產(chǎn)品定位及戶型規(guī)劃建議PPT教案

1、金泰假日花城期產(chǎn)品定位及戶型規(guī)劃建議前言、新政發(fā)展下的西安第1頁/共50頁2010年樓市新政10年4月，國家為穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)和遏制房價(jià)過快上漲，出臺(tái)一系列調(diào)控政策。政策分別從土地、信貸、增加保障住房、增加稅種及調(diào)整稅收、加大監(jiān)管力度等方式調(diào)控。其中最為嚴(yán)厲的政策為控制投機(jī)投資購房貸款、二套房和三套房及以上、提高貸款利率政策；二套房限制政策：通過貸款政策：對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 三套房限制政策：暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；外地購房提供證明對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

2、提高貸款利率：宣布取消存量房貸的七折利率 第2頁/共50頁新政下西安樓市的整體發(fā)展截止5月底，西安市商品房累計(jì)銷售面積43198萬平方米，同比增長502，增幅較一季度回落11個(gè)百分點(diǎn)，較4月份回落13個(gè)百分點(diǎn)。 隨著新政的頻頻出臺(tái)，1-5月西安市的商品房銷售雖然還保持繼續(xù)增長的態(tài)勢，銷售價(jià)格影響不是很大，但銷售量開始下滑，購房者再次進(jìn)入了觀望氛圍。對新開樓盤有影響，也延緩了開發(fā)商對新樓盤的推出步伐。 已售樓盤出現(xiàn)來訪量大幅度下滑、成交意向弱化，觀望情緒濃厚等市場特點(diǎn)；但同時(shí)，由于市場大環(huán)境的波動(dòng)，造成大量的剛性需求積壓，在大環(huán)境持續(xù)發(fā)展的情況下，預(yù)估在明年上半年剛需會(huì)得到井噴；西安市商品房起步

3、較低，近些年市場發(fā)展速度較快，4-5月成交量環(huán)比一季度出現(xiàn)下滑，上半年成交量增幅回落，下半年市場觀望情緒加?。坏?頁/共50頁新政下西安樓市的整體發(fā)展近一年西安成交量價(jià)走勢上可以看出，09年下半年到2010年初銷量和價(jià)格持續(xù)攀升，在09年12月達(dá)到一個(gè)高峰期。從2010年4月末開始（因4月銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)有一定滯后性，反應(yīng)數(shù)據(jù)部分為3月銷售數(shù)據(jù)），國家政策大幅度調(diào)控房地產(chǎn)市場，西安整體銷售量進(jìn)入低潮期第4頁/共50頁逆市下的市場成交情況上半年西安市成交面積比成交量占比60以下8017801717.92%60-8060以下146739048.72%60-70243780-10070-80686615

4、04633.62%80-908180100-12090-1002971555012.40%100-1102579120-1509063906320.25%150-180214121414.78%180以上180-20044910292.30%200-250370250-30090300-35052350-40050400以上18合計(jì)44750100.00%逆市情況下，1-6月市場成交量最好的戶型產(chǎn)品還是以60-100平米的兩居產(chǎn)品為市場主流，其次為120-150平米三居與60平米以下小戶型；消費(fèi)的主體還是以剛性需求為市場主流，再改型客戶與投資客戶為輔，第5頁/共50頁回顧08年市場本案經(jīng)歷過一

5、次市場的大波動(dòng)，08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)離我們并不遙遠(yuǎn)，回顧08年市場波動(dòng)中本案的應(yīng)對經(jīng)驗(yàn)，為本案的未來發(fā)展找到一些借鑒：08年受到地震與經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，08年下半年西安市場也同樣出現(xiàn)了觀望、滯銷的市場局面。在09年初，市場迅速回暖，并得以大幅度報(bào)復(fù)性反彈；從08年7月到09年1月，市場經(jīng)歷了約半年左右的時(shí)間，在09年初購買的客戶多為剛性需求的積壓購買，西安市并不缺少市場消費(fèi)的主體剛性需求客戶；08年本案積壓的產(chǎn)品為二期中小戶型產(chǎn)品，經(jīng)驗(yàn)告訴我們，在09年剛性井噴的局面下，本案正是以良好的產(chǎn)品性價(jià)比滿足剛需的要求，用了近4個(gè)月的時(shí)間，迅速消化了二期的產(chǎn)品；價(jià)格上的考慮。08年市場大環(huán)境極差的局面下，降價(jià)

6、絕對不是滿足市場觀望情緒的好方法，只有保證大盤市場價(jià)格堅(jiān)挺的條件下，才能在市場好轉(zhuǎn)時(shí)第一時(shí)間滿足客戶的購買選擇；第6頁/共50頁關(guān)于本篇報(bào)告的一些思考；本次調(diào)控來勢洶洶，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)。市場現(xiàn)階段已然進(jìn)入低谷，從市場規(guī)律上看，明年市場即將出現(xiàn)反彈，4.2期產(chǎn)品面世可能面對市場反彈局面；回顧08年市場，如何順應(yīng)市場從低谷到高潮的發(fā)展，究竟以什么樣的產(chǎn)品面世，能夠在第一時(shí)間順應(yīng)市場的需求，成為本次報(bào)告的重中之重； 項(xiàng)目進(jìn)入4.2期，考慮到3.3期產(chǎn)品大戶型的調(diào)性，如何規(guī)劃產(chǎn)品符合整體項(xiàng)目發(fā)展運(yùn)營，也是本次報(bào)告集中解決的問題；第7頁/共50頁第一部分、上半年區(qū)域市場大環(huán)境分析第8頁/共50

7、頁2010年 第一季度西高新房地產(chǎn)市場特征： 2010年上半各區(qū)域成交分析： 從成交套數(shù)和均價(jià)上可以看出，城北為新興和地鐵帶動(dòng)區(qū)域，成交量保持首位。但城南和高新已然為西安價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)，價(jià)格一直保持較高水平，拉動(dòng)西安整體房地產(chǎn)發(fā)展方向。西安市場和09年末相比，價(jià)格上漲較快，平均漲幅在500-800元/，（以上數(shù)據(jù)來源易居克爾瑞研究中心）第9頁/共50頁一、高新區(qū)市場發(fā)展(1)、區(qū)域發(fā)展較為成熟，可供開發(fā)土地不斷減少；(2)、2010年上半年價(jià)格速度攀升，成交套數(shù)前三個(gè)月除二月春節(jié)原因外，銷售量均較好，尤其三月銷量達(dá)到一個(gè)頂峰（因數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)具有一定滯后性），從4月后期開始銷售陷入低潮期。（以上數(shù)據(jù)來

8、源易居克爾瑞研究中心）2010年上半年市內(nèi)區(qū)域成交比重一覽2010年上半年高新市場成交1.1、高新區(qū)近況及產(chǎn)品特點(diǎn)第10頁/共50頁二、高新區(qū)住宅市場需求特點(diǎn)分析：從購房居室比例來看，兩居和三居的銷售量達(dá)到市場總體的67%。2010年上半年市場需求仍然以剛性需求為主，以改善型、投資性需求為輔; 從購房面積上來看，80130的成交面積位列首位，高達(dá)47%左右；在區(qū)域中大戶型放量較高情況下144280的戶型去化量也有一定比例，達(dá)到28%左右。兩居和三居戶型仍是區(qū)域置業(yè)主訴求。高新區(qū)上半年普通住宅購買居室面積比例（2010.1-2010.6）（以上數(shù)據(jù)來源易居克爾瑞研究中心）第11頁/共50頁分析：

9、圖中可看出，曲江和唐延路版塊均價(jià)已在8000-12000元/，定位為較高端住宅區(qū)域。而本項(xiàng)目版塊處于兩者之間的高新CBD核心區(qū)域，成為城南房地產(chǎn)市場價(jià)值洼地，區(qū)域可開發(fā)土地少，價(jià)格有很大的上漲空間。1.2、區(qū)域市場分析第12頁/共50頁一、上半年區(qū)域市場供需對比 分析：1、因09年整體剛性需量的激增，2010年以來區(qū)域三居為市場主流供求量；2、三居放量和成交量持續(xù)走高，成交率近70%，仍有上漲趨勢；3、一居區(qū)域放量相對較少，但供需平衡。二、上半年區(qū)域戶型面積區(qū)間 供需分析：從10年上半年至今的戶型面積區(qū)間來看，二居面積主流約在70-110平米之間，三居主流面積約在140186平米之間、四居主流

10、面積約在170282平米之間；區(qū)域市場戶型供應(yīng)種類較為充足，能滿足各類購買人群的置業(yè)需求，大戶型放量明顯在2010年上半年增大。第13頁/共50頁三、市場價(jià)格分析 分析： 價(jià)格波動(dòng)：從圖表來看，上半年市場成交均價(jià)整體處于由平穩(wěn)上升轉(zhuǎn)向快速上升態(tài)勢。除4月外調(diào)控政策以后外，1-3月平均月漲幅在300元/左右。但5-6月已然出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)下滑趨勢； 價(jià)格特征：小戶型單價(jià)低、總價(jià)低；大戶型單價(jià)高、總價(jià)高。 （以上數(shù)據(jù)來源西安房地局）第14頁/共50頁 為了進(jìn)一步的了解市場，我們?nèi)Χ巳趦S馨苑、晶城秀府、裕昌太陽城、逸翠園、榮禾城市理想、高科尚都等五個(gè)本案最近的競爭項(xiàng)目加以分析，以此來分析2010年16

11、月份項(xiàng)目所在區(qū)域的市場狀態(tài)。高端項(xiàng)目：逸翠園中高端項(xiàng)目：金泰假日花城、融僑馨苑、晶城秀府中低端項(xiàng)目：裕昌太陽城、高科尚都1.3、競爭項(xiàng)目分析第15頁/共50頁1、融僑馨苑戶型面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交均價(jià)（元/）一居6436336500二居70-1103603566980三居1403603587250分析： 融僑馨苑2010年上半年所售產(chǎn)品為3期金域產(chǎn)品，至此共推出5棟樓，基本售罄；價(jià)格逐漸升高，尤其為三居140戶型需求量最大。特征： 融僑馨苑是區(qū)域市場的風(fēng)向標(biāo)，是本案近年來最大的競爭對手。從其10年上半年可以看出：（1）市場價(jià)格的飆升，拉動(dòng)整體區(qū)域價(jià)格上漲；（2）產(chǎn)品在迎合剛性需求的同時(shí)，

12、將其大戶型產(chǎn)品推向市場，獲得較好的市場反響；（3）三居等大戶型產(chǎn)品是其撬動(dòng)市場價(jià)格高漲與拉動(dòng)品牌的關(guān)鍵類產(chǎn)品；第16頁/共50頁2、裕昌太陽城戶型面積區(qū)間供應(yīng)成交均價(jià)（元/）二居951002041036400三居149.97156.762527000分析： 裕昌太陽城主打兩居產(chǎn)品，少量三居產(chǎn)品為輔，戶型較為單一； 主打性價(jià)比，價(jià)格在電子城區(qū)域較低，產(chǎn)品區(qū)域需求量高。3、晶城秀府戶型面積區(qū)間供應(yīng)成交均價(jià)（元/）一居64.0518167700二居9211350347600三居131.5942237600四居15520042227400分析： 晶城秀府09年11月作為區(qū)域新樓盤開始放量銷售，基本為板

13、式大戶型產(chǎn)品，區(qū)域認(rèn)可度高；產(chǎn)品 消化率較高，速度較快。 2010年3月推出新房源，產(chǎn)品和之前推出相仿，價(jià)格有一定上漲，受政策影響銷售情況現(xiàn)階段較為慘淡。第17頁/共50頁4、榮禾城市理想戶型面積區(qū)間供應(yīng)成交均價(jià)（元/）兩居892001887400三居132-1433002807300四居170-173108747250分析：項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢明顯，價(jià)格在政策出臺(tái)前上漲較快。項(xiàng)目開盤兩次，分別推出近150套左右房源，第一次處于市場良好期，消化較快；第二次開盤，市場政策影響較大，開盤情況不夠理想，后續(xù)消化速度持續(xù)降低，但不影響在2010下半年售罄并推出新房源局勢。5、逸翠園戶型面積區(qū)間供應(yīng)成交均價(jià)（元

14、/）三居186-196372938500四居250-282120948700LOFT34-1103002307250分析: 逸翠園從09年下半年開始銷售LOFT產(chǎn)品，在紫薇尚層基本售罄情況下，LOFT形成壟斷局面，銷售 情況良好。2010年中旬推出平層大戶型房源，銷售情況一般，主要受國家政策影響較大，且戶型較大，總房款高。第18頁/共50頁戶型面積區(qū)間供應(yīng)成交均價(jià)（元/）三居170118598050四居2609984006、高科尚都分析：高科尚都09年下半年入市，項(xiàng)目整體品質(zhì)區(qū)域內(nèi)較低；項(xiàng)目以剛性需求為銷售主體，整體均價(jià)較低，銷售情況較好，09年下半年基本售罄一期房源；此次2010年4月推出小

15、高層大戶型產(chǎn)品，提升項(xiàng)目品質(zhì)，接近區(qū)域小高層市場價(jià)格，整體樓層低，認(rèn)可度良好，但受到政策影響，不能達(dá)到快速消化。第19頁/共50頁項(xiàng)目一居二居三居四居LOFT融僑馨苑342欲昌太陽城 10110晶城秀府2161920榮禾城市理想122034逸翠園2792670高科尚都59合計(jì)51333898070區(qū)域競爭項(xiàng)目剩余放量情況分析： 2010上半年剩余放量以三居居多，因09年市場三居需求量持續(xù)增高，區(qū)域項(xiàng)目均以品牌和低密度產(chǎn)品為主訴求，但上半年市場經(jīng)歷調(diào)控后，大戶型產(chǎn)品成為滯銷產(chǎn)品，四居放量較少，消化困難度更大，反而兩居剛需產(chǎn)品成為現(xiàn)階段銷售的主力產(chǎn)品。第20頁/共50頁三、即將入市產(chǎn)品分析 項(xiàng)目層

16、數(shù)/樓號(hào)梯戶比套數(shù)面積區(qū)間價(jià)格（元/）開盤時(shí)間交房時(shí)間裕昌太陽城6#、7#2T425695-1006700元/7月2011年榮禾城市理想2#2T11未定40-7010000元/9月2012年逸翠園1#、2#6T28800LOFT：35-1107400元/9月2012年融僑馨苑40#2T425250-1307800元/7月中2011年底 分析： 今年下半年新放量住宅產(chǎn)品區(qū)域仍以兩居為主，搭配一定量三居產(chǎn)品銷售，經(jīng)過4月國家政策調(diào)控，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整較小，開發(fā)商仍對市場保持樂觀態(tài)度，房源按照原計(jì)劃推出。四、在售及未售產(chǎn)品特性：檔次內(nèi)容項(xiàng)目戶型賣點(diǎn)小區(qū)配套中高端城市理想入戶花園+花園+贈(zèng)送面積+局

17、部南北通透商業(yè)、會(huì)所、四星酒店融僑馨苑南北通透+贈(zèng)送面積會(huì)所、商業(yè)、幼兒園、小學(xué)晶城秀府用錯(cuò)層、挑空對戶型功能區(qū)域進(jìn)行劃分，動(dòng)靜分區(qū)，贈(zèng)送面積雙語幼兒園、商業(yè)、會(huì)所高端逸翠園高品質(zhì)平層大宅1-3期共享商業(yè)、會(huì)所中端裕昌太陽城部分戶型入戶花園幼兒園、商業(yè)街高科尚都無幼兒園、商業(yè)、會(huì)所、酒店分析： 區(qū)域內(nèi)競爭尤為激烈，社區(qū)檔次基本屬于中高端檔次，社區(qū)配套基本都較為齊全；第21頁/共50頁 高新區(qū)整體現(xiàn)階段已然成為西安市整體發(fā)展的增長極之一；區(qū)域發(fā)展較為成熟，整體開發(fā)量下滑，價(jià)格上漲空間大； 本區(qū)域板塊隨著高新管委會(huì)的進(jìn)駐，區(qū)域市場為高新區(qū)域發(fā)展最為快速和稀缺的區(qū)域之一，是高新區(qū)的主流增長點(diǎn)；但在4

18、月新政推出后，增長幅度有所下降；各項(xiàng)目受市場波動(dòng)較大； 剛性需求消費(fèi)表現(xiàn)明顯，二三居為市場消費(fèi)主體。政策調(diào)整后，區(qū)域受歡迎產(chǎn)品面積向偏中小戶型產(chǎn)品剛性需求發(fā)展；大戶型由于其購買客群多為投資及再置業(yè)客群，市場放量有限，后續(xù)存量大； 本區(qū)域整體銷售呈現(xiàn)兩極分化狀態(tài)，價(jià)格均在65008500元/之間，仍有上漲空間，整體價(jià)格呈現(xiàn)小戶型單價(jià)低，總價(jià)低，大戶型單價(jià)高，總價(jià)高的市場局面 預(yù)估未來市場放量以高品質(zhì)產(chǎn)品置業(yè)需求為主，開發(fā)商為促進(jìn)土地價(jià)值最大化利用，達(dá)到利潤最大化的目的，高品質(zhì)的高層低密度中大戶型成為產(chǎn)品的主流放量方向；市場研究結(jié)論 Blanke第22頁/共50頁第二部分 本案銷售情況分析 第23

19、頁/共50頁第一階段：金泰假日花城4.1期儲(chǔ)客狀況分析表：本項(xiàng)目4.1期從2010年2月27日開始儲(chǔ)客，至5月7日已儲(chǔ)客621組（其中本次推出產(chǎn)品共儲(chǔ)客480組），日平均儲(chǔ)客量達(dá)到了9組；1-4月的上客量較大；2.1 4.1期銷售情況分析 類 別 總組數(shù) 36樓、38樓A戶型（127平米）D 戶型（91平米） E戶型（92平米）C戶型（87平米）放出房源 258套 96套 54套 54套54套儲(chǔ)客合計(jì) 4802496734130 區(qū)域?qū)Ω叨水a(chǎn)品的吸納力較強(qiáng)，本案在三期寬庭闊院的市場宣傳方面造就了高端產(chǎn)品德印象，所以在儲(chǔ)客期間，三居室意向度較高；第24頁/共50頁 類 別 總組數(shù) 36樓、38樓

20、A戶型（127平米）D 戶型（91平米） E戶型（92平米）C戶型（87平米）放出房源 258套 96套 54套 54套54套實(shí)際成交 12543222040100%35%17%16%32%進(jìn)入5月，市場急轉(zhuǎn)，最終480組客戶到場房僅有233組，成功選房125組，流失355組；第二階段：金泰假日花城4.1期銷售狀況對比分析表： 由于開盤期間新政剛剛開始實(shí)施，三居客戶置業(yè)要求較高，置業(yè)需求不如剛性需求客戶強(qiáng)烈，在銷售方面產(chǎn)生了阻礙。第25頁/共50頁第三階段：金泰假日花城4.1期開盤后銷售情況分析： 4.1期5月8日開盤后至今，共銷售176套住宅。其中5月銷售15套，6月銷售4套，7月銷售23套

21、，8月銷售88套，9月銷售50套 三室共計(jì)銷售 66套；A戶型127平米銷售33套；F戶型109平米銷售21套；J戶型130平米銷售8套； 兩室共計(jì)銷售110套；B戶型94平米銷售28套；C戶型87平米銷售13套；D戶型91平米銷售19套； E戶型92平米銷售8套；G戶型88平米銷售40套，H戶型90平米銷售2套； 從4.1期開盤后成交的情況看，兩居及三居產(chǎn)品的銷售步驟較為一致，客群并未出現(xiàn)因市場低谷而產(chǎn)生的剛性需求凸顯。月份 5月 6月 7月 8月 9月 兩居（套） 815155532三居（套） 7883318第26頁/共50頁金泰假日花城4.1期銷售結(jié)論：通過對誠意金客戶意向房源梳理發(fā)現(xiàn)，

22、在市場環(huán)境好的情況下，三居儲(chǔ)客情況好于兩居，客戶對本項(xiàng)目的三居更為認(rèn)可。開盤時(shí)迫于對剛剛出臺(tái)政策的壓力，二局剛需產(chǎn)品銷售量大大高過三居產(chǎn)品； 銷售4個(gè)月以來，產(chǎn)品二居、三居產(chǎn)品去劃速率基本保持一致；三居大戶型產(chǎn)品現(xiàn)階段由于放量銷控原因，市場銷售速率有所下調(diào)；市場逐步保持理性回歸；隨著后續(xù)區(qū)域的整體市場發(fā)展，區(qū)域內(nèi)高端大戶型產(chǎn)品具備較強(qiáng)的市場消化能力，產(chǎn)品投資需求將不斷增加；第27頁/共50頁第三部分 本案發(fā)展戰(zhàn)略 第28頁/共50頁 2010年是金泰的企業(yè)發(fā)展年，金泰恒業(yè)“五盤聯(lián)動(dòng)”，現(xiàn)階段待建項(xiàng)目三個(gè)。假日花城與絲路花城都基本進(jìn)入中后期，承載著項(xiàng)目品牌輸出的主要力量。陜西省文化中心金泰怡景花

23、園金泰假日花城金泰絲路花城金泰華城 假日花城位于西安高新區(qū)中心，是現(xiàn)階段企業(yè)品牌對外展示的主要窗口，在2011年企業(yè)高速發(fā)展的過程中，品牌運(yùn)營是項(xiàng)目進(jìn)入中后期主要打造的市場任務(wù)；（一）項(xiàng)目發(fā)展背景：一、項(xiàng)目發(fā)展分析：2.3 項(xiàng)目整體發(fā)展策略第29頁/共50頁 金泰假日花城作為片區(qū)市場主要項(xiàng)目之一，現(xiàn)階段開發(fā)至中后期4.2期陶園，銷售至4.1期悅園，品質(zhì)已被市場認(rèn)可，現(xiàn)已日趨成熟。（三）項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀：（四）項(xiàng)目推廣階段： 4.1期悅園2010年推廣方向?yàn)椤敖衷荷罘绞健表?xiàng)目更多向社區(qū)文化方向發(fā)展，通過社區(qū)文化活動(dòng)表現(xiàn)，展現(xiàn)中央街院生活方式；項(xiàng)目將發(fā)展為西高新頂級(jí)高端大盤形象，打造 為“西高新，中

24、央街院生活”的居住典范；（二）項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)：第30頁/共50頁樓號(hào)面積（）建筑形態(tài)戶型結(jié)構(gòu)數(shù)量（套）數(shù)量占比4083-93點(diǎn)式高層緊湊兩居16220%41126板式小高層舒適三居607%42126板式小高層舒適三居405%4378-99點(diǎn)式高層緊湊兩居15019%44126板式小高層舒適三居607%4591-99點(diǎn)式高層舒適兩居17422%4692-112點(diǎn)板高層舒適兩居及緊湊三居16220%4.1期產(chǎn)品：剛性需求占比80% 4.2期開發(fā)階段位于4.1期剛性需求開發(fā)與3.3期樓花產(chǎn)品開發(fā)之間，承載著項(xiàng)目高段產(chǎn)品與中段產(chǎn)品之間過度；(四)地塊規(guī)劃條件：3.3期規(guī)劃產(chǎn)品（暫定）：板式大戶型產(chǎn)品居室

25、類別面積范圍三居149.88-154.2四居174.29-177.844.2期產(chǎn)品4.1期產(chǎn)品配比3.3期戶型面積第31頁/共50頁產(chǎn)品規(guī)劃4.2期項(xiàng)目已售區(qū)域項(xiàng)目未售3.3期項(xiàng)目在售4.1期突出品牌利益最大化；突出項(xiàng)目利潤最大化；產(chǎn)品高端化，銜接3.3期產(chǎn)品；定位 Orientation項(xiàng)目整體發(fā)展策略第32頁/共50頁第四部分 4.2期產(chǎn)品定位建議 第33頁/共50頁二、4.2期產(chǎn)品定位原則： 4.2期在整體項(xiàng)目之中已屬于中后期產(chǎn)品，故在產(chǎn)品定位上，應(yīng)在考慮整體開發(fā)策略的情況下，根據(jù)市場整體情況、板塊競爭情況及本案銷售情況進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，力求突破現(xiàn)有產(chǎn)品形象，獲得項(xiàng)目利潤與品牌的雙豐收；三、

26、 4.2期產(chǎn)品定位依據(jù) 以保證項(xiàng)目市場品牌高端化運(yùn)營為依據(jù) 以市場未來發(fā)展為產(chǎn)品規(guī)劃依據(jù)； 以項(xiàng)目整體運(yùn)作開發(fā)運(yùn)營策略作為4.2期產(chǎn)品規(guī)劃依據(jù) 以項(xiàng)目后續(xù)價(jià)格最大化為依據(jù) 以項(xiàng)目的整體運(yùn)營為依據(jù)；一、4.2期樓座規(guī)劃建議出發(fā)點(diǎn): 從項(xiàng)目4.2期現(xiàn)實(shí)情況考慮來說，高新區(qū)現(xiàn)階段是西安市普通住宅的增長極之一，區(qū)域內(nèi)房價(jià)位于最高點(diǎn)，項(xiàng)目現(xiàn)階段處于區(qū)域普通住宅的龍頭位置。在現(xiàn)階段市場不好，來年市場環(huán)境發(fā)生變化的大局面下，4.2期的產(chǎn)品規(guī)劃無疑成為項(xiàng)目后期能否良好持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。第34頁/共50頁三、 4.2期產(chǎn)品定位需滿足以下結(jié)論 滿足市場發(fā)展 滿足后續(xù)發(fā)展進(jìn)入項(xiàng)目中后期，利潤最大化是項(xiàng)目產(chǎn)品營造的

27、前提；必須有一部分高品質(zhì)的改善型產(chǎn)品，在市場好轉(zhuǎn)后，迅速提高產(chǎn)品價(jià)格，為后續(xù)價(jià)格上漲拉出空間； 滿足既定條件大戶型改善型高品質(zhì)產(chǎn)品具備較強(qiáng)的可行性，符合整體市場發(fā)展需求；基于容積率不允許超過現(xiàn)行報(bào)建標(biāo)準(zhǔn)的前提條件； 滿足產(chǎn)品銜接 4.2期開發(fā)階段位于4.1期剛性需求開發(fā)與3.3期樓花產(chǎn)品開發(fā)之間，承載著項(xiàng)目高段產(chǎn)品與中段產(chǎn)品之間過度 滿足品牌發(fā)展隨著本項(xiàng)目前四期的成功銷售，項(xiàng)目的品牌影響力發(fā)展到高端，自身的項(xiàng)目發(fā)展決定了我們應(yīng)該選擇做高檔住宅產(chǎn)品從而拔高整體樓盤的品質(zhì)。以達(dá)到市場銷售利潤最大化，項(xiàng)目品牌影響最大化的目的需求。本項(xiàng)目屬于高端性產(chǎn)品聚集區(qū)域，區(qū)域土地價(jià)值越來越高，開發(fā)商為促進(jìn)土地價(jià)

28、值最大化利用，達(dá)到利潤最大化的目的，高品質(zhì)的高層低密度中大戶型成為產(chǎn)品的主流放量方向；第35頁/共50頁定位 Orientation高品質(zhì)改善型居住類產(chǎn)品定位方向：第36頁/共50頁第五部分 4.2期產(chǎn)品規(guī)劃建議第37頁/共50頁4.2期產(chǎn)品規(guī)劃建議出發(fā)點(diǎn)：1、增加舒適型三四居產(chǎn)品放量，以舒適型需求為產(chǎn)品突破點(diǎn)，在市場好轉(zhuǎn)時(shí)迅速搶占市場高地，拔高市場形象，適應(yīng)品牌運(yùn)營方向，保證項(xiàng)目的區(qū)域龍頭地位；2、以改善型產(chǎn)品為價(jià)格增長點(diǎn)，為后續(xù)的產(chǎn)品推動(dòng)與品牌推動(dòng)作出準(zhǔn)備； 方案說明：（以下設(shè)計(jì)方案僅供參考，設(shè)計(jì)圖紙一切以設(shè)計(jì)院專業(yè)設(shè)計(jì)后為準(zhǔn)：） 從市場銷售的角度出發(fā)，在滿足容積率的前提下，將4.2期建筑

29、面積分配舒適型大戶型產(chǎn)品。套數(shù)上既滿足了市場形象的迅速拔升，從價(jià)格上引導(dǎo)項(xiàng)目的后續(xù)銷售，同時(shí)又滿足了項(xiàng)目品牌運(yùn)營的方向，為3.3期大戶型產(chǎn)品的拔升提出基礎(chǔ)；第38頁/共50頁48# 板式小高層16F2個(gè)單元一梯兩戶49# 板式小高層18F3個(gè)單元一梯兩戶45# 板式小高層10+1F2個(gè)單元一梯兩戶46# 板式小高層10+1F2個(gè)單元一梯兩戶43# 板式小高層10+1F2個(gè)單元一梯兩戶42# 板式小高層10+1F3個(gè)單元一梯兩戶4.2期樓座規(guī)劃建議:1、地塊北側(cè)49#、48#設(shè)置兩棟16-18層板式小高層：一梯兩戶二至三個(gè)單元戶型面積：127三室二廳二衛(wèi)戶型頂層：109三室二廳二衛(wèi)戶型2、地塊中

30、部45#、46#設(shè)置兩棟10+1的小高層：均為一梯兩戶二個(gè)單元戶型面積：170四室二廳二衛(wèi)戶型頂層：146四室二廳二衛(wèi)戶型4、地塊南部42#、43#設(shè)置兩棟10+1的小高層：43#一梯兩戶三個(gè)單元，42#一梯兩戶兩個(gè)單元戶型面積：150的三室二廳二衛(wèi)戶型頂層：130三室二廳二衛(wèi)戶型按原有報(bào)建排布方式排布第39頁/共50頁板式小高層42#約：（150*6*10）+（130*6）=9780平米板式小高層43#約：（150*4*10）+（130*4）=6520平米板式小高層45#約：（170*4*10）+(146*4)=7384平米板式小高層46#約：（170*4*10)+（146*4）=7384平

31、米板式小高層49#約：127*6*18=13716平米板式小高層48#約：127*4*16=8128平米按最大面積區(qū)間預(yù)估面積共約：52912平米預(yù)估套數(shù)為：370套4.2期產(chǎn)品面積預(yù)估127127127127127127127127127170170170170170170170170150150150150150150150150150150127第40頁/共50頁4.2期產(chǎn)品戶型配比總結(jié)注：此戶型配比及總套數(shù)僅為參考，建議以設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙配比為準(zhǔn)居室類別結(jié)構(gòu)面積統(tǒng)計(jì)預(yù)估套數(shù)（以總370量套計(jì)算）占總建面分配比例預(yù)估面積（以總量52912 計(jì)算）面積范圍() 三居3.2.215010027.1%76.9%150003.2.212717246.5%218443.2.2130102.7%1300四居4.2.21708021.7%23.1%136004.2.214682.2%1168第41頁/共50頁方法一：減少公攤，提高得房率；堅(jiān)持精密設(shè)計(jì)的原則，高效利用資源，擠出無效空間，充分提高有限面積的使用效率，讓110平方米的住宅兩房變?nèi)浚蔀槭袌鲋耸挚蔁岬漠a(chǎn)品。110平米三房兩廳融僑馨苑第42頁/共