“售后包租”和“返本銷售”的概念及風(fēng)險(xiǎn)

1、“售后包租”和“反本銷售”的概念及風(fēng)險(xiǎn)關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的售后包租和返本銷售“統(tǒng)一經(jīng)營、原價(jià)回購” 、 “提供每年8% 的物業(yè)補(bǔ)貼”、“銀行擔(dān)保年收益 9%”、“年均租金8.5%”、“10年返本”當(dāng)這些充滿誘惑力的字眼充斥著投資人的眼球時(shí)， 會(huì)有多少人是不動(dòng)心的呢？為了加快資金回籠速度、 為滾動(dòng)開發(fā)提供資金， “售后包租”和“返本銷售”就成為了很多房地產(chǎn)開發(fā)商融資的法寶。那么，什么是“售后包租”和“返本銷售”呢？所謂售后包租， 即房地產(chǎn)開發(fā)商將商品房出售給購房人， 但是購房人并不用于自住， 而是交給開發(fā)商或開發(fā)商委托的代理機(jī)構(gòu)用于經(jīng)營，并定期向購房人支付租金的一種銷售方式。所謂返本銷售，即購房人一次

2、性付給開發(fā)商全部購房款，開發(fā)商在一定年限內(nèi)將購房人的房價(jià)款全部返還給購房人。這兩種銷售策略都是以所謂的穩(wěn)定收益作為基礎(chǔ)的，其表現(xiàn)形式通常是，以提供固定年回報(bào)、原價(jià)（或增值）回購、承諾無（低）風(fēng)險(xiǎn)投資等方式，銷售公寓式酒店、分時(shí)度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產(chǎn)權(quán)式百貨商場、產(chǎn)權(quán)商鋪等。對于房地產(chǎn)業(yè)日益盛行的這一現(xiàn)象，國家早在2 0 0 1年6月就開始執(zhí)行了建設(shè)部頒布的商品房銷售管理辦法 ，其中第十一條就明確規(guī)定了“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房” 。國家為什么要明令禁止這一銷售策略呢？

3、“售后返租”和 “返本銷售”真的像開發(fā)商描述得那么好嗎？接下來我們將分別看一下“售后返租”和“返本銷售”究竟有哪些弊端，以至于國家如此下大力度打擊整治?！笆酆蠓底狻?是從國外傳入我國的一種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式， 簡單地說， 就是開發(fā)商將其開發(fā)的商鋪、商品房、酒店、度假村等物業(yè)劃分成小面積出售給購買者。隨后與購買者簽訂返租合同， 讓購買者將物業(yè)返租給開發(fā)商，在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商以固定利率包租。 包租期一般由 3 至 10 年不等，回報(bào)率為購房總價(jià)的 8%至 10% 。由于“售后返租”通常將大的物業(yè)分割成小塊，單價(jià)較低，回報(bào)又比較誘人，因此很受一些中小投資者追捧。但是，隨著返租進(jìn)入高峰， “售后返租

4、”模式的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)出來。一是可能存在欺詐，開發(fā)商在以所開發(fā)的商品房屋為擔(dān)保取得銀行貸款的同時(shí)， 向購房者銷售該項(xiàng)目， 有的甚至是攜款逃匿；二是開發(fā)商融資或變相融資后， 將資金挪用到別的項(xiàng)目上， 一旦項(xiàng)目運(yùn)作的某一環(huán)節(jié)出問題，會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂； 三是項(xiàng)目建成后經(jīng)營不善， 無法達(dá)到預(yù)期的收益水平， 沒有現(xiàn)金流兌付；四是所購商品房屋位置不確定， 無法辦理房屋所有權(quán)證； 五是往往涉及復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系， 易引發(fā)債權(quán)債務(wù)糾紛等。其實(shí)，開發(fā)商在進(jìn)行“售后返租”的時(shí)候，往往會(huì)提升其產(chǎn)品的價(jià)格，所謂“羊毛出在羊身上” 。 讓我們通過一個(gè)例子來分析一下 “售后返租”其實(shí)業(yè)主并占不到什么便宜。比如，一個(gè)本來市場價(jià)

5、只值2 萬元 /平方米的商鋪， 開發(fā)商將售價(jià)提高到 4 萬元 /平方米，并承諾 10年包租，年收益8%。假設(shè) 10 年內(nèi)商鋪本身既不升值也不貶值，也不計(jì)算投資者的利息損失和各種稅費(fèi)，10年后，投資者雖然承租收益為80%（每年8% X 10年），共收到租金3.2萬元/平方米。但投資者如果此時(shí)將商鋪售出， 只能賣到 2 萬元/平方米，實(shí)際房產(chǎn)收益為 50% ，賣出后虧了一半，因此投資在每平方米商鋪上的實(shí)際年收益率也只有： （3.2 萬元 2 萬元 ）/4萬元 /10 年 =3%/年，遠(yuǎn)不及開發(fā)商宣稱的“8%”的年收益率。那么有人會(huì)問了， “返本銷售”是不是就相對安全一些了呢。理論上是成立的，但實(shí)際

6、上， “返本銷售”和“售后返租”的效果大有“異曲同工”之妙。常言道， “天底下沒有免費(fèi)的午餐。 ”實(shí)際上，開發(fā)企業(yè)進(jìn)行“返本銷售”有非法融資的嫌疑，一方面不利于國家對金融活動(dòng)的監(jiān)管， 同時(shí)對于購房者來說， 最大的風(fēng)險(xiǎn)就是開發(fā)企業(yè)的返本承諾往往得不到兌現(xiàn)。若干年后企業(yè)或者破產(chǎn)倒閉， 或者錢款被卷走， 或者企業(yè)無力履行返本義務(wù)。 而購房者得到的往往是質(zhì)次價(jià)高的商品房，或者是遙遙無期的“期房” 。按現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋所有人必須獲得產(chǎn)權(quán)后，才可以對其所擁有的房屋行使占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。期房時(shí)期，開發(fā)商承諾售后代為包租是超前行為，既沒有權(quán)利，也不合法。 在市場法制環(huán)境尚不健全的情況下采取這種方法， 極易出現(xiàn)因兌現(xiàn)不了承諾而侵犯消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象。 。所以， 對于 “返本銷售” 、 “售后返租” 這種聽起來實(shí)惠的做法， 投資人還是要妥善為之，透過華麗的外表， 理性分析個(gè)中原因。 投資渠道千千萬萬， 為何單挑極端的那一條呢？專業(yè)人士及國家相關(guān)部門的建議是，不要通過“返租”或變相“返租”的形式進(jìn)行投資。真正的實(shí)惠不是出于無形的，而是要看得見的，比如真正的實(shí)