山東淄博周村區(qū)某商業(yè)地塊項目可行性研究報告_secret

1、PAGE PAGE 17周村“*商城”地塊項目可行性研究報告項目所在地初步市場調(diào)查宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析經(jīng)濟發(fā)展狀況：周村區(qū)國民經(jīng)濟綜合實力2003年得到進一步增強，上年度跨入全省30經(jīng)濟強區(qū)縣行列，全區(qū)地方國內(nèi)生產(chǎn)總值完成830071萬元,按可比價格計算，比上年增長18.3%。產(chǎn)業(yè)格局日趨合理，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了良好的基礎。居民收入繼續(xù)增加，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7850元，全年社會消費品零售總額達294650萬元，比上年增長13.6%,人均消費品零售額達到9430元,列全市第二位。產(chǎn)業(yè)特色：自古以來，周村即為商業(yè)重鎮(zhèn)，古有“*村，旱碼頭”之美名，今年更是周村開埠百年。并被譽

2、為“中國絲綢之鄉(xiāng)”。近年來，周村的物流市場雖被新近興起的其他批發(fā)市場分流了部分客流，可物流批發(fā)業(yè)仍為周村區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的一大動力。據(jù)可靠資料統(tǒng)計，截止到2003年底，全區(qū)共有各類市場48處，其中：生產(chǎn)資料市場7處，生產(chǎn)要素市場1處，消費品市場40處。把全區(qū)市場按銷售范圍可劃分為商品以本地消費為主的內(nèi)銷型市場和以紡織大世界、沙發(fā)、金屬板材、建陶和花卉市場為代表的商品以外地消費為主的外銷型市場。其中外銷型市場與全國20多個省市、自治區(qū)有商品貿(mào)易來往，紡織品、沙發(fā)家具、小商品等上千種產(chǎn)品輻射全國30多個省、市、地區(qū)，有的產(chǎn)品還遠銷國外等。政策環(huán)境：房改政策促進了區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展地理交通環(huán)境：地處魯中，

3、位于淄博西部，東與淄博政府所在地張店相接，距城區(qū)18公里。濱博高度、309國道、膠濟鐵路橫穿境內(nèi)，交通便捷。城市建設：改革開放以來，特別是“九五”以來，周村區(qū)城市化進程不斷加快，城市建成區(qū)面積由1995年的15平方公里發(fā)展到現(xiàn)在的19.7平方公里，城市人口由12.4萬人增加到15.9萬人，城市化水平由41.42%發(fā)展到50.97%；園林綠地面積達到691.33公頃，建成區(qū)綠化覆蓋率達到36.20%，人均占有公共綠地達到13.32平方米；人均居住面積28.90平方米； 房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展狀況：房地產(chǎn)開發(fā)處于初級階段。供應量和需求量均不旺盛。外地人常駐人口較少，商品房主要為本地消費。商品房價格較低，

4、最高均價1800左右，平均1500元/平米左右。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模以中小型項目為主，產(chǎn)品設計呈中低檔水平。物業(yè)管理水平不到位，不重視社區(qū)文化，物業(yè)管理費0.2元/平米/月左右商業(yè)格局：古傳統(tǒng)商業(yè)中心：周村古商業(yè)城位于周村城區(qū)中部，占地 17 公頃，由大街、絲市街、銀子市街、綢市街等古商業(yè)街區(qū)組成，現(xiàn)為市級文物保護單位，省級優(yōu)秀歷史建筑、省重點旅游開發(fā)項目。古商業(yè)城的主要街道又叫大街，是周村最大、最古老的一條商業(yè)街，全長 400 米。近如青島、濟南，遠至北京、天津、上海、廣州的商號，都與這里發(fā)生了頻繁的生意聯(lián)系，大街商業(yè)的發(fā)展進入了鼎盛時期，諺云：“大街不大，日進斗金”?，F(xiàn)在商業(yè)中心：隨著城市的發(fā)展

5、，新城區(qū)的興建，周村區(qū)商業(yè)中心逐步向東發(fā)展，現(xiàn)初步行成以東街商業(yè)步行街為軸線，以利群超市為核心，四橫四縱的商業(yè)格局。前幾年，周村商業(yè)中心匯集在金橋商廈，北方絲綢城、北方布批城所形成的商圈內(nèi)。自從北側利群超市開業(yè)，帶動了周邊商業(yè)的發(fā)展，并吸引了部分國內(nèi)中檔服裝品牌進駐，較原來南側步行街提升了一個檔次，吸引了大量人流的涌入，目前這一區(qū)域已經(jīng)成為周村最繁華的商業(yè)區(qū)。現(xiàn)有商業(yè)街二層沿街商鋪銷售價格為4500元/平米左右。租金雙層平均1.50元/平米/天左右。房地產(chǎn)市場發(fā)展預測：隨著商品房貨幣化政策的深入貫徹，商品房需求的不斷增加，周村區(qū)房地產(chǎn)市場必將面臨一次較大的變革。商品房品質有所增加，規(guī)模放大，注

6、重居住文化的營造，商品房價格合理上揚。項目所在地塊分析項目地段描述：地塊位置：該地塊位于周村區(qū)*路，地塊北臨游樂園，東臨周村公園，西臨東門商業(yè)街（步行街）。地塊現(xiàn)狀：目前該地塊主要為“*商城”營業(yè)房，東北位置為一幢5單元5層的居民住宅。（地塊尺寸見下圖）35米21米24米現(xiàn) 有 居 民 樓* * 商 城96米136米地塊及周邊使用情況： 目前，*商城內(nèi)共有業(yè)戶220戶，主要經(jīng)營服裝、鞋帽、玩具、禮品等百貨，商品檔次較低。調(diào)查兩天觀察業(yè)主生意一般，可能與不是周末有關。商城內(nèi)門面房租金從0.90元/天平米 2.80元/天平米不等，商城內(nèi)業(yè)主均是租賃經(jīng)營，不對外銷售。 周村東門步行街是周村區(qū)近年新起

7、用的商業(yè)街，目前已經(jīng)成為周村區(qū)最繁華的商業(yè)中心，周村利群就在步行街北部。在步行街周圍分布著精品商廈、金橋商廈和金谷大廈，位列山東十大專業(yè)市場的紡織大世界也位于步行街的中段。步行街門面房平均日租金達到1.00 3.00元右。地塊附近區(qū)域：在*路周圍分別是絲綢路、東門路，分布有解放軍148醫(yī)院、淄博商廈周村店、*旅館、周村老街等，另外還有小學、初中及專業(yè)學校，生活條件十分便捷。項目SWOT分析優(yōu)勢：處于目前周村最繁華的商業(yè)地帶項目現(xiàn)有的商業(yè)氛圍已經(jīng)逐漸成熟地塊現(xiàn)有業(yè)主均是租賃經(jīng)營，土地使用權歸原開發(fā)單位的省公司所有周邊無直接的產(chǎn)品競爭對手開發(fā)商的品牌優(yōu)勢緊鄰周村唯一的開放式公園周村公園人流量有保障

8、劣勢：項目所處的*路僅四車道，交通情況將是項目的一大局限。如銀座，大福源等對交通車流要求均較高。項目已經(jīng)在規(guī)劃的商業(yè)街之外項目地塊狹長進深短、開間大，不利于操作大型的綜合類商場。項目目前為批發(fā)性質小商品城，拆遷難度較大(銀座城市廣場項目因華夏小商品城拆遷難度太大最終流產(chǎn))機會：周村缺少真正意義上的購物綜合體，市場需求強烈當?shù)貙π蜗蠓召徫锃h(huán)境等俱佳的商業(yè)品牌認知度極高利群超市僅約不足6000平米，但經(jīng)營狀況遠好于規(guī)模較大的精品商廈、金谷商城金橋商城等商場當?shù)厣袩o規(guī)模較大的標志性，領頭羊式的商業(yè)項目出現(xiàn)，我項目可填補這一空白。周村現(xiàn)有的物業(yè)基本上都是租賃使用，有潛在自用需求周村投資型項目供應量極

9、少，會有部分投資需求周村近年新上住宅項目都距中心商業(yè)區(qū)較遠，在商業(yè)中心的經(jīng)營者會有一定量的小戶型住宅需求?！鞍倌昀辖帧敝匦麻_街等舉措，使周村旅游市場前景開始繁榮，可以確定項目的商業(yè)標志地位，同時，周村的外向型消費會越來越大，在未來幾年將呈加速增長勢態(tài)。威脅：周村本地的消費水平明顯較低，來自于周邊商業(yè)項目的競爭威脅項目總體策劃思路由于周村自古以來商業(yè)重鎮(zhèn)的地位，所以，周村是一個典型的貿(mào)易性質的城市。但是，目前周村的商業(yè)發(fā)展水平不高，人流、檔次和生意最好的只是一超市，這是與一個城市的發(fā)展很不協(xié)調(diào)的。商業(yè)的發(fā)展跟不上城市發(fā)展的速度，就必然要有一個能帶動城市消費時尚的商業(yè)載體出現(xiàn)。像在張店有銀座，臨淄

10、有利群一樣，周村也勢必需要一個領頭羊式的商業(yè)建筑。所以，本案不單只應滿足于一個常規(guī)性的物業(yè)，而是要達到具代表性的境界，使本案成為周村乃至全市的商業(yè)業(yè)態(tài)標志性物業(yè)。另外，由于周村整體規(guī)劃在向張店靠攏，近年來大部分的住宅項目都向東向北移動。由于受周村地域和人口的限制，雖然住宅群開始在外圍建設，但緩慢的發(fā)展速度不能使商業(yè)設施現(xiàn)在也開始在外圍建設。正是由于這樣的條件限制，在外面買了房子的市民生活很不方便，而在商業(yè)中心經(jīng)營的業(yè)主也急需處于商業(yè)中心的住宅項目出現(xiàn)。因此，對于本項目的整體策劃有以下兩點重要思路成為周村區(qū)的商業(yè)旗艦滿足中心商業(yè)區(qū)的居住需求由于周村與張店城區(qū)相距較近，一些有重要需求的鉤購物活動都

11、會在張店進行，因此，項目在定位上不要求是高檔商業(yè)或者專業(yè)市場。在確定項目的總體策劃思路之后，要以“適合”為主要推廣方針。既然顯示出項目在周村的領頭地位，又要使項目能夠為大多數(shù)客戶所接受。這就要求我們在策劃上還要注意以下幾點：滿足廣大市民的日常購物需求。使客戶能夠享受到方便、快捷和一站式服務。提升周村整體的購物環(huán)境，引領消費時尚。改變現(xiàn)有的居民居住環(huán)境，使周村市民能夠享受到現(xiàn)代化的居住品位。目標客戶定位本項目的目標客戶，可分為隱性目標客戶群和顯性目標客戶群顯性目標客戶群由于受項目在外在形象、商業(yè)氛圍、大量人流量、巨大的升值空間等先決條件所吸引購買或租賃本案來經(jīng)營的大大小小的各類型商家投資者。由于

12、項目在戶型、外觀、配套設施、物業(yè)管理等領先于現(xiàn)有各住宅項目的優(yōu)勢以及所處的中心商業(yè)區(qū)的地段而吸引的購買者。隱性目標客戶群被商場本身的氛圍與形象及貨品的數(shù)量豐富與否、獨特與否吸引而來的人流類型而提出的。1、目標客戶群描述：顯性目標客戶群：主力店，較大面積供給一個大型連鎖店經(jīng)營者百貨、飲食、娛樂及私人業(yè)主居住需求者投資者隱性目標客戶群本案對顧客要求有廣泛適應性（男女老少皆宜）本案對顧客要求有強烈的吸引力本案具有獨特的親和力（絕大多數(shù)來過的人流都作為回頭客）本案具有的超常規(guī)的綜合性（可玩、可吃、可住、可看、可買）本案具有前衛(wèi)的獨特品位（吸引周邊年青和有錢、有品位一族）隱性客戶群的多少是關系到顯性客戶

13、進入項目的前提和基礎。因此我們要達到的目的是使來過本案的人都能成為回頭客，熟客，并給以口碑宣傳。顯性客戶群分析：新興的大型綜合性商場運作通常設一家主力店，作為吸入人流，從而達到更多商家進駐的目的。在商場中進駐餐飲業(yè)，亦是新推盤商場日益興起的做法，以豐富精神和時間消費。另外，還可在商場中引入娛樂業(yè)，豐富商場的消費類型。2、目標客戶群需求分析：隱性目標客戶本案對隱性目標客戶群的吸引力的前景是本案招商順利與否的一個前提與基礎，本案產(chǎn)品設計主要應照顧和貼近滿足基本消費者的需求，其需求分析如下：其所需的是一個大型的，新穎的集購物、休閑、娛樂為一體的大型場所其需求的也形成一種文化氛圍，可以感受現(xiàn)代的消費文

14、化和濃厚時尚特色及地方特色。顯性目標客戶：一個易聚集人氣，各項功能完善檔次較高的物業(yè)一個價格性能比較合理的物業(yè)一個超常規(guī)的新穎物業(yè)一個可以看得到升值空間的物業(yè)一個舒適、方便的居住物業(yè)產(chǎn)品定位項目的策劃思路和客戶定位決定了項目是一個集居住、購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的綜合類商住項目。項目可分為商業(yè)和住宅兩大部分。由于受項目地塊形狀的限制，本地塊不易做綜合類百貨店，因此，商業(yè)部分應為像家樂福之類的購物中心。結合目前周村的物業(yè)發(fā)展水平，暫定整個項目為16層，商業(yè)部分為項目13層，住宅部分為416層?？傮w規(guī)劃見下簡圖：3層商鋪13層商鋪416層住宅商業(yè)部分功能劃分：1、一層：單層面積7500平米左右

15、的商鋪 商鋪 入口 扶梯2、二至三層為超市賣場 商鋪 超市 扶梯3、由于項目左邊地塊進深大，不適合做高，因此建議將三樓樓頂做屋頂停車場。住宅部分：由于周村現(xiàn)有住宅產(chǎn)品均為多層建筑，因此，本項目住宅可做小高層（或者高層）。由于住宅部分進深達到45米，建議作成一梯5戶。同時戶型盡量以50110平米為主力戶型。（另外需要進行住宅需求調(diào)查）項目價格預估項目周圍商鋪租金情況：（附租金變化表）本區(qū)域商鋪現(xiàn)在每平米每天的租金為0.60元 2.00元，利群周圍每平米每天的租金為0.80元 2.80元，考慮到項目開發(fā)后的上漲因素，項目實際使用的租金應平均每平米每天在1.80元，所以，項目一層的建議銷售平均價應為

16、6500元左右。目前周村住宅均為多層，銷售價格在14001800。我項目位于市商業(yè)中心，因此，保守預估，我公司建議小高層住宅的銷售均價在1900元/平米左右。項目總體均價約為2520元/平米開發(fā)模式由于項目整體體量不大，建議一次性整體開發(fā)。優(yōu)勢：整體物業(yè)形象好，產(chǎn)品影響力大，易形成口碑宣傳可充分展示開發(fā)商實力，提高客戶信心度，從而促進銷售弱勢：一次性投入資金過大 項目一旦啟動，即很難再做調(diào)整，如遇市場波動則風險難以歸避。銷售收入估算項目按照產(chǎn)品定位及價格定位暫時可得銷售總價：商業(yè)部分：總面積 75003=22500 超市面積 10000平方米 （每年收取150200萬租金） 商鋪面積 2250

17、010000=12500平方米 商鋪總價 125006500元/平米=8125萬住宅部分：單層面積 3000 總面積 300013=39000 住宅總價 390001900元/平米=7410萬總銷售 8125 + 7410 =1.55億注：未將超市部分每年150200萬租金收入計算在內(nèi)。十、反推項目土地成本較高臨界點按只作三層商業(yè)與十六層包含三層裙樓兩套方案計算：一、按只作三層商業(yè)，不作住宅計算建安費：按建安成本1000元/平米(商場較低)22500*1000=2.25千萬約占銷售總收入的：8.125千萬的27%前期開發(fā)費、管理費、財務費用、營銷費用、不可預見費用統(tǒng)算20%左右。8.125千萬*20%=1.625千萬剩余100-27-20=53%即是土地成本及公司利潤。如公司利潤按10%計(8.125百萬)，則土地成本則約為3.5千萬。如公司利潤按15%計(約1.2千萬)，則土地成本則約為3千萬。如公司利潤按20%計(約1.6千萬)，則土地成本則約為2.7千萬。如公司利潤按30%計(約2.4千萬)，則土地成本則約為1.86千萬。二、按十六