美麗廣場(chǎng)項(xiàng)目建議書(可研前)解析

1、O笑麗廠場(chǎng)BEAUTIFUL PLAZA項(xiàng)目建議書衡陽(yáng)“美麗廣場(chǎng)”項(xiàng)目項(xiàng)目建議書衡陽(yáng)星善置業(yè)有限公司（2014年4月，可研前）地址：衡陽(yáng)市解放西路75號(hào) 電話美麗廣場(chǎng)項(xiàng)目建議書33章章章章章章章章章章 一二三四五六七八九十項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目建設(shè)必要性及依據(jù) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目投資估算與資金籌措 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)論及建議附件：美麗廣場(chǎng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)效果圖衡陽(yáng)星善置業(yè)有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證項(xiàng)目國(guó)土證第一章項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目名稱：衡陽(yáng)“美麗廣場(chǎng)”二、項(xiàng)目類型本項(xiàng)目是以投資興建按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造的精品酒店、現(xiàn)

2、代商業(yè)中 心MALL為主，輔以部分住宅、公寓的城市綜合體項(xiàng)目。三、項(xiàng)目位置1、基地位置：基地位于衡陽(yáng)市東西交通大動(dòng)脈一一解放西路立交橋旁。東臨駐衡某部隊(duì)和財(cái)富和園商住樓，南面為中天星城住宅小區(qū)，西靠西外環(huán)路、華新開發(fā)區(qū)，北臨解放西路立交橋、南華大學(xué)南校區(qū)。比樂佗苑比桂李源&中百都市忖住SSftEl &小曲達(dá)花先南華大學(xué)事長(zhǎng)aiE fit isf在G1G7衡陽(yáng)市農(nóng)業(yè) 機(jī)械研究所衡陽(yáng)市陵粉向-國(guó)新華名加Bt香格中依花苑Si jyiw*i, 怕在東Hi Bt用訥*.國(guó)01-市BU兌同足南華大守南校區(qū)平;胡寧同K眺蠟向杰湖區(qū)實(shí)蛉小學(xué)孕國(guó)宰海家園 國(guó)金?；ㄔ?3充目， 市物價(jià)局住宅區(qū)比金衡木酒宿華汽忖比

3、金口I苑 目三化小區(qū)比興發(fā)人廈Bf-市林業(yè)K程端山公園農(nóng)場(chǎng)忖制帕市政的沖他解放大道古江百佛0國(guó)交總支隊(duì)東屬區(qū)比金球蒞苑本案中天星械比西 y。中區(qū)內(nèi)8n通陽(yáng)比斯5s花國(guó)；陰兩省衡陽(yáng) 小第六中學(xué)市水文用基地為原衡陽(yáng)崇業(yè)互感器廠宗地，凈地面積為58345 nf （約87.6畝，包含 地塊西北角原互感器廠職工家屬區(qū)部分，需拆遷），用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅。地 塊呈相對(duì)規(guī)則長(zhǎng)方形，沿解放路面寬約170米，沿外環(huán)路面寬約217米，縱深長(zhǎng) 360米，地勢(shì)平坦，現(xiàn)有附屬建筑物（廠區(qū)有車間、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓等，屬自有產(chǎn) 權(quán)，約9378.31 家屬房約8692 nf,屬業(yè)主私產(chǎn)，需拆賠）。2、交通狀況：基地西北側(cè)為解放路

4、立交橋，人流通過立交橋下可到達(dá)基 地，在臨基地西側(cè)和北側(cè)有立交橋匝道，附近有立交橋出口到達(dá)地面。基地距市 政府3分鐘車程，距衡陽(yáng)火車站、高鐵站15-20分鐘車程，距在建衡陽(yáng)南岳民用 機(jī)場(chǎng)20-30分鐘，距衡棗、衡大、京珠高速入口 5分鐘車程無(wú)堵塞直達(dá)。3、區(qū)位分析：基地處于城市中軸線上，未來城市發(fā)展的圓心位置，基地 左側(cè)為衡陽(yáng)市華新開發(fā)區(qū)，高檔房地產(chǎn)樓群林立，同時(shí)也是衡陽(yáng)市行政職能中心, 隨著入住率的提升、人口的增加以及大體量綜合化、現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)施和公共交通 的規(guī)劃新建，將成為未來衡陽(yáng)市的標(biāo)志性中心地區(qū)；基地右側(cè)為衡陽(yáng)市老城區(qū)， 人口稠密，有成熟商圈，但限制于原有規(guī)劃，商業(yè)配套設(shè)施落后，檔次偏

5、低，形 象度欠佳。四、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目為“按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造的精品酒店、甲級(jí)寫字樓、商業(yè)中心及住宅 為一體的大型城市綜合體”，整體定位為：40萬(wàn)平米城市中軸一站式生活城項(xiàng)目功能關(guān)系圖本項(xiàng)目為超高層150米的準(zhǔn)五星級(jí)酒店、中級(jí)寫字樓、商業(yè)中心及高端住宅 為一體的大型城市綜合體，建成后將集辦公、購(gòu)物、餐飲、住宿、金融、娛樂、 影院、旅游等多功能于一體，進(jìn)行全方位服務(wù)的高端城市生活區(qū)域，并具備市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)的差異化，具有地區(qū)標(biāo)識(shí)性。五、項(xiàng)目投資開發(fā)單位：投資商：深圳市崇德益投資有限公司開發(fā)商：衡陽(yáng)星善置業(yè)有限公司開發(fā)單位簡(jiǎn)介：衡陽(yáng)星善置業(yè)有限公司于2011年由衡陽(yáng)崇業(yè)互感器有限公司更名而來，原 為國(guó)有工業(yè)企

6、業(yè)，最早成立于1980年10月，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，2002年由衡 陽(yáng)崇業(yè)建設(shè)開發(fā)集團(tuán)有限公司兼并重組，成為衡陽(yáng)崇業(yè)建設(shè)開發(fā)集團(tuán)有限公司的 子公司。2009年將原衡陽(yáng)崇業(yè)互感器有限公司的工業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目剝離處置，僅留 下土地、廠房和債權(quán)債務(wù)，為開發(fā)該項(xiàng)目做好了前期準(zhǔn)備。2012年，引進(jìn)深圳 市崇德益投資有限公司作為主控股投資方，法人代表匡鋅，開發(fā)團(tuán)隊(duì)均為業(yè)內(nèi) 10年以上開發(fā)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)人員，經(jīng)驗(yàn)豐富、理念先進(jìn)。第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性及依據(jù)一、項(xiàng)目建設(shè)背景衡陽(yáng)市位于湖南省東南部，湘江中游，東鄰株洲，南抵郴州，西南接永州， 西北挨邵陽(yáng)，北達(dá)婁底、湘潭，面積15310平方公里，總?cè)丝?813萬(wàn)，常住人口 7

7、14萬(wàn)。衡陽(yáng)地處五岳之一的南岳衡山之南，因山南水北為“陽(yáng)”，故得此名。 而因“北雁南飛，至此歇翅?；亍保瑮⒂诔悄匣匮惴?，故雅稱“雁城”。衡陽(yáng)歷來為湖南省第2大城市、中南重鎮(zhèn)，也是國(guó)家老工業(yè)基地、國(guó)家歷史 文化名城、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)加工貿(mào)易重點(diǎn)承接地、全國(guó)商務(wù)綜合行政執(zhí) 法試點(diǎn)城市、全國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)改革試點(diǎn)城市、湖湘文化發(fā)源地、湘軍發(fā)祥地、全 國(guó)重要的綜合交通主樞紐城市。京廣、湘桂、衡茶吉3條鐵路干線在此交匯，是 南下通往廣東、廣西，東到江西福建，西達(dá)云貴川渝的門戶。隨著武深高鐵的開 通，南岳民用機(jī)場(chǎng)的開工建設(shè)，交通更趨通達(dá)。2011年底，中心城區(qū)面積130平方公里，戶籍總?cè)丝?138萬(wàn)，

8、地區(qū)生產(chǎn)總 值1746億元，步入了中國(guó)特大城市行列。衡陽(yáng)市中心城區(qū)面積按271平方公里 200萬(wàn)人口的規(guī)模進(jìn)行規(guī)劃編制。根據(jù)衡陽(yáng)市委、市政府規(guī)劃，衡陽(yáng)建設(shè)“西南云大”經(jīng)濟(jì)圈（以衡陽(yáng)中心 城區(qū)為核心，以西渡（衡陽(yáng)縣城）、南岳區(qū)（旅游勝地）、云集（衡南縣城）、 大浦（工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)）為衛(wèi)星城的都市圈）。隨著衡大高速公路建成、衡云干線（衡 陽(yáng)市區(qū)到云集）、南岳高速公路（衡陽(yáng)市區(qū)到南岳）、船山大道西延西渡相繼開 工，衡陽(yáng)西南云大都市區(qū)雛形初現(xiàn)。除交通外，市規(guī)劃部門正進(jìn)行“西南云大”產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，初步構(gòu)想是南岳以旅游業(yè)為主、西渡以消費(fèi)供應(yīng)為主、大浦以工 業(yè)為主、云集以物流為主，發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)。截止2011年，衡

9、陽(yáng)現(xiàn)有13家世界500強(qiáng)工業(yè)企業(yè)，如中航國(guó)際集團(tuán)、富士 康科技集團(tuán)、中建材、中國(guó)五礦集團(tuán)公司、歐姆龍、中糧、香港玖龍、中興通訊; 16家央企的引領(lǐng)下，形成千帆競(jìng)發(fā)，群龍共舞的局面，先進(jìn)制造業(yè)、新能源、 新材料、生物醫(yī)藥、電子云谷、礦產(chǎn)開發(fā)與深加工、鹽鹵化工及精細(xì)化工、現(xiàn)代 物流等8大千億集群的雛形基本成型，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)更加給力。本項(xiàng)目地處城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展主方向軸心，在城市商貿(mào)服務(wù)中心區(qū)域，同時(shí)又 臨近華新開發(fā)區(qū)商務(wù)行政中心。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性及依據(jù)1、項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，推進(jìn)城市現(xiàn)代化建設(shè)“3+5”新型城市群的建設(shè)是湖南省十二五規(guī)劃建設(shè)的重點(diǎn)之一，衡陽(yáng)作為 “3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)

10、濟(jì)發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先 地位更加突出，對(duì)全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在以長(zhǎng)株潭為中 心的“3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽(yáng)市委市政府提出要突出衡陽(yáng)城市形 象建筑、提高衡陽(yáng)城市品位、加強(qiáng)衡陽(yáng)市輻射功能。目前，衡陽(yáng)市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，商業(yè)布局集中 老城區(qū)夾小區(qū)域且設(shè)施亟待改善，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。 因此，改善衡陽(yáng)市人民的居住條件，發(fā)展大商業(yè)，以商業(yè)拓展城市空間，已經(jīng)成 為衡陽(yáng)市政府特別關(guān)心的問題之一。根據(jù)衡陽(yáng)市十二五總體規(guī)劃，衡陽(yáng)要大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，建設(shè)區(qū)域性現(xiàn) 代服務(wù)中心，打造區(qū)域性消費(fèi)中心，建設(shè)區(qū)域性中心城市。本項(xiàng)目以投資興

11、建高星級(jí)酒店及商業(yè)中心為主，將極大推動(dòng)城市現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，符合衡陽(yáng)城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”城 市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程、美化城市空間、創(chuàng)造新的城市景觀、 提升城市品位、打造城市地標(biāo)都具有積極意義。2、舊城改造，利市利民為加快城市發(fā)展，衡陽(yáng)近年來大力實(shí)施“塑城”行動(dòng)，提出“敞開出口、拉 開骨架、完善路網(wǎng)、抓好配套、片區(qū)開發(fā)、提升品質(zhì)”的要求，加快城市新區(qū)建 設(shè)和舊城改造。本項(xiàng)目用地位于衡陽(yáng)市東西交通大動(dòng)脈解放西路立交旁，原為衡陽(yáng)崇業(yè)互感 器廠宗地，企業(yè)停產(chǎn)已久，土地閑置，成為市中心的一片舊城，既不利于城市發(fā) 展、土地利用，也影響了城市形象。本項(xiàng)目的

12、建設(shè)，將城市中心工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯套∮玫?，參與舊城改造，符 合衡陽(yáng)市城市發(fā)展總體規(guī)劃和要求，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境, 帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，美化城市面貌的需要。項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn) 城市提質(zhì)擴(kuò)容將起到積極的促進(jìn)作用。3、促進(jìn)就業(yè)、增加內(nèi)需、刺激消費(fèi)由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí).期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就再 所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等 大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總 的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó)GDP每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提

13、供80多萬(wàn) 個(gè)就業(yè)崗位，而房地產(chǎn)投資每增加10%,大約可以拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)， 則可提供40多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。因此，房地產(chǎn)建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè) 機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為城市中心區(qū)的大型綜合體項(xiàng)目，將可提 供約6000個(gè)就業(yè)崗位，為增加衡陽(yáng)市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)作出一定的貢獻(xiàn)。同時(shí)項(xiàng)目 建設(shè)將進(jìn)一步繁榮區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費(fèi)。4、城市經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)和稅收提高美麗廣場(chǎng)項(xiàng)目占地約87. 6畝，總建筑面積約40萬(wàn)平方米，直接參與土地的 一級(jí)開發(fā)，是衡陽(yáng)市難得一見的城市綜合體項(xiàng)目大盤，總投資約16億元，將極 大地帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)特別是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，經(jīng)預(yù)測(cè)，項(xiàng)

14、目建 設(shè)銷售期可為政府新增直接稅收3. 8億元以上（建安稅8550萬(wàn)元，銷售稅1. 9 億元，存留資產(chǎn)土地增值和營(yíng)業(yè)稅1.08億元），輻射稅收2億元。投入運(yùn)營(yíng)后， 每年可為市財(cái)政貢獻(xiàn)稅收1億元以上。第三章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想一、設(shè)計(jì)目標(biāo)突出“和諧”、“舒適”、“實(shí)用”三大概念，打造衡陽(yáng)市集高星級(jí)精品酒店、 甲級(jí)寫字樓、商業(yè)中心及高端住宅為一體的大型城市綜合體，以超高150米建筑, 時(shí)尚設(shè)計(jì)風(fēng)格，打造城市地標(biāo)，體現(xiàn)“高端、品質(zhì)、品牌”。二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量備注總用地面積m25834587.6 畝總建筑面積m14066461、計(jì)容總建筑面積m1266050其中：酒店m132720辦公m12

15、1414.36商業(yè)（地上）m134497.32住宅m1142365.14公寓m230367會(huì)所m246892、不計(jì)容總建筑面積m2140596. 68其中：地下室m290767商業(yè)（地下）m223600含超市i5ooo m2住宅及會(huì)所首層半地下室m24960各層平行車位面積nf21269.683建筑容積率%4.564建筑密度%35%5綠化率%30%6機(jī)動(dòng)車總位數(shù)個(gè)24387項(xiàng)目總投資萬(wàn)元161742三、項(xiàng)目功能分析業(yè)態(tài)：寫字樓.SOHO功能：項(xiàng)目 再要的物業(yè) 構(gòu)成，以增 加項(xiàng)目人氣 集聚；并成 為項(xiàng)目發(fā)展 的核心蛻體基礎(chǔ)業(yè)態(tài):公共配 套功能:豐富 完善項(xiàng)目的 功能配再， 為整體開發(fā) 提供較好的

16、 配套支持.四、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)的設(shè)定“長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)+銷售”的組合模式1、經(jīng)營(yíng)部分一一酒店、商業(yè)中心【酒店】一一長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，委托國(guó)際知名的酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理 【商業(yè)中心】長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，只租不售，并委托專業(yè)公司進(jìn)行整體經(jīng) 營(yíng)管理。2、銷售部分一一住宅、公寓、寫字樓、配套商業(yè)。五、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及原則1、強(qiáng)調(diào)環(huán)境與生態(tài)的和諧統(tǒng)一，堅(jiān)持以下的設(shè)計(jì)理念和原則：1）生態(tài)性原則一一充分利用自然條件。以免減少未來發(fā)展所可能導(dǎo)致的生 態(tài)破壞，營(yíng)造綠色生態(tài)的空間，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)遵從自然。自然的空間格局、自然的生 態(tài)過程，意圖營(yíng)造精致的居住空間。2）人文性原則以人為本，建立人與山、人與水、人與人之間親切、和 諧的關(guān)系。規(guī)劃設(shè)計(jì)用

17、板式點(diǎn)式建筑把空間互相連通的大院子。3）景觀性原則一一塑造優(yōu)美的整體效果。4）實(shí)用性一一設(shè)計(jì)的理念與方向符合功能定位。5）科技型原則一一借助科技的手段和先進(jìn)的設(shè)備，創(chuàng)造全新的，具有科技 含量的景觀、建筑特色。6）經(jīng)濟(jì)性原則一一強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、節(jié)約的設(shè)計(jì)原則，充分利用自然氣候、 地形、本地材料，構(gòu)筑親切宜人的空間。7）現(xiàn)代性原則一一體現(xiàn)時(shí)代特征、構(gòu)思新穎的現(xiàn)代建筑和現(xiàn)代開發(fā)模式。2、超高層商業(yè)綜合體區(qū)1）布局原則：通過用地價(jià)值的判斷和對(duì)現(xiàn)狀條件的分析，在合適的地塊選 擇合適的建筑類型及出入口。本區(qū)包括150米超高五星級(jí)酒店、辦公、酒店式公 寓、大型綜合商業(yè)中心。綜合商業(yè)沿兩條城市主干道和基地內(nèi)弧

18、行規(guī)劃路布置形 成動(dòng)態(tài)的建筑體量。地塊北面直對(duì)城市主干道解放西路，車流、人流較多，適宜 布置酒店和辦公的超高層綜合樓，既方便人流、車流疏散，也具有良好的展示性, 易形成地標(biāo)建筑。南面布置的酒店式公寓樓既遠(yuǎn)離了主干道的交通擁擠，也貼近 了花園景觀住宅區(qū)。2）流線設(shè)計(jì)：商業(yè)流線確定以一條主動(dòng)線為主，通過靈活多樣的產(chǎn)品類型 和可操作性的開放空間來應(yīng)對(duì)投資與使用二者之間的需求，促成綜合效應(yīng)、社會(huì) 效用價(jià)值的最大化，以開放式的建筑綜合體設(shè)計(jì)打造出衡陽(yáng)的新地標(biāo)。3）衡陽(yáng)氣候冬冷夏熱，需要全天候的大型室內(nèi)購(gòu)物中心，本項(xiàng)目將是衡陽(yáng) 規(guī)模最大，檔次最高的“室內(nèi)購(gòu)物中心”，打造城中商業(yè)村概念，集吃、住、玩、 游、

19、購(gòu)物等于一體。3、花園景觀住宅區(qū)在滿足高容積率的前提下，在地塊內(nèi)部以點(diǎn)、線結(jié)合的方式布置高層住宅， 給小區(qū)住戶相對(duì)的私密性和領(lǐng)域感，在有限的空間里挖掘最大的景觀面，給建筑 最大最多的景觀看點(diǎn)，豐富了建筑形態(tài)，更提高了地塊價(jià)值。第四章項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析與判斷【城市概況】：。湘南地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心與交通樞紐城市，11年常住人口 813萬(wàn)，市區(qū)人口 138萬(wàn)。城市空間布局東拓南移，西沿北擴(kuò)，“中心城+新城+衛(wèi)星市 鎮(zhèn)”，遠(yuǎn)期規(guī)劃為市區(qū)200萬(wàn)人口特大城市。承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移制造業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)改革試點(diǎn)城市、山水 旅游城市、湘南區(qū)域性金融中心。【經(jīng)濟(jì)環(huán)境10近幾年來衡陽(yáng)GDP保持平穩(wěn)

20、快速增長(zhǎng)，13年突破2000億,主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速高于全省平均水平。城市第三產(chǎn)業(yè)比重較高，服務(wù)業(yè)發(fā)展快，旅游業(yè)持續(xù)旺盛， 交通運(yùn)輸業(yè)快速增長(zhǎng)。繼武廣高鐵通行后，南岳機(jī)場(chǎng)14年上半年將通航，“一小時(shí) 經(jīng)濟(jì)圈”進(jìn)一步完善?！揪用裣M(fèi)】：。消費(fèi)市場(chǎng)保持旺盛，社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)上漲。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，吃穿支出比重有所下降，旅游住宿、教育 文化娛樂等服務(wù)消費(fèi)比重穩(wěn)步上漲?！痉康禺a(chǎn)投資】：。從2007開始，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)投資完成額迅速增長(zhǎng)，大批 外地房地產(chǎn)商看中衡陽(yáng)市場(chǎng)潛力，涌入投資。在房地產(chǎn)投資中，商品房住宅供應(yīng)占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，其投資 比例在2013年超過80%。受商業(yè)發(fā)展影響，商業(yè)地產(chǎn)投資增加明顯。相比于長(zhǎng)

21、株潭地區(qū)，衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大發(fā)展空間?！拘〗Y(jié)】：衡陽(yáng)具備良好的發(fā)展可觀環(huán)境，正處于向副省級(jí)區(qū)域性中 心城市發(fā)展過渡的階段，但現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)總量及產(chǎn)業(yè)層級(jí)仍存在較大的提 升空間。目前城市非居住房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，近期受商業(yè)發(fā)展 的影響，商業(yè)投資增幅明顯。二、商業(yè)市場(chǎng)分析1、衡陽(yáng)商業(yè)發(fā)展概況從衡陽(yáng)商業(yè)發(fā)展歷程來看，衡陽(yáng)商業(yè)可以劃分為四個(gè)階段，衡陽(yáng)商業(yè)目前正 處于第三階段到第四階段的過度時(shí)期。階段特點(diǎn)第一階段90年代中后期。以零散商戶為主，只能提供人們?nèi)粘Ｉ畹幕?需求，像最初的一些小百貨店、小糧油店等，這種模式起點(diǎn)低、 資金規(guī)模小、交易量小。第二階段2000年開始，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，零散商

22、戶逐漸壯大成“馬 路商業(yè)”為核心的連片臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，由經(jīng)營(yíng)的單一性逐漸發(fā)展成多樣性，能比較全面地提供日常生活所需。第三階段2004年開始，以大型商場(chǎng)、超市、專業(yè)市場(chǎng)為主，臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 為輔，形成以專業(yè)化、規(guī)?；癁榻?jīng)營(yíng)特色的商業(yè)模式。第四階段2010年開始，以晶珠MALL、崇業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)、宇元萬(wàn)向城、深國(guó) 投步步高廣場(chǎng)為代表的復(fù)合型綜合體商業(yè)陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，衡陽(yáng)商 業(yè)發(fā)展正在向大都市復(fù)合型現(xiàn)代商業(yè)目標(biāo)發(fā)展，正在建設(shè)中的衡 陽(yáng)商業(yè)步行街、星美城市綜合體、海通國(guó)際廣場(chǎng)、崇盛國(guó)際購(gòu)物 公園等項(xiàng)目將把衡陽(yáng)商業(yè)發(fā)展推向新的高度。2、商業(yè)市場(chǎng)格局衡陽(yáng)市核心商圈位于老城區(qū)，以解放路與蒸湘路交匯處的蓮湖廣場(chǎng)向四周延

23、 長(zhǎng)，主要以東西向的解放路、船山路，南北向的蒸湘路、蒸陽(yáng)路、中山路沿線分 布。老城區(qū)商圈為幾條主干道商業(yè)街區(qū)（解放路、船山路、蒸湘路、蒸陽(yáng)路、中 山路），該商圈為傳統(tǒng)老商業(yè)區(qū)，主要以超市白貨、零售店為主，還包括手機(jī)通 訊賣場(chǎng)、家電賣場(chǎng)、電腦城、小店面專業(yè)市場(chǎng)，輔以休閑娛樂餐飲商業(yè)，整體商 業(yè)氛圍較濃，但由于歷史原因，老城區(qū)建筑密度大，道路窄，配套設(shè)施落后。新城區(qū)商圈為衡陽(yáng)市華新開發(fā)區(qū)，借助政府行政職能部門的陸續(xù)遷入，形成 行政商務(wù)文化中心。新城區(qū)規(guī)劃好，配套起點(diǎn)高，近些年來，該片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 火熱，入住人口不斷攀升，且為衡陽(yáng)市高收入人群聚居區(qū)，但目前片區(qū)內(nèi)商業(yè)氛 圍較淡，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少。3、

24、衡陽(yáng)市商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)設(shè)施的規(guī)模和分布：各商業(yè)設(shè)施的規(guī)模都不大，目前最大的是晶珠MALL和崇業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)，營(yíng) 業(yè)面積約5萬(wàn)平米。商業(yè)供應(yīng)區(qū)域集中度較高，目前主要集中分布在老城區(qū)，檔次不高，缺乏區(qū) 域輻射能力。商業(yè)業(yè)態(tài)、商品的檔次和種類：商業(yè)業(yè)態(tài)、商品種類較為齊全，現(xiàn)有大型大型白貨店經(jīng)濟(jì)狀況均不是很理想, 消費(fèi)產(chǎn)品以滿足居民的基本生活需求為主，消費(fèi)場(chǎng)所一般以大眾消費(fèi)為主，適合 進(jìn)行中高端商務(wù)活動(dòng)的場(chǎng)所較少，中低檔商品品類供應(yīng)齊全，高檔、頂級(jí)商品品 種較少。經(jīng)營(yíng)模式、消費(fèi)結(jié)構(gòu)相對(duì)于一、二線城市來說，經(jīng)營(yíng)模式比較落后，商業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)雷同，同質(zhì) 競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重；市場(chǎng)大多商業(yè)運(yùn)作管理模式落后，缺少統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營(yíng)

25、銷，缺乏整 體競(jìng)爭(zhēng)力、品牌力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)上仍以中低端消費(fèi)為主，但中高端消費(fèi)開始出現(xiàn)，受地區(qū)消費(fèi)習(xí) 慣影響，經(jīng)營(yíng)中低檔商品的零售門店及商鋪較多。業(yè)態(tài)多元化發(fā)展已出現(xiàn)百貨店、購(gòu)物中心型現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)，如晶珠MALL、崇業(yè)廣場(chǎng)、華新 步步高廣場(chǎng)等。大型專業(yè)市場(chǎng)已形成雛形，如先鋒路電腦城、解放路中建國(guó)際通訊廣場(chǎng)、北 部華源大市場(chǎng)、中億汽貿(mào)城等。專業(yè)賣場(chǎng)發(fā)展迅速，如國(guó)美、蘇宇、通程、泰陽(yáng)等。外地超市陸續(xù)進(jìn)駐，如人人樂、華潤(rùn)萬(wàn)家、沃爾瑪。4、衡陽(yáng)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析發(fā)展方向：城市商業(yè)沿第一主干道解放路由東向西，Ui老城向新城發(fā)展，商業(yè)與行政中 心往西發(fā)展已是大勢(shì)所趨。商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)：出現(xiàn)廣場(chǎng)、中庭、手

26、扶電梯、連廊、休息區(qū)、平行停車位、購(gòu)物餐飲娛樂多 元化組合等現(xiàn)代設(shè)計(jì)，逐步重視人流動(dòng)線的疏導(dǎo)和商場(chǎng)內(nèi)外的交通組織，如晶珠 廣場(chǎng)、崇業(yè)廣場(chǎng)、華新步步高廣場(chǎng)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理逐步被重視，業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商、經(jīng)營(yíng)管理 等后期商業(yè)操作對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成敗具有決定性作用。多功能、多元化的綜合類商業(yè)項(xiàng)目較少：衡陽(yáng)缺乏高檔的大型綜合購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所、缺乏特色、風(fēng)情、主題性強(qiáng)的現(xiàn)代 型商業(yè)物業(yè)?？偨Y(jié)：目前衡陽(yáng)的商業(yè)物業(yè)開發(fā)過程中，臨街商鋪過量開發(fā)，商鋪的產(chǎn)品設(shè) 計(jì)不合理，商業(yè)物業(yè)的后期運(yùn)營(yíng)逐漸被重視，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展空間較大。5、本項(xiàng)目商業(yè)部分前景分析本項(xiàng)目位于解放路、西外環(huán)路的城市中軸線

27、上，毗鄰華新開發(fā)區(qū)、市政府, 地理位置佳，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目建設(shè)符合衡陽(yáng)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，華新區(qū)的商業(yè)規(guī)劃和發(fā)展較薄弱。項(xiàng)目地塊大，建筑體量大，配套全，國(guó)際頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)，全力打造。衡陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)向好，居民購(gòu)買力旺盛，消費(fèi)需求量大，高端消費(fèi)待釋放?？偨Y(jié)：衡陽(yáng)目前仍以傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)為主，商業(yè)物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套、業(yè) 態(tài)等方面，對(duì)適用未來商業(yè)發(fā)展均存在不同大小的缺陷，為本項(xiàng)目成為未來衡陽(yáng)商業(yè)領(lǐng)頭羊提供了機(jī)會(huì)。三、酒店市場(chǎng)分析1、衡陽(yáng)酒店物業(yè)市場(chǎng)狀況衡陽(yáng)主城區(qū)現(xiàn)有高星級(jí)酒店14家，其中1個(gè)準(zhǔn)五星級(jí)酒店（林隱假日酒店） 位于華新開發(fā)區(qū)，4個(gè)四星級(jí)酒店（雁城賓館、神龍大酒店、華天大酒店、西湖 飯店）均位于老城

28、區(qū)。2、衡陽(yáng)酒店行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況衡陽(yáng)市區(qū)的中高星級(jí)酒店主要面對(duì)的客戶是商務(wù)類客戶、會(huì)議接待類客戶、 休閑旅游類客戶和市區(qū)散客?，F(xiàn)有的四星級(jí)酒店均定位于商務(wù)型酒店，其中各酒店的客戶源各有不同。 華天酒店客戶以部隊(duì)及工業(yè)企業(yè)為主的接待類為主；雁城賓館則以政府部門為主 力客戶；神農(nóng)酒店以散客為主。三星級(jí)及經(jīng)濟(jì)型酒店以市區(qū)散客為主力。經(jīng)濟(jì)型酒店因?yàn)榉績(jī)r(jià)區(qū)隔不明顯, 且缺乏相應(yīng)的主題和特色，導(dǎo)致其被三星級(jí)及二星酒店進(jìn)行客戶分流比較明顯， 綜合營(yíng)業(yè)狀況不盡樂觀。目前衡陽(yáng)酒店業(yè)淡、旺季區(qū)分不太明顯，四星級(jí)平均房?jī)r(jià)（折后）多集中 在400元左右，高于400元以上的入住率會(huì)相對(duì)偏低。一般來說，衡陽(yáng)酒店業(yè)平均入住率在

29、70%左右，節(jié)假日入住率超過90%, 衡陽(yáng)酒店業(yè)發(fā)展正處在黃金時(shí)期。3、衡陽(yáng)酒店行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析衡陽(yáng)是湖南省第二大城市，湘南區(qū)域性中心城市，目前沒有一家掛牌五星 級(jí)酒店，與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市形象不符，高端酒店市場(chǎng)亟待拓展，目前衡陽(yáng)酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，星級(jí)酒店入住率較高。衡陽(yáng)確立以工業(yè)強(qiáng) 市、商貿(mào)興市、旅游旺市的發(fā)展目標(biāo)，大量工業(yè)項(xiàng)目、世界500強(qiáng)的陸續(xù)進(jìn)駐為 衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)注入新的動(dòng)力，頻繁的商務(wù)活動(dòng)將可預(yù)期：鑒于衡陽(yáng)連接長(zhǎng)株潭與華南 經(jīng)濟(jì)圈的交通區(qū)位，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，亦為衡陽(yáng)帶來可觀的商業(yè)往來人流； 作為中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，以南岳衡山為代表的衡陽(yáng)旅游業(yè)發(fā)展迅猛，市區(qū)內(nèi)派生 大量旅游人流。各種利好

30、為衡陽(yáng)酒店業(yè)的發(fā)展和升級(jí)奠定了堅(jiān)實(shí)的客源基礎(chǔ)。高端酒店將是衡陽(yáng)在下一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)周期針對(duì)高端市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和熱點(diǎn)。就 衡陽(yáng)“十二五”期間著力工業(yè)、物流、旅游的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，可預(yù)見的是，未來幾年 內(nèi)，商務(wù)、旅游將是衡陽(yáng)酒店業(yè)爭(zhēng)奪的熱點(diǎn)，相應(yīng)的酒店業(yè)發(fā)展主題或?qū)?huì)越來 越清晰。高端酒店項(xiàng)目的加入和競(jìng)爭(zhēng)，將導(dǎo)演衡陽(yáng)酒店業(yè)進(jìn)行新一輪的發(fā)展革新， 物業(yè)品質(zhì)、發(fā)展主題和服務(wù)將大大考驗(yàn)衡陽(yáng)酒店的整體素質(zhì)。衡陽(yáng)目前再多出幾家五星級(jí)酒店的規(guī)模是可以預(yù)期的，共享衡陽(yáng)高端需求, 綜合五星級(jí)酒店的整體環(huán)境，將提升衡陽(yáng)的城市形象品位，改善投資環(huán)境，提升 商務(wù)、旅游接待能力。4、本項(xiàng)目酒店發(fā)展建議據(jù)以上分析，衡陽(yáng)本地酒店未來幾年的

31、競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)將會(huì)集中在高端酒店產(chǎn)品 的競(jìng)爭(zhēng)，目前衡陽(yáng)最高端的林隱假日酒店為山水園林度假式酒店，品質(zhì)較佳，其 東南亞式的園林和風(fēng)情已然揭示其著力旅游和度假的主題方向。即便如此，就目 前衡陽(yáng)的市場(chǎng)酒店供應(yīng)來看，風(fēng)格鮮明的主題型酒店仍較為缺失。本項(xiàng)目定位為按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造的精品酒店，其中客房設(shè)置、各項(xiàng)配套、 內(nèi)部裝飾設(shè)計(jì)等具體細(xì)節(jié)需提前與目標(biāo)引入的酒店管理公司進(jìn)行商討，做好充分 市場(chǎng)調(diào)研。就衡陽(yáng)現(xiàn)狀高星級(jí)酒店客源狀況，工業(yè)企業(yè)、政府團(tuán)體等協(xié)議客戶占絕對(duì) 主力。在突顯性價(jià)比的前提下，適當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)將大大吸引市區(qū)散客前往消費(fèi)，也側(cè) 面說明衡陽(yáng)本地居民享樂型超前消費(fèi)的特征。從中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)來看，隨著長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈的

32、發(fā)展和衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的邁進(jìn)，商 務(wù)類客戶將會(huì)大量增加。再者，隨著衡陽(yáng)市一系列旅游項(xiàng)目的建設(shè)和投入使用旅 游類客戶亦會(huì)逐漸增加。本項(xiàng)目酒店結(jié)合自身品質(zhì)，打造出獨(dú)特風(fēng)格和鮮明的整體環(huán)境，形成旗幟 鮮明的差異化市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)體系，前景可期。四、商品住宅市場(chǎng)分析1、衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn)1）老城區(qū)板塊老城區(qū)為衡陽(yáng)市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完 善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高。老城區(qū)人口稠密， 建筑物間距小，改造難度大，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價(jià)格 受到地段、規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在3600-5000元/平方米左右。老 城區(qū)比較有代表性的有

33、龍泉幸福里、中泰峰境、衡陽(yáng)商業(yè)步行街、禧城雁巢、 東洲水岸、碧桂園、湘粵名城、龍江陽(yáng)光城、御江帝景等。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，兩、三棟 樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，城南片區(qū) 位置有幾個(gè)占地大、上規(guī)模的樓盤，售價(jià)多為3500-4800元/平方米左右。2）華新開發(fā)區(qū)板快華新開發(fā)區(qū)位于衡陽(yáng)市西部，是衡陽(yáng)市新的行政中心，市委市政府等行政事 業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成， 區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。衡陽(yáng)市民對(duì) 華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完

34、成，生活配套設(shè)施 正在逐步完善，但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)滯后。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美 片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽(yáng)市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。代表性的樓盤有沐林美郡、 紫御華府、公園1號(hào)、西子蓮花、冠都現(xiàn)代城、特變水木融城、珠江愉景新城、 棕桐園、香江水岸新城、恒大綠洲、銀泰紅城等。售價(jià)在3800-5200元/m,左右。主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高,戶型面積上 相對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理，以三房為主力，一般做到120-150平方米，120-130平方 米的三房旺銷，四房面積一般在160-190平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷 售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。3）立新片區(qū)板塊相對(duì)其它幾個(gè)

35、區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻, 區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，建設(shè)速度比較慢，交通、購(gòu)物、休閑、商業(yè)、生活配 套也未完全上來，并且人氣不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形 成。代表性樓盤有融冠水映豪庭、蒸湘世紀(jì)城等。主要特征：片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤少，先天條件不足，主要通過價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市 場(chǎng)份額，但隨著蒸水風(fēng)光帶延伸工程的建設(shè)，潛力巨大，新建的樓盤有英倫首府、 金河灣1881、龍城金水麗都等，價(jià)格在37005000元/nf左右。4）江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是 隨著這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的

36、綠化空 間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽(yáng)未來的江景豪宅板快。代表 性樓盤有創(chuàng)景外灘、東方巴黎、景秀東岸、湘水明珠、利貞嘉苑、龍錦山莊等。主要特征：早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價(jià)格比較低，但沿江的樓盤價(jià)格相對(duì)比較高，隨著風(fēng)光帶的建設(shè)，沿江路將發(fā)展 成為衡陽(yáng)的豪宅地標(biāo)。價(jià)格在3500-5000元/nf左右。5）石鼓板塊石鼓區(qū)地處衡陽(yáng)北部，因石鼓書院而得名，歷來商賈云集，是衡陽(yáng)市人流、 物流、信息流最密集的地區(qū)，區(qū)內(nèi)的華源建材市場(chǎng)、五一副食品市場(chǎng)、中湘五金 機(jī)電市場(chǎng)、永興家居市場(chǎng)已成為湘南四大有影響的市場(chǎng)，規(guī)劃中還將建設(shè)大型汽 貿(mào)市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)。歷史、人氣

37、、旅游資源使得該片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)熱度不減, 代表性樓盤有雅士林欣城、雁棲湖耀江花園、冠城江景、華瑞園、珠江帝景山 莊、鴻豪城、蒸水1號(hào)、崇盛國(guó)際購(gòu)物公園等。主要特征：靠市區(qū)中心位置，樓盤一般商住結(jié)合，雖亮點(diǎn)不多，市場(chǎng)消化得 也快，靠邊緣位置因土地條件有上規(guī)模的大盤，以整體規(guī)劃、景觀資源、價(jià)格優(yōu) 勢(shì)吸引消費(fèi)者。價(jià)格在3500-4800元/桿左右。2、2013年衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)1）房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)一步增長(zhǎng)隨著我市城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，市場(chǎng)行情向好，投資信心充足，衡陽(yáng)市 土地市場(chǎng)成交供應(yīng)都較為活躍，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)激烈的爭(zhēng)奪。在市場(chǎng)穩(wěn)定 的環(huán)境下，我市土地供求兩旺的現(xiàn)象，開發(fā)企業(yè)的投資力度和

38、投資規(guī)模繼續(xù)溫 和回升，商品房供應(yīng)量保持近20%的增速，全年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資72. 76 億元，比去年增長(zhǎng)6. 12%。2）商品房住宅均價(jià)小幅上揚(yáng)在調(diào)控政策堅(jiān)持遏制投機(jī)、投資性需求，堅(jiān)持實(shí)施穩(wěn)健的監(jiān)管措施，我市 新建商品房市場(chǎng)房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)大的下滑，從采集數(shù)據(jù)來看，我市大部份樓盤 銷售價(jià)格仍與去年保持整體平衡，但由于恒大綠洲、水木融城等精裝樓盤陸續(xù) 大量投入市場(chǎng)，使我市商品房住房均價(jià)同比去年，增幅為12. 23%,新建商品房 住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)為3917元/平方米。3）商品房市場(chǎng)需求更趨合理剛性需求是衡陽(yáng)購(gòu)房者的主力，2013年市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境比較平穩(wěn)，剛性 需求和改善性需求均是呈現(xiàn)比較溫和的釋

39、放，新建商品房網(wǎng)簽成交與去年相比 有所增長(zhǎng)，全市全年新建商品房網(wǎng)簽成交面積約309. 25萬(wàn)門，同比增長(zhǎng)約 17. 23%。消費(fèi)主體以80-100平方米剛性需求及100140平方米改善性需求 是市場(chǎng)熱銷戶型，占整個(gè)商品房住房銷售的70%。五、項(xiàng)目SWOT分析1、S一優(yōu)勢(shì)O區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于新老城區(qū)交界處，城市中軸線上，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)，展示性好, 未來城市規(guī)劃的圓心位置，具有優(yōu)越的商業(yè)輻射力和凝聚力。O交通優(yōu)勢(shì)：處于城市南北、東西兩條主干道交匯處，交通便利，道路通 達(dá)，毗鄰政府行政辦公區(qū)，周邊住宅區(qū)多，人氣足，便于營(yíng)銷推廣。O規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目為商業(yè)、辦公、酒店、住宅為一體的城市綜合體，其 它業(yè)態(tài)將帶動(dòng)商業(yè)

40、的發(fā)展，體量可觀，商業(yè)與住宅項(xiàng)目可形成互補(bǔ)共融 的商業(yè)綜合體效益。O拆遷優(yōu)勢(shì)：地塊除西北角區(qū)域內(nèi)有2棟原廠職工家屬樓，面積約8700 平米，其它均為原廠房建筑，整體拆遷壓力不大，對(duì)項(xiàng)目未來順利開發(fā) 提供了有利的保證。O成本及稀缺優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目土地為2002年兼并收購(gòu)原衡陽(yáng)互感器廠時(shí)取 得，是衡陽(yáng)城市中心區(qū)少有的大面積地塊、絕版地塊，將工業(yè)用地轉(zhuǎn)為 商住用地，亟待開發(fā)，地標(biāo)項(xiàng)目將取得政府的大力支持，也會(huì)受到衡陽(yáng) 市民的關(guān)注。2、W-劣勢(shì)O項(xiàng)目位于兩條主干道交匯的立交橋下，對(duì)交通組織提出了更高地要求。0目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍不高，衡陽(yáng)市民還是習(xí)慣于在老城商業(yè)區(qū)消費(fèi)，勢(shì)必會(huì)延長(zhǎng)未來商業(yè)項(xiàng)目的培育期。3

41、、0機(jī)會(huì)0衡陽(yáng)高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將帶動(dòng)商業(yè)進(jìn)入發(fā)展轉(zhuǎn)型期。未來該項(xiàng)目與周 邊其他住宅項(xiàng)目形成融合共生，在未來日益成熟的商業(yè)環(huán)境基礎(chǔ)上，形 成合力，有機(jī)會(huì)成為整個(gè)城市最具活力的商業(yè)消費(fèi)中心區(qū)，發(fā)展?jié)摿?大。0衡陽(yáng)市華新高新技術(shù)開發(fā)區(qū)晉升為國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)內(nèi)還沒有成熟 商圈，大型綜合性、高起點(diǎn)、高配套的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎是個(gè)空白。0衡陽(yáng)建設(shè)大湘南區(qū)域性金融服務(wù)中心。4、T一威脅O項(xiàng)目周邊有在建商業(yè)項(xiàng)目：衡陽(yáng)商業(yè)步行街，未來幾年還將建設(shè)的項(xiàng)目 有海通國(guó)際廣場(chǎng)、紅星美凱龍城市綜合體、崇盛國(guó)際購(gòu)物公園、美美世 界綜合體（都處在城市邊緣發(fā)展區(qū)域，位置及配套不成熟）。分析總結(jié)：整體而言，本項(xiàng)目面臨的直接

42、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多，在建項(xiàng)目已逐漸入市，對(duì)本 項(xiàng)目以后的銷售影響不大。雖有不少大體量綜合體，特別是同處解放西路的商 業(yè)步行街項(xiàng)目，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成一定的商業(yè)分流。但是，解放路作為“衡陽(yáng)第 一路”，本項(xiàng)目的出現(xiàn)也能讓解放西路段的商業(yè)氛圍更為濃厚，同時(shí)將引領(lǐng)城市 商業(yè)發(fā)展從老城區(qū)解放東路（傳統(tǒng)商業(yè)類型）向新城區(qū)（新興商業(yè)類型）西移, 松動(dòng)老城區(qū)人口，使華新開發(fā)區(qū)的商貿(mào)發(fā)展更為繁榮。六、銷售預(yù)測(cè)1、目標(biāo)客戶群定位本項(xiàng)目規(guī)劃為衡陽(yáng)地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：1） 一類客戶：企事業(yè)單位職工城市的快速發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)的增多，80、90年代出生的人口群體加速自主 性剛性需求。僅項(xiàng)目周邊的大型企事業(yè)單位就

43、包括衡陽(yáng)鋼鐵集團(tuán)、南華大學(xué)、楊 柳汽貿(mào)城、日鑫建材市場(chǎng)等等。2）二類客戶：私營(yíng)業(yè)主衡陽(yáng)作為湘南中心城市，商貿(mào)、物流十分繁榮，未來發(fā)展更為迅速，中小私 營(yíng)業(yè)主較多，具備大批有購(gòu)買實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主，需添置物業(yè)的不在少 數(shù)，其中也包括相當(dāng)多的外地來衡經(jīng)商戶。3）三類客戶：公務(wù)員本項(xiàng)目三公里范圍內(nèi)就包括有市委、市政府、市工商局、市國(guó)土局、市物價(jià) 局、市煙草局、市檢察院、市廣電中心等政府職能部門，該部分客戶主要考慮就 近工作，改善性需求也較多，本項(xiàng)目的定位和高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)建設(shè)也將契合公務(wù) 員的高眼光。4）四類客戶：衡陽(yáng)在外地成功人士衡陽(yáng)人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在本地置業(yè)，一方

44、面 是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個(gè)好的居住 環(huán)境。5）五類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士衡陽(yáng)的城市化率正在不斷擴(kuò)大，“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市 以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì)項(xiàng)目的 銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。6）六類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士衡陽(yáng)房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來講都偏低，數(shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)商品房和住宅銷 售平均價(jià)格為6237元/m2和5850元/nf,衡陽(yáng)現(xiàn)在的水平還不到4300元/肝，有 著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來購(gòu)買。2、衡陽(yáng)樓市價(jià)格現(xiàn)狀：截止2013年底，根據(jù)業(yè)內(nèi)人士市場(chǎng)調(diào)查，衡陽(yáng)主

45、要大型在售樓盤電梯樓價(jià) 大致如下：中泰峰境均價(jià)4600元/平方米，恒大綠洲（精裝）5200元/平方米， 創(chuàng)景外灘5000元/平方米，融冠水映豪庭4700元/平方米，耀江花園4500元/ 平方米，雅士林欣城4200元/平方米，珠江愉景新城4200元/平方米。銀泰紅城 4300元/平方米，御江帝景4500元/平方米，碧桂園4700元/平方米。3、項(xiàng)目銷售價(jià)格定位根據(jù)本項(xiàng)目定位和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合衡陽(yáng)市樓市發(fā)展趨勢(shì)，到本項(xiàng)目可銷售時(shí), 標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低于4800元/門，標(biāo)準(zhǔn)層精裝公寓實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)不低 于6000元/m1地下車位使用權(quán)箱售均價(jià)不低于2500元/nV,標(biāo)準(zhǔn)層寫字樓實(shí)現(xiàn) 銷售均價(jià)不低

46、于7000元/門，配套商業(yè)銷售均價(jià)不低于15000元/m，。第五章項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃一、項(xiàng)目開發(fā)期擬定2014年為前期準(zhǔn)備期，2015年開始動(dòng)工，分兩期開發(fā)，一期開發(fā)住宅 部分，二期開發(fā)酒店及商業(yè)，施工工期4年，即從2015年至2018年。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排至2014年底，完成項(xiàng)目前期勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃報(bào)批和廠房拆遷工作；2015年1月至2015年10月，完成土地五通一平、樁基土方建設(shè)；2015年10月至2016年5月，完成一期住宅建筑主體工程建設(shè)；2016年6月至2017年3月，完成二期商業(yè)、公寓建筑主體工程建設(shè)，一期住宅 外立面裝修、水電安裝同步完成；2017年4月至2018年4月，完成二期酒店建

47、筑主體工程建設(shè)，商業(yè)、公寓的裝 修、水電安裝同步進(jìn)行；2018年5月至2018年底，完成酒店、商業(yè)外立面裝修、水電安裝以及項(xiàng)目景 觀道路及輔助公共設(shè)施的建設(shè)。三、項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施1）、項(xiàng)目進(jìn)度控制措施在項(xiàng)目實(shí)施過程中，項(xiàng)目將由開發(fā)部和工程部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施情況進(jìn)行 檢查,并及時(shí)對(duì)檢查情況進(jìn)行分析,找出影響進(jìn)度的原因，做好進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整和 完善。檢查方法有以下三種：(1)建立項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度報(bào)表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查；(3)定期召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議。2)、項(xiàng)目質(zhì)量控制措施項(xiàng)目實(shí)施應(yīng)堅(jiān)持“質(zhì)量第一、預(yù)防為主、用數(shù)據(jù)說話”的原則，以保證和提 高工程質(zhì)量。運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理

48、職能和活動(dòng)合理組織 起來，形成一個(gè)明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而乂互相促進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量 保障體，使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化。3)、項(xiàng)目資金控制措施在項(xiàng)目實(shí)施過程中，加強(qiáng)資金使用的管理，硬化預(yù)算約束。嚴(yán)格執(zhí)行?？顚?用、專項(xiàng)管理、單獨(dú)核算的規(guī)定，任何部門和個(gè)人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開支, 更不得截留和挪用項(xiàng)目資金；建立、健全項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算和內(nèi)部稽核制度，對(duì)項(xiàng)目 資金實(shí)行全過程的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督；嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算，規(guī)范項(xiàng)目的業(yè)績(jī)考 評(píng)和追蹤問效。第六章項(xiàng)目投資估算與資金籌措一、投資估算詳見下表:表1:項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng) 目數(shù)量計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)總投資(萬(wàn)元)備注一、拆遷安置費(fèi)用43231、過渡費(fèi)用126戶

49、12000元/戶1512、安置成本費(fèi)用8692 ttf4800元/m14172二、土地費(fèi)用合計(jì)9121、土地出讓金58345m:47畝地按150萬(wàn)元/ 畝，其余總計(jì)172萬(wàn) 元8772、土地出讓契稅877萬(wàn)元4%35三、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)406646. 5 肝35 元/m11423含設(shè)計(jì)、審圖費(fèi)四、報(bào)建費(fèi)266050 m2240元/桿6385五、建安工程698501、土 建406616. 5肝1300元/m528642、配套輔助工程16986A、給排水、消防406646. 5肝100元/nf4066B、住宅外地142365. 14ml25 元/m356C、酒店、公加幕墻31000 肝1500元/時(shí)16

50、50C、水、電、氣266050 ffl1120元/Itf3193D、智能、通信系統(tǒng)266050 m230 元/nV798E、電梯1172732.14 行80 元/Of1382住宅、公寓F、空調(diào)、通風(fēng)、排煙54134 m2200元/肝1083酒店地下室通風(fēng)工程9076720 元/m182G、綠化、景觀、道路18458 m?300元/肝554H、公寓公共區(qū)域裝修30367 肝150元/肝456I、其它工程266050 m210 元266六、裝修484821、商場(chǎng)內(nèi)裝修34497 m21500元/m?51752、酒店內(nèi)裝修54134 m?8000元/斤-13307六、其它費(fèi)用303671、監(jiān)理費(fèi)40

51、6616. 5 Itf12元/肝1382、管理費(fèi)406646. 5 m280元/葉3253工資、福利、辦公、業(yè) 務(wù)招待等管理費(fèi)用3、貸款利息50000萬(wàn)元10%250005年4、營(yíng)銷廣告費(fèi)406616. 5 m?20 元/m8135、不可預(yù)見費(fèi)406646. 5 Itf20元/面813合 計(jì)161742二、資金籌措美麗廣場(chǎng)總投資161742萬(wàn)元，其中開發(fā)投資113260萬(wàn)元，后期商場(chǎng)、酒店裝修投資48482萬(wàn)元，資金擬按如下方式籌集：1）企業(yè)自籌資金64000萬(wàn)元；2）預(yù)售房款投入47742萬(wàn)元；（按銷售進(jìn)度，40%銷售收入再投入）3）融資50000萬(wàn)元（以本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)和股東及公司自有固定資產(chǎn)作

52、抵押）表2：項(xiàng)目資金來源表序號(hào)項(xiàng)目資金（萬(wàn)元）比例1自有資金6400039.6%2銷售收入再投入4774229.5%3融資貸款5000030.9%合計(jì)161742100%第七章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析考慮到項(xiàng)目酒店、地上商業(yè)、地下超市、商業(yè)車位作為持有物業(yè)，銷售收入 見下表：表3：銷售收入預(yù)測(cè)表的 項(xiàng)目、辦公住宅公寓街鋪合計(jì)面積（nf）21414 .36133673 價(jià)（元/肝）70004800600025000銷售收入（萬(wàn)元）14990641631822021500118873根據(jù)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度, 計(jì)算各時(shí)期的銷售回款進(jìn)度，見

53、表5：表4：本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品分年銷售比例預(yù)測(cè)表序 號(hào)開發(fā)產(chǎn)品分年銷售比例（%）及銷售收入（萬(wàn)元）預(yù)測(cè)2016 年2017 年2018 年2019 年合計(jì)O美麗廣場(chǎng)項(xiàng)目建議書33331美麗廣場(chǎng)住宅603010項(xiàng)目建議書1002公寓3050201003辦公3050201004街鋪2050301005當(dāng)年銷售收入48263. 843605. 924005. 32998118873表5：持有物業(yè)價(jià)值估算表持有物業(yè)面積（ma）現(xiàn)時(shí)均價(jià)估算（元/m?）價(jià)值（萬(wàn)元）地上商業(yè)34497.321500051746地下商業(yè)（超市）150001000015000酒店327201000032720地下室90767250

54、022692合計(jì)172984.32122158持有物業(yè)出租，建造完工當(dāng)年可收取租賃押金10000萬(wàn)元（酒店和商業(yè)），笫 一年租金收入見下表：持有物業(yè)面積（m2）月/平米/元年租金（萬(wàn)元）商場(chǎng)34497.32602484酒店32720602356超市1500045810合計(jì)5650租金收入逐年遞增，將作為項(xiàng)目融資貸款的主要還款來源。第八章項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)分析一、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析本項(xiàng)目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來可觀的投資回報(bào)，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益, 同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。具體體現(xiàn)在如下方面：1、引進(jìn)先進(jìn)的城市綜合體開發(fā)理念，推動(dòng)衡陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展衡陽(yáng)市房地產(chǎn)近年來發(fā)展很快，但由于起步較晚

55、，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌 意識(shí)較差，注重短期效益，不考慮當(dāng)?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開發(fā)從住居習(xí)慣 和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，真正有 競(jìng)爭(zhēng)力，能形成品牌優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目幾乎沒有。衡陽(yáng)星善置業(yè)有限公司在開發(fā)理念上首先強(qiáng)調(diào)城市綜合體改變的不是建筑， 而是城市生活，作為一種新型的商業(yè)模式，綜合體既是城市高速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，乂 是商業(yè)快速的結(jié)果，同時(shí)乂提升了城市的形象，給服務(wù)業(yè)向高端發(fā)展提供了重要 的載體。這種涵蓋了酒店、購(gòu)物中心、住宅等多種形態(tài)的新型產(chǎn)品和模式，具有 城市名片和產(chǎn)業(yè)載體的雙重價(jià)值，必將推動(dòng)衡陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展。當(dāng)然，綜合 體的建設(shè)必須量體裁衣，保持冷靜的頭腦

56、，思考如何將城市綜合體引入一個(gè)健康 科學(xué)的良性發(fā)展軌道，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)贏在商業(yè)，比起前期的地產(chǎn)開發(fā)，后期商業(yè) 運(yùn)營(yíng)更關(guān)鍵。2、開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準(zhǔn)本項(xiàng)目的住宅部分因酒店和商業(yè)的配套，價(jià)值更加凸顯，將從產(chǎn)品定位、戶 型設(shè)計(jì)、材料采購(gòu)、景觀打造、市場(chǎng)推廣、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行 全方位的質(zhì)量控制，將高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到住宅定位設(shè)計(jì)當(dāng)中，力爭(zhēng) 開發(fā)出一個(gè)高檔次的精品住宅小區(qū)，在城市綜合體中的全新生活體驗(yàn)，進(jìn)一步提 高客戶的人居水準(zhǔn)。通過本項(xiàng)目的建設(shè)，將提升整個(gè)衡陽(yáng)住宅樓盤產(chǎn)品的建設(shè)品 位，為衡陽(yáng)市房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義。3、發(fā)展衡陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)，從實(shí)質(zhì)上提升區(qū)域價(jià)值根據(jù)衡陽(yáng)市十二五發(fā)展規(guī)劃制定的發(fā)展戰(zhàn)略，衡陽(yáng)市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施及城市配 套功能日趨完善，城市的人氣越來越旺。本項(xiàng)目將是衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重 大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目建成后將有效改變衡陽(yáng)華新開發(fā)區(qū)商業(yè)滯后 發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，提高