房地產(chǎn)營銷策劃與代理方案

1、七星佳園工程營銷籌劃報告第一局部 工程研究背景為準確市場定位，我們對七星佳園工程進行了前期的市場調研。根據(jù)該項調研性質，我們采用是實地考察與相關人員訪談相結合的方式，依托黃驊港商品住宅市場相關的背景信息實施整個調查過程并形成結論，一起到達如下目標：了解黃驊港地產(chǎn)市場的整體狀況及變動趨勢；了解黃驊港住宅市場產(chǎn)品設計的開展趨勢了解市場的分布情況及客戶群體構成情況掌握七星佳園工程所處的地塊根本特征掌握七星佳園工程周邊房地產(chǎn)市場的走勢及主要競爭對手樓盤的根本情況明確七星佳園工程與周邊主要競爭對手樓盤以及其余快去的優(yōu)勢、劣勢所在掌握目標群體及業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對工程的初步認識明確七星佳園工程構建有事的市場時機

2、及企業(yè)時機提出七星佳園工程的市場定位包括工程定位、目標客戶定位等的假設干思路提出七星佳園工程在后期產(chǎn)品包裝設計中的假設干思路提出七星佳園工程的工程營銷及推廣思路第二局部 市場情況分析目前黃驊港開發(fā)區(qū)人口近3萬人，至2021年開展到20萬人。隨著人口的增加，黃驊港開發(fā)區(qū)現(xiàn)有住宅將遠遠不能滿足城市開展的需要；黃驊港開發(fā)區(qū)處于城市開發(fā)初期，未來土地供給量大，可開發(fā)土地的規(guī)模和條件都比擬有利，地塊尚屬于空地，區(qū)域內(nèi)道路平整，未來兩年房地產(chǎn)將成為“城市開展帶動的“競爭產(chǎn)業(yè)；主要的住宅房地產(chǎn)開發(fā)集中在海防路以西，土地的未來升值潛力要優(yōu)于海防路東側地塊，工程的可操性很大。 黃驊港開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場主要特征：1

3、政策支持明晰、土地集中放量2投資客群信心充足3企事業(yè)單位集資樓占據(jù)市場一定份額4商品房市場初現(xiàn)、圈地待建特征明晰5黃驊港開發(fā)區(qū)根底設施建設步伐加快市場情況分析港口房地產(chǎn)市場尚不成熟，政府對當?shù)刈≌_展的重視程度不高，意將生活住宅中心設在中捷及黃驊市區(qū)。港口已不再審批住宅用地。市場供給狀況分析供給量持續(xù)放大今年投放市場樓盤特點集資房、福利房、商品房持續(xù)建設，以高層為主，價格持續(xù)走高。市場需求狀況分析住宅需求分析，隨著港口的不斷開展，港口市場還有很大開展空間住宅根本特征分析，二居及小三居更適合市民需求市場前景預測宏觀經(jīng)濟環(huán)境以及政策性方面看，今后510年以至更長時期，港口經(jīng)濟將會保持高速增長。第三

4、局部 區(qū)域市場分析區(qū)域環(huán)境簡介海興縣柒元倉儲物流工程、七星佳園商業(yè)效勞工程是海興縣人民政府招商引資，實施海興臨港開發(fā)區(qū)的重點工程之一，是集酒店、商業(yè)街、居住、臨港倉儲物流等工程于一體的綜合性建筑群體。工程用地位于渤海新區(qū)規(guī)劃中的商業(yè)商務中心區(qū)，現(xiàn)屬海興縣臨港開發(fā)區(qū)，周邊交通四通八達，北臨石黃高速2公里，距渤海新區(qū)1公里，距在建中的凈水湖公園0.8公里；南至沿海高速(環(huán)城高速)出口處1.5公里；東至沿海公路0.3公里；西面與入海河相距0.5公里；區(qū)域樓市分析工程建設區(qū)域內(nèi)無在建樓盤周邊競爭工程市場調研分析本次調查的目的側重于識別有關樓盤相關的指標，并以此界定不同市場層次的特征，從而為七星佳園制定

5、營銷方案和銷售代理方案提供更可靠的評估和決策基準。位置及配套分析工程名稱位置交通狀況周邊配套金龍渤海新城海員俱樂部南公交直達實驗小學、港口中學、港口醫(yī)院1公里、毗鄰海員俱樂部海天雅居海員俱樂部南公交直達實驗小學、港口中學、港口醫(yī)院1公里、毗鄰海員俱樂部本案海防路新村大橋南公交暫無周圍無建成工程，醫(yī)療、教育、商業(yè)設施相對匱乏分析：金龍與海天雅居地處已建設成型規(guī)劃區(qū)內(nèi)，交通便利，臨近中小學校，體量較大，占據(jù)相當大的銷售優(yōu)勢，尤其渤海新城工程更是港口市場價格操控者。整體規(guī)劃分析工程名稱占地面積建筑面積容積率建筑特色設計金龍渤海新城199301228441小高層、別墅、多層綜合住宅，整體容積率較低海天

6、雅居100000100000高層建筑為主，圍合式布局，借助金龍景觀，無自主特色本案1483483775圍合式住宅，其他待定整體規(guī)劃分析：園林景觀設計及綠化率分析工程名稱景觀設計特點綠化率金龍渤海新城內(nèi)有環(huán)形人造湖，設計大片綠地，景色優(yōu)美35%海天雅居臺地式景觀44%本案商務區(qū)劃明顯，采取四合院布局，兼有古典氣息40%以上樓宇配套設施分析工程名稱樓宇配套設施裝修金龍渤海新城普通樓宇對講毛坯房海天雅居可視樓宇對講毛坯房本案可視樓宇對講毛坯房樓宇設施分析：戶型及銷售率分析工程名稱規(guī)劃套數(shù)居 室 面 積/m2銷售率一 居二 居三 居四 居金龍渤海新城56-61 m276m2-8698m21360海天雅

7、居85-881200本案080-97104-136000價格分析目前，金龍渤海新城待開盤價位為：3600元左右 海天雅居開盤價位為：3500左右 建議本小區(qū)定價不超過3000市場存量分析：工程名稱存量金龍渤海新城現(xiàn)房剩余20套以內(nèi)期房為4棟高層19-22層海天雅居4棟高層客戶群分析客戶類別細分職業(yè)特征類國有的私營控股大型企業(yè)職工及個體投資經(jīng)營者占主要地位，當?shù)鼐用裾急戎刂饾u降低家庭構成剛結婚的兩口之家及三代同堂的家庭為主主導客戶群分析年齡以2545歲中青年為主大型企業(yè)職工月收入均在2500元以上。私有車擁有量呈逐年上漲趨勢，但外來企業(yè)職工多以班車為主。因認同當?shù)亻_展?jié)摿Γ腋劭诜孔廨^高，當?shù)鼐?/p>

8、民二次置業(yè)幾屢次置業(yè)較為普遍工程進度的速度對置業(yè)熱情有直接的影響鄰里素質的上下對中高收入階層置業(yè)心里有重要的影響國家新出臺的房地產(chǎn)調控政策對投資者有一定影響，但對港口影響不大當?shù)鼐用駥Φ貕K歸屬問題較為關注，認為地塊距現(xiàn)有生活區(qū)較遠主導客戶群購房動機分析購房目的婚房、居住、投資購房關注因素A 工程體量B 鄰里素質C 平安程度D 房屋面積E 生活便利程度F 地塊歸屬問題G 價位問題J 政策變動主導客戶群購房偏好購置面積：90110m2目標客戶最在意的功能區(qū)：臥室、客廳目標客戶認為客廳的主要功能：休閑、待客目標客戶認為最滿意的主臥面積：1012m2目標客戶心目中衛(wèi)浴的意義：洗漱、方便、洗澡目標客戶使

9、用浴缸的程度：低目標客戶對主臥浴室的空間規(guī)劃：便池、洗臉池、可有熱水器目標客戶對主臥浴室的面積需求：4 m2目標客戶對廚房的面積需求：56 m2目標客戶對餐廳的面積需求：無明顯需求目標客戶認為最正確的采暖方式：地熱供暖目標客戶希望小區(qū)的會所功能：娛樂休閑目標客戶對園林景觀風格的偏愛：綠化率高目標客戶購置房產(chǎn)最重視的因素：價位、面積、實用性第四局部 地塊SWOT分析地塊環(huán)境調研工程土地性質調查本地塊坐落于海興縣城海防公路西側，高壓走廊北側，屬倉儲用地地塊周邊環(huán)境調查自然景觀人文歷史景觀地塊交通條件調查主要交通干道：海防路，307國道，三號路、一號路主要的公共交通及其線路：暫無公交線路，方案安排班

10、車工程對外交通狀況：石黃高速 石家莊-黃驊港高速與京滬高速、津汕高速、石太高速、滄保高速相接，形成了直達黃驊港的疏運大通道。307國道黃驊港-銀川直通黃驊、滄州神府東勝煤田黃驊港鐵路，全長860公里，國家1級干線，橫跨內(nèi)蒙、陜西、山西、河北四省區(qū)。滄黃鐵路滄州黃驊港，全長91公里，與京滬鐵路、神黃鐵路接軌。海防公路南可達山東、江浙，北可至天津，通過秦皇島與東北三省相連。津汕天津廣東汕尾高速公路在黃驊市與黃驊港開發(fā)區(qū)之間穿過。邯黃鐵路 邯鄲黃驊港鐵路正在建設中。周邊市政配套設施調查周邊現(xiàn)有商業(yè)：文化教育4公里SWOT分析優(yōu)勢S1. 絕版多層設計S2. 價位優(yōu)勢S3. 政府政策優(yōu)勢S4. 產(chǎn)品設計

11、以中小戶型為主S5. 地處未來商貿(mào)區(qū)，開展?jié)摿薮骃5. 緊鄰凈水湖公園劣勢W1. 由于地塊關系，處于海興地塊位置偏W2. 產(chǎn)權問題W3. 孩子上學問題 W4. 周邊開展較慢 配套不齊全W5. 交通不便機遇O1. 80-110平米戶型產(chǎn)品市場緊俏O2. 根據(jù)國家政策多層為市場空缺，直接競品工程較少O3. 價格的優(yōu)勢占領市場O4. 城市建設的開展挑戰(zhàn)T1. 市場政策影響，樓市觀望氣氛濃厚T2. 新的宏觀調控政策的出臺，樓市走向不明T3. 工程地理位置對未來市場形成巨大的潛在威脅T4. 近期開盤樓盤形成直線競爭第五局部 價格定位開發(fā)本錢核算工程本錢計算條件說明社區(qū)總占地面積 m2，總建筑面積 m2

12、，容積率 ，可銷售面積 m2工程本錢核算名稱數(shù)量/ m2建安標準元/ m2建安造價/元占地面積14834總建筑面積83775地上建筑面積83775住宅68875配套公建14900地下建筑面積0工程名稱計費標準及計算方法僅供參考測算基數(shù)金額/元一、土地本錢二、前期工程費1、臨時水、電、路及場地平整費建安計算0.8%2、可行性、方案咨詢、規(guī)劃設計費地上建面5元/m23、測量、勘察、設計費建安概算2.5%4、執(zhí)照費建安概算0.1%5、標底編制費建安概算0.3%6、預算審查費建安概算0.1%7、招投標費建安概算0.07%8、質量監(jiān)督費建安概算0.25%9、工程監(jiān)理費建安概算2%10、黏土磚費地上建面1

13、4元/m211、竣工圖費測量、勘察、設計費70%10%12、檔案保證金10萬元三、根底設施費1、紅線內(nèi)建安面積8%紅線外建安面積8%2、環(huán)境設計與綠化建筑面積8元/m2四、房屋建安工程及設備、裝修費1、建安工程費地上建筑面積住宅面積1500元/m2配套公建面積3000元/m2地下建筑面積面積3000元/m22、設備及裝修費用五、不可預見費用一至四項3%六、上交開發(fā)辦的管理費一至五項0.1%七、管理費一至五項2.5%八、貸款利息總建面100元/m2九、兩稅一費銷售收入5.5%十、銷售費用銷售收入3%十一、開發(fā)本錢一至十項平均本錢按總建筑面積綜合本錢俺可售地上面積扣除地下造價后綜合本錢按可售地上面

14、積十二、銷售收入住宅銷售面積均價地下車位銷售面積均價商鋪銷售面積均價十三、毛利率十四、所得稅稅率 %十五、凈利率十六、投資總收益價格定價市場比擬定價法權重因素對工程的地段、交通、品質、規(guī)劃以及配套等各方面因素綜合權重評定。選擇工程金龍渤海新城、海天雅居價格比擬工程/影響因素地段因素交通因素品質因素規(guī)劃因素配套因素工程進度報價海天雅居金龍渤海新城1111113500本案結論定價策略：低開高走拉大價差，用低價區(qū)吸引人氣。高區(qū)價格一致價格建議：2900-3050元平米。第六局部 產(chǎn)品定位客戶群定位目標客戶群特征行業(yè)特點案例一：港務局 張姐背景：結婚十年，夫妻倆都在港務局工作，家庭年收入7-10萬。目

15、前住房為一套房，有購房愿望，表示經(jīng)濟能力可以。描述：大約36、7歲，不是本地人，大姐穿著都很樸素，人很實在。語錄：想買房啊，可是要看價錢噢，也沒有很多錢。以前我們在渤海新城看過房，后來一直沒開盤，就沒買。買的話肯定要買個三房才夠住啦！110平米左右，差不多吧！你們這個位置有點偏戶型很好噢，價格高過3000了嗎？總價2、30萬差不多吧？心理特點：想低價位購入特征描述：對未來的開展存在一定質疑購置行為特征：純投資，以后估計不住；案例二：某局剛就業(yè)年輕男士背景：住在宿舍，騎自行車上下班。由于剛參加工作，沒有太多的錢，必須家里資助來買房子；描述：約20-25歲，隨和健談。語錄：現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場看不懂在

16、渤海新城買房的話，小孩上學近。為了小孩上學，很多同事都在渤海新城買房寧可多花點錢在位置好的地方買海天雅居準備開盤，價錢也就是3200那樣，我們朋友們想買一塊，能夠承受3000-3700的價格水平我們這里都是年輕人 超過30%的首付就買不起了心理特點：喜歡位置好的 價位只是一方面特征描述：貸款買房 沒多少錢購置行為特征：自己以后常駐黃驊港 純居住工程定位地產(chǎn)工程定位之基準品牌打造產(chǎn)品精致品牌口碑文化底蘊核心價值城市副中心純居住時代絕版多層住宅附加價值純七星未來城市中央都市菁英真我主場競爭性分析工程名稱海天雅居工程地址中興大街與1號路交叉口開發(fā)商滄州美好家園房地產(chǎn)開發(fā)工程概況高層19層 多層18棟

17、 占地80畝 總建面10萬平米均價3500元主力戶型85-120平米 二期為4棟高層銷售 工程名稱渤海新城工程地址中興大街與307國道交叉口開發(fā)商滄州金龍房地產(chǎn)開發(fā)工程概況分三期開發(fā)，一期共計14棟，其中5棟多層，9棟小高層，二期為10棟高層，三期為三棟高層和局部別墅均價3700元 8月中旬搞活動主力戶型一室56-61 兩室76-92 三室106-136 銷售8883588產(chǎn)品定位工程名稱七星佳園工程地址海防路開發(fā)商滄州柒元房地產(chǎn)開發(fā)工程概況共計80畝地。分兩期開發(fā)，一期共計4棟多層，二期為7棟高層均價3050元主力戶型 兩室80-97 三室106-136 銷售 0

18、317-8883211籌劃推廣賣點訴求地段優(yōu)勢：城市向南 未來城市副中心環(huán)境優(yōu)勢：遠離污染 追求超廣闊生活建筑風格：絕版六層建筑戶型設計：人文化經(jīng)典戶型設計總價優(yōu)勢：公攤少、凈化水入戶、自打地熱井物業(yè)費低，生活費用低品質優(yōu)越：建筑過程嚴格管理、嚴格把關，邀請權威部門檢測，保證居住平安人性建設：建設前犧牲利潤，完全采納意向客戶建議建設樓盤物業(yè)管理：知名物業(yè)公司介入，專業(yè)平安。風水絕佳第七局部 產(chǎn)品規(guī)格策略建筑風格北方氣候干旱，降雨較少，周邊植被色調單一，在冬季，更是一片枯澀，與積累的灰塵一起，形成一種灰蒙蒙，缺乏活力的形象。為此，我們需要一種簡潔、清新、亮麗、健康的建筑風格簡約現(xiàn)代建筑。巧妙地運

19、用代表簡約現(xiàn)代風情的建筑符號：外墻局部使用文化石和涂料，小窗采用防銹鍛鐵。現(xiàn)代式簡約建筑風格，南面設敞廊和陽臺，屋頂設立平臺。素混凝土墻面，局部裝飾表達現(xiàn)代簡約建筑風格常見手法，如門窗洞口上部墻面鋪設簡約的弧形或直線形檐口、陽臺欄桿處的鏤空綠鈾花飾藝術派等特征。設簡約的弧形或直線形檐口、陽臺欄桿處的鏤空綠鈾花飾藝術派等特征。二、建筑單體設計原那么注重建筑和自然環(huán)境的融合，表達低碳居家的概念。建筑朝向應盡量考慮朝向和通風需要。當景觀與朝向相矛盾的時候，朝向可作出適當?shù)淖尣?，但不應偏離總體南北向布局。建筑室內(nèi)空間力求緊湊和靈活，以充分提高套內(nèi)的使用效率。住宅的功能配置和平面、空間的設計應該最大程度

20、地滿足現(xiàn)代人的生活方式和需求，在建筑的形式和功能之間到達良好的平衡。三、住宅戶型設計原那么：充分、合理的空間布局緊湊的平面布局和豐富的空間劃分空間序列完整，通過有限空間的合理整合突出功能優(yōu)勢平均空間尺度，以合理的尺度保持家居的親切感和被包圍的平安感可以彰顯特質的重點空間應當局部放大，比方起居室、主臥室等注意不同空間之間的視覺聯(lián)絡，通過隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感 設計要點：兩室兩廳戶型設計在85-97平米左右；三室戶形設計在106-136平方米。車庫設計個數(shù)最好到達1：1。起居室面寬在4米以上門廳防止從起居室直接入戶的情況，同時門廳可以作為公共空間和家庭空間兩條動線的起點，門廳的設計不要大于3

21、平米。起居室 起居室的面積在20-30平米之間，與餐廳結合布置，能夠形成較大的空間感覺。起居室的面寬應在4米以上。三室戶型，主臥室應該有獨立的衛(wèi)生間。公共衛(wèi)生間盡量設計成潔污別離。 3個臥室的戶型，其中至少應有2個臥室朝南。主臥室的大小在20到25平方米左右，盡量寬敞。 次臥室的面積在15平方米左右，盡量保證每間臥室不小于15平米。四、建筑裝飾標準本工程設想全部為毛坯房銷售，建筑裝飾標準如下：廚房、衛(wèi)生間：墻面用水泥砂漿底、水泥砂漿面拉毛，地面用細石混凝土，頂棚用水泥砂漿或石膏批平。臥室、客廳、書房等：墻面用混合砂漿底，膩子壓光，頂棚以膩子或建筑石膏批平，地面用細石混凝土。陽臺：地面用細石混凝

22、土，頂面用外墻涂料。五、 項 目 景 觀 設 計工程的景觀營造對社區(qū)綜合品質的提升至關重要，屆時將邀請專業(yè)景觀設計公司進行景觀設計工作。以下只是就景觀設計提出一些初步的原那么性設想。景觀營造的總體思路整體景觀規(guī)劃的系統(tǒng)性與分期開發(fā)的階段性結合，利于景觀的分期建設與開發(fā)的分期建設一致，效勞于營銷賣場環(huán)境的制造，到達景觀先行的效果。強調景觀的立體層次感和視覺均享性，配套設施的景觀化，景觀配套要具有一定的使用功能、審美功能，景觀可參與性、實用性，表達以人為本。總體景觀設計必須注意美學風格和文化內(nèi)涵的統(tǒng)一。景觀配套設計的色調親爽柔和，人的感官效果到達舒適、雅致。利用地塊已有的外部自然環(huán)境，維系和提高地

23、塊的環(huán)境生態(tài)質量，將外部景觀融入小區(qū)的整體園林景觀。景觀配套設計有利于小區(qū)安防系統(tǒng)布置的需要。整體把握環(huán)境景觀，景觀具有可持續(xù)性，注意景觀對低耗、節(jié)能、高效的要求。通過各組團景觀的設計形成小區(qū)整體景觀環(huán)境的立意主題。景觀材料，包括軟質、硬質景觀材料應考慮“因地制宜的原那么，應能表達出景觀設計特色。同時，也要考慮到未來物業(yè)管理的本錢控制。景觀風格景觀與建筑應相互協(xié)調，總體風格要相互匹配，景觀應進一步表達建筑規(guī)劃對戶外空間的要求，注重景觀與建筑的融合、共生。根據(jù)工程所處的區(qū)位以及基地的自然條件、建筑的風格等因素，工程的景觀應該定位于富有自然生態(tài)氣息的田園化的景觀風格。景觀布局結構在工程的景觀布局結

24、構上，設想從如下幾方面構架社區(qū)的景觀體系：1、入口景觀區(qū)社區(qū)入口作為重要的景觀節(jié)點，傳達著社區(qū)的整體意象，表達著社區(qū)的檔次。因此，入口景觀的設計必須強調其可識別性和獨特性，充分表達社區(qū)的自然意象。入口景觀的重要構筑物包括大門、門衛(wèi)室，其設計應與整個社區(qū)的建筑風格相協(xié)調。2、核心景觀區(qū)連接工程東門南門，結合總體布局，通過水面、坡地、步道、廣場、多層次的植物來形成一個核心景觀區(qū)，作為整個社區(qū)的景觀核心。3、組團景觀區(qū)組團景觀作為與居住者直接相關的景觀區(qū)域，應注重景觀尺度的宜人性和可參與性，為人們創(chuàng)造可逗留的活動空間。4、景觀軸線和景觀節(jié)點景觀軸線、景觀節(jié)點作為景觀塑造的重要手法，可以組織景觀序列，

25、引導人們進入不同的景觀區(qū)域。由社區(qū)的主入口開始，通過一系列的景觀節(jié)點的組織，直到中區(qū)，形成一個景觀主軸線。同時，由核心景觀區(qū)向外發(fā)散，形成假設干個景觀次軸線。 六、照明設計夜景設計應兼顧景觀效果及平安性。照明應提供居住者在社區(qū)行走時以及在開車時的舒適性，同時，照明的的效果應讓人感到平安，能充分掌握外圍的環(huán)境狀況。景觀照明要強調視覺效果，強調重點區(qū)域的光環(huán)境塑造，例如入口景觀襯托、水景照明、雕塑照明、特殊焦點景觀照明、樹木照明等。光源的色溫多項選擇用暖光源，各式路燈、景燈、地燈、壁燈和泛光燈靈活運用。在景觀照明設計的處理上，還要注意防止造成社區(qū)的光污染，特別是會所區(qū)或運動照明的高照度地區(qū)，應利用

26、地形或植栽進行必要的遮擋，以免影響居住者的正常生活。七、 基 礎 設 施1、 給排水系統(tǒng)一供水方式按國家相關標準設計，市政供水應進入廚房、衛(wèi)生間。二排水系統(tǒng)室內(nèi)排水：室內(nèi)排水為廢、污水分流制；污水經(jīng)排水立管排入污水管道，空調冷凝水排入雨水立管。室外排水：室外排水為雨、污水分流制。三室內(nèi)管線布置要求每戶人家埋設冷熱水管，并在內(nèi)墻封閉位置用顏色予以說明，便于業(yè)主二次裝修。廚房：埋設洗滌池管線接口。衛(wèi)生間：埋設坐便器、洗臉盆、淋浴房、洗拖把池、洗衣機管線接口。衛(wèi)生間排水設想采用同層排水方式。工作臺：預留燃氣熱水器的進出口位置。衛(wèi)生間排氣系統(tǒng)：衛(wèi)生間應設置專門的排氣管道通向屋頂；廚房排氣系統(tǒng)：為保護建

27、筑外墻的美觀，防止油煙對外墻的污染，應設專門煙道通屋頂，由脫排油煙機把廢氣排出；熱水器排氣：由于現(xiàn)代家庭多用強排式熱水器，排氣要求與室外空氣相連，為了建筑立面的美觀及居住者生活的方便，應在設計時統(tǒng)一預留熱水器排煙洞。選材及安裝等方面采取有效措施，防止排水管道的滲漏污染室內(nèi)環(huán)境，以及排水管水流噪音對生活的干擾。 考慮涉及兩個別離衛(wèi)生間的戶型給排水管道的布置，做到一路管道、一套洗浴設施的共用性。2、電氣系統(tǒng)一供電容量配置要求 提供11000伏高壓電源至地塊；規(guī)劃變配電房的位置以便提前施工。電房供電負荷范圍應符合相關標準及政府主管部門的要求；電氣設計以?民用建筑電氣設計標準?、?住宅設計標準?及所在

28、地住宅建筑標準管理規(guī)定為依據(jù)；公共建筑有空調時按100W/戶計算容量；無空調要求時按50W/戶考慮。商業(yè)設施按有空調建筑考慮。電房的布局應盡量縮短高壓電纜的鋪設長度，同時應考慮其負荷范圍。二電氣開關插座配置要求整體要求合理布局，做到操作方便、平安可靠，不僅僅滿足于根本的照明要求，重視居室內(nèi)的燈光效果的營造。客廳:家庭生活的聚集地，單一的光源無法滿足人們的使用要求。因裝有吸頂燈、壁燈及投光燈，并根據(jù)需要分開控制，應配置調光開關，盡可能多設置插座不少于4組，方便住宅使用。預留電視機、家庭影院、空調、家用小電器、裝飾物等插座，每個插座設置在設定的功能區(qū)域，做到線距最短。廚房：家庭生活的操作空間，光源

29、主要起照明環(huán)境的作用，設置照明開關。廚房內(nèi)的插座不少于4組應根據(jù)建筑設計的布置、電氣設置的擺放位置進行設置，以供電炊具、抽油煙機、冰箱、微波爐、消毒柜、電飯煲等用電之需。衛(wèi)生間：應使用防水開關。衛(wèi)生間應設供電浴熱水器、排氣扇、洗衣機的插座，插座不少于4組，均為防濺型，其中電浴熱水器和洗衣機的插座應帶開關，排氣扇的開關采用帶指示燈型。臥室：調光開光。使房間光線協(xié)調柔和，舒適愜意。設置電視、空調、電腦、落地臺燈等插座不少于4組，。陽臺：設置吸頂燈、防潮插座。公共局部：聲光控開光。其它：空調設置單獨的插座。居室內(nèi)所有插座均有漏電保護裝置。三配表方式每戶室內(nèi)設置用戶配電箱一只，內(nèi)設總開關，漏電保護器和

30、多組斷路器，位置在進戶門的兩側，供電回路數(shù)量按面積區(qū)別，160平方米以下67調回路，160平方米以上可設89調回路。分戶電表出戶，以單元為單位在公共部位一樓側墻集中設置。住宅和商鋪均設置一戶一表。公共部位根據(jù)功能設置的不同，電表配置應考慮分別計量。四路燈小區(qū)規(guī)模較大，區(qū)內(nèi)路燈盞數(shù)多，單靠一個配電點送電往往因送電半徑大引起末端壓降損失過大，應采用多點送電的方式，既解決壓降損失，又簡化管線網(wǎng)絡，有利于今后管線維護。各配電點以控制電纜相連后并入路燈控制網(wǎng)，小區(qū)主干道照明、支路照明、綠化景點照明可采用獨立電纜供電，這樣可以根據(jù)不同需要對主干道及局部路燈及綠化景點內(nèi)的路燈實行半夜燈控制，既節(jié)約電能，又滿

31、足不同時段小區(qū)環(huán)境的功能需求?？膳c智能化系統(tǒng)連接，實現(xiàn)定時、按需控制。五其它在地下車庫、疏散走道、公共空間出入口等部位應根據(jù)功能設置，考慮通風換氣、消防等配置，還應設置應急照明和疏散照明系統(tǒng)。3、弱電系統(tǒng)一通訊及計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)隨著網(wǎng)民隊伍迅速擴大，從網(wǎng)上獲取信息已成為趨勢。要充分考慮工程客戶群體對網(wǎng)絡的需求。鑒于網(wǎng)絡的技術手段已經(jīng)開展到可以不專設線路的階段，因此， 線路只要每戶一門即可。建議采用網(wǎng)通網(wǎng)絡系統(tǒng)和有線電視網(wǎng)絡系統(tǒng)兩種上網(wǎng)的方式，用戶可根據(jù)自己需要選擇上網(wǎng)途徑，對網(wǎng)通及有線電視網(wǎng)絡的管理要作一定的預留，包括管道、網(wǎng)通交接間、衛(wèi)星電視機房、設備電源及機器位置等。戶內(nèi)接口配置如下：接口種

32、類客廳臥室餐廳廚房衛(wèi)生間 預留預留網(wǎng)絡預留預留二有線電視系統(tǒng) 有線電視網(wǎng)絡建議按一般住宅園區(qū)標準設置。有關增加各種娛樂收視的問題，根據(jù)網(wǎng)絡開展的趨勢，屆時在網(wǎng)上自然就會解決。有線電視接口應在客廳及每個臥室內(nèi)設置。三安保智能系統(tǒng) 作為當?shù)囟ㄎ恢袡n的一個住宅園區(qū)，會有一定程度的平安隱患。我們在平安防范體系上應盡可能考慮人防和技防相結合的方式，以防為主，快速反響，建議如下：1、園區(qū)出入口保安崗勤詢查；2、每戶人家設可視對講系統(tǒng)；3、沿園區(qū)周界設紅外線報警裝置；4、地下車庫和其它公共部位設閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；5、園區(qū)周邊及園區(qū)關鍵部位設保安電子巡更管理；6、小區(qū)大門設置對講系統(tǒng)，可與住戶實現(xiàn)直接對講；7

33、、每戶設置緊急呼叫系統(tǒng)，與物管控制中心聯(lián)網(wǎng)；8、保安人員定時巡邏。四三表自動采集系統(tǒng) 建議三表出戶，IC卡收費制。五背景音響系統(tǒng) 建議在會所、商業(yè)街區(qū)、中心廣場、綠化景觀、公共活動場地等部位設置背景音響系統(tǒng)。六公共照明自動控制系統(tǒng)工程夜間照明不僅是園區(qū)本身采光、造景之必須，也是展現(xiàn)園區(qū)景觀，為后續(xù)開發(fā)營造氣氛的有效手段。建議沿小區(qū)周邊設置室外光源，利用照明系統(tǒng)添景。1、公建配套照明公建配套乃園區(qū)生活的中心熱點，人為裝飾的景觀密度較高，理應成為樓盤夜生活的亮點，其夜間照明應較為醒目亮麗，為冷清、黯淡的夜色增添溫馨的氣氛。中心效勞會所在夜間應有比擬明亮的燈光，在起到明示作用的同時，又能夠吸引人們的

34、視線。會所效勞中心應表達高貴和華美的燈光效果，成為本案奪目的一個亮點，其光源主要有室內(nèi)熒光燈、室外霓虹燈及裝飾性燈具等。2、入口照明作為園區(qū)夜間的主要入口標識，要讓過往園區(qū)業(yè)主和外來訪客在夜間便于發(fā)現(xiàn)、識別，需要較亮的光度和明顯標識，其色彩應選擇柔和、明快的風格?？煽紤]局部采用外墻裝飾射燈，配以色彩的變幻。其光源主要有射燈、裝飾燈具等。周邊綠地上設一精致光源，與綠地景觀相照應，形成一道景觀。3、道路照明工程周圍的環(huán)境屬于郊外，在晚上的光線非常暗。因此，園區(qū)內(nèi)部道路的照明應表達平安、溫馨、舒適的特點，與園區(qū)外部產(chǎn)生較大的反差。具體的布局上，就是在保持足夠亮度的同時，在空間布置和造型上安排一些變化

35、，緩解和柔化人們歸家的情緒。路燈照明系統(tǒng)采用自動控制方式，視時間和天色明暗可自動調節(jié)。可考慮在燈桿的高度設置上分高、低兩個層次，并在道路邊緣設置地燈，下半夜關掉高的路燈，形成相對較暗的變化，既方便住戶夜歸，又減少對周邊住戶的干擾，也節(jié)省用電，在宅前小路可使用地燈或草坪燈，引導照明，同時不影響低層住戶的生活。路燈分布的密度不宜太疏，道路交叉口一定要設燈，既便于看清道路，又便于識別各標識系統(tǒng)。4、戶外公共活動區(qū)域照明主要為中心廣場?？筛鶕?jù)上下錯落的規(guī)劃設計布置不同功能的動、靜區(qū)域，燈光密度有密有疏，燈光亮度有明有暗，盡可能考慮不同年齡、不同心情的需求。燈桿高度宜降至及腰處，間或采用地燈，適當配置光

36、線柔和的彩燈，形成社區(qū)精致的夜景。節(jié)日時可加大燈光亮度和密度，襯托節(jié)日氣氛。5、商業(yè)設施照明櫥窗燈光和照明燈光結合，在人流集中區(qū)域做到燈光明亮，襯托商業(yè)氣氛，在相對幽靜的環(huán)境中使用柔和、色彩變化的裝飾燈。門頭可統(tǒng)一設置小型霓虹燈裝飾。6、其它消防系統(tǒng)消防設施和管理非常重要，在設計中應以滿足國家有關消防標準要求為前提，保障平安。園區(qū)應設置火災自動報警系統(tǒng)，采用控制中心報警聯(lián)動裝置。園區(qū)內(nèi)在會所等處設置消防栓，消防栓的設計應考慮其隱蔽性，室外消防栓間距不超過120米。4、消防系統(tǒng)1、總平面 園區(qū)道路保持環(huán)通流暢，能滿足消防車的通行。設計足夠的消防登高面。各建筑單體之間的消防間距符合標準要求。2、建

37、筑 建筑構件滿足相應的消防等級要求。各幢建筑的樓梯間均有自然采光和通風。3、消防給水 園區(qū)內(nèi)室外消火栓間距不大于120米。各建筑均設置室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)。地下車庫和會所等設置自動噴淋滅火系統(tǒng)。4、消防電氣 園區(qū)內(nèi)建筑根據(jù)消防標準要求，設置消防自動報警系統(tǒng)及聯(lián)動控制系統(tǒng)。消防控制中心設在會所大樓底層。在地下室、會所、營業(yè)房、公共通道等處設置煙感或溫感等自動報警裝置，并安裝疏散標志燈、應急照明燈。5、環(huán)保、衛(wèi)生防疫設施一廢氣排放方式 衛(wèi)生間：無外窗的衛(wèi)生間，設置有防回流構造的排氣通風道，從屋頂排至室外，并預留安裝排氣機械的位置和條件。廚房：設置出屋面的垂直煙道，并應有防回流和串煙的措施，在灶具或吸

38、煙處要設局部排氣設備。廚房不宜設計地漏，以利于減少蟲害的滋生和廢氣的污染。 陽臺：雨水應自成系統(tǒng)排到室外散水面或明溝，不與屋面雨水系統(tǒng)相連接，以防室外排水管系中的有害氣體、臭氣通過陽臺進入室內(nèi)。 二防噪處理方式 窗采用中空雙層玻璃，合理安排空調安裝位置和方式、采用降低噪音的雙壁螺旋水管道、戶內(nèi)分隔墻和樓板具有足夠的厚度，以保障室內(nèi)的安靜。三其它 垃圾收集點應妥善處理，設專用通道，并將其設置在隱蔽處的半封閉小間內(nèi)。這樣既方便生活垃圾投放，又便于保持清潔衛(wèi)生和美觀。小區(qū)內(nèi)的景觀水體設置循環(huán)過濾系統(tǒng)、定期清潔。小區(qū)主要道路及公共場所均設置廢物箱，其間距小于80米，要求防雨、密閉、整潔、美觀。八、 會

39、 所 設 計一、會所設置原那么：會所首先要保證業(yè)主活動的私密性和平安性，在表達休閑度假同時，應提供良好的社交場所，一般采取封閉型管理。會所必須具備檔次高、功能全、經(jīng)營性和個性化的特征。其中個性化直接與社區(qū)定位關聯(lián)，在會所功能設計上應根據(jù)業(yè)主或訪客的需求設置運動設施、休閑效勞等。多功能中心效勞會所位于基地 部位置，朝向社區(qū)主入口。占地面積1000平方米，建筑面積2500平方米，突出功能全的效勞特征，強化社區(qū)生活氣氛。二、會所應有功能：1、多功能中心效勞會所 可作為銷售中心使用，當整個樓盤銷售完畢，銷售中心再改為商業(yè)用途；首層羽毛球館等運動效勞設施等；設置物業(yè)公司辦公室；設置超市；設置看樓候車室；

40、備用發(fā)電機房。九、 物 業(yè) 管 理一、委托物業(yè)管理為給業(yè)主創(chuàng)造一個高平安、高潔凈、高舒適的生活環(huán)境，讓業(yè)主享受到良好的效勞，工程擬請具有一級資質等級、通過IS09002質量體系論證的、具有豐富物管經(jīng)驗或者擁有境外管理背景的物管企業(yè)來進行前期物業(yè)管理效勞。委托管理時間：自工程正式啟動至工程竣工交付業(yè)主，并成立業(yè)主委員會止。業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會決定聘請一家物業(yè)管理公司實施物業(yè)管理。二、管理效勞及要求為保障將來為業(yè)主提供優(yōu)良的效勞，在規(guī)劃、設計階段，向開發(fā)公司提供物業(yè)管理所需硬件設施方面的要求、意見和建議。在工程開發(fā)期間，根據(jù)開發(fā)公司的要求，提供相應的物業(yè)管理及保安效勞，并簽訂前期物業(yè)管理

41、效勞協(xié)議及管理委托合同。工程開盤前，物業(yè)公司需擬定小區(qū)物業(yè)管理方法和業(yè)主管理公約。其中涉及裝修管理規(guī)定要具體，如裝修承包商的資質審核、建筑垃圾的處理及清理費用的收取等。在樓盤交付之后，向業(yè)主提供： A公共效勞； B免費代辦效勞； C專項有償效勞； D配套有償效勞。小區(qū)業(yè)主委員會成立后一年之內(nèi)，爭取獲區(qū)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號；二年之內(nèi)爭取獲黃驊港優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號。二年之后爭取獲得更高的榮譽稱號。 三、開發(fā)商一次性投入內(nèi)容開發(fā)公司為保證業(yè)主高品質的生活，將提供物業(yè)管理必須的管理用房、根底設施及生活配套效勞設施含經(jīng)營用房。1、管理用房： A辦公用房； B檔案資料室； C值班室；D倉庫、工具間等。

42、2、根底設施： A配電房；B生活水池及變頻水泵房；C公共車位、車庫及管理系統(tǒng)；D安防智能系統(tǒng)包括報警監(jiān)控中心；E衛(wèi)星電視系統(tǒng)；F背景音樂系統(tǒng)；G垃圾中轉房。3、生活效勞設施A.小超市；B.洗衣中心； C.桌球室、乒乓球室、棋牌室等；D.健身房； E.老年活動室； F.兒童游戲室；G.圖書館；四、物業(yè)管理的效勞工程 1、公共效勞費用已含入物業(yè)管理費A24小時保安值班、巡邏、消防和車輛管理；B公共場所保潔；C公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；D住宅區(qū)生活垃圾收集和傾倒；E公共設施的維護和保養(yǎng)。2、免費代辦效勞A代收代繳水電費；B代收代繳有線電視、衛(wèi)星電視收視費；C代辦報刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)；D代叫出租車；

43、E代為搬運單件貨物；F代請保姆；G代請私人保健醫(yī)生；H代辦暫住證；I私宅報警器日常檢查；J代訂生日蛋糕、花籃；K代聘裝潢設計、施工單位；L代訂飛機、輪船、汽車、火車票；M組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼、文化、體育活動；N 及訪客留言轉告。3、配套有償效勞：A健身、娛樂活動；B餐飲、酒吧；C保健、醫(yī)療；D美發(fā)美容；E小超市。五、物管費收取原那么及支出范圍 1、物管費標準的制訂原那么：A、根據(jù)黃驊港政府有關物業(yè)管理的相關政策和條例，結合本工程的具體情況制定；B、在保本經(jīng)營的根底上略有盈余；C、入住期間，由物管公司根據(jù)區(qū)塊內(nèi)同類住宅、市場承受力及本錢狀況制訂；業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會與物管公司協(xié)商制訂。 2

44、、物管費支出范圍：A、即本章第四節(jié)第1款?公共效勞工程?中所列，所收物管費即為維持這些效勞及管理的支出。B、收費標準：待物業(yè)管理方案確定后參考。C、泊車費、供暖費等收費標準另定。建議物業(yè)公司在工程前期就介入工程，這樣對各類管線、預埋管道清楚明白，才能在日后的工作中順利排除各類問題。 九、 營銷推廣策略產(chǎn)品定位2、推出時機推出方式工程總體營銷戰(zhàn)略形象高度虛線 21世紀高尚人居領地-七星家園身份象征 打造港口絕版高尚人文社區(qū)形成差異化競爭優(yōu)勢； 該形象便于工程后期社區(qū)文化、品牌的建立及推廣； 21世紀多層居住理念的世紀，“富人住多層的時代。鋪墊期發(fā)起“21高尚住宅標準，提高同等檔次樓盤的競爭門檻；

45、后期在通過“絕版成規(guī)模多層社區(qū)導向工程標準，再次驗證工程的高尚素質； 一期主線：賣價位，多層的稀缺，讓客戶接受海興地理位置以工程未來開展方向為宣傳切入點，并渲染工程是港口重點扶持工程,提升工程投資潛力； 通過賣場周圍的圍擋等，實景展示工程品質，促成銷售；通過銷售員的宣傳及客戶的口碑宣傳，讓客戶對工程社區(qū)環(huán)境產(chǎn)生良好的憧憬，在市場上引起一定程度的轟動； 在工程各種展示條件下，通過大氣的營銷手法及適當?shù)膬r格杠桿策略，達成工程熱銷目標。二期主線：炒作升值低開高走的價位真正的好盤，在于能以好的工程外在品質為根底，為業(yè)主提供一個良好的居住氣氛，創(chuàng)造社區(qū)品牌，在物質與精神上雙重滿足業(yè)主居住需求，表達“21

46、世紀人居理念；從二期開始，建立“業(yè)主會 見老帶新方案。 輔線：賣多層品牌房地產(chǎn)作為大宗、耐用消費品，客戶在選擇周期上一般較長，理性消費程度遠高于其他商品；因此，從長遠來看，工程及多層的品牌宣傳必將成為客戶在購房時的重要影響因素；多層品牌的建設、經(jīng)營，需要經(jīng)過較長的時間，同時后期的維護同樣重要；公司的品牌建設將經(jīng)歷以下幾個過程：前期的工程經(jīng)營；中期的企業(yè)人文建設，建立公司獨有的企業(yè)文化、經(jīng)營理念，培養(yǎng)一批優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人，形成企業(yè)核心競爭力；后期的品牌維護。 入市時機幾個根本思考問題:開盤能否熱銷是工程后期是否可以實現(xiàn)順暢銷售的重要條件。 要實現(xiàn)開盤熱銷，必然需要積累大量的客戶。而客戶的積累緣自

47、客戶對工程某個方面的認同。海天雅居通過相對專業(yè)的宣傳推廣展示，在市場上形成了轟動效應。 本工程在9月26日前，需要將現(xiàn)場售樓部裝修完畢并入住，工地戶外圍擋提前進入；提前銷售,減少渤海新城及海天雅居對于本工程的競爭性入市時機策略安排 7月26日，開始內(nèi)部認購,主要以戶外及DM單、短信作為宣傳方式;8月26日，站牌及圍擋等宣傳道具完畢9月26日，現(xiàn)場售樓部銷售進場，賣場實景到位。 現(xiàn)場售樓部廣場舉行活動，攔截客戶。 8月6日8月30日，去周邊城鎮(zhèn)發(fā)放DM單頁,積累大量客戶，為開盤熱銷創(chuàng)造條件。 暫定9月26日，正式開盤銷售。系列活動一：板塊運動鋪墊期 意義：炒作向南方向未來的開展前景海興劃入黃驊港

48、。時間：2021年8月1日8月31日。宣傳重點：規(guī)劃前景；城市未來開展前景，歸港口后的升值潛力；低人口密度；入住企業(yè)、人員的高素質。 效果控制：與政府規(guī)劃部門聯(lián)合炒作，增強宣傳可信性。 廣告方案：主要以DM單的形式出現(xiàn)。詳細方案在開發(fā)商認同后另行提供。 系列活動二：21世紀居住理念-A、意義：針對潛在客戶作宣傳，引起共鳴，使其產(chǎn)生興趣；同時創(chuàng)造話題，引起市場廣泛關注、提高工程知名度。 B、時間：8月1日8月6日C、操作思路： 8月1日8月6日：短信發(fā)放，炒作21世紀居住理念8大生活主張，與工程“21世紀高尚人居領地相照應；8月7日8月9日，以“城市向南的名義，進行短信渲染，并輔以夾報宣傳；8月

49、9日8月11日，宣傳“七星佳園作為“21世紀理想居住地的優(yōu)勢所在； 注：詳案在開展商認同思路后另行提供。 系列活動三：新聞發(fā)布會鋪墊期 意義：工程信息透露，引起市場關注，說明開發(fā)商決心。 時間：2021年9月23日地點：銷售部現(xiàn)場廣場與會：公司，政府，合作單位，潛在客戶，媒體記者。主題：1，主持人作開場白，介紹來賓；2，合作單位代表發(fā)言，闡述本單位對“七星佳園工程開發(fā)的支持；3，政府領導寄希望；4，公司作總結性發(fā)言，說明決心。 廣告宣傳：9月23日發(fā)布新聞發(fā)布會信息，9月28日、29日以新聞形式在各電視臺、報紙上。詳案在開發(fā)商認同思路后另行提供。系列活動之四：開盤活動開盤強銷期 意義：營造現(xiàn)場

50、氣氛、調動客戶購房情緒，實現(xiàn)開盤熱銷。時間：9月26日地點：工程現(xiàn)場售樓部主題：形象代言人現(xiàn)場作秀、“排隊限時搶購 。限時搶購：1，開盤前兩天，只對VIP卡客戶銷售；2，9月26日當天，從早上8點半，限時搶購正式開始，根據(jù)排隊順序依次選房，每人限制時間15分鐘，超過15分鐘視為自動放棄，售樓部開放時間到晚上6點整；3，9月26日當天，每兩個小時銷售價格上調一次，9月27日，價格統(tǒng)一，但仍低于整體均價100元，9月28日，價格恢復到3050元，同時購房不再限制于VIP卡客戶。具體活動方案另附。 列活動之五：高層論壇持銷期 意義：表達工程高素質及企業(yè)的專業(yè)化形象；時間：10月1日地點：售樓部現(xiàn)場廣

51、場與會：多層建筑知識講師，潛在客戶及成交老客戶，電視臺、報社等媒體記者。效果控制：通過渲染地震宣傳渲染多層住宅質量，在港口地產(chǎn)界引起廣泛關注，到達預期宣傳效果。注：具體方案在活動前1個月提供。銷售步驟安排內(nèi)部認購期鋪墊期銷售員培訓內(nèi)部認購期7月26日，正式開始內(nèi)部認購。VIP卡為優(yōu)先購房及優(yōu)惠購房卡。內(nèi)部認購期間，不簽訂認購合同，不認購房號，但客戶可購置優(yōu)先購房卡VIP卡。VIP卡認購金為20000元；持有該VIP卡的客戶，享有正式開盤當天的排隊搶購權；購房時可以享受正常優(yōu)惠外額外1的折扣；該VIP卡可自由轉讓，但為防止客戶喪失，轉讓接收人必須持有原購卡人的轉讓說明書。 內(nèi)部認購期間，不公布某

52、一具體房號的價格，只公布一期總體均價。開盤強銷期限時搶購9月26日8：30正式開盤銷售，但9月26日、27日只對VIP卡客戶。9月26日，8：30-12：00，13：00-19：00為上班時間。9月26日，以3050均價，每20人價格上調50元，當天限100個單位；每批10人，限時15分鐘，否那么視為自動放棄限時搶購活動。9月28日，價格統(tǒng)一均價3050，限50單位。9月30日后，工程均價3150。為防止優(yōu)質單位被搶空，在開盤期間，150套限時搶購單位由開展商與同策地產(chǎn)預先共同確定80%差單位與20%相對好單位。持銷期根據(jù)銷售情況適時提升價格。根據(jù)開盤強銷期各戶型走勢，對各戶型價格進行調整，以

53、保證各戶型的均衡走勢。尾盤消化期通過促銷促進一期銷售。利用2期價格的提升，促進1期剩余單位的消化。 滄州黃驊港工程認籌前工作梳理謹 呈：柒元房地產(chǎn)開發(fā)方案預期工程方案于7月26日開始內(nèi)部認籌；工程戶型調整后，小三室可售面積大增；由于工程進度的原因，1-4號樓將成為第一期推出產(chǎn)品。整體目標收籌實現(xiàn)熱銷；保本的同時，盡最大限度實現(xiàn)高價值；開盤前短期回款。整體營銷思路堅持兩條腿走路：通過逐步提升工程價值，實現(xiàn)收籌熱銷，保證工程系統(tǒng)性成功；通過給銷售終端足夠的工具支持實現(xiàn)收款目標。已執(zhí)行的營銷工作回憶2021年7月份工作目標：進入工程營銷籌備期，開始進行原始客戶積累工作主題：尋找七星人；工作內(nèi)容：營銷

54、價值進一步梳理，總結七大核心賣點；銷售人員上崗培訓；尋找原始客戶，開始客戶卡辦理；制訂全年媒體方案；2021年8月份工作目標：通過工程核心賣點傳遞，擴大客戶積累，提升客戶購置預期；工作主題：配套、產(chǎn)品、團隊、品牌，四大賣點滿足城市居住理想；工作內(nèi)容：優(yōu)化收籌方案；現(xiàn)場接待中心開放；城市居住理想系列軟文發(fā)放；社區(qū)網(wǎng)站開放；開盤前營銷工作梳理營銷思路以老客戶維護為主，加強工程具體信息傳遞，提升工程價值，重點提升購卡客戶心理預期，實現(xiàn)開盤成功熱銷；提高老帶新成交效率；加強市場宣傳力度，擴大工程市場影響力；2021年9月份工作目標：通過工程核心價值傳遞，逐步提升客戶心理預期；工作主題：公園樣板社區(qū)；工

55、作內(nèi)容：公園案名有獎征集由于園林局土地歸屬問題尚未執(zhí)行；優(yōu)化收籌方案；公園樣板社區(qū)系列軟文發(fā)布；公園樣板社區(qū)戶外廣揭發(fā)布；端午節(jié)客戶維護活動；概念樓書設計；社區(qū)網(wǎng)站建設；2021年10月份工作目標：通過組織客戶活動，有效維系客戶感情及工程忠誠度，同時向客戶傳遞工程信息，在活動中增強客戶的購置信心；工作主題：優(yōu)質效勞體驗工作內(nèi)容：港口釣魚體驗會；優(yōu)化老帶新方案；社區(qū)網(wǎng)站建設；2021年11月份工作目標：加強產(chǎn)品價值，傳遞加強老客戶維系，提升老客戶對工程的價值預期； 工作主題：產(chǎn)品信息傳遞工作內(nèi)容：工程花園洋房賞鑒會；提升銷售現(xiàn)場氣氛，提升工程形象；推出七星佳園金卡；花園洋房產(chǎn)品手冊設計；2021

56、年12月份工作目標：通過在活動中引入國際知名消費品牌，與工程品牌形成價值鏈接，提升工程形象和客戶心理預期，同時進行客戶維護，提高客戶忠誠度；工作主題：禮遇中秋節(jié)，滿足生活對品味的渴望；工作內(nèi)容：禮遇醇醉中秋節(jié)客戶維系活動；金卡銷售；加強銷售現(xiàn)場展示；概念樓書制作；花園洋房手冊設計制作；2021年1月份工作目標：通過現(xiàn)場展示加強工程價值傳遞，提升客戶預期；工作主題：名車名酒公爵人，滿足生活對身份的渴望；工作內(nèi)容：名車名酒品鑒會；花園洋房空間模擬展覽；一線媒體宣傳出街；2021年2月份工作目標：極致現(xiàn)場價值傳遞，提升客戶預期，為開盤蓄勢；工作主題：新公爵生活預體驗；工作內(nèi)容：新公爵產(chǎn)品規(guī)劃展；工程

57、系列手冊設計制作：園林、建材；工程新聞發(fā)布會；一線媒體密集投放；工程均價釋放；2021年3月份工作目標：開盤熱銷；工作主題：盛大開盤；工作內(nèi)容：算價及預銷控；開盤解籌；一線媒體高強度投放；圣誕迎新老客戶答謝宴會；2021年4月份工作目標：持續(xù)熱銷；工作主題：新年新象新公爵，新生活來臨；工作內(nèi)容：除舊迎新優(yōu)惠活動；同策提交報告方案2021年9月，提交價格策略初稿；2021年10月，確定價格策略；2021年10月，提交開盤方案；2021年11月，制訂并提交價格表；按月提交具體月度執(zhí)行方案。七星佳園認籌方案銷售周期7月26日8月26日銷售范圍一期1、2號樓合計150套房源銷售目的搶占有限的客戶加快公

58、司品牌推廣速度迅速回籠資金銷售任務目標任務2000萬，達成目標任務80%以上1600萬視為完成任務。售前準備乙方提供售樓處裝修方案八月一日前完成甲方討論通過裝修方案并實施裝修方案提交三日內(nèi)乙方話術制定交甲方審核7月29日前交甲方審核，8月3日前完成話術乙方銷售人員由甲方考核通過上崗8月5日集中考核乙方提交售樓處工作制度7月30日前乙方提交售樓處工作安排7月30日前乙方提供認籌方案7月28日確定甲方討論批準執(zhí)行7月28日敲定乙方提供物料制作清單及圖樣28日上午清單確定，圖樣30日前確定甲方定稿制作甲方銷售部制定廣告策略，交領導審批，審核后執(zhí)行廣宣策略目前黃驊港市場常駐人口較少，對我工程地塊位置不

59、認可，心理價位較低，且海天雅居、渤海新城開盤時間較為集中，造成成交率不高的局面，為迅速翻開局面，為我工程創(chuàng)造良好的口碑及市場收益，特制定如下廣宣策略，請領導審批至各有關部門配合完成。工程籌劃組：甲方銷售部人員、乙方文案、設計人員組成臨時籌劃小組，完成整體工程的全部廣告文案及平面設計。周期：一個月宣傳重點組織工程賣點凝練為七大優(yōu)勢，七星級超星級享受甲方思路：以酒店分級為藍本，酒店最高為五星，而七星佳園那么為七星，超出最高級兩星，到達超星級的享受，提高工程風格，突出七星品質，表達工程價值廣告方式A定點DM直投及郵寄營銷動作：制作精美工程DM冊由專人投遞或郵局直接負責寄送定點選擇：周邊村鎮(zhèn)、工貿(mào)街、

60、商鋪、中鐵、中鋼、神華、華建、華電等企事業(yè)單位執(zhí)行時間：平面設計定稿：DM單印刷出圖：DM單直投：執(zhí)行配合：乙方銷售人員、文案籌劃、平面設計、印刷公司要求：1、DM制作精美信息全面30000份2、直投到戶、郵寄到人思考：話術的制定？費用：設計費用：印刷費用：合計：B短信發(fā)放執(zhí)行范圍：黃驊港、黃驊、海興、滄州市區(qū)？定點選?。阂苿勇?lián)通電信用戶執(zhí)行時間：8月1日-8月30日每周一次要求：通過短信公司選取月消費額50100以上人群。時段：上午9點以后內(nèi)容：產(chǎn)品核心賣點、售賣信息執(zhí)行配合：文案籌劃、短信公司費用：合計：C戶外圍擋營銷動作：現(xiàn)場制作圍擋執(zhí)行時間：確定尺寸：設計定稿：圍擋建立：圍擋出圖：圍擋