房地產(chǎn)金融第7章ppt課件

1、房地產(chǎn)金融.第七章 房地產(chǎn)信托 信托的產(chǎn)生及其開展，信托的根本原理； 定義房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)信托的作用； 從廣義的角度詳細(xì)引見房地產(chǎn)信托的主要業(yè)務(wù)。 內(nèi)容涉及房地產(chǎn)資金信托、房地產(chǎn)其他受托業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)代理以及征信、咨詢和擔(dān)保業(yè)務(wù)。.第一節(jié) 房地產(chǎn)信托概述 一、信托的產(chǎn)生及其開展 信托是指資財(cái)?shù)囊磺腥?自然人或法人)按照本人的目的或利益，將其所擁有的資財(cái)委托給他人或信托機(jī)構(gòu)代為管理或處置的一種經(jīng)濟(jì)行為。 這是一種財(cái)富經(jīng)濟(jì)管理制度，它以財(cái)富為中心，以信任為根底，以他人受托管理為方式。.信托來源于古代對遺言的執(zhí)行和對私有財(cái)富的管理。13世紀(jì)英國的尤斯(USE)制，就是第三者受托為委托者管理土地的制度

2、，是信托的雛形 。 最早的專業(yè)信托機(jī)構(gòu)出如今美國 。美國自英國引入信托后，信托關(guān)系突破了個人之間的信任關(guān)系，開展成為一種以公司組織的契約方式。 . 中國的第一家專業(yè)信托公司成立于1921年8月，名為中國通商信托公司，由民族資本家運(yùn)營。 1949年，中華人民共和國成立以后，人民政府接納了舊中國官辦的信托機(jī)構(gòu)，私營信托業(yè)中一部分信托公司停業(yè)，一部分繼續(xù)營業(yè)。至1952年12月公私合營銀行成立，信托業(yè)務(wù)被停辦。 十一屆三中全會后，金融信托業(yè)務(wù)重新恢復(fù)。. 1979年10月，中國國際信托投資公司正式成立 ； 到1988年最頂峰時共有1 000多家。在1999年中國人民銀行對信托業(yè)進(jìn)展的又一次整頓前，僅

3、剩下239家。經(jīng)過這次整頓，一些信托投資公司獲準(zhǔn)重新登記，重新獲準(zhǔn)登記的信托投資公司到達(dá)數(shù)十家。經(jīng)過信托業(yè)的整頓和重新登記，進(jìn)一步確立了信托業(yè)與銀行業(yè)、證券業(yè)與保險業(yè)分業(yè)運(yùn)營的框架。. 二、信托原理和信托種類 (一)信托原理 信托表達(dá)多邊的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，這種多邊的經(jīng)濟(jì)關(guān)系即為信托關(guān)系，是一種包括委托人、受托人和受害人在內(nèi)的多邊經(jīng)濟(jì)關(guān)系。一項(xiàng)信托行為的產(chǎn)生、信托關(guān)系的設(shè)立，需求有三個方面的關(guān)系人： 1委托人 委托人該當(dāng)是具備完全民事行為才干的自然人、法人或者依法成立的其他組織，在信托業(yè)務(wù)中又可稱為信托人，他既是信托財(cái)富的一切者或者是有權(quán)獨(dú)立支配信托財(cái)富的人，又是最初提出信托要求的人，在整個信托關(guān)系中

4、處于自動的位置。.2受托人 受托人通常該當(dāng)是具有完全民事行為才干的自然人、法人，是受讓信托財(cái)富并許愿代為管理處分的人。 他是講信譽(yù)、有運(yùn)營管理才干、為委托人所信任的人，他接受并承辦委托人的信托要求，根據(jù)委托人的要求對信托財(cái)富進(jìn)展管理或處置。 .3受害人 受害人是享用信托利益的人，受害人可以是自然人、法人或者依法成立的其他組織。在信托業(yè)務(wù)中，假設(shè)沒有受害人，信托行為就無效。 受害人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的第三者。但在任何情況下，受托人不得是同一信托的獨(dú)一受害人。在信托關(guān)系中，受害人享遭到應(yīng)有的收益或信托財(cái)富，這是信托行為的終點(diǎn)。. 設(shè)立信托必需有合法的信托目的、確定的信托財(cái)富以及符

5、合規(guī)定要求的書面表現(xiàn)方式。 信托財(cái)富有多種方式，如有形財(cái)富，包括房屋、現(xiàn)金等；無形財(cái)富，如專利權(quán)、土地運(yùn)用權(quán)等。 在信托關(guān)系中，財(cái)富權(quán)是信托成立的前提，委托人必需享有對信托財(cái)富合法的一切權(quán)或支配權(quán)。 信托財(cái)富不屬于受托人的固有財(cái)富，也不屬于受托人對受害人的負(fù)債。受托人死亡或者依法解散、被依法吊銷、被宣告破產(chǎn)而終止時，信托財(cái)富不屬于其遺產(chǎn)或者清算財(cái)富。 . (二)信托種類 1.受托業(yè)務(wù)。這是指財(cái)富的一切人或有支配權(quán)的人為了本人或其指定的他人的利益，將資財(cái)委托給信托機(jī)構(gòu)，要求按照一定的目的進(jìn)展?fàn)I運(yùn)或處置的業(yè)務(wù)。2代理業(yè)務(wù)。這是指信托機(jī)構(gòu)根據(jù)單位和個人的授權(quán)，代辦收付、代理催收欠款和其他客戶委托代理

6、事項(xiàng)的業(yè)務(wù)。3征信、咨詢和擔(dān)保業(yè)務(wù)。這是指信托機(jī)構(gòu)為客戶進(jìn)展資信調(diào)查、提供各種經(jīng)濟(jì)信息咨詢和經(jīng)濟(jì)擔(dān)保的業(yè)務(wù)。 .4中介業(yè)務(wù)。這是指信托機(jī)構(gòu)運(yùn)營企業(yè)資產(chǎn)的重組、購并及工程融資、公司理財(cái)、財(cái)務(wù)顧問等中介業(yè)務(wù)。 此外，信托機(jī)構(gòu)可以將其一切者權(quán)益項(xiàng)下按照規(guī)定可以運(yùn)用的資金，存放于銀行或者用于同業(yè)拆放、貸款、融資租賃和投資。.三、房地產(chǎn)信托的內(nèi)容與作用 房地產(chǎn)信托是指房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)受委托人的委托，為了受害人的利益，代為管理、營運(yùn)或處置委托入托管的房地產(chǎn)及相關(guān)資財(cái)?shù)囊环N信托行為。 房地產(chǎn)信托的主要內(nèi)容有：房地產(chǎn)資金信托、房地產(chǎn)財(cái)富信托、房地產(chǎn)代理和保管以及房地產(chǎn)咨詢等內(nèi)容。 .房地產(chǎn)信托的作用一)利用房地

7、產(chǎn)信托的社會理財(cái)?shù)穆毮?，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的開展 ； (二)利用房地產(chǎn)信托的金融職能，促進(jìn)房地產(chǎn)資金的融通；(三)利用房地產(chǎn)信托的金融效力職能，對房地產(chǎn)業(yè)提供相關(guān)效力。. 四、房地產(chǎn)信托的設(shè)立和生效 房地產(chǎn)信托的設(shè)立，該當(dāng)采取書面方式。書面方式普通包括房地產(chǎn)信托合同、遺言或者法律法規(guī)規(guī)定的其他書面文件等。書面文件中該當(dāng)載明以下事項(xiàng)：1信托目的；2委托人、受托人的姓名或者稱號、住所；3受害人或者受害人范圍；4信托財(cái)富的范圍、種類及情況； 5受害人獲得信托利益的方式、方法。此外，普通還應(yīng)該載明信托期限、信托財(cái)富的管理方法、受托人的報酬、新受托人的選任方式、信托終止事由等事項(xiàng)。. 房地產(chǎn)信托采取信托合同方

8、式設(shè)立的，房地產(chǎn)信托合同簽署時，房地產(chǎn)信托成立； 房地產(chǎn)信托采取其他書面方式設(shè)立的，房地產(chǎn)信托受托人承諾信托時，房地產(chǎn)信托成立。 房地產(chǎn)信托受托人因承諾信托而獲得房地產(chǎn)信托財(cái)富，并且根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定該當(dāng)辦理登記手續(xù)的，該當(dāng)依法辦理該房地產(chǎn)信托財(cái)富信托登記，房地產(chǎn)信托才生效。 除了房地產(chǎn)信托文件另有規(guī)定的外，房地產(chǎn)信托受害人自信托生效之日起享有信托利益。 房地產(chǎn)信托書面文件簽署時，受托人尤其是房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)普通應(yīng)該與委托人簽署房地產(chǎn)信托管理、運(yùn)用、處分的風(fēng)險聲明書。. 第二節(jié) 房地產(chǎn)資金信托和其他受托業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)資金信托 房地產(chǎn)資金信托是指委托人基于對房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)的信任，將本人合法擁有的

9、資金委托給房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)按照委托人的志愿以本人的名義，為受害人的利益或者特定目的在房地產(chǎn)領(lǐng)域管理、運(yùn)用和處分的行為。. 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)辦理房地產(chǎn)資金信托業(yè)務(wù)可以根據(jù)信托文件的商定，按照委托人的志愿，單獨(dú)或者集合管理、運(yùn)用、處分信托資金。 可以采取房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)投資等方式進(jìn)展 。 房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)生的貸款利息收入、投資收益等在規(guī)定的房地產(chǎn)資金信托收益分配前可以進(jìn)展同業(yè)拆放、國債回購、銀行存款和國債投資，所產(chǎn)生的收益構(gòu)成房地產(chǎn)資金信托收益。 信托期滿，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)將信托財(cái)富(通常以資金的方式)分配給受害人或者按照委托人認(rèn)購房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品的信托資金比例將信托財(cái)富分配給受害

10、人。.二、房地產(chǎn)其他受托業(yè)務(wù)(一)房地產(chǎn)實(shí)物財(cái)富信托 房地產(chǎn)實(shí)物財(cái)富信托是指房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)以信托方式接受委托人委托的房地產(chǎn)實(shí)物，按照委托人的志愿以本人的名義，為受害人的利益或者特定目的管理、運(yùn)用和處分的行為。 包括受托代理保管、修繕房地產(chǎn)、出租房地產(chǎn)并代收租金、按期交納稅款、支付物業(yè)管理等費(fèi)用以及用多種方式協(xié)助出賣房地產(chǎn)?？梢源鸀楣芾?、運(yùn)用和處分的房地產(chǎn)包括辦公用房、商鋪、酒店賓館、廠房等商業(yè)用房和住房。 .(二)房地產(chǎn)債務(wù)信托 房地產(chǎn)債務(wù)信托是指房地產(chǎn)債務(wù)人將其所擁有的房地產(chǎn)債務(wù)委托給房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)以受托人的身份發(fā)給受害權(quán)證書，然后由委托人經(jīng)過將受害權(quán)證書轉(zhuǎn)讓給第三者等方式

11、收回資金，從而使原已固定的債務(wù)轉(zhuǎn)為流動化的資金的行為。 常用于個人住房貸款債務(wù)信托。.房地產(chǎn)金融貸款機(jī)構(gòu)為委托人將其持有的以個人為對象的住房貸款債務(wù)委托給房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)以受托人的身份發(fā)行受害權(quán)證書(證券)，獲得資金交給房地產(chǎn)金融貸款機(jī)構(gòu)，提供資金購買受害權(quán)證書者(證券投資者)作為受害人，以后由房地產(chǎn)金融貸款機(jī)構(gòu)作為最初個人住房貸款的發(fā)放人代為收取貸款本息，然后轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，再由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)按規(guī)定交付給購買受害權(quán)證書的受害者(證券投資者)。. 在這里，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)其實(shí)就是充任了資產(chǎn)證券化(個人住房貸款證券化)過程中的特殊目的機(jī)構(gòu)(SPV)，經(jīng)過信托制度，房地產(chǎn)金融貸款

12、機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)的被證券化的個人住房貸款債務(wù)資產(chǎn)成為有獨(dú)立法律位置的信托財(cái)富，在名義上歸房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)一切，脫離了房地產(chǎn)金融貸款機(jī)構(gòu)的完全控制，即使房地產(chǎn)金融貸款機(jī)構(gòu)出現(xiàn)運(yùn)營風(fēng)險也不會殃及此信托財(cái)富。同時，信托財(cái)富不同于房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)的固有財(cái)富，即使房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)遇到不測，如依法解散、被依法撤銷，或被宣告破產(chǎn)而終止時，此信托財(cái)富不屬于房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)清算財(cái)富，可以保證受害權(quán)證書的受害者(證券投資者)的受害權(quán)。 . (三)動拆遷信托 在城市舊區(qū)開發(fā)建立時，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)可以受托承當(dāng)舊區(qū)原有單位、居民動遷和原有房屋撤除任務(wù)，方便房地產(chǎn)施工單位施工。房屋動拆遷任務(wù)普通包括逐戶走訪，調(diào)查核實(shí)，確

13、定拆遷方案和安頓方案，擬訂費(fèi)用方案，懇求拆遷，簽署拆遷安頓協(xié)議，實(shí)施單位、居民搬遷和房屋設(shè)備撤除等任務(wù)。 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)與委托人(如房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)等)簽署動拆遷信托合同，在合同規(guī)定的期限內(nèi)完成動拆遷任務(wù)。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)根據(jù)動拆遷量、動拆遷難度和動拆遷費(fèi)用等與委托人商定信托報酬。 . (四)委托代建信托 這是建房單位委托房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)代理建房。建房資金由委托人在委托時一次全部付給房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)。委托代建的產(chǎn)生是由于建房單位因無力組織施工，將基建方案與資金等交給房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，委托房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)按照委托人的要求代為辦理設(shè)計(jì)、組織施工管理。房屋建成后，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)將房屋交給委托人，并向委托人收

14、取一定的委托代建費(fèi)作為信托報酬。.(五)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)托管 房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)托管是指房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)的資產(chǎn)一切者將房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)全部或部分資產(chǎn)的法人財(cái)富權(quán)以契約方式委托給房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)在一定條件和期限內(nèi)，使所委托的資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值與增值的一種信托方式。 . 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)進(jìn)展托管，首先應(yīng)對該企業(yè)進(jìn)展診斷分析，然后雙方簽署托管協(xié)議，規(guī)定托管期限。 至于信托報酬，可以商定在托管期滿假設(shè)所托管的資產(chǎn)保值，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)收取一定的資產(chǎn)保值費(fèi)；假設(shè)所托管的資產(chǎn)增值，那么收取增值額一定比例的增值費(fèi)；假設(shè)出現(xiàn)運(yùn)營虧損，那么不收取信托報酬。.(六)房地產(chǎn)投資基金業(yè)

15、務(wù)房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)可以作為投資基金或者基金管理公司的發(fā)起人從事房地產(chǎn)投資基金業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)利用其專業(yè)理財(cái)才干，管理和運(yùn)用投資基金于房地產(chǎn)領(lǐng)域，包括房地產(chǎn)證券市場和房地產(chǎn)實(shí)業(yè)市場，甚至可以思索進(jìn)入基金持有人無法直接進(jìn)入的市場尋求投資增值時機(jī)。. 第三節(jié) 房地產(chǎn)代理、征信、咨詢和擔(dān)保 一、房地產(chǎn)代理 房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)受托代為客戶辦理有關(guān)房地產(chǎn)事項(xiàng)的廣義信托業(yè)務(wù)。 它是在委托人(即被代理人)和受托人(即代理人)之間產(chǎn)生的一種法律行為和契約關(guān)系。委托人本著一定的目的，與作為代理人的房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)商訂契約，授予房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)以一定的權(quán)限，由房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)代表委托人辦理有關(guān)房地產(chǎn)事項(xiàng)。.房

16、地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的內(nèi)容主要有：(一)代理房地產(chǎn)證券業(yè)務(wù) 包括代理發(fā)行經(jīng)同意的政策性銀行房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)債券等。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)還可以代理有關(guān)證券的持有者出席股東大會或者持有者大會，行使有關(guān)表決權(quán)等。(二)代理倉庫業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)設(shè)置倉庫，承辦房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)等存放建筑資料和其他有關(guān)貨物的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)代理倉庫業(yè)務(wù)收取一定的棧租和手續(xù)費(fèi)。 (三)房地產(chǎn)業(yè)權(quán)代理 房地產(chǎn)業(yè)權(quán)代理是指房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)受房地產(chǎn)業(yè)主的委托，對涉及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)權(quán)益的各個方面進(jìn)展管理。如產(chǎn)權(quán)證件的保管與管理、戶籍資料的管理和其他涉及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)權(quán)益變動情況的管理。.二、征信、咨詢和擔(dān)保 (一)征信 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)可以接受委托，對于委托人擬進(jìn)展經(jīng)濟(jì)交往的對方(自然人、法人或者其他組織)資信情況進(jìn)展調(diào)查，如對房產(chǎn)開發(fā)者、房產(chǎn)銷售者、房產(chǎn)出租者和房產(chǎn)中介者的資信情況進(jìn)展調(diào)查，以減少或者防止在投融資、購房或者租房中的瑕疵。(二)咨詢 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)可以利用其專業(yè)人才優(yōu)勢和信息優(yōu)勢為自然人、法人或者依法成立的其他組織進(jìn)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)咨詢，如房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研討咨詢、房地產(chǎn)市場咨詢等。.(三)擔(dān)保 房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)可以利用個人和企業(yè)信譽(yù)征信系統(tǒng)，對符合一定要求的個人和房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)等