房地產(chǎn)融資實務(wù)中的若干法律問題

1、.：.； HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B7%BF%B5%D8%B2%FA 房地產(chǎn)融資實務(wù)中的 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%C8%F4%B8%C9 假設(shè)干 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B7%A8%C2%C9 法律 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%CE%CA%CC%E2 問題序文從全國來看，房地產(chǎn)市場不斷堅持著繼續(xù)升溫的態(tài)勢。僅就北京而言，房地產(chǎn)市場的火爆程度也是有目共睹的。作為房

2、地產(chǎn)工程的開發(fā)者，全國有幾萬家房地產(chǎn)開發(fā) HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%C6%F3%D2%B5 企業(yè)，僅北京也有幾千家。這些大大小小、資質(zhì)等級不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在資金實力、開發(fā)才干、 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B9%DC%C0%ED 管理閱歷上存在著相稱大的差別。但無論是實力雄厚的開發(fā)商，還是才干薄弱的開發(fā)企業(yè)，在其運營過程中必然面對這樣一個非?，F(xiàn)實的課題：房地產(chǎn)金融，或者干脆說就是房地產(chǎn)融資。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是公認的資金高度密集的行業(yè)，存在著 HYPERLINK lvshi010

3、/?mod=tag&code=view&id=%B7%E7%CF%D5 風險高、投資大、周期長等特點。同時，行業(yè)內(nèi)競爭也日趨猛烈。所以，單純靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自有資金來完成工程的開發(fā)、建立未必現(xiàn)實，從經(jīng)濟學角度講，也是不經(jīng)濟的。另外，有相當多的閑置資本以及對房地產(chǎn)行業(yè)存在一定投資愿望的投資資本，也對房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出了非常濃重的投資喜好和投資愿望。這樣，一個以投融資雙方為主體的房地產(chǎn)投融資市場構(gòu)成了，它是資本市場的重要組成部分。產(chǎn)業(yè)資本必然要和投資資本結(jié)合，這是由房地產(chǎn)行業(yè)開展的客觀規(guī)律所決議的。綜上所述，本文偏重于從產(chǎn)業(yè)與金融互動的視角，以房地產(chǎn)融資領(lǐng)域為基點，著重討論房地產(chǎn)融資過程中涉及的假

4、設(shè)干 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B7%A8%C2%C9%CE%CA%CC%E2 法律問題，期望從更加實務(wù)的角度展開論述，或許對處理實際問題有所裨益。本文的根本脈絡(luò)為：房地產(chǎn)融資途徑的根本方式及 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B7%D6%CE%F6 分析 房地產(chǎn)融資途徑的創(chuàng)新房地產(chǎn)融資的盡職調(diào)查不規(guī)范的房地產(chǎn)融資行為一、房地產(chǎn)融資途徑的根本方式房地產(chǎn)融資的途徑有很多。由于開發(fā)商的不同、工程的不同、工程開發(fā)階段的不同、資金需求量的不同、風險程度的不同等要素的存在，房地產(chǎn)開發(fā)商在選擇、取舍

5、或組合房地產(chǎn)融資途徑上也是不同的。不同的融資途徑的方式呈現(xiàn)出不同的特征和 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%CA%CA%D3%C3 適用性。下面就其比較典型的、根本的方式，陳說和分析如下：一銀行 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B4%FB%BF%EE 貸款方式銀行貸款是開發(fā)商比較常用的融資途徑。由于歷史、體制等緣由，我國企業(yè)對銀行貸款存在著相當大的依賴型。據(jù)統(tǒng)計，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)中，銀行貸款占有非常高的比重。但隨著金融風險的加大、銀行不良資產(chǎn)的添加、銀行資本充足率的下降以及房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)

6、的過熱態(tài)勢，央行風險監(jiān)管的力度在加強，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信貸政策也在逐漸緊縮。尤其是“海南房地產(chǎn)泡沫的陰影至今沒有完全驅(qū)散，以致于海南省政府要專門成立一個資產(chǎn)管理 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B9%AB%CB%BE 公司，擔任統(tǒng)籌接納和處置四大資產(chǎn)管理公司手中積壓的尚未消化的不良房地產(chǎn)工程。近期又有專家驚呼：中國出現(xiàn)了新的房地產(chǎn)泡沫！央行于2001年6月19日下發(fā)了銀發(fā)2001195號，該通知規(guī)定，為整頓住房金融市場次序，防備住房貸款風險，要嚴厲審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，真實加強住房開發(fā)貸款管理。住房開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信譽

7、等級較高的 . HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B9%D8%D3%DA 關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知，該通知 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B9%E6%B6%A8 規(guī)定，為整頓住房金融市場次序， HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B7%C0%B7%B6 防備住房貸款風險，要嚴厲審查住房開發(fā)貸款發(fā)放 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%CC%F5%BC%FE 條件，真實加強住房開發(fā)貸款管理。住房開

8、發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信譽等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷對路的住宅開發(fā)工程，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)工程總投資的30%，開發(fā)工程必需具備“四證、和。同時，對于購房人作為借款人 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%C9%EA%C7%EB 懇求個人住房貸款購買期房的，所購期房必需是多層住宅主體構(gòu)造封頂、高層住宅完成總投資的三分之二?？梢?，開發(fā)商依托銀行貸款來處理開發(fā)資金短缺問題是非常困難的。實際中，有相當一部分開發(fā)商往往在工程開發(fā)的早期階段即產(chǎn)生融資需求，但由于不具備或不充分具備央行規(guī)定的上述貸款條件，而被排斥在銀行大門之外

9、。可以說銀行貸款的門檻是比較高的。這也是很多房地產(chǎn)工程遭到擱置甚至爛尾的主要緣由之一。當然，這一現(xiàn)實問題也促使開發(fā)商尋求其他便利的、低門檻的融資途徑。二股權(quán)融資方式股權(quán)融資是銀行借款途徑之外日益遭到注重的融資方式。但由于高風險要素的存在，它的融資本錢是比較高的。其常見方式為：開發(fā)商的股東方 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%D7%AA%C8%C3 轉(zhuǎn)讓一部分股權(quán)，以引進投資者。投資者經(jīng)過受讓開發(fā)商的股權(quán)而成為其新股東，并經(jīng)過未來的收益或假設(shè)干階段后的退出機制實現(xiàn)其報答。正由于這是以一種融資方式的方式出現(xiàn)的，故擬投資者具有投資性和戰(zhàn)略性。該方式涉

10、及的主要法律問題為：1、轉(zhuǎn)讓的出資股權(quán)比例問題戰(zhàn)略投資者普通希望受讓的出資股權(quán)比例能到達控股程度。由于戰(zhàn)略投資者普通不太參與開發(fā)商的運營活動，為了躲避內(nèi)部人控制風險、品德風險以及其他損害股東權(quán)益的行為，都希望本人將持有的出資股權(quán)比例能到達控股包括絕對控股和相對控股情形。這樣，不但可以躲避上述風險，更能拿到相對充分的表決權(quán)、收益權(quán)和說話權(quán)。而對于開發(fā)商的出資股權(quán)的轉(zhuǎn)讓方而言，他更希望戰(zhàn)略投資者的加盟不應(yīng)影響本人對開發(fā)商或者開發(fā)工程的控制位置，更不要出現(xiàn)“引狼入室的情況。所以， HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%C8%E7%BA%CE 如何調(diào)和二者

11、之間的矛盾是一個很現(xiàn)實的、很鋒利的問題。同時，投資者能否有實力、有才干投資，能否是戰(zhàn)略性投資者；開發(fā)商及開發(fā)工程的法律形狀及未來前景如何，管理才干和治理構(gòu)造怎樣，這些問題都是開發(fā)商的股東和投資者在相互選擇過程中要慎重調(diào)查的。這些問題需求經(jīng)過盡職調(diào)查、商務(wù)談判、擬訂合理的股權(quán)融資方案和風險擔保方案來處理。2、凈資產(chǎn)的評價問題凈資產(chǎn)的評價問題一定程度上決議了股權(quán)轉(zhuǎn)讓價錢確實定問題。實際中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款金額的多少往往依賴于投資者對開發(fā)公司凈資產(chǎn)的評價，評價價是股權(quán)定價的主要根據(jù)。但對于一個正在 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%CA%B5%CA%A9

12、 實施中的房地產(chǎn)工程而言，要對開發(fā)商的凈資產(chǎn)作一公允的評價其實是很難的。由于大量炒作要素的存在，以及國家限制 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%D0%AD%D2%E9 協(xié)議出讓運營性土地運用權(quán)致使土地資源凸現(xiàn)稀缺性要素的存在，添加了對開發(fā)商凈資產(chǎn)公允價值評價的難度。從開發(fā)商角度看，他獲得這個工程的本錢能夠是很高的，眾所周知，有些本錢往往不能入帳；開發(fā)商更多的是聲稱這個工程的生長性、收益性和稀缺性；開發(fā)商希望用收益現(xiàn)值法來評價。從投資者的角度來看，不能入帳的本錢是無法作為評價根據(jù)的；而工程的生長性、收益性又受未來各種要素制約，如貨幣政策、開發(fā)周期

13、、市場情況等，是不易調(diào)查和掌握的；投資者希望用重置本錢法來評價。筆者以為，從公平的角度和謹慎的 游客 發(fā)表于 2021-02-16 01:55:37 HYPERLINK lvshi010/ l # 援用 1 樓 原那么看，立足于重置本錢法，并適當參考收益現(xiàn)值法的合理要素來確定股權(quán)價值是比較合理 的。另外，除從靜態(tài)的角度調(diào)查開發(fā)商的凈資產(chǎn)情況外，投資者更要從動態(tài)的角度調(diào)查開發(fā)商的資產(chǎn)負債比、資產(chǎn)流動性、短期負 . HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%D4%AD%D4%F2 原那么看，立足于重置本錢法，并適當參考收益現(xiàn)值法的合理要素來確定股權(quán)價值是比

14、較合理 的。另外，除從靜態(tài)的角度調(diào)查開發(fā)商的凈資產(chǎn)情況外，投資者更要從動態(tài)的角度調(diào)查開發(fā)商的資產(chǎn)負債比、資產(chǎn)流動性、短期負債的權(quán)重等情況，防止墮入收買的泥潭。假設(shè)開發(fā)商的資產(chǎn)中含有國有資產(chǎn)，那么對開發(fā)商的資產(chǎn)評價又涉及國有資產(chǎn)評價立項、評價確認或備案等國有資產(chǎn)管理問題，這也是操作上需求注重的。3、增資與稀釋問題股權(quán)轉(zhuǎn)讓是發(fā)生在開發(fā)商新老股東之間的 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%BD%BB%D2%D7 買賣。假設(shè)買賣勝利，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款將由新股東流向老股東，而對于急需資金推進工程實施的開發(fā)商而言并無實益。所以，在股權(quán)融資的操作中該當存在一個新股

15、東向開發(fā)商增資的問題。也就是投資者一方面受讓老股東持有的開發(fā)商的部分股權(quán)，另一方面要向開發(fā)商增資，以使開發(fā)商運用該添加的資本 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%BC%CC%B3%D0 承繼開發(fā)建立工程。股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資可以同時進展，也可以分階段完成。這經(jīng)過新老股東的意思自治來決議。但在增資時，又會涉及到對開發(fā)商的控股權(quán)問題。老股東能夠向新股東轉(zhuǎn)讓的股權(quán)比例很小，達不到控股程度，但在新股東向開發(fā)商增資時能夠就會到達控股程度，由于是新股東一方面增資，老股東不能夠再追加投資假設(shè)老股東有才干追加投資，能夠就不需求經(jīng)過股權(quán)融資了，所以老股東所持有股權(quán)必然面

16、臨被稀釋的問題。即使本次增資達不到控股程度，如因工程開展需求，還會有二次增資的能夠，也就是有逐漸到達控股的能夠。如此看，老股東在既推開工程實施，又能真實保證本人股東權(quán)益問題上確需進展一番斟酌和抉擇的。4、退出機制問題任何一個戰(zhàn)略投資者投資一個工程，首先要思索的就是退出機制問題。股東變成房東是他所不希望的，即使需等到工程實現(xiàn)變現(xiàn)出賣、租賃等，他也未必又如此的耐心。所以，投融資雙方普通應(yīng)在簽約投資協(xié)議時，一并商定原股東方對投資方受讓的股權(quán)和增資所構(gòu)成的股權(quán)的回購和收買事宜。未來的回購和收買時限以及回購和收買價錢確實定是個實際中的難點。筆者以為，回購和收買時限普通可思索確定為工程獲得預售答應(yīng)證階段，

17、或者在工程到達準現(xiàn)房、現(xiàn)房階段，或者在工程預經(jīng)售到達一定比例的階段?；刭徍褪召I價錢可思索在開發(fā)商凈資產(chǎn)公允價值的根底上加一定的收益報答率。當然，對于非戰(zhàn)略性投資者而言，他能夠會戰(zhàn)斗到工程實現(xiàn)變現(xiàn)時經(jīng)過分配機制來獲得報答的。不過，無論是戰(zhàn)略性投資者還是非戰(zhàn)略性投資者，一旦成為開發(fā)商的股東，在股權(quán)回購和收買實現(xiàn)前，其即該當按照的規(guī)定與其他股東共享收益、共擔風險。所以，如何保證股權(quán)融資方案的合理性、股權(quán)回購和收買協(xié)議的合法性以及潛在的、未來的風險躲避的有效性是操作中非常關(guān)鍵的問題。三發(fā)行股票或債券方式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過發(fā)行股票或債券融資，不失為一個低本錢的、迅速集聚資金的途徑。但從國家目前的法律和政

18、策規(guī)定看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市或發(fā)債是非常難的。深萬科、深深房等公司的上市，終究是過去時代的事情了。據(jù)悉，SOHO中國方案在國外上市也不是以房地產(chǎn)企業(yè)的籠統(tǒng)出現(xiàn)的。可見，從國際資本市場范圍看，房地產(chǎn)企業(yè)上市也是很困難的。按照有關(guān)的法律和政策規(guī)定，企業(yè)發(fā)行股票并上市或發(fā)行債券在運營年限、運營業(yè)績、治理構(gòu)造、企業(yè)規(guī)模等方面有比較高的要求，門檻比較高。所以，對于比較成熟的、業(yè)績良好且穩(wěn)定的大型房地產(chǎn)企業(yè)，在改制重組后，經(jīng)過發(fā)行股票并上市或發(fā)行債券來募集大量資金，仍不失為一條良好的、規(guī)范的融資途徑。而對于年輕的或業(yè)績生長中的中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)過上市或發(fā)債來融資那么過于困難和遙遠了。四承包商融資方式

19、為緩解資金的壓力，開發(fā)商往往利用建筑市場目前作為買方市場的優(yōu)勢位置，要求承包商墊資施工。據(jù)悉，相當部分的工程都要求承包商墊資施工到工程主體封頂。開發(fā)商和承包商權(quán)益、義務(wù)的不平衡性導致了大量 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%BE%C0%B7%D7 糾紛的出現(xiàn)，也影響了建筑市場次序的穩(wěn)定。另外，根據(jù)第286條以及最高人民 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B7%A8%D4%BA 法院相應(yīng)司法解釋的規(guī)定，承包商對于工程工程享有工程款優(yōu)先受償權(quán)。所以，一旦開發(fā)商和承包商之間發(fā)生糾紛，承包商即可依法對工

20、程行使工程款優(yōu)先受償權(quán)，該權(quán)益原那么上優(yōu)先于抵押權(quán)。所以，面對這樣一種曾經(jīng)得到廣泛運用的融通資金的方式，開發(fā)商必需明確：第一，經(jīng)過商定確立這種方式的合法性；第二，這種方式是不能濫用的；第三，這種方式作為過度階段可暫解燃眉之急，但不能作為融資的主要方式或獨一方式；第四，盡快啟動其他融資途徑，保證一旦與承包商發(fā)生糾紛而不致于墮入姿態(tài)。五協(xié)作開發(fā)方式這里所說的協(xié)作開發(fā)，從法律意義上講是一種法人間的協(xié)議型聯(lián)營，協(xié)作各方并不共同成立法人型的或合伙型的聯(lián)營實體，而是經(jīng)過契約方式明確協(xié)作各方的權(quán)益、義務(wù)、分工和利益分配等，并以共同的名義作為房地產(chǎn)工程的開發(fā)主體。實際中，開發(fā)商為理處理資金問題也會采用這種融資

21、方式。這種融資方式主要適用于：1、開發(fā)商有比較迫切的融資要求；2、從工程的運作難度看，單憑開發(fā)商的才干是很難實現(xiàn)的；3、有可供選擇的、有實力的適宜的協(xié)作對象；4、協(xié)作對象在風險承當、利益分配需求上根本符合開發(fā)商的心思預期。協(xié)作開發(fā)方式與股權(quán)融資方式具有明顯的不同：1、協(xié)作開發(fā)中是以協(xié)作各方的名義作為開發(fā)主體，不成立新的法人或合伙實體，相對于原開發(fā)商而言，開發(fā)主體數(shù)量有所添加；股權(quán)融資方式中開發(fā)主體沒有變化，仍為原來的開發(fā)商，只是開發(fā)商的股東發(fā)生了變化；2、協(xié)作開發(fā)是以契約為根底和前提的，經(jīng)過契約明確各方的權(quán)益、義務(wù)，尤其是利益分配，在分配方式上具有商定性和恣意性，突出了契約自在和當事人意思自治

22、的精神；股權(quán)融資方式雖也涉及到契約，比如股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但當事人的權(quán)益、義務(wù)更多的是 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B7%A8%B6%A8 法定的、格式化的、類型化的，這是由的特點所決議的，尤其是在出資方式、利益分配上具有法定主義的特點；3、由于協(xié)作開發(fā)方式導致開發(fā)主體發(fā)生了變化，所以需求 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%C2%C4%D0%D0 履行方案、規(guī)劃、土地、建立等方面的一系列手續(xù)和法律文件的主體變卦事宜，操作 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=vie

23、w&id=%B3%CC%D0%F2 程序相對復雜，周期較長；股權(quán)融資方式僅導致開發(fā)商的股東發(fā)生變化，強調(diào)開發(fā)商主體的延續(xù)性，所以只需 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B0%EC%C0%ED 辦理開發(fā)商的工商變卦登記即可，手續(xù)簡便，周期較短。采用協(xié)作開發(fā)方式需留意如下問題：1、由于是協(xié)作開發(fā)、共同開發(fā)，所以協(xié)作主體的選擇上應(yīng)為具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，而開發(fā)資質(zhì)等級應(yīng)稱心工程規(guī)模的要求；2、協(xié)作開發(fā)方式雖是由契約決議的，但是這種契約，尤其是新添加開發(fā)主體的商定，需求報經(jīng)政府各主管部門審批，并使方案、規(guī)劃、土地、建立等方面的手續(xù)和法律文件主體變卦

24、至協(xié)作各方名下。實際中，協(xié)作各方或嫌操作復雜或嫌周期較長或以為雙方信任根底良好而不情愿辦理報批事宜。但從法律規(guī)定來看，未經(jīng)依法確認的協(xié)作方在房地產(chǎn)工程中是沒有投資權(quán)益的，不具有投資者的主體身份，甚至還有“名為聯(lián)營，實為借貸之嫌，如此一來，投資者能夠不但得不到應(yīng)有的報答，甚至還有蒙受處分的危險。六BOT及其變形方式我國目前還沒有一部完好的BOT方面的法律或 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B7%A8%B9%E6 法規(guī)，一些規(guī)定散見于有關(guān)部門規(guī)章和政策性規(guī)定之中。BOT方式最早來源于土耳其，主要運用于根底設(shè)備建立，目前其作為一種新型的投融資方式正

25、在并逐漸得到廣泛運用。BOT是一個縮略詞，所謂的B即Build，建立的意思；所謂的O即Operate，運營的意思；所謂的T即Transfer，移交的意思；其根本含義為：由政府作為業(yè)主方經(jīng)過特許權(quán)協(xié)議將具有公益性質(zhì)的投資工程交由私營資本組成的工程公司開發(fā)建立，工程公司對工程進展融資、建立、運營、收益和維修，并在商定的期限屆滿后，將該工程無償移交給作為業(yè)主方的政府的一種投融資方式。在我國實際中，廣東沙角B電廠、廣深高速公路、三亞鳳凰機場、廣西來賓電廠二期工程、北京京通快速路等工程都采用了該方式。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，已有企業(yè)在探求、運用該方式或該方式的變形方式進展工程的開發(fā)建立。如

26、外資建材超市集團“百安居、內(nèi)資建材超市“東方家園，其在設(shè)立連鎖店過程中對投資方確立的“定制建造方式即汲取了BOT或BOT變形方式的營養(yǎng)。更為值得關(guān)注的是，建立部于2003年2月13日下發(fā)了建市200330號文件，在該意見中，建立部提出了工程總承包、工程工程管理的根本概念和主要 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B7%BD%CA%BD 方式，并在第四條“進一步推行工程總承包和工程工程管理的措施中的第七項中提出：“鼓勵有投融資才干的工程總承包企業(yè)，對具備條件的工程工程，根據(jù)業(yè)主的要求，按照建立轉(zhuǎn)讓BT、建立運營轉(zhuǎn)讓BOT、建立擁有運營BOO、建立擁

27、有運營轉(zhuǎn)讓BOOT等方式組織實施。綜上所述，BOT及其變形方式是建立在平衡開發(fā)商、承包商利益 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%B9%D8%CF%B5 關(guān)系根底上的一種值得 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%D1%D0%BE%BF 研討和推介的投融資方式，與上文提到的單純的承包商融資或者說墊資方式具有本質(zhì)的區(qū)別，是一種規(guī)范的、合法的、趨于成熟的投融資途徑。從建立部的上述文件看，該種方式將會被逐漸運用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。以上是對房地產(chǎn)融資途徑根本方式的陳說和分析，有學者提出還有工程轉(zhuǎn)讓、工程公司轉(zhuǎn)讓、預

28、售等方式的融資途徑，本文未予贅述。主要思索到工程轉(zhuǎn)讓或工程公司轉(zhuǎn)讓，本質(zhì)上是完成了原投資者的全部退出問題，已失去了本文著意討論融資本義；而預售行為雖可促進投資回籠，但它畢竟是一種銷售行為，雖具有融通資金之形，卻缺乏融資概念的典型意義。二、房地產(chǎn)融資途徑的創(chuàng)新房地產(chǎn)投融資市場是資本市場的重要組成部分。由資本的特性和要求所決議，在該領(lǐng)域的融資途徑在不斷創(chuàng)新。這種創(chuàng)新一方面順應(yīng)了房地產(chǎn)市場的開展和集聚大量資金的需求，另一方面也有利于平衡各方利益格局、分散和化解投資風險。1、 房地產(chǎn)工程資金信托房地產(chǎn)工程資金信托是指委托人基于對受托人的信任，將其 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag

29、&code=view&id=%B2%C6%B2%FA 財富權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的志愿以自已的名義，為受害人普通為委托人的利益或者特定目的，進展特定房地產(chǎn)工程的投資和管理的行為。委托人是指基于資金信托方案的委托主體，限于中國境內(nèi)具有完全 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%C3%F1%CA%C2 民事行為才干的自然人、法人及依法成立的其他組織。受托人普通為依法成立的信托投資公司。特定的房地產(chǎn)工程是指資金信托方案中受托人確定的擬投資的房地產(chǎn)工程。實際中，資金信托在操作方式上有信托貸款和信托投資兩種。例如北京國際信托投資于2002年9月推出

30、了北京商務(wù)中央?yún)^(qū)CBD土地開發(fā)工程資金信托方案產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模為不超越人民幣15億元，信托期限為5年，資金將用于北京CBD土地開發(fā)和根底設(shè)備建立工程，資金運作方式為以信托貸款方式貸放給北京市土地整理貯藏中心商務(wù)區(qū)分中心。在貸款平安保證方面明確，根據(jù)，下述收入將用于償付信托貸款本息：一級土地開發(fā)的直接凈收益；在北京商務(wù)中心區(qū)開發(fā)過程中，可由朝陽區(qū)財政支配的其它各種收益；前述資金缺乏時，由朝陽區(qū)財政統(tǒng)籌安排資金，予以補足。信托收益主要于貸款利息收入等。深圳國際信托投資有限 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%D4%F0%C8%CE 責任公司于2002年

31、10月推出了“穩(wěn)健水榭花都房地產(chǎn)工程集合資金信托方案產(chǎn)品，集合資金信托規(guī)模為人民幣2.5億元。集合信托存續(xù)期間為2年，類型為確定用途的集合資金貸款信托，即用于向深圳華龍房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)的“香蜜湖水榭花都工程發(fā)放貸款，貸款期限為2年，該貸款由深圳信托房地產(chǎn)開發(fā)提供保證擔保。前述兩例即采用了信托貸款的方式。上海愛建信托投資有限責任公司以下稱“愛建信托還推出了上海外環(huán)隧道工程資金信托方案產(chǎn)品，信托方案規(guī)模為信托合同不超越200份(包括200份)，信托方案期限為3年。信托資金聚集起來，構(gòu)成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合后，將由愛建信托將該信托方案資金以資本金的方式投入外環(huán)隧道工程公司，由外環(huán)隧道工程公

32、司用于外環(huán)隧道工程建立，同時，信托方案期間的出資收益可存放于銀行，或用于購買國債。信托方案資金在出資方式上以受讓外環(huán)隧道工程公司原有股東出資和追加出資的方式進展。在退出機制上，愛建信托將于信托期滿時將所持有的外環(huán)隧道工程公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓、變現(xiàn)。此例即采用了投資方式。2、 房地產(chǎn)開發(fā)基金目前，中國大陸尚未推出這種基金產(chǎn)品。本文所說的“房地產(chǎn)開發(fā)基金系指在海外發(fā)起成立的基金方式，其所募集的資金主要用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。比如，中國房地產(chǎn)開發(fā)基金即是由世界500強之一的荷蘭國際集團在海外發(fā)起設(shè)立的努力于投資中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)的第一只基金，目前該基金已在中國成立了中外協(xié)作企業(yè)北京太平洋城房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)

33、總規(guī)模約在50萬平方米的“太平洋城工程。從開展趨勢來看，有必要對“房地產(chǎn)開發(fā)基金這樣一種金融衍生種類進展法學實際和法律實務(wù)方面的研討和總結(jié)。3、 買殼上市與借殼上市由于銀行貸款的門檻在增高，而首發(fā)上市IPO或發(fā)行企業(yè)債券又非常困難，為了滿足大量資金的需求，翻開通向資本市場的融資大門，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇了買殼上市和借殼上市的融資途徑。比如中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司受讓長春長鈴實業(yè)股份29.78%的股份，成為其第一大股東。北京泰躍房地產(chǎn)開發(fā)公司子公司湖北泰躍集團公司對“湖北金環(huán)進展重組，成為其第一大股東。北京天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司與“貴華旅業(yè)進展了股權(quán)置換，成為其大股東，并將該公司更名為“天創(chuàng)置業(yè)。北

34、京萬通星河實業(yè)公司入主“先鋒股份，并將“亞運新新家園等部分資產(chǎn)注入該公司。三、房地產(chǎn)投融資的盡職調(diào)查在融通資金之前，對房地產(chǎn)工程、房地產(chǎn)公司開展盡職調(diào)查，是進展每一項房地產(chǎn)投資決策的根底和前提。如何科學、有效地配合資金融通方開展盡職調(diào)查任務(wù)，并進而促成資金的引進，對于開發(fā)商來說也是至關(guān)重要的。盡職調(diào)查任務(wù)普通應(yīng)由專業(yè)人士來完成，可分為工程、財務(wù)、法律三方面的任務(wù)，分別由工程師、注冊會計師、 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%C2%C9%CA%A6 律師來完成，從實務(wù)閱歷來看，律師應(yīng)作為盡職調(diào)查任務(wù)開展的主協(xié)調(diào)人、組織人或者說是“牽頭人。只需盡職

35、調(diào)查任務(wù)很好地完成了，資金融通方才干在盡職調(diào)查報告和律師法律意見書的根底上作出投資評價與決策。在開場階段，律師會組織提供一覽子的盡職調(diào)查清單或盡職調(diào)查詢卷，并根據(jù)實踐情況進展補充和調(diào)整。在盡職調(diào)查的不同階段，律師會采用多種靈敏的、組合性的調(diào)查方式，以搜集支撐決策的資料和文件，如書面審核、實地查看、調(diào)查取證、咨詢主管部門意見等，并在此根底上構(gòu)成法律意見書或咨詢意見書。盡職調(diào)查的內(nèi)容主要包括：一、開發(fā)商的主體情況，主要審核其營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代碼證、資質(zhì)證書或有關(guān)的批復、公司章程等；如為外商投資企業(yè)，還要審核其設(shè)立合同、同意證書；二、開發(fā)商的股東情況，主要審核法人股東的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證

36、、法人代碼證等，審核自然人股東的身份證明文件；三、原股東出資的驗資報告；歷屆董事會、監(jiān)事會、股東會決議；四、開發(fā)商的股東名錄、董事名錄、監(jiān)事名錄以及經(jīng)理、副經(jīng)理、財務(wù)擔任人等高管人員的名錄；五、開發(fā)商的主要資產(chǎn)文件，如主要資產(chǎn)明細表，主要資產(chǎn)的權(quán)屬證照或同意文件；六、開發(fā)商的主要 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%D5%AE%CE%F1 債務(wù)文件，如主要債務(wù)明細表包括或有負債，主要 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%D5%AE%C8%A8 債務(wù)人明細表等；七、開發(fā)商最近一期的資產(chǎn)負債表、損益表、

37、現(xiàn)金流量表；八、開發(fā)商的主要合同文件，包括但不限于勘查、設(shè)計、施工、監(jiān)理、咨詢、委托、采購、 HYPERLINK lvshi010/?mod=tag&code=view&id=%BC%BC%CA%F5 技術(shù)轉(zhuǎn)讓、擔保、租賃、土地出讓、聯(lián)營、聯(lián)建、投資、融資等方面的合同或協(xié)議，也包括開發(fā)商的對外聲明、保證或承諾性文件；九、開發(fā)工程的有關(guān)同意文件，如計委立項批復、審定設(shè)計方案通知書、建立用地規(guī)劃答應(yīng)證、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證、建立工程施工答應(yīng)證、預售答應(yīng)證如有，土地同意文件等；十、開發(fā)商對工程的投資明細表十一、工程工程的主要經(jīng)濟技術(shù)資料，如可行性報告、工程建議書、預算書、各種圖紙和方案等；十二、開發(fā)商的涉訟、涉裁以及行政處分等情況；十三、開發(fā)商的稅務(wù)情