對會所經(jīng)營模式的探討

1、.：.；#1 對會所運營方式的探求近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛開展，能否具備樓盤住戶會所曾經(jīng)成為購房人群選房的規(guī)范之一。終究什么是會所？會所原來是一個舶來品，意思是身份非凡人士聚會的場所。演化至今，會所已成為物業(yè)工程的配套設備之一，買房人在調(diào)查樓盤時，從關懷工程的價錢、位置、交通、戶型等，進而開場注重社區(qū)的公共設備，會所也成為工程吸引買房人目光的必備武器。隨著社會的開展和人民生活程度的提高，體育產(chǎn)業(yè)蓬勃開展，人們更加注重生活質量，健身休閑已成為時髦。在這種大環(huán)境下，會所已成為眾人所關注的熱點。 一 .會所的表現(xiàn)方式 如今會所主要有兩種方式： 1.以完善效力工程為目的的附屬方式 這類方式的會所不

2、是以盈利為目的，而是為順應整個物業(yè)規(guī)劃的需求而設立的，以便適 應市場，保證整個工程的運營。這類方式的會所包括住宅小區(qū)所屬會所和綜合大廈所屬會所。 2.以盈利為目的的方式 即經(jīng)濟方式會所。這類會所可以與其他房地產(chǎn)配套設備并列存在，也可以獨立存在，設 立的目的偏向經(jīng)濟利益。這類會所也包括兩種類型：一種是只對內(nèi)開放，即它只面向業(yè)主和會員；一種是即對內(nèi)又對外開放。 我們這里談到的會所是經(jīng)濟方式的會所。對于經(jīng)濟方式的會所能否充分發(fā)揚它的作用，取決于相關的諸多要素。假設其中的某些主要要素不具備 或不完全具備，而且經(jīng)過后續(xù)運營也不能得以有效改善，那么，這個會所就會形同虛設，影響物業(yè)的正常運轉，帶來不良后果。

3、因此，在進展可行性研討時，應全面、詳盡地搜集市場 資料，進展客觀全面的分析，明確會所最合理的規(guī)模和最恰當?shù)脑O備質量規(guī)范，并經(jīng)過科學測算，判別會所所能帶來的報答。二.會所的可行性分析會所的可行性分析普通包括(1) 該地域的經(jīng)濟要素、生活習慣、消費導向、文化層次。 (2) 該地域同等物業(yè)市場競爭分析。 (3) 地理環(huán)境、交通情況。 (4) 法律法規(guī)制度、公用設備情況。 (5)擬建立施工程。 這些內(nèi)容在物業(yè)規(guī)劃建立的總體可行性分析中曾經(jīng)進展了研討和論證，應該利用原有的 資料專門針對會所進展分析論證，有些資料還要針對性地進展調(diào)查補充，然后再作預測分析，以保證可行性分析的科學合理性。 三.會所內(nèi)可設工程

4、的內(nèi)容從功能與特點來看，我們可以把當前的會所工程分為三類，即康體工程、消閑工程、文娛工程。下面分別對之做簡單引見。(一) 康體工程的種類 康體工程是人們借助一定的康體設備設備和環(huán)境，為人們鍛煉身體、加強體質而設的健 身工程。康體工程有別于專業(yè)體育工程，它不需求專業(yè)體育工程那么強的專業(yè)性、技巧性，人們參與康體工程，只為到達鍛煉目的，并從中享遭到一定樂趣。 康體工程的特點是： (1) 須借助一定的設備和場所。如乒乓球室、游泳場等。 (2) 不是以競技為主，而是為了到達特定的目的。如健美、減肥等等。 (3)運動中講究科學方法。即運動有一定規(guī)律性，時間和運動量適中等。 (二) 消閑工程的種類 消閑工程

5、是人們以興趣性的、輕松愉快的方式，在一定的設備環(huán)境中進展各種類型的既有利于身體安康，又放松精神、陶冶情操的活開工程。這種工程往往既可以提高人的智力、鍛煉毅力、培育興趣，又可以到達放松身心、恢復膂力、振作精神的目的。 消閑工程的特點： (1)借助特定的設備和效力，如保齡球室、人工按摩等。 (2)運動不猛烈，興趣性、技巧性強。如高爾夫球、保齡球等。 (3)寓享用于消閑之中，強調(diào)一種精神上的滿足。 (三)文娛工程的種類 文娛工程是指利用一定的環(huán)境設備和效力，使人們能積極自動、全身心投入的、得到身 心高興和精神滿足的活開工程。文娛工程往往由許多人聚在一同，在一定的環(huán)境氣氛中體驗個人樂趣。 文娛工程的特

6、點： (1)環(huán)境氣氛感要求強； (2)文化氣味濃； (3) 具有多樣性，限制條件少，沒有嚴厲的操作程序和要求。 四.會所的三種運營方式從當前市場上的會所的運營方式來看，大致可以分為三種： 1、全封鎖方式。這種方式普通是房地產(chǎn)商或物業(yè)管理自主運營，會所是總公司的一個部門，財務由總公司一同核算，不計較盈虧。2、半封鎖方式。這類會一切獨立型的，也有非獨立型的，它既對內(nèi)也對外，但對外必需辦會員卡，是會員才可以消費，顯然，這門檻也比較高，普通人是不會進來消費的。 3、全開放方式。這類會所比較“群眾化。大多數(shù)是以承包方式運營為主，會所一些工程設備都是外包給專業(yè)公司擔任，或整體承包或單項承包，而物業(yè)公司只收

7、租金和水電費，普通情況不搞會員制，都是現(xiàn)金買賣，消費者也很雜，有本小區(qū)業(yè)主，也有非本小區(qū)業(yè)主，人員較雜，當然警力也得添加。相對來講，就平安和檔次問題要次于前兩種。 這樣的分類目的是為了更好地對會所進展研討，以期找到更好的出路。有關專家表示，如今會所的硬件設備都大同小異，根本上沒什么差別。要想會所扭虧為盈，不再成為開展商的包袱，并且在營運中盈利。就務必從“軟件入手，要運營得有特征。要運營的有特征，會所可以思索多方位運營的方式。五.會所的多方位運營的方式 多方位運營是指會所在一定的管理、技術和效力的條件下，同時提供兩種以上具有協(xié)同 效應的效力，以求到達最正確社會效應、運營效應的一種運營方式。這里的

8、協(xié)同效應是指一個會所開展的各種工程之間經(jīng)過一定的謀劃組織所達成的“配合性。用數(shù)字表示就是產(chǎn)生2+ 2=5的綜合效果，在經(jīng)濟上往往表現(xiàn)為綜合投資報酬率高、本錢低。因此，協(xié)同效應具有非常深遠的意義，會所能否采用多方位運營是一個帶有全局性、長久性的問題，關系到會所、 主業(yè)運營的成敗，所以必需統(tǒng)盤規(guī)劃、巧妙布置。 1.會所實施多方位運營的必要性 (1)猛烈的競爭要求會所實施多方位運營。市場經(jīng)濟的突出特性之一就是競爭性。市場競爭必然使價值規(guī)律、優(yōu)勝劣汰規(guī)律發(fā)揚作用。競爭將迫使會所在環(huán)境、設備設備、技術、 效力工程創(chuàng)新以及市場營銷等方面奮力拼搏。在這種情況下，假設沒有戰(zhàn)略思想，未能實施正確的運營方式、運營

9、戰(zhàn)略，就會像沒有航標的船只在海洋中飄蕩，隨時有被市場競爭淹沒 的能夠。 (2)需求的變化迫使會所實施多方位運營戰(zhàn)略。過去那種只設一個兵乓球臺、一個籃球架的時代曾經(jīng)過去了。由于人們物質文化程度的提高，需求也隨著變化，在健身、文娛之余 更追求一種享用感、一種新奇感，時髦化、個性化已成為一種會所消費的潮流。因此，會所必需根據(jù)目的需求的變化來調(diào)整本人的運營理念，確立本人的效力工程，以加強本人的競爭 力。 (3)實行多方位運營是會所進入戰(zhàn)略管理階段必需的一步?，F(xiàn)代企業(yè)構成以后，從企業(yè)的開展階段看，閱歷了傳統(tǒng)的閱歷管理階段-科學管理階段-現(xiàn)代管理階段-戰(zhàn)略管 理階段。不同的階段一直將管理手段如何順應新的開

10、展要求作為管理的偏重點?，F(xiàn)代會所競爭優(yōu)勢的源泉已不僅是擁有低本錢的特征效力，而且需求會所的應變才干。會所管理進入戰(zhàn) 略階段，會所管理的重點由工程管理向戰(zhàn)略管理開展。為實現(xiàn)會所的市場目的，會所需求制定各種對策和戰(zhàn)略，必需將整體和長久的利益相結合，就運營目的、內(nèi)部資源以及同環(huán)境的 積極順應等問題進展謀劃和決策，制定會所開展的方針、目的、工程構造、方向等，以實現(xiàn)會所環(huán)境、會所才干、會所運營目的的動態(tài)平衡和一致，謀取良好的經(jīng)濟效益。 2.多方位運營的類型 多方位運營在運營過程中主要表達以下三種類型： (1)充分利用本人的資源對市場進展浸透，提高市場占有率。進展市場浸透是會所在利用現(xiàn)有市場的根底上，經(jīng)過

11、改善設備設備和效力等運營手段、方法逐漸擴展會所的銷售，以 占領市場更大的市局面，這種方式的中心是充分利用原有資源提高原有工程的市場占有率。其詳細的實施方法主要有：擴展宣傳，添加客戶對會所的了解，使老顧客添加消費的次數(shù)； 提高效力質量，并經(jīng)過降低價錢的方法吸引新顧客，刺激老顧客更多地消費；會所可以盡力將競爭者的顧客吸引到本人的工程上來。 (2)利用擁有工程開發(fā)市場。市場開發(fā)多方位運營是企業(yè)利用原有工程和原有資源衍生的工程(我們統(tǒng)稱擁有工程)來爭取新的消費群，從而開辟新市場的一種運營方式。其中心是 為擁有工程尋覓新用戶、新市場。其詳細的實施方法主要有：在當?shù)貙ひ挐撛陬櫩?，這些顧客目前尚未參與進來，

12、但他們對工程的興趣有能夠被激發(fā)。如，會所以前不斷把太極拳作為 老年人的工程，可以根據(jù)太極拳修身養(yǎng)性的特點，加以渲染、包裝，向中年人、青年人推行；會所可以思索利用老主顧把會所引見給親戚朋友，邀他們參與，從而添加客流量，促進市 場開發(fā)；會所還可以利用各種商機來開發(fā)市場。 (3)開發(fā)新工程。工程開發(fā)、多方位運營是以不斷改良原有工程或開發(fā)新工程的方法進入原有市場的一種運營方式，它是會所創(chuàng)新的一個根本戰(zhàn)略。由于人們的需求不斷變化和提 高，會所只需不斷改良工程，以新的外觀方式、效力質量和享用感滿足人們的需求，穩(wěn)定原有市場，并進一步擴展市場占有率。如某會所所開發(fā)的工程：改良型：室內(nèi)網(wǎng)球俱樂部、 球拍出租和維

13、修效力、先進的更衣室和沐浴室、風味小吃、日式餐廳。新工程：電腦檢測健身、旋式浴池、獨立培訓、網(wǎng)吧、鋼琴吧、美式西部牛仔吧、池畔長廊(供應酒水、燒烤) 、陽光泳池、情人島。多間興趣室：可提供鋼琴、芭蕾舞、插花、劍道等學習提高時機。 實際證明，這家會所利用新工程穩(wěn)定了市場，擴展了市場占有率。 會所多方位運營是運營工程的擴展。擴展工程過程應科學地、理性地去開展，本著充分 利用閑置資源，或利用營銷才干，或充分利用現(xiàn)有的開發(fā)才干，或利用現(xiàn)有顧客為根底的原那么，以該工程能否使本人充分發(fā)揚并加強競爭優(yōu)勢為指點思想，首先判別本身現(xiàn)有的競爭優(yōu)勢能否可以延伸擴展至目的行業(yè)。切忌： (1)不顧本身條件，盲目開發(fā)工程

14、。假設開發(fā)那些不熟習的且各方面要求太高的工程，一方面由于本身的管理、效力跟不上，另一方面與消費者的興趣和消費特點相順應需求較長 時間，結果能夠顧此失彼，呵斥被動。 (2)無所偏重，一窩蜂式地開展。多方位運營對那些非根本工程不宜趕時髦，即不宜開展偏向于古怪、刺激或許從短期來看收益率很高，但是從長期來看，隨時能夠蒙受風險打擊 的工程。過分偏激的工程高潮來得快，消亡得也快，生命周期很短。 (3)客觀確定工程，采取反導向戰(zhàn)略。立項的程序應是：確定市場目的顧客-確定會所的各方面條件及可發(fā)掘潛力-確定能否獲得配套設備設備-確定能否立項。 會所的運營并不拘泥于一種定式或局限于某一種運營方式。它要求會所在運營

15、過程中充分利用本人的資源，去不斷創(chuàng)新、開辟。會所既要充分利用本人的設備設備，又不要被目前市場上針對小會所主題單一，大會所運營壓力過重的情況，建筑規(guī)劃設計師們提出“泛會所概念五.泛會所的三種方式其一為結合式，主要是指除了集中設置中心會所外，將其他配套設備設置于社區(qū)各部，或與自然景觀交融在一同，以中小尺度的“零件式方式為住戶提供效力。也有些是在中心會所根底上與周邊相鄰的餐飲、文娛等商業(yè)協(xié)作，組成“式的消費網(wǎng)絡，業(yè)主不用支付物業(yè)費且不會被干擾，就可以享用較好的折扣。 其二、半開放式，將游泳池、健身房、兒童樂園、老年活動中心等消費人員少、效力要求高的室內(nèi)設備仍設在社區(qū)內(nèi)部會所中，將餐廳、酒吧、美發(fā)廳、

16、超市等群眾化設備置于小區(qū)邊緣生活街的底層商網(wǎng)，構成半開放格局。這樣用外部贏利來彌補內(nèi)部設備的虧損，用以保證業(yè)主的生活需求與私密要求，對社區(qū)平安非常有利，會所運營的良性循環(huán)也得以延續(xù)。 其三、分建式，指在小區(qū)不同部位根據(jù)不同運用功能設計幾個小型會所，分別偏重于健身、商業(yè)和文化等，把健身運動型消費與咖啡餐飲等靜態(tài)型消費分開，將小超市、美容美發(fā)等商業(yè)性消費放在小區(qū)邊緣，閱覽、棋牌等文化型消費放在小區(qū)內(nèi)部，以保證業(yè)主生活氣氛的安靜和便利。會所的運營是一種文化，更是一門藝術。它不需求刻意地去修飾，但需求探求、去充實、去開 拓、去創(chuàng)新，不斷開展完善，最終構成一個科學的管理體系。 使所配會所最終實現(xiàn)贏利的目

17、的。2004年哈爾濱市房地產(chǎn)市場預期及展望 一、 普通住宅市場評價與展望2003年，普通住宅市場的商品房及安居房的開發(fā)成為哈爾濱市房地產(chǎn)開發(fā)的主流方向。到目前為止，哈市普通住宅市場供應量到達320萬平方米，截止到10月底，普通住宅銷售面積以到達210萬平方米，銷售率以達百分之七十左右，總銷售金額約40億元人民幣，銷售勢頭良好，普通住宅市場整體呈平穩(wěn)安康的開展趨勢。2003年普通住宅主流市場的產(chǎn)品價錢在2000元/平方米3000元/平方米之間；與2002年普通住宅房價相比約有百分之二左右的上浮。鴻基的估計：2004年，普通住宅的市場需求照舊強盛，產(chǎn)品將會繼續(xù)熱銷，整體房價會穩(wěn)中有升，估計價錢升幅

18、在百分之二左右。從目前來看，普通住宅市場的產(chǎn)品質量有了較明顯的提高，但相對來說，工程的同質化嚴重，短少創(chuàng)新。但由于這一類產(chǎn)品的市場需求較大，只需是地段適宜、價錢適中多層住宅均會有較好的銷售業(yè)績。從市場反響的情況來看，位于三環(huán)以內(nèi)，總價在20萬以下，運用面積在70平方米左右的兩室兩廳的多層住宅是市場上最受歡迎，從目前掌握的資料來看，這一類住宅今年的市場占有率在百分之三十二；市場消化率消化率到達百分之九十以上。 鴻基對2004年普通住宅市場預期和展望隨著市區(qū)內(nèi)可供整片開發(fā)的土地資源的日漸減少，多層普通住宅開發(fā)趨勢曾經(jīng)向近郊擴展；三環(huán)以內(nèi)及沿線的多層普通住宅的市場供應量及市場需求量均會有百分之十左右

19、的增幅。其中：總價在20萬以下，運用面積在70平方米左右的兩室兩廳的多層住宅；總價在30萬以左右，運用面積在90平方米左右的三室兩廳的多層住宅將會成為2004市場上的主流產(chǎn)品，而廚衛(wèi)精裝修也將成為提升樓盤競爭力的有力武器。 二、 高檔公寓市場評價與展望 哈市高檔公寓樓盤開發(fā)量在本地住宅市場中只起到輔助作用，2003年哈市高檔公寓市場供應量占整體住宅市場供應量的百分之二十四，目前，市場上高檔公寓的銷售價錢在3300元/平方米4500元/平方米之間，較2002年有近百分之十的跌幅。哈市高檔公寓分布有較強的區(qū)域性，道里區(qū)和南崗區(qū)是高檔公寓的集中區(qū)，其中：道里區(qū)的中央大街、友誼路沿線；南崗區(qū)的秋林片區(qū)

20、和開發(fā)區(qū)商圈是哈市高檔樓盤的會聚之地。其中開發(fā)區(qū)內(nèi)再建、已建的高檔樓盤數(shù)量可占到哈市高檔樓盤總數(shù)量的百分之六十左右，成為哈爾濱市名副其實的高檔住宅區(qū)。從2002、2003這兩年的市場情況來看，哈市高檔公寓整體銷售不理想，整體空置率到達百分之四十左右，其中很多工程曾經(jīng)賣了3年了還沒有清盤。整體售價也在兩年內(nèi)下跌了百分之二十。分析緣由，除了高檔公寓樓價虛高，目前處于價值回歸之外，產(chǎn)品同質化，開發(fā)商缺乏對市場的了解，缺乏對消費者購買心思的把握也是一很重要的要素，加之工程的銷售推行手段落后，無發(fā)帶動市場也是呵斥高檔樓盤滯銷的緣由所在。目前哈爾濱市高檔公寓的物業(yè)管理費用在1.52.5元/平方米月(運用面

21、積),只相當于北京、上海等地的普通住宅的物業(yè)管理費用，所以提供的物業(yè)效力也相對單一。在物管方面，哈市的開發(fā)商根本會傾向于請知名物管公司做顧問，而由本地的物管公司或本人的物管公司進展詳細管理。目前，在哈市提供效力的最知名物業(yè)顧問公司為英國顯高，現(xiàn)為哈市高檔樓盤“星河國際提供物業(yè)顧問效力。 鴻基對2004年高檔公寓市場預期和展望 2004年中央大街、果戈理大街沿街兩邊的危舊房改造工程和開發(fā)區(qū)內(nèi)的新建工程均會以高檔公寓立項開發(fā)，加之愛建新城二期等工程開工，估計明年哈爾濱市高檔公寓工程的市場供應量會到達70萬平方米，并且將會有一批高質素的高檔公寓工程擁入市場。 三、 別墅市場評價與展望2002年以前哈

22、爾濱市的別墅市場不斷處于空白形狀，沒有真正意義上的別墅長品，直到2003年，浙江新湖集團才正式在松花江北岸利民開發(fā)區(qū)起動哈市第一個真正意義上的別墅工程，估計在該工程的帶動下，明年將是別墅市場的預熱期，不排除會有其它別墅工程進入市場。 四、 寫字樓市場評價與展望哈市寫字樓市場目前正處于青黃不接的形狀，20022003年間新建的寫字樓工程只需4個，并且根本上要等到2004年方能投入運用，現(xiàn)有的寫字樓均為35年前設計，無論在智能化、電梯數(shù)量、停車、配套設備等各個方面曾經(jīng)不能滿足客戶的實踐需求。所以目前哈市寫字樓市場出現(xiàn)短暫的市場空檔期。 哈市寫字樓市場的區(qū)域分布：哈爾濱市原有寫字樓分布具較為集中，主

23、要分布在火車站-秋林商圈內(nèi)區(qū)域和省政府-開發(fā)區(qū)這兩大區(qū)域。而目前，市場上在售和待建寫字樓工程曾經(jīng)呈現(xiàn)東移趨勢，尤其以國貿(mào)中心、會展中心為龍頭的開發(fā)區(qū)，將會未來2-3年內(nèi)開11個寫字樓工程，占方案待建寫字樓總量73%左右，隨著投資熱點的集中，本區(qū)域逐漸構成哈爾濱商務辦公區(qū)，區(qū)域將集中哈市60%以上商務辦公人流，CBD方式逐漸浮現(xiàn)。哈市2003年甲級和乙級寫字樓租賃率平均在70%左右，較2002年有較大的回落，丙級寫字樓租賃率更差只需60%左右，但實踐上哈爾濱甲級寫字樓無論規(guī)模、硬件、軟件均沒有到達國內(nèi)甲級規(guī)范，甚至不如國內(nèi)興隆城市乙級程度。哈爾濱甲級寫字樓對外報價3.5-4.5元/天，實踐最終租

24、賃價錢在34元/天左右，據(jù)統(tǒng)計：甲級寫字樓2003年第三季度的平均租金較2002年同期的租金下跌了25%；乙級寫字樓2003年第三季度的平均租金較2002年同期的也下跌了8%；雖著市場寫字樓供應量逐漸添加，估計2004年寫字樓總體租賃價錢仍呈下滑趨勢。 哈市目前在售的甲級寫字樓工程有兩個，銷售價錢分別在8000元/12000元/之間運用面積；在售的乙級寫字樓工程一個，銷售價錢在5000元/7000元/之間運用面積。因可售工程較少，所以寫字樓整體售價略有上揚。 鴻基對2004年寫字樓市場預期和展望 估計2004年哈市寫字樓市場將會有68個新工程推出，由于市場供應量增大，所以會導致 寫字樓空置率增

25、大，整體寫字樓市場的銷售價錢及租賃價錢將會得到平抑，現(xiàn)有寫字樓將出現(xiàn)租金跳水。隨著市場供應量的增大，寫字樓的定單式開發(fā)將成為開發(fā)商躲避風險的制勝法寶。 五、 商鋪市場評價與展望2003年，是哈爾濱市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及銷售最火爆的一年，市場上號稱百萬平方米的愛建新城上海街；十四萬米SHOPPINGMALL萬達商業(yè)廣場及三十萬米之巨的紅博世紀廣場紛紛登場。隨著愛建、萬達這兩個工程數(shù)千萬元的廣告砸入，使得哈市老百姓對“ shopping.mall“商鋪投資，“投資報答等名詞都曾經(jīng)耳熟能詳。憑仗巨額廣告的支持，萬達將商鋪賣到了哈爾濱市有史以來的最高價建筑面積每平方米4萬元。已和北京商鋪的價錢不相上下了。哈

26、市目前的商鋪市場已由預熱期向沸騰期轉化，商鋪售價已由建筑面積每平方米1.5萬元的心里關口一下突破到每平方米24萬元,價錢上漲一倍還多。正由于商業(yè)地產(chǎn)的暴利，所以才誘惑著更多的開發(fā)商投入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)之中。 鴻基對2004年商鋪市場預期和展望 2004年哈爾濱市的商業(yè)地產(chǎn)將會繼續(xù)火爆，中央大街、靖宇街、安樂街將會成為商業(yè)開發(fā)的重頭戲，估計2004年將會有68個規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)工程進入市場，整體市場供應量將會超越100萬米； 商鋪的銷售價錢將會突破新高，估計最高售價會突破5萬元/平方米； 商鋪的增量供應會給后期的招商任務帶來宏大的壓力，假設采用低租吸引商家進駐，那么，商鋪投資者的投資報答將會無

27、法保證；但假設租金過高，就會很難吸到適宜的商家來租鋪； 六、 鴻基對2004年熱點置業(yè)區(qū)域市場預期和展望2004哈爾濱樓市熱點主要集中在以下幾個區(qū)域：商業(yè)工程的熱點區(qū)域：中央大街、靖宇街、果戈理大街住宅工程：開發(fā)區(qū)會展中心1.5公里范圍之內(nèi)；該區(qū)域將會集中100萬米以上的商業(yè)及住宅工程的開發(fā)量,會展經(jīng)濟效應將會初現(xiàn)哈市房地產(chǎn)市場. 南崗區(qū)學府路、保健路片區(qū)；該區(qū)域是2004年市政府重點規(guī)劃的安居型住宅開發(fā)片區(qū)，估計明年住宅開工面積為100萬米。道外區(qū)靖宇街、太古街、北環(huán)路沿線片區(qū)；該區(qū)域是2003年市政府重點規(guī)劃危舊房改造區(qū)域，目前已根本拆遷終了，明年將進入正式開工建立，估計明年該區(qū)域住宅開工

28、面積超越100萬米。 一、 普通住宅市場評價與展望2003年，普通住宅市場的商品房及安居房的開發(fā)成為哈爾濱市房地產(chǎn)開發(fā)的主流方向。到目前為止，哈市普通住宅市場供應量到達320萬平方米，截止到10月底，普通住宅銷售面積以到達210萬平方米，銷售率以達百分之七十左右，總銷售金額約40億元人民幣，銷售勢頭良好，普通住宅市場整體呈平穩(wěn)安康的開展趨勢。2003年普通住宅主流市場的產(chǎn)品價錢在2000元/平方米3000元/平方米之間；與2002年普通住宅房價相比約有百分之二左右的上浮。鴻基的估計：2004年，普通住宅的市場需求照舊強盛，產(chǎn)品將會繼續(xù)熱銷，整體房價會穩(wěn)中有升，估計價錢升幅在百分之二左右。從目前

29、來看，普通住宅市場的產(chǎn)品質量有了較明顯的提高，但相對來說，工程的同質化嚴重，短少創(chuàng)新。但由于這一類產(chǎn)品的市場需求較大，只需是地段適宜、價錢適中多層住宅均會有較好的銷售業(yè)績。從市場反響的情況來看，位于三環(huán)以內(nèi)，總價在20萬以下，運用面積在70平方米左右的兩室兩廳的多層住宅是市場上最受歡迎，從目前掌握的資料來看，這一類住宅今年的市場占有率在百分之三十二；市場消化率消化率到達百分之九十以上。 鴻基對2004年普通住宅市場預期和展望隨著市區(qū)內(nèi)可供整片開發(fā)的土地資源的日漸減少，多層普通住宅開發(fā)趨勢曾經(jīng)向近郊擴展；三環(huán)以內(nèi)及沿線的多層普通住宅的市場供應量及市場需求量均會有百分之十左右的增幅。其中：總價在2

30、0萬以下，運用面積在70平方米左右的兩室兩廳的多層住宅；總價在30萬以左右，運用面積在90平方米左右的三室兩廳的多層住宅將會成為2004市場上的主流產(chǎn)品，而廚衛(wèi)精裝修也將成為提升樓盤競爭力的有力武器。二、 高檔公寓市場評價與展望 哈市高檔公寓樓盤開發(fā)量在本地住宅市場中只起到輔助作用，2003年哈市高檔公寓市場供應量占整體住宅市場供應量的百分之二十四，目前，市場上高檔公寓的銷售價錢在3300元/平方米4500元/平方米之間，較2002年有近百分之十的跌幅。哈市高檔公寓分布有較強的區(qū)域性，道里區(qū)和南崗區(qū)是高檔公寓的集中區(qū)，其中：道里區(qū)的中央大街、友誼路沿線；南崗區(qū)的秋林片區(qū)和開發(fā)區(qū)商圈是哈市高檔樓

31、盤的會聚之地。其中開發(fā)區(qū)內(nèi)再建、已建的高檔樓盤數(shù)量可占到哈市高檔樓盤總數(shù)量的百分之六十左右，成為哈爾濱市名副其實的高檔住宅區(qū)。從2002、2003這兩年的市場情況來看，哈市高檔公寓整體銷售不理想，整體空置率到達百分之四十左右，其中很多工程曾經(jīng)賣了3年了還沒有清盤。整體售價也在兩年內(nèi)下跌了百分之二十。分析緣由，除了高檔公寓樓價虛高，目前處于價值回歸之外，產(chǎn)品同質化，開發(fā)商缺乏對市場的了解，缺乏對消費者購買心思的把握也是一很重要的要素，加之工程的銷售推行手段落后，無發(fā)帶動市場也是呵斥高檔樓盤滯銷的緣由所在。目前哈爾濱市高檔公寓的物業(yè)管理費用在1.52.5元/平方米月 (運用面積),只相當于北京、上

32、海等地的普通住宅的物業(yè)管理費用，所以提供的物業(yè)效力也相對單一。在物管方面，哈市的開發(fā)商根本會傾向于請知名物管公司做顧問，而由本地的物管公司或本人的物管公司進展詳細管理。目前，在哈市提供效力的最知名物業(yè)顧問公司為英國顯高，現(xiàn)為哈市高檔樓盤“星河國際提供物業(yè)顧問效力。鴻基對2004年高檔公寓市場預期和展望 2004年中央大街、果戈理大街沿街兩邊的危舊房改造工程和開發(fā)區(qū)內(nèi)的新建工程均會以高檔公寓立項開發(fā)，加之愛建新城二期等工程開工，估計明年哈爾濱市高檔公寓工程的市場供應量會到達70萬平方米，并且將會有一批高質素的高檔公寓工程擁入市場。三、 別墅市場評價與展望2002年以前哈爾濱市的別墅市場不斷處于空

33、白形狀，沒有真正意義上的別墅長品，直到2003年，浙江新湖集團才正式在松花江北岸利民開發(fā)區(qū)起動哈市第一個真正意義上的別墅工程，估計在該工程的帶動下，明年將是別墅市場的預熱期，不排除會有其它別墅工程進入市場。四、 寫字樓市場評價與展望哈市寫字樓市場目前正處于青黃不接的形狀，20022003年間新建的寫字樓工程只需4個，并且根本上要等到2004年方能投入運用，現(xiàn)有的寫字樓均為35年前設計，無論在智能化、電梯數(shù)量、停車、配套設備等各個方面曾經(jīng)不能滿足客戶的實踐需求。所以目前哈市寫字樓市場出現(xiàn)短暫的市場空檔期。哈市寫字樓市場的區(qū)域分布：哈爾濱市原有寫字樓分布具較為集中，主要分布在火車站-秋林商圈內(nèi)區(qū)域

34、和省政府-開發(fā)區(qū)這兩大區(qū)域。而目前，市場上在售和待建寫字樓工程曾經(jīng)呈現(xiàn)東移趨勢，尤其以國貿(mào)中心、會展中心為龍頭的開發(fā)區(qū)，將會未來2-3年內(nèi)開11個寫字樓工程，占方案待建寫字樓總量73%左右，隨著投資熱點的集中，本區(qū)域逐漸構成哈爾濱商務辦公區(qū)，區(qū)域將集中哈市60%以上商務辦公人流，CBD方式逐漸浮現(xiàn)。哈市2003年甲級和乙級寫字樓租賃率平均在70%左右，較2002年有較大的回落，丙級寫字樓租賃率更差只需60%左右，但實踐上哈爾濱甲級寫字樓無論規(guī)模、硬件、軟件均沒有到達國內(nèi)甲級規(guī)范，甚至不如國內(nèi)興隆城市乙級程度。哈爾濱甲級寫字樓對外報價3.5-4.5元/天，實踐最終租賃價錢在34元/天左右，據(jù)統(tǒng)計：甲級寫字樓2003年第三季度的平均租金較2002年同期的租金下跌了25%；乙級寫字樓2003