房地產行業(yè)增加土地供給深化預算改革

1、目錄 HYPERLINK l _TOC_250002 從兩本大賬到全預算口徑優(yōu)化 3 HYPERLINK l _TOC_250001 最重要的結果，或是進一步增加土地供給 4 HYPERLINK l _TOC_250000 高供給和緊信用之下的樓市新局面 5風險提示 8插圖目錄圖 1：我國的政府性基金收入和其中的土地出讓金增長 3圖 2：兩本大賬一般公共預算和政府性基金收入 3圖 3：杭州住宅用地土拍溢價率情況 4圖 4：杭州住宅土拍樓面均價 4圖 5：百城土地供應規(guī)劃建筑面積月度單位：萬平方米 5圖 6：百城土地成交總價周度單位：億元 5表格目錄表 1：各地關于增加土地供給的表述 5表 2：

2、全國各大城市二手房和新房成交比例一覽 6表 3：各地不斷新出臺的限價政策 7表 4：重點公司前 5 月銷售情況 7表 5：重點覆蓋公司估值表 8財政部、自然資源部、稅務總局、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布關于將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知（財綜202119 號）。文件要求，自 2021 年 7 月 1 日，選擇在河北、內蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南省開展四項政府非稅收入征收劃轉試點，即把國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海盜使用金劃轉稅務部門征收。文件要求，2022 年 1 月起全面實

3、施征管劃轉工作。稅務部門按照屬地原則征收四項非稅收入（主要是土地出讓金）。 從兩本大賬到全預算口徑優(yōu)化土地出讓金是政府性基金收入的主要構成部分。我們政府的全口徑預算，包括一般公共預算、政府性基金預算、國有資本經營預算和社會保險基金預算。隨著土地出讓金規(guī)模日益龐大，政府性基金收入和支出的規(guī)模不斷膨脹。長期來看，兩本大賬增加了財政收支體系的復雜性。政府性基金收入和支出的不斷增長，自然資源部門對土地出讓金“自收自支”的管理模式，有優(yōu)化的空間。到 2020 年，全國政府性基金收入相當于全國一般公共預算收入的 51.1%，相當于地 方一般公共預算收入的 93.4%。政府性基金收入中絕大多數(shù)都是國有土地使

4、用權出讓的收 入。國有土地使用權出讓收入在 2020 年達到 84142 億元，占全國政府性基金收入的 90.0%，相當于地方一般公共預算收入的 84.0%。圖 1：我國的政府性基金收入和其中的土地出讓金增長（億元）國有土地使用權出讓收入全國政府性基金收入中其他100,00090,00080,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,00002012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020圖 2：兩本大賬一般公共預算和政府性基金收入（億元）中央一般公共預算收入地方一般公共預算收入全國政府性基金收入300,0002

5、50,000200,000150,000100,00050,00002012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020資料來源：Wind，資料來源：Wind，我們認為，推動把土地出讓金納入一般公共預算范疇，第一步應該是推動把土地出讓金劃轉稅務部門征收。長期來看，我們相信財政的兩本大賬有合一的趨勢，而這種趨勢也有利于提高社會效率，優(yōu)化公共開支。這一改革的初衷并不是調控房地產市場，尤其不意味著淡化甚至否定國有土地使用權出讓收入本身。高達 8 萬億元的國有土地使用權出讓收入，是目前任何一種稅收所無法有效替代的。本文并不打算就財政體系的改革再進行更深入的研究分析，

6、這超越了房地產行業(yè)研究的范疇但改革的確可能對房地產市場產生進一步的影響。 最重要的結果，或是進一步增加土地供給第一次集中供地之后，市場熱議集中供地帶來開發(fā)企業(yè)盈利能力下降，土地市場競爭過于激烈，并將這一現(xiàn)象出現(xiàn)的原因直指集中供地，認為是集中供地造成這一后果。的確，杭州等地土地市場競爭十分激烈，企業(yè)新獲土地的盈利能力不佳。但無論是否存在集中供地，由于 2021 年上半年是近幾年銷售最好的時期，且開發(fā)企業(yè)預期高度趨同（都看好杭州等核心城市），杭州等地土地市場預期收益率不佳都會是事實。更何況，對于杭州這種城市，我們不僅要看到其所出讓的土地預期收益率不佳，也要看到整個市場銷售確定性強，新房二手價差大向

7、下的風險也很低。而且，杭州是集中供地城市中潛在盈利能力最低的市場，上海等地的土地出讓情況，將是更合理的市場風向標。圖 3：杭州住宅用地土拍溢價率情況（%）56.4952.826.8528.922.0126.0516.76050403020100 資料來源： CREIS，圖 4：杭州住宅土拍樓面均價（元/平米）16000155001500014500140001350013000125001200011500 資料來源：CREIS，將國有土地使用權出讓收入劃轉稅務部門征收，不僅會增加上一級監(jiān)管對國有土地使用權收入的掌控，也會客觀上減少地方國有土地使用權收入自支的靈活性。我們認為，盡管這并不意味著

8、國有土地使用權收入不能為地方使用，但也有望促成非試點區(qū)域在 2022年之前，甚至試點區(qū)域在 2021 年下半年之前增加土地供給，以便保留一定的資金使用靈活度。在 2022 年之后，政策或繼續(xù)推高土地供給的熱情。我們認為，國有土地使用權出讓收入用途可能會更加多元化。這種多元化一般伴隨著資金需求的上升，即各地對做大財源的訴求，可能強于重分蛋糕的需求。圖 5：百城土地供應規(guī)劃建筑面積月度單位：萬平方米圖 6：百城土地成交總價周度單位：億元30,000.0025,000.0020,000.0015,000.0010,000.005,000.000.003000250020001500100050002

9、018/11/252019/11/252020/11/25資料來源：Wind，資料來源：Wind，總體而言，我們認為改革可能加速土地供給增加，這不僅會導致 2021 年下半年土地市場機會更多，也會終結部分區(qū)域房地價明顯上漲的局面。 高供給和緊信用之下的樓市新局面我們相信，土地市場的供給增加趨勢本就存在（也是集中供地的要求），此次改革可能加速這一趨勢。最近幾年，我們極少見到控供給的提法。在房價存在上漲壓力的一二線城市，增加土地供給一直是最重要的調控政策；在房價不存在上漲壓力的一些小城市，按揭首付條件等比較寬松，促需求一直客觀存在。表 1：各地關于增加土地供給的表述時間城市內容為穩(wěn)市場穩(wěn)預期，市區(qū)

10、將加大住宅用地供應量，優(yōu)化供應結構，加大城郊、集鎮(zhèn)2021 年 3 月 19 日金華2021 年 3 月 26 日義烏2021 年 4 月 1 日永康2021 年 4 月 9 日合肥的低價地塊供應。2021 年市區(qū)住宅用地出讓總量較去年翻番，力爭達到 3000畝以上。二環(huán)以外計劃出讓住宅用地達到 1500 畝以上。加大住宅用地供應力度，優(yōu)化供應結構，視情采用住宅用地“限房價、限地價”， “限地價、競政策性住房面積”，“帶方案出讓”等出讓方式將加大住宅用地供應，今年住宅用地供應量擬在近三年平均交易量的基礎上增加30%穩(wěn)定增加居住用地供應。2021 年，在近年居住用地平均供應量的基礎上增長 10%

11、，確保全市不少于 9000 畝，單列租賃住房用地 900 畝。及時、準確、全面公開居住用地信息。加大存量居住用地開竣工履約監(jiān)管，對未履行合同約定義務的，嚴格追究其違約責任資料來源：各地人民政府網站，首先、部分城市二手房占成交主體，二手供給隨房價上漲而收縮，這可能推動新房用 地供給增加更多。在100%新房成交的市場，土地供給增加10%等于未來房屋供給增加10%；在一半成交來自二手的市場，要實現(xiàn)未來房屋供給增加 10%，土地供給可能需要增加 20%以上（因為房價上漲可能帶來存量房供給下降）。城市201920202019202020192020北京112,782121,070142,448166,4

12、9855.8%57.9%上海202,989197752228,432294,32952.9%59.8%重慶317,113309345138,506129,65930.4%29.5%深圳60,1036333677,14995,27356.2%60.1%廣州178,22119294892,222109,90934.1%36.3%杭州138,06715021867,07588,03432.7%36.9%南京83,9698040388,122116,74651.2%59.2%武漢238,22819921688,65674,81227.1%27.3%蘇州75,0427893395,76656,16556

13、.1%41.6%廈門30,9974548333,15128,15451.7%38.2%西安173,8596928548,91761,48022.0%47.0%長沙146,22315357917,98625,70911.0%14.3%寧波234,75525782565,77260,91921.9%19.1%東莞92,87410519034,51531,33927.1%23.0%福州124,70512150324,09620,49016.2%14.4%沈陽193,242142966127,284101,31339.7%41.5%青島161,65915468351,47158,11924.2%27.

14、3%濟南68,68915441543,36031,88838.7%17.1%合肥11946257,09931.4%32.2%鄭州141,72111073939,52145,15121.8%29.0%長春111,7309450872,25054,00539.3%36.4%溫州92,56111121727,46428,41422.9%20.3%北海33,2952262214,7669,63730.7%29.9%鎮(zhèn)江61,2795146717,26215,65222.0%23.3%惠州141,61616709717,38623,33510.9%12.3%廊坊14,01120

15、3976,1525,17330.5%20.2%連云港61,6546112616,06619,39520.7%24.1%三亞7,41283971,2291,52014.2%15.3%中山109,78610480911,96211,1839.8%9.6%珠海49,0935111828,09026,01036.4%33.7%吉林25,0161731828,20720,00853.0%53.6%泉州112,2741129977,9968,1286.6%6.7%湖州65,179743849,76211,14713.0%13.0%淮安60,0663792220,57835,05225.5%48.0%泰州1

16、2,8831440512,12812,74148.5%46.9%威海18,6921794214,5988,98443.9%33.4%蕪湖20,2042286012,33616,65237.9%42.1%衡水22,487228534,8395,22217.7%18.6%紹興19,3341879622,97121,61254.3%53.5%表 2：全國各大城市二手房和新房成交比例一覽單位：萬平方米新房二手房二手房/一二手房總成交城市新房二手房二手房/一二手房總成交鹽城40,7864010211,88118,95822.6%32.1%合計3,973,7273,901,2061,916,8342,00

17、5,91432.5%34.0%資料來源：中國指數(shù)研究院，其次、當前多個城市房價上漲壓力較大，新房和二手限價價差擴大，限價面逐漸變寬，一批新的城市進入搖號限價的序列。增加土地供給既是增加土地出讓金的渠道，更是遏制房價上漲過快的辦法。表 3：各地不斷新出臺的限價政策時間城市文件/事件政策內容2021 年 2 月 8 日深圳2021 年 3 月 26 日義烏關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關事項的通知建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，并首次公布了 3595 個小區(qū)成交參考價視情采用住宅用地“限房價、限地價”，“限地價、競政策性住房面積”， “帶方案出讓

18、”等出讓方式；新房限售兩年；預售條件更為嚴格，預售備案價不予上調2021 年 4 月 28 日徐州土拍實行雙限+搖號徐州自然資源和規(guī)劃局銅山分局關于 XT2021-2 港利西 B 地塊現(xiàn)場搖號通知市區(qū)（越城區(qū)、柯橋區(qū)、上虞區(qū)）商品住房價格實行網格化管控。各區(qū)根據(jù)2021 年 6 月 3 日紹興關于進一步促進紹興市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知區(qū)域實際，科學劃分網格，合理設定網格控價。以限房價、限地價方式出讓的住宅用地項目，試行公證搖號公開銷售；住宅用地出讓增設“定品質”要求，在市區(qū)范圍內實行限購，限售年限提高至 3 年。資料來源：各地市住房和城鄉(xiāng)建設局，房地產企業(yè)可能繼續(xù)面臨比較緊的信用環(huán)境。很

19、多房地產企業(yè)再融資面臨難度，這其中不少企業(yè)會采取加速去化的辦法，避免資金鏈緊張。表 4：重點公司前 5 月銷售情況（億元，萬平方米）公司1-5 月5 月1-5 月5 月1-5 月5 月1-5 月5 月銷售金額銷售金額銷售面積銷售面積金額同比金額同比面積同比面積同比碧桂園3,5418054,07092522%1%22%1%中國恒大2,8686553,3727705%7%17%41%萬科 A2,8725801,77135817%-3%13%-13%融創(chuàng)中國2,4157051,62747572%58%58%36%保利地產2,3355801,39634753%30%35%34%中國海外發(fā)展1,5703

20、5976717636%32%22%24%綠地控股1,13723296610521%1%23%-50%世茂集團1,21829168716352%32%50%30%華潤置地1,2612516799960%18%48%-22%招商蛇口1,32831158814270%37%67%37%龍湖集團1,11829565117236%34%34%30%新城控股94524191523033%18%40%18%金地集團1,28528257012590%24%79%10%旭輝控股集團1,10126963914998%33%85%17%中國金茂1,10223466111969%16%74%-1%金科股份848195

21、85723442%6%39%57%中南建設88520061111660%8%42%-18%陽光城81317251313329%-5%-9%-11%中梁控股75813760511076%-9%62%-23%合計29,4016,79321,9434,94539%17%31%11%資料來源：CRIC，公司公告總體而言，這意味著 2021 年下半年的土地市場可能降溫，集中供地的真正作用可能顯現(xiàn)。對于開發(fā)能力較強，信用情況較高的公司而言，這可能意味著盈利能力見底反彈當然，這樣的公司也是少數(shù)。在盈利能力分化，融資成本分化的大背景之下，可能會出現(xiàn)企業(yè)集中度的進一步提高。低估值是板塊反彈的土壤，期待市場對土地市場有所降溫，對盈利能力的擔心有所緩解。長期來看，房地產公司要么成為房屋規(guī)?；圃斓氖Ｕ撸?/p>