城中村改造相關(guān)法律政策

1、城中村改造相關(guān)法律政策上主講人：許克軍律師“城中村改造”中的相關(guān)法律政策學(xué)習(xí)內(nèi)容提要一、城中村改造的后的形態(tài)變化二、城中村改造的方式三、城中村改造程序四、 土地利用要求五、拆遷安置六、相關(guān)政策七、城中村改造與新民居建設(shè)的土地政策 差異八、河北省新民居建設(shè)相關(guān)政策簡介九、國有土地上房屋征收與補償條例簡 介1一、城中村改造后的形態(tài)變化農(nóng)業(yè)戶口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口； 2.集體土地性質(zhì)變更為國有土地性質(zhì)；3.村 民委員會變更為居民委員會；4.集體企業(yè)改造為股份制企業(yè)。法律依據(jù)：第二條五項： 下列土地屬于全民所有即國家所有：（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的， 原屬于其成員集體所有的土地。2注意

2、：國務(wù)院法制辦公室、國土資源部關(guān)于對中華人民共和國土地管理法實施條 例第二條第（五）項的解釋意見各省、自治區(qū)、直轄市人民政府：根據(jù)行政法規(guī)制定程序條例第三十一條的規(guī) 定，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)對中華人民共和國土地管理法實施條例第二條第（五）項作如 下解釋一、該項規(guī)定，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地被依法征收后，其成員隨土地征收已 經(jīng)全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織剩余的少量集體土地可以依法征收為國家所 有。二、本解釋自公布之日起實施。二OO五年三月四日國法函201936號因此，二環(huán)路以內(nèi)的城中村改造依據(jù)石家莊市人民政府市政200214號關(guān)于加快 “城中村”改造的實施意見規(guī)定，城中村土地不需要辦理征收手

3、續(xù)直接轉(zhuǎn)為國有土地， 而二環(huán)路之外的村民全部農(nóng)轉(zhuǎn)非后未經(jīng)征收不可以直接轉(zhuǎn)為國有土地。3二、城中村改造的方式1.政府主導(dǎo)，由支付完成前期土地開發(fā)，然后公 開出讓土地。2.村集體自籌資金， 自行完成改造。3.開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā)，雙方合作。是目前常見的模式。三、城中村改造程序1 2制定規(guī)劃方案列入改造計劃制定改造方案3改造方案初審、會審4改造方案確定（一）制定規(guī)劃方案，根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃要求，統(tǒng)籌考慮村民安置、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展和區(qū)域功能等因素，由轄區(qū)城中村改造辦公室編制。內(nèi)容包括村莊現(xiàn)狀、拆遷 安置方案、用地規(guī)劃、建設(shè)設(shè)計方案、經(jīng)濟(jì)效益分析等。5知識拓展一一控制性詳細(xì)規(guī)劃指以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)

4、劃為依據(jù)，通過確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強 度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。具體內(nèi)容為:1、詳細(xì)規(guī)定規(guī)劃范圍內(nèi)不同使用性質(zhì)用地的界限，允許建設(shè)的建筑類型。2、規(guī)定各類地塊的控制指標(biāo)，包括建筑高度、密度、容積率、綠地率、建筑間距、后 退紅線、機動車出入口方位等。3、確定各支路的紅線位置、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高。4、工 程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界限。5、土地使用和建筑管理規(guī)定。6知識拓展容積率指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成 本在房屋中占的比例；而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的 居住小區(qū)，高

5、層住宅容積率應(yīng)不超過5,多層住宅應(yīng)不超過2,綠地率應(yīng)不低于30%容 積率=地上總建筑面積：規(guī)劃用地面積現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般而言,容積率 分為：獨立別墅為0.20.5聯(lián)排別墅為0.40.7 6層以下多層住宅為0.81.2 11層小 高層住宅為1.52.0 18層高層住宅為1.82.5 19層以上住宅為2.44.5住宅小區(qū)容積率 小于1.0的，為非普通住宅。根據(jù)石家莊市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強和改進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃 管理工作的意見（石政發(fā)201910號）規(guī)定：市區(qū)內(nèi)建設(shè)高層住宅小區(qū)應(yīng)嚴(yán)格控制 開發(fā)強度，容積率應(yīng)控制在2.5以下。8（二）改造項目由轄區(qū)政府向市城中村改

6、造辦公室提出申請，辦公室初審后，報市政府批準(zhǔn)后列入掛在年度計劃。具體手續(xù)由各村寫出書面申請報 送大變樣辦公室，由大變樣辦公室當(dāng)天將審批材料向涉及到的各部門發(fā)送城中村改造 限時審批通知單，明確內(nèi)容和時限。各審批部門收到城中村改造限時審批通知單 后，主動與城中村聯(lián)系，索要和幫助整理有關(guān)資料，出具審批意見后送達(dá)大變樣辦公室。 土地出讓手續(xù)原則上整體出讓（需要將集體土地變更為國有土地的一并上報審批），由 規(guī)劃局出具規(guī)劃條件，土地局確定出讓條件。列入改造計劃后，首先制定改造規(guī)劃方案， 由規(guī)劃部門提出規(guī)劃設(shè)計條件，再制定土地利用方案和規(guī)劃方案，報土地、規(guī)劃部門批 準(zhǔn)后作為改造基本條件。9用地規(guī)劃中，建筑面

7、積分兩部分：村民安置用地面積，綜合實際宅基地面積和 2019年12月底公安部門登記的人口數(shù)量確定。集體商業(yè)設(shè)施面積由規(guī)劃、國土部門在 保證城中村改造后村民基本收入和生活保障的基礎(chǔ)上確定。集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)營性用房， 優(yōu)先保證集體經(jīng)濟(jì)組織成員的基本生活和養(yǎng)老保險。10（三）改造方案經(jīng)轄區(qū)政府初審后，由市規(guī)劃局會同建設(shè)、土地、房管等部門會審后 實施。（四）改造方案確定后，規(guī)劃據(jù)不再審批其他項目，改造范圍內(nèi)的所有產(chǎn)權(quán)單位， 無論隸屬關(guān)系，應(yīng)服從城中村改造方案。11四、土地利用要求1、城中村改造范圍內(nèi)的土地納入全市用地計劃，除城中村改造用地外，由土地儲備機構(gòu)進(jìn)行收儲。2、城中村范圍內(nèi)的市政及公用設(shè)施用地

8、、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置村民用地、回遷安置村集體經(jīng)濟(jì)組織的商業(yè)服務(wù)及辦公設(shè)施用地，以劃撥方式供地，其 他的以公開出讓方式供地。3、鼓勵土地一級開發(fā)單位采取一級開發(fā)模式整體實施城中村改造。轄區(qū)政府商土地儲備機構(gòu)委托有實力的經(jīng)濟(jì)實體通過一級開發(fā)模式實施城中 村整體改造，先期拆遷安置和建設(shè)投資，在土地公開出讓所得中支付。出讓凈收益的90% 用于村民社會 保障和公益事業(yè)及市政基礎(chǔ)建設(shè)，剩余10%用于轄區(qū)支付組織城中村改造 工作。12（所謂一級開發(fā)模式是指由開發(fā)商受政府委托對土地進(jìn)行開發(fā)，然后再進(jìn)行出讓。 實踐中政府對土地進(jìn)行出讓的行為稱為一級市場，經(jīng)濟(jì)組織從支付手中拿地后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 的行為為二級市場）。4、土地出

9、讓方案有轄區(qū)政府、村商國土、規(guī)劃部門制定，由市國土部門商轄區(qū)政府、村組織實施。知識拓展：全地價：指政府土地出讓所得的總價，包括受讓人支付的征地和拆遷補 償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益。土地成本：主要包括征收補償費、拆遷補 償安置費、土地收購儲備補償費及相關(guān)利息土地出讓凈收益：是指土地出讓收入扣除土 地成本、政府有關(guān)費用后剩余部分13五、拆遷安置1、實行“一村一案”，由轄區(qū)城中村改造辦公室指導(dǎo)改造實施單位制定，經(jīng)村集體 經(jīng)濟(jì)組織成員全體大會或代表大會表決通過，經(jīng)轄區(qū)政府審查同意后，報市拆遷辦批準(zhǔn) 和市城中村改造辦公室備案后實施。村集體根據(jù)規(guī)劃及土地利用方案，制定具體拆遷 安置方案，每戶回

10、遷面積原則上不超過300平 方米，安置方案必須經(jīng)村全體大會或代表 大會討論通過。14對于城中村改造中符合宅基地發(fā)放條件而沒有發(fā)放的居民，可自愿在回遷區(qū)域內(nèi)按 建安工程造價購買一套住房。安置渠道三個：現(xiàn)房安置、回遷安置（每戶安置不 超過140平方米住宅一套）、貨幣補償，按照市場價上浮20%給付現(xiàn)金。2、改造應(yīng)當(dāng) 按照舊村整體拆除，優(yōu)先建設(shè)安置住宅的原則。舊村未拆除的，其他建設(shè)項目不得開工 建設(shè)。3、城中村范圍內(nèi)的道路、管網(wǎng)、路燈、綠化等設(shè)施的拆遷騰場、建設(shè)由實施單 位承擔(dān)。六、相關(guān)政策1、土地一律實行招拍掛的方式，一級開發(fā)單位沒有競得土地使用權(quán)的，除拆遷成本 外，給予10%的利潤。（拆遷成本包括

11、回遷安置用房、市政實施建設(shè)、回遷集體商業(yè)用 房、辦公用房等）2、回遷安置用房、集體商業(yè)用房、共用設(shè)施設(shè)備用房的供地方式原則上與商品房開發(fā)用地整體招標(biāo)、拍賣、掛牌公開出讓，但村里可以申請回遷 用地以劃撥方式或協(xié)議方式出讓。村民安置用房可以轉(zhuǎn)讓，但需要補繳轉(zhuǎn)讓價款1%的出 讓金。16七、城中村改造與新民居建設(shè)的土地政策差異城中村改造是石市政府于2002年開始執(zhí)行的政策；新民居建設(shè)是在2019年開始推 廣的農(nóng)村建設(shè)工程。（一）政策范圍：城中村政策適用于市內(nèi)五區(qū)、高新區(qū)及石家莊所屬市縣范圍內(nèi)被列入城中村改造計 劃的村。附件2新民居建設(shè)的政策范圍是：107.307.308國道、石閆公路兩側(cè)可視村莊， 京

12、石、石太高速兩側(cè)可視村莊，省三環(huán)路以外可視村莊，18個縣（市）駐地鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃 去以外可視村莊。17（二）周轉(zhuǎn)用地：城中村是村民的回遷安置用地，是政府直接以劃撥方式供給。新民居建設(shè)中的周轉(zhuǎn) 用地是指建新拆舊所需要的農(nóng)用地。該周轉(zhuǎn)地實行“先占后補”，即新規(guī)劃村民住宅占 用農(nóng)用地建設(shè)，待村民搬入新居后，將舊村址復(fù)墾后首先補充新占農(nóng)用地。補充比例為 1.2（三）用地方式：城中村改造村民回遷用地是劃撥方式供地，或由村集體協(xié)議出讓，其余部分為商品 房開發(fā)部分，由政府掛牌公開出讓。新民居村民安置用地直接使用集體土地，整村異地 搬遷的由政府劃撥，其余節(jié)余建設(shè)用地可復(fù)耕后轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地指標(biāo)，或按集體建設(shè)用地 流轉(zhuǎn)

13、，或征用后招拍掛出讓。18（四）拆遷依據(jù)：城中村是按照國有土地上房屋征收與補償條例， 由統(tǒng)一補償標(biāo)準(zhǔn)，可行政裁決、 強制拆遷。新民居拆遷補償是 按照土地管理法的規(guī)定，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，基本參照 國有土地補償標(biāo)準(zhǔn)，目前是由村民委員會制定、村民表決，依靠村委會與村民簽訂協(xié) 議執(zhí)行。19八、河北省新民居建設(shè)相關(guān)政策簡介（一）基本原則：1.政府引導(dǎo)，農(nóng)民自愿2.節(jié)約土地 采取“一村一議”的方式（二）用地指導(dǎo)：1.新村規(guī)劃面積原則上控制在原村址面積的三分之二以內(nèi)2.農(nóng)村居民點人均占地 面積原則上控制在120平方米以內(nèi)3.居民建筑面積每戶不宜超過250平方米4. 一戶一 宅20（三）新民居設(shè)計原則：原則上以多

14、層為主，二層疊拼為輔。建筑形式2層多層建筑密度容積率35% 0.6 35% 1.1建筑基底面積應(yīng)小于宅基地面積的70% 3.層高不宜超過3米，底層層高不應(yīng)超過 3.5 米。（四）周轉(zhuǎn)用地1.采取“先占后補”的辦法補充耕地面積為周轉(zhuǎn)用地面積的1.2倍。2.周轉(zhuǎn)用地 不屬于新增建設(shè)用地不需要繳納新增建設(shè)用地有償使用費。3.周轉(zhuǎn)用地最多不超過50 畝。4.使用年限為：34年21（五）使用周轉(zhuǎn)用地應(yīng)具備的條件1.已列入省、市新民居建設(shè)的示范村，因建新拆舊需要使用周轉(zhuǎn)用地2.示范村的建設(shè)規(guī)劃已 經(jīng)經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)擬拆遷的舊村址在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)以外。（六）周轉(zhuǎn)用地使用、歸還和“規(guī)劃銜接方案”包括以下內(nèi)容：1.

15、各示范村基本情況。村莊總?cè)丝跀?shù)，土地總面積，耕地面積，原村址占地面積；2.建新拆舊計劃。新村規(guī)劃占地面積，建筑物平面和空間布 局（層高、 戶型設(shè)計等），申請使用周轉(zhuǎn)用地面積、地類，節(jié)余出土地面積及利用計劃（復(fù)墾面積、 調(diào)劑為其它建設(shè)用地面積、擬置換到城鎮(zhèn)的建設(shè)用地位置和面積），村莊發(fā)展預(yù)留地面 積，新民居建設(shè)工程進(jìn)度安排表；22建設(shè)用地復(fù)墾方案、周轉(zhuǎn)用地歸還承諾時限等；4.標(biāo)有示范村新、舊村址和周轉(zhuǎn) 用地位置的縣級土地利用總體規(guī)劃圖及設(shè)區(qū)市或擴權(quán)縣人民政府出具的規(guī)劃銜接說明。（七）申請使用周轉(zhuǎn)用地需要報送以下材料：1.縣級國土資源局申請；2.設(shè)區(qū)市、縣級人民政府意見；3.被占地農(nóng)民的意見；4.

16、 示范村委會意見；5.周轉(zhuǎn)用地勘測定界報告和圖件；6.周轉(zhuǎn)用地使用、歸還和“規(guī)劃銜 接方案”；7.經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)的示范村村莊規(guī)劃圖；8.宅基地退地協(xié)議。23（八）開發(fā)企業(yè)參與新民居示范工程建設(shè)合作1.農(nóng)村新民居建設(shè)項目與城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地出讓地塊進(jìn)行項 目捆綁，企業(yè)通過招標(biāo)、 拍賣或掛牌方式取得新民居建設(shè)開發(fā)權(quán)和城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地使用權(quán)。2.通過新民居建 設(shè)節(jié)余出的建設(shè)用地，示范村集體可根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，實行以地入股 就地引資，發(fā)展新的產(chǎn)業(yè)項目，壯大集體經(jīng)濟(jì)。（九）支持新民居建設(shè)的信貸政策：1.信貸對象：省、市、縣三級確定的示范村及參與新民居建設(shè)的企業(yè)，2.信貸規(guī) 模：原則上不高

17、于50%（農(nóng)戶自籌資金不低于購買新居的50%）243.貸款優(yōu)惠政策：貸款利率在國家規(guī)定的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上浮動幅度原則上 不超過20%,放貸期限為：5年。（十）稅費減免：新民居建設(shè)中需要繳納的基礎(chǔ)設(shè)施配套費、電力增容費予以免除。（十一）產(chǎn)權(quán)規(guī)定：1.新民居重新核發(fā)土地使用證。2.房產(chǎn)證:列入新民居建設(shè)計劃的示范村，村民貸 款建設(shè)的房屋，準(zhǔn)予辦理房產(chǎn)證，由縣級政府按有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。附件7新民居建設(shè)用地政策30問-省國土資源廳1.新民居建設(shè)用地政策的核心內(nèi)容是什么？ 2.新民居建設(shè)用地政策的適用范圍和條件 是什么？ 3.周轉(zhuǎn)用地有什么特性?先占后補的含義是什么？ 4.周轉(zhuǎn)用地使用的面積標(biāo)準(zhǔn)

18、是 什么？ 5.周轉(zhuǎn)用地的批準(zhǔn)權(quán)限是如何規(guī)定的？ 6.周轉(zhuǎn)用地歸還標(biāo)準(zhǔn)和歸還時限是如何規(guī)定 的？ 7.哪些周轉(zhuǎn)用地需要征收?征收后采取哪種供地方式？ 8.新民居建設(shè)過程中節(jié)余的建設(shè)用地指標(biāo)如何使 用？ 9.土地置換指標(biāo)的使用數(shù)量、范圍、方向等方面有什么要求？2610. 土地置換指標(biāo)如何歸還？ 11.新民居建設(shè)中騰出的土地能否建商品房？ 12.新民居 建設(shè)周轉(zhuǎn)用地方案由誰組織編寫?如何上報？ 13.新民居建設(shè)不使用周轉(zhuǎn)用地但需要將舊村 址復(fù)墾出的土地用于置換的如何報批？ 14.縣域鎮(zhèn)村體系規(guī)劃沒有完成能否申報使用新民 居建設(shè)周轉(zhuǎn)用地？ 15.什么是土地利用總體規(guī)劃？ 16. 土地用途是如何分類的

19、？ 17.什么是 土地利用計劃和土地利用年度計劃指標(biāo)？ 18.什么是土地用途管理?農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的批準(zhǔn)權(quán)限 是如何設(shè)定的？ 19.什么是土地的節(jié)約集約利用？2720.什么是基本農(nóng)田？ 21.什么是耕地占補平衡制度？ 22.什么是土地征收？ 23. 土地 征收的批準(zhǔn)權(quán)限、程序是如何規(guī)定的？ 24.目前國家和我省對征地補償安置是如何要求的? 25.什么是農(nóng)村集體建設(shè)用地？ 26.什么是宅基地？ 27.我省申請宅基地的條件和宅基地標(biāo) 準(zhǔn)是如何掌握？ 28 .國家對宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓有哪些規(guī)定？ 29 .什么是集體 建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)？ 30.什么是土地整形理？28九、國有土地上房屋征收與補償條例簡介附件1實施時間：自2019年1月21日國務(wù)院第590號令公布之日起施行頒布目的：取代 2001年6月13日公布城市房