房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議書（圖文并茂）

1、XXXXX堡項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議書2017.02.17Part 1 產(chǎn)品定位項(xiàng)目本體及區(qū)位 SWOT分析 住宅定位 客群定位通過項(xiàng)目本體及區(qū)位情況結(jié)合市場及競品現(xiàn)狀，以客群為指向，定位產(chǎn)品。高教區(qū)體育中心商業(yè)金融文化區(qū)行政中心濱水休閑商業(yè)區(qū)文化公園東湖公園本案位于東部新區(qū)核心地段，東部板塊規(guī)劃建設(shè)：商業(yè)金融文化區(qū)、行政中心、濱水休閑商業(yè)綜合區(qū)、東湖公園、體育中心、文化公園、休閑健身走廊、生態(tài)居住區(qū)等，是承接邯鄲市未來新興產(chǎn)業(yè)、城市功能的主要空間，區(qū)域規(guī)劃長期看好回顧產(chǎn)品定位項(xiàng)目本體及定位回顧規(guī)劃新區(qū)，凈地開發(fā)地塊內(nèi)部秦皇大街叢臺東路錦河灣在建客運(yùn)總站地塊內(nèi)部在建客運(yùn)總站地塊位于秦皇大街東部，叢臺東

2、路南部，媧皇路以北，荀子大街以西；凈地開發(fā)，周邊配套較為欠缺產(chǎn)品定位項(xiàng)目本體及定位優(yōu)勢市委市政府重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目，支持力度大；邯鄲人對項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)可度高；毗鄰高鐵站、客運(yùn)中心,緊鄰聯(lián)紡路、叢臺路、站前大街，交通條件優(yōu)越；項(xiàng)目位于東部新城核心區(qū)，屬于核心商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)為數(shù)不多的住宅項(xiàng)目，區(qū)位優(yōu)勢明顯；意向宗地地勢平坦，利于快速施工、開發(fā)；地塊方正、便于規(guī)劃。劣勢基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施正在建設(shè)中尚未完善。目前人口聚集度較低。風(fēng)險村莊拆遷的不定因素?zé)o機(jī)會所在區(qū)域?yàn)槌鞘幸?guī)劃發(fā)展方向，發(fā)展空間巨大。區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品較少，競爭相對較弱回顧項(xiàng)目所處板塊位于東部核心區(qū)，政府主導(dǎo)城市重點(diǎn)發(fā)展方向，前景規(guī)劃良好，區(qū)域認(rèn)可度價值

3、高，周邊配套較為欠缺，總體來講優(yōu)勢突出，可操控性強(qiáng)。產(chǎn)品定位SWOT分析地塊住宅定位：東部新核心 品質(zhì)住宅回顧經(jīng)過前期的深入研究，從地段、品牌、園林、建筑等多方面進(jìn)行研究，提煉項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)，最終得出本案的定位產(chǎn)品定位住宅定位高開區(qū)40%叢臺區(qū)30%本項(xiàng)目邯山區(qū)14%復(fù)興區(qū)7%邯鄲縣館陶臨漳9%其他縣榮盛觀邸項(xiàng)目位于本案東側(cè)，通過對重點(diǎn)競品項(xiàng)目榮盛官邸項(xiàng)目成交客戶分析，我們認(rèn)為本案客戶以高開區(qū)，叢臺區(qū)為主，其它區(qū)域總體約占30%比例。回顧產(chǎn)品定位客群定位次主力客群-財富成長家庭：為改善居住環(huán)境的客群主力客群- 白領(lǐng)菁英一族：公司白領(lǐng)、買房結(jié)婚或首次改善年輕客群次主力客群- 城市新銳:首次置業(yè)，

4、父母贊助次主力客群- 財富階層:擁有一定財富積累的有品位的高端群體覆蓋全城網(wǎng)聚四類客群回顧通過內(nèi)部客戶樣本的分析，從事職業(yè)、年齡、購房需求、年收入等多維度研究，我們得出我們的客戶群體產(chǎn)品定位客群定位1、本區(qū)域市場關(guān)注度高，潛力大，供需兩旺，已開發(fā)項(xiàng)目均取得不錯的銷售業(yè)績2、榮盛、美的、隆基泰和等品牌開發(fā)商的進(jìn)入將本區(qū)域的市場熱度推向高點(diǎn)3、產(chǎn)品方面100-120去化速度快，屬于“炙手可熱”的市場寵兒。中高端住宅中120-140舒適型三居成為改善型客群青睞的主力產(chǎn)品。160-200之間的產(chǎn)品擁有少量需求，200平面以上戶型滯銷.4、市場價格方面從5500-7000，存在較大價格差距，考慮到榮盛已

5、為本區(qū)域樹立價格標(biāo)桿，同時對比后續(xù)開發(fā)的美的及隆基泰和項(xiàng)目，本案擁有位置和成本上的雙重優(yōu)勢，銷售前景相對樂觀。總結(jié)本案所處區(qū)域板塊，眾多品牌房企競相入住，區(qū)域認(rèn)可度較高，市場的熱度向東部新區(qū)轉(zhuǎn)移，產(chǎn)品以改善性需求為主，競品銷售情況取得不俗的業(yè)績。產(chǎn)品定位市場總結(jié)產(chǎn)品定位產(chǎn)品規(guī)劃目標(biāo)品牌目標(biāo)、企業(yè)目標(biāo)借助本案產(chǎn)品推售的契機(jī)，迅速形成市場影響力及樹立新形象，一炮而紅，從而奠定榮科品牌基礎(chǔ)。產(chǎn)品塑造目標(biāo)區(qū)別傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，打造差異化產(chǎn)品，塑造具有濃烈榮科色彩印象的產(chǎn)品，填補(bǔ)市場空白，具體營銷目標(biāo)通過對環(huán)境的塑造，提升購房者的體驗(yàn)，產(chǎn)生消費(fèi)沖動，產(chǎn)品力效應(yīng)最大化。思考1）項(xiàng)目本體：凈地開發(fā)，配套較為欠缺

6、2）項(xiàng)目區(qū)位：邯鄲最具升值潛力的核心區(qū)域3）SWOT分析：競爭優(yōu)勢明顯，可操作性強(qiáng)4）產(chǎn)品定位：東部新核心，品質(zhì)住宅5）客群定位：高開區(qū)、叢臺區(qū)客戶為重點(diǎn)客戶，改善性需求為主問題導(dǎo)出1、建筑風(fēng)格如何打造？2、景觀園林如何演繹？3、售樓處如何設(shè)置？4、示范區(qū)如何完美呈現(xiàn)？基于本案的定位，在競爭市場下，在兼顧成本及市場需求情況下，產(chǎn)品力發(fā)揮最大化，我們要打造什么樣的產(chǎn)品？Part 2 規(guī)劃建議建筑風(fēng)格建議 景觀園林建議 售樓處設(shè)置建議 示范區(qū)建議綜合考慮產(chǎn)品成本把控、銷售去化速度與溢價等，結(jié)合客戶喜好，提出建議建筑風(fēng)格建議競品研究-東尚名筑東尚名筑占地面積約3.3萬總建筑面積10.79萬結(jié)構(gòu)形式小

7、高層、高層公攤率20-25%容 積 率2.49綠 化 率35%總戶數(shù)683一期戶數(shù)683開盤時間預(yù)計2016年8月交房時間2018年底規(guī)劃形態(tài)整體規(guī)劃6東住宅，北側(cè)2東25層高層，南側(cè)4東17層小高層。采用圍合式設(shè)計。建筑風(fēng)格新中式與賴特相結(jié)合主力戶型120-130三室項(xiàng)目地址荀子大街以東、新區(qū)經(jīng)一街以北開發(fā)商邯鄲東尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬浩紅璽城占地面積5.58萬總建筑面積18.33萬結(jié)構(gòu)形式17層小高層、24層高層公攤率20%容 積 率2.5綠 化 率39總戶數(shù)約900套一期戶數(shù)638開盤時間7月交房時間18年底規(guī)劃形態(tài)項(xiàng)目規(guī)劃10棟小高層住宅，采用圍合式設(shè)計，1-3號樓為24層，4-10號

8、樓為17層小高層建筑風(fēng)格Art deco主力戶型118-138三室項(xiàng)目地址叢臺路與廉頗大街交叉口東北角開發(fā)商河北萬浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6#2#3#4#5#1#7#8#9#10#建筑風(fēng)格建議競品研究-萬浩紅璽城榮盛官邸占地面積約8.8萬總建筑面積34.7萬結(jié)構(gòu)形式高層公攤率20-25%容 積 率3.0綠 化 率35%總戶數(shù)1725一期戶數(shù)858開盤時間2016年6月25日交房時間2018年底規(guī)劃形態(tài)整體規(guī)劃6東住宅，北側(cè)2東25層高層，南側(cè)4東17層小高層。采用圍合式設(shè)計。建筑風(fēng)格法式風(fēng)格主力戶型120-140三室項(xiàng)目地址荀子大街以東、叢臺路以南開發(fā)商榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司建筑風(fēng)格建議競品研

9、究-榮盛官邸新亞洲建筑風(fēng)格目前國際建筑界極受推崇的一種理念。主張以具有濃厚地域特色的傳統(tǒng)文化為根基，融入現(xiàn)代西方文化，在更加關(guān)注現(xiàn)代生活的舒適性的同時，亦讓亞洲優(yōu)秀傳統(tǒng)文化得以傳承和發(fā)揚(yáng)。建筑風(fēng)格建議新亞洲風(fēng)格本案建議選用該風(fēng)格的三大理由：1、世界上最為流行的建筑風(fēng)格之一；2、美觀的同時，兼顧了建筑成本的節(jié)約；3、建筑風(fēng)格獨(dú)樹一幟，眼前一亮；平和、平靜、充滿禪意建筑風(fēng)格建議新亞洲風(fēng)格本案建議建筑風(fēng)格建議新亞洲風(fēng)格本案建議和諧、宜居、內(nèi)斂的詩意生活的江南園林景觀園林風(fēng)格建議競品研究-榮盛官邸景觀園林風(fēng)格建議競品研究-東尚名筑景觀園林風(fēng)格建議案例借鑒-萬科金域藍(lán)灣差異化的打造，邯鄲首家泰式皇家風(fēng)格

10、園林，景觀水池、五重景觀園林、泰式元素雕塑等，濃郁的異國風(fēng)情，給大眾帶來眼前一亮的觀感景觀園林風(fēng)格建議泰式風(fēng)情園林-本案建議景觀園林風(fēng)格建議泰式風(fēng)情園林-本案建議售樓處主入口，設(shè)置景觀水池，迎賓墻，水池兩側(cè)鋪設(shè)石材鋪裝路，靈氣十足，增強(qiáng)質(zhì)感售樓處設(shè)置建議外圍設(shè)置-本案建議商業(yè)包裝高端社區(qū)強(qiáng)有力的展示目的 為客戶營造高端的商業(yè)氛圍，通過對項(xiàng)目外圍商業(yè)的包裝大大提升碧桂園高端項(xiàng)目的昭示性方式 將沿街底商進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)包裝、增加一些景觀小品和花池，并設(shè)置休閑桌椅、遮陽傘等可供客戶休閑休憩的設(shè)施；售樓處設(shè)置建議外圍設(shè)置-本案建議專屬大道業(yè)主回家的儀仗隊目的 為客戶營造專屬感，親切感及尊貴感方式 將路兩

11、側(cè)的燈桿掛旗、增加一些雕塑小品和花池，通往售樓處的路面畫上專屬停車位 。售樓處設(shè)置建議外圍設(shè)置-本案建議Logo墻區(qū)位沙盤財務(wù)室VIP室洽談區(qū)VIP室沙盤水吧接待臺貸款咨詢區(qū)1）接待臺2）區(qū)域沙盤3）沙盤4）洽談區(qū)LED大屏銷售辦公室售樓處設(shè)置建議內(nèi)部設(shè)置-本案建議1）水吧臺2）貸款咨詢區(qū)3）財務(wù)室4）vip室Logo墻區(qū)位沙盤財務(wù)室VIP室洽談區(qū)VIP室沙盤水吧接待臺貸款咨詢區(qū)LED大屏銷售辦公室售樓處設(shè)置建議內(nèi)部設(shè)置-本案建議參觀動線：進(jìn)入銷售中心引導(dǎo)區(qū)（logo墻） 接待臺區(qū)域沙盤沙盤洽談區(qū)離開銷售大廳Logo墻區(qū)位沙盤財務(wù)室VIP室洽談區(qū)VIP室沙盤水吧接待臺貸款咨詢區(qū)LED大屏銷售辦

12、公室售樓處設(shè)置建議動線設(shè)置-本案建議氛圍設(shè)置-本案建議售樓處設(shè)置建議展示道具：案場設(shè)置-本案建議售樓處設(shè)置建議案場設(shè)置-本案建議售樓處設(shè)置建議營銷中心金屬字玫瑰金不銹鋼字+內(nèi)打燈透光在售樓處上方增加項(xiàng)目名稱玫瑰金不銹鋼字并且搭配內(nèi)打燈等，增加營銷中心昭示性售樓處外立面亮化 售樓處外立面亮化 在外立面增加燈帶、部分射燈等，夜晚增加昭示性。案場設(shè)置-本案建議售樓處設(shè)置建議建議采用黑色亞克力制作，結(jié)合激光切割技術(shù)，外加對路網(wǎng)LED燈光編程技術(shù)，塑造現(xiàn)代科技的視覺效果，三層板疊加制作，營造立體效果，用發(fā)光透視效果展示周邊環(huán)境；制作范圍：項(xiàng)目周邊10公里半徑內(nèi)的配圖展示；材質(zhì)、燈光：采用進(jìn)口亞克力玻璃制

13、作，采用激光機(jī)雕刻出區(qū)域模型上面的路網(wǎng)、建筑、文字等，并在鏡面玻璃反面噴漆及安裝不同顏色LED燈光來制作；重點(diǎn)表現(xiàn)：A、交通軌道；B、生活配套；C、環(huán)境優(yōu)勢等；沙盤設(shè)置-本案建議售樓處設(shè)置建議燈光效果：樓體內(nèi)設(shè)計萬家燈火燈光效果，用淺黃暖光、白光等色調(diào)的LED燈有選擇性地分布在不同樓體內(nèi)；水系水景：采用進(jìn)口仿真水制作；商業(yè)街的燈光應(yīng)保持絢麗，通過商業(yè)街小品擺設(shè)、戶外構(gòu)建、人物的設(shè)置及商鋪內(nèi)柜臺擺設(shè)，營造濃厚的商業(yè)氣氛； 樓宇上方均需設(shè)置發(fā)光字牌，標(biāo)識樓棟號，苑區(qū)設(shè)置發(fā)光字牌，標(biāo)識苑區(qū)名稱；根據(jù)當(dāng)?shù)刂参锾匦?，設(shè)置層次分明的園林景觀，渲染當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c(diǎn)，整體打造高端社區(qū)環(huán)境；模型盤面空白處需增設(shè)制作

14、溫馨提示標(biāo)牌，以標(biāo)明本模型僅供參考。作為要約邀請，以“提示”方式做免責(zé)；沙盤設(shè)置-本案建議售樓處設(shè)置建議示范區(qū)建議示范區(qū)大門設(shè)置-本案建議大門示范區(qū)建議示范區(qū)LOGO墻設(shè)置-本案建議Logo墻示范區(qū)建議示范區(qū)景觀設(shè)置-本案建議泰式風(fēng)情園林三大主題：一是以水為主題的蝶形泳池，不規(guī)則的造型宛如一顆翡翠，營造出隨意、放松的休閑氛圍，配以亞熱帶名貴樹木，是業(yè)主最佳的運(yùn)動休閑選擇；二是以運(yùn)動為主題的廣場，“運(yùn)動不應(yīng)是在健身房，而是要回歸自然”，將各種運(yùn)動設(shè)施融入原生態(tài)園林里，使住戶在運(yùn)動的同時能呼吸原生態(tài)的大氧吧，有“在森林里做運(yùn)動”的感覺。三是以休閑為主題的綠地廣場，是一個心情放飛的地方，由草坪、景觀步道，休閑桌椅組成。示范區(qū)建議示范區(qū)景觀設(shè)置-本案建議在板房入口設(shè)置區(qū)位示意圖，方便銷售在此亦可解釋交通區(qū)位優(yōu)勢。板房過道設(shè)置綠植墻，天花紫色紗幔，地上淺藍(lán)色，再配合盤載堆頭，使整體色彩鮮明，活躍主題。示范區(qū)建議板房通道設(shè)置-本案建議臨建板房空白墻身裝飾示范區(qū)建議臨建樣板房設(shè)置-本案建議建議：選擇3套主力戶型做臨時樣板間展示現(xiàn)代簡約風(fēng)格-112戶型現(xiàn)代奢華+中式元素-139戶型歐式奢華風(fēng)格-172戶型示范區(qū)建議樣板房設(shè)置-本案建議現(xiàn)代簡約風(fēng)