【房地產(chǎn)】時代廣場營銷建議書(完)

1、.Times Square Marketing Suggestion Report：.；目 錄前 言PART 1 市場分析6-8 1宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析2市場競爭環(huán)境分析PART 2 工程分析9-11 1工程優(yōu)勢分析 2工程優(yōu)勢分析 3工程時機點分析 4工程要挾點分析PART 3 市場定位12-21 1目的客戶設(shè)定 2市場定位建議 3詳細規(guī)劃設(shè)計建議 4室內(nèi)裝修的幾點思索 5價錢定位PART 4 營銷推行戰(zhàn)略建議22-25 1營銷推行流程圖 2營銷戰(zhàn)略 3銷售渠道及方式PART 5 相關(guān)建議事項26 1銀行選擇 2物業(yè)管理公司的斟選 3香港裝飾公司的引進PART 6 參考樓盤資料27-30PRAT

2、 7 泰閣簡介31-32前 言首先贊賞貴司給予我司參與時代廣場全程營銷代理招標的時機，我司深感榮幸。經(jīng)過貴司所提供的資料和與貴司的溝通、交流，使我們對工程及貴司的根本情況和開發(fā)思緒有了一定的了解，并經(jīng)我司各類專業(yè)人員的反復(fù)思索、反復(fù)論證，最終形本錢建議書。由于時間匆忙，提案中仍有許多內(nèi)容需充實和調(diào)整，望體諒！PART 1 市場分析宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析中國經(jīng)濟繼續(xù)堅持高增速長，拉動內(nèi)需政策的實施已使國民經(jīng)濟走出“九五后期通貨緊縮的姿態(tài)，新世紀第一個五年方案國民經(jīng)濟“十五方案中將實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略列為國策以及中國參與WTO均為重慶市提供了前所未有的開展機遇。重慶市作為最年輕的、面積最大的直轄市在“九

3、五期間，緊緊抓住設(shè)立直轄市、三峽移民遷建和庫區(qū)開發(fā)、實施西部大開發(fā)等艱苦機遇，國民經(jīng)濟和社會開展獲得顯著成就。實現(xiàn)了國民經(jīng)濟的快速增長，國內(nèi)消費總值年均增長9.4%，人均國內(nèi)消費總值年均增長8.8%，地方預(yù)算內(nèi)財政收入年均增長17.7%。經(jīng)濟構(gòu)造調(diào)整獲得一定進展，三類產(chǎn)業(yè)構(gòu)造由1995年的25.9:42.3:31.8調(diào)整為2000年的17.8:41.3:40.9，城鎮(zhèn)化程度提高到21.7%。固定資產(chǎn)投資五年累計完成2409億元。集中力量加快了一批根底設(shè)備建立，城市籠統(tǒng)明顯提升。人民生活程度有所提高，城市居民人均可支配收入年均增長7.4%，到達6276元。重慶市“十五方案綱要闡明，“十五期間重慶

4、經(jīng)濟和社會開展的總體目的是以實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經(jīng)濟和社會開展的全局，加速推進市場化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，促進國民經(jīng)濟繼續(xù)、快速、安康開展和社會全面提高，努力把重慶建立成為長江上游的經(jīng)濟中心。更好地發(fā)揚中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能。國民經(jīng)濟增長速度高于全國平均程度，開展總體程度位居西部地域前列，人民生活明顯改善，實現(xiàn)2021年前國內(nèi)消費總值比2000年翻一番，國內(nèi)消費總值年均增長9%，人均國內(nèi)消費總值年均增長8.6%，城鄉(xiāng)居民收入添加，生活質(zhì)量較大改善?！笆迤陂g，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長7%左右，鄉(xiāng)村居民人均純收入年均增長5%左右。2005年全市居民效力性消費比重提

5、高到30%；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積添加到24平方米。市場競爭環(huán)境分析1-2-1 周邊工程市場分析渝中區(qū)作為重慶主城區(qū)傳統(tǒng)的中心城區(qū)，在城市更新晉級和城市建立方面獲得了引人注目的成果。隨著黃花園大橋、嘉陵江復(fù)線橋、輕軌的相繼貫穿，舊危房改造根本完成，渝中區(qū)正在向國際大都市中心區(qū)域邁進。而解放碑正是中心區(qū)域的黃金寶地，逐漸構(gòu)成重慶中央商務(wù)區(qū)CBDCentral Business District，周邊云集重慶市約60%的甲級寫字樓鄒容廣場、大都會國際商廈、半島國際等、涉外酒店海怡酒店、萬豪酒店、高檔公寓天倫華苑、新華雅園、地王-名仕閣、恒通-云鼎國際公寓及外國駐華機構(gòu)。周邊開發(fā)住宅以單體高層居多

6、；銷售均價為3000-5000元/M2,其中，以地王-名仕閣最高，均價達7000元/M2；面積跨度較大，面積30-200M2不等，戶型多為二室二廳、三室二廳，但主力戶型多數(shù)定位在120M2左右，且銷售勢頭良好。注：參考樓盤數(shù)據(jù)詳見附件1附圖1：參考樓盤銷售均價圖附圖2：參考樓盤主力戶型面積圖1-2-2 高檔住宅市場分析a建筑方式目前重慶市高檔住宅建筑方式主要由以下幾種：單體-高層電梯公寓別墅獨立式別墅、聯(lián)排式別墅多層公寓b.主力戶型、構(gòu)造及功能面積：在高檔住宅中，以150-300M2為主力戶型；在戶型構(gòu)造方面：錯層、躍層、復(fù)式、錯躍結(jié)合等戶型構(gòu)造頻繁采用，且新型構(gòu)造還不斷推陳出新，以順應(yīng)市場需

7、求。功能：在常規(guī)設(shè)計的根底上添加了衣帽間、洗衣間、貯藏室、保姆間洗手間、生活陽臺、起居室等。c總價分布高文件公寓價錢區(qū)間多數(shù)定位在25-150萬元/套范圍內(nèi)；范圍跨度較大，主要受區(qū)位、口岸、交通、政策規(guī)劃等要素影響。d購買支付條件按選用付款方式比例排序按揭60-80%一次性付款20-30%分期付款10-20%e主力消費群特征已擁有一處或幾處房屋，進展二、三次置業(yè)；專業(yè)不動產(chǎn)投資者；追求生活質(zhì)量，望提升本身價值；初次置業(yè)，經(jīng)過本身斗爭，獲得事業(yè)上勝利者。e主力消費群需求特點需求生活的便利、人性化的效力、完善的運動休閑設(shè)備、充足的車位、可靠的平安保證系統(tǒng)、智能化配套設(shè)備；對于投資者而言，需求良好的

8、產(chǎn)品質(zhì)量和較大的投資收益，以及未來潛在的升值空間。f市場特點高檔=奢華，眾多開發(fā)商以為奢華與高檔是同一概念，因此呵斥價錢相對較高，與市場無法更好結(jié)合；硬、軟件配套的不適用性。PRAT 2 工程SWOT分析1工程優(yōu)勢分析2-1-1 工程地處解放碑商圈中心區(qū)域，日均人流量達20萬人次，最高可達80萬人次。商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，投資潛力巨大； 2-1-2 周邊已構(gòu)成良好的商務(wù)辦公環(huán)境，甲級寫字樓林立，而且生活配套設(shè)備完善，較適宜商務(wù)活動和生活居??； 2-1-3 工程開發(fā)商為香港九龍倉，公司資金實力雄厚，信譽良好，對于目前重慶房地產(chǎn)市場較不規(guī)范的情況下，這必將成為工程的賣點之一； 2-1-4 工程開發(fā)規(guī)模為該

9、區(qū)域之最，由百貨商場、公寓、酒店、寫字樓組成，功能齊備，因此易構(gòu)成規(guī)模效應(yīng)和市場認知度、影響力； 2-1-5 面積定位在80-120M2，與目的市場需求根本吻合。2工程優(yōu)勢分析 2-2-1 地處解放碑步行街腹心地帶，且周邊道路多為單行道，車流不便； 2-2-2 商業(yè)中心建筑居住公寓，需用一定時間去引導(dǎo)，防止造成樓盤滯銷； 2-2-3 目前重慶房地產(chǎn)開發(fā)正向生態(tài)住宅趨勢開展，而工程在此方面規(guī)劃遭到嚴重制約； 2-2-4 工程現(xiàn)為在建期房，呵斥部分租用客戶流失。3時機點分析 2-3-1 重慶直轄、西部大開發(fā)速度加快、中國參與WTO，這必將吸引大量的境外企業(yè)搶攤重慶市場，從而大批外企員工來渝任務(wù)、生

10、活，這樣對重慶高檔物業(yè)將帶來新一輪開展； 2-3-2 重慶缺乏真正意義上的高檔住宅，僅停留在樓書和想象之中，但對此類樓盤的需求又占有一定比例，因此，可利用本身優(yōu)勢作出高質(zhì)量住宅，以滿足這類消費者的需求； 2-3-3 工程周邊高文件住宅面積多在150M2以上。以地王-名仕閣為例，主力戶型為176M2，銷售總價在100萬以上，有此消費才干的客戶相對較少，而時代廣場以80-120M2為主，必然目的客戶群范圍及數(shù)量將相應(yīng)添加。4要挾點分析 2-4-1 周邊住宅開發(fā)量較大，中、高檔定位占據(jù)了較大比例，因此“同質(zhì)化競爭相當猛烈； 2-4-2 從2001年房地產(chǎn)買賣會資料看出，南坪和江北的開發(fā)量占據(jù)了重慶總

11、開發(fā)量的40%，市場份額在逐漸減少； 2-4-3 來至生態(tài)住宅的要挾，目前重慶人熱中于“住宅小區(qū)，而將單體工程作為備選方案。經(jīng)過上述分析闡明，工程的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢明顯，但其居家小環(huán)境受一些要素的制約，因此只需開發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢互補，經(jīng)過科學(xué)的市場定位、合理的規(guī)劃設(shè)計揚長避短，并制定有效的營銷戰(zhàn)略，選擇恰當?shù)娜胧袝r機，采用整合營銷傳播戰(zhàn)略，建立差別化的品牌籠統(tǒng)，迅速建立認同感，同時運用熟練的銷售技巧和方式打動目的客戶，促成銷售，必將確保工程開發(fā)的圓滿勝利。PRAT 3 市場定位在面對房地產(chǎn)商猛烈競爭的局勢下，工程市場定位應(yīng)充分尊重市場、貼近市場。針對目前重慶市場環(huán)境、消費者現(xiàn)狀，應(yīng)將

12、外鄉(xiāng)文化與海外文化有機的交融在工程定位中，使高檔住宅具有更多的“時髦和“文化含量，同時，應(yīng)注重人性化、個性化，從而實施產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略。1目的客戶設(shè)定根據(jù)對重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析，以及工程SWOT分析結(jié)論，可初步判別出目的客戶是公司白領(lǐng)、外資企業(yè)及港澳臺人士、專業(yè)投資者以及影響群體質(zhì)量崇尚族。公司白領(lǐng)a靜態(tài)描畫年齡：28-35歲職業(yè)：私營企業(yè)高級職員、外資企業(yè)中高級管理員工。家庭構(gòu)造：2-3人。家庭收入主源：薪金、股票、其它。家庭收入數(shù)額：5000-15000元/月。資產(chǎn)量：10-30萬元左右為主。交通工具：以出租車TAXI為主，私有汽車占少數(shù)。戶籍：省內(nèi)，本市占70%。b行為描畫任務(wù)：準點上

13、下班，晚間任務(wù)應(yīng)付多。起居：有規(guī)律，居家時間少但注重家庭生活。購物：品牌商場和專賣店。喜歡名牌但不一定全是名牌。運動：保齡球、網(wǎng)球等中檔運動，運動量無保證。嗜好：旅游、泡酒吧、健身游覽：高頻度外地游覽交通：長期乘坐出租車TAXI。金融消費：信譽卡一定有但消費規(guī)模有限c心思描畫自信：充溢自信，敢于提早消費。消費忠實：不忠實解放碑附近是重慶的商業(yè)、金融中心，云集大量中、高檔商務(wù)寫字樓，越來越多的外資企業(yè)入駐解放碑，據(jù)調(diào)查，鄒容廣場入住客戶近50%為境外企業(yè)，但附近相對配套的商務(wù)住宅有限，不能滿足這些公司高級行政管理人員的居住需求。外資企業(yè)及港澳臺人士a靜態(tài)描畫年齡：28-50歲職業(yè)：外資企業(yè)駐渝首

14、席代表、高級職員、在渝經(jīng)商、長住之港澳臺人士。家庭構(gòu)造：1-3人。收入主源：薪金、公司補助金、運營利潤。收入數(shù)額：10000-50000元/月。資產(chǎn)量：100萬元以上為主。交通工具：以出租車TAXI為主，私有汽車占少數(shù)。b行為描畫任務(wù)：準點上下班，晚間任務(wù)應(yīng)付少。習(xí)慣：按照原住地生活方式進展。購物：大型外來超市Carrefour和專賣店，以居家生活物品為主。運動：網(wǎng)球、高爾夫等中高檔運動，運動適量，但規(guī)律。嗜好：旅游、泡酒吧。游覽：國內(nèi)名勝地點交通：長期乘坐出租車TAXI。金融消費：信譽卡、現(xiàn)金c心思描畫恐懼：身住異地，平安、安康等方面得不到保證。自信：充溢自信，敢于提早消費。消費忠實：忠實隨

15、著中國入市勝利、西部大開發(fā)的深化，以及國家對直轄市優(yōu)惠政策的加大，重慶市已成為西部重點開展城市之一，加之重慶在國外的影響力遠大于西部其它城市，所以近年來國外及港澳臺企業(yè)大量來渝拓展市場，開設(shè)辦事處，時代廣場的知名度，地理位置，以及設(shè)備配套都符合外資管理人員要求，將是他們的置業(yè)首選。專業(yè)投資者a靜態(tài)描畫年齡：35-45歲職業(yè)：私營企業(yè)主、專業(yè)投資者家庭構(gòu)造：3-5人。收入主源：運營利潤、股票、期貨及房地產(chǎn)投資。家庭收入數(shù)額：不確定。資產(chǎn)量：100萬元以上。交通工具：以私有汽車為主，出租車TAXI占少數(shù)。b行為描畫任務(wù)：無準確上下班時間，晚間任務(wù)應(yīng)付多，每天無明確任務(wù)目的。起居：生活規(guī)律性不強。購

16、物：品牌百貨公司和專賣店。運動：幾乎無運動時間和此習(xí)慣。嗜好：泡酒吧、夜總會、桑拿。游覽：新加坡、香港、澳門等東南亞區(qū)域，目前較喜歡韓國及歐洲。交通：以私有汽車為主。金融消費：信譽卡、現(xiàn)金c心思描畫恐懼：對人身平安的恐懼；家庭資產(chǎn)較多者對資產(chǎn)保值恐懼；對投資工程風(fēng)險的恐懼。 自信：充溢自信，敢于進展風(fēng)險投資。重慶市有相當一部分私人業(yè)主，生意上獲得勝利，手中有一定量游資。他們普通已擁有住房，但由于住房檔次相對偏低，區(qū)位和環(huán)境較差，按現(xiàn)時的身份和任務(wù)需求都不能滿足高檔次的需求，因此存在再次購置住房的能夠，同時投資也將是其目的之一。按時代廣場所處地理位置投資潛力相對較大，專業(yè)投資者可從中獲取較大收益

17、，因此，專業(yè)投資者必將成為目的客戶的一部分。質(zhì)量崇尚族a靜態(tài)描畫年齡：30-45歲職業(yè)：私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、自在職業(yè)者家庭構(gòu)造：不確定收入主源：運營利潤、薪金、股票投資。收入數(shù)額：8000-20000元/月資產(chǎn)量：50萬元以上。交通工具：以中、低檔私有汽車為主，出租車TAXI占少數(shù)。b行為描畫任務(wù)：無準確任務(wù)地點、時間。起居：生活規(guī)律性不強。購物：品牌百貨公司和專賣店。運動：一切流行的運動內(nèi)容嗜好：泡酒吧、夜總會、桑拿。游覽：新加坡、香港、澳門等東南亞區(qū)域。金融消費：現(xiàn)金、信譽卡有但較少運用c心思描畫愛虛榮：喜歡夸耀衣食住行，常在言語中有所表現(xiàn)。不自信：缺乏自信。模擬：有一定的攀比心思。消

18、費忠實：不忠實。他們短少本人主意，很多流行的都是他們需求的，只需稍加引導(dǎo)便可激發(fā)他們的購買愿望。該類客戶群的存在對于工程推行起著力推助瀾的作用，將成為重要的宣傳群體。2市場定位建議 3-2-1 籠統(tǒng)定位純粹 檔次闡明：巴渝文化與海外文化有機結(jié)合，“純粹、檔次的市場定位將區(qū)別于其它城市時代廣場，將賦予她一個全新的概念，以吸引更多的消費群體。 3-2-2 主題定位個性化、人性化、智能化闡明：人性化、智能化、個性化是未來高檔住宅的開展方向，而個性化是對人最高層次追求的一種滿足，人性化是4C原那么的充分表達，智能化是后信息時代生活的必備“武器。在工程推出中突顯“個性、人性、智能的概念，把建筑與生命有機

19、的結(jié)合在一同，借此提升物業(yè)的質(zhì)量；在定位中引入智能的概念。把人性融入建筑，以建筑表達個性；在這里讓消費者領(lǐng)會更多的是產(chǎn)品本身質(zhì)量的提升。3詳細規(guī)劃設(shè)計建議 整體規(guī)劃設(shè)計以智能化為主題，突出不同于其它工程的質(zhì)量，讓消費者切身感受后信息時代所帶來的生活質(zhì)量。附表：規(guī)劃設(shè)計建議表工程分項指針詳細內(nèi)容設(shè)備配置電梯配備3部/幢國際品牌高速電梯；在一處集中安裝強電、弱電、供水及布線系統(tǒng)強電：按每平米配7080瓦的電源，每套配 45千瓦的電源。三個獨立回路照明、空調(diào)、插座； 按每30 M2運用面積配備一個空調(diào)插座，每15 M2運用面積配備一個普通電源插座。配備發(fā)電機組，保證電梯運轉(zhuǎn)24小時不延續(xù)。弱電：配衛(wèi)

20、星電視、IDD、寬帶網(wǎng)絡(luò)線路。按每30M2運用面積配備一個光纖插座，每15 M2運用面積配備一個含寬帶網(wǎng)插座供水：配備24小時供熱水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)布線：綜合布線系統(tǒng)智能化系統(tǒng)消防：每間寫字間設(shè)煙感探頭，公共信道設(shè)煙感探頭、噴淋系統(tǒng)和自動消防報警系統(tǒng)平安：公共信道設(shè)自動監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講及室內(nèi)安防系統(tǒng)停車：停車場管理系統(tǒng)信息：配備樓宇管理系統(tǒng)、VOD視頻點播系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)：社區(qū)模擬效力器系統(tǒng)裝修規(guī)范公共信道裝修地面：花崗石或大理石高檔規(guī)范墻面：高檔乳膠漆頂部：采用弧型透光玻璃作頂部裝飾裝飾：擺置植物、花卉；燈光以較柔和乳顏色為主布置：廢物箱電梯廳地面：花崗石或大理石高檔規(guī)范墻面：花崗石、大理石或高檔

21、面磚高檔規(guī)范公寓大廳地面：花崗石或大理石高檔規(guī)范墻面：花崗石或大理石高檔規(guī)范，間以名貴木制裝飾材料頂部：采用白色高檔乳膠漆裝飾：擺置植物、花卉，訪客用沙發(fā)燈飾：簡約、時髦燈具布置：廢物箱、業(yè)主信箱4室內(nèi)裝修的幾點思索 以表達個性化之市場定位，提出時代廣場“E方案-個性化家居顧問效力。闡明：“E方案高尚而完美Elegance Par Excellence主要從以下幾個方面思索：3-4-1 高檔公寓告別清水房隨著人們生活節(jié)拍的加快，時間的珍貴，由于購房者對家居裝修、建筑資料不甚了解，購買清水房自行裝修、又要破費大量的時間和精神，費用又高。許多樓盤，交付后一兩年內(nèi)裝修不斷，業(yè)主不能安靜入住。清水房實

22、踐上是一個不完好的半廢品。從國外閱歷看，提倡和推行帶精裝修的商品房，使建立同裝修有機結(jié)合勢在必行。 3-4-2 “精裝修的誤區(qū)由開發(fā)商一致精裝修的物業(yè)，交房后即可入住，為賣房者提供了極大的方便。由于開發(fā)商在本錢及工期上的思索，千篇一概、缺乏個性以及用料不精的弊端在所難免。因此普通由開發(fā)商提供的一致規(guī)范化的裝修很難滿足客戶個性化的需求。 3-4-3 菜單式精裝修近年來一些開發(fā)商為客戶提供二到三種裝修方案讓客戶去選擇，這是一種菜單式的精裝修效力?？蛻糁荒茉陂_展商提供的幾種即定方案中選擇，雖有一定的改良但仍不能滿足客戶個性化的需求。 3-4-4 個性化家居顧問效力體系建議開發(fā)商與專業(yè)設(shè)計公司強強結(jié)合

23、，在專業(yè)室內(nèi)設(shè)計師的指點下，根據(jù)客戶的需求提供的一個完好的個性化居室裝修效力。a.專業(yè)設(shè)計師咨詢效力業(yè)主可與開發(fā)商所聘請的專業(yè)室內(nèi)建筑設(shè)計師、家居美化專家、藝術(shù)家共同討論家居設(shè)計方案，設(shè)計師根據(jù)客戶的需求，在裝修風(fēng)格、材質(zhì)、家居飾品配件、家具等各方面提供專業(yè)指點和咨詢效力。以提升業(yè)主生活質(zhì)量，從而表達工程質(zhì)量。b.全新的品牌組合開發(fā)商將組合優(yōu)秀的資料、家裝品牌以及家具、飾品，給客戶提供充分的選擇空間，由客戶自行決議家中的品牌組合。c.減輕裝修預(yù)算負擔將裝修費用打入房款中，使您可以享遭到銀行按揭效力。將一次性的鉅額支出，分攤到未來的二三十年中。5價錢定位 結(jié)合市場根本情況，并且結(jié)合“加減法原那么

24、，以購買者導(dǎo)向作為本工程定價方法。詳細價錢定位為：無風(fēng)險下限：3998元/平方米清水房市場沖擊上限：6188元/平方米精裝修平均價：5000元/平方米精裝修PRAT 4 營銷推行戰(zhàn)略建議全面開展促銷活動找準目標客戶進行宣傳促銷活動計劃充分考慮人員、價格、服務(wù)等組合廣告計劃制定進入目標市場的整體規(guī)劃1營銷推行流程圖分析現(xiàn)狀，進行必要調(diào)整軟性硬性注釋：作整體推行規(guī)劃方案以便概念傳播的一致性和完好性；在工程執(zhí)行過程中將嚴厲按照上述流程圖進展，但可根據(jù)市場變化而調(diào)整。2營銷戰(zhàn)略以籠統(tǒng)定位的理念為目的，進展一系列宣傳，即遵照AIDAS原理：Attention引起留意Interesting產(chǎn)生興趣Desi

25、re引發(fā)愿望Action促使購買行為 Satisfaction到達稱心經(jīng)過宣傳，堅持整個促銷活動的戰(zhàn)略性、延續(xù)性、系統(tǒng)性，逐漸把銷售活動推向高潮，并在宣傳的同時樹立起本人的品牌。4-2-1 營銷方式 可經(jīng)過廣告、活動行銷、新聞報道、發(fā)布音訊等手段，樹立品牌，樹立籠統(tǒng)，并經(jīng)過專業(yè)銷售人員與客戶進展最全面、最深化、最親密的溝通和良好的效力籠統(tǒng)，使之達成共識，促成銷售。4-2-2 營銷重點分析強調(diào)個性化家居顧問效力體系強調(diào)區(qū)域內(nèi)的相對價錢優(yōu)勢突出智能化的居家環(huán)境突出人性化的物業(yè)管理4-2-3 營銷執(zhí)行重點a促銷前預(yù)備此階段既是以后銷售任務(wù)的預(yù)備，也是一致“時代廣場整體營銷過程視覺識別階段，是建立和形

26、廢品牌的初級階段，須完成以下任務(wù)：營銷隊伍建立籠統(tǒng)宣傳b引導(dǎo)期開盤前三個月籠統(tǒng)導(dǎo)入：經(jīng)過“白領(lǐng)沙龍俱樂部成立正式導(dǎo)入“時代廣場中心思念，并經(jīng)過媒體炒作引起社會關(guān)注，吸引目的消費群，聚集人氣，對“時代廣場的籠統(tǒng)定位產(chǎn)生認同，以便順利過度到下階段推行。注釋：適宜群體： 外資公司駐渝OFFIC高級管理人員、私人企業(yè)主等目的客戶群，以及外延群體。活動內(nèi)容： 以商務(wù)活動、服飾文化展現(xiàn)等以表達文化顏色的主題活動為主，從而展現(xiàn)出工程的檔次。初次活動可將九龍倉房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)作籠統(tǒng)展現(xiàn)介紹，以擴展公司知名度。此活動將成為整體營銷推行中的主線條，將長期保管和延續(xù)。c公開期略d強銷期略e延緩期略4-2-4 媒體選

27、擇工地包裝和看板報刊本地報刊、國內(nèi)知名商業(yè)周刊、香港知名商業(yè)周刊直投和商業(yè)信函道路看板電視電臺網(wǎng)絡(luò)3銷售渠道及方式 目的客戶群的設(shè)定決議了應(yīng)從多渠道銷售。建議從三方面進展銷售：4-3-1 現(xiàn)場銷售這是主要的銷售方式，客戶向來注重眼見為實，普通都有會到現(xiàn)場調(diào)查多次才會購買。因此做好現(xiàn)場包裝，是爭取客戶在第一時間成交的重要手段。 4-3-2 定向直銷對潛在客戶，特別是外資企業(yè)進展針對性銷售，包括信函銷售，以多渠道獲得客戶資源，添加客戶數(shù)量積累。 4-3-3 網(wǎng)絡(luò)銷售在目的客戶群訪問量較大的網(wǎng)站開設(shè)網(wǎng)上展現(xiàn)銷售，以拓寬和擴展產(chǎn)品知曉度。PRAT 5 相關(guān)建議事項1銀行選擇 鑒于目的客戶群的特殊性，建

28、議選擇多家商業(yè)銀行作為客戶按揭貸款效力機構(gòu)，最好引進外資銀行，以利于突破國內(nèi)銀行對非中國籍購房者無法辦理按揭手續(xù)的限制。同時應(yīng)與銀行溝通，以減少對投資客戶辦理按揭懇求繁鎖的手續(xù)。2物業(yè)管理公司的斟選 鑒于重慶消費者對已有港資物業(yè)管理公司的認同，同時引進香港物管公司可提升工程本身質(zhì)量籠統(tǒng)，因此建議引進香港怡高物業(yè)管理公司等知名企業(yè)加盟時代廣場。3香港裝飾公司的引進 為表達和提升本身質(zhì)量，建議引進多家知名裝飾公司供消費者選擇。PRAT 6 參考樓盤資料華庭嘉園開發(fā)商重慶潤隆實業(yè)廣告商高戈廣告地址/渝中區(qū)臨江門15號 63811858 63811868房屋類型高層房屋構(gòu)造全框架總棟數(shù)2幢主力戶型三室

29、一廳(115 M2)價錢均價3200元/ M2交房規(guī)范清水房交房期現(xiàn)房配套設(shè)備4000 M2會所,400 M2藝術(shù)大廳,周邊配套巴蜀中學(xué),車站,醫(yī)院,酒店,文娛場所,購物中心物管香港華潤工程特征江景房活力新都開發(fā)商達美實業(yè)代理商香港中原地址/渝中區(qū)民生巷19號 63764466 63725624房屋類型高層房屋構(gòu)造框架戶型/面積53/65/105/123 M2價錢2500/ M2起價交房規(guī)范清水房配套設(shè)備休閑運動會所,400 M2休閑綠化平臺,寬帶網(wǎng)等周邊配套周邊配套非常齊備 物管達美物管定位都市白領(lǐng)工程特征充分表達生命在于運動的主題天倫華苑開發(fā)商重慶大信地產(chǎn)代理商阿佩克思地產(chǎn)公司廣告商阿佩克

30、思廣告地址/渝中區(qū)大同路19號 63783188 63783198房屋類型高層房屋構(gòu)造框架戶型/面積232/278/147/118/162 M2,三室二廳,四室二廳,五室二廳價錢3380元/ M2起,均價4400元/ M2交房規(guī)范清水房交房期2002年3月配套設(shè)備小型室內(nèi)景觀,三部三菱電梯,紅外線報警,煙感，溫感，噴淋，周邊配套新華書店,學(xué)校,醫(yī)院,商場,文娛中心,酒店,車站定位勝利人士的家工程特征躍層客廳空高6米.都市庭院開發(fā)商重慶工程建立總公司地址/渝中區(qū)棉花街 63788204 63789027房屋類型高層房屋構(gòu)造框架戶型/面積38 /39/46/71 M2,一室一廳,二室一廳主力/滯銷

31、戶型一室一廳價錢1800元/ M2起價交房規(guī)范清水房交房時間現(xiàn)房銷售率65配套設(shè)備4000 M2中庭,5000 M2綠色走廊,寬帶網(wǎng)周邊配套超市,銀行,醫(yī)院, 農(nóng)貿(mào)市場,車站物管華興物管定位投資或過度房御景江山開發(fā)商重慶萬利房地產(chǎn)開發(fā)代理商中原代理地址/棉花街旁 63776222 63776333房屋類型小區(qū)房屋構(gòu)造框剪總棟數(shù)3總建面98000 M2綠化5400 M2戶型/面積一室一廳一衛(wèi)72.81 M2 二室二廳二衛(wèi)94/96/99/111 M2 三室二廳二衛(wèi)127/145/ M2 四室二廳二衛(wèi)158 M2主力/滯銷戶型三室二廳二衛(wèi)127/145 M2價錢臨江面起價3350元/ M2 不臨江

32、面起價2800元/ M2交房規(guī)范清水房交房期現(xiàn)房銷售率50配套設(shè)備空中花園 會所 游泳池 休閑綠化區(qū) 車庫 可視對講 寬帶網(wǎng)周邊配套配套完備物管深圳金地物業(yè)(顧問)定位中高檔住宅小區(qū)工程特征黃金地段 景觀住宅巴渝世家開發(fā)商渝海實業(yè)代理商宏佳代理廣告商今天廣告地址/民生路 63829981 63829982 63829983房屋類型小區(qū)房屋構(gòu)造框剪總棟數(shù)4綠化6000 M2戶型/面積一室二廳一衛(wèi)60 M2 三室二廳二衛(wèi)117/147 M2 主力/滯銷戶型M2 三室二廳二衛(wèi)價錢起價2700元/ M2 均價3300元/ M2交房規(guī)范清水房銷售率一期余16套 二期還未開盤配套設(shè)備會所3000 M2 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 背景音樂 車庫 寬帶網(wǎng) 一卡通系統(tǒng)周邊配套完備物管渝海物業(yè)定位中高檔住宅小區(qū)工程特征巴渝十二景 時髦現(xiàn)代的生活方式地王廣場名仕閣開發(fā)商渝海實業(yè)總公司代理商深圳宏廈地產(chǎn)買賣公司地址/渝中區(qū)民族路 63823425 63823427房屋類型高層電梯房房屋構(gòu)造框架總套數(shù)232套戶型/面積148m2、131m2、176m2、179m2、228m2價錢均價7000元/m2含裝修，七成二十年按揭，首付交一緩二交房時間現(xiàn)房銷售率60%配套設(shè)備6000m2生態(tài)廣場，8個立體重疊的空中花園，網(wǎng)球場、高爾夫球練習(xí)場、羽毛球場、3部高速電梯、寬帶網(wǎng)、全天候提供