武漢克爾瑞農(nóng)工商后湖項(xiàng)目定位報(bào)告（下）

1、2021 克而瑞中國信息技術(shù)版權(quán)所有。農(nóng)工商后湖工程定位報(bào)告下樓體色系與材質(zhì)建議： 打造高品質(zhì)外觀基座建議：采用深咖色或褚石色的重塊石，用粗暴的建筑元素表達(dá)建筑本身的沉穩(wěn)、大氣。墻體建議： 咖啡色糅合米色使建筑色彩獨(dú)具歷史感、明亮感。采用真石漆材質(zhì)，讓建筑在外觀上歷久彌新、經(jīng)久耐看，在時(shí)間的歷練中任然保持不變的歷史風(fēng)格.工程價(jià)值體系/建筑風(fēng)格樓體頂部的細(xì)節(jié)處理屋頂形式：引入古典元素，以三角形山花裝飾。局部添加穹窿頂、閣樓亭以點(diǎn)綴。屋頂檐口：檐口及天花周邊用西洋線腳裝飾。線角的豐富細(xì)膩，表現(xiàn)形體變化的韻律。工程價(jià)值體系/建筑風(fēng)格立面線條外立面的線條凸顯橫向柔和感。通過曲線飄逸的弧形陽臺、飄窗，表

2、達(dá)出古典主義的精細(xì)感，賦予建筑沉穩(wěn)貴氣的精髓，彰顯典雅與尊貴。門窗線腳將陽臺、飄窗融入立面整體構(gòu)圖。多采用270度觀景陽臺，為業(yè)主帶來獨(dú)具至尊的生活視界，更表達(dá)出生活情調(diào)上的古典享受感。樓體立面線條和門窗線腳的細(xì)節(jié)處理工程價(jià)值體系/建筑風(fēng)格工程價(jià)值體系/景觀設(shè)計(jì)體系本案景觀設(shè)計(jì)側(cè)重點(diǎn)入口園林公園打造歐式園林風(fēng)格6依托優(yōu)越的景觀資源，園林景觀整體規(guī)劃中軸線對稱，形成“三縱一橫、多節(jié)點(diǎn)的景觀系統(tǒng)。凸顯歐式園林的恢弘氣勢，襯托整個(gè)小區(qū)高貴品質(zhì)。工程價(jià)值體系/景觀設(shè)計(jì)體系三縱一橫： 三縱分別是從西到東的濱水景觀軸、對接公園的生態(tài)景觀軸。 一橫是指東西向串聯(lián)三縱軸線的工程景觀主軸。其連工程兩規(guī)劃入口，串

3、聯(lián)小區(qū)各景觀節(jié)點(diǎn)。層層遞進(jìn)凸顯歐式園林恢弘氣勢與貴族感。多節(jié)點(diǎn)：景觀構(gòu)圖沿橫軸對稱布局，循序漸進(jìn)形成多景觀節(jié)點(diǎn)。濱水景觀軸重點(diǎn)打造：通過親水平臺、觀景橋等小品打造歐式風(fēng)情濱水帶。多種水元素引用，打造靈動的歐式園林景觀：使用慣有的景觀元素如跌水、噴泉，與水渠作為照應(yīng)，形成虛實(shí)水系。園林景觀中軸濱水景觀軸生態(tài)景觀軸景觀節(jié)點(diǎn) 7依托優(yōu)越的景觀資源，打造多維景觀體系，俯瞰塔子湖，遠(yuǎn)眺黃潭湖+小區(qū)三重空間移景。結(jié)合本案建筑立面的考量，以歐洲宮廷式景觀風(fēng)格作為匹配，通過景觀布局和軟硬景元素突出品質(zhì)。歐洲園林風(fēng)格：引入法式園林風(fēng)格，凸顯工程高端大氣工程價(jià)值體系/景觀設(shè)計(jì)體系8強(qiáng)調(diào)入口氣勢的景觀設(shè)計(jì)：入口景觀

4、軸線對稱，通過廊柱、跌水、噴泉等元素運(yùn)用，營造恢弘的氣勢。使視覺有強(qiáng)烈的透視感，同時(shí)感受尊貴的儀仗式歡送。入口示意社區(qū)入口景觀設(shè)計(jì)工程價(jià)值體系/景觀設(shè)計(jì)體系99設(shè)計(jì)重點(diǎn)：注重細(xì)節(jié)，處處彰顯高貴品質(zhì)。對水景的獨(dú)到處理，善用流水使庭園生機(jī)活力。類型各樣的花壇，通過樹籬和叢林來分隔園林空間，和諧巧妙。過度景觀過度景觀細(xì)節(jié)打造尊貴體驗(yàn)工程價(jià)值體系/景觀設(shè)計(jì)體系10建議與政府合作，一起打造工程南部的公園，形成工程的“后花園，增加工程的賣點(diǎn)，提倡全生命周期的理念，通過城市公園將商業(yè)也與居住有機(jī)結(jié)合，形成互動工程價(jià)值體系/景觀設(shè)計(jì)體系生態(tài)、健康、陽光的城市公園理念，以現(xiàn)代簡約的風(fēng)格打造城市公園，與小區(qū)內(nèi)部的

5、高貴典雅歐式園林相得益彰，打造不同的視覺感受，讓客戶形成柳暗花明又一村的視覺沖擊健康生態(tài)休閑運(yùn)動工程價(jià)值體系/戶型本案戶型設(shè)計(jì)側(cè)重點(diǎn)高端舒適型房型表達(dá)二：注重舒適性及功能性的結(jié)合，瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶高端舒適型房型表達(dá)一：靈動性空間形成的戶型功能價(jià)值點(diǎn)高端舒適型房型表達(dá)三：120大面寬舒適兩房以吸引改善型客戶為目的的戶型功能價(jià)值點(diǎn)工程價(jià)值體系/戶型根據(jù)建議戶型的面積段和產(chǎn)品規(guī)劃排布，我們的戶型配比方案如下半贈送面積全贈送面積將戶型建筑面積保存在各功能空間尺寸上，通過贈送的靈動空間來彌補(bǔ)功能間的缺失，提升居住空間品質(zhì)。將贈送的面積與戶型整體設(shè)計(jì)一并考慮，注重工程整體的實(shí)用性及舒適度。B戶型2+1房，客廳

6、橫置，功能布局三段式，動靜分區(qū)。主臥套房設(shè)計(jì)，大大提升居住舒適度。1#樓84/89品質(zhì)型需求戶型設(shè)計(jì)B戶型B戶型A戶型A戶型B戶型：89平米2+1房兩廳兩衛(wèi)A戶型：84平米2+1房兩廳一衛(wèi)工程價(jià)值體系/戶型1#樓品質(zhì)型需求戶型設(shè)計(jì)： 84 A戶型三個(gè)主要功能間朝南，戶型緊湊，突出主臥以及客廳B戶型89三房兩廳兩衛(wèi)，雙主臥的設(shè)計(jì)，增加亮點(diǎn)89邊套。2+1房，客廳橫置，功能布局三段式，動靜分區(qū)。主臥套房設(shè)計(jì)，大大提升居住品質(zhì)。 84中間套。2+1房，空間緊湊?？蛷d、主臥均朝南，陽光充足?？蛷d餐廳連通，增大客廳空間感。B戶型A戶型B戶型A戶型工程價(jià)值體系/戶型2#樓85/125舒適性高端戶型設(shè)計(jì)格局

7、方正實(shí)用。靈動空間贈送，既提高生活品質(zhì)，亦不影響戶型整體格局。入戶花園打造，使居住空間更具生命力。D戶型舒適2+1房，滿足空間功能布局前提下，加大空間尺度，提升居住舒適度。C戶型C戶型D戶型D戶型半贈送面積全贈送面積D戶型：126平米3+1房兩廳兩衛(wèi)C戶型：85平米2+1房兩廳一衛(wèi)工程價(jià)值體系/戶型126邊套。3+1房，格局方正?？蛷d連通餐廳廚房，南北通透。主臥套房設(shè)計(jì)亦朝南，提升居住舒適度。85中間套。2+1房，客廳、主臥均朝南，陽光充足。露臺半贈送，可多種打造。增加居住舒適性。D戶型C戶型2#樓舒適性高端戶型設(shè)計(jì)：C戶型：三個(gè)主要功能間朝南，戶型緊湊實(shí)用D戶型：大面寬戶型，南北通透，十字交

8、叉高端元素引入工程價(jià)值體系/戶型3#樓品質(zhì)型需求戶型設(shè)計(jì)： 73 E戶型緊湊，提升空間利用率。三段式布局，動靜分區(qū)。732房，客廳橫置，功能布局三段式，動靜分區(qū)。確保休息空間私密性，大大提升居住品質(zhì)。E戶型工程價(jià)值體系/戶型工程價(jià)值體系/裝修價(jià)值點(diǎn)本案裝修設(shè)計(jì)側(cè)重點(diǎn)以10001500為裝修標(biāo)準(zhǔn)，凸顯實(shí)用性精裝，在控制本錢的情況下同時(shí)能表達(dá)工程品質(zhì)感重點(diǎn)打造客戶最為關(guān)注的廚衛(wèi)精裝裝修用材無需特意使用高檔品牌，注重實(shí)用性與整體品質(zhì)感18工程價(jià)值體系/裝修價(jià)值點(diǎn)精裝修檔次分類實(shí)用性裝修中檔裝修中高檔裝修價(jià)格區(qū)間10001500200030003000400010001500/平米精裝修標(biāo)準(zhǔn)為實(shí)用性裝

9、修，但同時(shí)建議在將裝修重點(diǎn)放置于客戶主要關(guān)注點(diǎn)，如廚房灶具以及衛(wèi)浴用品等顯示出一定的檔次，通過裝修配置從而對工程整體品質(zhì)提升及客戶興奮點(diǎn)起到支持作用。本案旁邊越秀地塊采用2000元/的裝修標(biāo)準(zhǔn)，裝修并沒有凸顯客戶最為關(guān)注的價(jià)值點(diǎn)，本案只需對客戶最為關(guān)注的廚衛(wèi)裝修進(jìn)行打造，同樣能實(shí)現(xiàn)較好溢價(jià)水平 因此：建議本工程采用10001500元/平米標(biāo)準(zhǔn)，在控制本錢的情況下盡可能提升一定品質(zhì)感。工程價(jià)值體系/裝修價(jià)值點(diǎn)抓住客戶裝修訴求點(diǎn)，以美觀大方實(shí)用為主，無需刻意突出品牌工程價(jià)值體系/裝修價(jià)值點(diǎn)預(yù)算價(jià)格10001500價(jià)格壓力下裝修部位的價(jià)值排序在10001500元/平米的裝修區(qū)間下，應(yīng)當(dāng)盡量維持廚房及

10、洗浴空間的需求，放棄局部非必要功能的裝修如衣帽間、鏡箱、裝飾背景墻、吊頂?shù)葍r(jià)格壓力下，依然需維持要求的裝修部位價(jià)格壓力下，可降低檔次的裝修部位價(jià)格壓力下，可舍棄的裝修廚房：煤氣灶、抽油煙、墻地磚衛(wèi)生間：衛(wèi)浴三件套、臺盆、墻地磚廚房：櫥柜、臺盆、籠頭衛(wèi)生間：臺盆、淋浴房、花灑、臺下櫥柜其余房間：地板、衣柜、開關(guān)面板、儲物間內(nèi)櫥廚房：烤箱、消毒柜、食物粉碎機(jī)、洗碗機(jī)、整體式冰箱衛(wèi)生間：浴缸、鏡箱其余房間：空調(diào)、步入式衣帽間、裝飾墻、吊頂打造精品建筑的同時(shí)，如何提高產(chǎn)品的軟實(shí)力？借鑒國外先進(jìn)理念,開創(chuàng)高端物業(yè)管理！同時(shí)通過高端會所打造，營造高品位工程優(yōu)質(zhì)社區(qū)效勞體系，可以提升整個(gè)工程的檔次，拔高工程

11、的軟實(shí)力，使本來 “沉睡的建筑披上色彩，生動起來。精品社區(qū)物業(yè)效勞五大“智能化效勞“細(xì)節(jié)處人性化關(guān)心本案物業(yè)側(cè)重點(diǎn)五大智能現(xiàn)居住區(qū)高檔品味物業(yè)細(xì)節(jié)表達(dá)居住區(qū)的人文關(guān)心智能網(wǎng)絡(luò)全社區(qū)WIFI覆蓋休閑綠地主次干道樓梯間入戶門廳智能安保社區(qū)內(nèi)安保&提醒功能安防探測監(jiān)控分析智能響應(yīng)智能出行自行車持卡租借社區(qū)內(nèi)支持異地存取子母車、童車、常規(guī)車智能停車停車場人性化效勞空車位引導(dǎo)燈智能找車機(jī)女性專用車位殘疾人專用車位智能環(huán)保太陽能供水供電太陽能熱水供給入戶社區(qū)內(nèi)風(fēng)光互補(bǔ)照明采取五大智能系統(tǒng)：智能網(wǎng)絡(luò)、智能安保、智能停車、智能出行、智能環(huán)保，打造智能精品社區(qū)工程價(jià)值體系/物業(yè)智能網(wǎng)絡(luò)全社區(qū)WIFI覆蓋休閑綠地

12、 休閑時(shí)刻微博、微信隨時(shí)互動，音樂影視一網(wǎng)打盡主次干道 出行查路線、購物哪劃算盡在掌握樓/電梯間政策、新聞、時(shí)事熱點(diǎn)隨出即看入戶門廳 APP、游戲隨時(shí)下載社區(qū)內(nèi)休閑綠地、主次干道、樓/電梯間、入戶門廳等處WIFI無死角覆蓋，打造潮網(wǎng)社區(qū)工程價(jià)值體系/物業(yè)智能安保社區(qū)內(nèi)安保&提醒功能安防探測緊急事件第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)處理，車流量實(shí)時(shí)監(jiān)控監(jiān)控分析監(jiān)控錄像實(shí)時(shí)分析社區(qū)平安指數(shù)智能響應(yīng)親朋來訪可視 通知，平安隱患第一時(shí)間聯(lián)系安防探測緊急事件車輛流量公共樓道安全辨識不明物體人員停留時(shí)間出入人員/物品小區(qū)車輛監(jiān)控圍墻/邊界安全到戶紅外安全監(jiān)控交通管理監(jiān)控分析智能響應(yīng)發(fā)送事件信息到安保人員的手持終端安保人員手持終

13、端監(jiān)控管理中心電話、對講機(jī)對話發(fā)送郵件到戶發(fā)短消息到安保人員數(shù)字媒體同步信息氣候廣播系統(tǒng)同步發(fā)布緊急事件一鍵報(bào)警智能安保系統(tǒng)，保證業(yè)主居住平安無憂，同時(shí)享受溫馨提醒效勞工程價(jià)值體系/物業(yè)27智能停車停車場人性化效勞空車位引導(dǎo)燈 停車場入口處智能找車機(jī) 輸入車牌號，實(shí)時(shí)定位車輛位置女性專用車位 與普通車位比，女士專用停車場的車位要大出約1/3殘疾人專用車位保障殘障人士出行方便車位提示燈智能找車機(jī)空車位提醒，智能找車，且為不同人群量身打造停車區(qū)域，表達(dá)人性化關(guān)心工程價(jià)值體系/物業(yè)28智能出行自行車持卡租借業(yè)主免費(fèi)辦理租車卡與社區(qū)內(nèi)辦理身份租賃卡，憑卡可免費(fèi)租車社區(qū)內(nèi)支持異地存取異地存取，方便借用提

14、供不同車型 母子車、童車、常規(guī)車子母車常規(guī)車兒童車為保證社區(qū)內(nèi)便捷出行，業(yè)主可辦理免費(fèi)租車手續(xù)，且社區(qū)內(nèi)設(shè)有多個(gè)站點(diǎn)，支持異地存取工程價(jià)值體系/物業(yè)光能互補(bǔ)發(fā)電屋頂鋪設(shè)太陽能光板智能環(huán)保太陽能供水供電太陽能熱水供給入戶生活用水實(shí)現(xiàn)雙溫供給，冬日不再煩惱社區(qū)內(nèi)風(fēng)光互補(bǔ)照明節(jié)能環(huán)保，實(shí)現(xiàn)綠色循環(huán)社區(qū)充分利用武漢地區(qū)自然能源，樓頂設(shè)太陽能采光板，保證業(yè)主四季全天候生活熱水供給；路邊設(shè)風(fēng)光互補(bǔ)照明系統(tǒng)打造生態(tài)能源型社區(qū)工程價(jià)值體系/物業(yè)細(xì)節(jié)處打造精致，個(gè)性化私人定制，全方位資源整合，打造進(jìn)細(xì)化高端效勞體系（1）家政服務(wù)叫早、洗衣、取報(bào)、送奶、蔬菜購買、管理保姆、工程維修等（2）禮賓服務(wù)家宴安排、接送親

15、友等（3）健康服務(wù)家庭健康環(huán)境監(jiān)測、制定個(gè)性化的保健方案和恢復(fù)計(jì)劃（4）社區(qū)文化服務(wù)開發(fā)商和物業(yè)公司的配合，組織諸如各種娛樂、休閑聚會（5）商務(wù)服務(wù)資產(chǎn)管理、家庭投資理財(cái)建議、提供商務(wù)辦公條件等Tips：陰雨天氣入戶大堂鋪設(shè)防滑墊，門口設(shè)借傘效勞區(qū)冬季樓內(nèi)金屬扶手加棉套樓內(nèi)每層設(shè)有生活垃圾回收處，清潔工人在夜間不影響業(yè)主休息時(shí)清理工程價(jià)值體系/物業(yè)家政效勞叫早針對年輕上班族推出叫早效勞，免除遲到煩擾私人助理洗衣、取報(bào)、送奶、蔬菜采購，依據(jù)業(yè)主需求，提供私人日常助理管理保姆替業(yè)主管控保姆的日常事務(wù)，平安、放心工程維修推出“5分鐘叫修效勞，業(yè)主隨叫隨到，5分鐘內(nèi)必達(dá)為業(yè)主貼心周到的勾畫生活細(xì)節(jié)，讓

16、業(yè)主享受國賓級的待遇工程價(jià)值體系/物業(yè)為業(yè)主貼心周到的勾畫生活細(xì)節(jié)，讓業(yè)主享受國賓級的待遇禮賓效勞家宴安排在節(jié)假日為業(yè)主打造不同風(fēng)格的家庭聚會，讓業(yè)主盡情享受家人歡聚的美好時(shí)光周末Party為年輕魅族，量身定做不同主題的時(shí)尚Party，共享繽紛相聚時(shí)光接送親友提供24小時(shí)親友接送效勞，讓業(yè)主的休閑聚會無后顧之憂工程價(jià)值體系/物業(yè)33打造健康參謀團(tuán)隊(duì)，針對個(gè)人制定健康方案，一對一效勞科學(xué)、專業(yè)健康效勞家庭健康環(huán)境監(jiān)測定時(shí)對業(yè)主家庭環(huán)境進(jìn)行檢測，為業(yè)主提出合理化環(huán)境改善方案個(gè)性化保健方案針對年輕群體設(shè)計(jì)個(gè)性化的瘦身方案，針對中年群體設(shè)計(jì)個(gè)性化的健身方案，針對老年群體設(shè)計(jì)個(gè)性化的養(yǎng)生方案醫(yī)療恢復(fù)訓(xùn)練

17、對特殊人群專業(yè)化的提供術(shù)后恢復(fù)訓(xùn)練健康是最大的財(cái)富工程價(jià)值體系/物業(yè)豐富社區(qū)文化，通過各類社區(qū)活動，促進(jìn)社區(qū)內(nèi)鄰里間交流，營造健康、向上社區(qū)氣氛社區(qū)文化效勞開發(fā)商和物業(yè)公司的配合，組織諸如各種娛樂、休閑聚會通過定期舉行社區(qū)娛樂活動，如羽毛球賽、把戲輪滑賽、尊老敬老活動，豐富業(yè)主休閑時(shí)光，增加家庭內(nèi)部、鄰里間的溝通，營造健康、向上、積極、樂觀的社區(qū)氣氛工程價(jià)值體系/物業(yè)商務(wù)效勞資產(chǎn)管理為年輕業(yè)主量身打造個(gè)人資產(chǎn)管理方案，為您早日賺得第一桶金家庭投資理財(cái)建議家庭投資參謀，可幫業(yè)主制定有針對性的個(gè)性化投資理財(cái)方案，使業(yè)主家庭財(cái)務(wù)管理合理有序開展提供商務(wù)辦公條件對有需要的業(yè)主提供商務(wù)辦公場地、辦公設(shè)備

18、、辦公網(wǎng)絡(luò)，方便業(yè)主辦公豐富社區(qū)文化，通過各類社區(qū)活動，促進(jìn)社區(qū)內(nèi)鄰里間交流，營造健康、向上社區(qū)氣氛助您的財(cái)富茁壯成長工程價(jià)值體系/物業(yè)PART 4 商業(yè)定位商業(yè)定位關(guān)于【商業(yè)定位】我們從客戶開始需求認(rèn)知習(xí)慣背景建議調(diào)研說明：1。本區(qū)域消費(fèi)群體特征，消費(fèi)行為習(xí)慣。2。對本區(qū)域商業(yè)的期許？3。本案商業(yè)未來開展的方向。通過以上研究，【尋找】 本案在滿足消費(fèi)者需求方面的時(shí)機(jī)點(diǎn)為充分了解本工程未來商業(yè)的開展，本工程設(shè)計(jì)的調(diào)查問卷除了對住宅客戶進(jìn)行分析外，還需對商業(yè)客戶需求進(jìn)行研究，根據(jù)來后湖置業(yè)的客戶進(jìn)行調(diào)研，主要【研究】以下幾個(gè)問題：商業(yè)定位/客戶需求分析商業(yè)定位/客戶需求分析區(qū)域商業(yè)消費(fèi)人群特征：

19、商業(yè)消費(fèi)主要依賴區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者，企業(yè)普通職員家庭是目前后湖區(qū)域主要客群，4000-6000元/月的人群占比最多區(qū)域消費(fèi)者年齡偏年輕化，消費(fèi)水平較高，在武漢市處于中高水平，消費(fèi)人群中企業(yè)普通職員較多，他們更加注重消費(fèi)的體驗(yàn)性商業(yè)定位/客戶需求分析區(qū)域消費(fèi)力：收入處于武漢中等偏上水平，但休閑娛樂及餐飲支出較高，單次消費(fèi)達(dá)100-200元/人次，說明區(qū)域消費(fèi)者在這兩方面可挖掘的消費(fèi)空間較大后湖消費(fèi)者普遍收入在4000-6000元范圍內(nèi)，處于武漢中等偏上水平；在消費(fèi)活動中，購置衣服的檔次在300-500元/左右，休閑娛樂的消費(fèi)水平為100-200元/人次，外出就餐的消費(fèi)水平為100-200元/人次；其中

20、以休閑娛樂及餐飲的消費(fèi)水平偏高，區(qū)域具有一定的消費(fèi)能力商業(yè)定位/客戶需求分析中央華城區(qū)域未來規(guī)劃為后湖的中高端居住區(qū)，目前無商業(yè)配套，我們通過調(diào)查消費(fèi)者對本區(qū)域商業(yè)的期許，找到工程商業(yè)開展的立足點(diǎn)商業(yè)定位/客戶需求分析消費(fèi)檔次：本區(qū)域的客戶以中青年為主，中高檔消費(fèi)具備一定市場消費(fèi)者選擇希望本區(qū)域?yàn)楹畏N檔次時(shí)，有52%選擇中高端，39%選擇群眾，9%選擇高端，絕大多數(shù)客戶選擇中高及群眾消費(fèi)。商業(yè)定位/客戶需求分析商業(yè)業(yè)態(tài)需求：區(qū)域消費(fèi)者對業(yè)態(tài)需求依次為零售、生活效勞、餐飲、休閑娛樂，參與休閑娛樂與外出就餐的頻次分別為每周1次、每周2-3次，頻次較高消費(fèi)者選擇希望本區(qū)域哪種業(yè)態(tài)占比最大的結(jié)果依次是

21、：零售購物為32%，生活效勞為27%，餐飲為26%，休閑娛樂為12%，專業(yè)市場為3%；購物、生活效勞、餐飲為主要需求；購物、生活效勞與日常生活息息相關(guān)，可想而知，進(jìn)行這兩大業(yè)態(tài)的頻次較高；因此，重點(diǎn)調(diào)查消費(fèi)者外出就餐與休閑娛樂的頻次，調(diào)查結(jié)果分別為每周2-3次與每周1次的占比最大，消費(fèi)頻次較高。我們進(jìn)一步尋找消費(fèi)者在休閑娛樂與餐飲這塊的業(yè)種需求。雖然通過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，對于未來本區(qū)域消費(fèi)者零售購物與生活配套的需求最高，但他們對休閑娛樂與餐飲也有較強(qiáng)的消費(fèi)欲望，同時(shí)我們發(fā)現(xiàn)與本工程相鄰的越秀工程商業(yè)是以零售購物和餐飲娛樂為主，未來本案東南角的地塊將有有萬方的商業(yè)體量，故我們建議與越秀和區(qū)域集中商業(yè)

22、形成互補(bǔ)，在商業(yè)業(yè)態(tài)選擇上偏向休閑娛樂的特色型商業(yè)越秀商業(yè)體量萬方，將涵蓋零售購物時(shí)尚名店與以國際影院為主的休閑娛樂未來將形成近12萬方的全業(yè)態(tài)覆蓋商業(yè)體商業(yè)定位/客戶需求分析休閑娛樂業(yè)種需求：休閑娛樂業(yè)態(tài)中KTV、按摩SPA、影院、健身房是消費(fèi)者需求度與關(guān)注度較高，對酒吧、茶室、俱樂部及娛樂會所也有一定需求，尤其是中高端客群表現(xiàn)尤為突出縱向是消費(fèi)者偏好的休閑娛樂種類，橫向表示消費(fèi)者認(rèn)為本工程所在區(qū)域適合打造的休閑娛樂種類；將兩者交叉后發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者中認(rèn)為休閑娛樂業(yè)態(tài)中，KTV、按摩SPA、影院、健身房的需求度及關(guān)注度較為突出，對酒吧，茶室，俱樂部及娛樂會所也有一定需求。商業(yè)定位/客戶需求分析餐

23、飲業(yè)種需求：餐飲業(yè)態(tài)中地方特色菜、主題餐廳、特色餐廳是消費(fèi)者需求度與關(guān)注度最高的種類，對自助餐及西式快餐也有一定親睞縱向是費(fèi)者偏好的餐飲種類，橫向表示消費(fèi)者認(rèn)為本工程所在區(qū)域適合打造的餐飲種類；將兩者交叉后發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者中認(rèn)為餐飲種類中，地方特色菜、主題餐廳、特色餐廳的需求度及關(guān)注度最高，對自助餐及西式快餐也具有一定需求。商業(yè)定位/客戶需求分析縱向是消費(fèi)者喜好的商業(yè)形態(tài)，橫向表示消費(fèi)者認(rèn)為本工程所在區(qū)域適合打造的商業(yè)形態(tài)；將兩者交叉后發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者中更為青睞是外步行街的形式，并希望本工程打造該類型物業(yè)的客戶占比最大，其次是室內(nèi)商業(yè)街。同時(shí)在商業(yè)形態(tài)上，假設(shè)規(guī)劃高檔居住社區(qū)，消費(fèi)更青睞于如菱角湖萬達(dá)

24、、武漢天地式的室外商業(yè)的形式總結(jié)：對中央華城區(qū)域消費(fèi)需求：對本區(qū)域而言，消費(fèi)者期望為中高或大眾消費(fèi)檔次，由于本區(qū)域是新區(qū)，目前無商業(yè)配套，最為希望商業(yè)業(yè)態(tài)是零售購物和生活服務(wù)，其次是休閑娛樂和餐飲周邊規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)：未來越秀商業(yè)將以零售購物和電影院等大型休閑娛樂為主；另外在中央華城中心區(qū)域?qū)⑿纬扇珮I(yè)態(tài)覆蓋的大體量商業(yè)；消費(fèi)者人群特征：區(qū)域消費(fèi)者年齡偏年輕化，消費(fèi)水平較高，在武漢市處于中等偏上水平，他們更為注重消費(fèi)的體驗(yàn)性商業(yè)時(shí)機(jī)點(diǎn)：契合區(qū)域消費(fèi)者需求，打造區(qū)域級休閑娛樂中心，與區(qū)域內(nèi)商業(yè)形成互補(bǔ)1.最適宜的業(yè)態(tài)形式是室內(nèi)步行街對于本工程的期望，消費(fèi)者首選室內(nèi)步行街，其次是室外步行街，鑒于本工程的

25、體量和市場競爭環(huán)境，室外步行街的BLOCK街區(qū)形式是比較適宜的選擇。2.以休閑娛樂為主題，輔以特色餐飲本工程商業(yè)與區(qū)域內(nèi)未來商業(yè)規(guī)劃形成互補(bǔ)，主打休閑娛樂風(fēng)情特色休閑娛樂中需求最強(qiáng)烈的依次是KTV、按摩SPA、健身房、酒吧、茶室、俱樂部、娛樂會所；餐飲依次是地方特色菜、主題餐廳、特色餐廳；3、中高檔是最適宜的商業(yè)能級對本工程所在區(qū)域而言，52%選擇中高端，39%選擇群眾消費(fèi)，結(jié)合區(qū)域未來開展前景，大量消費(fèi)者對品質(zhì)體驗(yàn)型消費(fèi)需求表現(xiàn)出強(qiáng)烈的特征，中高檔消費(fèi)更符合區(qū)域高起點(diǎn)定位。商業(yè)定位/商業(yè)主題定位結(jié)合區(qū)域消費(fèi)需求，商業(yè)時(shí)機(jī)點(diǎn)和優(yōu)勢資源三個(gè)維度確定商業(yè)開展方向重點(diǎn)打造公園主題商業(yè)根底配套商業(yè)契合

26、區(qū)域消費(fèi)者需求，商業(yè)業(yè)態(tài)以生活配套類為主，實(shí)現(xiàn)家庭生活便利性與品質(zhì)性。公園主題商業(yè)結(jié)合綠化公園，打造特色主題商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)以親子樂園和特色餐飲為主休閑娛樂商業(yè)通過開展休閑娛樂商業(yè)，與區(qū)域內(nèi)未來商業(yè)規(guī)劃形成互補(bǔ)，形成工程特色商業(yè)定位/商業(yè)價(jià)值引擎城市公園與商業(yè)形成互動，形成工程雙價(jià)值引擎，實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)式消費(fèi)和式教堂休閑牧場小型運(yùn)動場攝影店婚慶周邊店主題餐廳特色餐飲休閑茶室兒童職場體驗(yàn)公園為商業(yè)提供體驗(yàn)式消費(fèi)環(huán)境商業(yè)定位/商業(yè)價(jià)值引擎婚慶主題和式教堂：打造特色婚紗攝影場所和浪漫的休閑圣地在城市公園內(nèi)可布置和式教堂， 體量在800-1000體量精致小巧、外形簡練，日常管理方便 主要以舉辦婚慶活動為主，結(jié)

27、合周邊的公園綠地，休閑牧場等共同打造完美、浪漫的婚禮場景商業(yè)定位/商業(yè)價(jià)值引擎家庭主題休閑牧場：結(jié)合企業(yè)光明集團(tuán)的背景，打造休閑牧場通過打造休閑牧場，表達(dá)工程生態(tài)休閑理念，是全家人周末閑暇散心聚會的最正確去所；結(jié)合企業(yè)背景，以光明牛奶為主題， 倡導(dǎo)健康舒適的生活理念；野炊等休閑聚餐場所，結(jié)合特色主題餐廳提供農(nóng)家樂、燒烤等聚餐效勞；同時(shí)可提供婚紗攝影、浪漫寫真等主題效勞商業(yè)定位/商業(yè)價(jià)值引擎青年主題小型運(yùn)動場：滿足青少年運(yùn)動需求，提倡健康生活理念在公園內(nèi)布置小型運(yùn)動場，如足球場、網(wǎng)球場等，為青少年提供游樂運(yùn)動場所，滿足不同年齡結(jié)構(gòu)需求；提倡全民休閑健身理念，表達(dá)工程的城市開發(fā)性；商業(yè)定位/商業(yè)功

28、能定位結(jié)合城市公園，開展休閑體驗(yàn)及特色餐飲業(yè)態(tài)特色餐飲 為來公園休閑的人群提供特色餐飲消費(fèi)兒童職場體驗(yàn) 集游樂,趣味為一體兒童指向性消費(fèi)婚慶周邊 提供婚慶攝影及寫真效勞商業(yè)定位/商業(yè)功能定位結(jié)合商業(yè)時(shí)機(jī)點(diǎn)，開展休閑娛樂業(yè)態(tài)商業(yè)定位/特色商業(yè)打造兒童職場體驗(yàn)Mini society 兒童職場體驗(yàn)experience游憩化的真實(shí)體驗(yàn)家長交流平臺，尋找更好教育方式小孩子們的探險(xiǎn)世界，感受父母之辛發(fā)現(xiàn)興趣，挖掘潛力，成長不煩惱商業(yè)定位/特色商業(yè)打造享受F1的駕駛樂趣小小飛行員小鎮(zhèn)美容院小音樂家DIY面包工坊以后就當(dāng)醫(yī)生吧兒童職場體驗(yàn)中心功能：發(fā)放小鎮(zhèn)地鐵、模擬貨幣模擬銀行各類工作主題館職業(yè)介紹中心兒童

29、主題零售、餐飲、娛樂店兒童職場體驗(yàn)樂園本質(zhì)是縮小版的現(xiàn)實(shí)社會商業(yè)定位/特色商業(yè)打造體量建議：根據(jù)國內(nèi)相關(guān)兒童職場教育工程，本工程兒童職場體驗(yàn)中心的體量在5000較為適宜根據(jù)以上兒童職場體驗(yàn)工程體量，結(jié)合工程實(shí)際，本工程兒童職場體量在5000較為適宜。商業(yè)定位/特色商業(yè)打造運(yùn)營模式建議：結(jié)合不同運(yùn)營模式的優(yōu)劣勢及適用條件，建議本案可優(yōu)先考慮合作經(jīng)營的運(yùn)營模式。商業(yè)定位/特色商業(yè)打造合作品牌推薦：為實(shí)現(xiàn)工程快速回現(xiàn)的能力，建議考慮全國知名的品牌進(jìn)行合作。目前國內(nèi)知名的，可以進(jìn)行合作經(jīng)營的兒童職場品牌主要有星期八小鎮(zhèn)、酷貝拉、大未來和寶貝夢想城4個(gè)。商業(yè)定位/特色商業(yè)打造合作品牌推薦：結(jié)合工程開發(fā)期

30、望及基地條件，本案可考慮與星期八小鎮(zhèn)合作。商業(yè)定位/特色商業(yè)打造經(jīng)營狀況1900萬30萬年客流量7%上海星期八小鎮(zhèn)采取扣點(diǎn)形式230,180六周歲以下家長陪同，門票230元六周歲以上單獨(dú)進(jìn)入，門票180元留住客流一次體驗(yàn)四小時(shí)，該時(shí)間段能留住客流的所有消費(fèi)，從而帶動其他商家的經(jīng)營共同投資在武漢、廣州和濟(jì)南合作方出物業(yè)，己方出管理注：本案例為上海的星期八小鎮(zhèn)第一年經(jīng)營收入垂直分割成面積為90-240一拖二商鋪，局部為三層，以5000左右的兒童職場體驗(yàn)園為主力店帶動商業(yè)商業(yè)定位/商鋪劃分垂直分割成面積為90-240一拖二商鋪，開間5-8米，進(jìn)深10-13米，局部為3層2層5000單體商業(yè)，建議引進(jìn)

31、兒童職場體驗(yàn)園如星期八，作為工程商業(yè)主力店方案二：考慮到工程商業(yè)的銷售價(jià)值，可將單體商業(yè)面積減小，將兒童樂園布置在地下，可以最大化商業(yè)價(jià)值，同時(shí)通過入口的設(shè)計(jì)，形成公園與商業(yè)的互動通過公園進(jìn)入地下兒童樂園，增強(qiáng)了公園與商業(yè)的互動性商業(yè)定位/商鋪銷售建議針對本工程，建議采取局部銷售，局部商鋪售后返，銷售與招商同時(shí)進(jìn)行，利于商鋪在短時(shí)間內(nèi)售馨建議主要采用一拖二商鋪直接銷售，局部3層商鋪銷售難度較大，采取售后返租剩余體量可以打造公寓產(chǎn)品案例：漢口城市廣場LOFT公寓開盤即售罄，價(jià)格半年間從萬一路上升到萬/，高于高層40%以上公寓定位設(shè)計(jì)彈性可變的空間，未來可根據(jù)居住和辦公需要分割空間戶型設(shè)計(jì)能夠在辦

32、公和居住功能之間靈活轉(zhuǎn)變。盡量形成較為規(guī)整和可調(diào)的空間，為不同要求留有余地。平面靈活劃分，未來根據(jù)居住與辦公的需要劃分空間。根據(jù)居住及辦公需求打造更為完善的設(shè)施把中小企業(yè)都不便于單獨(dú)設(shè)置的相關(guān)設(shè)施集中化供給，如不同規(guī)格的會議室、印務(wù)中心、員工餐廳、便利店等，既滿足企業(yè)的日常需求，又防止各自配套的不經(jīng)濟(jì)性。提供酒店式效勞，聘請專業(yè)酒店管理效勞公司統(tǒng)一經(jīng)營管理。商住兩用型戶型彈性可變，可組合以滿足辦公面積的需求，或切割成單個(gè)小戶型投資居住 既滿足投資居住需求，同時(shí)可以用來辦公公寓定位公寓中高檔客群屬性本區(qū)域未來城市功能性強(qiáng)對工程整體檔次的提升SOHO公寓以效勞優(yōu)勢區(qū)別于普通住宅，本工程未來入住客群

33、相對較高端，以中高檔定位較為適宜。本區(qū)域未來是后湖城市功能最為突出的區(qū)域，面向的客群更為廣泛公寓作為拉動本工程整體檔次，提升工程整體形象的核心引擎之一，需要較高的檔次定位。中高檔定位 面向武漢中高端居住需求市場借勢中央華城區(qū)域效應(yīng)；高調(diào)亮出工程自身和配套優(yōu)勢彰顯高品質(zhì)形象檔次定位策略檔次定位以中高端形象站位市場，提升本工程其他物業(yè)的溢價(jià)；以新領(lǐng)袖新生活新標(biāo)桿為主題直接對目標(biāo)客群植入新居住概念占領(lǐng)市場高地跳出區(qū)域競爭達(dá)成廣泛共識檔次定位:建議本工程SOHO公寓以中高檔定位標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)目前武漢市場公寓以平層為主，占比近61%，LOFT占比僅26.1%公寓定位通過將LOFT與平層比照，選取最優(yōu)的產(chǎn)品方向

34、公寓定位毛坯平層與周邊住宅比價(jià)均值：精裝修平層與周邊住宅比價(jià)均值：LOFT公寓與周邊住宅比價(jià)均值：LOFT與平層公寓毛坯比價(jià)均值：分析：由圖表可知，毛坯平層公寓與周邊住宅售價(jià)根本無差異，面積小，總價(jià)低精裝平層公寓有裝修附加值優(yōu)勢，與周邊住宅售價(jià)比值為，符合市場規(guī)律LOFT公寓半買半送，售價(jià)是周邊住宅銷售均價(jià)的倍，高出周邊住宅售價(jià)近四成LOFT與同工程中毛坯平層公寓售價(jià)比值為，符合毛坯平層與周邊住宅售價(jià)無差異的結(jié)果推論： LOFT售價(jià)倍 周邊住宅售價(jià)倍 毛坯平層公寓LOFT相對于平層公寓與周邊住宅比價(jià)更高，為，故公寓市場中同等面積，LOFT產(chǎn)品的價(jià)值更高公寓定位目前市場上的loft產(chǎn)品開盤去化率

35、要高于平層公寓，開盤去化率集中在56%-80%之間由上述數(shù)據(jù)顯示：2021-2021年公寓工程供給，由平層工程向LOFT工程情況轉(zhuǎn)變；LOFT產(chǎn)品開盤去化均值高于平層公寓去化均值，為57.2%公寓定位SOHO產(chǎn)品選擇：我們建議打造LOFT產(chǎn)品，形成較高的溢價(jià)通過比較我們發(fā)現(xiàn)：售價(jià)與住宅均價(jià)比值為，與平層公寓比值為，形成了較好的溢價(jià)；2.通過LOFT與平層公寓的財(cái)務(wù)模擬發(fā)現(xiàn)，LOFT在凈利潤比平層公寓高出70%；3.通過LOFT與平層公寓去化率的比較，發(fā)現(xiàn)LOFT的去化率比平層公寓去化高出40%；4.由于標(biāo)準(zhǔn)條件的日益嚴(yán)格，中心城區(qū)的LOFT工程已經(jīng)很難通過審批，LOFT產(chǎn)品已逐漸成為一種稀缺產(chǎn)

36、品故我們建議打造LOFT產(chǎn)品，凸顯工程價(jià)值公寓定位現(xiàn)代建筑風(fēng)格的立面造型，豎向挺拔；簡潔、垂直有力、無多余雕飾，且大面積玻璃幕墻，處處彰顯華貴建筑風(fēng)格建議：建議采用展現(xiàn)工程高端品質(zhì)的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，凸顯工程的都市感與品質(zhì)感公寓定位PART 5 開發(fā)時(shí)序及啟動區(qū)開發(fā)時(shí)序：工程由西往東開發(fā)，一期開發(fā)建筑面積萬方，二期開發(fā)建筑面積萬方一期二期開發(fā)時(shí)序啟動區(qū)建議：會所前期為售樓中心，設(shè)立在整個(gè)區(qū)域率先規(guī)劃完畢的井南三路上，昭示性強(qiáng)，東面為景觀水渠，營造典雅、莊重、大氣且不失靈動的空間場所售樓中心精神堡壘風(fēng)情廊橋參觀動線售樓處特色：新古典建筑，凸顯工程整體的高品質(zhì)，同時(shí)提升工程獨(dú)具匠心的特點(diǎn)，從一開始就抓

37、住客戶，不一樣的異域情調(diào)風(fēng)情，從看見售樓處那一瞬間開始景觀小品：工程以歐式景觀園林為特色，工程時(shí)刻表達(dá)這一要素，噴泉、廊橋、喬木植被無一例外營造著這一氣氛，結(jié)合水景的打造，表達(dá)工程人文古典的氣息。開發(fā)時(shí)序 樣板區(qū)營造 主題展示內(nèi)容1.外部環(huán)境打造：包括紅線外景觀、河景資源、工程導(dǎo)視打造，塑造高品質(zhì)工程包裝2.看房通道打造：包括從工程入口至售樓處和售樓處至樣板段的路徑綠化及營銷氣氛展示，全開放式景觀體系，強(qiáng)化客戶視覺震撼力3.售樓處打造：包括局部建成的會所配套功能，展示高質(zhì)配套資源4.樣板段人文景觀與水景營造：在園林小品中，植入法國與農(nóng)工商文化元素，加強(qiáng)社區(qū)人文感受5.樣板房展示：多種風(fēng)格樣板房

38、，注重營銷感受豪華樣板房打造，加強(qiáng)客戶購房沖動感樣板區(qū)營造：通過外部環(huán)境、看房通道、售樓處以及樣板房的打造，營造整個(gè)樣板區(qū)古典高雅氣氛景觀廊橋的打造景觀細(xì)節(jié)打造啟動區(qū)售樓處：新古典建筑，與工程整體高端大氣的風(fēng)格相匹配，建議面積5000方，為后期打造高端會所實(shí)用會所面積5000方，以石材打造，營造厚實(shí)、穩(wěn)重高風(fēng)格、以新古典建筑凸顯工程風(fēng)格，讓人置身于17世紀(jì)的歐洲，給人以全新的風(fēng)格，工程的古典高雅的氣息凸顯，搭配高大喬木和低矮植被以及景觀小品作為點(diǎn)綴，會所在整個(gè)項(xiàng)目中起著舉足輕重的作用。啟動區(qū)節(jié)點(diǎn)景觀：樣板區(qū)節(jié)點(diǎn)設(shè)置各類法式園林小品，營銷樣板區(qū)氣氛，給客戶以深刻印象啟動區(qū)根據(jù)本案高端住宅的整體定

39、位，建議裝修風(fēng)格選用新古典風(fēng)格，結(jié)合明快的白色、銀灰色作為工程的主色調(diào)，整體空間寬敞明亮，戒用深厚暗色系啟動區(qū)入戶空間：銀色壁紙大理石拼花處理電梯轎廂門金色系飾紋處理柚木復(fù)合地板奢華的入戶電梯廳，地面大理石拼花處理，墻面大面積銀色壁紙，定制電梯的轎廂門也采用金色系飾紋處理；采用的實(shí)木復(fù)合柚木地板拼花處理。細(xì)節(jié)方面注重營造家庭的氣氛，同時(shí)在公共局部借用奢華元素，為客戶帶來全新的感受啟動區(qū)PART 6 財(cái)務(wù)測算市場比較法，即將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，選取可比實(shí)例，建立價(jià)格可比根底，并對這些可比實(shí)例的價(jià)格分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況因素修正，以估算估價(jià)

40、對象的市場價(jià)值。市場比較法 是房地產(chǎn)估價(jià)最重要、最常用的方法之一； 是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價(jià)方法； 是以替代原理為主要依據(jù),所以具有實(shí)現(xiàn)性和說服力。市場比較法估價(jià)步驟選取交易實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正求出比準(zhǔn)價(jià)格價(jià)格評估結(jié)果財(cái)務(wù)測算選擇區(qū)位相近、典型住宅工程越秀星匯君泊預(yù)計(jì)13年9月底上市，總建面萬，容積率，城市綜合體工程；預(yù)計(jì)上市價(jià)格11500元/，精裝修報(bào)價(jià)2000元/晉合金橋世家10年10月底開盤，總建面42萬，容積率，純高層居住社區(qū)；8月最新成交均價(jià)13200元/，精裝修報(bào)價(jià)4000元/;地產(chǎn)集團(tuán)K1預(yù)計(jì)14年3月上市，總建面萬方，容

41、積率，小高層結(jié)合高層純住宅工程；預(yù)計(jì)上市價(jià)格12000元/，精裝修報(bào)價(jià)1500元/;財(cái)務(wù)測算按照目前市場的價(jià)格預(yù)測，工程現(xiàn)在上市價(jià)格11798元/平方米，14年下半年上市價(jià)格12859元/平方米按照后湖年復(fù)合增長率9%，工程明年下半年上市價(jià)格11704*1.09=12859元/財(cái)務(wù)測算按照目前市場的價(jià)格預(yù)測，LOFT公寓最后上市價(jià)格17359元/按照武漢市LOFT價(jià)格是周邊價(jià)格倍比例，工程公寓上市價(jià)格為12859*1.35=17359元/財(cái)務(wù)測算按照目前市場的價(jià)格預(yù)測，工程現(xiàn)在上市商業(yè)價(jià)格29737元/平方米，14年下半年上市價(jià)格31223元/平方米按照后湖年復(fù)合增長率5%，工程明年下半年上市

42、價(jià)格29737*1.05=31223元/財(cái)務(wù)測算開發(fā)假設(shè)：工程總銷售面積萬方，其中住宅萬方，商業(yè)萬方，萬方財(cái)務(wù)測算財(cái)務(wù)測算開發(fā)本錢：工程總的開發(fā)本錢億元，單方本錢10298元/平方米財(cái)務(wù)測算接上表：開發(fā)本錢：工程2021年下半年上市，2021年年底銷售完畢，去化周期2年半，實(shí)現(xiàn)銷售收入億元現(xiàn)金流量表：工程實(shí)現(xiàn)凈利潤億元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率22.8%備注：本工程沒有考慮貸款所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用匯報(bào)完畢PART 7 附件工程案例工程以配套作為工程的核心價(jià)值點(diǎn)，結(jié)合品筑住宅打造高端住宅品質(zhì)小區(qū)；工程緊鄰地鐵8號線塔子湖站出口，交通便利；越秀星匯君泊：涵蓋高端住宅、風(fēng)格商街、頂配教育、商務(wù)公寓、多維交通的超配

43、住區(qū)商務(wù)區(qū)高端住宅區(qū)教育配套區(qū)高端住宅區(qū)地鐵口越秀星匯君泊工程緊鄰本案，優(yōu)越的配套是其核心價(jià)值點(diǎn)，同時(shí)也是本案可以依托的優(yōu)勢。附件/越秀星匯君泊產(chǎn)品特色：景觀價(jià)值高，打造多維景觀體系，俯瞰塔子湖，遠(yuǎn)眺黃潭湖+小區(qū)三重空間移景塔子湖實(shí)景圖黃塘湖實(shí)景圖米層高架空層，步入小區(qū)內(nèi)，景觀通透無遮擋工程用地與塔子湖直線距離僅200米，與黃潭湖直線距離僅900米，局部房源可觀兩湖景觀；外部景觀、小區(qū)外圍公共景觀、小區(qū)內(nèi)私密景觀，三重景觀空間；圍合型小區(qū)中央景觀，一樓米架空層，小區(qū)內(nèi)景通透無遮擋觀景；附件/越秀星匯君泊附件/越秀星匯君泊產(chǎn)品特色：多功能戶型，3米層高，超闊樓間距樓間距開闊；熱銷戶型：89兩房變

44、三房，131三房變四房；主力戶型均為區(qū)域內(nèi)熱銷戶型；后湖區(qū)域罕見的約17%超低公攤高層住宅。3米層高，一樓米架空層百變功能房附件/百步亭K2工程K2工程地塊位于地產(chǎn)集團(tuán)K1與K3地塊的之間，目前道路匱乏，進(jìn)入性較差；工程產(chǎn)品由8棟4+1層洋房，2棟11層小高層，8棟32-33層高層，2棟46層的超高層和一棟31層公寓，產(chǎn)品線豐富；4+1洋房11層小高層46層超高層32、33層高層公寓幼兒園地塊方正，功能分區(qū)明顯。高層圍合洋房，使洋房與外界隔離，保證洋房的居住私密性。驅(qū)動力：產(chǎn)品線K2地塊現(xiàn)狀百步亭K2：物業(yè)類型采用高層+洋房設(shè)計(jì)，體量大，產(chǎn)品線豐富附件/地產(chǎn)集團(tuán)K1工程工程采用人車分流的形式使

45、小區(qū)的居住環(huán)境更為純潔，小區(qū)內(nèi)由多條景觀道路連接各景觀節(jié)點(diǎn)形成小區(qū)內(nèi)部組團(tuán)；工程高層建面14萬方，小高層2萬方，多層洋房4萬方，產(chǎn)品線豐富；地塊沿街布置底商，上架高層，節(jié)省容積率，將更大的空間留給工程的小高層與洋房；在朝向上，注重品質(zhì)洋房的南向采光，同時(shí)利用多處景觀節(jié)點(diǎn)形成小區(qū)組團(tuán)。地產(chǎn)集團(tuán)K1地塊：物業(yè)類型采用高層+小高層+洋房設(shè)計(jì)，產(chǎn)品線豐富，多景觀組團(tuán)節(jié)點(diǎn)附件/漢口城市廣場漢口城市廣場：集購物、餐飲、休閑娛樂、文化教育、公寓、停車場等六大功能為一體的“體驗(yàn)式家庭娛樂購物中心工程簡介：漢口城市廣場位于后湖大道與建設(shè)大道延長線交匯處占地逾21萬平方米，總建筑面積60萬平方米，商業(yè)體量逾20萬

46、平方米，目標(biāo)打造區(qū)域內(nèi)首屈一指的全新高端城市綜合體工程，屆時(shí)將成為融合購物、餐飲、休閑娛樂、文化教育、公寓、停車場等六大功能為一體的“體驗(yàn)式家庭娛樂購物中心。漢口城市廣場附件/漢口城市廣場規(guī)劃：漢口城市廣場目前正在建造一期住宅與商業(yè)綜合體。背靠40萬方的后湖公園，俯瞰20萬方的商業(yè)中心，打造生態(tài)娛樂樂園。一期住宅商業(yè)區(qū)后期規(guī)劃整體建筑排布錯綜交替，利用高層住宅對外界進(jìn)行遮擋，內(nèi)部通過綠化景觀的營造，提升整體高層小區(qū)的私密性社區(qū)內(nèi)采取環(huán)形道路組織交通，小區(qū)小路直至各個(gè)單元門口不僅合理分散了人流，同時(shí)亦可欣賞沿路景觀；商業(yè)區(qū)上包括5萬方的LOFT公寓，層高米，主力面積44-67平米，科學(xué)的空間規(guī)劃

47、、突破性的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，辭別一“層不變的生活，拓展更多可能。整體規(guī)劃附件/漢口城市廣場建筑景觀：奢華立面延承了Art Deco建筑的純粹風(fēng)貌。通過垂直的豎向線條塑造高聳挺直的城市地標(biāo)。建筑：住宅為32-33層高層建筑，采用沉穩(wěn)大氣的ARTDECO風(fēng)格。建筑單體外立面3層以下為干掛石材，4層以上為暖色真石漆。采用地上地下雙大堂設(shè)計(jì)，從停車場可直接入戶。景觀：工程周邊景觀資源優(yōu)勢較好，坐擁40萬后湖公園，享受“天然氧吧；工程內(nèi)部景觀布置由英國AWP園林景觀設(shè)計(jì)公司打造，首次將英倫皇室園林尊享帶入武漢。景觀的打造以“漂浮的城市花園為設(shè)計(jì)理念，采用半開放式景觀大堂，將整個(gè)建筑群落與多層次的豐富植被有機(jī)融合

48、雙大堂設(shè)計(jì)后湖公園主題花園附件/漢口城市廣場產(chǎn)品：以95-100平米為主，一梯一戶，獨(dú)立入戶，品質(zhì)高端兩房97三房130優(yōu)點(diǎn)：南北通透板式設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光好；主臥+次臥+客廳全南向設(shè)計(jì)，舒適感強(qiáng)；入戶前庭設(shè)計(jì)，電梯入戶享受；缺乏：客廳和餐廳連接局部存在一定面積浪費(fèi)優(yōu)點(diǎn)：衛(wèi)生間干濕別離，保證衛(wèi)生舒適；南北通透，采光良好；超大景觀陽臺，寬敞氣派；入戶前庭設(shè)計(jì)，電梯入戶享受；缺乏：大門對衛(wèi)生間，風(fēng)水不佳；附件/星悅城星悅城：集居住、購物、休閑、娛樂、健康、餐飲于一體的超大綜合體工程萬科高爾夫星悅城工程簡介：星悅城位于漢口后湖片區(qū)，臨界楊汊湖與后湖片區(qū)的中間地帶，由后湖三環(huán)線、塔子湖西路、幸福大道、與姑

49、嫂樹路圍合而成，是星科地產(chǎn)近年來打造的最大規(guī)模的工程。工程集合大型商超、影院、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài) ，以兩處12萬方闊朗的運(yùn)動公園和婚慶主題公園為核心架構(gòu)，將工程打造成為泛公園主題社區(qū)。附件/星悅城規(guī)劃：后湖片區(qū)首個(gè)千畝級別的超級大盤，工程以整體規(guī)劃取勢，前期重點(diǎn)打造商業(yè)、主題公園、教育等配套，塑造超級大盤形象商業(yè)購物中心、家樂福、寫字樓酒店運(yùn)動公園、兒童游樂場老年人活動公園20萬方家具賣場項(xiàng)目二期（高層+商業(yè)）婚慶主題商業(yè)街項(xiàng)目一期（高層+6層電梯洋房）一期規(guī)劃圖超級大盤工程,產(chǎn)品豐富:總建筑面積約180萬方，產(chǎn)品形態(tài)含高層、小高層、電梯洋房，目前供給產(chǎn)品面積70-130，覆蓋多種類型的客戶

50、。以兩處12萬方闊朗的運(yùn)動公園和婚慶主題公園為核心，輔以老人活動公園及兒童游樂場，提高宜居性，增大休閑活動空間，迎合人們健康生活的想法。引入大型超市、購物中心、星級酒店，打造區(qū)域活力商業(yè)中心。 滿足居民日常生活消費(fèi)及進(jìn)階消費(fèi)。附件/星悅城建筑景觀：建筑立面采用目前主流的ArtDeco形式，整體感挺拔、簡潔明快。景觀布置簡單明亮，營造曲徑之感。建筑：建筑立面通過對凸窗、陽臺、乃至構(gòu)架的抽象化處理，創(chuàng)造出更符合人性的裝飾尺度。底層商業(yè)高大的門廊散發(fā)出莊重尊貴的氣質(zhì)。立面顏色以米黃色為主色，表現(xiàn)出簡潔鮮明的建筑形象。景觀：景觀打造一般，但給人一種舒適之感。注重戶戶觀景，以樹叢、小徑曲道布置路行景觀。

51、曲徑小道休閑區(qū)底層大廳立面細(xì)節(jié)附件/星悅城產(chǎn)品：以首置首改產(chǎn)品為主，主力戶型為90平米緊湊三房兩房80優(yōu)點(diǎn)：南向大陽臺，景觀效果好；主臥飄窗設(shè)計(jì)；L型廚房，符合人體工學(xué)；缺乏：衛(wèi)生間開口使用不便；客廳陽臺東向；三房90優(yōu)點(diǎn)：南北雙向陽臺，景觀采光效果好；戶型功能分區(qū)明確，動靜分區(qū)劃分鮮明；L型廚房，符合人體工學(xué)；缺乏：進(jìn)門直對客廳，私密性不佳；附件/晉合金橋世家晉合金橋世家：容積率低，綠化高，配套高端，是后湖區(qū)域精裝高品質(zhì)住宅工程工程簡介：晉合金橋世家占地376畝，規(guī)劃總建筑面積42萬平米， 由18棟30-33層的新加坡式建筑單體，純板樓設(shè)計(jì)。在規(guī)劃布局上采用了具有中國濃郁問候底蘊(yùn)的維和組團(tuán)規(guī)劃理念，取順順合合的“六棟為一組團(tuán)，18棟共三個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)又享有一個(gè)中心組團(tuán)。配上10000平方米的超五星級豪華會所和國內(nèi)頂尖幼兒園進(jìn)駐。晉合金橋世家附件/晉合金橋世家規(guī)劃：工程在規(guī)劃布局上采用了圍合組團(tuán)的規(guī)劃理念，18棟高層分三個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)自有圍合景觀。擁有55%的超高綠地率和的超低容積率, 建筑密度僅為8.09%工程分三期開發(fā)，每期均為六棟精裝修高層，共18個(gè)樓座，面積跨度95-500皆有，豐富滿足不同客戶的需求在規(guī)劃布局上采用了具有中國濃郁問候底蘊(yùn)的維和組團(tuán)規(guī)劃理念，取順順合合的“六棟為一組團(tuán)，1