2022年物流地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報告

1、物流地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報告物流地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報告（此文檔為 word格式,下載后您可任意修改編輯?。┠夸?TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第一部分 總論41.1項(xiàng)目名稱及選址條件41.2編制依據(jù)錯誤！未定義書簽。1.3主要研究目的與內(nèi)容41.4項(xiàng)目主要結(jié)論及建議 6 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第二部分宏觀經(jīng)濟(jì)7某市城市概況7某市城市發(fā)展規(guī)劃 1.1.某市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 12 HYPERLINK l bookmark8 o Current Docum

2、ent 第三部分 某市土地市場概況 16 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 3.1某市歷年土地市場概況1.6.3.2某市2014年土地市場成交情況 錯誤！未定義書簽。3.3某市2014年上半年土地市場交易情況 錯誤！未定義書簽。 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第四部分 某市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 仃4.1某市2014年房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況分析 1.74.2某市2014年房地產(chǎn)市場需求狀況分析 錯誤！未定義書簽。 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 第

3、五部分某市商貿(mào)及物流市場概況235.1某市商貿(mào)物流市場概況 23.5.2某市主要專業(yè)市場概況26.5.3某商貿(mào)物流市場前景分析 3.1. HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第六部分項(xiàng)目地塊分析34 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 6.1 項(xiàng)目區(qū)位34.6.2項(xiàng)目周邊環(huán)境及設(shè)施 35.6.3項(xiàng)目所在片區(qū)發(fā)展概況 36.6.4 項(xiàng)目區(qū)位綜合評價 3.7. HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 第七部分項(xiàng)目定位分析377.1項(xiàng)目SWOT分析38.7.2項(xiàng)

4、目定位市場定位研究 40.7.3項(xiàng)目定位建議41.7.4項(xiàng)目開發(fā)模式與功能規(guī)劃 42. HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 第八部分項(xiàng)目投資預(yù)算分析458.1評估方法說明.4.5.8.2項(xiàng)目地塊評分.46.8.3目前地塊的價格預(yù)測.5.Q.8.4項(xiàng)目地塊指標(biāo)建議 5Q.8.5項(xiàng)目地塊價值預(yù)測 51. HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 第九部分項(xiàng)目地塊運(yùn)作方案 52 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 9.1方案一：自行投資開發(fā)運(yùn)作 529.2方案二：

5、獨(dú)立進(jìn)行土地運(yùn)作 539.3方案三：合作開發(fā) 53. HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 第十部分項(xiàng)目地塊項(xiàng)目投資測算及資金籌措 5410.1方案一投資成本測算 54.10.2方案二投資成本測算58.10.3方案三投資成本測算58.10.4 各方案投資成本統(tǒng)計匯總 5.810.5小結(jié)60 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 第十一部分經(jīng)濟(jì)效益評價標(biāo)準(zhǔn) 61 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 11.1方案一經(jīng)濟(jì)效益評價 61.11.2方案二經(jīng)濟(jì)效益評價

6、 63.11.3方案三經(jīng)濟(jì)效益評價 64. HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 第十二部分方案風(fēng)險評定及綜合評價64第一部分總論1.1項(xiàng)目名稱及選址條件中建小商品城項(xiàng)目地產(chǎn)開發(fā)講究地段，地段，還是地段?？梢婍?xiàng)目選址的重要性。物流 地產(chǎn)項(xiàng)目雖然與地產(chǎn)開發(fā)有很多相似的地方， 但是還是不同于單純的 地產(chǎn)開發(fā)。比如，項(xiàng)目選擇既不能在城市中心，也不能在偏遠(yuǎn)農(nóng)村， 更多應(yīng)當(dāng)選擇在城郊。如果說商業(yè)地產(chǎn)推動了或者說迎合了中國城市化， 而物流地產(chǎn)項(xiàng) 目建設(shè)則是城鎮(zhèn)化的重要推手，在未來中國調(diào)整二元社會結(jié)構(gòu)中會發(fā) 揮更為重要的作用。物流地產(chǎn)項(xiàng)目選擇在城郊，不僅僅考慮了

7、土地成本。我們認(rèn)為，物流項(xiàng)目選址，一般會考慮市場需求、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和區(qū)位交通三大因素。 當(dāng)然，具體項(xiàng)目選擇時還要考慮其他具體因素物流地產(chǎn)項(xiàng)目是實(shí)現(xiàn)物流企業(yè)辦公、貨物集散和運(yùn)輸?shù)确?wù)活動 的基礎(chǔ)性設(shè)施，是物流節(jié)點(diǎn)的硬件和物質(zhì)載體。為了使物流地產(chǎn)項(xiàng)目 能夠集中體現(xiàn)在功能上的有機(jī)分工、 在能力上的相互協(xié)調(diào)、在空間上 的合理分布，物流地產(chǎn)項(xiàng)目具體選址應(yīng)遵循以下 5大基本原則：交通導(dǎo)向原則。交通是制約物流發(fā)展的最為關(guān)鍵的因素， 選擇在 交通條件好、位于貨運(yùn)主要發(fā)生方向、距高速公路出入口較近的地方建設(shè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，既可以避免重復(fù)建設(shè)，也可大大減少資金投入， 同時也防止了出現(xiàn)大量的貨物倒流和迂回運(yùn)輸。城規(guī)導(dǎo)向原

8、則。物流地產(chǎn)項(xiàng)目本身就是城市基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成 部分，其建設(shè)必然要納入城市規(guī)劃予以總體布局。 由于現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè) 涉及到辦公、交易、倉儲、運(yùn)輸?shù)戎T多服務(wù)環(huán)節(jié)，占地面積較大，所產(chǎn)生的大量貨物運(yùn)輸對周邊有 一定的影響，因此在選址時，一般應(yīng)選擇在城市邊界。地形導(dǎo)向原則。物流地產(chǎn)項(xiàng)目占地規(guī)模較大，地勢開闊平坦，地 域具有可擴(kuò)展性，也為未來的拓展預(yù)留了空間。隨著城市的發(fā)展，產(chǎn) 品物流量將增大，可能對物流地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模和功能提出更高的要 求。因此，項(xiàng)目地域必須具有足夠的可拓空間，以滿足進(jìn)一步發(fā)展的 需要。經(jīng)濟(jì)適應(yīng)原則。物流地產(chǎn)項(xiàng)目要與當(dāng)?shù)丶捌渲苓吔?jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè) 規(guī)劃緊密聯(lián)系，滿足當(dāng)?shù)刎涍\(yùn)量的需求，實(shí)現(xiàn)“人便

9、于行，貨暢其 流”。設(shè)施配套原則。物流地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展離不開完善的配套設(shè)施。 是 否具備充足的能源、水源以及良好的生活條件成為物流園區(qū)選址的一 個重要因素。1.2主要研究目的與內(nèi)容本項(xiàng)目可行性研究的目的，主要是論證該地塊是否具有投資價 值，開發(fā)何種項(xiàng)目以及如何進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，供公司進(jìn)行投資決策。項(xiàng)目論證主要內(nèi)容包括：某市宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場研究、 某市 城市發(fā)展定位與產(chǎn)業(yè)政策研究、 項(xiàng)目地塊市場價值研究、項(xiàng)目投資潛 力分析、項(xiàng)目發(fā)展定位、項(xiàng)目運(yùn)作方案、投資效益測算以及投資風(fēng)險 分析。1.3項(xiàng)目主要結(jié)論及建議根據(jù)對某市北三環(huán) X畝地塊的可行性研究分析，從土地區(qū)位優(yōu) 勢、未來發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目運(yùn)作方式及投

10、資估算，得出以下結(jié)論及建議：.項(xiàng)目地塊目前位于城市北面較偏遠(yuǎn)地區(qū)，雖然目前城市配套 設(shè)施不完善，交通優(yōu)勢不明顯，但隨著新繞城高速環(huán)連線接通，未來 的整個地塊區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。.項(xiàng)目地塊面積較大，項(xiàng)目順利建設(shè)，將成為某未來 5 10年 內(nèi)規(guī)模最大，業(yè)態(tài)最為豐富的一個綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目， 這對于某的城 市運(yùn)營建設(shè)以及公司在地產(chǎn)多元化的發(fā)展戰(zhàn)略起到標(biāo)桿作用。.項(xiàng)目土地投資回報高，初步測算直接土地投資收益可達(dá)X億元，對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，收益更高。4.項(xiàng)目采取不同運(yùn)作方式，收益與風(fēng)險各有差異，集團(tuán)需慎重研 究、科學(xué)決策，在投資決策上回避風(fēng)險。5 .某市政府2008年重點(diǎn)推出項(xiàng)目“國際商貿(mào)城”，項(xiàng)目發(fā)展?fàn)?

11、況良好。成德南高速、某新繞城高速公路連接形成在項(xiàng)目所在地形成 合圍，本項(xiàng)目地塊獨(dú)特的交通優(yōu)勢條件，將成為“中建小商品城”項(xiàng) 目理想的進(jìn)駐地。第二部分宏觀經(jīng)濟(jì)2.1 某市城市概況2.1.1地理位置概述一個處于大西南經(jīng)濟(jì)合作區(qū)的交匯節(jié)點(diǎn)的城市項(xiàng)目所在城市一一某，天府平原門戶，四川省省會。位于中國華 西地區(qū)東部，某平原腹地，古為蜀國地，秦并巴、蜀為蜀郡并建城， 漢因織錦業(yè)發(fā)達(dá)專設(shè)錦官管理，故有“錦官城”之稱，五代蜀時遍種 芙蓉，故別稱“芙蓉城”，簡稱“蓉”。某約在公元前5世紀(jì)中葉的 古蜀國構(gòu)筑城池，三國時期為蜀漢國都。巴蜀文化在這里留下了豐富 的歷史遺跡。某境內(nèi)地勢平坦、河網(wǎng)縱橫、物產(chǎn)豐富，非常適合

12、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，自 古就有“天府之國”的美譽(yù)，并由此催生了繁榮商貿(mào)業(yè)。北宋年間在 某出現(xiàn)了世界最早的紙幣“交子”，官府在某設(shè)立了世界最早的管理 儲蓄銀行“交子務(wù)”，這些都表明某當(dāng)時商業(yè)的繁榮程度。時至今日， 某依然是中國西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教育中心之一。某市區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利快捷。公路2013年末公路總里程22514公里，其中高速公路592公里。全 年新改建公路2050公里。年末全市機(jī)動車擁有量338.6萬輛，比上 年末增長11.3% ;其中私人擁有汽車213.9萬輛，增長18.8%?！灸?市主城區(qū)設(shè)有13個客運(yùn)中心：某十陵客運(yùn)中心、某東站客運(yùn)中心、 某機(jī)場客運(yùn)中心、某城東客運(yùn)中心、某城北

13、客運(yùn)中心、某北門客運(yùn)中 心、某茶店子客運(yùn)中心、某石羊場客運(yùn)中心、某昭覺寺客運(yùn)中心、某 五桂橋客運(yùn)中心、某五塊石客運(yùn)中心、某商貿(mào)城客運(yùn)中心、某新南門 客運(yùn)中心。鐵路成渝線、寶成線、成昆線、達(dá)成線、遂成線 5條電氣化鐵路干線 在某交匯。市域鐵路成灌線、郫彭線、離堆線通車運(yùn)營。成綿樂鐵路 客運(yùn)專線計劃于2014年12月31日正式投入運(yùn)營。成蘭鐵路、西 成高鐵、成貴高鐵、成蒲城際鐵路、成昆鐵路擴(kuò)能改造等均在建設(shè)之 中。成康鐵路、成格鐵路、成西鐵路均已納入規(guī)劃。某站，某樞紐主客站之一，主要辦理某樞紐各方向旅客列車到發(fā) 任務(wù)，日到發(fā)旅客列車100余對，是西南最大的鐵路客運(yùn)站，計劃 于2013年底啟動擴(kuò)能改

14、造工程，站場規(guī)模將由既有的8臺10線擴(kuò)建為10臺18線。某東站是某樞紐中最重要的客運(yùn)站，是成渝地區(qū)規(guī)模最大、科技 含量最高的現(xiàn)代化和綜合交通樞紐，站場規(guī)模14臺26線，主要辦理達(dá)成鐵路、遂成鐵路、成綿樂城際客運(yùn)專線、西成客運(yùn)專線、成貴 客運(yùn)專線等始發(fā)終到及樞紐環(huán)線等方向的通過客運(yùn)作業(yè)。某南站于2011年5月8日正式啟動擴(kuò)能改造，計劃于2013年 底建成，與成綿樂客專同步正式投入運(yùn)營。航空某雙流國際機(jī)場，中國第四大航空樞紐（僅次于北京、上海、廣 州），世界前50大繁忙機(jī)場，中國中西部最繁忙樞紐機(jī)場，西南地 區(qū)最重要航空客貨集散地，為民航西南管理局、西南空管局駐地。某 雙流國際機(jī)場是前往拉薩貢嘎國

15、際機(jī)場、昌都邦達(dá)機(jī)場和林芝米林機(jī)場等高原機(jī)場的最大中轉(zhuǎn)機(jī)場，是中國國際航空、四川航空、某航空、 中國東方航空、西藏航空、祥鵬航空的基地機(jī)場。10-112013年，某雙流國際機(jī)場旅客吞吐量超過 3344.6萬，位居全國 第五位12。截至2013年12月，某雙流國際機(jī)場已開通航線 222 條，其中國內(nèi)航線151條，國際（地區(qū)）定期航線71條（客運(yùn)航線 45條），通航國內(nèi)城市105個，國際、地區(qū)城市62個?！?.1.2資源與商貿(mào)概況某市物產(chǎn)景觀豐富，商貿(mào)發(fā)達(dá)繁榮。非金屬礦產(chǎn)資源豐富天然氣 探明儲量16.77億立方米，遠(yuǎn)景儲量為42.21億立方米，主要集中于 蒲江、邛崍、大邑、都江堰和金堂一帶；鈣芒硝

16、儲量全國第一，高達(dá)98.62億噸，主要集中于新津縣和雙流縣多種金屬礦產(chǎn)資源則相對集 中于彭州市。三是共生礦多。旖旎的蜀地山水風(fēng)光，奇特的古今建筑， 特色的風(fēng)味小吃，商品交易市場健全發(fā)達(dá)，現(xiàn)代物流服務(wù)經(jīng)營體系完 備，擁有全國有名的中藥材市場、工業(yè)品服裝市場等，商貿(mào)流通輻射 各?。ㄊ校﹨^(qū)，“天府之都”煥發(fā)出新的活力與魅力，是區(qū)域性商貿(mào) 物流中心。2.1.3某市投資環(huán)境某市投資環(huán)境良好，逐步建立起公共服務(wù)型政府，電子政務(wù)快 速發(fā)展，“一站式”服務(wù)機(jī)制初步形成。電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè) 施日臻完善，龍泉、雙流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等十大工業(yè)園區(qū)（集中區(qū)）成為 投資發(fā)展的“洼地”。德國大眾、富士康、馬士基、戴爾、德

17、州儀器、 太古里、九龍倉IFS等紛紛落戶；機(jī)械產(chǎn)業(yè)、水泥陶瓷、健康產(chǎn)業(yè)、 服裝皮革、電子信息產(chǎn)業(yè)集群迅速成長。中小企業(yè)西博會、中國糖酒 會架構(gòu)開放合作平臺，特別是在積極推進(jìn)中國西部大開發(fā)區(qū)域經(jīng) 濟(jì)合作新格局的實(shí)施中，某市被納入西部經(jīng)濟(jì)區(qū)合作區(qū)域。小結(jié)：某城市發(fā)展?fàn)顩r良好，充分發(fā)揮西南門戶的區(qū)位優(yōu)勢，承接?xùn)| 部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，把握多區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作中帶來的發(fā)展機(jī)遇。工商業(yè)發(fā)展成熟，擁有中藥材市場、工業(yè)品服裝市場等全國有名的專業(yè)市場，形成 了區(qū)域性商貿(mào)物流中心。投資環(huán)境良好，形成機(jī)械產(chǎn)業(yè)、汽車制造、健康產(chǎn)業(yè)、服裝皮革、電子信息產(chǎn)業(yè)等多個產(chǎn)業(yè)集群?？傮w而言，城 市發(fā)展處于快速發(fā)展階段，有較為雄厚的發(fā)展基礎(chǔ)。某

18、市城市發(fā)展規(guī)劃某市城市總體規(guī)劃(2011 2020 )城市規(guī)劃性質(zhì)以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為動力，大力推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程，培育和壯大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)， 著力提升產(chǎn)業(yè)競爭力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，構(gòu)筑成渝城市群先進(jìn)加 工業(yè)基地。根據(jù)城市歷史沿革、發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢，按照個性化、人性 化、功能性、協(xié)調(diào)性的原則，根據(jù)自身優(yōu)勢，某市將發(fā)展成為具有文化 底蘊(yùn)、生態(tài)、商業(yè)、旅游、交通等特色的現(xiàn)代城市 ；充分考慮居民的 需求,建設(shè)高效便捷的城市交通通訊、可靠的能源供應(yīng)、良好的供排 水系統(tǒng)，建立健全突發(fā)事件應(yīng)急機(jī)制和高水平的城市管理隊(duì)伍 ，完善城 市功能，提高城市服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)造健康安全舒適的生活居住環(huán)境、工作創(chuàng)業(yè)環(huán)境、購物和休閑環(huán)境；以節(jié)

19、能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地為重點(diǎn)，強(qiáng) 化節(jié)約意識，提高資源利用效率，建設(shè)節(jié)約型城市。中西部地區(qū)工業(yè)生 產(chǎn)集散中心、西部經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)城市、 是以先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代 服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的宜居園林城市。城市規(guī)劃區(qū)規(guī)劃的具體范圍包括：1 .市域包括錦江、青羊、金牛、武侯、成華、龍泉驛、青白江、新都、溫江9區(qū)，都江堰、彭州、邛崍、崇州4市（縣級市）和雙流、郫縣、金堂、大邑、蒲江、新津 6縣，面積為12121平方公里。2.中心城區(qū)中心城區(qū)范圍劃定為繞城高速以內(nèi)（含道路外側(cè)500米綠化帶）錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)繞城高速以外行政轄區(qū)以及高新南區(qū)大源組團(tuán)范圍，面積約 630平方公里。小結(jié)：某市城市總體規(guī)

20、劃（2011 2020 ）指出了某市在今后的十 年的城市定位、建設(shè)重點(diǎn)以及城市規(guī)模和發(fā)展方向， 規(guī)劃中大力發(fā)展城北板塊，并規(guī)劃將該板塊發(fā)展成為北部新中心板塊，未來該板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展前景較大，城北板塊在未來的發(fā)展中仍會保持較快發(fā)展的趨勢某市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2.3.12014年某市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2014年，全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持良好發(fā)展勢頭。完成地區(qū)生產(chǎn)總值10056.6億元，比上年增長8.9%，增速比全省平均水平高 0.4個百分點(diǎn)。第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值 370.8億元、4561.1億元、5124.7 億元，分別增長 3.6%、9.8%、8.6%。、工業(yè)生產(chǎn)情況規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長

21、 12.2% ,比全省平均水平高2.6個百 分點(diǎn)。按輕重工業(yè)分，輕工業(yè)增長 7.7% ;重工業(yè)增長14.4%。國有 及國有控股企業(yè)增長17.7%。八大特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)增長13.2%，其中 汽車產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)分別增長 15.4%、13.7%。二、固定資產(chǎn)投資情況完成固定資產(chǎn)投資6620.4億元，比上年增長1.8%。其中，房地產(chǎn) 開發(fā)投資完成2220.8億元，增長5.2% ;工業(yè)投資完成1402.7億元, 下降13.4%。天府新區(qū)項(xiàng)目投資（天府新區(qū)某片區(qū)部分）1209.3億元，增長15.4%。從經(jīng)濟(jì)類型看，國有經(jīng)濟(jì)投資 2122.4億元，增長 5.5% ；非國有經(jīng)濟(jì)投資4498.0億元，增長0.2

22、%，其中民間投資完 成3740.8億元，增長2.7%。三、消費(fèi)品市場情況實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額4202.4億元，增長12.0%。從行業(yè)看，批 發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)249.7億元，增長11.0% ;零售業(yè)實(shí)現(xiàn)3425.3億元，增長 12.3% ；住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)46.6億元，增長7.6% ；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)480.8億元, 增長10.5 %。居民消費(fèi)價格指數(shù)12月份當(dāng)月同比上漲1.5%，1-12 月累計同比上漲1.3%。四、財政、金融情況 完成財政總收入3095.3億元，增長10.2%。完成地方公共財政收入 1025.2億元，增長14.1 %。其中，稅收收入774.9億元，增長16.4%。 完成公共財政支出1340億元

23、，增長15.3 %。截止12月底，全市金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額為 26798億元，比上年 增長13.3 %，其中儲蓄存款8977億元，增長10.1%。金融機(jī)構(gòu)人 民幣貸款余額為19779億元，增長12.3%，其中個人住房貸款3254 億元，增長16.4%。五、對外貿(mào)易情況實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額558.5億美元,增長10.4 %，增速比全省平均水平高1.6個百分點(diǎn)。其中出口總額338.2億美元，增長6.1 % ;進(jìn)口總額220.3億美元，增長17.8%。六、城鄉(xiāng)居民收入情況城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別為32665元、14478元，分別比上年增長9.0%、11.5%，增速與全省持平。固定資產(chǎn)投

24、資與房地產(chǎn)業(yè)概況2014年1-11月，全市固定資產(chǎn)投資累計完成 5945.9億元，較 去年同期增長2.0%，增速較去年同期下降8個百分點(diǎn)。其中房地產(chǎn) 投資額達(dá)到2023億元，較去年同期增長8.2%，增速較去年同期下 降3.1個百分點(diǎn)。2014年全市固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資熱度明顯下滑。隨著經(jīng) 濟(jì)增長內(nèi)生性下滑以及外部國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不樂觀，同時擴(kuò)大固定資產(chǎn)投資、基本建設(shè)投資等對經(jīng)濟(jì)的拉動作用正在逐步減弱，企業(yè)投資熱情下滑。然而在市場投資熱度下滑的情況下， 房地產(chǎn)投資占比持續(xù) 上漲達(dá)34% ;證明在逆市下房地產(chǎn)對投資的吸納力度在增強(qiáng)。233社會消費(fèi)品零售概況2014年1-11月，某市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品

25、零售總額 3770.9億元，其中, 批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額3299.2億元，占社會消費(fèi)品零售總額比重為 87.5%。餐飲住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額471.6億元。某正由傳統(tǒng)商貿(mào)中心向 區(qū)域性國際貿(mào)易中心轉(zhuǎn)型，商業(yè)輻射范圍廣，商貿(mào)持續(xù)繁榮，社會零 售商品銷售總額節(jié)節(jié)攀升。2.3.4人均可支配收入概況全年某市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 29968元，同比增長10.2%，比全國、全省平均水平分別高0.5個百分點(diǎn)和0.1個百分 點(diǎn)，扣除物價因素影響實(shí)際增長6.9%。農(nóng)民人均純收入達(dá)12985 元，同比增長12.9%，比全國、全省平均水平分別高 0.5個百分 點(diǎn)和0.1個百分點(diǎn)，扣除物價因素影響實(shí)際增長 9.5%，農(nóng)

26、民人均 純收入增速比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入快 2.7個百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民收入比由2012年的2.36:1縮小為2013年的2.31:1，城鄉(xiāng)居 民收入差距縮小。小結(jié):2014年某宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，2014年1-9月GDP達(dá)到7360.2 億，其中第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值累計完成 3670.4 億，占GDP 比重為50.14%。在全球經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇、中央主動實(shí)施調(diào)控的背景下，某以8.7%的經(jīng)濟(jì)增速跑贏全國7.3%的平均增長水平，整體經(jīng) 濟(jì)仍維持平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)。表明經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，這有利于房地產(chǎn) 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。第三部分某市土地市場概況3.1某市土地市場概況2014年1-12月，某市累計土地供應(yīng)面積18889

27、.74畝，與去年 同期相比增長7.16% ；累計土地成交面積11532.70畝，與去年同期 相比下降24.51%。 12月某市共出讓土地40宗，總供應(yīng)面積2621.43畝，面積環(huán)比上漲39.30%，同比下降7.66% ； 12月共成交土地19宗，土地成交面積1240.50畝，面積環(huán)比下降19.06%， 同比下降42.14%。2014年1-12月，主城區(qū)累計土地供應(yīng)面積 7176.22畝，與 去年同期比較增長80.88%。累計土地成交面積5100.46畝，與去年 同期比較增長33.28%。12月主城區(qū)總供應(yīng)土地20宗，供應(yīng)面積 1144.56畝，環(huán)比上漲47.45%，同比上漲126.14%。成交

28、方面，本 月主城區(qū)總成交土地11宗，成交面積874.61畝，環(huán)比上漲40.01%，同比上漲72.80%2014年1-12月，郊縣區(qū)累計土地供應(yīng)面積11713.52畝，與 去年同期比較減少14.25%。累計土地成交面積6432.24畝，成交與 去年同期比較減少43.83%。12月郊縣區(qū)總供應(yīng)土地20宗，供應(yīng)面積1476.87畝，環(huán)比上漲33.58%，同比下降36.69%。成交方面， 本月郊縣區(qū)總成交土地8宗，成交面積365.89畝，環(huán)比下降59.70%， 同比下降77.66%。總體而言，某市工業(yè)建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展，拉動了某市整個城市建設(shè)土地需求，土地出讓價格較高。第四部分*市房地產(chǎn)市場發(fā)

29、展現(xiàn)狀4.1某市2014年房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況分析受金融危機(jī)與國內(nèi)房地產(chǎn)市場低迷的雙重影響， 2014年某市 房地產(chǎn)市場供應(yīng)量相對減少，新推出的項(xiàng)目也相對 2007年減少，房 屋的去化量同比相對下降，具體情況如下：商品房住宅情況2014年12月某市商品住宅供應(yīng)和成交均穩(wěn)中有升。其中，供 應(yīng)方面：供應(yīng)面積120.03萬平方米（近郊縣供應(yīng)數(shù)據(jù)部分缺失），環(huán) 比上漲4.25%，同比下降15.55% ;成交方面：成交面積 229.94萬 平方米，環(huán)比上漲4.30%，同比上漲16.63% ;供需比依然為0.52。本月供應(yīng)小幅上漲，主要由于市場轉(zhuǎn)好和年關(guān)傳統(tǒng)營銷節(jié)點(diǎn)的 到來使開發(fā)商入市信心得以提振；成交也同

30、樣出現(xiàn)小幅上揚(yáng)的情況， 主要由于11月出臺的“降息”利好持續(xù)顯現(xiàn)于數(shù)據(jù)端。雖然今年樓 市多數(shù)時間內(nèi)處于低迷狀態(tài)，但年底多項(xiàng)利好政策的出臺著實(shí)讓發(fā)商 和購房者過上了“暖冬”，成交量量迎來大漲，開年過后傳統(tǒng)休整期 的到來將驅(qū)散“暖意”，供應(yīng)和成交或?qū)⒏呶换芈洹?014年1月一12月主城區(qū)商品住宅市場供應(yīng)面積 838.38萬平 方米，累計同比下降20.47%（12月數(shù)據(jù)，部分樓盤未剔除部分底商）； 供應(yīng)套數(shù)不詳。成交套數(shù)為97962套，成交面積933.74萬平方米， 分別累計同比下降14.25%和15.48% ;供需比持續(xù)控制于1 : 0.9。商業(yè)市場情況甲級寫字樓：辦公樓市場租賃需求強(qiáng)勁推動空置率

31、跌至35.9%今年1月所發(fā)布的2013年全年某房地產(chǎn)市場回顧報告內(nèi)容,2014年某共有五棟甲級辦公樓交付，總新增供應(yīng)面積近 30萬平方米。截至2014年底，某市甲級辦公樓總存量逾 210萬平方米。在新入市項(xiàng)目及已有項(xiàng)目業(yè)主給出更優(yōu)惠的租賃條件刺激下，2014年錄得大量升級案例，并推動全年的凈吸納量保持高位，達(dá)29.3 萬平方米。相比于2013年,2014年凈吸納量有所下降，這主要是因?yàn)?013 年新落成散售項(xiàng)目在其預(yù)售期間錄得大量買家自用案例， 而這一比例 隨著2014年新增散售面積的大幅下降而驟降。盡管如此，強(qiáng)勁的租賃需求推動空置率由2013年底的41.3%下 跌至2014年底的35.9%。

32、就企業(yè)類型而言，金融企業(yè)對優(yōu)質(zhì)辦公樓 的租賃需求保持活躍，對總吸納量貢獻(xiàn)約達(dá)45%，尤其是升級及新設(shè)立需求。此外，2014年還錄得多宗大面積租賃成交。成功案例包 括建設(shè)銀行在位于市中心的航天科技大廈擴(kuò)租 4,730平方米，以及某 本地金融企業(yè)在國際金融中心（1座）租賃4,500平方米。較高空置率環(huán)境對整體租金水平造成壓力，但個別項(xiàng)目受活躍的租賃活動所支持，租金穩(wěn)中有升。截至 2014年末，某市甲級辦公樓 平均有效凈租金為人民幣98.1元每平方米每月，同比下降3.9%。分 區(qū)域來看，自2013年第四季度，市中心迎來大量新增供應(yīng)，其空置 率由2013年第三季度底的22%攀升至2014年底的46%，

33、區(qū)域的 業(yè)主面臨較大壓力，故該區(qū)域可比項(xiàng)目有效租金跌幅最大。同時，隨 著優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目逐漸落成，項(xiàng)目之間表現(xiàn)差異愈加明顯。于2013年第四季度交付的國際金融中心（1座）以良好的品質(zhì)及優(yōu)越的地理位置受到市場青睞，租金水平穩(wěn)中有升，而大部分項(xiàng)目受高空置率及租戶 外遷的影響，有效租金持續(xù)走低。同時，2015年大量新增供應(yīng)將加劇市場競爭。隨著部分項(xiàng)目延 遲至2015年交付，2015年全年的預(yù)期供應(yīng)量多達(dá) 85萬平方米，將 會是某甲級辦公樓市場年度供應(yīng)量的歷史新高。在片區(qū)方面，市中心將迎來國際金融中心（2座）及東原國際等優(yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目入市，短期內(nèi)市場競爭會較為激烈?！暗L期來看，在2015年的供應(yīng)高峰后， 市

34、中心由于土地供應(yīng)有限，其辦公樓的供應(yīng)量亦有限，區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)辦 公樓項(xiàng)目租金及入駐率的走勢均有望提升?！敝倭柯?lián)行某商業(yè)地產(chǎn)部 負(fù)責(zé)人陳昱豪表示。零售物業(yè)：供應(yīng)仍處高位 市場兩極化趨勢更加明顯2014年的某零售地產(chǎn)也迎來了新的供應(yīng)高峰， 全年某市區(qū)零售 物業(yè)市場共有9個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落成開業(yè)，總建筑面積約 92萬平方米。 其中，由九龍倉集團(tuán)開發(fā)的國際金融中心以及由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn) 合作打造的某遠(yuǎn)洋太古里最引人注目。兩項(xiàng)目均位于某核心商圈春熙路-鹽市口商圈。不過，與單純的高供應(yīng)量不同。同時也迎來了更多全新國際品牌 在此核心商圈開設(shè)首店。根據(jù)報告顯示，包括Louis Vuitton、Gucci、 Herme

35、s、Prada 及 Fendi 等國際一線奢侈品牌，Zara、Muji 和 i.t. 等時尚品牌，以及星巴克、哈根達(dá)斯等知名餐飲品牌的區(qū)域旗艦店均 落戶于此。除此之外，包括 Chanel、Giorgio Armani 、Jimmy Choo 等在內(nèi)的100多家全新品牌亦于核心商圈主要優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目內(nèi)開設(shè)某及西部首店。Anne不僅僅是核心商圈，2014年全年國際品牌零售商在某零售市場保持強(qiáng)勁的擴(kuò)張態(tài)勢，積極在各商圈內(nèi)開設(shè)新店。報告指出, Karen、Cherry Chau 及 Victoria s Sec等品牌進(jìn)駐來福士廣場。 Burberry、Mo nt Bia nc 及MCM 均已承租位于新世

36、紀(jì)環(huán)球購物中心 樂天百貨內(nèi)首層鋪位以開設(shè)新店。 除此之外，快時尚及輕餐飲連鎖品 牌亦隨新項(xiàng)目的開業(yè)落戶位于某二圈層的雙流、郫縣、溫江、新都及龍泉等區(qū)域。例如，Zara、H&M及Uniqlo于第四季度首度落戶溫 江，而星巴克咖啡及太平洋咖啡等品牌亦積極入駐雙流。值得一提的是，國際零售商的積極擴(kuò)張推動某市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首 層有效租金較去年末顯著上漲，同時亦反映出各類品牌對某本地消費(fèi) 市場的信心。報告特別指出，2015年某優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)量預(yù)計仍處高位， 市場兩極化趨勢將更加明顯。未來 12個月某預(yù)計還將迎來近百萬平 方米的新增供應(yīng)，主要集中在雙楠和南部新區(qū)兩個商圈，包括大悅城、 龍湖金楠天街等優(yōu)質(zhì)零

37、售項(xiàng)目將陸續(xù)開業(yè)。在經(jīng)過2014年的快速擴(kuò)張后，國際零售品牌商在 2015年的拓 點(diǎn)計劃預(yù)計相對謹(jǐn)慎，并在地段及進(jìn)駐物業(yè)條件的選擇上進(jìn)行更多的 考量。這將可能在招商方面對新增供應(yīng)及希望通過業(yè)態(tài)調(diào)整來改善經(jīng)營狀況的零售項(xiàng)目造成更大壓力。 在此情況下，更多項(xiàng)目將有可能 被迫推遲開業(yè)或以較高的空置率開業(yè)。 與此同時，市場兩極化的趨勢 將更為明顯，成熟商圈與新興商圈內(nèi)項(xiàng)目的經(jīng)營表現(xiàn)差距或?qū)⑦M(jìn)一步 增大。物流倉儲:全年凈吸納量較去年漲幅超過3倍對于某物流倉儲市場來說，2014年更是不平凡的一年。報告顯 示，2014年某優(yōu)質(zhì)物流（非保稅）倉儲市場歷經(jīng)集中供應(yīng)。全年共 有11個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落成入市，總體量達(dá) 4

38、8萬平方米，相比2013年 的新增供應(yīng)（只有約20萬平方米），增長率高達(dá)130%。新增入市 項(xiàng)目主要集中在龍泉和新都兩個分區(qū)市場，其中包括多個外資開發(fā)商開發(fā)的大型優(yōu)質(zhì)物流倉儲項(xiàng)目，如普洛斯新都項(xiàng)目（約15萬平方米） 以及嘉民龍泉項(xiàng)目（約5萬5千平方米）。某是華西區(qū)擁有優(yōu)質(zhì)物流 （非保稅）倉儲面積最大的城市，截至 2014年底，總存量已達(dá)148 萬平方米。電商、零售商及第三方物流積極拓展某市場，由此產(chǎn)生對優(yōu)質(zhì)物 流倉儲相對強(qiáng)勁的需求。在2014年期間，順豐快遞在雙流區(qū)域先后 租用整棟新地興華三期（約13,000平方米）及新地城運(yùn)二期約 13,000平方米倉庫面積。同時，京東商城亦在多個優(yōu)質(zhì)物流項(xiàng)

39、目新 租或擴(kuò)租，整體上共新租用約 50,000平方米。市場上出現(xiàn)多個帶坡道的雙層高規(guī)格倉庫，已陸續(xù)吸引諸多高端用戶入駐。受此需求推 動，某優(yōu)質(zhì)物流倉儲市場全年錄得凈吸納量 19萬平方米，跟2013 年相比漲幅超過3倍。然而，市場受整體集中供應(yīng)所影響，空置率由2013年底的15.6%上升至2014年底的27.2%。同時，多個新項(xiàng)目 建成入市導(dǎo)致部分區(qū)域競爭加劇，租金有所下滑。截至 2014年底， 某優(yōu)質(zhì)物流（非保稅）倉儲市場平均有效凈租金為人民幣 24.6元每 平方米每月，同比下降4.8%。2015年，預(yù)計將有約33萬平方米的新增供應(yīng)落成入市。集中 供應(yīng)下，項(xiàng)目之間的競爭將會加劇。租戶進(jìn)駐的選擇

40、增多，部分業(yè)主 方議價能力將被削弱。在此情況下，某優(yōu)質(zhì)物流倉儲市場將繼續(xù)向租 戶市場轉(zhuǎn)變，租金下行壓力增大，空置率亦將有可能進(jìn)一步上升。第五部分某市商貿(mào)及物流市場概況5.1某市商貿(mào)物流市場概況某市近日出臺關(guān)于加快建設(shè)服務(wù)業(yè)核心城市的意見，確立了 到2020年建成國家區(qū)域性服務(wù)業(yè)核心城市的目標(biāo)， 其重點(diǎn)之一就是 “建設(shè)具備國際輻射力和區(qū)域集散功能的商貿(mào)物流中心”。當(dāng)中提出，以建設(shè)區(qū)域性國際貿(mào)易中心城市、區(qū)域物流中心城市和國際化消費(fèi)目的地城市為主要發(fā)力點(diǎn)，某市將把商貿(mào)、物流業(yè)推向新的發(fā)展高度，促進(jìn)全市服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。傳統(tǒng)商貿(mào)提檔升級某市要強(qiáng)化現(xiàn)代貿(mào)易的價格發(fā)現(xiàn)、口岸集散、交易服務(wù)、營運(yùn)控 制、信

41、息發(fā)布等咼端功能，加快打造一批國際大宗商品交易平臺、國 際貿(mào)易綜合服務(wù)平臺，建設(shè)國際一流的移動電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)基地，加快 國際采購交易中心城市、西部服務(wù)貿(mào)易中心城市和國家電子商務(wù)示范 城市建設(shè)。于2008年開工建設(shè)的某國際商貿(mào)城，是某“北改”的龍頭項(xiàng)目， 總占地面積2090畝，總投資145億元。項(xiàng)目建成后，擁有商鋪約6 萬個，業(yè)態(tài)將囊括17大類及48個行業(yè)。據(jù)了解，目前已有日用品 市場、皮具箱包、鞋市場、日用塑料制品市場、縫紉設(shè)備市場、某荷 花池中藥材專業(yè)市場、品牌陶瓷購物廣場等六大市場開業(yè)。該商貿(mào)城旨在建設(shè)成為集小商品研發(fā)、生產(chǎn)、加工、展示、洽談、 交易與電子商務(wù)為一體，中西部最大、輻射力最強(qiáng)的

42、現(xiàn)代化綜合商貿(mào) 平臺。全國僅有一個義烏是不夠的。某具備前店后廠的條件，后 廠是指某所輻射的廣大周邊省份和地區(qū)。根據(jù)商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃，其建設(shè)以整合中西部日用品批發(fā)市場為 核心，逐步成為日用品產(chǎn)業(yè)的發(fā)展引擎。接下來，商貿(mào)城將著力吸收 和引進(jìn)東部發(fā)達(dá)地區(qū)的名牌企業(yè)入駐， 帶動中西部日用消費(fèi)品生產(chǎn)企 業(yè)提檔升級。此外，還將建設(shè)“動漫產(chǎn)業(yè)大樓”和“日用品創(chuàng)意研發(fā) 大樓”，打造集購物、旅游、特色產(chǎn)品展銷的4A級購物旅游景區(qū)，建設(shè)某國際商貿(mào)城數(shù)字商城也在其規(guī)劃中。除了物流園區(qū)（中心）、物流通道上的建設(shè)，某還將繼續(xù)在口岸 服務(wù)體系、城市物流體系、智慧物流公共信息服務(wù)平臺建設(shè)等方面著 力，形成具有區(qū)域競爭力、國

43、內(nèi)輻射力、國際影響力的物流體系。目前，某有集貿(mào)市場2798個，形成了工業(yè)品服裝市場、中藥材 市場、建材市場、汽車市場、摩托車市場、電腦電器市場、糧油市場 等大中型專業(yè)批發(fā)市場，成為華南地區(qū)重要的商品集散地。 憑借其獨(dú) 特的區(qū)位優(yōu)勢，某市提出傾力打造全國中小企業(yè)名城的目標(biāo)， 以中小 企業(yè)為依托，重點(diǎn)發(fā)展機(jī)械、電子、健康、服裝皮革等四大特色產(chǎn)業(yè) 集群，從而走出一條獨(dú)具某特色的發(fā)展道路。從上世紀(jì)80年代中期開始，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展迅速，中小企業(yè)，是 某重要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。市政府形成了把分散的中小企業(yè)聚集起來， 集中 力量實(shí)施培育中小企業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群戰(zhàn)略。近年來，某市立足于原有 的中小企業(yè)基礎(chǔ)，從一批支柱產(chǎn)業(yè)中

44、篩選出五大比較優(yōu)勢明顯、特色鮮明的產(chǎn)業(yè)集群加以重點(diǎn)培育扶持。健康產(chǎn)業(yè)集群。充分發(fā)揮制藥傳統(tǒng)品牌優(yōu)勢和西部最大中藥材市 場的拉動作用，推進(jìn)中藥產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)；同時大力培 育健康產(chǎn)業(yè)群落。電子信息產(chǎn)業(yè)集群。近年來，某努力改善和優(yōu)化投資環(huán)境，深入開展招商引資，主動吸納東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目，一批電子產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目相繼 落戶，為培育、壯大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)奠定了堅實(shí)基礎(chǔ)。在走廊沿線的雙 流、龍泉、青白江已聚集了一大批電子企業(yè)，它們都是近兩年東部產(chǎn) 業(yè)轉(zhuǎn)移中飛來的“金鳳凰”。該產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出三大特點(diǎn)，從小規(guī)模向大 規(guī)模轉(zhuǎn)變；由半成品向成品生產(chǎn)方向發(fā)展，產(chǎn)品囊括各類彩電顯示 器和高壓包、高頻頭、傳真機(jī)等高中低檔四五

45、十種；由單一企業(yè)向集 群產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一家大的電子企業(yè)往往能引來七八個配套企業(yè)進(jìn)來甚至 是數(shù)十個，呈幾何級數(shù)放大效應(yīng)。目前，全市共有機(jī)械、制藥、食品加工、服裝加工、冶金業(yè)、 建材等8大類中小企業(yè)13萬多家，占全市工業(yè)企業(yè)總數(shù)的98%以上, 中小企業(yè)已成為全市國民經(jīng)濟(jì)的重要支撐和“生力軍”。其中，五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群的工業(yè)總產(chǎn)值占全市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比重超過80%。5.2某市主要專業(yè)市場概況各大專業(yè)市場全球建材家具CBD總建筑面積達(dá)600萬平方米的“全球家具建材CBD ”，總規(guī)劃面 積3100畝，總投資120億元，項(xiàng)目將涵蓋20個門類的展示交易區(qū)， 成為某、整個西部乃至國內(nèi)首屈一指的家具建材超大規(guī)模的批

46、發(fā)集散 平臺。四川元瑞國際家具商城，預(yù)計總投資約49億元人民幣、占地1600余畝、總建筑面積170萬平方米的，建設(shè)成為集家居展銷中心、 精品展示中心、會展博覽中心、物流中心、家居材料市場、裝飾建材 市場、建筑輔料市場、酒店、名牌家具總部園區(qū)、家具研發(fā)中心、培訓(xùn)中心、電子商務(wù)等于一體的現(xiàn)代化國際商貿(mào)業(yè)態(tài)建筑群體。某摩爾國際汽配城摩爾國際汽車汽配商城總投資 8億元、占地400畝的，將集整車、汽配、賓館、餐飲、會議、汽車博物館為一體，具備展示交易、倉儲運(yùn)輸、電子商務(wù)、信息服務(wù)以及會議辦公等現(xiàn)代物流綜合功能。華茂某家紡產(chǎn)業(yè)園華茂建設(shè)公司聯(lián)手某工投集團(tuán)，將陸續(xù)投資300億元傾力打造“中國西部紡織之都”。

47、華茂國際紡織產(chǎn)業(yè)園占地 3300畝，是某市 政府重點(diǎn)打造的紡織產(chǎn)業(yè)基地，也是彭州市政府“一輕一重”戰(zhàn)略的 重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)。作為目前西部地區(qū)規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一，已經(jīng)吸引了近200家優(yōu)秀企業(yè)入駐。元貞國際機(jī)械城 總投資20億元，占地面積約360畝的元貞國 際機(jī)械城，是一個集4S店、聯(lián)排及獨(dú)棟商鋪、商務(wù)酒店、商務(wù)公寓、 配套服務(wù)區(qū)及商務(wù)辦公區(qū)于一體的國際機(jī)械物流平臺。該項(xiàng)目建成后將形成以機(jī)械整機(jī)銷售、租賃、倉儲中轉(zhuǎn)、服務(wù)為龍頭，配件銷售、 維修為補(bǔ)充的專業(yè)市場。九峰國際汽車博覽新城總投資 40億元，涵蓋汽車會展、汽車研發(fā)、汽車總部基地、下崗職工就業(yè)園區(qū)、物流中心汽車廣場、轎車零 部件采購中心、大車

48、零部件采購中心、摩托車大廈、4S國際品牌集群、二手車交易市場、汽車用品裝飾城、國際物流中心、五星級賓館 等汽車汽配產(chǎn)業(yè)配套，最終成為西部地區(qū)最大的汽車零部件、 汽車用 品國際米購中心和集散基地。金恒德國際汽車商貿(mào)物流城 規(guī)劃占地1000余畝總投資15億的 金恒德國際汽車商貿(mào)物流城目前正在緊張建設(shè)中，項(xiàng)目以汽車后市場 為主體，將汽配、汽車用品交易作為支撐，以商貿(mào)物流為重點(diǎn)，致力 打造集商品展示、采購、交易、電子商務(wù)、倉儲、加工、包裝、配送、 信息交易、培訓(xùn)服務(wù)等多功能為一體的商貿(mào)平臺。西部國際裝飾（石材）城 總投資預(yù)計16億元，占地600畝， 總建筑面積56萬平方米的西部國際裝飾（石材）城，將被

49、建設(shè)成為 目前西南最大的集石材貿(mào)易、倉儲、物流、生活配套設(shè)施一體化的石 材交易市場。為西部規(guī)模最大、產(chǎn)業(yè)集中較高、服務(wù)管理水平整體上 一臺階的西部國際裝飾石材城。金府五金機(jī)電專業(yè)市場某市目前有大大小小各類五金機(jī)電市場 20多家，加上正在建設(shè) 的部分市場，基本形成了中國西部地區(qū)規(guī)模最大的五金機(jī)電市場集 群。目前，某五金機(jī)電市場的發(fā)展特點(diǎn)主要是追求一定的數(shù)量，經(jīng)營 者合力招商，以形成龐大的經(jīng)營規(guī)模和氣勢西南城：位于成綿高速與某第二高速公路交匯處，由某西南城控股有限公司投資100元開發(fā)，整個項(xiàng)目占地5380畝，建筑面積超500 萬平方米,建成后將成為中國糖酒食品CBD,年?duì)I業(yè)額將達(dá)到100億元, 提

50、升整個某糖酒食品等產(chǎn)業(yè)的交易平臺.某國際商貿(mào)城：川浙合作共建，城北四環(huán)以北，占地面積 2090 畝，投資額80億元，提供商鋪超過6萬個，規(guī)劃總建筑面積500萬 平米北新國際物聯(lián)港：位于北部新城西南部，規(guī)劃總建筑面積約480 萬平米，其中專業(yè)市場約 220萬平米，其余為智能住宅，甲寫，五 星級酒店，會展中心，及社區(qū)商業(yè)配套，最引人注目的是項(xiàng)目將引進(jìn)目前世界上最先進(jìn)的物流網(wǎng)技術(shù)龍泉國際汽車博覽新城：占地面積12平方公里，投資120億元, 核心區(qū)九峰國際汽車零部件采購中心投資 70億元，用地面積3000 畝，規(guī)劃總建筑面積380萬平米中塑某國際貿(mào)易中心：位于處于城北商貿(mào)物流圈的新都木蘭鎮(zhèn) , 投資逾

51、60億元，用地面積1100畝，規(guī)劃總建筑面積約300萬平米的 業(yè)態(tài)極其豐富的綜合體大港陶瓷建材城：位于某市成（金）青快速通道和大港路交叉口， 占地2313畝，總投資30億元，建筑面積達(dá)200萬平方米。市場建 成后每年將實(shí)現(xiàn)300億元的交易額，可提供約4萬個就業(yè)機(jī)會。中國西部國際紡織服裝貿(mào)易城：省紡織集團(tuán)開發(fā)，位于龍泉驛區(qū) 陽光城，項(xiàng)目占地2000畝，投資50億元，規(guī)劃建筑面積200萬平 米中潤.歐洲城：某中潤實(shí)業(yè)開發(fā)，位于新都龍橋家具園區(qū)，投資60億元，近600畝，為某家具CBD的競爭對手，規(guī)劃總建筑面積160萬平米建工建材產(chǎn)業(yè)園：占地面積數(shù)千畝，某建工集團(tuán)投資 100億元打 造，建成西部規(guī)模

52、超大，現(xiàn)代化程度超高的建材產(chǎn)業(yè)園.量力鋼材物流中心：占地面積1500畝，位于北部商貿(mào)城中心位置，業(yè)態(tài)為鋼鐵現(xiàn)貨交易中心，加工配送中心，博覽中心，商務(wù)生活 配套中心等，規(guī)劃總建筑面積 100萬平米.西部國際家具會展中心：某八益，太平園，陜西明珠共同投資 50億元打造的占地650畝，建筑面積100萬平米的與廣東樂從、河 北香河、江蘇蠡口齊名的家具市場，廣東樂從、河北香河、江蘇蠡口、 某武侯已經(jīng)形成國內(nèi)四大家具市場。晨明汽車博覽城：位于郫縣犀浦鎮(zhèn)，總投資60億元，分兩期建設(shè),第一期占地約880畝，建設(shè)投入20億元某佳飛國際建材家居市場：某佳飛投資，位于青白江貨運(yùn)大道，占地面積1024畝，規(guī)劃總建筑面

53、積69萬平米某海寧皮革城：海寧中國皮革股份開發(fā)，位于某北部新城，為皮革專業(yè)交易市場，占地面積172.7畝，規(guī)劃總建筑面積45萬平米西 南會緣汽車汽配物流中心：某市工商聯(lián)十堰商會投資，位于雙流航空 物流園區(qū)，雙華路邊，總占地面積1200畝，項(xiàng)目總投資為9.6億元， 附帶投資8000萬元建設(shè)四星級酒店“十堰大廈”。西部隆騰國際鞋材城：位于崇州市工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，卡森國際控 股和某立申實(shí)業(yè)共同投資，一期 263畝，建面25萬平方米，總投資 5億元潤茂某國際酒店用品城：位于新都三河場，商鋪1500間，專營高檔 酒店用品，鋪面面積125平米起，建筑面積24萬平米某海峽商貿(mào)城： 四川天奎實(shí)業(yè)開發(fā)的大型茶葉專

54、業(yè)交易市場，位于某北部三河場， 規(guī)劃總建筑面積10余萬平米5.3某商貿(mào)物流市場前景分析5.3.1成熟的商貿(mào)市場環(huán)境某商業(yè)底蘊(yùn)深厚，商貿(mào)繁榮，自古就有“天府之都”之稱，是中 國西南地區(qū)重要的商品集散地。 改革開放以來，某市逐步形成了以專 業(yè)市場和綜合市場、生活消費(fèi)市場和生產(chǎn)資料市場并重發(fā)展的商品交 易市場體系。全市共有批發(fā)市場、集貿(mào)市場、專業(yè)市場、小商品市場 等各類交易市場2000多個。2014年全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 絕對值居全國第4位，僅次于北京、上海和廣州。5.3.2城市發(fā)展定位與政府的政策支持某市規(guī)劃明確指出城市發(fā)展定位，將建設(shè)成為先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代 服務(wù)業(yè)并重的企業(yè)名城，建設(shè)成為區(qū)域

55、性商貿(mào)物流中心、國際化商貿(mào)物流港。逐步形成以城區(qū)專業(yè)批發(fā)市場為龍頭，各縣（市、區(qū)）專業(yè)批 發(fā)市場為骨干，重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場為補(bǔ)充的市場體系。創(chuàng)新商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)、 體制和經(jīng)營方式，引進(jìn)培育一批大型現(xiàn)代商貿(mào)企業(yè)，全面提升商貿(mào)業(yè)檔 次和水平，打造連接“成渝”、輻射西南的商貿(mào)物流樞紐。依托大型批 發(fā)市場，整合倉儲、貨運(yùn)資源，強(qiáng)化物流平臺建設(shè)，構(gòu)建農(nóng)副產(chǎn)品和日 用小商品物流配送中心，發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。533區(qū)域合作的加強(qiáng)與市場輻射面的擴(kuò)大2006年1月，四川省“ 一五”規(guī)劃綱要（草案）出臺，提 出“五大經(jīng)濟(jì)區(qū)+四大主體功能區(qū)”的區(qū)域發(fā)展新格局。本著加快推 進(jìn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化絕不能走工業(yè)遍地開花、城鎮(zhèn)盲目布局、土

56、地?zé)o限開發(fā)、生態(tài)環(huán)境惡化的路的重要原則，綱要（草案）提出了構(gòu)建某、 川南、攀西、川東北和川西北5大經(jīng)濟(jì)區(qū)，以及按優(yōu)化開發(fā)、重點(diǎn)開 發(fā)、限制開發(fā)和禁止開發(fā)四類主體功能區(qū)， 構(gòu)建四川省未來區(qū)域發(fā)展 新格局的設(shè)想。規(guī)劃中的某經(jīng)濟(jì)區(qū)包括某、德陽、綿陽、眉山、資陽 5市，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)含量高的先進(jìn)制造業(yè)和 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，逐步建成四川省乃至我國西部最強(qiáng)最大的經(jīng)濟(jì)密集區(qū)和 人口密集區(qū)，成為四川省參與全國區(qū)域競爭的龍頭和主體。2012年1-8月，某經(jīng)濟(jì)區(qū)即某、綿陽、德陽、樂山、眉山、 資陽及雅安等七市實(shí)現(xiàn)合同外資額同比增長 10.4%，占全省84.8%， 新批投資總額1000萬美元以上外商投

57、資企業(yè)占全省 80.3%，四川現(xiàn) 代汽車、中新（某）創(chuàng)新科技園及四川泉恩高科技管業(yè)等三家公司投 資總額超過兩億美元；某經(jīng)濟(jì)區(qū)作為全省開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要引 擎，外商投資實(shí)際到位同比增長 24.1%，占全省93.2%。某經(jīng)濟(jì)區(qū) 對引領(lǐng)全省外商投資，實(shí)現(xiàn)區(qū)域聚集發(fā)展，貢獻(xiàn)極其突出?！澳辰?jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域合作即將從過去點(diǎn)對點(diǎn)的雙邊合作，正式 步入抱成團(tuán)的多邊合作，開啟向縱深推進(jìn)的全新篇章！”在1某經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域合作聯(lián)席會會議上，某、德陽、綿陽、雅安、眉山、資 陽、遂寧、樂山八市共同簽署了某經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域合作框架協(xié)議，-些創(chuàng)新的體制措施浮出水面。根據(jù)協(xié)議，各方將在發(fā)展規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè) 施、重大產(chǎn)業(yè)、環(huán)境保護(hù)、金融體系等方

58、面通力合作，把某經(jīng)濟(jì)區(qū)打 造成中西部地區(qū)綜合實(shí)力最強(qiáng)、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集聚最多、城鎮(zhèn)化水平最高、 創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、城鄉(xiāng)差距最小、輻射帶動力最明顯的大都市圈，成為 引領(lǐng)西部發(fā)展的核心增長極。534堅實(shí)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)某市抓住西部經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)機(jī)遇，全力打造工業(yè)集聚載體，推動機(jī)械、汽車、健康食品、服裝皮革和電子信息“五大產(chǎn)業(yè)”，產(chǎn) 業(yè)集群效應(yīng)不斷增強(qiáng)，為經(jīng)濟(jì)提速增效注入強(qiáng)勁動力：去年上半年某 市積極轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，打造產(chǎn)業(yè)集群，經(jīng)濟(jì)社會呈現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展的 良好勢頭。某市上半年實(shí)施“強(qiáng)蓉”戰(zhàn)略，積極打造大企業(yè)大產(chǎn)業(yè)大 集群。以直通直達(dá)服務(wù)解決工業(yè)企業(yè)發(fā)展中面臨的各種困難和問題， 推動了機(jī)械制造、汽車、健康、服裝皮

59、革、電子信息五大產(chǎn)業(yè)集群發(fā) 展壯大。上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)累計實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值超過2萬億元。分析總結(jié):根據(jù)以上分析可知，某市商貿(mào)物流市場的發(fā)展前景廣闊。 首先, 市場基礎(chǔ)牢固，商貿(mào)物流市場經(jīng)過多年的發(fā)展和政府的著力培養(yǎng)，形 成了產(chǎn)業(yè)集群，發(fā)展成為了西南、成渝區(qū)域性商貿(mào)物流集散中心。其 次，政府政策的大力支持。市政府在城市功能布局、產(chǎn)業(yè)政策、重大 項(xiàng)目建設(shè)上予以商貿(mào)物流大力支持，鼓勵有實(shí)力的企業(yè)進(jìn)駐商貿(mào)物流 業(yè)。再次，某商貿(mào)物流業(yè)具有堅實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，某市打造中國中心企 業(yè)名城，機(jī)械、汽車、健康食品、服裝皮革和電子信息“五大產(chǎn)業(yè)” 集群的共同發(fā)展，成為某市商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展商品供應(yīng)鏈的堅實(shí)基 礎(chǔ)。同時，

60、某政府著力構(gòu)建區(qū)域性商貿(mào)集散中心、西部經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物 流節(jié)點(diǎn)城市，不斷吸納東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，擴(kuò)大了某商貿(mào)物流業(yè)市場的輻 射面，使之成為西南和成渝的區(qū)域性商貿(mào)物流中心和商品批發(fā)中心。第六部分 項(xiàng)目地塊分析6.1 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于某市金牛區(qū)，與國際商貿(mào)城毗鄰，在成德大道與北新立交附近，臨某市火車北站匹東紫苑辛收小區(qū)E 口社區(qū)取土堆沈家稠三道屈門寶嚴(yán)時r土地廟搐樓村4- sr teI圧冢誦G4l咸都繞城高連G42O1G4201;!匕新立交橋G4M1G4201黍華寺7役略圖61項(xiàng)目地塊區(qū)位圖項(xiàng)目周邊環(huán)境及設(shè)施項(xiàng)目位于北部新城繞城高速以北，北新干線以東，北臨毗河，項(xiàng)目總占地面積X畝，總建筑面積X萬平方米，市場