裝飾城營銷策劃課件

1、華都裝飾城營銷策劃方案百佳行動地產(chǎn)管理顧問公司二五年三月十一日第1頁，共23頁。一、市場現(xiàn)狀分析（一）祁門商業(yè)市場現(xiàn)狀 祁門縣作為一個較為偏遠(yuǎn)的縣，其城市建設(shè)和城市的發(fā)展相對比較滯厚后，雖然最近兩年城市的開發(fā)進(jìn)程較前幾年有很大的突破，可以用突飛猛進(jìn)形容也不為過，但是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展同城市的發(fā)展進(jìn)程還存在較大的差距。隨著房地產(chǎn)業(yè)在祁門的迅猛發(fā)展，竣工面積不斷增大，當(dāng)然素隨之來的商鋪的的數(shù)量和面積也在迅速的增加，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的滯后，導(dǎo)致在祁門縣城有大量的商業(yè)門面處在閑置狀態(tài)，特別是在新竣工項(xiàng)目上表現(xiàn)極為突出，其中在江北新竣工的小區(qū)商鋪空置率有之多，在文峰南路上商鋪空置率也在左右。在目前這種情況下，出現(xiàn)了投資

2、恐慌，如果不能很好的解決這個問題，對于我們這個項(xiàng)目的銷售將帶來比較大的市場壓力，而解決這個問題的關(guān)鍵就是如何營造商業(yè)氛圍，提升商鋪的價值，通過運(yùn)作專業(yè)市場無疑是最佳的選擇。第2頁，共23頁。一、市場現(xiàn)狀分析（一）祁門商業(yè)市場現(xiàn)狀 祁門縣目前的商業(yè)市場整體比較落后，除了茶葉市場和一個小商品市場具有一定的規(guī)模和影響外，現(xiàn)在沒有一個真正的專業(yè)市場，服裝、建材、裝飾材料、家居等一些經(jīng)營商業(yè)基本上是零散經(jīng)營，從市場的發(fā)展來看，在1-2年的時間里，開發(fā)經(jīng)營一專業(yè)市場具有比較大的空間，符合發(fā)展的需求。根據(jù)祁門縣規(guī)劃等情況，結(jié)合我們項(xiàng)目的特點(diǎn)，經(jīng)營家居裝飾市場是我們比較理想的定位選擇，華都裝飾城可謂在適當(dāng)?shù)臅r

3、間應(yīng)運(yùn)而生。第3頁，共23頁。（二）華都裝飾城市場前景 1、市場前景廣闊 隨著城市建設(shè)和發(fā)展、居民生活水平和生活質(zhì)量的不斷提高，家裝行業(yè)在不大的壯大，家居裝飾市場也在迅速的擴(kuò)大，家裝市場包含的內(nèi)容比較廣泛：板材：方料和系列板材、木地板、瓷磚、石材、衛(wèi)生潔具、燈具、油漆和涂料、五金水電材料、塑鋼、鋁合金材料及加工、其他輔材等甚至延伸到窗簾、布藝、床上用品、家庭飾品、家具等，其市場容量之大是可以預(yù)見和想象的。 2、祁門市場潛力很大 目前祁門裝飾市場隨著城市建設(shè)的規(guī)模擴(kuò)大和發(fā)展的速度的加快，裝飾市場在急速的增長。目前祁門市場上從事裝飾經(jīng)營和相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品經(jīng)營的商家有80余家，目前還在快速增長的階段。但

4、是現(xiàn)在的經(jīng)營的分布比較散亂，無法形成真正的行業(yè)發(fā)展，同時也滿足不了消費(fèi)者購物的需求。所以在當(dāng)前啟動裝飾城時機(jī)最為恰當(dāng)，迎合和市場的需要。同時對于裝飾產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶來前所未有的促進(jìn)和帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，作為政府在了解的基礎(chǔ)上也會給予大力支持第4頁，共23頁。（三）華都裝飾城市場現(xiàn)狀 1、市場面積共計(jì)2300平方米左右（根據(jù)圖紙初步測算）。 2、市場共有商業(yè)鋪面41間，其中西側(cè)沿中心南路門面8間，面積540平方米左右；南側(cè)門面7間，面積350平方米左右；東側(cè)沿河門面5間，面積180平方米左右；北側(cè)煙高架橋門面6間，面積270平方米左右；內(nèi)鋪的情況是南北內(nèi)街兩側(cè)門面共計(jì)12間，東西內(nèi)街門面3間，面積45

5、0平方米左右；、其中市場的西側(cè)和北側(cè)兩面的門面銷售壓力不大，價格也可以攀高，而南面和東面以及市場內(nèi)部的門面如果沒有很有效的支撐，將來的銷售壓力是很大，甚至難以避免部分變成開發(fā)商的不良固定資產(chǎn)，造成現(xiàn)金大量的積壓，一旦積壓，再想盤活難度是可以想象的到的。第5頁，共23頁。（四）市場劣勢分析1、市場的位置局限性很大，作為一個市場，我們的項(xiàng)目難以協(xié)調(diào)好人流和物流的動線，問題點(diǎn)比較突出，也是我們的最大的難點(diǎn)，只有西邊是沿中心南路，其他三面目前的通道都不暢通，特別是南邊和東邊，如果單純的門面出售，很可能變成死角，再加上難度最大的中間的鋪面，沒有一個市場作為支撐，項(xiàng)目很可能陷入滯銷的狀態(tài)。2、做旺新建市場

6、有一定的難度3、價格的攀高有較大的難度第6頁，共23頁。（五）市場機(jī)會分析1、必須以專業(yè)市場為依托，我們選擇家居裝飾市場。2、利用有效餓公關(guān)促銷活動啟動市場3、協(xié)調(diào)銷售，作好招商工作4、作好配套的工程，有效的支持市場的推進(jìn)，帶動人氣5、爭取政府的大力支持，在政策上得到優(yōu)惠傾斜第7頁，共23頁。（六）市場機(jī)會難點(diǎn)1、獲得政府的政策支持。、怎樣有效的做好引導(dǎo)和鋪墊工作2、招商第8頁，共23頁。二、策劃思路1、利用再就業(yè)的方式，在做好政府公關(guān)，獲取政策支持的前題下，同時帶來人氣的最大提升，為做旺市場奠定基礎(chǔ)。2、通過系列優(yōu)惠等促銷活動（ 8%的年回報返租、10年保值回購、3-5年免稅等），全面展開銷

7、售和招商工作。3、通過大量的前期宣傳準(zhǔn)備工作，讓華都裝飾城在祁門縣達(dá)到家喻戶曉的程度，利用市場開業(yè)的機(jī)會，通過系列的活動促銷，做到火暴的開業(yè)盛況，吸引人氣，做旺市場。第9頁，共23頁。三、具體方案第10頁，共23頁。一、光明城市祁門第一個步行街燈光夜市閃亮登場1、背景條件現(xiàn)狀：因?yàn)槌鞘械男枰呀?jīng)將原先在中心廣場的大排擋經(jīng)營戶全部搬遷到項(xiàng)目的北側(cè)高架橋的下面，因?yàn)榄h(huán)境很差、時間較短、規(guī)模較小、季節(jié)因素等諸多條件的制約，目前經(jīng)營狀況一般。2、機(jī)會因?yàn)檎慕y(tǒng)一規(guī)劃，目前存在的大排擋為燈光夜市的誕生奠定了政策和人氣的基礎(chǔ)。3、前景以光明城市為主題，同時用步行街夜市的運(yùn)做思路去推進(jìn)，即可以美化城

8、市，也能夠活躍經(jīng)濟(jì)，可以獲得政府的首肯和大力支持，這樣能夠最大限度的聚集人氣，為市場的做活做旺作好鋪墊工作第11頁，共23頁。一、光明城市祁門第一個步行街燈光夜市閃亮登場4、具體措施A、利用項(xiàng)目北側(cè)與高架橋之間的相對比較寬闊的場地作為燈光夜市的主戰(zhàn)場，同時如果條件許可的情況下，可以將東側(cè)沿河的一側(cè)也規(guī)劃進(jìn)去；B、北側(cè)沿高價橋一線共計(jì)51米的距離，報請政府同意后，在緊貼高架橋規(guī)劃建設(shè)一條面朝南（我們項(xiàng)目的方向）簡易商業(yè)門面（最好是用磚砌墻，樓板為頂，卷閘門），每間門面寬3米，深4米，高3.5米，面積12平方米，一共可以設(shè)計(jì)17間商業(yè)門面。東側(cè)沿河一帶，條件許可的情況下，根據(jù)需要的可以規(guī)劃為大棚式

9、門面，配合北側(cè)的門面的經(jīng)營；C、路面，燈光和環(huán)境的設(shè)計(jì)比較重要，即以最低的施工成本滿足將來的使用需要，建議用較強(qiáng)的燈光、彩色地磚和適當(dāng)?shù)木G化；D、經(jīng)營內(nèi)容：排擋、小商品、少量的服裝等E、入駐的客戶：現(xiàn)在經(jīng)營戶為基礎(chǔ)，下崗職工為主體第12頁，共23頁。一、光明城市祁門第一個步行街燈光夜市閃亮登場F、經(jīng)營思路夜市公共照明電費(fèi)計(jì)劃列入市政公共照明費(fèi)用兩年免租，三年免稅G、管理辦法整個經(jīng)營全部納入市場的統(tǒng)一管理，由將來的裝飾城物業(yè)管理公司和再就業(yè)管理部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理，物業(yè)管理費(fèi)用和衛(wèi)生費(fèi)一并由物業(yè)公司收??；H、燈光夜市的門面的經(jīng)營和管理權(quán)歸市場的物業(yè)管理公司，建筑物為臨時建筑。第13頁，共23頁。二、

10、同一片藍(lán)天祁門首條再就業(yè)一條“華都步行街”隆重起航A、活動主旨幫助政府解決下崗工人再就業(yè)的難題，尋求政府對華都裝飾城的關(guān)注和支持。通過再就業(yè)一條街的啟動，帶動裝飾城的人氣，營造裝飾城商業(yè)氛圍，提升裝飾城商業(yè)門面的商業(yè)價值。B、經(jīng)營場地裝飾城北側(cè)臨時規(guī)劃建設(shè)的17門面房、東側(cè)臨時搭建的大棚式門面7-8間，另外我們可以拿出裝飾城位置較差和銷售難度較大的北側(cè)7間門面、以及裝飾城內(nèi)部門面5-7間門面，總共40間左右門面。C、就業(yè)對象大排擋原來的經(jīng)營戶，下崗職工（夫妻雙下崗人員、4050人員、低保人員、復(fù)員退伍商殘軍人、單下崗人員）。第14頁，共23頁。二、同一片藍(lán)天祁門首條再就業(yè)一條“華都步行街”隆重

11、起航D、優(yōu)惠政策1 免收兩年的門面租金；2 在稅收方面，爭取兩年免稅；3 工商行政管理費(fèi)3年免收；4 三年內(nèi)免收營業(yè)稅的相關(guān)費(fèi)用。E、經(jīng)營內(nèi)容1 北街17間門面以大排擋、小商品、少部分服裝經(jīng)營為主要內(nèi)容；2 沿河?xùn)|街的簡易大棚式門面以經(jīng)營小商品和服裝等；3 沿河?xùn)|街的市場門面必須以經(jīng)營與裝飾相關(guān)的內(nèi)容，類似裝飾輔材、裝飾加工等；4 市場內(nèi)街門面的經(jīng)營戶經(jīng)營的內(nèi)容必須與市場的整體統(tǒng)一規(guī)劃相符。F、協(xié)助支持單位1 再就業(yè)管理的政府職能部門；2 公正機(jī)關(guān)等；3 開發(fā)管理的相關(guān)職能部門。第15頁，共23頁。二、同一片藍(lán)天祁門首條再就業(yè)一條“華都步行街”隆重起航G、優(yōu)惠政策1 免收兩年的門面租金；2 在

12、稅收方面，爭取兩年免稅；3 工商行政管理費(fèi)3年免收；4 三年內(nèi)免收營業(yè)稅的相關(guān)費(fèi)用。H、經(jīng)營內(nèi)容1 北街17間門面以大排擋、小商品、少部分服裝經(jīng)營為主要內(nèi)容；2 沿河?xùn)|街的簡易大棚式門面以經(jīng)營小商品和服裝等；3 沿河?xùn)|街的市場門面必須以經(jīng)營與裝飾相關(guān)的內(nèi)容，類似裝飾輔材、裝飾加工等；4 市場內(nèi)街門面的經(jīng)營戶經(jīng)營的內(nèi)容必須與市場的整體統(tǒng)一規(guī)劃相符。I、協(xié)助支持單位1 再就業(yè)管理的政府職能部門；2 公正機(jī)關(guān)等；3 開發(fā)管理的相關(guān)職能部門。第16頁，共23頁。二、同一片藍(lán)天祁門首條再就業(yè)一條“華都步行街”隆重起航、操作辦法1 華都公司作好公關(guān)工作，協(xié)調(diào)好政府相關(guān)職能部門，讓外圍的簡易門面盡快得以實(shí)施

13、，并協(xié)調(diào)爭取到優(yōu)惠政策，在裝飾市場開業(yè)的同時步行街投入使用；2 由再就業(yè)管理部門和華都公司共同做好前期宣傳、組織再就業(yè)人員的報名與和審查工作；3 在公正部門的監(jiān)督下，進(jìn)行再就業(yè)人員的排隊(duì)、發(fā)號和抽簽工作，確保公開、公平、公正，最后結(jié)果向社會公開公布，接受群眾的監(jiān)督；4 組織最后獲得門面使用權(quán)的人員簽定租賃合同，交納保證金，并將許可的經(jīng)營范圍簽進(jìn)合同；5 入街的經(jīng)營戶必須服從市場的統(tǒng)一管理。第17頁，共23頁。三、六三三市場運(yùn)營計(jì)劃六三三計(jì)劃內(nèi)涵六大項(xiàng)目優(yōu)勢、三重投資保障、三項(xiàng)優(yōu)惠政策第18頁，共23頁。三、六三三市場運(yùn)營計(jì)劃六大項(xiàng)目優(yōu)勢：、區(qū)位優(yōu)勢項(xiàng)目雖然位于縣城的南部，但是緊鄰城市中心，周邊

14、商業(yè)氛圍較好，項(xiàng)目位于兩條城市主要干道的交匯處，交通極為便捷。位置決定價值，將來的閶江路的貫通，項(xiàng)目的升值空間很大；、規(guī)模優(yōu)勢項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營面積平方米左右，夜市和市場自有門面近六十個，對于祁門市場而言，項(xiàng)目的規(guī)模最為合適，大小符合祁門市場的需求；、實(shí)力優(yōu)勢作為項(xiàng)目的開發(fā)商，銅陵華都公司有足夠的實(shí)力運(yùn)做該項(xiàng)目，打消了投資者和經(jīng)營者的顧慮第19頁，共23頁。三、六三三市場運(yùn)營計(jì)劃六大項(xiàng)目優(yōu)勢：、唯一性優(yōu)勢作為祁門第一個也是唯一的家居裝飾市場，華都裝飾城占盡了天時地利人和的優(yōu)勢，通過裝飾市場的平臺，一方面可以為裝飾材料經(jīng)營戶提供更好的服務(wù)，另外也為消費(fèi)者提供了一個一站式購物的場所；、品牌優(yōu)勢通過燈光

15、夜市和“華都再就業(yè)一條街”的推出，在聚集火暴人氣的同時，可以極大的提升華都裝飾城的知名度和美譽(yù)度，真正達(dá)到買裝飾材料就到華都的效果；、產(chǎn)品優(yōu)勢關(guān)于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，整體缺點(diǎn)較多，局限性很大，但是如果作為專業(yè)的裝飾市場經(jīng)營，產(chǎn)品的劣勢可以轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，獨(dú)立的門面設(shè)計(jì)、全封閉的市場管理、一層挑高4.2米、四個相對獨(dú)立的分區(qū)等都比較適合作為市場的使用第20頁，共23頁。三、六三三市場運(yùn)營計(jì)劃三重投資保障：1、返租回報對于投資的客戶，我們負(fù)責(zé)其門面的對外出租，每年租金回報7-10%，使投資者的投資在10年左右即可收回；2、三年無條件退房市場做不活，三年內(nèi)無條件退房保障，增加投資信心，打消投資者的后顧之憂，放心大膽的投資商鋪；3、十年保值回購十年保值回購的推出是在無條件退房的基礎(chǔ)上給投資者一個更大的投資信心，可以用十年白賺一個商鋪進(jìn)行概括。第21