開發(fā)培訓(xùn)-財(cái)務(wù)貸款按揭-房地產(chǎn)銀行按揭貸培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)銀行按揭貸款培訓(xùn)一、住房按揭貸款概念 是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)置自用住房的貸款，貸款人在發(fā)放該項(xiàng)貸款時(shí)，借款人必須已交付規(guī)定比例的首期購(gòu)房款，并以所購(gòu)住房作抵押，在所購(gòu)住房房地產(chǎn)權(quán)證未頒發(fā)且辦妥住房抵押登記之前，由售房商提供連帶責(zé)任保證，并承擔(dān)回購(gòu)義務(wù)的一種貸款方式。 二、要選定最適合自己的還款方式目前根本上有三種個(gè)人住房貸款還款方式： 1、等額本金還款方式 等額本金還款方式比較簡(jiǎn)單。顧名思義，這種方式下，每次還款的本金還款數(shù)是一樣的。 2、等額本息還款方式 即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中，每個(gè)月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月

2、遞增、利息比重逐月遞減。這種方法是目前最為普遍，也是大局部銀行長(zhǎng)期推薦的方式。3、公積金貸款方式 是指繳存住房公積金的職工享受的貸款，國(guó)家規(guī)定，但凡繳存公積金的職工均可按公積金貸款的相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)公積金貸款。1、等額本金還款方式每月月供額=(貸款本金還款月數(shù))+(貸款本金-已歸還本金累計(jì)額)月利率每月應(yīng)還本金=貸款本金還款月數(shù)每月應(yīng)還利息=剩余本金月利率=(貸款本金-已歸還本金累計(jì)額)月利率每月月供遞減額=每月應(yīng)還本金月利率=貸款本金還款月數(shù)月利率總利息=還款月數(shù)(總貸款額月利率-月利率(總貸款額還款月數(shù))*(還款月數(shù)-1)2+總貸款額還款月數(shù))月利率=年利率12 等額本金還款的計(jì)算公式熟記月還

3、款金額ANNnR A：總貸款額 N：總還款期數(shù)10年就是120期n：已還款期數(shù)R：貸款月利率 2、等額本息還款法：每月月供額=貸款本金月利率(1月利率)還款月數(shù)(1月利率)還款月數(shù)-1每月應(yīng)還利息=貸款本金月利率(1+月利率)還款月數(shù)-(1+月利率)(還款月序號(hào)-1)(1+月利率)還款月數(shù)-1每月應(yīng)還本金=貸款本金月利率(1+月利率)(還款月序號(hào)-1)(1+月利率)還款月數(shù)-1總利息=還款月數(shù)每月月供額-貸款本金公積金貸款計(jì)算公式為貸款額度=借款人或夫妻雙方月工資總額+借款人或夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額還貸能力系數(shù)40%-借款人或夫妻雙方現(xiàn)有貸款月應(yīng)還貸額12月貸款年限。其中月工資總額

4、=公積金月繳額/單位繳存比例+個(gè)人繳存比例按房屋價(jià)格計(jì)算公式為：貸款額度=房屋價(jià)格貸款成數(shù) 個(gè)人貸款最高限額20萬(wàn)元；夫妻雙方貸款最高限額30萬(wàn)元。申請(qǐng)公積金貸款的根本流程(公積金五年以下含五年年利率4%；公積金五年以上年利率4.50% 1借款人到單位交存住房公積金的住房資金管理(分)中心提出申請(qǐng)，介紹本人情況、領(lǐng)取材料。2準(zhǔn)備齊全的文字材料，交住房資金管理(分)中心審核，包括核驗(yàn)借款申請(qǐng)表、購(gòu)房行為是否合法、核定貸款額度和期限、確定貸款擔(dān)保方式等。需要評(píng)估的貸款，由指定評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。 3初審合格，住房資金管理中心開具調(diào)查通知單，由受托銀行對(duì)借款人進(jìn)行調(diào)查，并指導(dǎo)借款人填寫有關(guān)貸款合同。調(diào)

5、查內(nèi)容包括：核實(shí)收入情況有保證的人，保證人是否具有保證資格等。4經(jīng)受銀行調(diào)查合格，受托行出具調(diào)查意見遞交住房資金管理(分)中心，由住房資金管理(分)中心審批。5審批通過(guò)，住房資金管理(分)中心簽發(fā)委托貸款通知單。銀行通知借款人辦理放貸手6借款合同生效，住房資金管理(分)中心將資金劃入委托貸款基金賬戶，再由受托行將資金劃入 開發(fā)商賬戶。7借款人按照規(guī)定的方式按時(shí)歸還借款。8借款人還清貸款本息，借款合同和有關(guān)擔(dān)保解除，有關(guān)憑證返還借款人(抵押人或出質(zhì)人) 申請(qǐng)商業(yè)貸款的根本流程首套房：首付三成，基準(zhǔn)利率6.55%；二套房：首付六成，基準(zhǔn)利率的1.1倍7.205%；三套房，停貸。 1、購(gòu)房人與公司簽

6、訂的?馬鞍山市商品房預(yù)現(xiàn)售房買賣合同?、30%商業(yè)50%以上房款收據(jù)；2、購(gòu)房人有效身份證件、婚姻狀況證明結(jié)婚證或單身證明；3、購(gòu)房人收入證明銀行提供置于售樓處、近期三個(gè)月以上銀行流水法人近期三個(gè)月以上稅票；4、其它業(yè)務(wù)一般規(guī)定1、貸款期限一般在三十年以內(nèi)，且貸款到期日原那么上不能超過(guò)借款人男65歲、女60歲的年齡。2、貸款利率執(zhí)行人民銀行的規(guī)定。如遇法定利率調(diào)整，期限為1年以內(nèi)的，執(zhí)行合同利率，不分段計(jì)息；期限為1年以上的，那么于次年初執(zhí)行新的利率。3、按揭主要還款方式分為等額本金和等額本息兩種，購(gòu)房人可自由選擇。等額本金為按月還本付息，先多后少；等額本息為按月還本付息，每月還款額不變利率調(diào)

7、整變化。住房按揭貸款流程1、工程銷售組與購(gòu)房人簽訂?商品房預(yù)現(xiàn)售房買賣合同?，根據(jù)合同要求，付清所需首付房款；2、自簽訂商品房買賣合同之日起5日內(nèi)，向房產(chǎn)交易中心市場(chǎng)所申請(qǐng)合同備案登記。3、自首付款付清之日起七日內(nèi)購(gòu)房人提供符合按揭銀行要求的資料，直接向公司合作銀行提出申請(qǐng)。具體包括：房屋買賣合同備案登記、房款收據(jù)、身份證、婚姻證明、收入證明及銀行認(rèn)為需要提供的其他資料。住房按揭貸款流程4、貸款行對(duì)購(gòu)房戶的各方面情況及手續(xù)進(jìn)行調(diào)查、審查，與符合根本條件的購(gòu)房人包括購(gòu)房人之妻辦理初步手續(xù)，具體包括借款申請(qǐng)書、共同還款聲明、承諾、談話筆錄、借款合同、借據(jù)等；隨后購(gòu)房人在貸款行開立存款賬戶或銀行卡，

8、銀行報(bào)上級(jí)行進(jìn)行審批。5、申請(qǐng)審批期限一般為7日內(nèi)。對(duì)超過(guò)該期限的，營(yíng)銷部及時(shí)與銀行對(duì)接、了解情況、解決問(wèn)題，積極協(xié)助購(gòu)房人辦妥貸款，及時(shí)與按揭銀行簽訂階段擔(dān)保手續(xù)。問(wèn)題客戶的處理1對(duì)正在申請(qǐng)階段的購(gòu)房人，由于自身原因申請(qǐng)取消按揭貸款的，自取消之日起20日內(nèi)，購(gòu)房人應(yīng)按一次性付款方式付清余款；2因銀行最終批準(zhǔn)的貸款額度未到達(dá)按揭總額時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)在銀行批復(fù)之日起10日內(nèi)補(bǔ)足余款；3購(gòu)房人由于信用、身份、還款能力等各方面自身原因，導(dǎo)致銀行按揭貸款未獲批準(zhǔn)的，出賣人不予退房。根據(jù)實(shí)際情況，首選調(diào)整貸款行另行申請(qǐng)，仍未批準(zhǔn)的，經(jīng)購(gòu)房人申請(qǐng)，可以變更購(gòu)房人，合同購(gòu)置人變更為與購(gòu)房人有家庭、親屬關(guān)系的相關(guān)

9、人員，營(yíng)銷部應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)注銷商品房買賣合同，另行簽訂合同。如購(gòu)房人不予變更合同，應(yīng)在銀行按揭貸款未獲批準(zhǔn)之日起，按照一次性付款的方式30日內(nèi)付清房款，違約按照合同相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4對(duì)于久拖不到貸款行申請(qǐng)按揭貸款的客戶，銷售人員應(yīng)建立催促機(jī)制，并將 通知記錄登記，連續(xù)三次15日內(nèi)通知仍未辦理，應(yīng)按照合同規(guī)定計(jì)收違約費(fèi)用。住房按揭貸款流程6、貸款行批準(zhǔn)購(gòu)房人借款后，公司憑進(jìn)賬單給購(gòu)房人開收款收據(jù)和發(fā)票。7、工程竣工初始登記后取得大證后，進(jìn)入抵押登記程序。以個(gè)人貸款一萬(wàn)元計(jì)算的月還款情況表以個(gè)人貸款一萬(wàn)元計(jì)算的月還款情況表以個(gè)人貸款一萬(wàn)元計(jì)算的月還款情況表以個(gè)人貸款一萬(wàn)元計(jì)算的月還款情況表以個(gè)人貸款一萬(wàn)

10、元計(jì)算的月還款情況表以個(gè)人貸款一萬(wàn)元計(jì)算的月還款情況表說(shuō)明1、貸款期限在一年以內(nèi)(含一年的貸款，實(shí)行到期本息一次性清償方法，按貸款合同約定利率執(zhí)行，不隨銀行存、貸利率調(diào)整而調(diào)整；2、貸款期限在一年以上的貸款，根據(jù)中國(guó)人民銀行規(guī)定，進(jìn)行調(diào)整。3、最終還款額以貸款銀行算出結(jié)果為準(zhǔn)。銀行認(rèn)定二套房的條件以子女名義購(gòu)房 案例：安先生名下有一套住房，夫妻倆想為正在上高中的兒子(現(xiàn)未成年)，購(gòu)置一套房留作日后結(jié)婚使用，想以兒子的名義再申請(qǐng)貸款購(gòu)房。解析：根據(jù)“國(guó)十一條中的條款，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，也就是說(shuō)未成年子女也是被劃為家庭范疇的，所以安先生家庭用兒子的名義申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)，也會(huì)按照二

11、套房政策執(zhí)行的，即需首付60%、利率上浮1.1倍。銀行認(rèn)定二套房的條件未成年有房產(chǎn)，成年后再購(gòu)房 案例：常先生父母曾在其未成年時(shí)過(guò)戶一套房產(chǎn)給他?，F(xiàn)如今常先生為了防止日后房?jī)r(jià)再上漲，想以自己的名義再貸款買一套房。 解析：像常先生這種情況，如果再貸款購(gòu)房的話，是會(huì)被認(rèn)定為二套房的，因?yàn)楦鶕?jù)目前銀行認(rèn)貸又認(rèn)房，常先生如果不出售現(xiàn)有房產(chǎn)的情況下，再貸款購(gòu)房是屬于二套房，將按照二套房的政策執(zhí)行。而如果按過(guò)去政策，未成年時(shí)的房產(chǎn)只要沒(méi)貸款，再申請(qǐng)房貸不算二套房。銀行認(rèn)定二套房的條件全款購(gòu)住房再貸款購(gòu)房 案例：丁女士名下現(xiàn)有一套住房，為之前全款購(gòu)置，因?yàn)楦改冈诶霞夷隁q已大，想在其現(xiàn)在居住的小區(qū)再買一套房來(lái)

12、接老人居住，以便照顧他們。 解析：雖然丁女士沒(méi)有貸過(guò)款，但只要是在房屋產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)中能夠查到丁女士名下有房產(chǎn)，在不賣掉且申請(qǐng)貸款的情況下，是會(huì)被認(rèn)定為二套房的。銀行認(rèn)定二套房的條件貸款買房出售后再買 案例：鄂先生2000年曾貸款購(gòu)置過(guò)一套房產(chǎn)，現(xiàn)考慮到孩子上學(xué)問(wèn)題，想將此房產(chǎn)出售后，去孩子學(xué)校附近再買一套房來(lái)居住。 解析：目前銀行對(duì)二套房認(rèn)定是“認(rèn)房又認(rèn)貸，也就是說(shuō)雖然鄂先生將這套房產(chǎn)出售后，家庭名下沒(méi)有住房，但因?yàn)槠渲坝匈J款記錄，所以之前貸款購(gòu)置的房產(chǎn)出售后，再購(gòu)置時(shí)也會(huì)被算作二套房。銀行認(rèn)定二套房的條件先商貸買房再用公積金 案例：范女士第一次貸款購(gòu)房時(shí)使用的是商業(yè)貸款。后來(lái)單位為其繳存了公積金，她想賣掉現(xiàn)在的房子用公積金貸款再購(gòu)置一套房。 解析：目前公積金貸款政策也比較嚴(yán)格，只要借款人有過(guò)貸款記錄，不管結(jié)清或出售，即便從未使用過(guò)公積金貸款，首次使用也會(huì)被算作二套房，所以，范女士如使用公積金再購(gòu)房的話，首付比例也將為60%。銀行認(rèn)定二套房的條件婚前一方有房婚后再買房 案例：關(guān)先生結(jié)婚前曾貸款購(gòu)置過(guò)一套房，現(xiàn)已與韓小姐結(jié)婚多年，想用韓小姐的名義再貸款購(gòu)置一套住房。解析：結(jié)婚后雖然戶口沒(méi)有落在一起，但是夫妻肯定在民政局有過(guò)結(jié)婚登記，而銀行在批貸時(shí)除要求借款人提供戶口本外，還會(huì)要求借款人提供婚姻狀況證明，而結(jié)了婚的夫妻不能提供單身證明