城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程

1、- - -中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了我國(guó)城鎮(zhèn)土地定級(jí)工作的工作內(nèi)容及適用范圍、技術(shù)途徑及程序、土地定級(jí)因素的選擇、資料調(diào)查與整理、定級(jí)因素資料整理及定量化、單元分值計(jì)算、土地級(jí)評(píng)定及測(cè)算、編制土地級(jí)別總圖及量算面積、土地級(jí)的邊界落實(shí)及分宗整理、土地定級(jí)報(bào)告及成果驗(yàn)收、土地級(jí)別成果歸檔和更新等。本標(biāo)準(zhǔn)適用于在我國(guó)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的用地范圍內(nèi)進(jìn)行的城鎮(zhèn)土地定級(jí)工作。2總則城鎮(zhèn)土地定級(jí)的任務(wù)與目的城鎮(zhèn)土地定級(jí)是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)和自然兩方面屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位、作用，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)定，并使評(píng)定結(jié)果級(jí)別化。城鎮(zhèn)土地定級(jí)的目的是為全面掌握土地質(zhì)量及利用狀況，科學(xué)管理

2、和合理利用城鎮(zhèn)土地，以及為土地估價(jià)、征收土地稅費(fèi)和制訂城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、計(jì)劃提供依據(jù)。城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)體系城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)采用“等”和“級(jí)”兩個(gè)層次的劃分體系。土地等反映全國(guó)或省、地級(jí)行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)之間土地利用效益的地域差異。土地等的順序在全國(guó)或省、地級(jí)行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一排列。土地級(jí)反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異。土地級(jí)的順序在各城鎮(zhèn)內(nèi)部統(tǒng)一排列。本標(biāo)準(zhǔn)適用于各城鎮(zhèn)內(nèi)土地級(jí)的評(píng)定及更新工作，獨(dú)立工礦區(qū)及獨(dú)立開(kāi)發(fā)區(qū)的土地定級(jí)及更新按照本規(guī)定執(zhí)行。各城鎮(zhèn)間土地等的評(píng)定規(guī)程另行制定。2.3土地定級(jí)對(duì)象土地定級(jí)的對(duì)象是城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的用地范圍內(nèi)的所有土地。土地定級(jí)工作以城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的用地

3、整體為單位進(jìn)行。城鎮(zhèn)附近的獨(dú)立工礦等用地也可一起進(jìn)行評(píng)定。2.4土地定級(jí)原則2.4.1綜合分析原則.土地定級(jí)應(yīng)對(duì)各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析,按綜合差異劃分土地級(jí)。土地級(jí)既要反映土地在經(jīng)濟(jì)效益上的差異,也要反映土地在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)等綜合效益上的差異。2.4.2主導(dǎo)因素原則土地定級(jí)應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)內(nèi)影響土地質(zhì)量?jī)?yōu)劣和土地使用價(jià)值高低的因素種類及其作用的差異,重點(diǎn)分析對(duì)土地級(jí)起控制和主導(dǎo)作用的因素，突出主導(dǎo)因素的影響。地域分異原則土地定級(jí)應(yīng)掌握土地區(qū)位條件和特性的分布與組合規(guī)律，并分析由于區(qū)位條件不同形成的地域分異狀況，將類似地域劃歸同一土地級(jí)別。2.4.4土地收益差異原則土地定級(jí)應(yīng)在初步劃分

4、的土地級(jí)別上對(duì)土地收益差異明顯的有關(guān)行業(yè)進(jìn)行土地收益和土地價(jià)格測(cè)算,測(cè)算值作為確定土地級(jí)別數(shù)目和了解行業(yè)收益差異的重要參考依據(jù)，土地級(jí)別高低應(yīng)與土地收益或土地價(jià)格高低相對(duì)應(yīng)；2.4.5定量與定性結(jié)合原則土地定級(jí)應(yīng)盡量把定性的、經(jīng)驗(yàn)性的分析進(jìn)行量化，以定量分析計(jì)算為主，必要時(shí)才對(duì)某些現(xiàn)階段難以定量的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素采用定性分析。2.4.6綜合定級(jí)與分類定級(jí)相結(jié)合的原則在土地利用類型分異不明顯的中小城鎮(zhèn),可以采用綜合定級(jí)；而在土地利用類型分異較明顯的城鎮(zhèn)或各種不同類型用地質(zhì)量?jī)?yōu)劣區(qū)域較分散的城鎮(zhèn)，一般要進(jìn)行分類定級(jí)。2.5土地定級(jí)工作內(nèi)容準(zhǔn)備工作及外業(yè)調(diào)查；定級(jí)因素資料整理及定量化；單元分值計(jì)算及土

5、地級(jí)別評(píng)定；編制土地級(jí)別總圖及量算面積；土地級(jí)的邊界落實(shí)及分宗整理；編寫(xiě)土地定級(jí)報(bào)告；土地定級(jí)成果驗(yàn)收；成果歸檔和資料更新。2.6土地定級(jí)的程序根據(jù)城鎮(zhèn)特點(diǎn)，對(duì)影響土地質(zhì)量和土地使用價(jià)值的因素分析，選取土地區(qū)位條件和其它有關(guān)的土地自然和經(jīng)濟(jì)條件，作為劃分綜合土地級(jí)別的定級(jí)因素；按照各定級(jí)因素分布變化規(guī)律，計(jì)算各因素的指標(biāo)值和作用分，編制各因素的指標(biāo)值與作用分值的對(duì)照表；依據(jù)定級(jí)因素與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及生活的相關(guān)程度，確定各因素的相對(duì)重要性，分別計(jì)算各因素權(quán)重值；劃分土地定級(jí)單元，計(jì)算單元內(nèi)各因素分值，各分值加權(quán)求和，按總分的分布排列和實(shí)際情況，初步劃分土地級(jí)別；在不同土地級(jí)別上進(jìn)行土地收益測(cè)算或

6、市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)，對(duì)初步劃分的土地級(jí)別進(jìn)行驗(yàn)證和調(diào)整；編繪土地級(jí)別圖，編制土地定級(jí)報(bào)告，完成定級(jí)工作。2.7土地定級(jí)的技術(shù)方法因素的作用分計(jì)算采用相對(duì)值法和距離遞減法，按0100分封閉區(qū)間賦分，因素指標(biāo)優(yōu)劣與作用分的關(guān)系按正相關(guān)設(shè)置，因素條件越好，作用分越高;單元?jiǎng)澐挚蛇x用主導(dǎo)因素判定法、疊置法或網(wǎng)格法；權(quán)重確定采用特爾菲測(cè)定法、因素成對(duì)比較法、層次分析法或其它數(shù)學(xué)方法；2.7.4單元總分值計(jì)算采用多因素加權(quán)分值求和法。計(jì)算式為:nP二刀wiFii=1式中：P單元總分（各定級(jí)因素在單元內(nèi)對(duì)土地優(yōu)劣影響的綜合反映）；刀一累加符號(hào)；n土地定級(jí)因素的總數(shù)；wi權(quán)重（某定級(jí)因素對(duì)土地質(zhì)量和使用價(jià)值的影

7、響度）；Fi分值（某定級(jí)因素在單元內(nèi)表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。級(jí)別確定采用總分?jǐn)?shù)軸法、總分頻率曲線法、總分剖面圖法或聚類分析法；土地收益測(cè)算采用典型抽樣測(cè)定、數(shù)理統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)方法。2.8土地定級(jí)的類型土地定級(jí)有綜合定級(jí)和分類定級(jí)兩種類型。市區(qū)和近郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口五十萬(wàn)以上的大城市，必須同時(shí)進(jìn)行綜合定級(jí)和分類定級(jí)；其它城市必須進(jìn)行綜合定級(jí)，必要時(shí)可同時(shí)進(jìn)行分類定級(jí)。綜合定級(jí)綜合定級(jí)指對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析，按差異劃分土地級(jí)分類定級(jí)分類定級(jí)指分別對(duì)影響某類型用地城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析，按差異劃分各類型用地土地級(jí)。分類定級(jí)一般有商業(yè)用地土地定級(jí)、住宅用

8、地土地定級(jí)、工業(yè)用地土地定級(jí)等。2.9土地定級(jí)成果土地定級(jí)報(bào)告；土地級(jí)別圖；土地級(jí)別邊界圖；土地定級(jí)單元分值圖；土地定級(jí)因素作用分值圖；土地定級(jí)分級(jí)面積匯總表；g.原始資料、中間計(jì)算結(jié)果和其它過(guò)渡圖、表。2.10規(guī)程解釋權(quán)本標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)解釋。準(zhǔn)備工作編寫(xiě)土地定級(jí)任務(wù)書(shū)凡開(kāi)展土地定級(jí)的城鎮(zhèn)，由市、縣土地管理局組織編寫(xiě)土地定級(jí)任務(wù)書(shū)，經(jīng)上級(jí)土地管理部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施省級(jí)土地管理部門(mén)在必要時(shí)，可對(duì)本標(biāo)準(zhǔn)中某些條款作出補(bǔ)充規(guī)定。補(bǔ)充規(guī)定不得與本標(biāo)準(zhǔn)要求相抵觸，并須報(bào)國(guó)土資源部認(rèn)可和備案。土地定級(jí)任務(wù)書(shū)的內(nèi)容包括：開(kāi)展土地定級(jí)城鎮(zhèn)的基本情況；土地定級(jí)工作所需的技術(shù)資料和圖件資料；土地定級(jí)工作的組織與

9、領(lǐng)導(dǎo)；土地定級(jí)時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算；土地定級(jí)成果；土地定級(jí)技術(shù)方案。表格準(zhǔn)備根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋囟?jí)工作需要，從附錄A中有選擇地準(zhǔn)備工作用表。3.3圖件準(zhǔn)備土地定級(jí)工作所需準(zhǔn)備的圖件主要為各類工作底圖，包括土地級(jí)別總圖工作底圖、土地級(jí)別邊界圖工作底圖、定級(jí)因素作用分值圖工作底圖和其它輔助工作底圖。各類底圖采用能覆蓋城鎮(zhèn)定級(jí)范圍的城鎮(zhèn)平面圖、地形圖或地籍圖。根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)模和復(fù)雜程度不同，各類工作底圖的比例尺應(yīng)當(dāng)符合下列各款的要求：3.3.1土地級(jí)別總圖的工作底圖大城鎮(zhèn)1:100001:50000中等城鎮(zhèn)1:50001:10000小城鎮(zhèn)以下1:10001:5000土地級(jí)別邊界圖的工作底圖應(yīng)采用城鎮(zhèn)地籍圖，無(wú)地

10、籍圖時(shí)，可暫用比例尺大于土地級(jí)別總圖并能準(zhǔn)確劃出土地級(jí)邊界的其他圖件。定級(jí)因素作用分值圖的工作底圖作用分值圖比例尺應(yīng)與土地級(jí)別總圖一致。3.3.4其它輔助圖件的工作底圖其它輔助圖件的工作底圖應(yīng)采用滿足需要的圖件，比例尺由各城鎮(zhèn)自定。3.3.5以計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段定級(jí)工作底圖以計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段定級(jí)的各類工作底圖應(yīng)滿足以上要求，工作底圖的采集方法采用掃描、數(shù)字化等手段或直接利用滿足要求的電子圖件，編碼規(guī)則必須遵照國(guó)家有關(guān)規(guī)定。土地定級(jí)因素選擇定級(jí)因素指對(duì)土地級(jí)別有重大影響，并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然條件。4.1因素選擇范圍4.1.1綜合定級(jí)因素選擇范圍繁華程度方面的因素有：商服繁

11、華影響度；交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度；基礎(chǔ)設(shè)施方面的因素有：生活設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度；環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度；其他方面的因素。各因素的含義祥見(jiàn)附錄A中表A1。商業(yè)用地土地定級(jí)因素選擇范圍繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度；交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、公交便捷度；基礎(chǔ)設(shè)施方面的因素有：生活設(shè)施完善度；人口狀況方面的因素有：人口密度；其他方面的因素有：高級(jí)商務(wù)集聚影響度；各因素的含義祥見(jiàn)附錄A中表A2住宅用地土地定級(jí)因素選擇范圍基礎(chǔ)設(shè)施方面的因素有：生活設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度；交通條件方面的因素有：道路通

12、達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度；環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、綠地覆蓋度；繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度；人口狀況方面的因素有：人口密度；其他方面的因素。各因素的含義祥見(jiàn)附錄A中表A3。工業(yè)用地土地定級(jí)因素選擇范圍交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、對(duì)外交通便利度；基礎(chǔ)設(shè)施方面的因素有：生活設(shè)施完善度；產(chǎn)業(yè)集聚效益方面的因素有：產(chǎn)業(yè)集聚影響度；環(huán)境條件方面的因素有：自然條件優(yōu)劣度；其他方面的因素。各因素的含義詳見(jiàn)附錄A表A4。4.2因素選擇原則確定的因素應(yīng)同時(shí)滿足:因素指標(biāo)值變化對(duì)土地定級(jí)有較顯著的影響；因素指標(biāo)值有較大的變化范圍，選擇的因素對(duì)不同區(qū)位的影響有較大的差異。不同類型

13、的土地定級(jí)應(yīng)分別選擇相應(yīng)的定級(jí)因素。4.3因素選擇方法按附錄A表A1、A2、A3、A4內(nèi)容選擇采用：進(jìn)行特爾菲法測(cè)定要選擇的因素；b.參照附錄A表Al、A2、A3、A4，按掌握的數(shù)據(jù)進(jìn)行選擇。定級(jí)因素權(quán)重確定權(quán)重確定原則權(quán)重反映定級(jí)因素對(duì)土地的影響程度。權(quán)重確定原則為:權(quán)重值與因素對(duì)土地影響的大小呈正比，數(shù)值在01之間，各選定因素的權(quán)重值之和=1;各因素重要性順序和權(quán)重值范圍：綜合定級(jí)時(shí)參考表A1、商業(yè)用地土地定級(jí)時(shí)參考表A2、住宅用地土地定級(jí)時(shí)參考表A3、工業(yè)用地土地定級(jí)時(shí)參考表A4。無(wú)特殊需要，不得隨意打亂表中前兩位因素原有的重要性順序；權(quán)重值可單獨(dú)選用特爾斐測(cè)定法、因素成對(duì)比較法或?qū)哟畏?/p>

14、析法確定,也可用特爾斐測(cè)定法結(jié)合其它兩種方法來(lái)確定；定級(jí)因素對(duì)不同類型用地的影響程度不同，分類定級(jí)時(shí)不同類型用地的定級(jí)應(yīng)選定相應(yīng)的因素權(quán)重。權(quán)重確定方法特爾斐測(cè)定法（Delphi方法）對(duì)各因素進(jìn)行多輪次的專家打分。權(quán)重值按下式計(jì)算：Wi=Ei*100式中：Wi某因素的權(quán)重值Ei該因素經(jīng)多輪打分后的平均值實(shí)施要求:專家應(yīng)是熟悉城鎮(zhèn)土地狀況的有關(guān)行業(yè)的技術(shù)、管理專家以及高層次決策者，專家總體權(quán)威程度較高，總數(shù)為1040人;專家打分應(yīng)根據(jù)定級(jí)因素的背景材料和打分說(shuō)明進(jìn)行，并在不協(xié)商的情況下按表A5的格式百分制獨(dú)立打分；從第二輪次起，打分必須參考上輪打分結(jié)果進(jìn)行；打分輪次為2-3輪。因素成對(duì)比較法對(duì)所

15、選因素進(jìn)行相對(duì)重要性兩兩比較、賦值，計(jì)算權(quán)重。實(shí)施要求:對(duì)比結(jié)果要符合A因素B因素，B因素C因素，則A因素C因素的關(guān)系；對(duì)因素所賦的值應(yīng)在01范圍內(nèi)，同時(shí)兩因素值之和=1。4.423層次分析法（AHP方法）對(duì)定級(jí)因素相對(duì)重要性進(jìn)行判別，組成判斷矩陣，計(jì)算權(quán)重值。實(shí)施要求:因素相對(duì)重要性判別最好使用特爾斐測(cè)定的數(shù)據(jù)，判斷矩陣必須通過(guò)一致性檢驗(yàn)；同時(shí)按層次分析法求算因素權(quán)重和因素內(nèi)的各因子作用系數(shù)。僅求算因子作用系數(shù)，可用層次單排序計(jì)算。資料調(diào)查與整理資料調(diào)查的一般要求外業(yè)調(diào)查、收集到的資料，要按實(shí)地位置標(biāo)注到定級(jí)工作輔助圖或底圖上；利潤(rùn)、銷售額等數(shù)據(jù)的調(diào)查按抽樣方法進(jìn)行，要求近期連續(xù)三年以上資料

16、；抽樣或斷面調(diào)查，每種類型要有足夠樣本外業(yè)調(diào)查資料應(yīng)填入相應(yīng)的調(diào)查手簿或各種表格中，數(shù)值準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位。資料調(diào)查的內(nèi)容繁華程度資料的收集與調(diào)查資料收集的范圍包括：商業(yè)服務(wù)業(yè)以下簡(jiǎn)稱商服中心的數(shù)量、位置、范圍；商服中心的商店總數(shù)、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、銷售額、利潤(rùn)額、占地面積、營(yíng)業(yè)面積、等；必要時(shí)了解商業(yè)職能種類數(shù)，商服中心職能完備率、專業(yè)商店數(shù)及商服建筑物的建筑密度及樓層數(shù)等數(shù)據(jù)。資料不足時(shí)，應(yīng)實(shí)地對(duì)各商服中心進(jìn)行補(bǔ)充或全面調(diào)查。交通條件資料的收集與調(diào)查資料收集的范圍包括：與道路狀況有關(guān)的道路網(wǎng)分布、道路類型、級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)、車流量、道路長(zhǎng)度及寬度等數(shù)據(jù)；與公共交通狀況有關(guān)的公共汽車線路及站點(diǎn)分布、車流量及

17、?？看螖?shù)等；與城鎮(zhèn)間交通狀況有關(guān)的交通工具類型、設(shè)施規(guī)模及分布等。資料不足時(shí)，道路類型、寬度及車流量數(shù)等按斷面做補(bǔ)充調(diào)查，即選擇有代表性的典型路段做斷面，實(shí)地量測(cè)道路寬度，確定道路所屬類型，測(cè)定在規(guī)定時(shí)段內(nèi)此斷面的車流量?；A(chǔ)設(shè)施狀況資料的收集與調(diào)查城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施包括電力、供水、排水、供氣、供熱、電訊等生活設(shè)施和中小學(xué)、幼兒園、托兒所、醫(yī)院等公用服務(wù)設(shè)施。5.2.3.1生活設(shè)施資料收集的范圍包括：生活設(shè)施類型、數(shù)量、分布、投資等狀況；生活設(shè)施的保證率、持續(xù)率和可靠率及區(qū)域服務(wù)的優(yōu)劣。5.2.3.2公用服務(wù)設(shè)施資料收集的范圍包括:公用服務(wù)設(shè)施類型、數(shù)量、分布等；公用服務(wù)設(shè)施的技術(shù)水平、規(guī)模、級(jí)別、

18、服務(wù)水平和服務(wù)范圍等；資料不足時(shí)，須在實(shí)地進(jìn)行補(bǔ)充或全面調(diào)查。環(huán)境條件資料的收集與調(diào)查資料收集的范圍包括：各類污染狀況、分布狀況和環(huán)境質(zhì)量指數(shù)等環(huán)境評(píng)價(jià)資料等；地形、工程地質(zhì)、水文和氣候等條件；公園、綠地的位置、面積、服務(wù)范圍及規(guī)模等。區(qū)域的地理環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境的優(yōu)劣。資料不足時(shí)，須在實(shí)地進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查。社會(huì)、歷史及人口資料的收集與調(diào)查資料收集的范圍包括人口總數(shù)、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)發(fā)展過(guò)程等。常住人口、暫住人口按戶籍登記數(shù)；客流人口資料采用斷面調(diào)查，按規(guī)定時(shí)段內(nèi)通過(guò)斷面的人口數(shù)作為該點(diǎn)或一定區(qū)域的客流人口。高級(jí)商務(wù)集聚規(guī)模資料城鎮(zhèn)金融保險(xiǎn)中心及高檔寫(xiě)字樓數(shù)量、位置、范圍、年租金、年?duì)I業(yè)額、年

19、利潤(rùn)等資料。產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模資料城鎮(zhèn)同類產(chǎn)業(yè)及其配套產(chǎn)業(yè)區(qū)域內(nèi)的數(shù)量、年產(chǎn)值、年利潤(rùn)、用地面積、職工人數(shù)等。- - 5.2.8土地利用效益調(diào)查5.2.8.1資料收集的范圍包括：工業(yè)、商服業(yè)等企業(yè)單位各自的產(chǎn)值、商業(yè)銷售額、流動(dòng)資金與固定資金，稅前及稅后利潤(rùn)等數(shù)據(jù)；各企業(yè)單位的占地面積、營(yíng)業(yè)面積、職工人數(shù)等數(shù)據(jù)；各企業(yè)單位的所有制性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)范圍、所屬系統(tǒng)等;現(xiàn)行房?jī)r(jià)、歷史地租和地價(jià)以及分布狀況等資料。5.2.8.2企業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，應(yīng)選用連續(xù)3年以上的有關(guān)資料。調(diào)查方式可選擇：a.在開(kāi)始調(diào)查收集其它定級(jí)資料時(shí)，結(jié)合進(jìn)行全面的抽樣調(diào)查;在初步劃分的土地級(jí)上，按工業(yè)、百貨、五金、服裝、旅館、日雜、飲食

20、、服務(wù)、文體等區(qū)別選擇行業(yè)，每個(gè)行業(yè)抽510個(gè)企業(yè)做為樣點(diǎn)；c.調(diào)查表格見(jiàn)附表A6。5.2.9其它資料室外定位和臨街單位進(jìn)深調(diào)查資料收集、調(diào)查的范圍和方法包括：臨街權(quán)屬單位使用土地平均進(jìn)深的數(shù)據(jù)采用在土地利用類型基本一致的區(qū)域，選擇若干典型地點(diǎn)實(shí)測(cè)的方法定級(jí)中需要利用的明顯地物、新增地物的位置數(shù)據(jù),采用室外實(shí)地測(cè)定的方法；土地權(quán)屬資料利用已有的地籍調(diào)查資料。5定級(jí)因素資料整理及定量化資料整理及定量化的內(nèi)容、要求和一般方法6.1.1工作內(nèi)容:a.選擇定級(jí)因素；b.確定因素的指標(biāo)值、指數(shù)、距離及作用分；編制作用分值表，勾繪定級(jí)因素作用分值圖；確定定級(jí)因素權(quán)重；6.1.2工作要求：a.檢查選擇的定級(jí)

21、因素資料的齊備狀況，資料不足時(shí)，必須進(jìn)行外業(yè)補(bǔ)充調(diào)查將與各因素有關(guān)的各設(shè)施、商服中心、抽樣點(diǎn)及有關(guān)數(shù)據(jù)標(biāo)注在工作底圖或輔助圖上；各種設(shè)施（因子）的作用系數(shù)應(yīng)參照確定因素權(quán)重的方法進(jìn)行，也可用層次分析法把權(quán)重和作用系數(shù)一并確定；各因素指標(biāo)均按相對(duì)值衡量。在指標(biāo)值中對(duì)規(guī)模或級(jí)別的最高值，距離最近或狀況的最優(yōu)值賦予相對(duì)高分，其余指標(biāo)按相對(duì)大小作用分依次遞減；若因素的指標(biāo)值只在一定范圍內(nèi)對(duì)土地定級(jí)起作用，因素得分計(jì)算只應(yīng)在該范圍內(nèi)進(jìn)行。凡高于或低于該范圍的指標(biāo)值，按該范圍內(nèi)的最高值或最低值看待；各城鎮(zhèn)可根據(jù)實(shí)際情況分別按空間距離、道路距離、耗時(shí)距離等量測(cè)、整理出有關(guān)的距離數(shù)據(jù)。6.1.3因素定量化的一

22、般方法:定級(jí)因素的定量化可分兩大類進(jìn)行：若因素對(duì)土地的影響僅與因素指標(biāo)值有關(guān)，稱之為面狀因素。其定量化步驟為:a.對(duì)因素進(jìn)行整理，計(jì)算指標(biāo)值；b.按下式計(jì)算相對(duì)作用分:fi=100（Xi-Xmin）/（Xmax-Xmin）式中：fi某指標(biāo)值的作用分Xmin、XmaxXi分別為指標(biāo)的最小值、最大值和某值劃分310個(gè)作用分區(qū)間，編制作用分值表。若因素對(duì)土地的影響既與因素涉及的設(shè)施規(guī)模有關(guān)，又與距設(shè)施的相對(duì)距離有關(guān)，稱之為點(diǎn)、線狀因素。其定量化步驟為：a.在各因素內(nèi)按規(guī)?；蝾愋颓蟪龈鼽c(diǎn)或線的相對(duì)作用分，其最大值為100;b.計(jì)算因素內(nèi)各相同規(guī)?；蝾愋偷狞c(diǎn)、線的平均作用或平均吸引范圍及劃分若干個(gè)相對(duì)距

23、離區(qū)間;根據(jù)不同因素及其影響隨距離變化的特性不同，以因素的作用分按相應(yīng)的衰減公式計(jì)算或按相對(duì)距離查附錄B（表B1或表B2）獲得各個(gè)相對(duì)距離上的作用分；d.以因素作用分、相對(duì)距離區(qū)間編制因素作用分值表;采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行定級(jí)時(shí)，按相應(yīng)的衰減公式直接計(jì)算因素對(duì)單元的影響作用分。當(dāng)因素作用分衰減遇到不可直接跨越的障礙（鐵路、高速公路、河流等）時(shí)，則作用分衰減應(yīng)以可通行處為結(jié)點(diǎn)，按結(jié)點(diǎn)處的因素影響作用分及剩余的影響半徑，再次進(jìn)行衰減。當(dāng)不可直接跨越的障礙有較多的通行處時(shí)，可以忽視其的存在。繁華程度資料整理繁華程度主要由商服繁華影響度體現(xiàn)，資料按下款整理:6.2.1商服中心劃分各城鎮(zhèn)應(yīng)分出的商

24、服中心級(jí)別數(shù)目為:商服中心級(jí)別數(shù)目最低級(jí)中心的建筑面積之和大城鎮(zhèn)24級(jí)20001500平方米中等城鎮(zhèn)23級(jí)15001000平方米小城鎮(zhèn)以下12級(jí)1000500平方米確定商服中心邊界在商服中心所在的區(qū)域內(nèi)，選擇商服業(yè)繁華狀況突變的地段，以明顯的地物或非商服業(yè)建筑作為商服中心邊界；劃分要求城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心依次從高級(jí)到低級(jí)按市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)和街區(qū)級(jí)等級(jí)別劃分;劃分依據(jù)商服中心可選用以下一種劃分依據(jù)：按商服中心的銷售總額、總利潤(rùn)或單位面積銷售額、利潤(rùn)值以及其它經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的高低衡量;利用對(duì)商服中心的已有劃分成果，并加以適當(dāng)修正、調(diào)整確定。商服中心規(guī)模指數(shù)確定各商服中心規(guī)模指數(shù)用銷售總額等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)按下式確定

25、:Mi=100ai*amax式中:Mi某商服中心規(guī)模指數(shù)ai該商服中心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)際值或該級(jí)中心指標(biāo)平均值amax最咼級(jí)商服中心的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)商服中心內(nèi)各級(jí)繁華作用分的分割計(jì)算商服中心內(nèi)可分為與中心自身級(jí)別相應(yīng)的商服職能和低于其級(jí)別的各級(jí)職能，中心對(duì)土地繁華的影響由這些職能綜合體現(xiàn)，并以相應(yīng)級(jí)別的衡量，中心內(nèi)的各級(jí)繁華作用分按下式進(jìn)行分割計(jì)算:fi=Mi-Mjfmin=Mmin式中:fi某級(jí)商服繁華作用分Mi某級(jí)中心規(guī)模指數(shù)Mj次一級(jí)中心規(guī)模指數(shù)fmin最低級(jí)中心的商服繁華作用分Mmir最低級(jí)商服中心規(guī)模指數(shù)商服中心服務(wù)半徑和相對(duì)距離確定半徑以商服中心邊緣為起算點(diǎn)，通過(guò)商服中心分布圖按下式確定:市級(jí)

26、中心服務(wù)半徑=市級(jí)中心到連片建成區(qū)的最大距離市級(jí)中心服務(wù)以外的各級(jí)中心服務(wù)半徑=同級(jí)商服中心的最大服務(wù)距離相對(duì)距離按下式計(jì)算，不同級(jí)商服中心劃分3-15個(gè)對(duì)應(yīng)的相對(duì)距離區(qū)間r=di*d0r1式中:r相對(duì)距離di某級(jí)中心服務(wù)半徑內(nèi)，某點(diǎn)距中心的實(shí)際距離d該商服中心服務(wù)半徑衰減公式的確定各級(jí)商服中心商服繁華作用分按下式進(jìn)行衰減：fij=fi(1-r)式中：fijj點(diǎn)受i級(jí)商服中心的影響作用分fi某級(jí)商服中心商服繁華作用分rj點(diǎn)到i級(jí)商服中心的相對(duì)距離作用分值表編制作用分值表的表式見(jiàn)附錄A表A9,包含內(nèi)容有：相對(duì)距離=0時(shí)的各級(jí)繁華作用分;與各級(jí)中心相對(duì)應(yīng)的各相對(duì)距離;在不同相對(duì)距離上的各級(jí)繁華作用

27、分；第c款中的數(shù)據(jù)依第a、b款數(shù)據(jù)查附錄B中表B1后獲得，采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行定級(jí)時(shí)，按公式fij=fi(1-r)直接計(jì)算因素對(duì)單元的影響作用分。交通條件資料整理交通條件由道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度綜合影響決定，資料按以下各款整理6.3.1道路通達(dá)度資料整理6.3.1.1道路類型確定按道路在城鎮(zhèn)交通中的作用可分為:主干道聯(lián)系城鎮(zhèn)中主要工礦企業(yè)、交通樞紐和全市性公共活動(dòng)場(chǎng)所的道路，是城鎮(zhèn)中主要客貨運(yùn)輸線次干道聯(lián)系城鎮(zhèn)主干道之間的道路;支路各街坊之間的聯(lián)系道路。按主、次干道在城鎮(zhèn)中的類型不同分為:混合型主干道城鎮(zhèn)內(nèi)部主要客貨運(yùn)輸線;生活型主、次干道城鎮(zhèn)內(nèi)部主要以客運(yùn)為主的道路;

28、交通型主、次干道城鎮(zhèn)內(nèi)部主要以貨運(yùn)和過(guò)境為主的道路。各城鎮(zhèn)應(yīng)分出的道路類型數(shù)為:大城鎮(zhèn)57類；中等城鎮(zhèn)35類；小城鎮(zhèn)以下13類；6.3.1.2道路類型劃分依據(jù)按道路寬度:道路類型紅線寬度車行道寬度主干道#40米1418米次干道#30米1114米支路#15米79米按道路上的車道數(shù)按道路在城鎮(zhèn)交通中的地位和作用。6.3.1.3道路的作用指數(shù)和通達(dá)作用分計(jì)算作用指數(shù)反映某類道路在城鎮(zhèn)交通運(yùn)輸中的所起的作用。綜合定級(jí)、商業(yè)用地定級(jí)時(shí)作用大小順序一般為:混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路；住宅用地定級(jí)時(shí)作用大小順序一般為：生活型主干道、混合型主干道、交通型主干道、

29、生活型次干道、交通型次干道、支路；工業(yè)用地定級(jí)時(shí)作用大小順序一般為:交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道、交通型次干道、生活型次干道、支路。指數(shù)與道路作用或車流量大小呈正比，數(shù)值在01之間，最佳道路的作用指數(shù)值=1,其余類型依次遞減;道路通達(dá)作用分計(jì)算按下式:fi=100ki式中:fi某類道路通達(dá)作用分ki該類道路作用指數(shù)步行街、單行道的道路通達(dá)作用分減半。6.3.1.4道路影響距離及相對(duì)距離計(jì)算主干道、次干道影響距離按實(shí)際推算，其公式為:d=s*2L式中:d主干道或次干道影響距離S城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地面積L主干道或次干道長(zhǎng)度支路的影響半徑在0.30.75公里之間確定。相對(duì)距離按下式計(jì)算，不同

30、道路類型對(duì)應(yīng)劃分310個(gè)的相對(duì)距離區(qū)間：r=di*d0r1式中：r相對(duì)距離di某類道路影響距離內(nèi)，某點(diǎn)距該道路的最短距離d該類道路影響距離6.3.1.5衰減公式的確定道路通達(dá)度作用分按公式fij=fi(1-r)進(jìn)行衰減。式中：fijj點(diǎn)受i道路的影響作用分fi某類道路的道路通達(dá)作用分rj點(diǎn)到i道路的相對(duì)距離6.3.1.6作用分值表編制作用分值表的表式見(jiàn)附錄A表A10，包含內(nèi)容有:相對(duì)距離=0時(shí)的各類道路通達(dá)作用分；與各類道路對(duì)應(yīng)的各相對(duì)距離;在不同相對(duì)距離上的各類道路通達(dá)作用分；第c款中的數(shù)據(jù)依第a、b款數(shù)據(jù)查附錄B中表B1后獲得，采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行定級(jí)時(shí)，按公式fij=fi(1-r

31、)直接計(jì)算因素對(duì)單元的影響作用分。6.3.2公交便捷度資料整理6.3.2.1公共交通站流量的計(jì)算站流量取一定區(qū)域內(nèi)各個(gè)公交站點(diǎn)的每小時(shí)停車量之和。當(dāng)同一公交線路的各站點(diǎn)均為必停站點(diǎn)時(shí)，可用線路中各向車流量之和代替，各公交線路流量每天統(tǒng)一按1216小時(shí)計(jì)算平均值；6.3.2.2公交便捷作用分的確定公交便捷按站流量的大小依次劃分為315個(gè)檔次，各檔次的公交便捷作用分由下式計(jì)算：fi=100bi*bmax式中：fi公交便捷作用分；bi某站流量值；bmax最大公交站流量值。公交站點(diǎn)服務(wù)半徑和相對(duì)距離的計(jì)算服務(wù)半徑以站點(diǎn)為原點(diǎn)，統(tǒng)一在0.30.8公里之間確定。相對(duì)距離計(jì)算按下式，各城鎮(zhèn)劃分的相對(duì)距離區(qū)間

32、為25個(gè)：r=di*d0r1式中:r相對(duì)距離d公交站點(diǎn)服務(wù)半徑di服務(wù)半徑內(nèi)某點(diǎn)距站點(diǎn)的實(shí)際距離6.3.2.4衰減公式的確定公交便捷度作用分按公式fij=fi（1-r）進(jìn)行衰減。式中：fijj點(diǎn)受i公交站點(diǎn)的影響作用分fi某公交站點(diǎn)的公交便捷度作用分rj點(diǎn)到i公交站點(diǎn)的相對(duì)距離6.3.2.5作用分值表編制作用分值表的表式見(jiàn)附錄A表All，包含內(nèi)容有：相對(duì)距離=0時(shí)，各檔次公交便捷作用分;各相對(duì)距離區(qū)間;在不同相對(duì)距離上各檔次公交便捷作用分;第c款中的數(shù)據(jù)依第a、b款數(shù)據(jù)查附錄B中表B2后獲得，采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行定級(jí)時(shí)，按公式fij=fi（1-r）直接計(jì)算因素對(duì)單元的影響作用分。6.3

33、.3對(duì)外交通便利度資料整理對(duì)外交通設(shè)施類型、數(shù)目的選定設(shè)施指火車站、港口、長(zhǎng)途車站、機(jī)場(chǎng)、高速公路出入口等城鎮(zhèn)中對(duì)外經(jīng)營(yíng)的客貨運(yùn)輸站（不包括單位自有的接軌站、專用碼頭等）和重點(diǎn)對(duì)外交通節(jié)點(diǎn)，各城鎮(zhèn)可按設(shè)施在城鎮(zhèn)對(duì)外交通運(yùn)輸中的地位和作用選定設(shè)施數(shù)目和類型;作用指數(shù)和作用分計(jì)算設(shè)施（因子）作用指數(shù)反映某類設(shè)施在對(duì)外交通運(yùn)輸中的重要程度，指數(shù)與設(shè)施作用大小呈正比，采用專家打分確定，數(shù)值在01，各指數(shù)值之和=1;設(shè)施作用分計(jì)算按下式：fi=100ki式中:fi某設(shè)施作用分ki該設(shè)施（因子）作用指數(shù)某類設(shè)施（因子）中含有多個(gè)設(shè)施場(chǎng)所，將規(guī)模及影響最大的設(shè)施場(chǎng)所作用分賦為該施（因子）作用分（fi），其它

34、設(shè)施場(chǎng)所作用分按規(guī)模及影響大小，按比例遞減計(jì)算確定。對(duì)外交通設(shè)施服務(wù)半徑和相對(duì)距離確定服務(wù)半徑以各設(shè)施為原點(diǎn)，范圍分別確定在220公里之間；相對(duì)距離計(jì)算按下式，各設(shè)施劃分35個(gè)相對(duì)距離區(qū)間：r=di*d0r100/N+1擬劃分的土地級(jí)數(shù)）；單元面積確定在5-25公頃之間。在城鎮(zhèn)中心區(qū)單元面積盡量取低值，城鎮(zhèn)郊區(qū)單元可適當(dāng)放大。采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行城鎮(zhèn)土地定級(jí)時(shí)，劃分的網(wǎng)格單元面積應(yīng)不大于0.25公頃；劃分的單元能方便地進(jìn)行因素取樣，并能保證分值計(jì)算的準(zhǔn)確性和科學(xué)性；商服中心、公用設(shè)施、交通樞紐等整體起作用的區(qū)域，不能分割為不同單元。單元邊界單元之間的界線按以下順序優(yōu)先采用：定級(jí)底圖上依

35、比例尺表示的自然線狀地物；鐵路；交通道路（具有商業(yè)、娛樂(lè)等多重作用的道路除外）；權(quán)屬界線或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類型界線；行政區(qū)劃界線；f.其它地物。單元?jiǎng)澐址椒?主導(dǎo)因素判定法用兩個(gè)以上主要定級(jí)因素，沿城鎮(zhèn)主要方向選一定數(shù)目的特征點(diǎn)作各自分值剖面圖;根據(jù)因素分值變化規(guī)律，選擇突變曲線段的位置做為單元邊界位置，結(jié)合經(jīng)驗(yàn)，把因素得分基本一致的區(qū)域劃分為同一單元。疊置法主要因素作用分圖疊置，勾畫(huà)作用分基本一致的區(qū)域，形成圖斑;經(jīng)適當(dāng)調(diào)整得到單元。動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法以1/4或1/16公里網(wǎng)格把城鎮(zhèn)劃分成若干基本網(wǎng)格;選擇包括市中心、市郊在內(nèi)的幾類不同的典型網(wǎng)格，在四等分點(diǎn)檢查每類網(wǎng)格內(nèi)部2個(gè)以上主導(dǎo)因素的差異;

36、某類網(wǎng)格內(nèi)同一因素分值差異100/N+1時(shí)，此類網(wǎng)格四等分加密。重復(fù)檢查、加密，直至滿足要求后得到單元。7.2.3.4網(wǎng)格法采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級(jí)時(shí)，可把城鎮(zhèn)劃分為若干面積相同的網(wǎng)格。7.2.4空白單元圖繪制a.在定級(jí)基本底圖上落實(shí)、調(diào)整各單元，標(biāo)注單元編號(hào)；b.用繪圖薄膜蒙繪出同等比例尺的透明或半透明空白單元圖；采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級(jí)時(shí)，可在系統(tǒng)內(nèi)直接生成單元，系統(tǒng)應(yīng)能夠顯示單元圖，并輸出典型區(qū)域的單元圖。7.3單元內(nèi)定級(jí)因素作用分的取值用空白單元圖疊置在各作用分值圖上，選擇以下方法取值和計(jì)算:a.以單元所包含的因素等分線平均值代表單元分值b.以單元跨越的不同分值

37、區(qū)的面積加權(quán)平均分代表單元分值以單元幾何中心點(diǎn)的分值代表單元分值。當(dāng)單元面積較大時(shí),不能采用此法;以單元各轉(zhuǎn)折點(diǎn)、明顯變化點(diǎn)的平均分值代表單元分值;綜合運(yùn)用上述方法，計(jì)算分值;采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級(jí)時(shí)，按相應(yīng)衰減公式直接計(jì)算呈點(diǎn)、線狀分布的定級(jí)因素對(duì)單元中心點(diǎn)的影響作用分值或直接讀取單元中心點(diǎn)落在面狀因素不同指標(biāo)區(qū)域的作用分作為單元分值。單元內(nèi)商服繁華影響度分值計(jì)算7.4.1單元內(nèi)各級(jí)商服繁華作用分(fij)獲取a.同時(shí)存在多級(jí)職能影響時(shí)，對(duì)各級(jí)作用分僅取值一次;b.受多個(gè)同級(jí)職能影響時(shí)，取其中最高作用分。7.4.2商服繁華影響度分值計(jì)算單元內(nèi)繁華影響度分值(Fj)按下式計(jì)算:n

38、戶=刀fiji=1式中：fij分別為各級(jí)商服繁華中心對(duì)j單元的影響作用分Fj為商服繁華因素對(duì)j單元的影響作用總分n為商服中心級(jí)別數(shù)目單元內(nèi)交通條件分值計(jì)算道路通達(dá)度分值計(jì)算單元內(nèi)各級(jí)道路通達(dá)作用分(fj)獲取同時(shí)存在多種道路類型影響時(shí)，取各種道路類型對(duì)單元的最高影響作用分值。通達(dá)系數(shù)(Kj)確定見(jiàn)附錄見(jiàn)附錄含支路以上道路的單元計(jì)算道路通達(dá)的方向數(shù)，無(wú)支路以上道路的單元計(jì)算通往道路的方向數(shù)C)。b.各通達(dá)系數(shù)值為:大于4方向，系數(shù)=1.00等于3方向，系數(shù)=0.91等于2方向，系數(shù)=0.81等于1方向，系數(shù)=0.587.5.1.3單元內(nèi)道路通達(dá)度分值(Fj)計(jì)算，公式為：Fj=fjXKj式中:f

39、j分別為道路通達(dá)因素對(duì)j單元的影響作用分Fj為道路通達(dá)因素對(duì)j單元的影響作用總分Kj為j單元的通達(dá)系數(shù)值7.5.2公共交通便捷度分值計(jì)算7.5.2.1單元內(nèi)各公交便捷作用分(fj)獲取同時(shí)存在多個(gè)公交站點(diǎn)影響時(shí)，取各公交站點(diǎn)影響單元的最高的作用分值。7.5.2.2通達(dá)系數(shù)(Kj)確定含公交線路的單元計(jì)算公交線路通達(dá)的方向數(shù)，無(wú)公交線路的單元計(jì)算通往公交線路的方向數(shù)C)b.各通達(dá)系數(shù)值為:大于4方向，系數(shù)=1.00等于3方向，系數(shù)=0.91等于2方向，系數(shù)=0.81等于1方向，系數(shù)=0.587.5.2.3單元內(nèi)公交便捷度分值(Fj)計(jì)算公式為：Fj=fjXkj式中:fj分別為公交便捷因素對(duì)j單元

40、的影響作用分Fj為公交便捷因素對(duì)j單元的影響作用總分Kj為j單元的通達(dá)系數(shù)值7.5.3對(duì)外交通便利度分值計(jì)算7.5.3.1單元內(nèi)各類對(duì)外交通便利度作用分(fij)獲取同時(shí)存在多類對(duì)外交通設(shè)施影響時(shí)，對(duì)各類對(duì)外交通設(shè)施影響作用分僅取值一次受多個(gè)同類對(duì)外交通設(shè)施場(chǎng)所影響時(shí)，取其中最高作用分。7.5.3.2單元的對(duì)外交通便利度分值(Fj)計(jì)算式為：n戶=刀fiji=1式中：fij分別為各類對(duì)外交通設(shè)施因素對(duì)j單元的影響作用分Fj為對(duì)外交通設(shè)施因素對(duì)j單元的影響作用總分n為對(duì)外交通設(shè)施因素不同類型的數(shù)目單元內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況分值計(jì)算生活設(shè)施完善度分值計(jì)算(Fj)：按生活設(shè)施完善度分值圖或查對(duì)生活設(shè)施完善作

41、用分值表，按下式計(jì)算各單元分值n戶=刀fiji=1式中：fij分別為各類生活設(shè)施對(duì)j單元的影響作用分Fj為生活設(shè)施因素對(duì)j單元的影響作用總分n為生活設(shè)施因素不同類型的數(shù)目公用設(shè)施完備度分值計(jì)算- - - -7.6.2.1單元內(nèi)各類公用設(shè)施完備度作用分(fij)獲取同時(shí)存在多類公用設(shè)施影響時(shí)，對(duì)各類公用設(shè)施影響作用分僅取值一次受多個(gè)同類公用設(shè)施場(chǎng)所影響時(shí)，取其中最高作用分。7.6.2.2單元的公用設(shè)施完備度分值(Fj)計(jì)算式為：n戶=刀fiji=1式中：fij分別為各類公用設(shè)施對(duì)j單元的影響作用分Fj為公用設(shè)施因素對(duì)j單元的影響作用總分n為公用設(shè)施因素不同類型的數(shù)目環(huán)境條件分值計(jì)算環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度

42、分值計(jì)算按環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度分值圖取樣和計(jì)算，直接得到單元分值。綠地覆蓋度分值計(jì)算按綠地覆蓋度分值圖取樣和計(jì)算，直接得到單元分值。自然條件優(yōu)劣度分值計(jì)算按自然條件優(yōu)劣度分值圖取樣和計(jì)算，直接得到單元分值。人口密度分值計(jì)算按人口密度分值圖取樣和計(jì)算，直接得到單元分值。高級(jí)商務(wù)集聚規(guī)模分值計(jì)算按高級(jí)商務(wù)集聚規(guī)模分值圖取樣，直接得到單元分值。產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模分值計(jì)算按產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模分值圖取樣和計(jì)算，直接得到單元分值。7.11.1劃分原則評(píng)定每個(gè)單元的因素及數(shù)目必須相同，各單元內(nèi)因素的權(quán)重分值及作用分應(yīng)填入附錄A表A20,求取各單元總分。采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級(jí)時(shí)，可以不用填寫(xiě)表A20,可以按照下式

43、直接計(jì)算單元總分：n7.11土地級(jí)的初步劃分FJ無(wú)FijxWii=1式中：FJ一各因素對(duì)j單元影響的總作用分；n定級(jí)因素的個(gè)數(shù)；Fiji因素對(duì)j單元影響的作用分；Wii因素的權(quán)重。土地級(jí)按總分值變化狀況劃分，不同的土地級(jí)對(duì)應(yīng)不同的總分值區(qū)間。按從優(yōu)到劣的順序分別對(duì)應(yīng)于1、2、3、n個(gè)等級(jí)值（n為正整數(shù)）；任何一個(gè)總分值只能對(duì)應(yīng)一個(gè)土地級(jí);土地級(jí)數(shù)目，依不同城鎮(zhèn)規(guī)模、復(fù)雜程度而定，一般確定:大城鎮(zhèn)510級(jí)；中等城鎮(zhèn)47級(jí)；小城鎮(zhèn)以下35級(jí)；將劃分結(jié)果和單元?jiǎng)澐譅顩r填入附錄A表A21；在圖上對(duì)相同級(jí)別的相鄰單元勾畫(huà)連塊，初步得到各土地級(jí)。采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級(jí)時(shí)，將總分處于同一總分區(qū)

44、間的單元填充相同顏色，并繪制單元總分等值線圖或影像圖，作為劃分土地級(jí)別的參考圖，初步得到各土地級(jí)；按總分和城鎮(zhèn)狀況確定12個(gè)不同的劃分級(jí)別方案。7.11.2劃分方法總分?jǐn)?shù)軸確定法。以總分值點(diǎn)繪于數(shù)軸上，按土地優(yōu)劣的實(shí)際情況，選擇數(shù)點(diǎn)稀少處為級(jí)間分界。總分頻率曲線法。對(duì)總分值作頻率統(tǒng)計(jì)，繪制頻率直方圖,按土地優(yōu)劣的實(shí)際情況，選擇頻率曲線分布突變處為級(jí)間分界。總分剖面圖法。沿城鎮(zhèn)若干方向作總分變化剖面，按土地優(yōu)劣的實(shí)際情況，以剖面線突變段作為級(jí)間分界。7.12土地級(jí)差收益計(jì)算級(jí)差收益包含經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，各計(jì)算步驟為:分別計(jì)算每級(jí)土地中各行業(yè)的平均收益水平，并確定各行業(yè)的最低級(jí)收益值;以同一行業(yè)

45、的各級(jí)收益值與最低級(jí)收益值相減，得到各級(jí)收益差?？鄢龁挝幻娣e資金占有額、單位面積工資總額的影響，得到各級(jí)差收益;對(duì)土地級(jí)差收益進(jìn)行方差檢驗(yàn)、調(diào)整，使檢驗(yàn)值差異顯著。土地級(jí)差收益滿足土地收益級(jí)間差異大于級(jí)內(nèi)差異原則。7.13市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格差異是土地區(qū)位差異在價(jià)格上的反映。在土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)、土地交易案例多的城鎮(zhèn)，根據(jù)各類型用地市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià)劃分土地級(jí)別，工作步驟為：按城鎮(zhèn)土地條件相似和樣本地價(jià)相近劃分各類用地的均質(zhì)地域；按城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的要求，對(duì)均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各類用地的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、檢驗(yàn)、分析、比較、計(jì)算，得出各均質(zhì)地域平均地價(jià)；對(duì)各均質(zhì)地域平均地價(jià)進(jìn)行數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析，確定各土地級(jí)相

46、對(duì)應(yīng)的平均地價(jià)區(qū)間；在圖上對(duì)處于同一土地級(jí)地價(jià)區(qū)間的相鄰均質(zhì)地域勾畫(huà)連塊，得到各類用地的土地級(jí)；7.14土地級(jí)的確定和實(shí)地校核初步劃分的土地級(jí)須在實(shí)地校核和驗(yàn)證，并參考級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果及市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)結(jié)果對(duì)土地級(jí)的范圍、邊界、級(jí)別進(jìn)行修訂調(diào)整。修訂的原則：土地級(jí)別高低與土地相對(duì)優(yōu)劣的對(duì)應(yīng)關(guān)系基本一致；級(jí)之間應(yīng)漸變過(guò)渡，相鄰單元之間土地級(jí)差不宜過(guò)大；各類用途的各級(jí)土地的平均單位面積地租或地價(jià)應(yīng)具有明顯差異并成正向級(jí)差；保持自然地塊及權(quán)屬單位的完整性；邊界盡量采用具有地域突變特征的自然界線及人工界線編制土地級(jí)別總圖及量算面積8.1面積量算土地定級(jí)工作要求對(duì)土地級(jí)別面積進(jìn)行量算并進(jìn)行匯總、統(tǒng)計(jì)。面

47、積量算在清繪清楚的土地定級(jí)底圖或在計(jì)算機(jī)系統(tǒng)電子圖上進(jìn)行。8.1.1面積量算方法面積量算采用解析法或圖面量算法（圖解法、求積儀法、方格法）不論采用何種方法，均應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行兩次量算;采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級(jí)時(shí)，面積量算采用解析法，系統(tǒng)進(jìn)行一次量算;面積量算應(yīng)利用圖幅面積對(duì)量算圖斑面積進(jìn)行控制。8.1.2量算記錄與統(tǒng)計(jì)土地面積計(jì)算單位一律使用平方米，準(zhǔn)確到小數(shù)后一位,其后數(shù)字四舍五入。量算數(shù)據(jù)直接填入表格，不許涂改。錯(cuò)字用水平線劃掉，重新記在上方。土地級(jí)別按圖斑進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，結(jié)果分別填入附錄A表A22和表A23。定級(jí)數(shù)據(jù)需認(rèn)真核對(duì)，歸檔立案，建立土地級(jí)別統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳。土地級(jí)別圖編圖的要求土地級(jí)別

48、圖要直觀地反映土地的優(yōu)劣、土地的空間和地域組合及面積狀況。土地的級(jí)別和位置通過(guò)不同的圖斑、色調(diào)、灰度、注記等來(lái)反映。編圖以圖幅為單位，其比例尺與定級(jí)工作底圖相一致。按需要可在分幅圖的基礎(chǔ)上編繪總圖。采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級(jí)時(shí)，土地級(jí)別圖的編碼規(guī)則應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。土地定級(jí)成果圖的編制8.3.1土地定級(jí)單元圖的編制單元圖要反映分值來(lái)源、單元界線、單元編號(hào)。單元分值按附錄表A1、表A2、表A3、表A4規(guī)定的因素順序依次排列。單元界線用0.3毫米實(shí)線表示。單元編號(hào)用阿拉伯?dāng)?shù)字表示。單元綜合示例為(30,25,15,15,10,5)/150,式中分子為分值來(lái)源,分母為單元編號(hào).當(dāng)單元面

49、積較小時(shí),可只表示單元編號(hào)。采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級(jí)時(shí)，系統(tǒng)必須存儲(chǔ)并能夠分別顯示各因素的單元分值圖及單元總分圖，輸出典型區(qū)域各因素的單元分值圖及單元總分圖。單元圖圖示及圖例見(jiàn)附錄C。8.3.2土地級(jí)別圖的編制土地級(jí)別圖要反映土地級(jí)別及界線、位置、面積和與土地利用效益有關(guān)的城鎮(zhèn)道路、土地用途等.編圖前,要將定級(jí)成果分類整理，確定編圖工作程序、編繪內(nèi)容和編制方法。土地級(jí)為最小制圖單元。最小上圖圖斑為1公頃。將定級(jí)成果用圖示、符號(hào)、注記等標(biāo)注在圖上。“級(jí)”用大寫(xiě)羅馬數(shù)字“I、H、山、”分別表示“一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、”。土地級(jí)面積用阿拉伯?dāng)?shù)字標(biāo)注在羅馬數(shù)字右下角表示，面積單位為公頃.整個(gè)符號(hào)如“n1018”。土地級(jí)的邊界用實(shí)線表示。土地級(jí)別圖上要表示城鎮(zhèn)中與土地區(qū)位和利用有關(guān)的道路，一般表示主干道、次干道、支路，主次干道用雙實(shí)線、支路用單實(shí)線表示。表示土地利用類型時(shí)，商服業(yè)用地符號(hào)不依比例反映各級(jí)商服中心，其它土地類型只反映能夠上圖的圖斑。土地類型的界線用虛線表示，土地分類及圖示符號(hào)按地籍調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)。其它符號(hào)標(biāo)準(zhǔn)盡量簡(jiǎn)化，圖示符號(hào)按地籍調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)。8.32