿購物餐飲娛樂30.1%24.1%19.6%14.8 %游客滿意度低重慶旅游滿意度排序資料來源：問卷調(diào)查；世聯(lián)分析共一百七

26、十七頁34從城市發(fā)展來看，重慶主城區(qū)初步形成了綜合(zngh)服務(wù)、教育科技、工業(yè)等功能空間，但休閑娛樂為主的城市功能空間缺乏組團(tuán)功能1、北碚組團(tuán)教育科研基地，風(fēng)景名勝區(qū)2、西永組團(tuán)副中心，教育科研區(qū) ，高新技術(shù)3、西彭組團(tuán)工業(yè)拓展區(qū)，現(xiàn)代制造業(yè)基地4、蔡家組團(tuán)居住拓展區(qū) ，預(yù)留體育賽事用地 5、大竹林禮嘉組團(tuán)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)拓展區(qū) 6、觀音橋人和組團(tuán)中央商務(wù)區(qū) ，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)7、沙坪壩組團(tuán)城市副中心，市級科教文化中心 8、渝中組團(tuán)市級行政辦公，市級商業(yè)中心 9、大楊石組團(tuán)城市副中心，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)10、大渡口組團(tuán)現(xiàn)代制造業(yè)基地 11、李家沱魚洞組團(tuán)現(xiàn)代制造業(yè)基地 12、南坪組團(tuán)副中心，會展中

27、心，中央商務(wù)區(qū)13、兩路組團(tuán)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)14、唐家沱組團(tuán)工業(yè)拓展區(qū) 15、魚嘴組團(tuán)工業(yè)拓展區(qū) 16、茶園鹿角組團(tuán)副中心，預(yù)留會展中心用地12345678910111213141516綜合服務(wù)板塊：行政辦公、商業(yè)(shngy)、娛樂休閑，居住、高新技術(shù)教育、科技板塊：教育、科研、居住配套項目工業(yè)板塊：工業(yè)，商業(yè)居住配套共一百七十七頁35面對(min du)區(qū)域前強(qiáng)大需求與市場空白重慶國際都市休閑生活形象的建構(gòu)者？促進(jìn)重慶城市(chngsh)功能轉(zhuǎn)型與完善、提升城市(chngsh)形象，賦予城市(chngsh)更多價值內(nèi)涵成渝都市圈度假旅游的標(biāo)桿名片？滿足成渝都市圈人群對國際都市休閑生活的向往，塑造

28、成渝都市圈具有影響力和吸引力的標(biāo)桿性旅游度假產(chǎn)品誰將承載-共一百七十七頁36樵坪山發(fā)現(xiàn)(fxin)共一百七十七頁37樵坪山山水資源在成渝地區(qū)不算強(qiáng)勢(qin sh)，但憑借其城市區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢以及規(guī)模優(yōu)勢，具有較好的發(fā)展前景內(nèi)環(huán)高速外環(huán)高速樵坪山渝湘高速渝黔高速島 嶼長壽(chngshu)村平 地規(guī)模：山頂18km2，擴(kuò)展區(qū)近30km2交通：距離重慶主城區(qū)各地在1小時車程以內(nèi)；山：叢山密林，植被優(yōu)美；田：梯田優(yōu)美，農(nóng)作物富饒；水：小溪，湖泊眾多；梯田林地山峰林地溪流山谷坡地共一百七十七頁38尤其(yuq)是樵坪山區(qū)域擁有多元的生態(tài)資源和豐富人文內(nèi)涵，具備建設(shè)優(yōu)質(zhì)都市休閑區(qū)的核心要素，文化底

29、蘊(yùn)深厚山體：山體植被覆蓋率較高，山體的林相、山勢、山形價值尚可，具備適當(dāng)開發(fā)山谷類的體驗項目的基礎(chǔ)；寺廟文化：樵坪山自宋代始就為佛教圣地。自古名山多石剎，山中共有大小寺廟48座（處）梯田：區(qū)域內(nèi)梯田眾多，多數(shù)可大面積改造城旅游開發(fā)用地，同時由于經(jīng)濟(jì)作物眾多，具備較強(qiáng)的觀賞和經(jīng)濟(jì)價值；將軍文化：相傳巴國內(nèi)戰(zhàn)時，巴蔓子將軍將視為國寶的易經(jīng)藏于此嶺，并派重兵守護(hù)，他也常在嶺上跑馬、練兵；湖泊：鹿角組團(tuán)有1個水庫，樵坪山有2個2萬平米以上湖泊，小水庫眾多；農(nóng)耕文化：樵坪山產(chǎn)的米以及茶葉在重慶市內(nèi)具備較高的聲譽(yù)；區(qū)域發(fā)展的價值支撐區(qū)域價值的硬性支撐區(qū)域價值的軟性支撐氣溫：山頂長年氣溫較山腳低510度，具

30、備打造重慶市區(qū)內(nèi)避暑勝地的條件；古寨文化：樵坪山以樵坪古寨著稱，為原巴縣江南五大寨之中心 共一百七十七頁39較大面積的可開發(fā)用地有利于復(fù)合功能的構(gòu)建，旅游、度假(d ji)、服務(wù)等用地可構(gòu)建旅游、休閑、商務(wù)、酒店等多功能價值體系區(qū)域(qy)總用地面積約35000畝區(qū)域用地構(gòu)成區(qū)域建設(shè)用地約10000畝區(qū)域用地的開發(fā)結(jié)構(gòu)構(gòu)成區(qū)域4000畝旅游用地的開發(fā)是區(qū)域開發(fā)的重要支撐，能夠為區(qū)域開發(fā)旅游度假設(shè)施和風(fēng)景游賞設(shè)施提供重要的設(shè)施建設(shè)空間，使得區(qū)域開發(fā)建設(shè)能夠獲得有效前提支撐，建立旅游地產(chǎn)開發(fā)重要的支撐區(qū)域；40008000畝未開發(fā)用地，若進(jìn)行旅游+城市配套+地產(chǎn)開發(fā)在一定程度上緩解區(qū)域開發(fā)的現(xiàn)金流

31、問題，使得區(qū)域在獲得旅游收益的同時，能夠獲得一定的地產(chǎn)開發(fā)收益，緩解項目開發(fā)的資金風(fēng)險；樵坪山山頂開發(fā)鹿角組團(tuán)站前開發(fā)區(qū)域旅游設(shè)施用地約1300015000畝林地、道路、不可開發(fā)用地共一百七十七頁40如何建構(gòu)(jin u)與借鑒-國際先進(jìn)(xinjn)都市休閑區(qū)是怎樣開發(fā)的？深度解析國際成功的都市休閑目的地，梳理樵坪山項目可以有效借鑒的發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展策略樵坪山區(qū)域開發(fā)的目標(biāo)導(dǎo)向？在極具經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ某捎宥际袇^(qū)域，樵坪山的開發(fā)必須具備國際級的都市休閑區(qū)品質(zhì)樵坪山具備開發(fā)成為國際級的都市休閑區(qū)的條件共一百七十七頁41透視(tush)國際都市休閑(xixin)區(qū)共一百七十七頁42我們對成功的國際都市

32、休閑區(qū) 案例(n l)進(jìn)行了深入研究，從案例(n l)中尋找樵坪山可以借鑒的發(fā)展理念和成功經(jīng)驗發(fā)展成功的都市休閑區(qū)國際大都市與區(qū)域(qy)發(fā)展基礎(chǔ)要素趨同圣陶沙，新加坡 著重分析了其中兩個成功的濱海度假區(qū)東部華僑城，深圳 新加坡圣陶沙 美國Talega社區(qū) 深圳東部華僑城 深圳華僑城 廣州番禺長隆度假區(qū) 成都?xì)g樂加州 成都國色天香 成都芙蓉古鎮(zhèn) 廣州南國桃園 La Jolla，美國加州 Yalong Bay 多摩，日本 帕拉德羅，古巴 La Jolla， 美國加州共一百七十七頁43新加坡圣陶沙東南亞首屈一指的旅游勝地，天然優(yōu)美(yumi)的風(fēng)光使其成為人們擺脫都市喧鬧的理想度假場所區(qū)域概況新加

33、坡南部離島，面積5平方公里；距離(jl)新加坡約10公里，開車15分鐘到達(dá)；旅游資源Pulau Sentosa 馬來語意為寧靜之島 ；海灘長3.2公里，島上植被豐富，森林覆蓋率達(dá)70%;天然優(yōu)美的風(fēng)光使圣陶沙成為人們擺脫城市喧鬧的一個理想度假場所。Case1:新加坡圣陶沙共一百七十七頁44構(gòu)建區(qū)域與城市的有效關(guān)聯(lián)，承擔(dān)城市旅游度假功能同時又保持(boch)自身度假區(qū)的與城市差異化的發(fā)展特質(zhì)，保證項目的吸引力與城市關(guān)聯(lián)特征與新加坡本島南端(nn dun)隔海相望，離市區(qū)20-30分鐘車程；既保持與城市有效關(guān)聯(lián)，交通關(guān)聯(lián)、旅游設(shè)施關(guān)聯(lián)和景點體系關(guān)聯(lián)；同時由于城市保持一定的空間區(qū)隔距離，避免被單純的

34、城市化，保持自身度假區(qū)的發(fā)展環(huán)境特質(zhì)和功能特質(zhì)，與城市環(huán)境有著較大差異性；區(qū)域進(jìn)入性的交通方式交通方式多種多樣，保持與城市、主要對外交通設(shè)施的快速通達(dá)：巴士：25分鐘出租車：15分鐘軌道交通：5分鐘發(fā)展特征天然優(yōu)美的風(fēng)光使圣淘沙成為人們擺脫城市喧鬧的一個理想度假場所。共一百七十七頁45休閑、度假(d ji)、居住功能成為區(qū)域主導(dǎo)同時，發(fā)展旅游、商務(wù)會議接待、度假(d ji)、康體等功能，打造具有綜合功能的濱海度假(d ji)城圣陶沙度假城區(qū)域的用地結(jié)構(gòu)(jigu)變化 2000吉寶港項目 2005升濤灣項目持續(xù)推進(jìn)圣陶沙居住用地比例規(guī)模1吉寶港項目占地32公頃，包括個2700個豪華公寓、2座1

35、8層高的辦公大樓和1個濱海俱樂部。升濤灣項目預(yù)計2010年竣工，占地117公頃，是目前新加坡唯一允許境外人士擁有土地使用權(quán)的住宅項目，被定位成“國際社群的度假村”，將來有可能成為來自全球商界、娛樂界、文藝界和體壇等富豪權(quán)貴的集中目的地2 通過度假物業(yè)的銷售和規(guī)模開發(fā)，起到兩方面作用:1、緩解區(qū)域在旅游淡季的人氣問題；2、通過居住功能的建設(shè)開發(fā)，為景區(qū) 注入常年持久的活力。居住用地持續(xù)增加共一百七十七頁46用科技作為區(qū)域標(biāo)識的創(chuàng)新點，不斷營造(yngzo)區(qū)域的科技旅游文化，塑造區(qū)域的獨(dú)特標(biāo)示，保證區(qū)域長期發(fā)展的動力圣陶沙區(qū)域特色(ts)的構(gòu)建過程海濱觀光古跡游覽濱海娛樂主題公園科技創(chuàng)新主題娛樂

36、通過高科技和創(chuàng)意理念的更新其傳統(tǒng)旅游產(chǎn)品項目，打造新的旅游業(yè)態(tài)，隨之業(yè)體系的內(nèi)涵也逐步變化和更新，加入了時尚化和個性化業(yè)服務(wù)體系；主題公園旅游項目的加入，使區(qū)域旅游人口的的增幅逐步擴(kuò)大，服務(wù)業(yè)體系對商業(yè)的發(fā)展比重不斷擴(kuò)大，形成規(guī)模化的餐飲和購物服務(wù)；旅游要素不斷擴(kuò)大，增加體驗型的旅游水上運(yùn)動，擴(kuò)大其旅游觀光的開發(fā)規(guī)模，配套的旅 服務(wù)體系逐步在規(guī)模上進(jìn)行擴(kuò)大，餐飲服務(wù)和飲食服務(wù)逐步擴(kuò)大規(guī)模；配套的業(yè)偏向于小規(guī)模地檔次的餐飲服務(wù)和飲食服務(wù)；共一百七十七頁47圣陶沙在開發(fā)的同時，注重區(qū)域小環(huán)境的營造，保護(hù)區(qū)域的環(huán)境特質(zhì)(t zh)，做到環(huán)境保護(hù)與區(qū)域開發(fā)并重12環(huán)境(hunjng)空間要素布局方式主

37、要布局有較多的休閑娛樂設(shè)施 在其中穿插布局有較大規(guī)模的綠化景觀設(shè)施，保證濱海資源環(huán)境的內(nèi)向延伸1內(nèi)部則通過水環(huán)境的處理，形成區(qū)域內(nèi)部的生態(tài)環(huán)境平衡系統(tǒng)， 保證環(huán)境體系的有序；2交通限制措施限制私家車進(jìn)入，塑造區(qū)域交通獨(dú)立體系提倡公共交通和步行，禁止私人車輛 進(jìn)島，保持度假區(qū)的發(fā)展獨(dú)立，同時利用環(huán)保車，規(guī)避交通對環(huán)境的污染?！笆ヌ陨嘲缪葜?種角色，分別是提供濱海住宅的生活方式、讓游客接近大自然和提供世界級的旅游景點。我們所提出的挑戰(zhàn)，便是如何融合這三種角色。” 新加坡貿(mào)工部政務(wù)部長林瑞生共一百七十七頁48旅游設(shè)施相對(xingdu)集中中心布局，濱海優(yōu)勢資源和其它優(yōu)勢環(huán)境區(qū)域以度假開發(fā)為主，形成

38、區(qū)域顯著的動靜分區(qū)特征135246西樂索景區(qū)景點有炮臺、海底(hi d)世界等以及4個酒店圣淘沙名勝世界云頂國際斥資數(shù)十億新元打造的世界級家庭綜合娛樂城，包括6個風(fēng)格迥異的酒店、大型主題樂園、影視城和賭城等，目前在建，計劃2010年竣工。英比奧小島上的核心游覽區(qū)，聚集較多娛樂項目和飲食場所濱海沙灘3.2公里白色沙灘，風(fēng)情各具，散布多個酒店和娛樂項目色拉蓬擁有高爾夫俱樂部，兩個球場、眾多的酒店和餐館，高端階層消費(fèi)場所度假物業(yè)開發(fā)區(qū)包括吉寶港和升濤灣兩個住宅項目，包含豪華公寓、辦公樓、別墅、洋房*資料來源于圣淘沙官方網(wǎng)站、以及wikipedia圣陶沙濱海度假城的規(guī)劃布局經(jīng)驗規(guī)劃原則1：動靜分區(qū) 有

39、效的動靜分區(qū)，區(qū)域中心形成以旅游度假為主導(dǎo)功能的動區(qū)；區(qū)域外圍形成以度假、居住開發(fā)為主體的靜區(qū)，之間通過的有效的功能隔離，功能之間互不干擾； 規(guī)劃原則2：資源有效利用 優(yōu)勢資源以度假居住開發(fā)為主；非優(yōu)勢資源以度假居住為主；通過旅游資源再造區(qū)域價值，依托優(yōu)勢資源提高區(qū)域開發(fā)的度假、居住物業(yè)價值；共一百七十七頁49定位為生態(tài)體驗、觀光娛樂、休閑度假(d ji)等多功能一體化的大型綜合生態(tài)旅游度假(d ji)區(qū)區(qū)位：距深圳市中心僅20m車程，香港、澳門及珠三角各城市2小時車程范圍內(nèi);交通：多條高速公路匯集，交通便利資源(zyun)：濱海山地，大峽谷，原生態(tài)自然空間規(guī)模：占地面積約9km2，總投資35

40、億元開發(fā)理念：貫穿自然、生態(tài)、科普、體驗等先進(jìn)開發(fā)理念；集生態(tài)旅游、戶外運(yùn)動、酒店、溫泉、演藝、美食、購物等多功能于一體；“讓都市人回歸自然”Case2:東部華僑城共一百七十七頁50依托優(yōu)勢的資源環(huán)境，通過大手筆對旅游度假功能的打造，建立一個綜合性的生態(tài)旅游度假區(qū)，滿足(mnz)了多元化需求功能構(gòu)成：以旅游加多元（高爾夫、溫泉等）度假功能開發(fā)為主，配以度假物業(yè)的開發(fā)建設(shè)(jinsh)；發(fā)展理念：貫穿自然、生態(tài)、科普、體驗等先進(jìn)開發(fā)理念，實現(xiàn)全生態(tài)體驗；集生態(tài)旅游、戶外運(yùn)動、酒店、溫泉、演藝、美食、購物等多功能于一體；“讓都市人回歸自然”?？蛻籼卣鳎?客戶來自全國各地，包括部分香港、澳門客戶，甚

41、至還有少部分國外客戶。共一百七十七頁51功能(gngnng)規(guī)劃 主題(zht)區(qū)域輔助區(qū)域配套設(shè)施創(chuàng)新體驗 三谷三鎮(zhèn)三街 三部落云?？炀€茵特拉根華僑城酒店多功能生態(tài)劇場自然與生態(tài)健康與活力傳統(tǒng)文化與異國情調(diào)自然與人工景觀的完美結(jié)合高爾夫運(yùn)動時尚運(yùn)動礦泉SPA天禪晚會國際山地歌會觀音座蓮核心亮點韻味濃厚的主體規(guī)劃風(fēng)格鮮明的特色項目獨(dú)具特色的亮點配套零距離接觸自然第一線享受健康最前沿體驗文化巧妙制定整體規(guī)劃，提供特色化創(chuàng)新體驗，打造獨(dú)有的核心競爭力體系整體規(guī)劃共一百七十七頁52大峽谷：生態(tài)旅游文化以森林、陽光、大地、河流、太空為主題的游樂中心重在娛樂與享受：規(guī)劃(guhu)峽灣森林、紅酒小鎮(zhèn)、中

42、心廣場、發(fā)現(xiàn)之旅、地心之旅、未來之旅、海洋之旅和云中部落等8大主題區(qū)域新奇體驗：叢林纜車與觀光小火車茶溪谷：休閑度假旅游文化以茶、禪文化為主題(zht)的綠色生態(tài)旅游區(qū)重在休閑與怡情：包括茵特拉根小鎮(zhèn)、茶翁古鎮(zhèn)、三洲茶園和濕地花園等4個游覽區(qū)，體現(xiàn)了西方山地小鎮(zhèn)的風(fēng)情、東方茶禪文化的融合、嶺南茶園的幽雅和濕地花海的浪漫新奇體驗：制茶過程云海谷：戶外運(yùn)動旅游文化以高爾夫運(yùn)動為中心、以戶外奧林匹克運(yùn)動訓(xùn)練基地和野外拓展訓(xùn)練基地為兩翼重在運(yùn)動與品味：占地2.5平方公里，云中揮桿，海天一色擁有2個18洞高爾夫球場新奇體驗：云海奇觀、懸崖飛瀑功能規(guī)劃主題區(qū)域“三谷聯(lián)動”，突出自然景觀和文化品味，體現(xiàn)“生

43、態(tài)其外，文化其中”的特色理念共一百七十七頁53保護(hù)性開發(fā)為前提，將原生資源與項目定位(dngwi)結(jié)合進(jìn)行配套設(shè)施再造，提升原有生態(tài)資源的景觀價值茶溪谷借助原來(yunli)的茶山進(jìn)行了重新，增設(shè)了茶園，集采茶、炒茶等為一體修整后原面貌共一百七十七頁54娛樂配套作為區(qū)域發(fā)展的核心動力，通過娛樂配套來吸引人氣(rn q)，其占地面積超過80，住宅部分散布(snb)于用地內(nèi)部，總建面約20萬平方米，占地總面積為1.5平方公里，容積率為0.1大峽谷占地面積約5平方公里 茶溪谷占地面積約1.5平方公里 云海谷占地面積約2.5平方公里 總占地9平方公里100住宅區(qū)占地面積1.5平方公里16.7配套區(qū)占地

44、面積7.5平方公里83.3從其試營業(yè)情況來看，試營20天客流量超過20萬，以娛樂休閑為主要目的共一百七十七頁55三鎮(zhèn)：茵特拉根小鎮(zhèn)(xio zhn)、海菲德小鎮(zhèn)(xio zhn)、茶翁古鎮(zhèn)三街：海菲德天街、茵特拉根花街、藝術(shù)(ysh)大地的濕地水街三部落：云中部落、天禪之旅、花鐘教堂功能規(guī)劃輔助區(qū)域“三鎮(zhèn)、三街、三部落”集中酒店、商業(yè)街和主題休閑游樂等項目，打造異域文化，形成吸引點共一百七十七頁56并以文化(wnhu)產(chǎn)業(yè)為特色，圍繞“三谷”提供多元的住宿餐飲、娛樂購物、藝術(shù)創(chuàng)意、休閑運(yùn)動等服務(wù)，強(qiáng)化文化(wnhu)元素的吸引力類別配套服務(wù)內(nèi)容商業(yè)配套酒店過夜、度假餐飲娛樂茶餐廳、紅酒、咖啡廳

45、、中餐廳、各種風(fēng)情餐廳、清酒吧休閑購物各種工藝品、陶瓷、家飾、藝術(shù)品、茶具、天然香熏產(chǎn)品等生態(tài)健康礦泉SPA療養(yǎng)文化藝術(shù)文化藝術(shù)天禪晚會、山地歌會、音樂舞蹈組合秀 、皇家巡游 、各種主題文化展 （如茶文化）、戲曲、民樂演奏、古典歌舞 、風(fēng)笛演奏、弦樂四重奏 等休閑運(yùn)動高爾夫、奧林匹克軍體運(yùn)動、峽灣漂流 、高空索道等會議婚慶婚宴、大型會議、新聞發(fā)布、商務(wù)慶典及產(chǎn)品介紹等華僑城東部服務(wù)業(yè)體現(xiàn)了鮮明的文化特色、休閑特色，生態(tài)特色和時尚特色，是都市服務(wù)與生態(tài)自然完美融合的需要和發(fā)展方向小天地，大文化，創(chuàng)新都市服務(wù)。功能規(guī)劃配套(pi to)設(shè)施共一百七十七頁57云?？炀€、天禪演出、國際山地歌會帶來獨(dú)特

46、(dt)、新奇的體驗，錨定區(qū)域獨(dú)特(dt)的精神氣質(zhì)云?？炀€：由總長8公里的叢林纜車和森林小火車組成，為國內(nèi)首創(chuàng)的山地觀光設(shè)備(shbi)組合。首屆國際山地歌會：邀請國內(nèi)外富有特色的團(tuán)體實景演出，打造新概念山海音樂會。大型多媒體綜藝晚會天禪：創(chuàng)新的3D效果，古典舞、現(xiàn)代舞、踢踏舞、雜技等中西方多種元素的濃縮，體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化，并表達(dá)天人合一的人生理念。多功能生態(tài)劇場：擁有“亞洲第一屏” 的高清晰LED舞臺背景顯示屏。功能規(guī)劃特色體驗共一百七十七頁58主題地產(chǎn)項目(xingm)天麓，依托主題生態(tài)公園的低密度山海大宅，兌現(xiàn)區(qū)域增值建筑面積(km2)產(chǎn)品、戶型開盤時間價格(萬元/m2)二區(qū)1.70

47、44 棟獨(dú)棟大宅 2008.6.287-8 七區(qū)1.76 188雙拼、247-334 獨(dú)棟、1100 大宅，共 56 套 2008.5.28雙拼5-7 獨(dú)棟7-9占地732萬平方米，總建筑面積20萬平方米；分為七個區(qū)，分布在“三谷”的不同區(qū)域；與山、海、林、球場等景觀和資源和諧融合；世界建筑大師理查德邁耶、新加坡SCDA、加拿大ALD、香港許李嚴(yán)等全球(qunqi)頂尖公司的原版演繹開發(fā)理念：開放簡雅、環(huán)境和諧、互動融合天麓7區(qū)， 56套高爾夫物業(yè)，08年5月發(fā)售天麓9區(qū)，9棟獨(dú)棟山湖物業(yè)，09年4月發(fā)售天麓6區(qū)120余套山景物業(yè)，09年3月發(fā)售天麓2區(qū)，44套山海大宅，08年7月發(fā)售天麓1區(qū)

48、，20棟山海大宅，08年3月發(fā)售大俠谷云海谷茶溪谷共一百七十七頁59戰(zhàn)略(zhnl)層面挖掘價值：把握機(jī)遇、主動(zhdng)站位，通過大手筆大投入，發(fā)展成旅游、度假、城市配套功能完善的綜合型都市旅游休閑區(qū)1發(fā)展理念：通過頂級娛樂旅游休閑度假為驅(qū)動，提供與城市核心差異化的體驗，形成重慶“生活新一極” 2通過以上成功的都市休閑區(qū)案例研究，明確樵坪山在戰(zhàn)略層面和策略層面的借鑒啟示策略層面 綜合功能體系建立：形成城市中高端休閑娛樂、商務(wù)會議、休閑購物、高端度假、風(fēng)情以及創(chuàng)新體驗完善的服務(wù)體系1形成文化氛圍、建立精神錨地：文化資源利用以及打造2生態(tài)的保護(hù)利用：保護(hù)性開發(fā)，通過環(huán)境美化和局部改造奠定區(qū)域

49、的生態(tài)增值3有利于目標(biāo)實現(xiàn)的區(qū)域動態(tài)開發(fā)過程與投資：旅游帶動人氣，度假帶動形象，有效設(shè)置區(qū)域動態(tài)策略案例借鑒:旅游、度假、城市配套功能體系旅游、度假、城市配套功能體系構(gòu)建投資與評估1規(guī)劃布局原則：依據(jù)地形，形成組團(tuán)開發(fā)，突出亮點，主題明確，組團(tuán)目標(biāo)消費(fèi)群體具有針對性4共一百七十七頁60樵坪山如何(rh)-確定可實現(xiàn)的開發(fā)策略與實施舉措？既要保證(bozhng)市場可實現(xiàn)（有利于市場培育），又要保證(bozhng)經(jīng)濟(jì)可實現(xiàn)，確保區(qū)域開發(fā)可持續(xù)。確定未來的發(fā)展方向與發(fā)展戰(zhàn)略？在成渝都市區(qū)開發(fā)成為領(lǐng)先的、具備國際一流水平的“旅、居、業(yè)”為一體的多功能都市休閑區(qū)。參考國際成功都市休閑區(qū)的開發(fā)模式與開

50、發(fā)策略共一百七十七頁61成就(chngji)國際級都市休閑(xixin)生活共一百七十七頁62抓住都市中產(chǎn)階級的需求，通過大規(guī)模大投入的旅游設(shè)施聚集人氣，并不斷增加旅游元素形成持續(xù)強(qiáng)吸引力，通過度假設(shè)施提高形象，并形成完善(wnshn)的度假生活配套，打造集都市娛樂、城市配套、差異生態(tài)體驗的綜合性都市生態(tài)休閑區(qū)，實現(xiàn)旅游-度假-城市有效統(tǒng)一，最終形成重慶“生活新一極” ，引領(lǐng)重慶與華西地區(qū)都市休閑生活方式 ?！俺鞘羞吘墶我还δ堋?“綜合型都市(dsh)生態(tài)休閑區(qū)”“景區(qū)開發(fā)、旅游地產(chǎn)” “旅游、度假、城市配套功能統(tǒng) 一的都市休閑區(qū)”樵坪山區(qū)域整體發(fā)展戰(zhàn)略：突破傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式與旅游發(fā)展

51、模式，創(chuàng)造全新的發(fā)展戰(zhàn)略：共一百七十七頁63【重慶(zhn qn)魯能樵坪新城】領(lǐng)袖成渝、輻射全國、享譽(yù)國際的； 集旅游、度假、城市配套(pi to)于一體的；國際級都市生態(tài)休閑區(qū)旅 游高尚創(chuàng)新的主題旅游娛樂設(shè)施度 假多元優(yōu)質(zhì)的度假生活環(huán)境城市配套完善的城市配套服務(wù)體系共一百七十七頁64整體形象(xngxing)定位云嶺(yn ln)中央 休閑天堂文化、生態(tài)品質(zhì)、多元伴山都市休閑區(qū)共一百七十七頁65領(lǐng)袖(ln xi) 氣質(zhì)都市化生態(tài)化銜接著 繁華與寧靜悠游于 城市(chngsh)與清幽之間共一百七十七頁66經(jīng)典與時尚(shshng)相融合的未來 旅游 新方向共一百七十七頁67未來(wili)國

52、際化高端休閑 度假 的新示范共一百七十七頁68完善的 城市 功能配套(pi to)新組合共一百七十七頁69基于項目發(fā)展戰(zhàn)略，未來本項目將著力打造旅游、度假(d ji)及城市功能三大功能體系旅游(lyu)功能度假功能城市功能以旅游，度假為雙輪驅(qū)動，以城市功能為核心共一百七十七頁70本地市場游客特點（一）休閑度假需求(xqi)明顯，且追求產(chǎn)品的生態(tài)、健康、時尚打造時尚、個性的休閑產(chǎn)品提供高品質(zhì)休閑度假設(shè)施注重產(chǎn)品的健康、生態(tài)(shngti)和環(huán)保加大參與性，體驗性的旅游項目開發(fā)本項目的啟示追求健康、時尚的休閑度假游低高經(jīng)濟(jì)水平觀光旅游休閑旅游度假旅游中消費(fèi)者可支配收入逐漸增高，對于休閑和度假等高端

53、旅游支付能力較越強(qiáng)城市游客由于其受教育水平、旅游經(jīng)歷等因素，更加注重產(chǎn)品的生態(tài)、健康、環(huán)保、時尚消費(fèi)者不滿足傳統(tǒng)的旅游觀光模式，對參與性和體驗性的旅游項目開發(fā)產(chǎn)生明顯興趣2009年世聯(lián)數(shù)據(jù)總結(jié)共一百七十七頁71本地市場游客(yuk)特點（二）尋求個性化、差異化旅產(chǎn)品，并追求不同檔次休閑度假娛樂設(shè)計部分高端旅游產(chǎn)品(chnpn)和項目提供以中高端為主，包含部分高標(biāo)準(zhǔn)的旅游配套服務(wù)設(shè)施休閑度假產(chǎn)品的個性化體現(xiàn)旅游產(chǎn)品要求多元化、品質(zhì)化通過對本地個人旅游消費(fèi)趨勢的統(tǒng)計，樵坪山項目旅游產(chǎn)品的開發(fā)應(yīng)設(shè)置不同檔次的娛樂產(chǎn)品，滿足本地市場不同層次的顧客消費(fèi)需求；本地旅游消費(fèi)群對個性化，特色旅游項目更加傾向與

54、認(rèn)可，傳統(tǒng)旅游項目將無法滿足未來旅游發(fā)展趨勢；消費(fèi)水平趨于中高端層次本項目的啟示2009年重慶個人旅游消費(fèi)趨勢表2009年訪談數(shù)據(jù)統(tǒng)計共一百七十七頁72因此，為滿足項目對游客的需求，項目產(chǎn)品功能應(yīng)選擇特色生態(tài)休閑體驗類并結(jié)合(jih)高端度假娛樂產(chǎn)品旅游產(chǎn)品要求(yoqi)以凸顯生態(tài)、自然、環(huán)保為重點1旅游產(chǎn)品的打造要求體現(xiàn)參與性、體驗性和娛樂性，并且具有特色和時尚感2度假設(shè)施要求特色、個性化設(shè)置3五個區(qū)域內(nèi)的旅游度假產(chǎn)品應(yīng)分檔次設(shè)置，滿足不同游客的需求4共一百七十七頁73綜合需求特點旅游產(chǎn)品功能體系(tx)主要涵蓋自然生態(tài)觀光、生態(tài)運(yùn)動、文化活動、新奇體驗等四大類型產(chǎn)品生態(tài)(shngti)觀

55、光類產(chǎn)品及設(shè)施生態(tài)運(yùn)動休閑類產(chǎn)品及設(shè)施特色文化類產(chǎn)品、活動及設(shè)施人造瀑布、花海、濕地植物園、 茶園、觀景平臺、觀景棧橋、熱氣球等運(yùn)動步道、森林自行車道、山地自行車道、徒步觀光道路、山地露營、山頂運(yùn)動公園異域風(fēng)情小鎮(zhèn)及文化、茶文化、禪文化、瑪雅文化節(jié)慶活動、假日狂歡、主題活動、文藝表演等文化活動及相關(guān)場館豐富的旅游產(chǎn)品體系新奇體驗類產(chǎn)品及設(shè)施主題雕塑、奇異花鳥、新奇模型、特色游園等旅游功能深圳東部華僑城新加坡圣淘沙共一百七十七頁74綜合需求特點度假產(chǎn)品功能體系著重(zhuzhng)特色主導(dǎo)、多樣選擇，強(qiáng)化高滿意體驗吃吃產(chǎn)品體系方向特色主導(dǎo)：本地特色菜多樣選擇：品牌(pn pi)菜和風(fēng)情菜結(jié)合東部

56、華僑城吃體系住住產(chǎn)品體系方向特色主導(dǎo)：將文化自然環(huán)境融入，形成山地主題特色多樣選擇：私家物業(yè)；多檔次，不同主題酒店群；自駕車營地東部華僑城住體系天麓私家物業(yè)基礎(chǔ)產(chǎn)品體系案例啟示產(chǎn)品方向行行產(chǎn)品體系方向特色主導(dǎo)：內(nèi)部“行游合一”和“游客分流”。多樣選擇：外部增設(shè)直達(dá)大巴和臨時出租車，內(nèi)部大巴、私家車、步行、電瓶車、小火車、纜車索道多樣行走工具奧蘭多和華僑城“行”體系機(jī)場及周邊濱海目的地度假功能共一百七十七頁75綜合需求特點，休閑度假區(qū)內(nèi)包含有教育、商業(yè)、居住、新聞(xnwn)傳播、時尚發(fā)布，公共設(shè)施等城市功能配套設(shè)施完善的城市配套體系教育類生活(shnghu)設(shè)施商業(yè)購物類生活設(shè)施文化設(shè)施國際S

57、ABIS學(xué)校零售商業(yè)、社區(qū)商業(yè)中心、小鎮(zhèn)購物中心等完備的城市商業(yè)體系特色商業(yè)街區(qū)藝術(shù)館、社區(qū)俱樂部等公共配套設(shè)施社區(qū)公共活動社區(qū)聚會、傳統(tǒng)節(jié)日慶典、特色節(jié)日等活動城市功能共一百七十七頁76樵坪山產(chǎn)品(chnpn)體系樵坪山立體化旅游度假(d ji)體系旅游功能度假功能城市功能生態(tài)觀光體驗生態(tài)運(yùn)動體驗特色文化體驗斷崖風(fēng)景帶；花卉天地；多米娜有機(jī)農(nóng)場等國際滑翔機(jī)俱樂部；國際攀巖俱樂部等國學(xué)研修中心；主題小鎮(zhèn)等高爾夫休閑溫泉養(yǎng)生度假配套設(shè)施2個18洞高爾夫球場；馬會等溫泉SPA；養(yǎng)身堂；健康管理中心等山地風(fēng)光酒店；會議中心；多米娜酒店；森林小木屋等國際SABIS學(xué)校教育主題樂園藝術(shù)館；創(chuàng)意產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)

58、業(yè)園；新聞工作園；時尚發(fā)布園商業(yè)購物城市購物中心商旅綜合體等公共配套共一百七十七頁77地形對于(duy)項目的排布起到關(guān)鍵性的影響開發(fā)現(xiàn)狀將會影響(yngxing)到開發(fā)的投入以及進(jìn)度目前的道路現(xiàn)狀待拆遷的建筑分布三大功能體系如何在空間上排布？共一百七十七頁78A片區(qū)： 土地平坦，交通便利，以耕作用地和林地為主，各片區(qū)居住人口平均且散落分布，可開發(fā)性強(qiáng)；B片區(qū)： 土地相對平坦，交通便利，自然資源豐 富，耕地較多，人口聚集；C片區(qū)： 以坡地為主，北端具備已投入使用的大型(dxng)旅游休閑設(shè)施，南端擁有大面積原生態(tài)森林，以觀賞性資源為主；D片區(qū)： 天然的私密型片區(qū)，自然資源以散布的水塘和環(huán)繞的林

59、地為主；E片區(qū)： 是整個樵坪山最高的片區(qū)，以陡峭的山峰，山谷，森林和溪流為主要的自然資源，較深厚的歷史文化沉淀；根據(jù)目前的交通系統(tǒng)，地勢地貌以及土地使用(shyng)現(xiàn)狀，將樵坪山分為A,B,C,D,E五大片區(qū)道路交通地勢地貌人口分布土地現(xiàn)狀分區(qū)原則B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)A區(qū)共一百七十七頁79【樵坪山A區(qū)現(xiàn)狀】該片區(qū)地勢(dsh)平坦，以耕作用地和林地為主，可開發(fā)性強(qiáng)1234N地勢(dsh)現(xiàn)狀整個區(qū)域土地平坦，利用率高，周圍交通便利，區(qū)域內(nèi)以林地和田地為主；面積約：4km2資源現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)有連貫的林地和大面積的田地；2個大于20000m2的湖泊分別排布在1，3片區(qū)；并且有多個小型湖泊或水塘散布在4個

60、片區(qū)里；村落平均散布4個片區(qū)；共一百七十七頁80【樵坪山B區(qū)現(xiàn)狀】 該片區(qū)資源豐富，是整個山區(qū)的入口，土地較為平整，易作為公共服務(wù)區(qū)，但村落(cnlu)較多，改造難度較大1243N地勢(dsh)現(xiàn)狀區(qū)域整體地勢平緩；2，4片區(qū)土地連貫并且平坦；面積約：8.2km2最高：660m最低：550m平均：610m資源現(xiàn)狀水資源豐富并且集中，5個9000m2以上的湖泊，其中2個20000m2以上的湖泊； 1，2片區(qū)林地較集中；3，4片區(qū)村落聚集，梯田較多；共一百七十七頁81【樵坪山C區(qū)現(xiàn)狀】地勢變化較大，片區(qū)可利用(lyng)土地較少，自然景觀較佳1324N地勢(dsh)現(xiàn)狀土地利用率較低：區(qū)域整體地勢