萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析

1、01 八月 2022萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT目 錄一、項(xiàng)目分析二、一期1批次開盤分析三、一期2批次開盤分析四、總結(jié)萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT一、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目區(qū)位/板塊2、項(xiàng)目基本信息3、項(xiàng)目規(guī)劃4、項(xiàng)目園林5、項(xiàng)目戶型萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT 金色海蓉項(xiàng)目地位成都城南二/三環(huán)區(qū)域， 是萬(wàn)科進(jìn)入9年來(lái)在城南的第一個(gè)項(xiàng)目， 也是萬(wàn)科金色系列產(chǎn)品第二次在成都出現(xiàn)；由于城南歷來(lái)都是成都房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)的 熱點(diǎn)區(qū)域，故該項(xiàng)目所處的大區(qū)域較為有優(yōu) 勢(shì)；1、區(qū)位/板塊萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分

2、析36PPT1、區(qū)位/板塊 金色海蓉項(xiàng)目處于成都的“東湖板塊”，板塊內(nèi) 有華潤(rùn)翡翠城及望江橡樹林，這一板塊亦歷來(lái) 為成都的熱點(diǎn)板塊； 但從項(xiàng)目具體所在的高攀社區(qū)看，周邊環(huán)境有 待改善，根據(jù)新的規(guī)劃，這一區(qū)域?qū)⒈淮蛟鞛?“區(qū)域性商貿(mào)中心”，發(fā)展?jié)摿薮?，而該?xiàng)目恰 好為區(qū)域的內(nèi)的第一項(xiàng)目，因此，該項(xiàng)目具有 開創(chuàng)意義，有一定的升值預(yù)期。萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT2、項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目地址武侯區(qū)城南二環(huán)科華路旁 開發(fā)商成都一航萬(wàn)科濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總占地面積（畝）82總建筑面積28萬(wàn)方總戶數(shù)624（一期）容積率4.03建筑密度20.47%綠地率30%梯位4梯8戶建筑

3、形態(tài)超高層30F面積區(qū)間64-66建筑風(fēng)格現(xiàn)代交房標(biāo)準(zhǔn)精裝物業(yè)費(fèi)用2.5元/平米拿地時(shí)間2008-2-1首次開盤時(shí)間2009-2-21交房時(shí)間2010-10-31萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT3、項(xiàng)目規(guī)劃：一期錦江 分三期開發(fā)； 一期為半圍合式規(guī)劃； 一期有住宅、5.8米SOHO公寓、 商業(yè)等業(yè)態(tài)。1批次2批次后期后期萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT4、項(xiàng)目園林 一期園林采取混合手法，無(wú)明 顯主題：有立體雕塑小品、 兒 童游樂(lè)場(chǎng)、慢跑道、風(fēng)雨連廊 等設(shè)計(jì)； 萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT5、項(xiàng)目戶型A2戶型A1戶型 分

4、析：動(dòng)靜分區(qū)、功能分區(qū)、設(shè)計(jì)緊湊、無(wú)明顯缺點(diǎn)；萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT裝修標(biāo)準(zhǔn)及樣板間圖片萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT 優(yōu)勢(shì)：區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯； 品牌開盤商樓盤； 項(xiàng)目是高攀社區(qū)新規(guī)劃后的第一個(gè)樓盤，有一定潛力； 劣勢(shì)：周邊環(huán)境短時(shí)間難以改變； 區(qū)域成熟度短時(shí)間難以改變； 產(chǎn)品單價(jià)較高； 機(jī)會(huì)點(diǎn)：區(qū)域新規(guī)劃出臺(tái)； 威脅：面臨竟品同價(jià)位現(xiàn)房產(chǎn)品的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)SWOT分析：萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT二、一期1批次開盤分析1、入市節(jié)奏2、線上推廣3、蓄水策略4、開盤策略5、價(jià)格策略6、客群分析萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)

5、目分析及一期開盤分析36PPT1、入市節(jié)奏2008年2月1日拿地樓面地價(jià)1624元/平米2008年11月代理公司確立2008年12月13日售樓部亮相2009年2月14日樣板間亮相2009年2月21日一期1批次開盤2009年3月7日一期2批次開盤分析：該項(xiàng)目是08年拍賣土地中第一個(gè)上市的項(xiàng)目，同時(shí)，根據(jù)對(duì)萬(wàn)科在成都 在售項(xiàng)目分析，該項(xiàng)目的上市具有戰(zhàn)略價(jià)值：即和金域藍(lán)灣、魅力之城 形成“金三角”布局，使萬(wàn)科在城東、城南實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品全系覆蓋。2008年12初蓄水開始2009年2月28日項(xiàng)目品鑒會(huì)2009年4月11日一期3批次開盤2009年7月23日一期房源清盤2009年9月12日螞蟻工房推出2009年1

6、0月房交會(huì)二期蓄水萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT萬(wàn)科城東、城南產(chǎn)品“金三角”布局示意萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT2、線上推廣時(shí)間項(xiàng)目媒體版式主題2008.12.5萬(wàn)科集團(tuán)式廣告華西都市報(bào)橫半彩版萬(wàn)客會(huì)10周年，08年萬(wàn)科特賣會(huì)僅此一次2008.12.10萬(wàn)科集團(tuán)式廣告成都商報(bào)整彩版建行、萬(wàn)科跨越09，居住改善運(yùn)動(dòng)，建行利率最低7折，萬(wàn)客會(huì)300萬(wàn)感恩2008.12.10萬(wàn)科集團(tuán)式廣告華西都市報(bào)整彩版建行、萬(wàn)科跨越09，居住改善運(yùn)動(dòng)，建行利率最低7折，萬(wàn)客會(huì)300萬(wàn)感恩2009.1.20萬(wàn)科集團(tuán)式廣告華西都市報(bào)豎彩版萬(wàn)科新年團(tuán)年套餐，活動(dòng)時(shí)間

7、（2009年1月23日-2月9日）1.報(bào)銷返鄉(xiāng)交通費(fèi)2.萬(wàn)客會(huì)金卡1%購(gòu)房?jī)?yōu)惠，享受1%新春團(tuán)年優(yōu)惠3.可享受1%新春團(tuán)年特惠4.可享受半年物管費(fèi)2009.2.11萬(wàn)科集團(tuán)式廣告成都商報(bào)1/4版選房就如選對(duì)象，萬(wàn)科09年青年置業(yè)計(jì)劃，1、首次置業(yè)，N多選擇；2、10萬(wàn)元購(gòu)房計(jì)劃；3、合作銀行定制貸款專案2009.2.11萬(wàn)科集團(tuán)式廣告華西都市報(bào)橫半彩版選房就如選對(duì)象，萬(wàn)科09年青年置業(yè)計(jì)劃，1、首次置業(yè)，N多選擇；2、10萬(wàn)元購(gòu)房計(jì)劃；3、合作銀行定制貸款專案2009.2.11萬(wàn)科金色海蓉成都商報(bào)1/4版娶女當(dāng)娶金色海蓉，名門（萬(wàn)科首入城南）、秀外（城南無(wú)大區(qū)域圍抱）、惠中（兩房精裝）。萬(wàn)科0

8、9青年置業(yè)計(jì)劃2009.2.12萬(wàn)科金色海蓉華西都市報(bào)整版南二環(huán)科華，配套走路享，空間零浪費(fèi)，人性化精裝；“他/她”裝修示范間盛大開放，創(chuàng)意圖文電影現(xiàn)場(chǎng)演繹2009.2.13萬(wàn)科金色海蓉成都商報(bào)整版南二環(huán)科華，配套走路享，空間零浪費(fèi)，人性化精裝；“他/她”裝修示范間盛大開放，創(chuàng)意圖文電影現(xiàn)場(chǎng)演繹2009.2.24萬(wàn)科集團(tuán)式廣告成都商報(bào)整版起步，即與萬(wàn)科同步！選房就如選對(duì)象，萬(wàn)科09年青年置業(yè)計(jì)劃，1、多選擇；2、價(jià)值觀匹配；3、條件符合需求2009.2.26萬(wàn)科金色海蓉華西都市報(bào)豎半彩版起步即與，萬(wàn)科同步，成都萬(wàn)科09新品發(fā)布會(huì)，暨城南新作萬(wàn)科金色海蓉上市會(huì)報(bào)媒推廣策略：該項(xiàng)目以 “集團(tuán)整合式

9、廣告”亮相，即與萬(wàn)科在售所有項(xiàng)目一起打包亮相，引起市場(chǎng)關(guān)注；萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT報(bào)廣示意1：首次報(bào)廣：嵌入萬(wàn)科集團(tuán)式廣告中萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT 該項(xiàng)目的廣告調(diào)性張揚(yáng)，畫面采用也較為大膽，以契合目標(biāo)受眾個(gè)性；報(bào)廣示意2：萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT2、線上推廣 站臺(tái)：戶外： 二環(huán)路東五段、百聯(lián)天府 09年2月開始上，地點(diǎn)主要在城南萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT小結(jié)： 就推廣而言，該項(xiàng)目主要采取了集團(tuán)式廣告入市，以及制造媒介關(guān)注點(diǎn)（他/她）樣板間等，引起市場(chǎng)關(guān)注； 該項(xiàng)目線

10、上推廣頻率并不高，但是該項(xiàng)目遇到了反彈行情，在這樣情況下，報(bào)廣的作用就事半功倍了。萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT3、蓄水策略關(guān)鍵詞：功夫在身外、順勢(shì)而為 該項(xiàng)目從08年12月初開始，就已經(jīng)在萬(wàn)科內(nèi)部及通過(guò)代理公司正合的關(guān)系進(jìn)行 蓄水，并取得了一定效果； 同時(shí)，在2月14日樣板間開發(fā)之后，每天有200組的客戶到現(xiàn)場(chǎng)，其在這一段 時(shí)間內(nèi)的客戶蓄積非常有效； 截止到2月20下午，該項(xiàng)目的高意向客戶達(dá)到約600組（內(nèi)部渠道獲知）， 但其并沒(méi)有采取辦理VIP等方式輸理客戶，恰好在這時(shí)（2月20日下午）該項(xiàng)目1 批次5棟的預(yù)售證正式取得，為了實(shí)現(xiàn)開盤熱銷，估計(jì)萬(wàn)科和正合在那時(shí)緊急

11、磋 商，遂決定在21號(hào)開盤，于是從2月20日晚開始，置業(yè)顧問(wèn)隨即以短信、電話通 知客戶21號(hào)直接交錢買房，于是就有了20號(hào)晚上排隊(duì)買房的場(chǎng)景。萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT4、開盤策略關(guān)鍵詞：閃電戰(zhàn)、心理戰(zhàn) 事后分析，該項(xiàng)目在1批次開盤的戰(zhàn)術(shù)其實(shí)較為明確，即利用大勢(shì)回暖的機(jī)遇，給廣 大客戶以措手不及的壓力，造成緊張感，充分利用了“閃電戰(zhàn)、心理戰(zhàn)”的戰(zhàn)術(shù)，此 戰(zhàn)術(shù)之所以成功，有三個(gè)重要條件：1、客戶量的大量存在（選房比例約為3：1）； 2、對(duì)于客戶心理的真實(shí)把握；3、果敢力。 1批次的采用的開盤手段很好的掌握了大環(huán)境變化及把握了客戶心理，其過(guò)程在成都 樓市中較為罕見，值

12、得學(xué)習(xí)借鑒；萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT5、價(jià)格策略關(guān)鍵詞：比附定價(jià)、心理搏弈 通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目總價(jià)等分析，推導(dǎo)出該項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品有華潤(rùn)翡翠城89平米產(chǎn)品、望江橡樹林87平米產(chǎn)品、華潤(rùn)二十四城89平米產(chǎn)品及龍湖三千城89平米產(chǎn)品項(xiàng)目名稱交房標(biāo)準(zhǔn)戶型套型單價(jià)區(qū)間總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）主力總價(jià)（萬(wàn)）華潤(rùn)翡翠城清水89平米（實(shí)得約95）二變?nèi)?200-770054-6858萬(wàn)以上望江橡樹林清水87平米套二6200-650054-5955萬(wàn)華潤(rùn)二十四城清水89平米套二5600-650050-5851-55萬(wàn)龍湖三千城精裝89平米（實(shí)得約105）二變?nèi)?000起63萬(wàn)起67萬(wàn)以上萬(wàn)科金色

13、海蓉一期1批次精裝65平米（實(shí)得90平米）套二7789-992450.6-64.551-56萬(wàn) 該項(xiàng)目的單價(jià)與竟品比是最高的，但總價(jià)與競(jìng)品項(xiàng)目存在微妙差異，即部分戶型總價(jià)稍微低于與核心競(jìng)品相同產(chǎn)品總價(jià)，并敢于直面競(jìng)爭(zhēng)，究其原因是該項(xiàng)目在相同面積、相同總價(jià)的基礎(chǔ)上給予客戶的卻是精裝房，搏弈客戶的心理，同時(shí)，也可以看出發(fā)商追求利潤(rùn)最大化的用意；萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT6、客群分析 來(lái)源：從多方了解的信息看，該項(xiàng)目的客群有以下幾部分構(gòu)成：一是區(qū)域內(nèi)客群，占 據(jù)多數(shù)；二是萬(wàn)科的追隨者，占據(jù)一部分；三是外地客群（含不少投資）； 用途：自住占據(jù)多數(shù)，但投資客群數(shù)量較多，不少

14、客戶都是再次置業(yè)者； 年齡：該項(xiàng)目雖然定位為首置客群，但由于總價(jià)等的原因，80后客群比例并不高，相 反28歲以上客群占據(jù)主力，同時(shí)，投資客群多集中在40-60歲老兩口家庭； 結(jié)構(gòu)：三口之家及以上為主；關(guān)鍵詞：“80后”不是主角萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT一期1批次開盤總結(jié) 該項(xiàng)目一期1批次之所以如此成功，有其偶然性和必然性，偶然性是遇見了 這反彈行情，不管是正合還是萬(wàn)科都是沒(méi)有預(yù)料到的；成功的必然性在于，該 項(xiàng)目從蓄水開始，就一直進(jìn)行了深根細(xì)作，從萬(wàn)科自身及正合自身尋找了一定 客戶，同時(shí)，在這波行情中很好的把握了客戶心理，并制定了較為大膽的價(jià)格 策略和冒險(xiǎn)的開盤策略

15、，膽識(shí)頗高； 從進(jìn)程看，該樓盤1批次的成功開盤非常特殊，核心在于把握了市場(chǎng)反彈時(shí)機(jī) 和客戶心理，這較值得學(xué)習(xí)借鑒。萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT三、一期2批次開盤分析1、蓄水策略2、品鑒會(huì)情況3、開盤情況4、價(jià)格策略萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT1、蓄水策略蓄水時(shí)間2月26日-3月6日（原計(jì)劃3月2號(hào)開盤）條件3萬(wàn)元現(xiàn)金優(yōu)惠措施優(yōu)惠1%蓄水效果截止3月6日約有160組客戶排號(hào)客戶分析年齡：“80后”：39% “70-80”：31% “60-70”：24% “60前”：6%地域：成都主城區(qū)：約65% 非主城區(qū)（大成都、四川、外地）：約35% 該

16、項(xiàng)目2批次蓄水回歸到了常規(guī)，即通過(guò)繳誠(chéng)意金方式蓄積客戶；萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT2、品鑒會(huì)情況主題：起步，即與萬(wàn)科同步時(shí)間：2月28日下午地點(diǎn)：凱賓斯基酒店參會(huì)人數(shù)：約450人 甲方工作人員：約15人 乙方工作人員：約25人 保安：約15人時(shí) 間 內(nèi) 容14：00簽到、音樂(lè)暖場(chǎng)14：30活動(dòng)開始14：4014：55武侯區(qū)規(guī)劃局主任講解區(qū)域規(guī)范14：5715：18“大家來(lái)找茬”活動(dòng)（注：主持人有目的性全找80后客戶上臺(tái)）15：2015：25第一論抽獎(jiǎng)15名（注：只針對(duì)已經(jīng)繳納誠(chéng)意金的客戶，獎(jiǎng)品為九陽(yáng)豆?jié){機(jī)）15：2615：40萬(wàn)科總部產(chǎn)品設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人講解萬(wàn)科首置產(chǎn)

17、品系列及相關(guān)理念15：4215：55第二輪抽獎(jiǎng)（5名：獎(jiǎng)品為茶具）15：5816：05萬(wàn)科與建行合作簽約儀式16：0816：20金色海蓉項(xiàng)目部經(jīng)理講解項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品、園林等設(shè)計(jì)理念16：25第三輪抽獎(jiǎng)（1名：價(jià)值6000元等離子電視）16：30現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)結(jié)束16：40看房班車接客戶去售樓部現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)程：萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT品鑒會(huì)分析 該品鑒會(huì)有答謝會(huì)的成分，即對(duì)1批次購(gòu)房客戶有大量獎(jiǎng)品贈(zèng)送； 該品鑒會(huì)在進(jìn)程上有一點(diǎn)較為創(chuàng)新，即邀請(qǐng)武侯區(qū)規(guī)劃局的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)作為“利益 關(guān)系人”講解區(qū)域規(guī)劃信息（客戶反應(yīng)情況較好），這在以往其他項(xiàng)目的品鑒會(huì)上幾 乎未出現(xiàn)過(guò)，這樣就為項(xiàng)目附

18、上了很強(qiáng)的公信力，值得借鑒； 從品鑒會(huì)進(jìn)程看，該項(xiàng)目將主力客群索定在“80后”，不管是上臺(tái)游戲還是主持 人串詞等均時(shí)刻將“80后”掛在嘴邊，充分說(shuō)明組織者對(duì)目標(biāo)客群的有意識(shí)瑣定； 同時(shí)，在品鑒會(huì)后還專門組織看房大吧，形成線下互動(dòng)，也值得借鑒。萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT品鑒會(huì)圖片1：布置萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT品鑒會(huì)圖片2：工作人員站位萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT品鑒會(huì)圖片3：參會(huì)客群萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT3、2批次開盤情況開盤時(shí)間3月7日9：30開盤方式搖號(hào)搖號(hào)時(shí)間 3月4號(hào)（提前搖號(hào)）3月7日在現(xiàn)場(chǎng)張貼公布推出套數(shù)208套到場(chǎng)客戶約100開盤優(yōu)惠萬(wàn)客會(huì)1%，VIP1%，開盤優(yōu)惠0.2%，一次性1%當(dāng)天銷售套數(shù)約90套開盤銷售率43% 本批次開盤開盤情況較不理想，究其原因，在于其單價(jià)及總價(jià)均不低，存在一 定的抗性；萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT開盤圖片萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT4、價(jià)格情況單價(jià)區(qū)間7809-10352總價(jià)區(qū)間51.7-66.1萬(wàn)主力總價(jià)52-56萬(wàn) 2批次價(jià)格較1批次微有上調(diào)；萬(wàn)科思源成都萬(wàn)科金色海蓉項(xiàng)目分析及一期開盤分析36PPT 該項(xiàng)目是萬(wàn)科進(jìn)軍城南的第一個(gè)產(chǎn)