成都青城山別墅項(xiàng)目發(fā)展建議全案-86PPT

1、匯城置業(yè)青城山項(xiàng)目(xingm)項(xiàng)目(xingm)發(fā)展建議共八十七頁CONTENTCh1 區(qū)域市場環(huán)境研究 Ch2 區(qū)域住宅市場研究 Ch3 項(xiàng)目定位研究 Ch4 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 Ch5 項(xiàng)目營銷等相關(guān)(xinggun)問題Ch6 公司簡介共八十七頁區(qū)域市場環(huán)境(hunjng)研究Chapter 1 青城山板塊的競爭力分析(fnx) 青城山房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域市場環(huán)境研究區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁區(qū)域資源豐富 世界級風(fēng)景名勝區(qū) 人文歷史悠久 在成都郊區(qū)房地產(chǎn)市場中具有特殊性地位青城山的自然環(huán)境是其他區(qū)域不具備的，具有唯一性和排它性，土地資源因此極

2、具稀缺性； 青城山主要針對休閑度假的短居型客戶和養(yǎng)老群體，而其他郊區(qū)，如華陽、溫江等地，則是以長居型客戶為主。青城山其他區(qū)域很大的不同是：產(chǎn)品多是根據(jù)區(qū)域的功能定位、客戶群定位量身定做，別墅(bish)類產(chǎn)品比重偏高、緊湊型產(chǎn)品比重較高；1.1 青城山板塊(bn kui)的競爭力分析區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁1.1 青城山板塊(bn kui)的競爭力分析青城山是成都最具發(fā)展旅游地產(chǎn)的區(qū)域 衡量一個(gè)區(qū)域是否具有發(fā)展旅游地產(chǎn)的條件，區(qū)域稀缺的資源優(yōu)勢是必要的條件。一般來講，稀缺資源可以分為(fn wi)以下幾個(gè)方面：自然生態(tài)資源、歷史人文

3、資源、人造景觀資源 以上述條件為標(biāo)準(zhǔn)，橫向比較青城山、龍泉、大邑、牧馬山都具備發(fā)展旅游地產(chǎn)的基本條件，分析如下：擁有資源擁有方面潛力評價(jià)青城山極其稀缺的自然生態(tài)資源和濃厚的人文歷史積淀2個(gè)龍泉成都最完善的大型體育運(yùn)動(dòng)休閑中心、國際足球村1個(gè)大邑稀缺的自然資源西嶺雪山，一定的歷史知名度2個(gè)牧馬山高爾夫景觀球場，森林公園2個(gè)區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁1.1 青城山板塊(bn kui)的競爭力分析由以上的比較可以得出： 就綜合競爭力而言，青城山是目前(mqin)成都最具發(fā)展旅游地產(chǎn)的區(qū)域，在郊區(qū)中位于龍頭地位。近幾年內(nèi)，青城山在發(fā)展旅游地產(chǎn)

4、的競爭優(yōu)勢不會(huì)動(dòng)搖。 龍泉和大邑作為有力的競爭對手，目標(biāo)客戶群有重合部分，將對青城山帶來沖擊，一定程度上分流客戶。 牧馬山作為離成都最近的景區(qū)，高爾夫球場的影響力較為深遠(yuǎn)，對部分商務(wù)客戶以及部分休閑度假客戶有一定的分流作用。 從未來的發(fā)展來看，青城山有規(guī)劃中的千畝荷塘、巴蜀大觀園等人造資源，建成后，青城山將成為郊區(qū)中擁有資源最為完善，稀缺性最強(qiáng)、吸引力最強(qiáng)的區(qū)域。競爭力會(huì)得到進(jìn)一步的增強(qiáng)，旅游地產(chǎn)的發(fā)展空間擴(kuò)增幅度高于其他區(qū)域。區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁1.1 青城山板塊(bn kui)的競爭力分析區(qū)域競爭力結(jié)論：絕佳板塊高尚生活(s

5、hnghu)的別墅住區(qū)未來交通便捷度假最佳居所環(huán)境優(yōu)雅山水構(gòu)成的生活畫卷人文環(huán)境養(yǎng)生之道的秘訣區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁1.2 青城房地產(chǎn)市場(shchng)發(fā)展趨勢研究新的青城山旅游度假區(qū)控制性詳規(guī)對區(qū)域的規(guī)劃按照控制性詳規(guī)的描繪，青城山將以山地景區(qū)為依托，平壩田園穿插環(huán)抱，水渠為脈絡(luò)，主干路為骨架，玉堂鎮(zhèn)、中興(zhngxng)鎮(zhèn)、青城鎮(zhèn)、大觀鎮(zhèn)、街子鎮(zhèn)等5個(gè)旅游組團(tuán)呈沿山帶形“串珠狀分布”。 五大組團(tuán)在功能分區(qū)定位：玉堂片區(qū)：位于都汶高速路出入口，確定為都江堰旅游接待中心。作為成都旅游核心服務(wù)區(qū)九寨黃龍精品旅游區(qū)青城山都江堰精品

6、旅游區(qū)川西旅游區(qū)之間的中轉(zhuǎn)站和集散中心。 中興鎮(zhèn)區(qū)：為周邊農(nóng)村服務(wù)的生活居住城鎮(zhèn)，王婆巖景區(qū)配套服務(wù)鎮(zhèn)。 青城青城山鎮(zhèn)區(qū)：以道教養(yǎng)生、度假旅游為特色的旅游鎮(zhèn)，大青城旅游核心。 大觀鎮(zhèn)區(qū)：以高爾夫體育公園為核心的生態(tài)健身旅游鎮(zhèn)。 街子鎮(zhèn)：位屬崇州市，位于五大組團(tuán)的最南端。各組團(tuán)之間留出1.5公里-2.5公里的田園綠化隔離帶。區(qū)域規(guī)劃發(fā)展 區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁1.2 青城(qn chn)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢研究玉堂鎮(zhèn)中興鎮(zhèn)青城山鎮(zhèn)大觀鎮(zhèn)街子在重要景觀廊道控制上，詳規(guī)確定了四橫四縱景觀廊道，橫向廊道是垂直于山體的重要觀山廊道，縱向廊道為

7、健身景觀廊道。廊道兩側(cè)按綠化控制要求控制出綠帶。綠帶內(nèi)為游憩(yuq)休閑步道。廊道兩側(cè)地塊設(shè)地塊主入口，建筑主立面朝向廊道，廊道兩側(cè)建筑景觀通透，嚴(yán)禁形成建筑墻，以此將青城山的住宅掩映在生態(tài)景觀中。區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁1.2 青城(qn chn)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢研究青城山鎮(zhèn)規(guī)劃前景青城山作為國家風(fēng)景旅游區(qū)，對房地產(chǎn)開發(fā)嚴(yán)格控制的同時(shí)，也投入了較大的精力來進(jìn)行生活、教育、市政配套設(shè)施建設(shè)，大力扶持旅游業(yè)的發(fā)展，其中(qzhng)可能會(huì)對青城山鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生較大影響的擬建（已建）項(xiàng)目有以下幾個(gè)：項(xiàng)目名稱簡介位置高爾夫球場規(guī)模上

8、千畝青城鎮(zhèn)大觀鎮(zhèn)都崇路旁千畝荷塘休閑娛樂場所（擬建中）大觀鎮(zhèn)中心環(huán)山旅游通道環(huán)繞青城山進(jìn)行快速旅游通道的建設(shè)環(huán)繞青城山巴蜀大觀園占地千畝，將在3年內(nèi)投入使用青城山鎮(zhèn)東軟大學(xué)東北大學(xué)和北京大學(xué)打造2000畝西部最大的軟件園，可容納一萬多名師生。青城山鎮(zhèn)芒城古鎮(zhèn)古城遺址，“寶墩文化”之一。為探索三星堆遺址文化的淵源提供了重要途徑，昭示著古蜀文明的起源。青城山鎮(zhèn)區(qū)域市場環(huán)境研究區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁 總地來說，這些項(xiàng)目的建成和投入使用，將為青城山帶來巨大的人流，增強(qiáng)青城山旅游吸引力，將使青城山整體投資價(jià)值呈幾何倍數(shù)增加。這些項(xiàng)目均在本項(xiàng)

9、目用地附近，將能提升本項(xiàng)目未來市場中的競爭優(yōu)勢。 青城山鎮(zhèn)在自然、人文資源上的綜合優(yōu)勢十分突出：既擁有千年青城的自然和文化遺產(chǎn)，又擁有眾多旅游人文資源，在快速旅游通道(tngdo)建成后同時(shí)又屬于環(huán)成都半小時(shí)交通圈內(nèi)。放眼國內(nèi)市場，能同時(shí)擁有這幾大優(yōu)勢資源的區(qū)域屈指可數(shù)。1.2 青城(qn chn)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢研究區(qū)域市場環(huán)境研究區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁1.2 青城(qn chn)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢研究未來進(jìn)入青城山、都江堰大景區(qū)(jn q)的門戶 成青（成都-青城山）旅游快速通道溫江都江堰段將于今年7建成通車。屆時(shí)，成都到青

10、城山的車程將由現(xiàn)在近1小時(shí)縮短為半小時(shí)。 成青快速通道起于成都市區(qū)三環(huán)路，沿光華大道經(jīng)溫江直達(dá)青城山風(fēng)景區(qū)，道路全長42.1公里?？焖偻ǖ烙行У赝黄屏送ㄍ喑巧降慕煌ㄆ款i，青城山將隨著城市的發(fā)展和品質(zhì)生活的提升，三、五年后將成為高端人群的第一居所。 位于106國道與前山門的鐵二局地塊即將啟動(dòng)，其沿106一線規(guī)劃的萬余平方米旅游配套商業(yè)將有效的完善和提升目前區(qū)域中生活配套設(shè)施不足、檔次、品質(zhì)低下的問題，從而將開發(fā)資源得以最大限度的發(fā)揮。這對本項(xiàng)目來說將是較理想的機(jī)遇，如果上述能成為現(xiàn)實(shí)，將大大提升項(xiàng)目區(qū)位競爭力。區(qū)域市場環(huán)境研究區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品

11、規(guī)劃建議共八十七頁1.2 青城房地產(chǎn)市場(shchng)發(fā)展趨勢研究綜合旅游度假資源(zyun)的重新整合 規(guī)劃將使青城山鎮(zhèn)由成都遠(yuǎn)郊變?yōu)榻?，同時(shí)擁有成都、青城山、都江堰等各方位便利的交通條件； 處于休閑度假資源中心帶，同時(shí)擁有青城山、芒城古鎮(zhèn)、巴蜀大觀園、高爾夫球場、街子古鎮(zhèn)文化、文錦江溫泉等優(yōu)勢資源；區(qū)域市場環(huán)境研究區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁1.2 青城房地產(chǎn)市場(shchng)發(fā)展趨勢研究青城山市場目前(mqin)存在的問題 區(qū)域配套不完善當(dāng)前生活、商業(yè)配套的不完善帶來生活的不便利，是阻礙區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，項(xiàng)目自身配套

12、的完善與否很大程度上影響了樓盤的營銷。 交通距離遠(yuǎn)，易心理抗性 青城山距都江堰市16公里，距離成都約70公里。普通消費(fèi)者購房后發(fā)生的交通成本、時(shí)間成本的成倍增加，這一點(diǎn)也成為阻礙客戶下單的重要原因；開發(fā)過度導(dǎo)致自然環(huán)境惡化 近幾年青城山的房地產(chǎn)業(yè)得到迅速的發(fā)展，但青城山的自然生態(tài)環(huán)境、景觀遭到了人為因素的破壞，顯現(xiàn)出過度開發(fā)跡象。如生活垃圾的任意排放導(dǎo)致水質(zhì)的惡化、蚊蟲滋生等；長相以往必然使青城山喪失發(fā)展旅游地產(chǎn)的先天優(yōu)勢。 區(qū)域市場環(huán)境研究區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁氣候原因(yunyn)所致，不利于長期居家 1.2 青城房地產(chǎn)市場(

13、shchng)發(fā)展趨勢研究青城山的空氣質(zhì)量雖然在郊縣里是最好的，但是由于空氣濕度重，必然會(huì)對身體健康有影響。尤其是長期居住在青城山的老年人以及有風(fēng)濕病癥的人影響較為明顯。 景區(qū)宣傳力度不夠 青城山作為成都地區(qū)最適宜度假養(yǎng)老的地區(qū)，其宣傳、推廣的力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，尤其是在道教的養(yǎng)生文化、環(huán)境的適宜性、長壽村的傳統(tǒng)文化范疇的層面淺嘗轍止。 供應(yīng)方自身的弊端 開發(fā)的時(shí)間及進(jìn)程掌握存在問題青城山的某些樓盤在推廣工作安排和施工進(jìn)度的把控方面做不到位，造成推廣和生產(chǎn)的脫節(jié)，直接造成的后果是購房者對工程質(zhì)量和開發(fā)商的實(shí)力產(chǎn)生質(zhì)疑。生活配套考慮不周當(dāng)前青城山在售的大部分項(xiàng)目除了依托青城山概念和一些有限的基礎(chǔ)硬件設(shè)

14、施以外，樓盤的本身少有考慮自身的配套完善補(bǔ)充，或者提供的配套服務(wù)華而不實(shí)。 區(qū)域市場環(huán)境研究區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁房地產(chǎn)市場前景 1.2 青城(qn chn)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢研究生態(tài)環(huán)境優(yōu)越青城山的自然生態(tài)環(huán)境是其他區(qū)域無法企及的天然優(yōu)勢，是青城山獨(dú)具魅力之處，也是房地產(chǎn)發(fā)展首要的依托點(diǎn)，成為郊縣里最適宜人居的地區(qū)。人文積淀道教文化為居住環(huán)境提供了濃厚的文化積淀，借勢青城山本身的文化精髓，居家也具備了獨(dú)有的底蘊(yùn)，享受到的是身心(shnxn)的雙重熏陶。該優(yōu)勢具有不可復(fù)制性。土地的稀缺性不可替代隨著青城山的可供開發(fā)土地的減少，土地

15、的稀缺性帶來的巨大升值空間也將逐漸的顯露。土地的保值、升值是購房客對青城山看好的重要原因。區(qū)域市場環(huán)境研究區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁消費(fèi)者的可引導(dǎo)性較強(qiáng)，正逐步(zhb)走向理性消費(fèi)青城山房地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)結(jié)合可產(chǎn)生良好的市場效應(yīng)，隨著消費(fèi)者對旅游地產(chǎn)的消費(fèi)意識消費(fèi)觀念的逐步認(rèn)識，度假文化正在和城市化進(jìn)度、消費(fèi)意識的進(jìn)步同步發(fā)展，青城山的旅游房地產(chǎn)市場發(fā)展亦指日可待。 成青快速旅游通道的開通，將可能重新定義青城山的物業(yè)居住價(jià)值隨著今年7月在建中的成青快速旅游通道的正式通車，將成都到青城山的距離縮短為40余公里，開車只用半個(gè)小時(shí)。加之沿途

16、不收車輛過路費(fèi)，從此制約區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的“交通瓶頸”將不復(fù)存在，青城山區(qū)域?qū)⒄郊{入半小時(shí)城市生活圈，青城山區(qū)域的物業(yè)居住價(jià)值將因此被重新發(fā)掘和定義。 其他因素其他諸如配套（電視、網(wǎng)絡(luò)、購物、金融、燃?xì)獾龋﹩栴}，目前看來基本上不存在優(yōu)勢的一面。1.2 青城房地產(chǎn)市場(shchng)發(fā)展趨勢研究區(qū)域市場環(huán)境研究區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁1.2 青城房地產(chǎn)市場(shchng)發(fā)展趨勢研究小結(jié)： 綜合來看，青城山片區(qū)的比較優(yōu)勢還是明顯的，而其獨(dú)特的人文資源和良好的自然環(huán)境在成都近郊及遠(yuǎn)郊板塊暫時(shí)還沒有哪個(gè)片區(qū)替代，其房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值也有被低

17、估的嫌疑，我們相信，其片區(qū)的優(yōu)勢價(jià)值回歸在交通條件以及其本身的基礎(chǔ)設(shè)施、管理理念(l nin)有著根本性改善的情況下將為逐漸成為現(xiàn)實(shí)。 綜上所述，尺度認(rèn)為青城山作為近年的開發(fā)熱土，應(yīng)揚(yáng)長避短，致力于發(fā)展具有休閑度假為主、兼顧養(yǎng)老功能的專向市場，重點(diǎn)發(fā)揮該區(qū)域生態(tài)環(huán)境、自然景觀以及旅游資源等方面的優(yōu)勢，修建適合區(qū)域發(fā)展類型的物業(yè)來獲取競爭的勝利。區(qū)域市場環(huán)境研究區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁區(qū)域(qy)住宅市場研究Chapter 2區(qū)域(qy)市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議青城山房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀概

18、述 青城山市場樓盤開發(fā)特征及發(fā)展趨勢青城山需求市場研究 共八十七頁2.1 青城山房地產(chǎn)市場發(fā)展(fzhn)現(xiàn)狀概述 市場供應(yīng)量在表2.1中，我們看到在這10個(gè)樓盤(lu pn)的供應(yīng)總量為31.18萬平方米。但我們要注意到的是， 這是從05年開始5月開始的情況，根據(jù)現(xiàn)場了解的情況進(jìn)行投放時(shí)間進(jìn)行推算，06年度也就是從2005年12月份開始，片區(qū)的供應(yīng)量應(yīng)該在26-28萬平方米之間。其中，我們還需要注意的是在有50%左右的物業(yè)是在2006下半年進(jìn)入市場的。項(xiàng)目名稱占地面積（畝）建筑面積（）容積率建筑形式戶型區(qū)間（）主力戶型（）銷售均價(jià)元/起價(jià)元/最高價(jià)元/銷售比例%青城青景苑65396380.6

19、類別墅洋房70-13070-88 28502400370080%四季青城53168000.5度假型公寓全部4040 300037004000清盤潮蓉碧水青城191636670.5度假型類別墅60.87-11189.2 59004300690095%青城雅舍42.3714118.0.5度假型類別墅30-15050-66 21萬/套17萬/套80萬/套95%蜀秀青城30116430.448度假型公寓50-12054.95-89 40003680470070%調(diào)查樓盤基本情況表 表2.1共八十七頁2.1 青城山房地產(chǎn)市場發(fā)展(fzhn)現(xiàn)狀概述 項(xiàng)目名稱占地面積（畝）建筑面積（）容積率建筑形式戶型區(qū)

20、間（）主力戶型（）銷售均價(jià)元/起價(jià)元/最高價(jià)元/銷售比例%青城高爾夫新麗江365900000.4度假型類別墅37-12637-50 45804200500090%天下青城2期100總占地100畝,分四期1.2酒店公寓60-14060-80 34003200400095%青城兩河山莊錦繡青城100300000.5洋房+別墅50-18050-90 54003900 680095%中國青城800259690.15別墅110-273110-150 1000080003500070%青城山高爾夫山莊(2期)158300000.3別墅80-40080-160 60004580880080%續(xù)前表區(qū)域市場(

21、shchng)環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁2.1 青城山房地產(chǎn)市場(shchng)發(fā)展現(xiàn)狀概述 成交量與銷售(xioshu)周期表2.2序號樓盤名稱體量（M2）層數(shù)價(jià)格開盤時(shí)間銷售進(jìn)度銷售周期起價(jià)均價(jià)最高價(jià)1青城青景苑39638424002850370006.9.2480%1002四季青城16800330003700400005.3清盤3潮蓉碧水青城63667(一期8萬多)3380042005900一期05.6二期06.8余9套1504青城雅舍14118.2317萬/套21萬/套80萬/套06.10月底余14套605蜀秀青城1164333680

22、4000470006.10.170%90區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁2.1 青城山房地產(chǎn)市場發(fā)展(fzhn)現(xiàn)狀概述 續(xù)前表序號樓盤名稱體量（M2）層數(shù)價(jià)格開盤時(shí)間銷售進(jìn)度銷售周期起價(jià)均價(jià)最高價(jià)6新麗江9萬多235804200500005.9余20套4507天下青城2期分四期7 電梯32003400400006.5余5套2408青城兩河山莊錦繡青城3萬多2-33900洋房4000聯(lián)排6000獨(dú)棟6800520005.12余8套3609中國青城2596928000100003500005.570%54010青城高爾夫山莊(2期)3萬多獨(dú)棟

23、2層聯(lián)排雙拼3層45806000880006.1170%30 上表樓盤中，除了一個(gè)項(xiàng)目清盤外，其他大多為為尾盤銷售。統(tǒng)計(jì)上表樓盤測算可知，平均單個(gè)樓盤銷售面積為35759平方米，平均銷售周期為224天，即7個(gè)半月(bn yu)左右。單個(gè)樓盤為每兩月平均銷售一萬平方米左右。成交量與銷售周期區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁 另外，06年的情況較好，在此期間推出的六個(gè)樓盤（個(gè)別樓盤為二期獲二批次）當(dāng)中的4個(gè)樓盤基本上都在半年內(nèi)進(jìn)入尾盤銷售。這雖然與房地產(chǎn)大勢有關(guān)系，但也不難看出，目前青城山的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入最佳的時(shí)機(jī)。 在銷售周期中，反映出戶型

24、偏大的樓盤和價(jià)格相對較高的銷售周期要長一些，當(dāng)然這也是合乎情理的。不過值得(zh d)關(guān)注的是中國青城本期當(dāng)中兩萬多平米80-160平米的連排以4580元/平方米（優(yōu)惠后會(huì)低一些）在一個(gè)月內(nèi)完成了超過了70%以上。看來，這部分的戶型還是有相當(dāng)?shù)氖袌鲂枨蟮摹?.1 青城山房地產(chǎn)市場(shchng)發(fā)展現(xiàn)狀概述 成交量與銷售周期區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁2.1 青城山房地產(chǎn)市場發(fā)展(fzhn)現(xiàn)狀概述 分戶型銷售(xioshu)情況依據(jù)在售樓盤戶型構(gòu)成統(tǒng)計(jì)繪圖如下：注：以上比例為按套統(tǒng)計(jì)。 統(tǒng)計(jì)原則，除開中國青城和青城山高爾夫，兩河山莊之

25、錦繡青城之 統(tǒng)計(jì)聯(lián)排部分，獨(dú)棟和雙拼不進(jìn)入。 100以上，實(shí)際指的面積為110-160平方米。區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁2.1 青城山房地產(chǎn)市場(shchng)發(fā)展現(xiàn)狀概述 分戶型(h xn)銷售情況如果按照面積分析，則結(jié)果如下：根據(jù)戶型面積分布，在售樓盤基本銷售（成交）面積構(gòu)成如下：30-50平米：83999平米50-80平米：108555平米80-100平米：62050平米100平米以上：67199平米 以上銷售面積構(gòu)成，很清楚的表明，100平米以上戶型只有67000余平米的開發(fā)銷售量。當(dāng)然，由于樓盤數(shù)量本身較少的緣故，也并不能說

26、，這部分的市場規(guī)模就不能放大。但是，給我們有前車之鑒的是，早期多個(gè)樓盤的大戶型（中國青城/天下青城等）銷售情況的不理想，也讓我們不敢輕易的去嘗試擴(kuò)大這部分的市場規(guī)模。區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁2.1 青城山房地產(chǎn)市場發(fā)展(fzhn)現(xiàn)狀概述 銷售價(jià)格均價(jià)比對： 通過以上圖表我們能發(fā)現(xiàn)，除開別墅類的兩個(gè)項(xiàng)目，均價(jià)在4000元/平方米以下的項(xiàng)目達(dá)到40%（其中青城青景苑均價(jià)在3000以下不進(jìn)入我們統(tǒng)計(jì)分析范圍）。這也很明顯的反映出青城山樓盤的價(jià)格與其距青城山的距離的遠(yuǎn)近有一定的對應(yīng)(duyng)關(guān)系。另外還有60%的項(xiàng)目均價(jià)在4000元/

27、平方米以上。通過計(jì)算，可以得出這些樓盤的算術(shù)平均價(jià)為3916元/平方米?？紤]優(yōu)惠的情況后，實(shí)際均價(jià)為3830元/平方米左右。區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁2.1 青城山房地產(chǎn)市場(shchng)發(fā)展現(xiàn)狀概述 銷售價(jià)格項(xiàng)目(xingm)未來預(yù)期銷售價(jià)格評估：我們?nèi)绻紤]區(qū)位權(quán)重和明年房價(jià)按照預(yù)計(jì)8%的增率考慮，則項(xiàng)目可能的銷售價(jià)格范圍從3700-5500元之間。而銷售均價(jià)則可能達(dá)到4200元/平方米左右。我們這里之所以要預(yù)估項(xiàng)目的銷售單價(jià)，將依據(jù)總價(jià)因素，來考慮項(xiàng)目的戶型配比問題。區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究

28、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁2.1 青城山房地產(chǎn)市場發(fā)展(fzhn)現(xiàn)狀概述 結(jié)論(jiln)：從市場發(fā)展層面來看，青城山的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入一個(gè)良好的時(shí)段，而我們項(xiàng)目迎合市場結(jié)構(gòu)走，當(dāng)然沒有太大的難度。不過要走入一個(gè)特定的市場段位，則需要在產(chǎn)品上有較大的突破。同時(shí)項(xiàng)目也面臨這樣的難題，一方面我們期望項(xiàng)目能夠成為青城山房地產(chǎn)項(xiàng)目的新的標(biāo)桿，但另一方面，市場結(jié)構(gòu)表明，中小戶型依然占據(jù)六成以上的成交量，因此，項(xiàng)目如果選擇最小的市場風(fēng)險(xiǎn)條件下進(jìn)行開發(fā)，那么項(xiàng)目很難達(dá)到我們關(guān)于項(xiàng)目在競爭者市場上引領(lǐng)流向和標(biāo)桿的地位設(shè)想。當(dāng)然，這也并非不可以克服，事實(shí)上，我們都正在朝著這個(gè)方向努力。區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相

29、關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁2.2 青城山樓盤(lu pn)開發(fā)特征及發(fā)展趨勢 項(xiàng)目(xingm)分布特征 中國青城天下青城假日青城四季青城碧水青城青城雅舍青城白鷺洲青城陽光廣居民生翠朗園青城皓庭青城山水高山流水青城高爾夫山莊新麗江錦繡青城中鐵二局大連億達(dá)置信力訊項(xiàng)目本項(xiàng)目上善棲環(huán)山渠內(nèi)無新項(xiàng)目供應(yīng)，余量很少；環(huán)山渠至106國道原則上不再批建新項(xiàng)目，但還有一定存量土地或項(xiàng)目；未來供應(yīng)主要集中在106國道以東，潛在供應(yīng)量巨大。區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁2.2 青城山樓盤開發(fā)(kif)特征及發(fā)展趨勢 檔次(

30、dn c)分類研究 30004000元/平方米的中檔價(jià)位項(xiàng)目目前在青城山的供應(yīng)體量最大，從體量上看，約占總體供應(yīng)的60%左右，而目前均價(jià)在40005000元/平米左右的中高檔產(chǎn)品供應(yīng)很少，部分供應(yīng)價(jià)格均接近中檔項(xiàng)目或高端項(xiàng)目，僅中國青城項(xiàng)目目前大比率供應(yīng)中高檔產(chǎn)品。 從總戶數(shù)的分布來看，中檔產(chǎn)品仍是市場供應(yīng)的主流； 從各個(gè)項(xiàng)目的容積率來看，項(xiàng)目的最終檔次定位與土地容積率要求有一定的關(guān)系，中檔項(xiàng)目的容積率一般較高，集中在0.5以上，天下青城2期小戶型公寓的容積率達(dá)到2.3，中高檔項(xiàng)目的容積率有一定的起伏，大部分集中在0.4左右，高端項(xiàng)目的容積率較低，兩個(gè)高檔項(xiàng)目的容積率分別為0.15和0.23。

31、 而本項(xiàng)目容積率0.5以內(nèi)，初步具有發(fā)展中高檔樓盤的技術(shù)指標(biāo)條件。區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁2.2 青城山樓盤開發(fā)(kif)特征及發(fā)展趨勢 檔次(dn c)與戶型分類研究套二為目前區(qū)域中供應(yīng)量最大的產(chǎn)品；主力面積集中在54-80平米之間；部分高端別墅主要供應(yīng)戶型為套三或套三以上，其面積從90平米至150平米；中檔項(xiàng)目的主要戶型集中在單間、套一和套二；中高檔項(xiàng)目主力戶型為套三，其次有部分套一和套二的戶型，套三以上的戶型也有部分；高檔項(xiàng)目的主力戶型為套四及以上的產(chǎn)品，但是其中存在部分套二套三的戶型；區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅

32、市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁產(chǎn)品(chnpn)配套設(shè)施研究2.2 青城山樓盤(lu pn)開發(fā)特征及發(fā)展趨勢 樓盤名稱自身配套青城白鷺洲會(huì)所、滑草場、溫泉藥療場、網(wǎng)球場青城山水會(huì)所、景觀游泳池假日青城會(huì)所中國青城會(huì)所、休閑保健中心、跑馬場、網(wǎng)球場青城陽光會(huì)所天下青城會(huì)所、森林公園、體育場、農(nóng)貿(mào)市場（規(guī)劃中）、賓館高爾夫山莊主題公園、高爾夫球場、商務(wù)會(huì)所商業(yè)中心、網(wǎng)球場、老年活動(dòng)中心新麗江商業(yè)街（后期）、會(huì)所、茶樓等從青城山樓盤的配套設(shè)施來看，多數(shù)的項(xiàng)目都配置了會(huì)所，并且考慮設(shè)置了體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施。但是滿足業(yè)主基本生活的購物超市、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)療、教育等配套普遍較為缺乏，為居家生活帶

33、來諸多不便。僅有山內(nèi)的天下青城項(xiàng)目在配套方面略為完善。區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁功能(gngnng)設(shè)置研究2.2 青城山樓盤開發(fā)(kif)特征及發(fā)展趨勢 功能設(shè)置特點(diǎn)代表樓盤度假、養(yǎng)老功能結(jié)合當(dāng)?shù)赝怀龅淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境，打出健康、養(yǎng)身的概念，將房屋的功能設(shè)置以滿足度假、養(yǎng)老需求為主導(dǎo)，注重對單位面積及總價(jià)的控制青城陽光假日青城商務(wù)功能功能利用上的多樣化體現(xiàn)，兼有度假、商務(wù)功能。目標(biāo)群體鎖定少數(shù)高端個(gè)體客戶或大、中型公司。高爾夫山莊青城山水投資功能有投資功能的度假型產(chǎn)權(quán)式酒店瞄準(zhǔn)對青城山旅游資源看好的投資客，承諾以誘人的投資回報(bào)率。天下青

34、城休閑娛樂將項(xiàng)目的配套使用延伸到整個(gè)青城山的消費(fèi)者，推出了娛樂色彩濃郁、內(nèi)容豐富的服務(wù)：人工滑雪、跑馬、野外生存訓(xùn)練等。青城白鷺洲中國青城功能的設(shè)置和樓盤的自身定位有密切的聯(lián)系，定位不同，功能設(shè)置亦不相同；各個(gè)特色樓盤多以一種功能服務(wù)為主，具有多種輔助功能設(shè)置；基本上各個(gè)樓盤均兼有養(yǎng)老、度假等功能。區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁2.2 青城山樓盤開發(fā)(kif)特征及發(fā)展趨勢 中高端和高端產(chǎn)品供應(yīng)越來越多，客戶群年齡層由老年向中年、中青年轉(zhuǎn)移，收入水平越來越高，置業(yè)動(dòng)機(jī)由單純養(yǎng)老轉(zhuǎn)變?yōu)槎燃佟B(yǎng)老兼顧，更多人需要滿足全家的的休閑需求而非僅限于

35、老年人需求，故對戶型面積需求較以往(ywng)放大，對單價(jià)和總價(jià)的承受力有所加強(qiáng)。未來新批的土地離山門都有一定距離，其發(fā)展條件和定位都會(huì)有所轉(zhuǎn)變，休閑度假需求的客戶群體會(huì)逐漸增多，市場面臨轉(zhuǎn)型，產(chǎn)品和配套將會(huì)有較大提升。未來106國道以東將大規(guī)模發(fā)展，并且個(gè)盤規(guī)模都較大，將會(huì)借助品牌和產(chǎn)品優(yōu)勢與106國道以西項(xiàng)目抗衡。2007年將是區(qū)域市場的中高端、高端物業(yè)供應(yīng)較為集中的一年，供應(yīng)產(chǎn)品線以70150的聯(lián)排別墅、180300的雙拼別墅和200以上的獨(dú)棟別墅為主；其客戶將來自國內(nèi)更廣泛的高端市場；青城山房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢小結(jié)區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建

36、議共八十七頁2.3 青城山需求市場(shchng)研究 青城山市場現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者需求(xqi)研究 已購房客戶特征： 在青城山選擇置業(yè)的購房者最常居住的區(qū)域主要集中在城西、市中心和城南，而居住在這些區(qū)域的被訪者均有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 針對本項(xiàng)目有可能的消費(fèi)者，就消費(fèi)者檔次而言，以已退休的老年消費(fèi)者及高收入的中青年消費(fèi)者為主。 長期在青城山居住的人群以退休老年人為主。置業(yè)動(dòng)機(jī)： 吸引消費(fèi)者去青城山購房的主要原因是青城山作為國家級文化旅游遺產(chǎn)，它的自然環(huán)境和空氣及綠化面積大；， 消費(fèi)者購買此住宅的主要目的是作為第二居所休閑度假； 大多數(shù)購房者購置物業(yè)的主要目的在于不定期度假，其次是年輕人買來為老年人常住

37、和以后養(yǎng)老所用，另有部分購房者用于定期避暑度假； 僅有極少數(shù)購房者表示購房是為了長期居住用，這部分客戶主要為外地退休中老人士及在區(qū)域內(nèi)工作的年輕群體；區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁總的來說，在青城山已購房的客戶年齡集中在3070歲，主力段是4060歲，置業(yè)動(dòng)機(jī)是退休前休閑或給家人住、退休后養(yǎng)老；而3040歲年齡段的置業(yè)動(dòng)機(jī)主要是休閑度假，60歲以上的主要是養(yǎng)老；但各年齡段均有投資升值的心理需求，特別(tbi)是年輕段的。2.3 青城山需求(xqi)市場研究 區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十

38、七頁2.3 青城山需求(xqi)市場研究 居住(jzh)習(xí)慣 多數(shù)客戶通常都會(huì)在周末到此度假或者是夏天避暑，其次為居住無規(guī)律和常住的客戶；長期居住的客戶主要是退休的老年人。除周末在此居住的被訪者以外，其余時(shí)間在此居住的被訪者更多的是每天在此居住，其次為周末在此居住，沒有規(guī)律和節(jié)假日在此居住的也具有一定比例；現(xiàn)居住人口主要以2人和3人為主。居住人口家庭結(jié)構(gòu)以夫妻二人同住和夫妻二人與子女同住最多。居住客戶的日常休閑方式只要集中在爬山、散步、與朋友聊天等方面，這充分體現(xiàn)了消費(fèi)者在此居住的休閑、度假的目的，同時(shí)可見居住者非常注重鄰里之間的交流和溝通。對于在青城山長期居住的被訪者來說，他們采購生活用品的

39、地方通常是周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而對于周末到此居住的被訪者來說，他們采購生活日用品的地方通常是從成都攜帶。區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁2.3 青城山需求(xqi)市場研究 需求(xqi)特征 需求區(qū)域：有大部份的被訪者目的性非常明確，僅在青城山看過樓盤，其它根本不作為考慮對象，可見青城山作為休閑度假有其絕對的優(yōu)勢?？諝夂?，環(huán)境好是被訪者選擇青城山的最主要的原因，他們認(rèn)為這里氧氣足，是天然氧吧，老人在這里居住或者是周末度假非常好；其次是世界文化遺產(chǎn)，是獨(dú)一無二的而選擇了青城山。再次，它有山有水/山清水秀和是養(yǎng)生之地。就這些優(yōu)勢而言，是其它任何一個(gè)地

40、方所無法比的。值得一提的是，雖然同在青城山，但青城前山與青城外山因區(qū)域的不同而各有優(yōu)勢，青城前山空氣好，環(huán)境好，有山有水，爬山方便，而且最重要的是名氣大；但是比較潮濕，東西容易發(fā)霉，而青城外山空氣比較干燥，是其優(yōu)勢之一。區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁2.3 青城山需求(xqi)市場研究 價(jià)格需求：對價(jià)格的承受力在總價(jià)20-40萬之間，單價(jià)(dnji)4000元/平方米左右。對物業(yè)的需求：為了逃避城市的喧囂，所以消費(fèi)者會(huì)購置郊區(qū)的物業(yè)，絕大多數(shù)的被訪者再次置業(yè)會(huì)選擇安靜的區(qū)域。多數(shù)希望與鄰里交流，部分希望獨(dú)處不被打擾。建筑形式：大多數(shù)物業(yè)的

41、建筑類型還是以低層住宅為主，其次是聯(lián)排別墅內(nèi)部空間：主要選擇平層、躍式（雙層）的空間結(jié)構(gòu)。私家花園：更愿意選擇有寬敞的私家院子的住宅，這樣可以自己栽花種花；對私家花園的選擇主要在3040平方米。戶內(nèi)面積分布：考慮郊區(qū)物業(yè)的休閑度假作用，多數(shù)被訪者希望臥室的面積適中，但個(gè)數(shù)要適用；近三成的被訪者希望臥室面積小，但個(gè)數(shù)多。區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁2.3 青城山需求(xqi)市場研究 物業(yè)需求變化趨勢比較(bjio)分析：已購買準(zhǔn)備購買戶型面積4160平方米39%31%61100平方米29%37%戶型房間數(shù)一房38%17%二房51%65%

42、三房7%12%四房及以上4%3%從整體上來看，再次購房所需求的戶型面積較已購買物業(yè)有所放大。二、三房類的比例也放大到77%，而一房類的需求縮小到17%。區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁2.3 青城山需求市場(shchng)研究 青城山市場潛在消費(fèi)者需求(xqi)研究 潛在客戶特征 與已購房客戶年齡層次相比明顯年輕，可以反映出青城山客戶群體向年輕化發(fā)展的趨勢。這與對個(gè)盤的營銷人員走訪結(jié)論吻合。多數(shù)潛在消費(fèi)者為第二或三次置業(yè)，都有過購房經(jīng)驗(yàn)，他們選擇購置郊區(qū)住宅的主要目的不是為了解決居住問題，而是提高生活水平及質(zhì)量，希望能在郊區(qū)住宅感受市區(qū)內(nèi)無

43、法感受到的自然與寧靜。在項(xiàng)目地塊地理位置不具優(yōu)勢的情況下，應(yīng)重視對環(huán)境及配套的營造。共八十七頁2.3 青城山需求市場(shchng)研究 對區(qū)域的選擇： 總體來看，44%的被訪者在選擇郊區(qū)購房區(qū)域時(shí)，會(huì)首選青城山；其次是都江堰、溫江、華陽和龍泉，其它相對次之。 選擇在青城山置業(yè)的絕大多數(shù)潛在問卷被訪者選擇項(xiàng)目所在區(qū)域及后山置業(yè)，這與其不可(bk)復(fù)制的自然環(huán)境息息相關(guān)。預(yù)計(jì)居住時(shí)間： 49.1%的被訪者選擇了夏季，17.9%的被訪者選擇了長住，15.1%的被訪者選擇了節(jié)假日；這說明郊區(qū)清涼的夏天對近半的被訪者來說有很大的誘惑，他們可以在這里享受清新的空氣、美麗的風(fēng)景。區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相

44、關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁2.3 青城山需求(xqi)市場研究 需求(xqi)特征 物業(yè)類型：在問及對青城山區(qū)域物業(yè)需求時(shí)，選擇最多的還是小聯(lián)排別墅、其次為院落式別墅、度假公寓。戶型面積：潛在客戶對戶型的需求從面積來看，50-80平方米的住宅是主力需求面積，占31%，又從戶型結(jié)構(gòu)來看，以三室二廳二衛(wèi)的戶型最受被訪者喜愛，面積主要體現(xiàn)在100-150平方米?？臻g形式：在面積確定的前提下，喜歡躍式（雙層）、平層、錯(cuò)層、復(fù)式（局部雙層低空間），說明大多數(shù)潛在客戶希望戶內(nèi)空間有一定變化。房間需求：對青城山的住宅，在同等面積的情況下，有41%的被訪者希望臥室面積適中，個(gè)

45、數(shù)適用；有28%希望臥室面積小，但個(gè)數(shù)多；有27%希望面積大，但個(gè)數(shù)少；僅有4%的被訪者認(rèn)為無所謂。戶外空間：在選擇公共空間時(shí)有67%的被訪者希望自己有寬敞的私家院子，17%的被訪者認(rèn)為私家院子稍小，公共空間大一點(diǎn)，另有16%則認(rèn)為有私家院子就行，大小無所謂。對公共空間的要求既安靜，又有與其它人交流的空間。區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁2.3 青城山需求市場(shchng)研究 配套需求：和已購房客戶相似，配套需求主要集中在大中型超市、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)院和銀行。對物業(yè)的不滿意也主要集中在配套不完善、太過潮濕和交通不便上。車位需求：74%的被訪

46、者認(rèn)為只需要一個(gè)車位；16%的需要兩個(gè)車位；還有10%則認(rèn)為不需要車位。比例較已購房業(yè)主有所提高。價(jià)格需求：在3500-4000元/平方米4001-4500元/平方米之間；其它相對較少。多數(shù)消費(fèi)者都有買低心理，提及價(jià)格時(shí)都會(huì)有所保留。通常預(yù)期(yq)單價(jià)比實(shí)際購買單價(jià)低10%，以此推算被訪者能承受的最高單價(jià)應(yīng)該是：3850-4950元/平方米不等。能承受的最高房屋總價(jià)集中在20-60萬元。對應(yīng)的戶型面積為50120平方米。環(huán)境需求：但只得注意的是，潛在客戶選擇樓盤似乎更喜歡原始的、自然生態(tài)的、有特色的環(huán)境，同時(shí)對戶型非常重視。同時(shí)要注意的是，在規(guī)劃園林設(shè)計(jì)中要規(guī)避直接臨路對項(xiàng)目的不利影響。區(qū)域

47、市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁2.3 青城山需求市場(shchng)研究 影響購買第二居所的郊區(qū)物業(yè)前五個(gè)因素分別是：房屋單價(jià)(dnji)交通便利性社區(qū)外部自然環(huán)境社區(qū)內(nèi)部生活配套服務(wù)設(shè)施社區(qū)安全性區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁青城山需求(xqi)市場對本項(xiàng)目的指導(dǎo)意義2.3 青城山需求(xqi)市場研究 需求研究的局限性：由于青城山市場是一個(gè)正在發(fā)展中的市場，而調(diào)研更多集中于對已售和在售物業(yè)的客戶群體調(diào)研，隨著旅游環(huán)線的開通、區(qū)域生活配套的進(jìn)一步完善，區(qū)域有了作為第一居所的基礎(chǔ)條件，選

48、擇在區(qū)域市場置業(yè)投資的潛在客戶和現(xiàn)實(shí)客戶的需求將越來越呈現(xiàn)多元化特征，這要求我們用適度超前的思路看待未來需求特征。需求發(fā)展的趨勢：需求戶型在略微放大，尤其是檔次逐步走高的樓盤，已由30多80平方米的主力需求面積區(qū)間增加至50150的主力需求區(qū)間。但高山流水這一類高端樓盤的消化速度緩慢，主要是由于高端商務(wù)市場不成熟所至。價(jià)格在穩(wěn)步走高，但考慮到區(qū)域市場供應(yīng)放量，環(huán)山渠以外的樓盤未來一年的上升空間不大，估計(jì)整體不超過200400元/平方米。由于成都人特有的休閑消費(fèi)習(xí)慣，其休閑市場發(fā)展空間較大，但需要結(jié)合項(xiàng)目發(fā)展條件和競爭樓盤情況，客觀定位項(xiàng)目發(fā)展方向。共八十七頁2.3 青城山需求(xqi)市場研究

49、 本項(xiàng)目借鑒：本項(xiàng)目具有發(fā)展中高端物業(yè)的機(jī)會(huì)，戶型可適度放大，初步主力區(qū)間為60150平方米。配套除了生活配套外，應(yīng)配備一套完善的醫(yī)療保健系統(tǒng)，包含體檢、健康檔案、綠色通道、中醫(yī)保健養(yǎng)生等。同時(shí)可考慮針對高端消費(fèi)群體配套30-50床位的五星級酒店會(huì)所式療養(yǎng)院。園林以水體、生態(tài)、自然、高大、叢密為特色。交通組織應(yīng)避免社區(qū)入口與106國道太近、太直接，應(yīng)考慮營造出社區(qū)“隱、藏、曲徑通幽”的效果。對于上述(shngsh)產(chǎn)品單價(jià)控制在40005000元/平方米，主力總價(jià)控制在2060萬/套。共八十七頁項(xiàng)目定位(dngwi)研究Chapter 3區(qū)域市場環(huán)境(hunjng)研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅

50、市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議項(xiàng)目基地概況 項(xiàng)目地塊SWOT分析項(xiàng)目區(qū)域定位項(xiàng)目自身定位共八十七頁3.1 項(xiàng)目(xingm)基地概況 地塊(d kui)資源條件 地塊位于106國道東側(cè)，位于青城山前山門與青城山鎮(zhèn)之間地塊南北方向長316.63米，東西方向長187.52米，呈規(guī)則矩形。地塊內(nèi)目前拆遷已完，地勢平坦。地塊東側(cè)：地塊東北側(cè)與東軟教師公寓隔墻而臨，東南側(cè)為待開發(fā)用地；地塊南側(cè)：地塊南側(cè)為待開發(fā)用地。地塊西側(cè)：地塊西側(cè)臨G106，地塊與道路間為一水渠，水流由北至南，水量較豐，但水質(zhì)較差。 對面是待開發(fā)的廣居民生項(xiàng)目、及已開發(fā)的青城陽光項(xiàng)目；地塊北側(cè)：地塊北側(cè)臨為12米區(qū)間道路，道路

51、對面為正在開發(fā)中的上善棲項(xiàng)目，在北是東軟校區(qū)從地塊周邊的情況來看，緊臨三個(gè)直接競品項(xiàng)目（尚善棲、鐵二局項(xiàng)目、廣居民生項(xiàng)目）；地塊北距規(guī)劃中的15000平方米青城山前山門游客接待中心商業(yè)區(qū)不到1000米，南至青城山鎮(zhèn)約800米，周邊日常居住生活配套設(shè)施較為完善、方便。從周邊區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃來看，地塊周邊未來將成為青城山休閑度假物業(yè)發(fā)展的核心熱點(diǎn)區(qū)域。區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁3.1 項(xiàng)目基地(jd)概況項(xiàng)目容積率指標(biāo)壓力較大，在物業(yè)形態(tài)定位受規(guī)劃(guhu)限制較大。規(guī)劃指標(biāo)：用地性質(zhì)：一類住宅用地兼容旅游商業(yè)服務(wù)用地（兼容商業(yè)面積未作具

52、體要求）總占地面積：94.8畝 （63193.8）退40米建筑紅線和8米紅線后用地為48918.1平方米（73.38畝）建筑容積率：0.5（0.65）建筑高度：13米建筑密度：23%（29.7）綠化率：45住宅戶型面積：90平方米戶型面積70總住宅面積車位要求低限：機(jī)動(dòng)車：住宅部分1：1；商業(yè)部分100平方米/0.3-.05個(gè)自行車：住宅部分1：1；商業(yè)部分100平方米/10-15個(gè)區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁3.1 項(xiàng)目(xingm)基地概況區(qū)域交通(jiotng)情況： 106國道往北至都江堰城區(qū)約12公里，106國道往南經(jīng)成青線到

53、成都約42公里，距青城山前山門約3公里，距后山門10公里；地塊周邊商業(yè)配套情況： 目前該區(qū)域商業(yè)配套主要以本地居民經(jīng)營的干雜、副食品小店及主要針對游客的以農(nóng)家樂為主要形式的餐飲休閑業(yè)態(tài)，在青城山鎮(zhèn)有一小型農(nóng)貿(mào)市場。的暫無大型的商業(yè)服務(wù)配套實(shí)施，但可以預(yù)見隨著游客接待中心商業(yè)區(qū)的修建，區(qū)域商業(yè)服務(wù)配套將會(huì)得到較大提升和完善。區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁3.2 項(xiàng)目地塊(d kui)SWOT分析項(xiàng)目(xingm)地塊的SWOT列表S（優(yōu)勢）W（劣勢）區(qū)域認(rèn)同度高交通順暢自然環(huán)境優(yōu)越地塊自身?xiàng)l件較好生活便利性較高缺乏水資源環(huán)境項(xiàng)目產(chǎn)品線受到戶

54、型面積配比限制O（機(jī)會(huì)）T（威脅）游客接待中心商業(yè)區(qū)的修建成青線的開通未來兩年青城山的熱點(diǎn)開發(fā)片區(qū)區(qū)域競品項(xiàng)目云集，物業(yè)供應(yīng)放量，市場競爭激烈區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題區(qū)域住宅市場研究項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議共八十七頁3.2 項(xiàng)目(xingm)地塊SWOT分析SWOT分析(fnx)優(yōu)勢：區(qū)域認(rèn)同度高：目前臨近前山的可開發(fā)用地道均在項(xiàng)目所在的106過道東側(cè)，是中高端購房群體最認(rèn)同的理想置業(yè)區(qū)域。交通順暢：以G106為主干的交通網(wǎng)絡(luò)，形成了項(xiàng)目良好的交通通達(dá)性，也為日后片區(qū)的發(fā)展提供了保障。自然環(huán)境優(yōu)越： 項(xiàng)目臨近前山，區(qū)域的空氣質(zhì)量良好，自然植被覆蓋率極高，且空氣較為干燥，有較好的人居

55、環(huán)境。地塊自身?xiàng)l件較好：該地塊方正、平整，有利的降低了開發(fā)成本。生活便利性較高：區(qū)域市政配套和生活配套正在逐漸優(yōu)化，也漸成為青城山居住環(huán)境最好和居住方便度最高的區(qū)域。 劣勢：缺乏水資源環(huán)境 ： 地塊缺乏作為高端度假休閑物業(yè)重要特征之一的豐富水資源環(huán)境。項(xiàng)目產(chǎn)品線受限： 地塊產(chǎn)品線受到規(guī)劃90平方米、70的制約，對項(xiàng)目走高端市場路線造成較大的障礙；區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議區(qū)域住宅市場研究共八十七頁3.2 項(xiàng)目(xingm)地塊SWOT分析SWOT分析(fnx)機(jī)會(huì)點(diǎn)：游客接待中心商業(yè)區(qū)的修建 ： 游客接待中心商業(yè)區(qū)的修建將大大改善提升該區(qū)域的居住生活服務(wù)配套形

56、象，而且還會(huì)使本區(qū)域成為青城山片區(qū)的旅游、休閑度假中心區(qū)，將帶來大量的消費(fèi)者，同時(shí)也將帶動(dòng)對本區(qū)域物業(yè)的市場需求。成青線的開通： 從此制約區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的“交通瓶頸”將不復(fù)存在，青城山區(qū)域?qū)⒄郊{入半小時(shí)城市生活圈，青城山區(qū)域的物業(yè)居住價(jià)值將因此被重新發(fā)掘和定義。 未來二年青城山度假休閑物業(yè)的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域： 目前106國道以西臨山土地基本開發(fā)殆盡，隨著青城山旅游度假休閑的持續(xù)升溫，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒊蔀榍喑巧接忠粋€(gè)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。威脅：區(qū)域競品項(xiàng)目云集，物業(yè)供應(yīng)放量，市場競爭激烈： 今年該區(qū)域大量新推物業(yè)將上市，鐵二局項(xiàng)目、尚善棲、置信芙蓉青城項(xiàng)目以及廣居民生項(xiàng)目、深圳地博投資項(xiàng)目等暫未面市的潛項(xiàng)目

57、，片區(qū)的競爭壓力較大，同時(shí)受新政影響，區(qū)域新推項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化傾向較為嚴(yán)重。區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議區(qū)域住宅市場研究共八十七頁3.3 項(xiàng)目(xingm)區(qū)域定位 項(xiàng)目片區(qū)在青城山目前的地位由少量零星開發(fā)向規(guī)模放量(fngling)開發(fā)轉(zhuǎn)變。根據(jù)對青城山鎮(zhèn)控規(guī)統(tǒng)計(jì)，已建設(shè)居住用地198.59公頃，主要集中在106國道以西至環(huán)山渠一片，已征未建和未征的規(guī)劃建設(shè)用地118.78公頃，主要集中在項(xiàng)目所在的106國道以東片區(qū)，僅目前所知的在項(xiàng)目周邊今年將要推出市場的物業(yè)供應(yīng)量（含本案）就超過15萬平方米。占到青城山整體年市場供應(yīng)量近40份額。已供應(yīng)一類居住用地未供應(yīng)一類

58、居住用地區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議區(qū)域住宅市場研究區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議區(qū)域住宅市場研究共八十七頁3.3 項(xiàng)目(xingm)區(qū)域定位項(xiàng)目片區(qū)在青城山未來的地位旅游、度假、休閑、文化核心區(qū) 巴蜀大觀園、芒城古鎮(zhèn)、游客接待中心、景區(qū)(jn q)旅游商業(yè)配套區(qū)、農(nóng)家樂民俗休閑區(qū)，均在項(xiàng)目所在片區(qū)內(nèi)，臨近青城山的最大規(guī)?？砷_發(fā)土地資源也在片區(qū)中，同時(shí)扼守成青快線、都汶高速、青城山至都江堰等多條重要交通要線，片區(qū)區(qū)位的重要性不言而喻。因此我們將項(xiàng)目所在片區(qū)定位為青城山旅游、度假、休閑、文化核心區(qū)。區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題項(xiàng)目

59、定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議區(qū)域住宅市場研究共八十七頁3.4 項(xiàng)目(xingm)自身定位在提出(t ch)項(xiàng)目市場定位之前，我們對于項(xiàng)目地塊的特性做一簡要回顧。地塊自然環(huán)境： 我們不與成都市去做比較，而是與環(huán)山渠以內(nèi)甚至后山的自然環(huán)境做個(gè)比較。之所以提出這個(gè)問題的原因在于，我們認(rèn)為項(xiàng)目所處地塊并非十分理想，從自然環(huán)境的角度來看，難以與目前一些樓盤的地理位置下的自然環(huán)境優(yōu)勢相比美。因此，單純的就項(xiàng)目自然環(huán)境來看，并不具備太大的競爭力。而且這樣的自然環(huán)境也不適合大規(guī)模挺進(jìn)高端市場。從這個(gè)意義上講，我們還是建議本項(xiàng)目以迎合主流市場價(jià)位為好。地塊交通環(huán)境： 項(xiàng)目在106國道旁，而106國道是一條快速的交通

60、干線，為到達(dá)前山門和后山的交通干線。這條交通干線在旅游旺季期間將帶來龐大的車流和客流。項(xiàng)目的交通雖然便利，但是也必然帶來喧囂和嘈雜，這對于進(jìn)行高端物業(yè)開發(fā)并不是那么十分有利。區(qū)域市場環(huán)境研究項(xiàng)目營銷相關(guān)問題項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議區(qū)域住宅市場研究共八十七頁3.4 項(xiàng)目(xingm)自身定位項(xiàng)目人文環(huán)境： 項(xiàng)目靠近前山門，項(xiàng)目周邊相鄰幾條街道中，主要為當(dāng)?shù)厝松钆涮捉值?。除了對于每個(gè)樓盤每個(gè)項(xiàng)目都是適用的青城山世界文化遺產(chǎn)和道文化這兩個(gè)金質(zhì)招牌，基本沒有其他現(xiàn)成的歷史文化題材。 其次或許我們還能從本土民俗文化中去挖掘，比如脫胎于道文化的長壽、養(yǎng)生文化以及古來形成的青城山財(cái)神文化等。但說實(shí)話，